Woon(zorg)visie de Bevelanden 2024-2028 Een regionale visie op wonen voor de vijf Bevelandse gemeenten Voorwoord Beste lezer, Voor u ligt de nieuwe regionale Bevelandse woon(zorg)visie. De gemeenten Borsele, Goes, Kapelle, Noord-Beveland en Reimerswaal werken als regio de Bevelanden op het beleidsveld wonen nu al meer dan 10 jaar intensief samen! In deze woon(zorg)visie leggen we gezamenlijk ambities vast op het gebied van volkshuisvesting voor de komende jaren. Onze regio kenmerkt zich door haar uitgestrektheid en nabijheid van het water. Je vindt hier goede leefomstandigheden. Inwoners voelen zich sterk verbonden met hun woonplaats en iedere Bevelandse gemeente heeft een eigen identiteit en cultuur. Met ons regionale woonbeleid willen we bijdragen aan het behoud van deze diversiteit en willen we zorgen voor een flexibele een duurzame woningvoorraad. Een voorraad die aansluit bij de woonbehoeftes van onze huidige en nieuwe inwoners, voor nu en in de toekomst. We willen onze hechte gemeenschappen behouden, en tegelijkertijd een open samenleving zijn. De ambities in deze visie zijn tot stand gekomen in samenwerking met verschillende stakeholders, zoals de woningcorporatie, de huurdersvereniging, ontwikkelaars, makelaars en met de zorgorganisaties die actief zijn in onze regio. We verwachten dat het aantal inwoners in onze regio de komende jaren blijft toenemen. Economisch staan we er goed voor, het aantal banen is de afgelopen jaren gestaag toegenomen. We bouwen voor deze groei. Daarnaast zien we ook andere uitdagingen in onze woningmarkt. In vergelijking met andere Nederlandse gemeenten, vergrijst onze bevolking relatief snel. We willen voor onze ouderen daarom dat er voldoende geschikte woningen zijn om zelfstandig te blijven wonen, indien nodig met zorg die thuis kan worden geleverd. Daarom leggen we in deze nieuwe woon(zorg)visie nadruk op het thema wonen & zorg. Andere thema’s die we in deze visie behandelen zijn nieuwbouw, de huisvesting van aandachtsgroepen, betaalbaarheid, en de toekomstbestendigheid van onze woningvoorraad. Deze visie schetst voor ons de kaders voor de komende vijf jaar. Voor de uitwerking hebben we een regionaal uitvoeringsprogramma opgesteld. Regionaal en gemeentelijk wordt hier de komende tijd invulling aan gegeven. Maarten Both Bestuurlijk voorzitter Actielijn Wonen de Bevelanden Wethouder Wonen gemeente Reimerswaal Inleiding Deze Bevelandse woon(zorg)visie is opgesteld door de vijf gemeenten Borsele, Goes, Kapelle, Noord-Beveland en Reimerswaal. Sinds de huidige regionale woonvisie van 2019, zijn zowel de nationale beleidscontext, de situatie op de woningmarkt, als de woonbehoeftes van onze inwoners veranderd. De nieuwe visie bevat een analyse en ambitie voor de verschillende thema’s: Nieuwbouw (Ouderen)zorg Aandachtsgroepen Bestaande bouw & toekomstbestendigheid Betaalbaarheid De woon(zorg)visie is een kader stellende visie die per gemeente uitgewerkt wordt, maar vaststelt wat de vijf gemeenten samen moeten bereiken. Ons regionale uitvoeringsprogramma bevat acties om de doelstellingen tot stand te brengen. Lokaal kan de gemeente zelf nadere invulling geven aan de doelstellingen. Onze regio vergrijst. Thuis zorg kunnen ontvangen wordt steeds belangrijker voor mensen. Daarom komt het thema wonen & zorg nadrukkelijk naar voren in onze visie. De vijf gemeenten werken samen binnen Samenwerking de Bevelanden. Dit is een samenwerkingsverband op het gebied van wonen, werken en recreëren. Binnen de Actielijn Wonen in de Bevelanden, hebben de vijf gemeenten voor het eerst gezamenlijk een regionale woonvisie vastgesteld in
(2023). De advisering kan worden vormgegeven door de inzet van bijvoorbeeld verhuis- of seniorencoaches. Deze coaches kunnen inwoners ook adviseren over de geschiktheid van hun woning. Op deze manier stimuleren we onze inwoners tijdig maatregelen te nemen in de eigen woning of te verhuizen naar een geschikte woning. Wanneer van toepassing, kan in de advisering ook de verduurzaming van de woning worden betrokken. Financiering van de zorg De Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) is voor ondersteuning thuis, zodat mensen weer zelfredzaam zijn en mee kunnen doen in de maatschappij. Wanneer mensen thuis huishoudelijke hulp ontvangen, wijst de gemeente de inwoner op de mogelijkheid voor particuliere hulp of vergoedt de gemeente dit vanuit de Wmo. Wanneer er zorg nodig is, via wijkverpleging, wordt dit vergoed via de Zorgverzekeringswet (Zvw), voornamelijk betaald door de zorgverzekeraar. Pas bij een opname in de verpleeghuiszorg / Volledig Pakket Thuis, komt de Wet langdurige zorg (Wlz) in zicht, wat wordt vergoed door de zorgkantoren. Deze ‘financieringsschotten’ maken samenwerking tussen deze partijen essentieel. Inzet (investering) op een bepaalde uitdaging kan (financieel) ten goede komen bij een andere partij. In de woonzorgwereld wordt daarom gesproken over het ‘ontschotten van de zorg’; verder kijken dan je eigen belang. Samenwerking We bevorderen samenwerking op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Daarmee borgen we visievorming, coalitievorming en uitvoeringsafspraken met als doel bij te dragen aan de houdbaarheid van de zorg. Een verdergaande samenwerking is in ieder geval nodig tussen zorginstellingen, het zorgkantoor, ontwikkelaars, de corporaties, de huurdersvereniging en de gemeenten. We betrekken hierbij de adviezen van het Inwonerakkoord volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. We zoeken ook een verdere versterking en borging van de samenwerking tussen het fysieke- en het sociale domein, binnen en tussen de gemeenten, maar ook met bijvoorbeeld de provincie. In veel van de kernen binnen onze vijf gemeenten is sprake van sterke gemeenschappen, waarbinnen men naar elkaar omkijkt. Met de samenwerking tussen het fysieke en het sociale, en met de uitwerking van verzorgingsgebieden, willen we deze sterke gemeenschappen blijven ondersteunen. We verbreden de prestatieafspraken, zodat naast afspraken over wonen ook in het leveren van zorg- en ondersteuning wordt voorzien. De zorg wordt partner bij het opstellen van deze afspraken. (Pre-)mantelzorg woningen Mantelzorgers spelen een steeds grotere rol in de zorg en ondersteuning. Om hen in staat te stellen om deze taak te vervullen, is een goed aanbod aan mantelzorgondersteuning essentieel. Er is een landelijke regeling die het plaatsen van een mantelzorgwoning vergunningsvrij mogelijk maakt, als er sprake is van een zorgindicatie. Sommige ouderen willen echter vooruitlopend op een zorgvraag al dicht bij hun kinderen wonen. We stellen daarom een Bevelandse regeling op, naar het voorbeeld van de gemeente Reimerswaal, die de ontwikkeling van pre-mantelzorgwoningen makkelijker maakt. Innovatieve woon(zorg)-concepten Veel initiatieven die vanuit de bevolking komen, bieden een goede oplossing voor de uitdagingen die er zijn rondom gezamenlijk wonen, en wonen en zorg. Ruimte geven aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), coöperatieve vormen of aan mede opdrachtgeverschap (MO) kunnen een goede manier zijn om bijzondere woonconcepten te faciliteren. Bij een CPO-project zit een groep particulieren op de stoel van de projectontwikkelaar, zij regisseren hun eigen bouwproject. Bij een MO-project wordt het particuliere project samengedaan met een professionele partij. Het kan gaan om nieuwbouw, maar er zijn in het land ook mooie voorbeelden van transformaties van bijvoorbeeld scholen of kantoren. Vaak organiseren initiatiefnemers zich in een vroeg stadium in een stichting of vereniging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever richting een architect en aannemer optreedt. CPO- of MO-projecten kunnen bijdragen aan de vraag naar geclusterde woonvormen. We willen als regio dit soort projecten promoten en faciliteren. Knarrenhofjes zijn een voorbeeld van een woonvorm waarbij mensen in een gemeenschap samenwonen. Daarnaast kijken we of deze vorm van samenwerking ook mogelijk is tussen ouderen en andere groepen met een zorgvraag. Of bijvoorbeeld een doelgroepen mix tussen jongeren en ouderen. Ten slotte kijken we ook bij nieuwe (innovatieve) woon(zorg)concepten goed naar de fysieke leefomgeving en het welzijn. Uiteraard is de toegankelijkheid van de woningen belangrijk, maar zeker ook van de omgeving, denk bijvoorbeeld aan veilige looproutes. Daarnaast is bereikbaarheid met het openbaar vervoer belangrijk, maar ook met scootmobielen en rollators. De nabijheid van voorzieningen is een voorwaarde voor locaties waar clustering van woonvormen plaatsvindt. Thema Aandachtsgroepen Er zijn groepen inwoners op de woningmarkt die specifieke aandacht vragen. Sommige mensen hebben minder kansen, omdat ze zich in een kwetsbare situatie bevinden. Zo ook op de Bevelanden. We willen in onze regio een thuis voor iedereen bieden. Hierin pakken we als gemeenten de regie; een faciliterende rol is daarin niet genoeg. We willen een regionale balans vinden, en de aandachtsgroepen waar dat kan evenredig verdelen over onze vijf gemeenten. Onze ambitie: “Aandacht & evenwicht voor een regionale verdeling” We maken regionale afspraken voor een evenredige verdeling van de huisvesting van aandachtsgroepen. Hiervoor stellen we per aandachtsgroep een verdeelsleutel vast, met inachtneming van bestaande afspraken. We gaan door met het regionale flexwoonprogramma. We nemen zelf regie om te komen tot voldoende en degelijke huisvesting voor arbeidsmigranten in onze regio. Dit doen we in lijn met de kwaliteitseisen die Wet goed verhuurderschap stelt aan huisvesting. We gaan een duurzame samenwerking aan met de Geestelijke Gezondheidszorg- en de Gehandicapten zorg. We zetten op Bevelands niveau in op de samenwerking tussen Sociaal Domein & Wonen. Om de toewijzing van woningen zorgvuldig plaats te laten vinden, stellen we een regionale huisvestingsverordening op. Hierin krijgen ook de verplichte urgentiecategorieën een plek. De regionale verordening kan naar lokaal inzicht worden aangepast en uitgewerkt worden in lokale beleidsregels. Aandacht voor de behoeftes We schetsen in deze regionale woon(zorg)visie niet alleen de kwantitatieve woonopgave. We kijken ook achter de cijfers, door aandacht te hebben voor bepaalde groepen die op de Bevelandse woningmarkt moeilijk een woning kunnen vinden. We streven naar een balans en een evenredige verdeling binnen de regio. Elke gemeente draagt bij aan de opgave, en neemt verantwoordelijkheid voor het geheel. Dat geheel wordt evenredig verdeeld. De samenwerking met de woningcorporatie is daarin essentieel. In het kader hieronder staan de aandachtsgroepen opgenomen. We lichten voor de groepen die op de Bevelanden de meeste aandacht behoeven, de woonbehoeftes toe. Uitstroom uit instellingen en Jeugdzorg Onder de groep uitstromers uit instellingen vallen mensen die al dan niet definitief uitstromen uit een intramurale situatie. Dit kunnen bijvoorbeeld zijn: (dreigend) dakloze mensen incl. uitstroom maatschappelijke opvang, uitstromers uit beschermd wonen, uitstromers uit de klinische geestelijke gezondheidszorg, uitstromen vrouwenopvang en slachtoffers mensenhandel, uitstromers jeugdhulp, uitstromers jeugddetentie en forensische zorg. Beschermd wonen (BW) en de Maatschappelijke opvang (MO) zijn bedoeld om mensen tijdelijk op te vangen in een situatie waarin zij niet zelfstandig kunnen wonen. Vanuit BW en MO stromen ieder jaar mensen uit naar een zelfstandige woning of kamer, al dan niet met ambulante begeleiding. Het landelijke programma “Weer Thuis” vraagt partijen hierover afspraken te maken. Op Zeeuws niveau is er de Regiovisie Beschermd Wonen Maatschappelijke Opvang, met samenwerkingsafspraken tussen de Zeeuwse gemeenten. Het programma “Weer Thuis” wordt op regionaal niveau uitgevoerd door de Gemeenschappelijke Regeling (GR) De Bevelanden in samenwerking met de woningcorporatie en zorginstellingen. Zij hebben een convenant ondertekend om de uitstroom vanuit een instelling naar zelfstandig wonen te ondersteunen, de overgang voor cliënten zo soepel mogelijk te laten verlopen en terugval te voorkomen. Samen met de woningcorporatie en de zorgaanbieder verloopt de uitvoering hiervan goed in onze vijf gemeenten. We signaleren wel een knelpunt voor de uitstromers uit de Jeugdzorg. Voor jongeren vanaf 18 jaar zijn er niet altijd betaalbare huurwoningen beschikbaar. In overleg met de corporatie kijken we hoe we jongeren meer kansen kunnen bieden op de woningmarkt. Wij maken afspraken met de partijen over voldoende woonplekken voor mensen die uitstromen uit maatschappelijke opvang, beschermd wonen-voorzieningen, veilige- vrouwenopvang, residentiële jeugdinstellingen en ggz-kliniek. De afspraken sluiten aan op het programma ‘Een thuis voor iedereen’ en de afspraken uit de Zeeuwse Woondeal. Er zijn per gemeente (prestatie-)afspraken over beschikbare woonplekken, waardoor de uitstroom uit en de doorstroom binnen voorzieningen worden gestimuleerd. Personen die uitstromen uit BW en MO worden zo veel mogelijk evenredig gehuisvest over de regio, waarbij we aandacht hebben voor de kracht van de gemeente. We zijn een voorstander van het combineren van diverse groepen binnen complexen met geclusterde woningen. Aandachtsgroepen vanuit het Rijk Binnen het Rijksprogramma ‘een thuis voor iedereen’, zijn de volgende groepen geformuleerd: Uitstroom uit instellingen Jeugdzorg Dak- en thuisloos Statushouders Stoppende sekswerkers Dakloze remigranten-gezinnen Mantelzorgers Studenten Arbeidsmigranten Woonwagenbewoners We maken als gemeenten afspraken over de evenredige verdeling van huisvesting van deze groepen, deze afspraken worden vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening. Een aantal van deze groepen heeft zo’n dringende huisvestingsvraag, zoals bijvoorbeeld mantelzorgers, dat de wetgever hen als verplichte urgentiecategorie (zie bijlage) heeft opgenomen. Daarmee krijgen zij voorrang op een sociale huurwoning. Aandachtsgroepen vanuit de lokale context Starters op de woningmarkt Vanuit lokaal perspectief is het wenselijk om extra aandacht te besteden aan de huisvestingsvraag voor starters op de woningmarkt. Voor hen is er momenteel onvoldoende aanbod beschikbaar, waardoor zij hun wooncarrière niet kunnen starten. Woonwagenbewoners Er zijn momenteel 45 bewoonde standplaatsen in de Bevelanden; dat is ongeveer 4,3 standplaatsen per 10.000 inwoners. Vergeleken met Nederland en de rest van Zeeland is dat relatief weinig. Met Stichting Woonwagenbeheer wordt de behoefte aan woonwagenstandplaatsen afgestemd. Op twee locaties staan er op dit moment mensen op de wachtlijst voor een woonwagenstandplaats. Voor de locatie in Goes gaat dit om negen personen, op de wachtlijst voor de locatie in Reimerswaal zijn dit vijf personen. Arbeidsmigranten Sinds mei 2020 heeft De Bevelanden regionale afspraken over de huisvesting van arbeidsmigranten. Aan de basis hiervan lag een kwantitatieve en kwalitatieve analyse van de woonbehoefte van arbeidsmigranten in de Bevelanden in 2019 en de verwachte ontwikkeling hiervan in de komende 10 jaar. De op basis hiervan vastgestelde behoefte aan 1000 huisvestingsplaatsen tot en met 2028 is nog steeds actueel en mogelijk groter. De uitbreiding van de hiervoor benodigde huisvesting is in de afspraken via een verdeelsleutel over de vijf gemeenten verdeeld. Ons bestaande beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten is vooral faciliterend. We signaleren een gebrek aan nieuwe voorzieningen. We zullen daarom meer moeten stimuleren om voldoende en kwalitatief goede woonvoorzieningen te krijgen. Het goed huisvesten van arbeidsmigranten is ten eerste een ethisch uitgangspunt. Ten tweede blijkt uit onderzoek dat wonen één van de belangrijkste criteria is voor arbeidsmigranten om naar de regio’s toe te komen; en daarom een succesfactor om de gaten in onze arbeidsmarkt te vullen op verantwoorde wijze. We doen dit in lijn met de Wet goed verhuurderschap en de al geldende normen in ons beleid. Studenten en jongeren Landelijk is er, vooral in steden met een hogere of universitaire onderwijsvoorziening, een tekort aan studentenwoningen. Bij ons op de Bevelanden is die problematiek minder voelbaar. Ongeveer 2% van het aantal inwoners op de Bevelanden studeert op dit moment. Er wonen op de Bevelanden in vergelijking met de rest van Nederland minder inwoners tussen de 15 en 25 jaar. Jongeren vertrekken relatief vaak uit de regio voor werk of studie elders. Meer beschikbare studentenwoningen voor deze groep kunnen onze regio echter aantrekkelijker maken. De studenten die aan een hogeschool of omliggende universiteit studeren, moeten ook de mogelijkheid hebben om tijdens hun studietijd binnen de regio op kamers te gaan. Dit geldt ook voor jongeren onder de 23 jaar, die op zichzelf willen wonen. Na de opleiding is een goede start op de zelfstandige woningmarkt van groot belang. We werken samen met de corporatie aan het mogelijk maken van zo’n goede start. Starters Een substantieel deel van de Bevelandse woningzoekenden bestaat uit starters op de woningmarkt. Qua voorkeuren geldt dat starters die vanuit de thuissituatie willen verhuizen, snel kijken naar het kopen van een betaalbare grondgebonden woning. Door de stijgende prijzen op de koopmarkt, zijn koopwoningen voor starters met een middeninkomen vaak onbereikbaar. We voorzien daarom een forse toevoeging van het aantal betaalbare koopwoningen, wat de gemiddelde starter ten goede moet komen (zie hoofdstuk Betaalbaarheid). Ook continueren we de starterslening in onze vijf gemeenten om het gat tussen hun maximale leencapaciteit (voor een hypotheek) en de prijs van de beoogde woning te overbruggen. Daarnaast willen we met de ontwikkeling van meer middenhuur woningen, de kloof tussen sociale huur en betaalbare koop in onze regio dichten. We investeren in het realiseren van flexwoningen in onze regio, die voor 50% zijn bedoeld voor starters. Overige groepen Ten aanzien van statushouders is de invulling per gemeente geregeld via de huidige wettelijke taakstelling statushouders. Iedere gemeente in Nederland krijgt elk jaar van het Rijk de opdracht om statushouders (vluchtelingen die een verblijfsvergunning krijgen) binnen de gemeente een woning aan te bieden. Het aantal statushouders dat een gemeente per jaar moet huisvesten wordt bepaald op basis van het aantal inwoners. In de regio hebben we afspraken met de woningcorporatie over de huisvesting van deze mensen. Als een statushouder wordt aangemeld, zorgt de woningcorporatie binnen korte tijd voor een geschikte woning. Deze worden aangeboden op basis van beschikbaarheid (vrijkomende huurwoningen doordat andere mensen verhuizen). Een analyse van de woningbehoeftes van stoppende sekswerkers op de Bevelanden is niet gemaakt. Voor dak- en thuislozen bestaat er op landelijk niveau een Nationaal Actieplan Dakloosheid waar we bij aansluiten. Een innovatief concept om mensen op te vangen die moeilijk te huisvesten zijn, is ‘Skaeve Huse’. In Terneuzen is dit concept voor het eerst kleinschalig toegepast, onder andere voor daklozen. We kijken of dit voor de regio wellicht ook interessant is. Voor vluchtelingen en asielzoekers wordt opvang geboden. Het is niet uitgesloten dat er op termijn een impact op de reguliere woningvoorraad is. Thema Bestaande voorraad & toekomstbestendigheid Verduurzaming van de woningvoorraad is een speerpunt van gemeentelijk duurzaamheidsbeleid. We sluiten met ons Bevelandse woonprogramma aan op de landelijke, Zeeuwse en de lokale ambities die we in onze gemeenten op dit vlak hebben. Tot 2030 maken we stappen om 15.000 woningen in onze regio te isoleren. Daarbij focussen we ons op de laagste energie labels. We benutten het bestaande: een groot deel van onze woningvoorraad toekomstbestendig maken met simpele aanpassingen. Onze ambitie: “Duurzamer in stappen, benutten van het bestaande” We stimuleren verduurzaming en verbetering met extra aandacht voor woningeigenaren met een lagere bestedingscapaciteit. Waar mogelijk koppelen we dit ook aan levensloopbestendigheid We werken samen met de corporaties om de verduurzamingsslag in de corporatiesector op gang te houden In plannen gericht op het toevoegen van woningen alsook in de bestaande bebouwde omgeving, houden we rekening met klimaatadaptatie en stimuleren we circulaire bouwprincipes Huidige situatie We willen onze Bevelandse woonomgeving toekomstbestendig maken. We zien hiervoor meerdere thema’s. We dragen ten eerste bij aan de energie- en warmtetransitie. Op dit moment wordt ongeveer 15 % van het energieverbruik in Nederland verbruikt door woningen. In het Klimaatakkoord zijn afspraken gemaakt over de verduurzaming van de landelijke gebouwde omgeving. In 2050 moet deze aardgasvrij zijn, en duurzaam worden verwarmd. Volgens de Regionale Energiestrategie moeten daarnaast alle particuliere woningen in 2045 energieneutraal zijn, waarbij huizen zoveel energie verbruiken als ze opwekken. Om energie-neutrale woningen te realiseren is een combinatie nodig van energiebesparing, duurzame elektriciteit en duurzame warmte. Om stappen te zetten richting energieneutraal, is afgesproken om in Zeeland in 2030 al 32% verlaging van het energieverbruik te hebben gerealiseerd in de particuliere woningvoorraad. Dit betekent dus het isoleren van een-derde van de woningen in Zeeland voor
- Dit komt neer op ongeveer 59.000 woningen, en ongeveer 15.000 woningen voor onze vijf gemeenten voor
- Daarbij geldt dat de focus ligt op het verbeteren van de laagste labels D, E, F en G. Er zijn ongeveer 7.000 woningen op de Bevelanden die vallen binnen één van deze vier labels. Dit zijn voornamelijk particuliere woningen. In de bijlage is een figuur (figuur 10) toegevoegd, waarin de verdeling van de energie labels in onze vijf gemeenten is uitgesplitst. Doelen: 2030 Isoleren van 32% van de woningen in Zeeland, dit komt neer op ongeveer 59.000 woningen 2045 Particuliere woningen energieneutraal 2050 Aardgasvrije gebouwde omgeving NL Klimaatakkoord Aansluiten bij Bevelands duurzaamheidsbeleid De verduurzaming van de woningvoorraad is één van de speerpunten van het lokale duurzaamheidsbeleid van onze vijf gemeenten. We sluiten met onze woonvisie de komende vijf jaar aan bij de bestaande doelen die zijn gesteld. Verduurzamen begint vaak met isoleren. Maar er is meer nodig om de doelstellingen voor de gebouwde omgeving te halen. Dit wordt concreet in de gemeentelijke uitvoeringsplannen, waar de beschikbare alternatieven voor een verwarming op 100% gas, in beeld komen. Cruciaal voor de uitvoering van deze plannen, is dat bewoners actief meedoen in de transitie naar aardgasvrije wijken. We hebben op de Bevelanden al stappen gezet om de doelstellingen op de taakvelden duurzaamheid en wonen te integreren. Vanaf januari 2023 is Duurzaamheid een eigen actielijn binnen de Strategische Samenwerking De Bevelanden. Daarnaast zijn we in november 2023 gestart met het regionale project Energiearmoedebestrijding, waar we inwoners met een hoge energierekening helpen te verduurzamen. Ook start een regeling om via vouchers nieuwe woningeigenaren van een energieadvies te voorzien. Beleidscontext Nieuwe gebouwen krijgen sinds 2018 geen gasaansluiting meer in Nederland. Vanaf 1 januari 2024 treedt in Nederland de Omgevingswet in werking. Met de omgevingswet kunnen koppelingen worden gemaakt tussen de doelen van de energietransitie en de omgevingsvisie. Met een omgevingsprogramma en omgevingswaardes, kunnen concrete doelen worden opgenomen over het verduurzamen van wijken. Het Bouwbesluit wordt opgevolgd door het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Eerder bestond er voor gemeenten de mogelijkheid maatwerkregels toe te passen in het omgevingsplan, door strengere regels t.a.v. energieprestaties van gebouwen te stellen. Deze optie vervalt met het Bbl. Particuliere woningvoorraad Zoals aangegeven bestaat het grootste deel van de Bevelandse woningvoorraad uit koopwoningen. Van deze koopwoningen is ongeveer de helft gebouwd voor 1970 (in de figuur hieronder is een overzicht te zien van de Bevelandse woningen naar bouwjaar). Het bouwjaar van de woningen is terug te zien in de verduurzamingsopgave voor de particuliere woningvoorraad. Zo heeft 40% van de koopwoningen (ongeveer 7.000 woningen) een energielabel lager dan label D. Eigen woningen hebben daarnaast vaak een grotere oppervlakte dan huurwoningen, en staan vaker (half-)vrij, waardoor het energieverbruik hoger is. Hier ligt dus een grote opgave. De verantwoordelijkheid voor verduurzaming van dit deel van de woningvoorraad ligt in eerste instantie bij de woningeigenaren. We voeren als gemeenten echter wel regie om de warmtetransitie te volbrengen. We stimuleren verduurzaming daarom door bijvoorbeeld financiële middelen en kennis beschikbaar te stellen. Hier ligt wel een uitdaging. Zo worden duurzaamheidsleningen vaak aangevraagd door mensen die het kunnen betalen en die durven te lenen. Het Nationaal Warmtefonds biedt daarom renteloze financiering voor verduurzaming van huizen voor lage inkomens. Subsidies en andere middelen komen soms ook terecht bij personen met een grotere beurs en misschien niet bij de mensen die het meest gebaat zijn met een subsidie voor verduurzaming. We geven daarom in onze uitvoering extra aandacht aan woningeigenaren met een lagere bestedingscapaciteit voor verduurzaming. Bewustwording is hierbij een belangrijke voorwaarde. Daarom hebben de Bevelandse gemeenten gezamenlijk een energieloket om inwoners van de Bevelanden te voorzien van informatie om hun woning te verduurzamen (Duurzaam Bouwloket). Figuur 7: Huur en koopwoningen op de Bevelanden Bron: Basisregistratie adressen en gebouwen 2023 Verduurzaming sociale sector Van huurwoningen, waarvan het grootste deel in bezit is van de corporatie, zijn de energie labels over het algemeen groener. We werken samen met de corporatie om de verduurzamingslag op gang te houden. In de vorige woonvisie is opgenomen om te streven naar een energie-neutrale sociale woningvoorraad, met een gemiddeld label B in 2021 en naar een CO2 neutrale sociale huurwoningvoorraad in
- Het doel van 2021 is gehaald. In de Nationale Prestatieafspraken van 2022 zijn nieuwe doelen opgenomen voor de corporaties voor de periode tot
- Zo ligt er ook bij de corporatiesector een grote opgave om woningen van het gas af te krijgen. Daarnaast stellen de Nationale Prestatieafspraken dat de corporatiesector uiterlijk in 2028 alle woningen met een E, F, of G label heeft verduurzaamd. Bestaande voorraad benutten Naast de energietransitie draagt ook het meer levensloopbestendig maken van bestaande woningen bij aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Dit kent twee voordelen: Aanpassen van woningen is vaak duurzamer dan slopen en vervangen, en het zorgt voor het behouden van de oorspronkelijke woongemeenschappen. Ook heeft de bestaande woningvoorraad, vanwege de betaalbaarheid, een belangrijke functie in het bedienen van de vraag van starters. Daarnaast is ongeveer 2/3 van onze voorraad aanpasbaar en geschikt te maken voor ouderen. Daarover meer in het thema ‘(Ouderen)zorg’. Leegstand is redelijk beperkt in onze regio, ongeveer 2% van onze woningen staat leeg. Een deel van de Bevelandse woningen zijn echter verouderd, en dus kwetsbaar. Dit betekent dat er zowel op woningkenmerken (energielabel, levensloopbestendigheid) en omgevingskenmerken (voorzieningenniveau, veiligheid) relatief veel te verbeteren valt. Op de Bevelanden is het grootste deel van de kwetsbare voorraad in particulier bezit (rond de 70%). Ook zijn er relatief gezien veel kleine sociale huurappartementen in de kwetsbare voorraad. Het verbeteren van particulier bezit is een grote uitdaging, ook omdat de investeringskracht van eigenaren in veel gevallen beperkt is. We leggen daarom nadrukkelijker de focus op het stimuleren van woningeigenaren om na te denken over de toekomstbestendigheid van hun woning. We streven naar een goede balans tussen faciliteren en stimuleren. We willen we in beeld hebben of panden met een ander gebruiksdoel, zoals kantoren, getransformeerd kunnen worden naar woningen. Klimaatbestendig bouwen, circulaire bouwprincipes Het thema toekomstbestendigheid gaat ook over de risico’s van klimaatverandering. Huizen kunnen bijvoorbeeld schade oplopen door hevige regengeval en periodes van droogte. Eigenaren van woningen zijn zich hier niet altijd van bewust. We houden daarom op de woningmarkt meer rekening met de risico’s van klimaatverandering. Naast energie labels kunnen zogenaamde klimaatlabels meer transparantie geven over welke wijken risico’s lopen door een veranderend klimaat en zeespiegelstijging. We onderzoeken daarom of zulke labels voor de regio interessant zijn. Zo kunnen we bewoners informeren over de risico’s van klimaatverandering. Zeker in Zeeland en de Bevelanden is het van belang om zoveel mogelijk klimaatbestendig te bouwen. Daarnaast moedigen we circulaire en biobased bouwen aan3Biobased materialen hebben een lage milieu-impact (zoals hout, vlas en stro). Een manier om circulariteit in een bouwproject te integreren is via een MPG (milieuprestatie gebouwen). Hierbij wordt er zoveel mogelijk gekeken naar het hergebruik van materialen voor de bouw. Een voorbeeld hiervan is het project ‘Een Zeeuwse Circulaire Beleving’ waarin recreatieondernemers worden gestimuleerd om aan de slag te gaan met circulair bouwen. Thema Betaalbaarheid De Bevelanden wil een complete regio zijn, met een passend woningaanbod voor jong en oud, rijk en arm, kleine en grote huishoudens, met en zonder ondersteuning, permanent en tijdelijk. We willen iedereen in de regio de kans geven op een kwalitatief goede woning, voor een betaalbare prijs. Prettig en goed wonen vindt vrijwel iedereen belangrijk. In aantal en in kwaliteit moeten er voldoende woningen en keuzemogelijkheden zijn voor onze (toekomstige) bewoners. Onze ambitie: “We bouwen vooral betaalbaar en dragen zo ons steentje bij” Twee-derde van onze nieuwbouw is betaalbaar; sociale huur, middenhuur of betaalbare koop, gebaseerd op de Woondeal. 30% van onze regionale nieuwbouw, bestaat overeenkomstig met de Woondeal uit sociale huurwoningen, ongeveer de helft als vervanging (herstructurering), een kwart voor de lokale behoefte en een kwart voor de maatschappelijke opgave die het landelijke beleid ons oplegt. We blijven de slaagkansen en de zoekduur in de sociale sector monitoren. We stimuleren marktpartijen en woningcorporaties om in het middenhuur-segment meer te bouwen, daarbij kijken we ook naar transformatie van bestaande bouw en juridische instrumenten. We stimuleren de woningcorporaties om ook in het lage middenhuur segment woningen bij te bouwen. We vergroten het aanbod in betaalbare koop. We continueren de starterslening en onderzoeken andere mogelijkheden voor financiële arrangementen, zoals de inzet van Koopgarant en Koopstart. Huidige situatie Betaalbaarheid en bestaanszekerheid zijn in Nederland thema’s die momenteel veel aandacht krijgen. Inflatie, hogere energiekosten, maar ook toenemende zorgkosten, maken dat inwoners meer moeten nadenken over de besteding van hun inkomen. Hoewel in onze regio de woningen goedkoper zijn dan in de rest van Nederland, zijn ook op de Bevelanden de koopprijzen van woningen de laatste jaren fors gestegen. Waar de gemiddelde verkoopprijs in 2019 nog lag op tweeënhalve ton in onze regio, is dat in 2022 gestegen naar meer dan drie ton per woning. In Nederland is de gemiddelde verkoopprijs van een woning in 2022 zelfs meer dan vier ton. De gemiddeld duurste huizen van de regio staan in Goes en Kapelle. Zoals aangegeven, stuurt het Rijk op de betaalbaarheid van het wonen. De Wet versterking regie op de volkshuisvesting vormt hiervoor het wettelijk kader. De eisen aan betaalbaarheid van de nieuwbouw komen terug in de Zeeuwse Woondeal, die in maart 2023 is ondertekend. Van de totale nieuwbouw tot 2030 moet ongeveer een derde gerealiseerd worden in de sociale sector, en een derde moet betaalbaar zijn, koop of huur. Hiervoor worden nieuwe definities van betaalbaar wonen gebruikt. Deze worden ieder jaar herijkt. Betaalbaarheid is een landelijke term die in de Zeeuwse Woondeal is vastgelegd, waar we bij aansluiten. Hierin is rekening gehouden met de Consumenten Prijs Index (CPI) en de gemiddelde kosten om woningen op dit moment in Nederland te bouwen. Voor specifieke doelgroepen zoals starters / middeninkomens, willen we gemeentelijke instrumenten inzetten om voor hen betaalbaarheid van woningen te vergroten. De definitie van ‘betaalbaar wonen’ is de volgende (prijspeil 2023): Huurwoningen met een huurprijs tot € 1.000 (€ 1.123 prijspeil 2024) Koopwoningen met een (verkoop)waarde tot maximaal € 355.000 (stijgt naar € 390.000 in 2024) Om betaalbaarheid te meten, is het nodig om te kijken naar de totale woonlasten van huishoudens. Woonlasten bestaan naast de netto huur of hypotheeklasten, uit de kosten voor energie en lokale heffingen van gemeenten en waterschappen. Het percentage van het inkomen dat een huishouden kwijt is aan woonlasten is dus een graadmeter voor betaalbaarheid van het wonen. Op de Bevelanden waren deze in 2022 als volgt: voor eigenaar-bewoners 24% particuliere huurders 41% huurders corporatie 35%. Deze percentages zijn sinds 2019 ongeveer gelijk gebleven. Betaalbaarheid van wonen heeft ook te maken met koopkrachtontwikkelingen en daarmee betaalrisico’s. Er is sprake van een betaalrisico als men, na de uitgaven voor primair levensonderhoud, onvoldoende bestedingsruimte heeft om alle woonlasten te kunnen betalen. Betaalrisico’s spelen vooral bij huurders. Op de Bevelanden heeft momenteel 20% van de huishoudens die huurt van de corporaties een betaalrisico. Voor particuliere huurders is het betaalrisico 22%, voor eigenaar-bewoners een stuk lager: 5%. Het percentage van huurders bij de corporaties met een betaalrisico is de afgelopen jaren licht toegenomen. Dit zal voornamelijk komen door aan verhoogde uitgaven aan primair levensonderhoud. Bij het thema betaalbaarheid moet daarom altijd een link zijn met het armoedebeleid van de vijf gemeenten. In de huursector is op de Bevelanden enige sprake van “goedkoop scheefwonen”. Dit betekent dat de huur die betaald wordt in sommige gevallen minder hoog is dan mensen op basis van hun inkomen zouden kunnen betalen. Men woont eigenlijk te goedkoop. “Duur scheef wonen”, waarbij mensen relatief gezien te veel huur betalen, komt in onze vijf gemeenten relatief weinig voor. Sociale huursector De zoekduur naar een geschikte huurwoning op de Bevelanden is de laatste jaren toegenomen. Waar de gemiddelde zoekduur in 2020 nog 9 maanden was, is dit in 2022 gestegen naar een jaar. Dit is laag in vergelijking met de rest van Nederland. We proberen voor de Bevelanden de wachttijden niet verder op te laten lopen en handhaven de norm voor een maximale gemiddelde zoekduur van twee jaar in Goes en één jaar in Borsele, Noord-Beveland en Reimerswaal. Voor Kapelle passen we de norm aan van twee naar één jaar. Onze inzet is om de slaagkansen van woningzoekenden in het sociale segment niet verder te laten afnemen. Dit gaan we actief monitoren. Hierbij hebben we ook aandacht voor bepaalde groepen die gemiddeld langer moeten wachten dan anderen. We houden ook rekening met ouderen die buiten de doelgroep van de corporaties vallen, en dus niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Zoals ouderen met een hoger inkomen (pensioen), maar onvoldoende vermogen om een (senioren-) woning te kopen. Opvallend aan de huidige wet- en regelgeving is dat een oudere met een hoog vermogen en een bescheiden (AOW) pensioen wel in aanmerking komt voor sociale huur. Het is daarom belangrijk om goed inzicht te krijgen en houden in de ontwikkeling van de oudere doelgroep. Daarmee kan de woonbehoefte qua inhoudelijke kenmerken en prijssegmenten goed gematcht worden met het aanbod. In het programma ‘Een thuis voor iedereen’ is opgenomen dat er in 2030 gemiddeld 30% sociale huurwoningen per gemeente zouden moeten zijn. Gemeenten die minder hebben dan het landelijke gemiddelde van 27% moeten meer bijbouwen, zodat er in ieder geval toegegroeid wordt naar die 30%. Het aanbod in de sociale huursector is in onze regio tussen 2016 en 2020 licht gedaald. Er zijn behoorlijke tekorten ten opzichte van de landelijke doelstelling. De tabel hiernaast laat zien, wat het aandeel sociale huurwoningen in de huidige woningvoorraad per gemeente is. Hieruit blijkt dat Goes (als stedelijke kern) boven het landelijk gemiddelde van 27% sociale huur zit. De overige vier Bevelandse gemeenten zitten daar onder (zie figuur 8 hieronder). Figuur 8: Aandeel sociale huur per Bevelandse gemeente. Bron: InFact rapport