Beleidsnotitie aanvullende kaders voor het toevoegen van incidentele woningen in het buitengebied van TytsjerksteradielBesluit Het college heeft besloten om: de beleidsnotitie aanvullende kaders voor het toevoegen van incidentele woningen in het buitengebied van Tytsjerksteradiel vast te stellen; de beleidsnotitie aanvullende kaders voor het toevoegen van incidentele woningen in het buitengebied van Tytsjerksteradiel ter informatie aan te bieden aan de raad. de aangehouden en toekomstige verzoeken te beoordelen met in achtneming van de beleidsnotitie aanvullende kaders voor het toevoegen van incidentele woningen in het buitengebied van Tytsjerksteradiel. De portefeuillehouder heeft mandaat voor redactie. 1.Inleiding De gemeente Tytsjerksteradiel krijgt steeds vaker de vraag om woningen te mogen bouwen in het buitengebied. Bij de beoordeling van (woning)bouwinitiatieven wordt een tweedeling gemaakt in gebieden. Dit zijn de gebieden die vallen binnen het bestaand stedelijk gebied, zoals is vastgelegd in de Omgevingsverordening Fryslân van de provincie Fryslân1Omgevingsverordening Fryslân 2022, 2e wijziging, vastgesteld op 18 juni 2025.. De gebieden die hierbuiten liggen worden aangeduid als het buitengebied of het landelijk gebied. Het bouwen van woningen in het bestaand stedelijk gebied past beter binnen de regels van de Omgevingsverordening dan in het landelijk gebied. Op basis van het omgevingsplan van de gemeente Tytsjerksteradiel is het toevoegen van extra woningen in het buitengebied niet mogelijk. Ook is het beleid terughoudend in het toevoegen van incidentele woningen in het buitengebied. Toch zijn er mogelijkheden om ook in het landelijk gebied woningen te realiseren. In sommige gevallen kan worden afgeweken van het omgevingsplan om medewerking te verlenen aan het toevoegen van extra woningen in het buitengebied. De provincie biedt hiervoor in haar Omgevingsverordening een aantal mogelijkheden. Binnen deze provinciale mogelijkheden zijn met deze beleidsnotitie aanvullende gemeentelijke richtlijnen opgesteld op basis waarvan de verzoeken en ideeën worden beoordeeld. Met de komst van de ‘ja, mits’-gedachte onder de Omgevingswet is het van belang om kaders op te stellen waaraan verzoeken getoetst kunnen worden. In beginsel heeft de gemeente een positieve houding ten opzichte van woningbouwaanvragen, ook in het buitengebied, voor zover deze verzoeken passen binnen de huidige regelgeving en beleid. De aanvullende gemeentelijke richtlijnen dienen ter verduidelijking van eventuele grijze gebieden, om woningbouw binnen een goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing mogelijk te maken en ter voorkoming van willekeur. De vakgebieden stedenbouw, landschap en volkshuisvesting zijn hierbij betrokken. Hiernaast blijven andere ruimtelijke en milieutechnische uitgangspunten van toepassing. Op de vraag ‘kunnen er aanvullende kaders gesteld worden’ is het antwoord helder: dat kan. De gemeente is hiervoor wettelijk aangewezen en bevoegd.2Artikel 160 lid 1 sub b Gemeentewet. In deze beleidsnotitie wordt gekeken naar het geldend beleid en regels en proberen we antwoord te geven op de vraag of de huidige regelgeving toereikend is en of een aanvulling wenselijk is vanuit gemeentelijk oogpunt. Indien aanvulling nodig is, wordt een kwaliteitskader meegegeven waarin de ambities zoals verwoord in de Omgevingsvisie3Omgevingsvisie Tytsjerksteradiel 2023-2040. worden uitgewerkt. Deze notitie kan worden aangehaald als de beleidsnotitie ‘Aanvullende kaders voor het toevoegen van incidentele woningen in het buitengebied’. Een stuk dat in de ambtelijke advisering wordt gebruikt als aanvullende kader voor de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). 2.Afbakening Deze beleidsnotitie is van toepassing op verzoeken die zien op het toevoegen van incidentele woningen in het buitengebied van de gemeente Tytsjerksteradiel. Dit zijn locaties die buiten de contour bestaand stedelijk gebied liggen zoals is opgenomen in de Omgevingsverordening Fryslân 2022. Hierin is het bestaand stedelijk gebied begrensd. Buiten deze stedelijke contour spreken van het buitengebied of het landelijk gebied. Omdat we als gemeente uitgaan van de maximale mogelijkheden die de provincie in haar Omgevingsverordening biedt, gaan we uit van de verdeling van gebieden zoals die in de provinciale omgevingsverordening is opgenomen. 3.Bestaand beleid 3.1Nationaal beleid 3.1.1Omgevingswet Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Instrumenten onder de Omgevingswet zijn o.a. de omgevingsvisie en het omgevingsplan. De gemeente heeft één omgevingsvisie en één omgevingsplan. In het omgevingsplan zijn onder andere de regels uit de voormalige bestemmingsplannen opgenomen. De gemeente kan afwijken van het omgevingsplan als een plan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, de ETFAL. Om medewerking te kunnen verlenen aan een initiatief is er een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) of een omgevingsplanwijziging nodig zijn. Hiervoor moet de initiatiefnemer een motivering aanleveren waaruit blijkt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 3.1.2Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel vanuit het rijk voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet beoordeeld wordt of er daadwerkelijk behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling en of dit binnenstedelijk kan. Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl)4Artikel 5.129g Bkl. bepaalt dat de Ladder alleen van toepassing is op stedelijke ontwikkelingen als die voldoende substantieel zijn. Het besluit noemt zelf geen ondergrens, maar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft bepaald dat bij woningbouw vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is.5ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724 (overzichtsuitspraak). Deze beleidsnotitie ziet enkel op het toevoegen van incidentele woningen in het buitengebied. De Ladder is daarom niet van toepassing. Wel moet onder de Omgevingswet de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (de ETFAL) worden gemotiveerd. Dit betekent dat er een balans moet bestaan tussen de verschillende functies die locaties binnen een gebied kunnen vervullen. 3.2Provinciaal beleid 3.2.1Omgevingsverordening Fryslân 2022 De provincie gaat uit van het principe dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Op het platteland streeft de provincie naar het behoud van de leefbaarheid en het in stand houden van de omgevingskwaliteiten. De provincie biedt een aantal mogelijkheden voor uitbreiding van het aantal woningen in het buitengebied. Deze mogelijkheden zijn opgenomen in afdeling 2.8 van de Omgevingsverordening Fryslân 2022. De verordening kent een aantal mogelijkheden waarbij het, onder voorwaarden, mogelijk is een woning toe te toevoegen in het buitengebied. De mogelijkheden zijn hieronder kort opschreven. Hergebruik vrijkomende (niet-)agrarische bebouwing (art. 2.24): Nieuwe stedelijke functies, zoals wonen, kunnen in het omgevingsplan worden opgenomen wanneer sprake is van hergebruik, verbouw of vervanging van de vrijkomende gebouwen. Verbetering van bebouwingslinten/bebouwingsclusters (art 2.25): In of aansluitend op een bebouwingslint of -cluster kan een nieuwe stedelijke functie in het omgevingsplan worden opgenomen, als de nieuwe functie leidt tot een afronding of verdichting van een bebouwingslint of -cluster en de omvang van de stedelijke functie is afgestemd met de omgeving. Saldoregeling woningen (art. 2.26): Buiten het bestaand stedelijk gebied kan onder voorwaarden een nieuwe woning op een solitaire locatie gerealiseerd worden, ter vervanging van een bestaande woning op vergelijkbare locatie binnen de gemeente. Ruimte voor ruimte (art 2.27): Buiten het bestaand stedelijk gebied kan er onder voorwaarden maximaal 1 nieuwe woning worden gerealiseerd indien er sprake is van sloop van minimaal 1.000 m2 aan beeldverstorende bebouwing op een voormalig agrarisch bouwperceel of een voormalig niet-agrarisch bedrijfsperceel. Indien er sprake is van sloop van minimaal 3.000 m2 aan beeldverstorende bebouwing kunnen er onder voorwaarden maximaal twee nieuwe woningen worden toegevoegd. Kwaliteitsarrangementen (2.28); Een nieuwe stedelijke functie op een bestaand bouwperceel buiten het bestaand stedelijk gebied kan onder voorwaarden in een omgevingsplan worden opgenomen als door de ontwikkeling gebouwen die een belangrijke cultuurhistorische waarde voor Fryslân vertegenwoordigen behouden of hersteld kunnen worden. 3.3Gemeentelijk beleid 3.3.1Omgevingsvisie 2023-2040: Romte foar elkoar In de omgevingsvisie heeft de gemeente opgenomen hoe de gemeente eruit gaat zien in de toekomst. Hierin worden op hoofdlijnen de ambities voor ruimtelijke ontwikkeling van Tytsjerksteradiel tot 2040 geschetst. De omgevingsvisie geeft duidelijkheid over wat we willen bereiken, zonder precies vast te leggen welke functies waar mogelijk zijn. Hiermee willen we flexibiliteit inbouwen en zo in kunnen spelen op ontwikkelingen en behoeften. Onze koers: We wonen, werken en ontspannen in vitale en leefbare dorpen en een aantrekkelijk buitengebied. De leefomgeving beweegt mee met de ontwikkelingen van deze tijd, met respect voor de bestaande ruimtelijke en sociaal-culturele kwaliteiten. De eerste ambitie is ‘Wonen: in 2040 heeft iedere inwoner een passende woning’. Daarmee wordt bedoeld dat we willen zorgen voor een woningvoorraad die aansluit bij de vraag en behoefte van onze inwoners. We bouwen nieuwe woningen wanneer die vraag er is, we bieden mogelijkheden om bestaande woningen aan te passen naar de veranderende gezinssamenstelling en zorgbehoefte en we bieden de mogelijkheid om innovatieve woonvormen toe te voegen. Via een afwegingskader dat in de omgevingsvisie is opgenomen en welke bestaat uit acht uitgangspunten, bepalen we de koers om de ambities uit de omgevingsvisie te verwezenlijken. De eerste drie uitgangspunten komen terug in deze beleidsnotitie: Omgevingskwaliteit is belangrijk We kijken integraal en gaan zorgvuldig met de beschikbare ruimte om Afwentelen wordt voorkomen Aan de hand van deze drie algemene uitgangspunten zijn de aanvullende gemeentelijke kaders voor het toevoegen van incidentele woningen in het buitengebied opgesteld. 3.3.2Coalitieakkoord 2022-2026: Tytsjerksteradiel Bloeit! In het coalitieakkoord komen de onderwerpen volkshuisvesting en ruimtelijke ordening aan bod. Hierin is het behoud en versterking van het landschap van Tytsjerksteradiel heel belangrijk. Door te zoeken naar koppelkansen en naar een goede balans tussen de ontwikkelmogelijkheden en bescherming/versterking van de omgevingswaarden laten we Tytsjerksteradiel opnieuw bloeien. Speerpunten qua woningbouw zijn onder andere de ambitie om woningbouw te versnellen en de bereidheid om hier in te investeren. Uitgangspunten bij de realisatie van de woningbouwopgave zijn: Bouwen in alle dorpen naar behoefte. Meer bouwen voor kleine huishoudens. Het behoud van de landschappelijke kwaliteit nadrukkelijk als uitgangspunt. Voortvarende aanpak herstructureringsgebieden. Ruimte voor alternatieve vormen van woningbouw en aanvullende expertise. Levensloopbestendige, modulaire en tijdelijke woningen. Hieruit volgt dat er met name wordt ingezet op het bouwen van betaalbare woningen in de dorpen. Het behoud van de landschappelijke kwaliteit mag niet uit het oog worden verloren. 3.3.3Omgevingsplan Per 1 januari 2024 maken de regels van de voormalige bestemmingsplannen deel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Zo ook het bestemmingsplan Buitengebied 2013 dat op 27 juni 2013 door de raad is vastgesteld. In de toelichting van dit bestemmingsplan staat dat de vraag naar woningen in het buitengebied van oudsher relatief groot is. In sommige gevallen vallen deze locaties onder het bestemmingsplan van een betreffend dorp, in andere gevallen vallen ze onder het bestemmingsplan buitengebied. Ook hier komt weer terug dat er geruime tijd door zowel de provincie als door de gemeente een terughoudend beleid gevoerd wordt ten opzichte van het wonen in het buitengebied. Naast woningbouw in de kernen wordt in de gemeente ook enige gelegenheid geboden aan wonen in het buitengebied. Ook hier ligt de nadruk op inbreiding of het bouwen van woningen op bestaande bebouwde erven. Voorwaarde is dat de woningen passen in het landschap. Naast de provinciale mogelijkheden om woningen toe te voegen in het buitengebied biedt het bestemmingsplan zelf hiervoor ook een mogelijkheid. Die mogelijkheid is om binnen een zogenaamd ‘woonhuis’ meerdere woningen te realiseren. Volgens de begripsbepaling is een ‘woonhuis’ een gebouw, dat een woning omvat dan wel twee of meer naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningvorm als een eenheid beschouwd kan worden. Dit houdt in dat een ‘woonhuis’ gesplitst kan worden in meerdere woningen. In de toelichting wordt de achterliggende gedachte van deze regel niet omschreven. 4.Provinciale mogelijkheden 4.1Leeswijzer In de volgende (sub)paragrafen wordt stilgestaan bij de provinciale kaders. Allereerst artikel 2.6 Omgevingsverordening en de achterliggende gedachte van de provincie. Vervolgens worden de vijf afzonderlijke provinciale mogelijkheden genoemd die de verordening biedt voor het realiseren van nieuwe stedelijke functies in het landelijk gebied. Per variant wordt aangegeven wat de achterliggende gedachte van de provincie is en of, en zo ja welke, aanvullende gemeentelijke richtlijnen hieraan worden meegegeven. In het volgende hoofdstukken zijn vervolgens de aanvullende gemeentelijke richtlijnen en de toelichting opgenomen. 4.2Bundeling stedelijke functies De Provinsje Fryslân biedt in haar omgevingsverordening onder voorwaarden mogelijkheden voor incidentele woningbouw in het buitengebied. Met name om de ruimtelijke kwaliteit te bewaken. Door maatwerk toe te passen bij ontwikkelingen in het buitengebied kunnen de bestaande waarden, zoals landschap, cultuur en bebouwingskarakteristieken, beter behouden blijven en beschermd worden. Met de vijf mogelijkheden die in de volgende paragraaf worden besproken kan onder voorwaarden worden afgeweken van artikel 2.6 Omgevingsverordening. In dat geval kunnen nieuwe stedelijke functies gerealiseerd worden in het landelijk gebied. Hieronder wordt eerst artikel 2.6 Omgevingsverordening genoemd en vervolgens wordt de provinciale toelichting hierop. Artikel 2.6 Omgevingsverordening: Bundeling stedelijke functies: In een omgevingsplan mogen op gronden buiten het bestaand stedelijk gebied nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden worden opgenomen voor nieuwe stedelijke functies, indien deze aansluiten op het bestaand stedelijk gebied en wat betreft aard en schaal passen bij de stad of het dorp. Toelichting van de provincie op artikel 2.6 Omgevingsverordening: “Fryslân kent een samenhangend netwerk van steden, grote en kleine dorpen. De steden en dorpen vullen elkaar aan en hebben eigen kwaliteiten. In het netwerk zijn alle typen woningen, woonmilieus en voorzieningen te vinden. In steden ligt het accent op stedelijk wonen en publiekstrekkende voorzieningen voor een wijde omtrek. In dorpen ligt het accent op wonen in een groene, dorpse setting met alledaagse voorzieningen in de nabijheid. In de Omgevingsvisie hebben wij aangegeven dat wij de onderdelen van het netwerk nog sterker met elkaar willen verbinden tot een compleet palet aan woon-, en werkmilieus en voorzieningen. Het netwerk moet de basis vormen voor een gezonde en innovatieve economie, bereikbare voorzieningen en plezierig wonen. In het algemeen zijn per saldo voldoende locaties voor stedelijke voorzieningen, zoals woningbouw en bedrijvigheid en voorzieningen beschikbaar in de steden en dorpen om in de vraag te voorzien. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit (door herstructurering van de woningvoorraad en transformatie dan wel herstructurering van verouderde bedrijventerreinen en kantoorlocaties) staat daarom voorop. Wanneer in het bestaande gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, is uitbreiding van stad of dorp mogelijk, mits dit aansluit op het bestaand stedelijk gebied en de uitbreiding naar aard en schaal past bij de stad of het dorp (artikel 2.6). Leeuwarden, Drachten, Sneek, Heerenveen, Dokkum en Harlingen zijn logische plaatsen voor grootschalige nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast zijn er regionale centra die een compleet aanbod aan lokale en bovenlokale voorzieningen hebben. Ze hebben een belangrijke functie voor de leefbaarheid en voor de bereikbaarheid van diverse voorzieningen in hun regio’s. Als regionale centra beschouwen wij in ieder geval Oosterwolde, Wolvega, Gorredijk, Joure, Lemmer, Balk, Workum, Makkum, Bolsward, Franeker, Sint Annaparochie, Burgum, Buitenpost, Kollum, Surhuisterveen en Grou. Gemeenten zijn bevoegd om in aanvulling hierop zelf kernen aan te wijzen die door ligging, aard en schaal verder kunnen bijdragen aan de versterking van het netwerk van voorzieningen. De verordening biedt aanvullend nog meerdere mogelijkheden voor het realiseren van nieuwe stedelijke functies in het landelijk gebied, bijvoorbeeld door middel van ruimte-voor-ruimte, hergebruik van vrijkomende boerderijen en andere vrijkomende gebouwen, kwaliteitsarrangementen en ontwikkelingsmogelijkheden in clusters en bebouwingslinten.” 4.3Mogelijkheden nieuwe stedelijke functies in landelijk gebied 4.3.1Hergebruik vrijkomende (niet-)agrarische bebouwing Artikel 2.24 Omgevingsverordening: Hergebruik vrijkomende (niet-)agrarische bebouwing: In afwijking van artikel 2.6 kunnen nieuwe stedelijke functies buiten bestaand stedelijk gebied in een omgevingsplan worden opgenomen, wanneer sprake is van hergebruik, verbouw of vervanging van vrijkomende gebouwen, waarbij: de functie wat betreft aard en schaal passend moet zijn bij de omgeving; wonen slechts is toegestaan in de voormalige bedrijfswoning, inclusief aangebouwde bijgebouwen en in aanwezige karakteristieke gebouwen; in aanvulling op sub b zorgwoningen en woningen voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten en seizoenarbeiders ook zijn toegestaan in niet-karakteristieke gebouwen; detailhandel alleen is toegestaan voor zover deze verband houdt met de hoofdfunctie van het perceel en daaraan bedrijfsmatig en wat betreft omvang ondergeschikt is.; groothandel alleen is toegestaan zonder showroom en als ondergeschikte neventak bij een andere hoofdfunctie op het perceel. Bij hergebruik, verbouw of vervanging kan enige aanvullende bebouwing worden toegestaan, mits deze ondergeschikt is aan de bestaande bebouwing. Bij vervanging kan de situering van de bebouwing worden gewijzigd, mits de nieuwbouw op het bestaande bouwperceel wordt geplaatst. In afwijking van het eerste lid onder b is wonen toegestaan in vervangende nieuwbouw wanneer de voormalige bedrijfswoning niet karakteristiek of beeldbepalend is dan wel indien de voormalige bedrijfswoning niet langer geschikt of geschikt te maken is voor bewoning. Toelichting van de provincie op artikel 2.24 Omgevingsverordening: “Breed scala aan functies Passend hergebruik van vrijkomende (agrarische) bebouwing in het landelijk gebied draagt bij aan het behoud van karakteristieke bebouwing en zorgt voor belangrijke sociale en economische dragers in het landelijk gebied. Kapitaalvernietiging kan op deze manier worden voorkomen. Artikel 2.24 regelt het hergebruik. Een breed scala aan nieuwe stedelijke functies (wonen, zorg, dienstverlening, bedrijvigheid, productie-gebonden detailhandel) is mogelijk. Voorwaarde is wel dat de nieuwe functie naar aard en schaal past bij de omgeving. Industriële (zware) bedrijvigheid en bedrijvigheid met grote verkeers-aantrekkende werking horen thuis op een bedrijventerrein en niet in het landelijk gebied. We gaan er vanuit dat gemeenten in omgevingsplannen dit soort categorieën van bedrijven uitsluiten. We gaan ervan uit dat bij het opnemen van een regeling voor hergebruik rekening wordt gehouden met de overige bepalingen in de verordening. De mogelijkheden voor recreatie in vrijkomende gebouwen zijn in afdeling 2.6 benoemd. Er gelden ook regels voor bijvoorbeeld het opwekken van duurzame energie. (Zorg) woningen en huisvesting arbeidsmigranten en seizoensarbeiders Een belangrijke categorie voor hergebruik is de woon(zorg)functie, als belangrijke en kansrijke nieuwe drager voor de plattelandseconomie. Met de huisvesting van arbeidsmigranten en seizoenarbeiders in vrijkomende bebouwing kan worden bijgedragen aan kwalitatief goede huisvesting voor deze doelgroepen. Ontwikkeling van gespreide, geconcentreerde woonclusters in het landelijk gebied past echter niet in het omgevingsbeleid. De woonfunctie blijft daarom beperkt tot de voormalige bedrijfswoning, inclusief aangebouwde bijgebouwen. Wonen is tevens toegestaan in karakteristieke bijgebouwen. Er kan dan geen sprake zijn van vervanging van de bebouwing. Op grond van artikel 2.24, vierde lid kan hier onder voorwaarden van worden afgeweken. Zorgwoningen en woningen voor de huisvesting van arbeidsmigranten en seizoensarbeiders zijn ook toegestaan in niet karakteristieke bebouwing. Het aantal (zorg-)woningen en wooneenheden ten behoeve van arbeidsmigranten en seizoensarbeiders dat mag worden gerealiseerd in voormalige bebouwing in het landelijk gebied is in principe niet beperkt. Voor niet-zorgwoningen geldt wel dat deze moeten passen binnen de regionale woningbouwafspraken. Wij gaan er vanuit dat de woningbouw die in bestaande bebouwing in het landelijk gebied wordt gerealiseerd, wordt in principe verdisconteerd met het buitenstedelijk woningbouwprogramma. Wij kunnen ons echter voorstellen dat zich situaties voordoen waarbij het behoud van de omgevingskwaliteiten belangrijker is dan het strikt vasthouden aan het verdisconteren van de woningbouw in het programma van de gemeente. Dit kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als het behoud van karakteristieke of beeldbepalende panden op het spel staat. In het kader van de regionale woningbouwafspraken kunnen hier nader afspraken over worden gemaakt. […] Regels vervangende nieuwbouw en aanvullende bebouwing Bij vervangende nieuwbouw geldt dat de oppervlakte en hoogte worden afgestemd op de afmetingen van de bestaande bebouwing. Op grond van 2.24, tweede lid kan enige aanvullende bebouwing worden toegestaan, mits ondergeschikt aan de bestaande bebouwing op het perceel. Dit is maatwerk; een toevoeging van vijftig procent kan nog als aanvullende bebouwing worden aangemerkt. Bij vervanging van de gebouwen op het perceel, kan het in beperkte mate verhogen van de (goot)hoogte en vergroten van de oppervlakte als enige aanvullende bebouwing worden aangemerkt. Artikel 2.24, derde lid maakt het ook mogelijk om bij vervangende nieuwbouw de situering van de bebouwing te wijzigen. Voorwaarde is dat de nieuwbouw op het bestaande bouwperceel wordt geplaatst. Belangrijk is dat de plaatsing, omvang, vorm en het gebruik van gebouwen passen binnen de omgevingskwaliteiten. De silhouet van een erf staat hierbij centraal. Het erf (de compositie van gebouwen, bijbehorende voorzieningen en beplanting) bepaalt in belangrijke mate de waarden van het erf voor het landschap.” Gemeentelijk overwegingen stedenbouw en landschap t.a.v. art. 2.24 De provincie gaat uit van het ‘passen bij de aard en schaal van de omgeving’. Dit impliceert minimaal een stand-still van omgevingskwaliteiten. Maar ook: dat er geen ‘plus’ voor die omgevingskwaliteiten hoeft te zijn. Dit is een lagere standaard dan in de gemeentelijke omgevingsvisie wordt gehanteerd (zie: ‘Afwegingskader Omgevingsvisie Tytsjerksteradiel’). Omdat hierdoor ook niet per sé wordt voldaan aan de uitgangspunten van ETFAL, worden hier aanvullende gemeentelijke richtlijnen ten aanzien van landschappelijke inpassing, gebaseerd op de omgevingsvisie, aan toegevoegd. Zie hiervoor het volgende hoofdstuk, onder paragraaf 5.3. Hiernaast is ook paragraaf 5.2 van toepassing. 4.3.2Bebouwingslinten en bebouwingsclusters Artikel 2.25 Omgevingsverordening: Toevoegen stedelijke functies in bebouwingslinten en bebouwingsclusters buiten bestaand stedelijk gebied In afwijking van artikel 2.6 kan op een perceel in of aansluitend op een bestaand bebouwingslint of -cluster een nieuwe stedelijke functie in een omgevingsplan worden opgenomen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: de nieuwe functie leidt tot een afronding of verdichting van een bebouwingslint of bebouwingscluster, en de omvang van de stedelijke functie is afgestemd op de omgeving. Detailhandel is alleen toegestaan voor zover deze verband houdt met de hoofdfunctie van het perceel en daaraan bedrijfsmatig en wat betreft omvang ondergeschikt is. Toelichting van de provincie op art 2.25 Omgevingsverordening: Bij een aantal bebouwingslinten en bebouwingsclusters in het landelijk gebied is sprake van een slechte tot matige (beeld-)kwaliteit en dreigt fysiek en functioneel verval. Artikel 2.25 biedt de mogelijkheid om door het toevoegen van naar aard en schaal passende, streekeigen woon- en werkfuncties de omgevingskwaliteit hiervan te verbeteren. Het is niet de bedoeling om bestaande bebouwingslinten en -clusters onbeperkt uit te breiden. Er moet daarom sprake zijn van verdichting of afronding van een bestaand bebouwingslint of -cluster. Gemeentelijke overwegingen stedenbouw en landschap t.a.v. art. 2.25 De provincie gaat uit van een ‘functie die is afgestemd op de omgeving’. Dit impliceert minimaal een stand-still van omgevingskwaliteiten. Maar ook: dat er geen ‘plus’ voor die omgevingskwaliteiten hoeft te zijn. Dit is een lagere standaard dan in de gemeentelijke omgevingsvisie wordt gehanteerd (zie: ‘Afwegingskader omgevingsvisie Tytsjerksteradiel’). Omdat hierdoor ook niet per sé wordt voldaan aan de uitgangspunten van ETFAL, worden hier aanvullende gemeentelijke richtlijnen ten aanzien van landschappelijke inpassing, gebaseerd op de omgevingsvisie, aan toegevoegd. Zie hiervoor het volgende hoofdstuk. Ten aanzien van woningen in of aansluitend aan een lint of cluster aanvullende gemeentelijke richtlijnen opgesteld. Deze richtlijnen zien op het behoud van open het karakter, de erf- en bouwperceelmaatvoering en de afronding, rooilijn en ritmiek van een lint of cluster. Zie hiervoor ook het volgende hoofdstuk, onder paragraaf 5.1. Daarnaast zijn ook paragraaf 5.2 en 5.3 van toepassing op woningen in of aansluitend aan lint of cluster. 4.3.3Saldoregeling woningen Artikel 2.26 Omgevingsverordening: Saldoregeling woningen In afwijking van artikel 2.6 kan buiten het bestaand stedelijk gebied een nieuwe woning op een solitaire locatie in een omgevingsplan worden opgenomen, ter vervanging van een bestaande woning op een vergelijkbare locatie binnen de gemeente, wanneer: per saldo het aantal woningen buiten het bestaand stedelijk gebied gelijk blijft of afneemt, de omvang van de woning is afgestemd op de aard en schaal van de omgeving, en de bestaande woning wordt gesloopt en de woonfunctie op de locatie van de bestaande woning feitelijk onmogelijk wordt gemaakt. Toelichting van de provincie op art 2.26 Omgevingsverordening: “Artikel 2.26 biedt de mogelijkheid om een bestaande woning in het landelijk gebied te vervangen en verplaatsen. In artikel 2.26, onder a en b zijn eisen gesteld om te borgen dat per saldo het aantal woningen in het landelijk gebied niet zal toenemen. De saldoregeling kan niet worden gebruikt om woningen in een kern of in een bestaand bebouwingslint of -cluster, te vervangen door een woning op een solitaire locatie in het landelijk gebied. Voor de volledigheid merken wij op dat de saldoregeling woningen niet van toepassing is als de vervangende woning op het bestaande woonperceel zelf wordt terug gebouwd. De gemeente kan eigen beleid maken voor het al dan niet mogelijk maken van het verschuiven van de woning binnen het woonperceel. Bij de bouw van een nieuwe woning zijn de principes relevant. Met name het principe omgevingskwaliteiten als basis is belangrijk. Voorkomen moet worden dat een kleine woning wordt gesloopt en dat daarvoor in de plaats een veel grotere woning wordt gebouwd die niet past binnen de karakteristiek van de omgeving.” Gemeentelijke overwegingen stedenbouw en landschap t.a.v. art. 2.26 De provincie gaat uit van een ‘Omgevingskwaliteit als basis’. Dit geeft ons voldoende ruimte om met de initiatiefnemer een goede invulling te geven aan omgevingskwaliteiten. Als richtlijn hanteren we hierbij onze richtlijnen ten aanzien van het landschapsplan die gebaseerd zijn op de gemeentelijke omgevingsvisie. Zie hiervoor het volgende hoofdstuk, onder paragraaf 5.3. Hiernaast is ook paragraaf 5.2 van toepassing. 4.3.4Ruimte-voor-ruimte regeling Artikel 2.27 Omgevingsverordening: Ruimte-voor-ruimte sloop beeldverstorende bebouwing In afwijking van artikel 2.6 kunnen buiten het bestaand stedelijk gebied maximaal twee nieuwe woningen op een bestaand voormalig agrarisch bouwperceel of een voormalig niet-agrarisch bouwperceel, in een omgevingsplan worden opgenomen, met dien verstande dat: één woning is toegestaan wanneer sprake is van sloop van minimaal 1000 m² aan beeldverstorende bebouwing op het voormalig agrarisch bouwperceel of voormalig niet-agrarisch bedrijfsperceel; twee woningen zijn toegestaan wanneer sprake is van sloop van minimaal 3000 m2 aan beeldverstorende bebouwing op het voormalig agrarisch bouwperceel of voormalig niet-agrarisch bouwperceel; de omgevingskwaliteiten op het perceel aanzienlijk verbeteren, en de omvang van de woning is afgestemd op aard en schaal van de omgeving. In afwijking van het eerste en het tweede lid, is sloop niet noodzakelijk, wanneer sprake is van verplaatsing van het agrarisch bedrijf om redenen van groot openbaar belang en de bestaande financieringsmogelijkheden voor verplaatsing ontbreken of ontoereikend zijn. In afwijking van het eerste en tweede lid kan een nieuwe woning aansluitend op het bestaande bouwperceel worden gerealiseerd, wanneer: het plaatsen op het bouwperceel vanuit oogpunt van ruimtelijke kwaliteit een minder goede keuze is, en de nieuwe woning aansluit op het voormalig agrarische bouwperceel of het voormalig niet-agrarische bouwperceel. Toelichting van de provincie op art 2.27 Omgevingsverordening: “Om de sloop van beeldverstorende bebouwing in het landelijk gebied te stimuleren, zit in art. 2.27 de mogelijkheid om na sloop van minimaal 1000 m² aan beeldverstorende bebouwing, maximaal één nieuwe woning op een voormalig bouwperceel te realiseren en bij sloop van minimaal 3000 m² maximaal twee woningen te realiseren op een bouwperceel. Gemotiveerd moet worden dat de omgevingskwaliteiten op en rond het perceel per saldo aanzienlijk verbeteren. Door de sloop van minimaal 1000 m² dan wel 3000 m² aan beeldverstorende bebouwing zal veelal al aan deze voorwaarde kunnen worden voldaan. De nieuwe woning dient wat betreft omvang aan te sluiten bij de omgeving. Ten behoeve van de financiering van de verplaatsing van een agrarisch bedrijf kan op grond van artikel 2.27, derde lid een compensatiewoning worden gebouwd zonder sloop van beeldverstorende bebouwing. Het dient dan te gaan om een bedrijf dat een wezenlijke belemmering vormt voor de realisering van een groot openbaar belang. Het gaat dan om het realiseren van een ontwikkeling die maatschappelijk zeer gewenst is en waarvan de positieve effecten het lokale schaalniveau overstijgen. Voorbeelden hiervan zijn de verplaatsing van een bedrijf om: de gewenste natuur- en milieukwaliteit te realiseren in een deel van het Natuurnetwerk Nederland, respectievelijk Natura 2000-gebied; de noodzakelijke waterveiligheid of versterking van een primaire waterkering tot stand te brengen; essentiële voorzieningen voor het functioneren van de samenleving te realiseren, zoals energie- en vervoersvoorzieningen; een of meer recreatieve voorzieningen met minimaal een regionale functie te realiseren. In artikel 2.27, vierde lid is een afwijking opgenomen waardoor het onder voorwaarden ook mogelijk is om de nieuwe woning(
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.