Woonzorgwelzijnvisie Doesburg 2024 -2028 (Doesburg)

Woonzorgwelzijnvisie Doesburg 2024 -2028 De raad van de gemeente Doesburg: Gelet op het voorstel van burgemeester en wethouders van 30 april 2024 tot vaststelling van de woonzorgwelzijnvisie Doesburg 2024 – 2028 Overwegende dat: artikel 42 van de Woningwet gemeenten verplicht een woonvisie vast te stellen. In deze visie moet het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid voor de eerstvolgende jaren worden vastgelegd; de actualiteit van gemeenten vraagt dat zij corporaties, zorgverleners en welzijnsinstellingen betrekken bij de keuzes die moeten worden gemaakt op het gebied van wonen in samenhang met zorg en welzijn, en door integrale samenwerking en het zoveel mogelijk benutten van synergievoordelen gestreefd wordt naar een zo’n effectief mogelijke aanpak van de vele uitdagingen waarmee de samenleving heden ten dage te maken heeft. Besluit in zijn vergadering van 4 juli 2024: de Woonzorgwelzijnvisie Doesburg 2024 -2028 vast te stellen tot aanname van een drietal moties waarin het college wordt opgedragen om: de visie uit te breiden met een addendum waarin met inbreng van zorg- en welzijnsorganisaties de wijze wordt beschreven hoe wordt omgegaan met de grote uitdagingen in welzijn en zorg; nu en in de nabije toekomst; met Stichting WIJ en ontwikkelaars te bezien in hoeverre voorrang kan worden verleend op toewijzing van woningen aan mensen die economisch of sociaal verbonden zijn met Doesburg, en over te gaan tot een inventarisatie van mogelijke bouwlocaties - waaronder specifiek inbreidingslocaties - en in een sessie met de gemeenteraad te bespreken hoe aan deze locaties het beste invulling kan worden gegeven, waarbij de uitkomsten in een addendum aan de visie worden toegevoegd. De griffier, J.B. Voorhof De voorzitter, drs. L.W.C.M. van der Meijs-van de Laar Voor een vitaal Doesburg Mét u en voor u blijven wij werken aan een vitaal Doesburg Voorwoord wethouders Van Veldhuizen en Elbers Birgit van Veldhuizen: Doesburg wil een fijne plek zijn en blijven voor jong en oud, om te wonen, werken en genieten. Het onderdeel wonen is door de druk op de woningmarkt, steeds lastiger te realiseren. Stijgende huizenprijzen en toenemende kosten voor levensonderhoud maken het voor bepaalde groepen steeds lastiger om een betaalbare en passende woning te vinden. En met alleen een woning, zijn we er nog niet: ook passende zorg en welzijn zijn belangrijke componenten, die vaak gekoppeld zijn aan het wonen. Ook constateer ik dat het aandeel goedkope koopwoningen en sociale huurwoningen ten opzichte van andere gemeenten relatief hoog is. Al deze uitdagingen vragen om een heldere visie, waarmee we in Doesburg meer balans kunnen krijgen in onze woningvoorraad en ook voorbereid zijn op de zorg- en welzijnsvraag vanuit de bewoners. Ik wil me de komende jaren inzetten om dát te realiseren wat nodig is voor onze inwoners. Aan de andere kant wil ik er ook voor zorgen dat er méér middeldure en dure koopwoningen komen, waarmee we ook nieuwkomers in onze prachtige stad kunnen verwelkomen. Vestigers zijn hard nodig om het betrekkelijk hoge voorzieningenniveau in onze stad in stand te kunnen houden. Het zorgt er ook voor dat Doesburg een bevolkingsomvang behoudt van minimaal 11.000. Deze nieuwe woningen (die tevens zorgen voor doorstroming, want ook Doesburgers kunnen hier gaan wonen) willen we vooral bouwen in Beinum. De planvoorbereidingen hiervoor zijn in de zomer van 2022 gestart. Bart Elbers: Zowel het opstellen als de uitvoering van deze Woonzorgwelzijnvisie doet de gemeente niet alleen. Niet alleen bij het opstellen van de visie, maar zeker ook bij het tot uitvoering brengen van de visie, zetten we in op een goede samenwerking met inwoners, zorgprofessionals en onze maatschappelijke partners. Een belangrijk onderdeel van het proces om tot deze visie te komen was het ophalen van kennis en wensen bij zorgprofessionals, maatschappelijke partners en inwoners. Het was voor ons de eerste keer dat zorg en welzijn zo’n belangrijke plaats krijgt in een woonvisie. Dit maakt niet alleen de visie beter, maar heeft ons ook intern geleerd om nog integraler te denken en doen. De gemeente stelt, binnen haar verantwoordelijkheden en kerntaken, het beleid op en voert regie. Dat doet zij in blijvende samenspraak met inwoners en (maatschappelijke) partners. De acties zijn divers en door de integrale aanpak ligt de verantwoordelijkheid nooit of zelden bij één organisatie. De visie is daarom ook juist bedoeld als verdere versterking van de bestaande samenwerking. Samen kom je verder. Op 4 juli 2024 heeft de raad met de inhoud van de visie ingestemd, en dat geeft ons mandaat om de komende jaren het programma aan maatregelen met veel energie en enthousiasme uit te voeren. Visie richting 2040 (samenvatting) In de voorliggende Woonzorgwelzijnvisie worden de prioriteiten van het lokale woonbeleid in al zijn facetten voor de komende jaren vastgelegd. De visie geeft niet alleen inhoud en richting aan de ontwikkelingen op de woningmarkt maar beziet ook wat nu en in de nabije toekomst in samenhang met wonen nodig en gewenst is op het gebied van zorg en welzijn. Daarbij wordt qua programma concreet ingezet op de komende vijf tot zeven jaar, met een doorkijk naar de jaren daarna richting 2040. We baseren ons daarbij in belangrijke mate op het Woning-behoefteonderzoek Doesburg 2022-2040 dat in het voorjaar van 2023 is uitgebracht. De schaarste aan woningen in den lande is gigantisch en dat is in onze regio niet anders. Het Rijk verwacht dat alle gemeenten een bijdrage leveren in het tekort. Ook aan Doesburg is gevraagd méér te bouwen dan alleen voor lokale behoefte. Hiervoor heeft het gemeentebestuur zijn handtekening gezet onder het contract Woondeal GMR 2.0. Met het aantrekken van vestigers liggen er kansen om meer balans te krijgen in de Doesburgse woningvoorraad; een voorraad, die zich nu vooral kenmerkt door een naar verhouding fors aantal sociale huurwoningen. Inzet is om de komende jaren minder sociale huurwoningen bij te bouwen. Daarbij is niet gezegd dat Doesburg ineens minder oog heeft voor haar burgers die door welke omstandigheid dan ook onvoldoende inkomen hebben om geheel op eigen kracht aan woonruimte te komen. Niets is minder waar. Doesburg blijft aandacht schenken aan de huisvesting van minder draagkrachtigen. Maar ook nieuwe Nederlanders, zoals statushouders en vluchtelingen blijft zij verwelkomen. Doesburg heeft te maken met een gestaag groeiende groep ouderen, waarvan een deel in zijn laatste levensfase passende huisvesting met zorg nodig heeft. Ook deze groep heeft en houdt Doesburg scherp in het vizier. Met stakeholders wordt bekeken op welke wijze het beste invulling kan worden gegeven aan de toenemende vraag naar wonen met zorg. Maar ook willen wij met partijen bouwen aan een krachtige gemeenschap. Daarbij gaan wij er vanuit dat een structurele, integrale wijkgerichte aanpak kan helpen om de gezondheid en participatie van mensen te verbeteren. De woonzorgwelzijnvisie moet worden gezien als een 'kompas'. Het geeft aan hoe binnen de gemeente Doesburg wordt aangekeken tegen de opgaven die er liggen op het gebied van wonen, zorg en welzijn, en welke maatregelen het beste kunnen worden getroffen om deze opgaven te realiseren. Met deze visie wordt hierin richting bepaald en een bestendige lijn uitgezet voor de toekomst. Bestendig maar niet star en onwrikbaar, want er moeten mogelijkheden blijven om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen en kansen. Hierdoor blijft er in de uitwerking van de visie ruimte voor dialoog over de te nemen maatregelen. De gemeente is voor de realisatie van haar doelen immers medeafhankelijk van andere partijen, zoals: sociaal verhuurder Stichting Woonservice IJsselland, ontwikkelaars, beleggers, zorginstellingen en, maatschappelijke organisaties. Ook vinden wij het belangrijk dat voor alles wat we gaan doen zoveel mogelijk draagvlak wordt gevonden bij inwoners. Omwonenden worden in een zo vroeg mogelijk stadium bij bouw- en herinrichtingsplannen betrokken. We bekijken met hen in hoeverre hun belangen in het algemene belang kunnen worden meegenomen; het bouwen van woningen (al of niet met een zorgcomponent). Over de inhoud van deze visie: We willen meer balans in de woningvoorraad Doesburg wil werk maken van een evenwichtig en leeftijdsbestendig woon- en vestigingsklimaat. Deze ambitie is vastgelegd in de Toekomstvisie Doesburg 2040. Met onder andere vervanging en nieuwbouw van woningen, én door het opnieuw inrichten van openbare ruimtes (al of niet in combinatie met het vervangen van bijvoorbeeld de riolering en/of bestrating) moet deze ambitie worden waargemaakt. Wat aan woningen (en openbare ruimte) kan/moet worden toegevoegd wordt zowel ingegeven door de lokale kwalitatieve woningbehoefte als door de bijdrage die Doesburg wil leveren in het wegwerken van het regionale woningtekort. Locaties waarop in Doesburg nog woningen kunnen worden gebouwd zijn beperkt. En toch houden we het voor mogelijk om tot 2030 enkele honderden woningen toe te voegen. Dit willen we doen in het centrum van Beinum en op één grote uitbreidingslocatie in Beinum. De overige woningen komen op kleinere herstructurerings- en transformatielocaties. Onze ambitie is om minder sociale huurwoningen bij te bouwen Het aandeel sociale huurwoningen in Doesburg bedraagt 40%, en ligt daarmee ver boven het landelijk gemiddelde van 29%. Dat we relatief minder sociale huurwoningen willen bouwen is niet voor iedereen een prettige boodschap. Zeker niet voor al diegenen die naarstig op zoek zijn naar woonruimten. De opgave waarvoor we ons de komende jaren geplaatst zien is om met (vervangende) nieuwbouw (iets) méér evenwicht te krijgen in de bevolkingssamenstelling. Dit is nodig om het huidige voorzieningenniveau voor onze burgers in stand te kunnen houden. Daarbij is het ook belangrijk om een bevolkingsomvang te behouden van minimaal 11.000 inwoners. Doesburg wil daarom niet alleen bouwen voor de lokale behoefte, maar ook voor nieuwkomers. En dat betekent méér bouwen in het middensegment. We hebben het dan over koopwoningen tot € 355.000 en huurwoningen met een maandhuur van maximaal € 900 tot € 1.000 (prijspeil 2023). Met deze nieuwe woningen willen we tegelijkertijd zoveel mogelijk voorkomen dat jonge Doesburgers wegtrekken wegens onvoldoende aanbod. We blijven oog houden voor mensen die wonen met zorg nodig hebben Door de vergrijzing neemt het aantal ouderen in de komende jaren toe. In de periode tot 2040 verdubbelt het aantal 75-plussers. Een deel van deze senioren heeft in meer of mindere mate een zorgvraag of krijgt deze in de nabije toekomst. Mét de bouw van onder andere geclusterde levensloopbestendige woningen wordt op deze toenemende zorgvraag ingespeeld. We hebben niet de illusie dat alles wat op dit gebied nodig is we ook lokaal kunnen regelen. En dit vraagt overleg met omliggende gemeenten. Afspraken hierover worden vastgelegd in een regionale woonzorgvisie, die -naar verwachting- in 2024 door alle gemeenten van de GMR wordt vastgesteld. Naast goede levensloopbestendige woningen voor ouderen heeft de gemeente ook de taak om te zorgen voor voldoende geschikte woningen voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking. Ook zal onze aandacht uitgaan naar mensen met psychische problematiek die uitstromen uit een beschermde woonvoorziening, én naar onze kwetsbare jongeren die moeite hebben geheel zelfstandig te wonen en soms uit een jeugdverblijfsvoorziening komen. Voor al deze groepen is de woonomgeving en de mogelijkheden voor ondersteuning (professioneel en informeel) cruciaal. De huisvestingsopgave kan voor deze aandachtsgroepen niet los worden gezien van

1. a)het voorzieningenniveau (medisch, sociaal, cultureel),
2. b)mobiliteit en de inrichting van de openbare ruimte (toegankelijkheid en mogelijkheden voor ontmoeting en beweging),
3. c)het potentieel aan vrijwillige ondersteuning (in de eigen sociale omgeving (mantelzorg), in de buurt en met behulp van lokale organisaties) en
4. d)het beter benutten van technologie om het langer thuis wonen te vergemakkelijken. De benodigde integrale aanpak wordt op hoofdlijnen beschreven in de notitie ‘Koers Verleggen, een Nieuwe Route in het Sociaal Domein’ van september 2021. Duurzaamheid, circulariteit & klimaatadaptatie wordt uitgangspunt bij alle bouwprojecten Alle nieuwbouwprojecten en voorgenomen herinrichtingen van openbare ruimte zullen duurzaam en met oog voor klimaatverandering worden uitgevoerd. Conceptueel Circulair Bouwen moet het “nieuwe normaal” worden. Wij gaan dit in nieuwbouwprojecten niet alleen stimuleren, maar willen ook met bouwers hierover tot concrete afspraken komen. En waar het gaat om de (her)inrichting van openbare ruimte, waarvoor we zelf “aan de lat staan”, wordt het gebruik van zoveel mogelijk herbruikbare grond- en bouwstoffen dé norm. Een forse inspanning moet door huiseigenaren worden geleverd in het verduurzamen van hun woningen. Wij proberen hen hier zo goed mogelijk in te faciliteren. Leeswijzer: In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de kwaliteit van de Doesburgse woningvoorraad en de woonomgeving, de huishoudenssamenstelling en in hoeverre dit aansluit op het huidige aanbod aan woningen. In hoofdstuk 3 , getiteld: “De ontwikkelingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn”, worden de kaders en randvoorwaarden beschreven voor het door gemeenten te voeren woon-, zorg- en welzijnsbeleid. De schaarste aan woningen noopt gemeenten -hiertoe aangespoord door het Rijk – om versneld woningen te bouwen. Dit moet duurzaam en met inachtneming van natuurwaarden. Ook wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de voorbereiding van een regionale woonzorgvisie, en een hierin op te nemen evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over de regio vanuit een breed gedragen ” fair-share”- gedachte. Dit in het besef dat gemeenten elkaar nodig hebben om zorg en wonen voor de aandachtsgroepen zo optimaal mogelijk te kunnen realiseren. We bespreken dat wat idealiter zou moeten gebeuren (en wat deels is verankerd in de afspraken die wij op regionaal en rijksniveau hebben gemaakt) in vier thema’s: Beschikbaarheid en betaalbaarheid Betere balans Omzien naar elkaar Duurzaam, circulair, klimaatbestendig In hoofdstuk 4 “Wat we willen bereiken” geven we aan wat we met onze stakeholders op het gebied van wonen, wonen & zorg en op het gebied van welzijn fysiek willen toevoegen. Daarbij hebben we getracht de opgaven zo concreet mogelijk weer te geven. En ook hier hebben we de opgaven gerubriceerd onder de in hoofdstuk 3 geïntroduceerde vier thema’s. Als horizon wordt 2030 aangehouden. Dit om reden dat hierop ook het woningbehoefteonderzoek is geënt. Formeel, zo staat verwoord in artikel 42 Woningwet mag een gemeenteraad een gemeentelijk volkhuisvestelijk beleid voor ten hoogste vijf achtereenvolgende kalenderjaren vastsstellen. Dit betekent dat in 2027 voorbereiding worden getroffen voor een nieuwe geactualiseerde visie. Hoofdstuk 5 tenslotte omvat enkele bijlagen, waaronder een weergave van de inspraakreacties met ons commentaar. Waar de tekst vet en onderstreept is afgedrukt kan met een Ctrl + klik onderliggend document worden gedownload. 1.Wonen in Doesburg 2.1Werken aan een leefbare en levendige stad Een uitgevoerde analyse van Doesburgs sterke en zwakke punten vormt in belangrijke mate de basis voor de in juni 2021 vastgestelde Toekomstvisie Doesburg 2040. Deze visie heeft als titel meegekregen: “Doesburg Duidelijk Duurzaam Door”. Doesburg heeft inwoners en bezoekers veel te bieden, zoals een mooi historisch centrum, veel cultuur, verschillende natuurgebieden, én IJssel en Oude IJssel, waarvan de oevers op sommige plekken zijn ingericht voor recreatief (mede) gebruik. Inwoners zijn trots op hun gemeente en voelen zich ermee verbonden. Een fijne en prettige constatering, maar dit mag geen reden zijn om “achterover te leunen”. Uit dezelfde analyse blijkt namelijk ook dat: Doesburg steeds meer ouderen krijgt, waardoor de vraag naar wonen met zorg verder toeneemt. Er in verhouding veel inwoners zijn die helaas moeten leven van bijstand of een minimum De verduurzaming van woning en woonomgeving nog forse inspanningen vraagt. Omdat per wijk verschilt wat er aan bovenstaande punten speelt, dreigen grote ongewenste ongelijkheden te ontstaan: tussen de wijken en binnen groepen inwoners. Dit vraagt de komende jaren onze volle aandacht. Met onderkenning van “onze” kracht en van “onze” zwakheden wordt gewerkt aan een vitale stad, die is voorbereid op de toekomst. Zo kan met (vervangende) nieuwbouw de eenzijdige woningbouw in de verschillende wijken worden verkleind. Met slimme oplossingen kan wonen met zorg beter worden ondersteund, én met goed doordachte herinrichtingen van openbare ruimtes het “ontmoeten” worden bevorderd. We gaan de omgeving (méér) klimaatrobuust maken door bomen aan te planten en gebieden te vergroenen door het aandeel verharding terug te dringen. Dit moet bij extreme hitte zorgen voor schaduw en verkoeling. Verder wil Doesburg werk maken van het principe Conceptueel Circulair Bouwen. Dit is nodig om een aanzienlijke reductie van de milieuvoetafdruk van de woningbouw te bereiken, terwijl tegelijkertijd hiermee een aanzet wordt gegeven om de woningbouw te versnellen en betaalbaar te houden. In de toekomstvisie worden drie speerpunten van beleid genoemd. Naast het vinden van de juiste balans in wonen (voor elke leeftijd), gaat het ook over het verbinden van mensen (waardoor zij in hun kracht komen), en om het bevorderen van (kwaliteits)toerisme. De woonzorgwelzijnvisie richt zich weliswaar op “het wonen” in al zijn facetten, maar kan niet los worden gezien van de twee andere hoofdkeuzes. En dit moet dan weer zorgen voor de juiste interacties zodat de te treffen maatregelen in het ene beleidsgebied idealiter leidt tot een positief resultaat in (één van) de twee andere beleidsgebieden. 2.2Kwaliteit van de woningvoorraad en woonomgeving. De gemeenten van de Groene Metropool Regio (GMR) hebben een regionaal woonbehoefte-onderzoek 2022-2040 laten uitvoeren. Wij hebben aan het onderzoeksbureau gevraagd de uitkomsten en de opgaven voor Doesburg verder uit te werken op het niveau van de vier wijken in de gemeente. Dit heeft geresulteerd in een verdiepend onderzoeksrapport, getiteld: Woningbehoefteonderzoek Doesburg 2022-2040. De gegevens uit beide rapporten en de hierin gedane aanbevelingen hebben wij betrokken bij het opstellen van onze visie. Over de data in het rapport merken wij op dat daarvan de peildatum 1-1-2022 is. De in 2022 en verder opgeleverde woningen aan bijvoorbeeld de Koppelweg en aan de Halve Maanweg hebben hierdoor de status gekregen: van nog op te leveren woningen. 2.2.1Woningvoorraad naar eigendom en type woningen (prijsklassen) Van de huidige woningvoorraad in Doesburg is 39% een huurwoning van een woningcorporatie. Van deze corporatiewoningen wordt ongeveer 2% verhuurd in de middenhuur. Ongeveer 7% van alle woningen wordt verhuurd door particuliere verhuurders. Volgens inschatting wordt ongeveer 40% van deze woningen verhuurd voor een sociale huurprijs en dat betekent dat afgerond 40%1Is 37% door corporaties en (0,4 x 7% = ) 3% door particuliere huurders. Dit maakt samen 40% van alle woningen wordt verhuurd voor een sociale huurprijs. De overige 54% van de woningvoorraad bestaat uit koopwoningen. In 2022 had ruim twee derde van de koopwoningen een WOZ-waarde lager dan de NHG-grens van € 355.000, en behoort daarmee tot de betaalbare koopvoorraad. 2.1 Gemeente Doesburg. Woningvoorraad naar eigendom en type, 1-1-2022. Van de koopwoningvoorraad in Doesburg had op 1 januari 2022 42% een WOZ-waarde <€ 250.000. Ruim 27% van de woningen had een waarde van € 250.000 tot € 355.000 en 32% een waarde van meer dan € 355.000. Deze WOZ-waarden worden gehanteerd om de koopwoningen te classificeren in de prijsklassen: goedkoop, middelduur en duur. De middeldure en dure koopwoningen staan vooral in de Binnenstad en in Beinum II (zuidwesten van Beinum. De goedkopere woningvoorraad staat vooral in de wijken De Molenvelden, De Ooi en Beinum I (noordoosten van Beinum). De meeste sociale huurwoningen staan in De Molenvelden, De Ooi en Beinum I. Het valt daarbij op dat de goedkope woningvoorraad (tot de zogenaamde kwaliteitskortingsgrens) vooral bestaat uit de kleinere tussenwoningen in De Molenvelden en de portieketageflats in De Ooi. In Beinum II en aan de rand van Beinum I vinden we de grootste voorraad aan woningen met een maandprijs gelegen boven de 2e aftoppingsgrens. In de overige wijken is (bijna) geen aanbod met een huurprijs boven de aftoppingsgrenzen te vinden.2De sociale huurprijsklassen 2023 zoals vastgesteld door de Rijksoverheid: Kwaliteitskoringsgrens € 452,20; 1e aftoppingsgrens: € 647,19; 2de aftoppingsgrens: € 693,60; Liberalisatiegrens of huurtoeslaggrens: € 808,06. 2.2.2De woonsituatie van Doesburgers Van alle huishoudens die in de gemeente Doesburg wonen heeft in totaal 56% een inkomen dat behoort tot de primaire corporatiedoelgroep. Deze grens ligt voor eenpersoonshuishoudens op € 40.765 euro, en voor meerpersoonshuishoudens op € 45.014 euro (prijspeil 2022). In vergelijking met de gemiddelde inkomensverdeling in de regio De Liemers wonen er in Doesburg iets meer mensen met een lager inkomen (doelgroep passend toewijzen) en iets minder mensen met een hoger inkomen van meer dan € 45.000. Jongeren (tot 25 jaar) wonen in Doesburg naar verhouding vaak in een sociale huurwoning of een particuliere huurwoning. Particuliere huurwoningen zijn voor jongeren vaak een eerste stap op de woningmarkt. Zeker in een markt waarin koopprijzen oplopen en de gemiddelde benodigde inschrijftijd in de sociale huursector hoog ligt komen veel jongeren in dit segment terecht. Gezinnen in Doesburg wonen het vaakst in een koopwoning, en eenoudergezinnen vaak in een sociale huurwoning. Van de oudere huishoudens uit Doesburg woont 50% in een koopwoning en 42% in een sociale huurwoning. 2.2 Gemeente Doesburg: Huishoudens naar type en woonsituatie, 2022. 2.2.3De woningvoorraad nader beschouwd per wijk De planmatige ontwikkeling van de wijken in Doesburg hebben voor grote verschillen tussen de wijken gezorgd. Bovendien is de woningvoorraad in sommige buurten vrij eenzijdig opgebouwd met veel dezelfde type woningen. In de Binnenstad staan naar verhouding weinig sociale huurwoningen (18%) en relatief veel particuliere huurwoningen (17%). De Molenvelden (de eerste naoorlogse wijk) heeft een erg grote voorraad aan sociale huurwoningen (64%). Het zijn vooral veel kleine rij- en hoekwoningen. Net als De Molenvelden heeft De Ooi een grote voorraad aan sociale huurwoningen (58%). In De Ooi staan wat meer appartementen, waaronder portieketageflats aan de Oude IJssel en langs de Goudenregenstraat. Met de gerealiseerde nieuwbouw langs de Oude IJssel3Aan de Koppelweg zijn 40 dure koopappartementen en 28 (middeldure) eengezinswoningen gerealiseerd, waarvan 7 levensloopgeschikte woningen. is het aandeel koopwoningen vergroot ten opzichte van het aandeel sociale huur. De woningvoorraad in Beinum bestaat voor het grootste deel uit koopwoningen (71%). De sociale huurvoorraad is hier kleiner dan in de andere wijken (26%). In Beinum I (noordoosten) liggen vooral rij- en hoekwoningen. In Beinum II (zuidwesten) liggen vooral ruimere en duurdere 2-1 kap en vrijstaande woningen. In heel Beinum staan opvallend weinig appartementen. 2.3 Gemeente Doesburg: Woningvoorraad naar eigendom 2022 Kern Huishoudens 2022 Inwoners 2022 Gem. Bezetting Beinum 1.735 4.125 2,4 Binnenstad 1.360 2.465 1,8 Molenvelden 1.085 2.140 2,0 De Ooi 1.005 2.080 2,1 Buitengebied 95 210 2,2 Gemeente Doesburg 5.280 11.020 2,1 2.4 Gemeente Doesburg: per wijk het aantal huishoudens en inwoners op 1 januari 2022 De demografische opbouw verschilt per wijk: In Beinum wonen naar verhouding de meeste gezinnen met kinderen, en het minste kleine huishoudens. In het Centrum wonen de meeste oudere inwoners (75 jaar of ouder) en meeste alleenstaanden. In De Ooi en De Molenvelden wonen een mix van kleine huishoudens en gezinnen met kinderen. 2.5 Gemeente Doesburg. Bevolking in de wijken naar leeftijdsgroepen, 2022. 2.6 Gemeente Doesburg. Bevolkingsopbouw per wijk (peildatum 1-12-2023) 2.7 Gemeente Doesburg: Percentage inwoners van 75 jaar of ouder per wijk (peildatum 1-12-2023 2.2.4Woningvoorraad naar energielabel Iets meer dan 70% van de woningvoorraad in de gemeente Doesburg heeft een energielabel A, B of C en heeft daarmee een relatief goed energielabel. In de sociale huurvoorraad is het aandeel woningen met een groen energielabel aanmerkelijk groter dan in de koopvoorraad en de particuliere huurvoorraad. In Beinum hebben de meeste woningen een goed energielabel. De meeste woningen met een label van B of hoger liggen in het nieuwste deel van de wijk. Ook de wijken met veel corporatiebezit doen het goed. In de Molenvelden en De Ooi heeft meer dan 70% een label van B of hoger. Uitzondering is het noordelijkste stuk van de Molenvelden. Dit is de buurt in Noordelijk Molenveld waar de koopvoorraad zich concentreert. Veel woningen hebben hier een D, E of zelfs nog een F label. 2.8 Gemeente Doesburg: Woningvoorraad per wijk naar Energielabel 2.2.5Kwaliteit van de woonomgeving Het totale grondgebied van de gemeente Doesburg beslaat 1.296 hectare, waarvan 143 hectare water. Van de 1.153 hectare land is 137 hectare in eigendom van de gemeente en als zodanig voor openbare doeleinden ingericht (dit is is inclusief wegen en bermen c.a. op bedrijventerreinen en in het buitengebied). De overige 1.016 hectare is in particulier bezit (wonen, bedrijven, landbouw- en cultuurgronden). Het gemeentelijk areaal openbare ruimte binnen de bebouwde kom beslaat afgerond 107 hectare, waarvan 53 hectare bestaat uit bermgroen bosperceeltjes en plantsoenen. De overige 54 hectaren zijn verhard voor wegen, straten en parkeerplaatsen. 2.9 Gemeente Doesburg: Verhouding verharding – groen per wijk Wijk De Ooi wordt gekenmerkt als een wijk met in verhouding veel openbaar groen, en toch scoort deze wijk het slechtste in de uitgevoerde hittestress, als gevolg van het relatief lage aantal bomen. Maar ook zien we dat voortuintjes zijn verhard. De binnenstad heeft door zijn versteend karakter het minste openbaar groen. Dit geringe areaal wordt gecompenseerd door het grote aantal bomen, dat met name is te vinden in het Ireneplantsoen en de daaraan grenzende openbare begraafplaats. 2.10 Gemeente Doesburg: Aantal bomen in publieke ruimte per wijk Verschillende maatregelen zijn in gang gezet (zie inzet) om het groenareaal te vergroten en daarmee wat te doen tegen de ervaren hittestress. Maatregelen in het groen leiden tot een aantrekkelijkere woonomgeving, hetgeen door bewoners wordt gewaardeerd. Maatregelen ter verbetering van de omgevingskwaliteit: In uitvoering: Naar Buiten in Beinum: Werken aan een (méér) klimaatrobuuste inrichting van de openbare ruimte, mét ontmoetingsplekken voor jong en oud, waarbij i.s.m. het Waterschap ook de verschillende waterpartijen worden betrokken. Transformatie bedrijventerrein Koppelweg tot woongebied: Ook hier worden openbare ruimen robuust ingericht, en worden aantrekkelijke ontmoetingsuimten aangelegd. Bewoners worden gestimuleerd om buitenruimte te adopteren en gezamenlijk te onderhouden. In voorbereiding: Centrumplan Beinum: Een nieuwe grotere supermarkt i.c.m. een herinrichting van de openbare ruimte met meer groen en ontmoetingsplekken is de wens van veel Beinummers; hier wordt uitvoering aangegeven. Herstructurering wijk De Ooi (project Flora23): Het areaal openbaar groen in de woonstraten als zowel aan het Van Tuijllplein wordt uitgebreid. Rondom het Van Tuijllplein worden de woningen zodanig gepositioneerd dat er ruimte ontstaat voor ontmoetingsplekken. Impressie van de te bouwen Eengezinswoningen en levensloopbestendige woningen in de Bloemenbuurt (Project Flora23). De oorspronkelijke voortuinen worden ingericht als openbaar groen. 2.2.6Wonen en zorg Uit de landelijke monitor sociaal domein (waar staat je gemeente) blijkt dat de gemeente Doesburg vergeleken met andere kleine gemeenten (minder dan 25.000 inwoners) ongeveer hetzelfde scoort als het gaat om huishoudens met en zonder ondersteuning uit de drie wetten (Wet maatschappelijke ondersteuning, Participatiewet en Jeugdwet) en de stapeling van voorzieningen. Uit de landelijke monitor sociaal domein (waar staat je gemeente) blijkt ook dat de gemeente Doesburg vergeleken met andere kleine gemeenten (minder dan 25.000 inwoners) significant hoger scoort waar het gaat om A gebruik huisartsenzorg, B inzet re-integratievoorzieningen, C huishoudens met bijstand t.o.v. alle huishoudens, D huishoudens met problematische schulden, E aantal kinderen in uitkeringsgezinnen en F leerlingen in speciaal onderwijs. A B C D E F Voor meer informatie en vergelijking met andere gemeenten zie de website Home - Waarstaatjegemeente.nl - cijfers en statistieken van gemeenten 3.De ontwikkelingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn In dit hoofdstuk worden tendensen besproken over hoe de lokale bevolking zich de komende jaren ontwikkelt. We krijgen daardoor inzicht in wat grosso modo nodig is aan uitbreidingen en aanpassingen in de huidige woningvoorraad. Maar ook geeft het informatie over welke inspanningen idealiter geleverd moeten worden op het gebied van zorg en welzijn. We hebben de ambitie om méér te bouwen dan strikt nodig is voor de lokale behoefte. Dit willen wij om enerzijds ons relatief hoge voorzieningenniveau in stand te houden, en anderzijds om meer balans te krijgen in de woningvoorraad. Met ons wonen-, zorg-en welzijnsbeleid geven we concreet invulling aan onze toekomstvisie (en de hierin opgenomen drie speerpunten van beleid). Wat we met onze stakeholders willen bereiken hebben we verwoord in vier thema’s: Speerpunten van beleid (Toekomstvisie Doesburg 2040) Beschikbaarheid betaalbaarheid Betere balans Omzien naar elkaar Duurzaam, circulair, klimaatbestendig Leeftijdsbestendig woon- en vestigingsklimaat xxx xxx xx xx Verbindende en versterkte sociale aanpak xxx xxx xxx xx Kwaliteitstoerisme en toegankelijke natuurtoerisme x x x xx XXX sterke relatie; XX relatie; X geringe relatie 3.1 Thema’s in relatie tot de drie speerpunten van beleid 3.1Thema Beschikbaarheid en betaalbaarheid 3.1.1De vraag naar woningen is aanhoudend groot Om aan de lokale behoefte te kunnen voldoen moeten in de periode 2022-2030 op Doesburgs grondgebied idealiter circa 255 extra woningen worden gebouwd (zie onderstaande tabel). De vraag naar sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en koopwoningen tot € 355.000 omvat 2/3 deel van deze totale behoefte. Per saldo blijkt er ook relatief veel behoefte aan duurdere koopwoningen (> € 355.000), waarbij het accent zou moeten komen te liggen op grondgebonden woningen. In de sociale huursfeer is minder behoefte aan eengezinswoningen en meer behoefte aan appartementen en levensloopgeschikte woningen. Deze tendens is al eerder gesignaleerd, en heeft er toe geleid dat in de wijk De Ooi eengezinswoningen zijn vervangen door levensloopgeschikte woningen, we hebben het dan over het project PéGé-woningen.4In de periode 2018-2022 zijn 95 eengezinswoningen in de Bomenbuurt in wijk De Ooi vervangen door 71 toekomstbestendige woningen en 22 eengezinswoningen. In project Flora23 wordt verder gewerkt aan de gewenste transformatie: hier worden in de periode 2023-2026 eengezinswoningen voor een deel vervangen door appartementen en door toekomstbestendige woningen, waarmee verder wordt ingespeeld op de toename van één- en tweepersoonshuishoudens. 3.2 Aanvullende woningbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijssegment, 2022-2025, 2025-2030 Bron: Primos Gelderse variant, WoON 2021, CBS Microdata, bewerking Companen Saldering van de aantallen in bovenstaande grafiek leidt tot de volgende aantallen minimaal toe te voegen woningen in de periode 2022-2030: Totaal Doesburg Sociale huur Vrije sector huur / middenhuur Goedkope koop < 250.000 Betaalbare koop 250.000-355.000 Dure koop > 350.000 255 (100%) 60 (24%) 15 (6%) 55 (21%) 40 (15%) 85 (33%) 3.3 minimaal aantal toe te voegen woningen 2022-2030 Dit minimum aantal van 255 gaan we realiseren, én daar doen we nog “een schepje bovenop” volgens de afspraak die hierover is gemaakt in de Woondeal GMR 2.0. We bouwen ook voor vestigers wat aansluit op de ambitie om meer balans te brengen in de woningvoorraad. Het zorgt er tevens voor dat Doesburg zijn voorzieningenniveau beter in stand kan houden. Daarnaast is er de wens om ook in Liemers verband binnen de landelijke- en provinciale kaders uitwerking te geven aan de opgaven voor het landelijk gebied. Bij voorkeur worden de verschillende opgaven op het gebied van natuur, landschap en klimaatadaptatie geïntegreerd met een perspectief voor een toekomstbestendige landbouw. Een transformatie van landbouw naar natuur en/of aanleg van grootschalige zonnevelden en windmolenparken is in Doesburg met zijn beperkte grondoppervlak maar beperkt mogelijk. Maar daardoor is het niet minder belangrijk om de ontwikkelingen te volgen en vanuit de regionale opgave (en als zodanig vormgegeven samenwerking) waar mogelijk en gewenst (bestuurlijk) te ondersteunen. In de Liemers ligt de prioriteit bij het onderzoeken van de mogelijkheden voor woningbouw in de spoorzones (Westervoort, Duiven, Zevenaar en Didam). Voor Doesburg is een integraal onderzoek naar geschikte woningbouwlocaties niet relevant. De woningen die Doesburg de komende decennia wenst toe te voegen worden ontsloten op bestaande infrastructuur, en omdat het gaat om een betrekkelijk gering aantal woningen is een uitbreiding van het wegennet niet aan de orde.5Wel zal als vanzelfsprekend bij woningbouw aandacht worden geschonken aan de inrichting van de aangrenzende wegen, en waar mogelijk en gewenst deze worden aangepast wanneer dit een veiligere verkeersafwikkeling ten goede komt. Leidend daarbij is het wegencategoriseringsplan 2023. Op kaart zijn de landbouwgronden ten noordwesten van Beinum grenzend aan de IJssel aangewezen als toekomstige woonlocatie. Alhier kunnen 300 tot 320 woningen worden gebouwd. Wist u dat Doesburg een vertrekoverschot kent? In de afgelopen tien jaar vertrokken er meer inwoners uit Doesburg dan er zich van elders in de gemeente vestigden. Het zijn met name inwoners in de leeftijd van 15 tot en met 24 jaar die per saldo de gemeente meer verlaten dan er zich vestigen. Dit zijn jonge mensen die hun vleugels uitslaan om elders te gaan studeren of werken. Een deel van deze groep komt in een volgende levensfase terug naar de gemeente waar zij zijn opgegroeid. Om dit voor deze groep mogelijk te maken, moeten voldoende woningen voor hen beschikbaar zijn. Per saldo trekt Doesburg vooral 65-plussers en huishoudens van 50-64 jaar aan. Daarnaast vestigden in sommige jaren (2015, 2016, 2021) ook wat meer gezinnen zich in de gemeente6In voornoemde jaren zijn met name eengezinswoningen opgeleverd in de wijk Beinum West.; we zien dan een positief migratiesaldo van inwoners in de leeftijd van 25 – 49 jaar én inwoners van 0 -14 jaar. En… Wist u dat Nederland vanaf 2008 een immigratiesaldo heeft? Mensen die naar Nederland komen zijn enerzijds kennis- en arbeidsmigranten en anderzijds mensen op de vlucht voor oorlog en geweld. Nederland had in 2007 nog een emigratiesaldo, de daaropvolgende jaren kwamen er meer mensen naar Nederland dan er vertrokken. In 2022 bedroeg het officiële migratiesaldo 227.882. Dit hoge saldo is mede het gevolg van de oorlog in Oekraïne. De meest recente gegevens van het CBS (oktober 2022) spreken over ruim 95.000 mensen uit Oekraïne die naar Nederland zijn gekomen. De invasie van Rusland heeft er tevens voor gezorgd dat veel mensen lijden aan een fors koopkrachtverlies als gevolg van tekorten aan brandstoffen en grondstoffen. Dit is merkbaar op de woningmarkt, doordat de groep die is aangewezen op een goedkope woning steeds groter wordt. Op rijksniveau is bepaald dat van de ruim 900.000 woningen, die in hoog tempo moeten worden gebouwd tot 2030, tweederde moet worden gerealiseerd in de betaalbare sfeer, terwijl 30% van alle nieuwbouwwoningen sociale huurwoningen moeten zijn. 3.1.2Meer woningen gaan met voorrang naar de aandachtsgroepen Naast huishoudens met een (betaalbare) zorg en ondersteuningsvraag zien we een toename van woningzoekenden die enkel op zoek zijn naar een woning die past bij hun woonwensen en financiële mogelijkheden. Hiertoe behoren statushouders, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners. Hoeveel mensen uit met name de twee eerste genoemde aandachtsgroepen de komende jaren in Doesburg moet worden gehuisvest (naar rato van het inwoneraantal) is niet eenvoudig in te schatten, en is sterk afhankelijk van “de staat van het land” en geopolitieke verhoudingen. Vanuit het landelijke programma Een thuis voor iedereen is onder andere als ambitie opgenomen dat jaarlijks 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan de zogenaamde aandachtsgroepen. Met Stichting Woonservice IJsselland gaan we hierover concrete afspraken maken. Maar ook willen we met de corporatie bezien hoe we de leefbaarheid van wijken / buurten met een hoog aantal sociale huurwoningen leefbaar houden. Het door de rijksoverheid opgelegde passend toewijzen (midden- en hogere inkomens kunnen hier geen woning meer krijgen), heeft er mede toe bijgedragen dat in sommige buurten/wijken de concentratie van problematieken is toegenomen, met negatieve gevolgen voor die leefbaarheid. Met corporatie, zorg- en welzijnsaanbieders willen we komen tot sterke sociale (buurt)netwerken én de mogelijkheden verkennen om met vervangende nieuwbouw tot een betere balans in de woningvoorraad te komen. Sloop en nieuwbouw zien we tevens als hét momentum om de openbare ruimte rondom herstructureringslocaties aan te pakken. Doordat de druk op de sociale huursector voorlopig zal blijven toenemen, blijft nieuwbouw van sociale huur noodzakelijk, al is het alleen maar om er voor te zorgen dat de inschrijftijd van reguliere woningzoekenden niet verder oploopt. De woonruimteverdeling van de gemeenten van de stadsregio Arnhem Nijmegen (GMR) is op regionaal niveau geregeld. De hierbij te hanteren spelregels zijn vastgelegd in een uniforme door alle regiogemeenten vastgestelde huisvestingsverordening. 3.1.2.1 Statushouders Over het huisvesten van statushouders maken gemeenten afspraken met woningcorporaties. Niet goed valt te voorspellen hoe de omvang van deze doelgroep zich gaat ontwikkelen. Hooguit kan hier richting aan worden gegeven. Dit wordt gedaan door naar de gemiddelde taakstelling van de afgelopen jaren en de hoge taakstelling die bekend is voor de eerste helft van 2023 te kijken. Voor de GMR komt dit neer op een jaarlijkse taakstelling van ruim 1.100 statushouders, met een bovengrens op ruim 1.900 statushouders. En dit zijn dan weer zo’n 365 tot 635 woningen per jaar. Naar rato van het inwoneraantal dienen gemeenten hierin een bijdrage te leveren. Vertaald naar het inwoneraantal van Doesburg gaat het dan om 17 tot 30 personen per jaar.7Per 1-1-2022 telde de GMR 704.383 inwoners; Doesburg had per 1-1-2022 11.020 inwoners.Het is aan woningcorporaties om deze mensen – aangewezen op een sociale huurwoning – huisvesting te bieden. Statushouders worden met raad en daad bijgestaan door jonge Doesburgers. Op zaterdagmiddag 18 november mochten jonge Doesburgers alvast een kijkje nemen op locatie Stadspoort a/d Kraakselaan waar voor hen én voor statushouders in opdracht van Stichting WIJ 15 flexwoningen worden gerealiseerd. Vijf woningen worden toe-gewezen aan nieuwe Nederlanders en tien aan jonge starters (tot 30 jaar). De woningen zijn een week eerder vanaf de fabriek met een kraan op z’n plaats getakeld en worden nu ter plaatse verder afgemonteerd. Het woonconcept ondersteunt het ‘te gast zijn’ in de natuur. De woningen bestaan uit één bouwlaag, zijn van hout, biobased, circulair en energiezuinig. De 10 starters zijn via alternatieve kanalen gevonden. Daarbij is gezocht naar mensen die met elkaar afspraken willen maken over het prettig leven, zich samen verantwoordelijk voelen voor het onderhouden van de openbare ruimte, een bijdrage willen leveren aan de integratie van de statushouders en oog hebben voor elkaar en de leefbaarheid. Oftewel is gezocht naar jongeren die een goede buur voor elkaar én de omwonenden willen zijn. Met een hovenier, en leerlingen van een VMBO ontwerpt de groep de binnentuin. Eind december 2023 hebben alle bewoners van Stichting Woonservice IJsselland de sleutel van hun huurwoning in ontvangst mogen nemen. Waar normaal gesproken de planvoorbereidingen voor een woningbouwproject ettelijke jaren in beslag neemt, is het hier gelukt -gebruikmakend van de Crisis en Herstelwet- om binnen 15 maanden woningen van idee tot oplevering te realiseren. Voor deze woningen is een tijdelijke vergunning verleend voor een periode van maximaal 20 jaar. 3.1.2.2 Arbeidsmigranten Eén op de vijf arbeidsmigranten die woonachtig is in de provincie Gelderland, woont in Arnhem of Nijmegen; Uit prognosescenario’s blijkt voor de provincie Gelderland dat het aantal arbeidsmigranten tot 2030 jaarlijks blijft groeien met 4% tot 6%. De arbeidsmigranten die voor korte en middellange termijn in Nederland zijn (tot maximaal 3 jaar) hebben voornamelijk behoeften aan flexibele woonvormen, zoals huisvesting op een campus, woonconcepten binnen de woonwijk of aan de randen van bedrijventerreinen. Deze worden vaak door werkgevers of uitzendbureaus verzorgd. Het benodigde aantal woningen is lager dan het aantal arbeidsmigranten. De vraag van buitenlandse werknemers die permanent in Nederland blijven is een vraag naar reguliere woningen. Binnen de GMR is afgesproken dat gemeenten voor de huisvesting het Beleidskader huisvesting internationale werknemers GMR volgen. Slechts een enkele werkgever in Doesburg heeft buitenlandse werknemers in dienst, en zorgt zelf voor huisvesting. In Doesburg worden buitenlandse werknemers die voor korte of langere tijd hier verblijven met meerdere werknemers in één woning gehuisvest. Bijzondere woonconcepten zijn in Doesburg niet aan de orde. Wel wordt van werkgevers gevraagd te zorgen voor goede huisvesting van hun buitenlandse werknemers. Dit doen we onder andere door regels te stellen aan kamerverhuur. De stelregel zou kunnen luiden dat binnen één zelfstandige wooneenheid maximaal één huishouden gehuisvest mag zijn óf maximaal vier afzonderlijke personen buiten het verband van een huishouden. Voornemen is om In ons toekomstig omgevingsplan (te vullen met alle vigerende bestemmingsplannen) deze bepaling op te nemen. 3.1.2.3 Woonwagenbewoners Gemeenten moeten bij het vaststellen van het lokale woonbeleid rekening houden met de wensen van woonwagenbewoners door in de basis te zorgen voor voldoende standplaatsen. Uit inventarisatie van het Ministerie van BZK blijkt dat in bijna elke gemeente een aanvullende behoefte is ten opzichte van het aantal beschikbare standplaatsen. De omvang van de extra vraag verschilt sterk. Op sommige plekken is overigens ook sprake van leegstand, hoewel de aantallen beperkt zijn. Gemeenten dienen plannen te ontwikkelen om op termijn te kunnen (blijven) voorzien in de behoefte. Binnen de GMR hebben de gemeenten Arnhem, Beuningen, Doesburg en Heumen naar verhouding veel woonwagenstandplaatsen. Enkele andere gemeenten hebben naar verhouding juist weinig standplaatsen. Als mogelijke verklaring hiervoor wordt gegeven dat de plek waar standplaatsen beschikbaar zijn niet aansluit bij de gewenste woonplek op een woonwagenlocatie bij de familie. Doesburg heeft 8 standplaatsen, gelegen op twee locaties. Indicatief is op basis van inwoneraantal en gemiddelde groei een toekomstige uitbreiding van het aantal standplaatsen becijferd van maximaal 5 Hiervoor zou wanneer er geen mogelijkheden zijn om de twee locatie uit te breiden (hetgeen de voorkeur heeft) op termijn een derde woonwagenlocatie ergens in de stad moeten worden ontwikkeld. Het beheer en de exploitatie van de twee woonwagenlocaties is in handen van de Doesburgse woningcorporatie Stichting Woonservice IJsselland. 3.1.3De sociale woningvoorraad vraagt een gecontroleerde uitbreiding Hoewel Doesburg al een grote sociale huurvoorraad heeft is het toch nodig om deze voorraad uit te breiden. Alle gemeenten moeten namelijk vanuit de fairshare gedachte hun aandeel (blijven) leveren in het huisvesten van de verschillende aandachtsgroepen (zoals statushouders en uitstromers vanuit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang). De vraag naar sociale huurwoningen is zo groot dat op Rijksniveau in eerste instantie is bepaald dat alle gemeenten minstens 30% van hun nieuwbouw moeten realiseren in de sociale huursfeer. Later heeft het Rijk dit standpunt genuanceerd. Gemeenten met een grote voorraad sociale huurwoningen wordt toegestaan om een lager percentage sociale huur aan te houden. Inzet is om in Doesburg met zijn 40% sociale huurwoningen de komende jaren tussen 20 tot maximaal 25% aan sociale huurwoningen netto toe te voegen. Wist u dat In Doesburg in vergelijking met omliggende gemeenten jaarlijks veel sociale huurwoningen beschikbaar komen? Vestigers betrekken in Doesburg naar verhouding vaak een sociale huurwoning. Van de huishoudens die vanuit de regio Arnhem-Nijmegen naar Doesburg verhuizen, betrekt 46% een sociale huurwoning. In andere gemeenten in de regio ligt dit aandeel op zo’n 30% tot 35%. In vergelijking met andere Liemerse gemeenten trekt Doesburg veel sociale huurders aan. Een mogelijke verklaring hiervoor ligt in de voorraad aan sociale huurwoningen, die verhoudingsgewijs beduidend hoger ligt dan in omliggende gemeenten Montferland, Zevenaar en Bronckhorst. In Doesburg komen er hierdoor naar verhouding meer sociale huurwoningen beschikbaar, waardoor het voor woningzoekenden die snel een woning nodig hebben aantrekkelijk is om in Doesburg op een woning te reageren. En… Wist u dat de meeste vrijkomende sociale huurwoningen in Doesburg naar Doesburgers gaan? Doesburg heeft de sterkste verhuisrelaties met de gemeenten Arnhem, Rheden, Zevenaar en Montferland. Er wordt daarnaast ook veel verhuisd tussen Doesburg en de Achterhoek: Doetinchem en Bronckhorst. Per saldo ‘verliest’ Doesburg mensen aan Arnhem en Doetinchem en trekt juist mensen aan uit Rheden. Toch gaan de meeste woningen die in Doesburg vrijkomen naar mensen uit de eigen gemeente. Bijna 57% van het woningaanbod in de periode 2011 - 2021 ging naar huishoudens die al uit Doesburg kwamen. In de sociale huursector was dit aandeel hoger. Ruim 63% van de vrijgekomen sociale huurwoningen ging naar mensen uit de eigen gemeente. Particuliere huurwoningen en koopwoningen gingen relatief vaker naar woningzoekenden van buiten de gemeente. Wanneer we het profiel bekijken van huishoudens die zich in Doesburg vestigen valt op dat de grootste groep uit jonge huishoudens bestaat. De groep huishoudens die binnen Doesburg verhuist bestaat voor het grootste deel uit gezinnen. 3.1.4Bouw van middeldure huurwoningen is meer dan ooit nodig Doesburg heeft van oudsher een grote voorraad aan goedkope koopwoningen (37%), een segment waaraan in deze tijd van hoge inflatie en achterblijvende loonontwikkelingen een grote behoefte is. Uit het laatste woningbehoefteonderzoek is gebleken dat ondanks de grote voorraad in deze prijsklasse de lokale behoefte aan dergelijke woningen nog altijd fors is. Gelet op de disbalans in de Doesburgse woningvoorraad en het streven naar meer evenwicht zou met het toevoegen van goedkope koopwoningen terughoudend moeten worden omgegaan. En dit behoeft niet persé direct nadelig uit te pakken voor de woningzoekende omdat er veel goedkope koopwoningen vrijkomen als de doorstroming door nieuwbouw eenmaal goed op gang is gekomen. Uit nationaal onderzoek blijkt dat de meeste woningzoekenden een koopwoning willen, maar dat deze wens niet altijd haalbaar is omdat men de financiering ervan niet rond kan krijgen. Een middeldure huurwoning zou voor deze groep woning-zoekenden een alternatief kunnen zijn, en dat is reden om te bekijken op welke manier het aantal middenhuurwoningen in Doesburg kan worden uitgebreid. Zolang er geen regulering is op de maximale huurprijs gaat de voorkeur er naar uit om deze woningen door een woningcorporatie te laten bouwen en/of te exploiteren. 3.2Thema Betere balans 3.2.1Gevraagd wordt om méér te bouwen dan alleen voor lokale behoefte Om meer “dragers” te krijgen voor de vele “vragers”, en om meer balans te krijgen in de totale woningvoorraad (bij voorkeur per wijk) is het de ambitie om méér te bouwen dan louter voor de lokale behoefte. Dit kan en wordt ook gevraagd van gemeenten, om daarmee een bijdrage te leveren in de grote schaarste aan (betaalbare) woningen. Op basis van beschikbare (potentiële) bouwlocaties wordt de inschatting gemaakt dat in de periode 2022-2030 ruim 500 woningen netto aan de woningvoorraad kunnen worden toegevoegd, en na 2030 nog eens zo’n 150 woningen. Hiermee wordt naar de toekomst het aantal woningen netto met circa 650 woningen uitgebreid t.o.v. de huidige 5.280. Mét deze 12% toevoeging én door herstructurering streven we naar een betere balans in de woningvoorraad. Met herstructurering richten we ons met name op de woningvoorraad van Stichting Woonservice IJsselland. Sloop van corporatiewoningen biedt een uitgelezen mogelijkheid om (deels) een ander type woning en/of woningen in een andere prijsklasse terug te bouwen. Met de corporatie willen wij hierover prestatieafspraken maken, zoals ook is gebeurd in het herstructureringsproject Flora23. Hier worden minder eengezinswoningen teruggebouwd en worden er naast sociale huurwoningen ook enkele middenhuurwoningen gerealiseerd. Een eerste verkenning van de mogelijkheden op de uitbreidingslocatie nabij Wemmersweerd (Beinum) Dé locatie waar het merendeel van de nieuwe woningen moet komen (rond 320) is de locatie gelegen ten westen van Wemmersweerd in de wijk Beinum. De planvoorbereidingen voor deze uitleglocatie zijn in het najaar van 2022 opgestart. Verwachting is dat de eerste woningen in 2025-2026 hier gebouwd kunnen worden. Doesburg wil de algemene schaarste aan woningen in de regio aangrijpen om een trendbreuk te realiseren. Dit wordt gedaan door in het woningbouwprogramma met name in te zetten op de realisatie van middeldure en dure (koop)woningen. De woningen zijn bestemd voor vestigers én voor Doesburgse doorstromers en starters. Met vestigers kan Doesburg zijn betrekkelijk hoge voorzieningenniveau beter op peil houden; in het bijzonder wordt daarbij gedoeld op het winkelbestand en de maatschappelijke voorzieningen. Wanneer niet voor vestigers wordt gebouwd zal het bevolkingsaantal verder teruglopen. De stelling: “stilstand is achteruitgang” doet hier dan opgeld, hetgeen wordt onderbouwd in onderstaande tabel. 3.4 Bevolkingsontwikkeling als gevolg van nieuwbouw Wanneer uitsluitend voor de lokale behoefte wordt gebouwd kan door het toenemende aantal 1- en 2-persoonshuishoudens het inwonertal in 2040 zijn teruggelopen naar 10.601. Wanneer boven op de lokale behoefte 400 woningen extra worden gebouwd hebben we te maken met een geprognosticeerde rekenkundige bevolkingsomvang van 11.481. Daarbij wordt uitgegaan van een gemiddelde bezettingsgraad per extra toe te voegen woning van 2,2 3.2.2De vraag naar kleinere woningen neemt toe De huishoudenssamenstelling verandert; we zien dat er steeds meer één- en tweepersoons-huishoudens komen; een trend die zich jaren geleden al heeft ingezet en waarop actief wordt ingespeeld wanneer de gelegenheid zich hiervoor aandient. Zo zijn in de achterliggende jaren, 95 gedateerde eengezinswoningen vervangen door voornamelijk levensloopbestendige woningen