Woonvisie Albrandswaard 2024-2028 (Albrandswaard)

Woonvisie Albrandswaard 2024-2028De raad van de gemeente Albrandswaard, gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders op 12 november 2024, gelet op Amendement C; BESLUIT: De zin op bladzijde 13 van de Woonvisie te schrappen: Het voornemen is om netto 1425 woningen toe te voegen tussen 2021 en 2030 waarvan netto 370 sociale woningen. Daarmee vallen 25,9% van de netto toegevoegde woningen in het sociale huursegment. En daarvoor op te nemen: Onze bouwopgave vindt zijn basis in het Regioakkoord. Het voornemen is om 1566 woningen te bouwen waarvan 511 sociale woningen (32,6%). Weliswaar worden er 141 gesloopt, waardoor er een netto toename is van 370 sociale woningen (23,6%). De Woonvisie Albrandswaard 2024-2028 vast te stellen. De ingediende zienswijzen (on)gegrond te verklaren en te beantwoorden overeenkomstig bij dit besluit behorende "Nota van inspraak Woonvisie Albrandswaard 2024-2028". Gemeente Albrandswaard, een fijne plek om te wonen Om die ambitie waar te maken is met veel enthousiasme en grote betrokkenheid gewerkt aan de realisatie van de Woonvisie 2024-

1. Samen met inwoners en partijen die allen een belangrijke bijdrage hebben geleverd aan de visie die er nu ligt. Ook straks bij de uitvoering zetten wij in op samenwerking met woningcorporaties, huurdersverenigingen, ontwikkelaars en samenwerkingspartners. Door deze samenwerking kan op een goede en transparante manier een antwoord worden gegeven op de vraag wat fijn wonen betekent voor Albrandswaard. Het gaat daarbij niet alleen om voldoende aanbod van woningen, maar ook om het wonen in een gezonde en groene omgeving. Wonen staat op de agenda van de landelijke politiek. Dat komt door de enorme vraag naar woningen en de toenemende druk op de woningmarkt. Er zijn meer mensen met een urgente woonvraag. Nieuwe doelgroepen zoals statushouders, vluchtelingen en spoedzoekers geven een veranderende vraag en druk op de woningmarkt. De vergrijzing leidt ertoe dat steeds meer ouderen zelfstandig (moeten) blijven wonen. Dat betekent vervolgens dat zorg aan huis geleverd moet kunnen worden. De verbinding tussen de Woonvisie en de Wonen Welzijn Zorg visie is essentieel om fijn wonen voor ouderen te kunnen realiseren. Wij zien jongeren vertrekken uit onze gemeente vanwege het te kort aan geschikte woningen. Het gebrek aan voldoende aanbod en de betaalbaarheid is vaak voor deze doelgroep bepalend in de woonkeuze. Het wonen van nu kent veel meer uitdagingen dan vier jaar geleden. Ook uitbreiding van de woningvoorraad is een forse uitdaging. Albrandswaard heeft een bod uitgebracht op de landelijke ambitie om circa één miljoen woningen te realiseren voor
2. Alhoewel Albrandswaard een bescheiden rol inneemt in het landelijke woningbod, is de bouw van ruim 1.500 woningen tot 2030 binnen onze gemeente ambitieus. Een groei die de laatste jaren niet meer is gerealiseerd. Binnen dit woningbod worden minimaal 500 sociale woningen gerealiseerd. Met de bouw van deze woningen en het opstellen van een uitvoeringsprogramma voor de Woonvisie wordt integraal gewerkt aan het wonen in Albrandswaard. Met behulp van al deze ontwikkelingen en uitvoeringsplannen blijven wij sturen op een evenwichtige woningvoorraad en passender woningaanbod voor alle woningzoekenden. Wethouder Ruimtelijke Ordening, Woningbouw, Duurzaamheid en Buitenruimten Inleiding Voor u ligt de Woonvisie 2024-2028 van de gemeente Albrandswaard. De Woonvisie geeft de koers weer die we de komende vijf jaar varen op het gebied van wonen, met een doorkijk naar
3. Met als doel dat (toekomstige) inwoners van Albrandswaard prettig en leefbaar wonen in betaalbare woningen, passend bij hun situatie. Waarom een Woonvisie? De vorige Woonvisie van Albrandswaard is vastgesteld in
4. Sindsdien is er veel veranderd op de woningmarkt en in het woonbeleid. Er zijn nieuwe afspraken en beleid gemaakt op het niveau van het Rijk, de Provincie en de regio, zoals de Regionale woonvisie, het Regioakkoord en de Regionale Realisatie Agenda. Ook de gemeente heeft nieuwe voornemens en beleid geformuleerd op het gebied van wonen en aanpalende beleidsvelden, zoals de Wonen Welzijn Zorg visie. Dit vraagt om een nieuwe Woonvisie die hierbij aansluit en een verdere richting en uitwerking geeft aan de opgaven voor het wonen. Met het actualiseren van de Woonvisie geven we uitvoering aan het raadsakkoord en het collegewerkprogramma van
5. We bouwen voort op de hoofdlijnen van de vorige Woonvisie (2016-2025) en het woningmarktprogramma. Waar relevant sluit de visie aan op lopende programma’s en activiteiten, zoals de huisvesting van statushouders. Daarnaast geeft de nieuwe Woonvisie gehoor aan de aanbevelingen uit het Rekenkameronderzoek naar het woonbeleid in de gemeente, door heldere doelstellingen op te nemen die gemonitord kunnen worden. Aan het eind van de Woonvisie vindt u een begrippenlijst. Alle in deze visie vet gedrukte woorden en hun betekenis vindt u daarin terug. Karakter van de Woonvisie Met de Woonvisie geeft de gemeente richting aan de opgaven voor het wonen. De Woonvisie geldt voor vijf jaar (2024 – 2028). Voor het maken van plannen is het echter belangrijk een visie op de toekomst te hebben; hoe willen we dat wonen in 2040 in Albrandswaard eruitziet of georganiseerd is? De zichtperiode van de visie loopt daarom tot
6. Naast de lange termijn tot 2040, wordt in de Woonvisie waar nodig een middellange termijn (tot 2030) gehanteerd, bijvoorbeeld als het gaat over wat we de komende jaren gaan doen. De Woonvisie is daarnaast een kader voor nieuwe ontwikkelingen of (markt)initiatieven op de woningmarkt. In de Woonvisie worden niet woningbouwlocaties of woningbouwprogrammering vastgelegd, maar de Woonvisie geeft hier wel richting aan. De Woonvisie geeft de woningcorporaties, samenwerkingspartners en inwoners een duidelijke beleidsrichting vanuit de gemeente. De Woonvisie vormt daarmee de basis voor de prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties. Totstandkoming Het opstellen van de Woonvisie doen we niet alleen. Het ophalen van kennis en wensen bij inwoners, woningcorporaties, projectontwikkelaars en onze samenwerkingspartners is een belangrijk onderdeel in het proces om tot de Woonvisie te komen. Gesprekken met verschillende betrokken partijen en de online bewonersraadpleging gaven inzicht in de belangrijkste uitdagingen en opgaven voor Albrandswaard op het gebied van wonen. Een overzicht van mensen en partijen die we gesproken hebben vindt u in Bijlage A. Aan de slag Deze Woonvisie is zeker niet het eindpunt. In tegendeel, deze visie is de start van datgene wat we de komende jaren gaan doen. Samen met onze samenwerkingspartners pakken we door op datgene wat we al doen en gaan we nieuwe opgaven oppakken. De opgaven in deze Woonvisie werken we uit in een uitvoeringsprogramma. Het uitvoeringsprogramma is een levend document en wordt opgesteld in het voorjaar 2025, in samenspraak met de betrokken belanghebbenden en samenwerkingspartners. Het uitvoeringsprogramma is actiegericht en ook de financiële en organisatorische borging komen daarin aan de orde. De acties uit het uitvoeringsprogramma worden de komende vier jaar gemonitord, zodat tijdig bijgestuurd kan worden. Bijvoorbeeld als resultaten uitblijven of niet voldoen aan de verwachtingen. Niet alleen bij het opstellen van de visie, maar zeker ook bij het tot uitvoering brengen van de visie, zetten we in op een goede samenwerking met woningcorporaties en samenwerkingspartners. De opgaven zijn divers en door de integrale aanpak ligt de verantwoordelijkheid zelden bij één organisatie. De visie is daarom ook een basis voor een verdere versterking van de bestaande samenwerking. Voor het realiseren van voldoende woningen heeft de gemeente duidelijk het belang voor ogen van samenwerking met de woningcorporaties, de regio en de provincie Zuid-Holland. Albrandswaard is onderdeel van het Samenwerkingsverband voor Wonen regio Rotterdam en van de Regionale Regietafel voor de opgaven van het huisvesten van statushouders en de opvang van asielzoekers en Oekraïners. Leeswijzer In het volgende hoofdstuk van deze Woonvisie schetsen we de belangrijkste uitdagingen op het gebied van wonen in Albrandswaard. In het daaropvolgende hoofdstuk leest u de visie op het wonen in
7. Vervolgens wordt deze visie uitgewerkt in ambities, met daarbinnen de opgaven. De uitdagingen Albrandswaard is een fijne plek om te wonen. Zowel ouderen als jongeren blijven graag in hun dorp wonen. Het liefst op een plek en in een woning die passend is bij hun situatie. Ook gezinnen voelen zich thuis in Albrandswaard, vanwege de ruimte en de groene woonomgeving, goed verbonden met de stad. Om onze (toekomstige) inwoners een passende woning te (blijven) bieden op een gewenste plek zien we een aantal uitdagingen. De veranderende bevolking vraagt om andere woningen Albrandswaard heeft te maken met een toenemende vergrijzing. In Albrandswaard is het aandeel oudere huishoudens (65 jaar en ouder) groter dan gemiddeld in Nederland (30% tegenover 25%). Het aandeel 65-plussers loopt verder op naar 42% in
8. In 2040 is één op de vijf huishoudens een 75-plus huishouden. Door de oplopende levensverwachting zijn dit steeds vaker tweepersoonshuishoudens in plaats van éénpersoonshuishoudens. Figuur 2.1 De demografie van Albrandswaard in 2022 en 2040, bron Primos2022, bewerking RIGO Ouderen anno nu wonen zo lang mogelijk zelfstandig. De ouderen van nu zijn niet te vergelijken met de ouderen van vroeger. De gemiddelde oudere van nu is vitaler, mobieler, zelfredzamer, hoger opgeleid, vaker in het bezit van een koopwoning en heeft een betere inkomens- en vermogenspositie. Oftewel, de ouderen van nu zijn lang niet allemaal kwetsbare huishoudens. Kwetsbaarheid manifesteert zich vooral onder de groep alleenstaande ouderen vanaf 75 jaar. Veel ouderen in Albrandswaard wonen in een eengezinswoning. Een groot deel van deze woningen is niet voldoende toegankelijk en/of zo aangepast dat men er kan blijven wonen met een behoefte aan (zwaardere) zorg aan huis. Deze woningen zullen of zorggeschikt gemaakt moeten worden voor de toekomstige zorgbehoefte van de bewoners of deze huishoudens gaan in de komende jaren verhuizen naar (meer) (zorg)geschikte woningen. Om ouderen passend zelfstandig te laten wonen is er meer variatie in de woningvoorraad nodig. Dit vereist serieuze projectontwikkeling, waarbij ook de zorgcomponent wordt betrokken. De behoefte aan driekamerappartementen neemt de komende jaren sterk toe. Net als de behoefte aan geclusterde woonvormen. Met name onder ouderen neemt de vraag naar geclusterde woonvormen toe. De vraag naar geclusterde woonvormen zal in Albrandswaard tot 2040 met 800 woningen toenemen. De nieuwe woonvormen voegen variatie toe aan de woningvoorraad, spelen goed in op de behoefte van ouderen om samen te wonen in een stedelijk of juist landelijk woonmilieu en dragen bij aan een efficiëntere levering van zorg (bron: Woonzorganalyse Albrandswaard, 2022). Naast een geschikte woning vraagt de vergrijzing om een toegankelijke en veilige woonomgeving en de bereikbaarheid van voorzieningen. Er vormen zich ook nieuwe huishoudens met kinderen, waardoor het totaal aantal gezinnen ongeveer gelijk blijft. Verder valt op dat in Albrandswaard het aantal jonge huishoudens (tot 25 jaar en van 25 tot en met 34 jaar), vaak met kinderen, na de 75- plussers het hardst toeneemt in de komende jaren. Het woningaanbod is bepalend voor de ontwikkeling van de bevolking in Albrandswaard. Albrandswaard kent een relatief eenzijdige woningvoorraad. De woningen in Albrandswaard zijn relatief groot, duur, nieuw en relatief vaak eengezinswoningen (81%). Van de ruim 10.000 woningen is 71% een koopwoning, 25% een sociale huurwoning en 4% een vrije sector huurwoning. In Albrandswaard bestaat ruim 40% van de huishoudens uit gezinnen met kinderen. Deze huishoudens met kinderen wonen momenteel grotendeels in een geschikte ruime eengezinswoning (75% in een vierkamer eengezinswoning). Het aanbod van betaalbare woningen voor (terugkerende) jongeren en starters is echter beperkt. Voor starters ontbreekt op dit moment een passend aanbod, zoals betaalbare huurappartementen. De kleine particuliere huurvoorraad in Albrandswaard betekent ook dat groepen die op deze woningen zijn aangewezen, zoals middeninkomens of huishoudens die snel voor een kortere periode een woning zoeken, weinig mogelijkheden in de gemeente hebben en sneller zullen uitwijken naar andere plekken in de regio. Grote druk op de woningmarkt Er is sprake van een woningmarktcrisis. Zowel de beschikbaarheid van woningen als de betaalbaarheid van het wonen heeft hieronder te lijden. Voor verschillende groepen is het (zeer) lastig hun woonwens te vervullen. In de woningmarktregio rond Albrandswaard is het aantal huishoudens flink gegroeid en zijn de prognoses voor de komende tien jaar verhoogd. Albrandswaard heeft met name een grote aantrekkingskracht op jonge gezinnen met kinderen uit de regio. In Albrandswaard is behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad in alle prijsklassen. Het grootste tekort is echter te zien in de sociale huursector (in 2024 huurprijs tot €879,66 per maand) en de betaalbare koopsector van €250.000 tot €350.000 (in 2024 ligt de grens voor betaalbare koopwoningen op €390.000). Een deel van de huishoudens die het liefst een betaalbare koopwoning zouden betrekken blijft langer in een sociale huurwoning wonen of is aangewezen op de zeer kleine (4% van de woningen) vrijehuursector, die deels bestaat uit middenhuur. Figuur 2.2 Gevraagd (verhuiswensen binnen twee jaar) en betrokken woningen (daadwerkelijke verhuizingen afgelopen twee jaar) per type en prijssegment; bron: WoON2021, bewerking RIGO In Albrandswaard doen de grootste woningtekorten zich voor onder terugkerende jongeren, huishoudens in de gezinsvormende fase met een middeninkomen, huishoudens die zijn aangewezen op de sociale huur, met of zonder urgentie, en aandachtsgroepen met een urgente woonvraag. (Terugkerende) jongeren Veel jongeren die opgroeien in Albrandswaard trekken naar Rotterdam of een andere gemeente om te studeren of te werken. Een deel van deze jongeren keert in de gezinsvormende periode terug. Er zijn echter ook jongeren die graag in Albrandswaard blijven wonen. Door een tekort aan betaalbare huurwoningen is het voor deze jongeren tot 25 jaar vaak lastig om een huurwoning te vinden, passend bij hun inkomen en waar ze mogelijk huurtoeslag kunnen krijgen. Voor een deel van de jongeren betekent dit dat ze op zoek gaan naar een (on)zelfstandige woonruimte met vaak een relatief hoge huurprijs of (noodgedwongen) langer thuis blijven wonen bij hun ouders, bijvoorbeeld om te sparen voor een koopwoning. Maar ook het aantal particuliere huurwoningen in Albrandswaard is beperkt. Huishoudens in de gezinsvormende fase met een middeninkomen Huishoudens met een middeninkomen maken geen aanspraak op een sociale huurwoning, terwijl de vrije huursector beperkt is in omvang en betaalbare koopwoningen ook schaars zijn. Wie een huurwoning in de vrije sector vindt, is vaak een relatief groot deel van zijn inkomen kwijt aan woonlasten. Een ander deel van deze groep is aangewezen op de koopmarkt. Huishoudens in de gezinsvormende fase, voornamelijk in de leeftijdsgroep 25 tot en met 34 jaar, met een middeninkomen zijn vaak op zoek naar een betaalbare eengezinswoning met tuin. Hoewel eengezinswoningen met tuin ruimschoots aanwezig zijn in de woningvoorraad, komen ze maar mondjesmaat vrij en daarbij zijn deze woningen door de prijsstijgingen van de afgelopen jaren nauwelijks betaalbaar voor mensen met een (laag) middeninkomen. Met name koopstarters ondervinden veel concurrentie van andere huishoudens die soms meer eigen geld (overwaarde van een eerdere woning) in kunnen brengen. Herstarters, bijvoorbeeld na een scheiding, met een middeninkomen, zijn doorgaans wat ouder dan koopstarters, maar bevinden zich vaak in een vergelijkbare positie. Huishoudens die zijn aangewezen op de sociale huur, met of zonder urgentie De vraag naar sociale huurwoningen is groter dan het aanbod. Met name voor jongeren, (eenouder)gezinnen en aandachtsgroepen is dit een groot probleem. Niet alleen is sprake van grote kwantitatieve tekorten, ook is sprake van een kwalitatieve mismatch: ouderen en stellen waarvan de kinderen al uit huis zijn wonen veelal in een betaalbare, relatief grote eengezinswoning die op termijn niet passend is voor een eventuele (toekomstige) zorgvraag. Van de alleenstaanden in Albrandswaard woont 44% in een gezinswoning met vier kamers of meer. Aan de andere kant zien we jonge gezinnen die grote moeite hebben met het vinden van een betaalbare eengezinswoning. Aandachtsgroepen met een urgente woonvraag Een deel van de inwoners van Albrandswaard bevindt zich in een kwetsbare positie of heeft een urgente woonvraag. Zonder hulp, van bijvoorbeeld de gemeente en de woningcorporaties, komen deze mensen niet tot nauwelijks aan een woning. Vaak hebben zij, naast een woning, ook zorg en begeleiding nodig. Op dit moment doen deze (aandachts)groepen samen met andere woningzoekenden tegelijkertijd een beroep op de schaarse betaalbare woningen (overwegend in de sociale huursector). Het programma ‘Een thuis voor iedereen’ van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties