Herijking kaders woningbouw in het buitengebied gemeente BronckhorstRaadsbesluit geamendeerd (6-1, 6-5, 6-6) Behorende bij raadsvoorstel met nummer: Raad-00961/6 De raad van de gemeente Bronckhorst; gelezen het voorstel van het college van b en w van 7 mei 2024; besproken op de Politieke Avond van 30 mei 2024, de raadsvergadering van 13 juni 2024 en de Politieke Avond van 20 juni 2024; Besluit: De notitie herijking kaders woningbouw in het buitengebied gewijzigd vast te stellen, met de volgende aanpassingen: De oorspronkelijke tekst in de notitie onder het kopje ‘Ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid’ (blz. 5): “Ook vragen we van initiatiefnemers een erfvisie, zodat er kwalitatieve erven ontstaan. Zo geven we ruimte voor woningbouw en verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van Bronckhorst.” Aan te vullen met: “Initiatiefnemers met sociaal en/of economische binding met hun kern binnen de gemeente Bronckhorst geven we ontwikkelruimte uitgedrukt in punten en beoordelen we middels het puntensysteem.” De oorspronkelijke tekst in de notitie onder het kopje ‘Voorstel uitnodigend kader woningbouw landelijk gebied’ (blz. 6): “We bieden ruimte op locaties in nabijheid (1km) rondom onze kernen. Elders in het buitengebied zijn woningbouwontwikkelingen alleen mogelijk als deze bijdragen aan het behalen van de gebiedsdoelstellingen van deze betreffende locatie.” Te vervangen door: “We bieden ruimte op locaties in de nabijheid rondom onze kernen. We werken aan de hand van een gradatie; dicht bij de kern meer mogelijkheden, verder van de kern minder mogelijkheden. Het gradatiesysteem wordt uitgewerkt in het puntensysteem.” De oorspronkelijke tekst in de notitie onder het kopje ‘Voorstel uitnodigend kader woningbouw landelijk gebied’ (blz. 7): “Via dit uitnodigend kader bieden we ruimte aan woningbouw in nabijheid (1km) rondom onze kernen. Óf elders in het buitengebied via een gebiedstoets waarin initiatiefnemers de passend en wenselijkheid van de woningbouwontwikkeling bij de specifieke locatie met bijbehorende gebiedsdoelstellingen aantonen. Zo bieden we op de korte termijn ruimte, maar kijken we wel zorgvuldig naar de juiste ontwikkeling op de juiste plek.” Te vervangen door: “Via dit uitnodigend kader bieden we ruimte aan woningbouw in de nabijheid rondom onze kernen. Via het gradatiesysteem zal aangegeven worden in welke mate initiatiefnemer moet aangeven of het initiatief passend en wenselijk is bij de specifieke locatie met bijbehorende gebiedsdoelstellingen. Zo bieden we op de korte termijn ruimte, maar kijken we wel zorgvuldig naar de juiste ontwikkeling op de juiste plek.” De nieuwe beleidsregels vast te laten stellen door het college waarbij de huidige beleidsregels, vastgesteld op 24 februari 2022, worden ingetrokken op het moment dat het college de nieuwe beleidsregels heeft vastgesteld, en de raad hier actief over te informeren. Inleiding De gemeenteraad van Bronckhorst heeft in februari 2022 ingestemd met de Notitie verruiming van woningbouw in het buitengebied. Met deze verruiming wilde de gemeente destijds tegemoetkomen aan de lokale woningbouwbehoefte en zo woonruimte creëren voor de gemeenschap. Dit beleid biedt ook mogelijkheden om een stoppend agrarisch bedrijf te transformeren naar een woonerf. Ook zijn er mogelijkheden om burgerwoningen te splitsen. En omdat dit niet altijd mogelijk is, biedt dit beleid mogelijkheden voor het wonen in een bijgebouw. Tot slot ging die notitie in op de mogelijkheden voor woningbouw bij landgoederen en het realiseren van nieuwe landgoederen. Inmiddels zijn we twee jaar verder en blijkt het beleid voor woningbouw in het buitengebied voor het beoordelen van initiatieven in sommige situaties onvoldoende flexibel en hebben recente opgaven onvoldoende plek in het huidige beleid. Ook zoeken we als gemeente naar mogelijkheden om meer ruimte te bieden aan initiatieven die bijdragen aan het behalen van de verschillende (integrale) gebiedsdoelstellingen die we voor ogen hebben in ons landelijk gebied. Denk hierbij aan doelstellingen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid, verduurzaming1De winst die te behalen is op het verduurzamen van nieuwbouwwoningen is minimaal, omdat deze dienen te voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, voormalig bouwbesluit., (mantel)zorg, biobased bouwen, bijzondere woonvormen en het toevoegen van natuur. Hiernaast willen we meedenken in de mogelijkheden om ook ruimte te bieden (door het verhandelen van sloopmeters, ‘wandelend rood-voor-rood’) aan woningbouw op particuliere erven en tegelijkertijd kaderstellend zijn om onze grotere (gebied)doelstellingen niet uit het oog te verliezen. Tot slot zien we dat landelijke richtlijnen en regionale woonafspraken ter bevordering van meer betaalbare woningen, invloed hebben op onze te realiseren woningen. We zoeken daarom ook naar mogelijkheden om hierop te kunnen sturen en tegelijkertijd flexibel te kunnen zijn richting wooninitiatieven in het buitengebied. Deze voorliggende notitie gaat in op de verruiming van het huidige beleid voor de woningbouwmogelijkheden in het buitengebied van de gemeente Bronckhorst. Met de verruiming willen wij tegemoetkomen aan de behoefte aan meer flexibiliteit bij het beoordelen van wooninitiatieven die aan meerdere doelstellingen voor het landelijk gebied bijdragen en sturen op het toevoegen van de juiste woningen die passen bij onze woonbehoefte. Ook geven we nadere uitwerking aan de voorstellen in het coalitieakkoord met betrekking tot rood-voor-rood en rood-voor-groen. Dit doen we door het introduceren van een uitnodigend kader voor woningbouw in het buitengebied. Wat verandert er ten opzichte van het huidige beleid? Dit kader vervangt onderdeel ‘1. Transformatie VAB-locatie naar een woonerf’ uit de ‘Notitie verruiming woningbouw in het buitengebied’. Het verruimt het beleid - onder voorwaarden en door het verhandelen van sloopmeters - voor de ontwikkeling van woningbouw op particuliere erven (burgerwoningen) en biedt meer ruimte voor bijzondere woonvormen in het buitengebied. Aanvullend verruimen we ons huidige beleid voor woningsplitsing (onderdeel 2 in ‘Notitie verruiming woningbouw in het buitengebied’) door in plaats van ruimte te bieden voor één wooneenheid, ruimte te bieden voor meerdere wooneenheden door woningsplitsing. Onderdeel 3. ‘Woning in een bijgebouw’ wordt ook verruimd door het mogelijk maken van meerdere wooneenheden in een bijgebouw. En tot slot, blijft onderdeel 4. ‘(Nieuwe) Landgoederen’ onveranderd. In deze voorliggende notitie schetsen we de uitgangspunten voor het beleid. Na vaststelling worden de beleidsregels, planologische kaders en kaders voor ontwerp en landschap nader uitgewerkt en voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad. Context In deze paragraaf schetsen we de context vanuit waar we naar de mogelijkheden voor verruiming voor woningbouw in het buitengebied kijken. Dat doen we vanuit de opgaven die we op ons af zien komen in het landelijk gebied, maar ook vanuit de woonopgaven waarvoor we aan de lat staan. We kijken hierbij naar de urgente opgaven op de korte termijn en tegelijkertijd naar onze doelen die we op de lange termijn willen bereiken. Vanzelfsprekend kijken we ook vanuit het perspectief dat we hebben op ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid op het platteland. Dit zijn belangrijke uitgangspunten in onze omgevingsvisie. Stapeling aan opgaven in het landelijk gebied Een groot deel van de gemeente Bronckhorst bestaat uit landelijk gebied: een karakteristiek cultuurlandschap met een agrarisch profiel. We zien de komende jaren tal van ontwikkelingen en opgaven op ons landelijk gebied afkomen. Zo krijgen we te maken met een toenemend aantal stoppende agrariërs en hiermee vrijkomende agrarische bebouwing en bijvoorbeeld een grotere kans op ondermijning en verrommeling. Ook staan blijvende agrariërs aan de vooravond van een transitie naar meer grondgebonden landbouw en vormen van kringlooplandbouw. De landelijke beëindigingsregelingen voor agrarische bedrijven vragen daarnaast ook op korte termijn aandacht. Voor de blijvende agrariërs willen we ook ruimte blijven bieden. Hiernaast vragen klimaatopgaven, sturende water- en bodemsystemen en ontstening om aandacht. En liggen er opgaven in het bevorderen van de biodiversiteit en natuurontwikkeling. Tevens zien we op sommige plekken dat leefbaarheid en toekomstbestendige zorg aandacht vragen, zeker in het licht van de toenemende vergrijzing van onze inwoners in het buitengebied. Bovendien is het karakteristieke cultuurlandschap een van de visitekaartjes van de gemeente Bronckhorst en is het bewaken en versterken van de ruimtelijke kwaliteit een belangrijk uitgangspunt. Deze stapeling van opgaven vraagt om een integrale blik op de toekomst van het buitengebied en bijbehorende ruimtelijke ontwikkelingen. Voor de herijking van de kaders voor woningbouw in het buitengebied vormt deze integrale blik, vanuit algemeen belang en de lange termijn, een belangrijk vertrekpunt. Woonopgaven Ook de woningmarkt in de gemeente Bronckhorst verandert. De vergrijzing zorgt voor een toenemende vraag naar woningen die geschikt zijn voor oudere inwoners. Deze woonopgave raakt ook aan de zorgopgave. Het uitgangspunt om zo lang mogelijk thuis te blijven wonen, doet de zorgvraag aan huis stijgen. In het licht van een toenemend aantal ouderen, een afnemend aantal mantelzorgers en een tekort aan zorgpersoneel, wordt het organiseren van zorg aan huis voor oudere inwoners in het buitengebied steeds complexer. Eveneens groeit naar verwachting het aantal kleine huishoudens de komende jaren en hiermee de vraag naar kleinere woningen. Met een grote voorraad aan twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen in onze gemeente (70%), zijn kleinere woningen momenteel ondervertegenwoordigd. Door het realiseren van kleinere woningen komt de doorstroming op de woningmarkt op gang, waardoor ook voor jonge gezinnen de grotere woningen weer vrijkomen. Tot slot staat ook de betaalbaarheid van woningen in de gemeente Bronckhorst onder druk. De gemiddelde verkoopprijs is gestegen tot €468.360,- eind 2022. Het onder druk staan van de betaalbaarheid is niet alleen in onze gemeente het geval. De vraag naar betaalbare woningen is een landelijke opgave. Hierover zijn betaalbaarheidsafspraken gemaakt. Voor de Achterhoek is dit vastgelegd in de in 2023 vastgestelde Regionale Woonagenda Achterhoek. Van het totaal aantal te realiseren woningen dient 28% in de sociale huur en 32% in de betaalbare koop- en middeldure huurwoningen te vallen. Gelet op de ruimtelijke opbouw van de gemeente en de wens om in iedere kern woningbouw mogelijk te maken, is de gemiddelde omvang van de woningbouwplannen klein. Dit is een extra uitdaging voor de betaalbaarheidsopgave. In deze herijking voor de kaders voor woningbouw in het buitengebied nemen we de behoefte aan meer kleinere woningen, oplossingen voor wonen en zorg en betaalbare woningen mee. Ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid als uitgangspunt De ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van het landelijk gebied zijn een belangrijk uitgangspunt bij woningbouw in het buitengebied. Om de ruimtelijke kwaliteit van het karakteristieke landschap te versterken en het groene karakter van het landschap te behouden moeten woningen goed ingepast worden in het landschap. In dit kader vragen we van initiatiefnemers op zowel agrarische als particuliere percelen een landschappelijk inrichtingsplan. Ook vragen we van initiatiefnemers een erfvisie, zodat er kwalitatieve erven ontstaan. Zo geven we ruimte voor woningbouw en verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van Bronckhorst. Initiatiefnemers met sociaal en/of economische binding met hun kern binnen de gemeente Bronckhorst geven we ontwikkelruimte uitgedrukt in punten en beoordelen we middels het puntensysteem. Onze gemeente kent ook in het buitengebied monumenten en karakteristieke bebouwing, zoals historische boerderijen. Deze zijn uniek en dragen bij aan de kwaliteit van het landelijk gebied. Daarom gaan we hier zorgvuldig mee om en blijft karakteristieke bebouwing behouden. Het investeren in bestaande karakteristieke bebouwing heeft de voorkeur boven (vervangende) nieuwbouw. Bij verbouwing van een karakteristieke boerderij wordt er rekening gehouden met de karakteristieke stijlkenmerken van het betreffende boerderijtype. Dit geldt ook voor vervangende nieuwbouw die plaatsvindt ter vervanging van de niet-karakteristieke delen van de bebouwing. Naast het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en het invullen van een woningbouwopgave zien we kansen om de woningbouwmogelijkheden in het buitengebied ook voor andere maatschappelijke doelen (leefbaar platteland) te benutten. Zo voorkomt transformatie van VAB-locaties ondermijning, doordat leegstaande bebouwing wordt gesloopt of hergebruikt en zorgt het voor ontstening. Ook wordt maatwerk geleverd bij de transformatie van agrarische bedrijven met een intensieve veehouderij wanneer er gezondheidswinst wordt behaald. Woningen in het buitengebied rondom kernen kunnen hiernaast bijdragen aan de leefbaarheid in de (kleine) kernen en de draagkracht voor voorzieningen. Voorstel uitnodigend kader woningbouw landelijk gebied We willen inwoners van de gemeente Bronckhorst met goede ideeën voor het toevoegen van woningen op hun erf of het transformeren van een agrarisch erf naar een woonerf op plekken waar deze woonprojecten bijdragen aan de gebiedsdoelstellingen, ruimte bieden. Om te stimuleren dat deze initiatieven op verschillende manieren bijdragen aan de opgaven in het landelijk gebied en flexibiliteit te kunnen bieden bij de beoordeling hiervan, hebben we een uitnodigend kader opgesteld. Woningbouw is onder voorwaarden mogelijk in allerlei vormen, zoals biobased bouwvormen, sociaal-innovatieve woongemeenschappen, andere (collectieve) woonvormen, (mantel)zorgwoningen én betaalbare woningen. Leidende principes bij woningbouw in het landelijk gebied zijn de één-erf gedachte en de inpassing in het landschap. Ook mogen er geen milieutechnische bezwaren zijn tegen de ontwikkeling. Het uitruilen van sloopmeters wordt ingezet als sturingsmechanisme. Hiermee zorgen we voor meer flexibiliteit en voor de juiste ontwikkeling op de juiste plek. Ook geeft de mogelijkheid van verkoop van sloopmeters een impuls voor stoppende agrariërs om leegstaande (agrarische) bedrijfsgebouwen te slopen. De sloopmeters kunnen ingezet worden voor woningbouw op eigen erf of door verkoop op een andere locatie. We bieden ruimte op locaties in de nabijheid rondom onze kernen. We werken aan de hand van een gradatie; dicht bij de kern meer mogelijkheden, verder van de kern minder mogelijkheden. Het gradatiesysteem wordt uitgewerkt in het puntensysteem. Dit heeft een positieve impact op de landschappelijke kwaliteit en verkleint de kans op ondermijning. Voor particuliere erven biedt de overname van sloopmeters een mogelijkheid om woning(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.