Beleidsregel Handhavingsstrategie Woontoezicht Gemeente UtrechtHet College van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht; Gelet op de artikelen 4:81, eerste lid, 4:83 en 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht en de artikelen 13.5 en 13.6 van het Omgevingsbesluit; Overwegende dat: zij op grond van de artikelen 13.5 en 13.6 van het Omgevingsbesluit bevoegd zijn tot het vaststellen van een uitvoerings-en handhavingsstrategie; het nodig is om de Handhavingsstrategie Huisvesting 2018 gemeente Utrecht te actualiseren; Besluit vast te stellen de Beleidsregel Handhavingsstrategie Woontoezicht gemeente Utrecht. Inleiding Vanwege de druk op de bestaande Utrechtse woningvoorraad is het belangrijk dat we de bestaande woningvoorraad beschermen. De gemeenteraad heeft besloten om maatregelen te nemen tegen speculatie met woonruimte en tegen leegstand. Verschillende wetten geven gemeenten bevoegdheden om hierop toe te zien. Deze domeinspecifieke Handhavingsstrategie Woontoezicht is een nadere uitwerking van toezicht en handhaving op de naleving van de regels zoals vastgelegd in de Huisvestingswet, hoofdstuk 3 van de Huisvestingsverordening, de Leegstandswet, Verordening leegstand gemeente Utrecht en de algemene regels in de Wet goed verhuurderschap. De handhavingsstrategie bestaat uit een toezicht- en sanctiestrategie. We beschrijven op welke manier we toezicht houden op het woonruimtegebruik. De strategie biedt duidelijkheid aan betrokken partners en belanghebbenden over de wijze waarop we de naleving van de regelgeving willen bevorderen en hoe wordt gehandeld na geconstateerde overtredingen. De bredere basis waarop de gemeente Utrecht toezicht en handhaving uitvoert, staat beschreven in de Algemene Handhavingsstrategie Bebouwde Omgeving en Openbare Ruimte. Omgevingsanalyse In de omgevingsanalyse gaan we in op de trends, gebeurtenissen en ontwikkelingen die een invloed kunnen hebben op de bestaande Utrechtse woningvoorraad, de leefbaarheid van de Utrechtse wijken en buurten en de situatie van woningzoekenden. We verwachten dat Utrecht in 2028 voor het eerst meer dan 400.000 inwoners heeft. Met de groei van het inwonertal neemt ook de bevolkingsdichtheid in de stad sterk toe. Door een tekort aan woonruimte in Utrecht is het lastig om een woning te vinden. De schaarste kan leiden tot negatieve effecten, zoals betaalbare huizen die worden opgekocht door beleggers en ongewenste verhuurpraktijken. De huidige krapte op de woningmarkt vraagt om aandacht voor zaken als onnodige leegstand van woningen en het bijkomende effect daarvan op buurten. 2.1Wijzigingen van de woonruimtevoorraad en leefbaarheidsproblemen De samenstelling van de Utrechtse woningvoorraad wijzigt voortdurend. Woningen worden verbouwd, gesplitst of verkamerd en vervolgens verhuurd. Het aandeel particuliere huurwoningen is 24% (Monitor Wonen). Het splitsen en verkameren van panden kan een drukkend effect hebben op het woon- en leefklimaat in buurten en deze druk neemt vooralsnog niet af. Door een hoge concentratie van omgezette en gesplitste panden ontstaan er soms leefbaarheidsproblemen. Voor informatie over de leefbaarheid in alle buurten en wijken raadplegen we de Monitor Leefbaarheid. 2.2.Ongewenste verhuurpraktijken Tussen de particuliere verhuurders bevinden zich ook slechte huisbazen. Zij maken misbruik van de overspannen woningmarkt en dit kan vervelende gevolgen hebben voor huurders. Deze verhuurders begaan misstanden, zoals het herhaaldelijk vragen van te hoge huurprijzen, geen onderhoud plegen aan het pand, overgaan tot huisuitzettingen en soms zelfs het plegen van strafbare feiten als intimidatie en bedreiging. Huurders hebben een kwetsbare positie bij schaarste op de woningmarkt. In 2023 is wetgeving vastgesteld zodat gemeenten meer mogelijkheden hebben om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan en om huurders beter te beschermen. 2.3Leegstand Volgens de Landelijke Monitor Leegstand van het CBS staan jaarlijks woningen langdurig leeg. Leegstand van woningen is zeer onwenselijk, zeker gezien de krappe woningmarkt. Soms is een deel van de leegstand verklaarbaar. Bijvoorbeeld vanwege aanstaande sloop, nieuwbouw of renovatie. Soms staan bewoners niet ingeschreven op het adres. Dan lijkt de woning volgens de administratie leeg, maar wordt de woning in de praktijk wel bewoond. 2.4Toeristische verhuur Sommige woningeigenaren verhuren hun woning aan toeristen. Dit gebeurt voornamelijk via platformen zoals Airbnb en Booking.com. In Utrecht is toeristische verhuur van woningen toegestaan, maar er zijn wel voorwaarden aan verbonden. De regels worden niet altijd goed nageleefd. Structurele verhuur van woningen aan toeristen kan leiden tot leefbaarheidsproblemen en gaat ten koste van de bestaande woningvoorraad. 2.5Onrechtmatige bewoning van sociale huurwoningen Er is sprake van een tekort aan sociale huurwoningen. Het komt regelmatig voor dat sociale huurwoningen onrechtmatig worden bewoond of gebruikt door iemand die hier volgens de regels niet voor in aanmerking komt. Onrechtmatige bewoning en onrechtmatig gebruik zorgen ervoor dat de doorstroming in de huursector belemmerd wordt en leiden tot voordringen op de woningmarkt. De wachttijd voor een sociale huurwoning in Utrecht is gemiddeld elf jaar. Bovendien heeft het illegale en anonieme karakter van onrechtmatig gebruik een negatieve invloed op de leefbaarheid in een wijk. 3.Doelen en afbakening toezicht en handhaving 3.1Doel Vanwege beperkte capaciteit en verantwoording moet toezicht en de handhaving plaatsvinden op basis van een prioriteitstelling en meetbare doelstellingen. Met de handhavingsstrategie dragen wij bij aan de volgende doelstellingen: Effectdoelstellingen Een rechtvaardige/rechtmatige verdeling van sociale woonruimte; Behouden van de woningvoorraad; Behouden van een prettige woon- en leefomgeving; Beschermen van huurders en koopstarters tegen negatieve effecten van de krappe woningmarkt. Operationele doelstellingen Op een adequate wijze afhandelen van binnenkomende meldingen; Uitvoeren van de geplande controle-activiteiten; Bestuursrechtelijk handhavend optreden bij geconstateerde overtredingen conform de sanctiestrategie. Naleefdoelstellingen Huurders van sociale woonruimte beschikken over een huisvestingsvergunning; Voor vergunningplichtige activiteiten geldt dat een vergunning is aangevraagd en verleend, of dat de situatie op andere wijze is gelegaliseerd; Voor niet-vergunningplichtige activiteiten geldt dat het in gebruik geven van woonruimte gebeurt conform de geldende (beleids)regels. 3.2afbakening Op grond van het Omgevingsbesluit is het hebben van uitvoerings- en handhavingsbeleid wettelijk verplicht. Voor het uitvoeren van toezicht en handhaving op de regels over woonruimtegebruik is het niet verplicht om dergelijk beleid vast te stellen. Om te zorgen voor transparantie en voorspelbaarheid over de werkwijze van toezicht en handhaving en vanwege de relatie met de fysieke leefomgeving, is echter besloten om wel een specifieke strategie voor woningtoezicht vast te stellen. Deze handhavingsstrategie beschrijft de bestuurlijke speerpunten zoals het beschermen van een veilig woon- en leefklimaat, de samenhang tussen de regelgeving en de relatie met vergunningverlening en geeft richting aan het jaarlijkse uitvoeringsprogramma. 4.Risicoanalyse 4.1Negatieve effecten en woonruimtegebruik Met een risicoanalyse brengen we in kaart welke overtredingen de meeste maatschappelijke risico's en schades kunnen veroorzaken. We bepalen de impact van de negatieve gevolgen die kunnen optreden bij overtredingen. Ofwel, welke risico’s ontstaan er wanneer we niet bestuursrechtelijk zouden optreden. Vervolgens maken we een keuze om de beperkte capaciteit daar in te zetten waar deze het hardste nodig is. Overtredingen van de regels voor woonruimtegebruik Onrechtmatige bewoning (bewoning van sociale huurwoning zonder vergunning); Omzetten en splitsen (woningvorming), samenvoegen of onttrekken zonder vergunning; Langdurige leegstand (langer dan 6 maanden); Woonruimteverhuur in strijd met de regels voor goed verhuurderschap; Toeristische verhuur in strijd met de beleidsregels; In gebruik geven van woningen onder de opkoopbescherming zonder vergunning. De volgende negatieve effecten kunnen zich voordoen bij het achterwege blijven van toezicht en handhaving op de regels voor woonruimtegebruik: Type negatief effect Omschrijving Veiligheid en Gezondheid: Door verval, het wijzigen van het gebruik, wijzigen van de constructie, versperren van vluchtroutes van een pand, is de (brand)veiligheid voor gebruikers of de directe omgeving is in het geding. Bijvoorbeeld overbewoning/illegale bewoning leidt tot een risico op gezondheidsproblemen door vervuiling of geluidsoverlast. Materiële schade Door onrechtmatige bewoning, overbewoning of illegaal gebruik kan materiële schade aan de woning ontstaan. Ruimtelijke kwaliteit Bij omzettingen, woningvorming en splitsingen kan de ruimtelijke kwaliteit in het geding zijn. Een toename van het aantal bewoners van kleine panden in smalle straten kan negatieve gevolgen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit. Hiervoor geldt een specifieke fysieke leefbaarheidstoets. Leefbaarheid, overlast en hinder Klachten ontstaan met name vanwege omzettingen en splitsingen. Daarbij gaat het voornamelijk om geluidsoverlast, parkeeroverlast, verwaarlozing van panden en terreinen en afname van sociale cohesie in de buurt. Duurzaamheid Verhoogd en/of onnodig gebruik van energie en/of grondstoffen. Openbare orde en criminaliteit Er is een noemenswaardig effect op gedragingen van personen in de openbare ruimte. Dit negatieve effect gaat veelal gepaard met andere negatieve effecten, zoals de leefbaarheid en de veiligheid. Oneerlijke concurrentie op de woningmarkt Zowel woonfraude als het zonder vergunning omzetten, onttrekken, splitsen of samenvoegen van een woning leiden ertoe dat de samenstelling van de woningvoorraad verder onder druk komt te staan. Huurders die zonder huisvestingsvergunning sociale woonruimte huren, dringen voor op andere mensen die op de wachtlijst staan. 4.2Risicomatrix In de onderstaande risicomatrix beoordelen we de impact van de negatieve effecten die kunnen optreden bij overtredingen: Categorie Effecten Veiligheid en gezondheid Materiele schade Ruimtelijke kwaliteit Leefbaarheid overlast en hinder Duurzaamheid Openbare orde en criminaliteit Oneerlijke concurrentie Sociale huur Laag Laag Geen Laag Geen Laag Hoog Omzetten Middel Middel Middel Hoog Laag Laag Hoog Bouwkundig splitsen/ woningvorming Middel Laag Middel Hoog Laag Geen Middel Samenvoegen Laag Geen Geen Geen Geen Geen Middel Onttrekken Laag Middel Laag Laag Laag Middel Hoog Leegstand Laag Laag Laag Middel Geen Middel Middel Toeristische verhuur Laag Laag Geen Middel Laag Geen Middel Opkoopbescherming Laag Laag Laag Middel Laag Laag Hoog Goed verhuurderschap Middel Laag Laag Middel Geen Hoog Middel 4.3Prioritering De handhavingscapaciteit is beperkt. Hierdoor kunnen we niet altijd alle meldingen (direct) oppakken en actieve vormen van toezicht toepassen. Om zo efficiënt en effectief mogelijk om te gaan met deze beperkte capaciteit stellen we onze prioriteiten op basis van een risico gestuurde wijze van toezicht. De prioriteitstelling volgt uit de hierboven beschreven risicoanalyse. We prioriteren zowel bij reactief toezicht (toezicht op basis van meldingen), als bij proactief toezicht. Meldingen waarbij geen sprake is van een gevaar voor de veiligheid, leefbaarheid of gezondheid, worden niet altijd direct worden opgepakt. Meldingen over onveilige situaties in de fysieke leefomgeving worden altijd zo snel mogelijk opgepakt. Bij proactief toezicht stellen we prioriteiten bij het maken van een keuze welke negatieve effecten we tegengaan met thematisch of programmatisch toezicht. Uit de risicoanalyse volgt de onderstaande prioriteitenstelling: Hoge prioriteit Gemiddelde prioriteit Lage prioriteit Omzetten Onttrekken van woonruimte Samenvoegen Opkoopbescherming Bouwkundig splitsen/ woningvorming Toeristische verhuur Goed verhuurderschap Onrechtmatige bewoning Leegstand Zoals beschreven in de Algemene Handhavingsstrategie prioriteren we handhavingstaken op grond van de risicomatrix, maar ook op basis van de bestuurlijke wensen. Dit biedt flexibiliteit om in te spelen op actuele kwesties. 5.Toezicht 5.1Verschillende vormen van toezicht Het toezicht kan op verschillende manieren plaatsvinden. Het is belangrijk om een goede afweging te maken en te beslissen wat in een voorkomende situatie het meest passend is. In de Algemene Handhavingsstrategie staat beschreven welke verschillende vormen van toezicht we kennen. Hieronder geven we aan welke vormen van toezicht we toepassen bij woningtoezicht. Onze werkwijze betreft meestal een combinatie van reactief en proactief toezicht. Toezichtsvorm Kenmerken Risico gestuurd toezicht Toezichtcapaciteit wordt ingezet waar de kans groot is dat negatieve effecten optreden. Op basis van een risicoanalyse bepalen we welke risico's de meeste aandacht verdienen. Reactief toezicht (n.a.v. meldingen) Handhaving kan plaatsvinden naar aanleiding van meldingen of signalen van bijvoorbeeld andere instanties of organisatieonderdelen. Meldingen en signalen worden allereerst administratief onderzocht en indien nodig volgt een controle ter plaatse door een inspecteur. Gebiedsgericht toezicht Wanneer excessen in bepaalde gebieden plaatsvinden, dan kan dit aanleiding zijn voor gebiedsgericht toezicht. We zoeken aansluiting bij gebiedsplannen die specifiek gericht zijn op het verbeteren van de leefbaarheid. Tevens zorgt deze vorm van toezicht voor een afbakening van het toezicht zodat we efficiënter kunnen werken. Informatie gestuurd toezicht Het sturen op basis van informatie biedt mogelijkheden voor het doelgericht en efficiënt inzetten van toezicht. We maken hiervoor gebruik van beschikbare data zoals de basisadministratie, het registratiesysteem voor toeristische verhuur en het Kadaster, maar ook onze intern beschikbare informatie uit ons eigen handhavingssysteem. Programmatisch toezicht Meestal wordt actief toezicht gecoördineerd vanuit een programmatische aanpak. Het betreft veelal een meerjarenprogramma waarin gestructureerd wordt gewerkt aan het vergroten van de naleving van regelgeving. Een programmatische aanpak is informatie gestuurd. Er wordt een onderbouwde afweging gemaakt tussen de gewenste effecten, de daartoe benodigde naleving en de inzet van handhaving. Thematisch toezicht We kunnen aanleiding zien voor het controleren van een bepaalde activiteit of thema om de naleving te verbeteren. Bijvoorbeeld het controleren van verlopen vergunningen. 5.2Reactief toezicht Bij het oppakken van meldingen kijkt de inspecteur handhaving met een brede blik naar wet- en regelgeving en beleid. Tijdens een controlebezoek kan er sprake zijn van meerdere problemen of misstanden. Door oplettendheid kunnen we tijdig ingrijpen bij bijvoorbeeld illegaliteit, huurmisstanden of veiligheidsrisico’s. Anoniem melden Het is mogelijk om anoniem een melding te maken, maar anonieme meldingen krijgen niet altijd prioriteit. De anonimiteit maakt het namelijk moeilijk om een melding op te pakken en om de melder optimaal te bedienen. We kunnen geen terugkoppeling geven aan de melder en het is niet mogelijk om aanvullende informatie op te vragen. (Anonieme) meldingen die blijk geven van onveilige situaties worden altijd opgepakt. Bedrijfsmatige verhuurders Van eigenaren of verhuurders die meer dan twee panden bezitten of verhuren, verwachten we dat zij op de hoogte zijn van de geldende regelgeving. Wanneer de verhuurder zich niet opstelt als een goede verhuurder en regels overtreedt, dan bestaat de kans dat deze verhuurder de regels ook niet naleeft bij de andere panden. Dit kan aanleiding zijn om het toezicht op bedrijfsmatige verhuurders te verscherpen. 5.3Proactief toezicht op het gebruik van de bestaande woningvoorraad Het toezicht op de regels voor het gebruik van woonruimte kunnen we op een proactieve manier vormgeven. Bijvoorbeeld informatie gestuurd. Op basis van beschikbare informatie worden adressen onderzocht waar het vermoeden bestaat dat de regels niet worden nageleefd. Een proactieve aanpak kan bijvoorbeeld leiden tot het intensiveren van toezicht ten aanzien van eigenaren die in het verleden geregeld de regels hebben overtreden. Hiervoor raadplegen we verschillende bronnen zoals het Kadaster en de Basisregistratie Personen (BRP) en het registratiesysteem voor toeristische verhuur. Wanneer we op basis van de informatie vermoeden dat overtredingen vooral in een bepaald gebied plaatsvinden, dan kan de toezichtcapaciteit gebiedsgericht worden ingezet. Toezicht op de regels voor goed verhuurderschap Bij het meldpunt “klachten over huren” kunnen huurders terecht met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars. Handhaving op de algemene regels vraagt om specifieke kennis en vaardigheden, waar deskundige partijen zoals Art. 1 Midden-Nederland, de Huurcommissie ons goed mee kunnen helpen. Via het meldpunt worden hulpvragen of meldingen, met toestemming van de melder, doorgezet naar de samenwerkingspartners. Ze helpen bij het beoordelen van meldingen in relatie tot de algemene regels van goed verhuurderschap. Bijvoorbeeld of er sprake is van onjuiste servicekosten of van een te hoge huurprijs. We kunnen het toezicht op deze regels activeren bij huiseigenaren die vaker de regels (hebben)overtreden. Bij deze verhuurders is een verhoogde kans op nieuwe overtredingen Vanaf 2027 geldt in een aantal wijken een vergunningplicht voor particuliere woningverhuurders. Het zijn wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. In deze wijken is het verboden om zonder verhuurvergunning woonruimte te verhuren. De vergunningplicht geldt niet voor woningcorporaties. Met de verhuurvergunning kunnen we misstanden gericht aanpakken. We kunnen vergunningaanvragen weigeren of verleende vergunningen intrekken wanneer een verhuurder (opnieuw) niet aan de regels voldoet. Voor verhuur zonder vergunning kunnen verhuurders in deze wijken een bestuurlijke boete krijgen. Als laatste redmiddel kunnen we het beheer van een pand overnemen. De aanpak van vastgoedmisbruik Sommige woningeigenaren of verhuurders overtreden regelmatig de regels. Ze vragen bijvoorbeeld stelselmatig te hoge huurprijzen, onderhouden de woningen niet of ze zetten hun verhuurpraktijken voort zonder de benodigde vergunning. Soms intimideren ze hun huurders, zodat de huurders vertrekken en ze de woning opnieuw kunnen verhuren voor hogere huurprijzen. Binnen het proactief toezicht hebben we een verscherpte aanpak voor dit type verhuurders. Deze notoire overtreders (ook wel huisjesmelkers genoemd) houden we goed in de gaten. Met behulp van een data-analyse verbinden we signalen van stelselmatig wangedrag en zoeken we patronen. Inspecteurs voeren gericht controles uit om misstanden aan te pakken. We bouwen dossiers op en handhaven waar nodig lang en intensief. We werken hierbij samen met andere organisaties, zoals de politie en de Nederlandse arbeidsinspectie. Inzetten van de Wet Bibob (Bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) Bij het aanpakken van de huisjesmelkersproblematiek kunnen we de Wet Bibob toepassen. De Huisvestingswet valt namelijk onder de werking van deze Wet. Dit betekent dat we bij de beoordeling van een te verlenen vergunning de integriteit van de aanvrager kunnen onderzoeken. Wanneer het risico bestaat dat een vergunning wordt misbruikt, kan de aanvraag voor bijvoorbeeld het splitsen of het omzetten worden geweigerd of de afgegeven vergunning worden ingetrokken. Vermoedens van uitbuiting arbeidsmigranten Soms treffen we tijdens een controle situaties aan waarbij we het vermoeden hebben van arbeidsuitbuiting of andere vormen van illegale arbeid en ernstige benadeling. In voorkomende gevallen melden we signalen of concrete vermoedens van arbeidsuitbuiting rechtstreeks bij de afdeling Arbeidsuitbuiting van de Nederlandse Arbeidsinspectie (NLA). 5.4Toezicht op aanhoudende woonoverlast Niet bij alle meldingen of signalen is direct sprake van een overtreding. Meldingen hebben geregeld betrekking op woonoverlast zoals geluidsoverlast, burenruzie, stank of geschreeuw. Wanneer er geen sprake is van een overtreding, maar van ernstige en aanhoudende woonoverlast, dan starten we een ander traject, bestaande uit verschillende aanpakken om de overlast te beëindigen (bijvoorbeeld bemiddeling). Hiervoor werken we vaak samen met U Centraal. Zij kunnen helpen met als doel dat buurtbewoners weer met elkaar in gesprek gaan en tot een oplossing komen. Wanneer de lichtere aanpak niet werkt, dan kunnen we in extreme gevallen bestuursrechtelijke maatregelen nemen op grond van de Wet aanpak woonoverlast. 5.5De werkwijze van toezicht in het algemeen Op basis van meldingen of informatieverzameling komen adressen in beeld waar vermoedelijk sprake is van een overtreding. Bijvoorbeeld een woning die wordt verhuurd zonder de benodigde vergunning(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.