/akn/nl/act/gemeente/2025/CVDR743804 /join/id/stop/work_006 /akn/nl/act/gm0222/2025/Regeling3a5e035cb7de4237aea6988a97a5466b /join/id/stop/work_019 2025-09-05 2025-09-05 /akn/nl/act/gemeente/2025/CVDR743804/nld@2025-07-09 /join/id/proces/gm0222/2025/procedure5dfd025187174af98275be36af483c84 2025-07-09 2025-07-09 /akn/nl/act/gm0222/2025/Regeling3a5e035cb7de4237aea6988a97a5466b/nld@2025-09-02;15071873 /akn/nl/act/gm0222/2025/Regeling3a5e035cb7de4237aea6988a97a5466b /akn/nl/act/gm0222/2025/Regeling3a5e035cb7de4237aea6988a97a5466b/nld@2025-09-02;15071873 /join/id/stop/work_019 1 Programma Wonen - Wonen Landelijk gebied Doetinchem 1 Inleiding 1.1 Aanleiding In onze omgevingsvisie hebben we ons als doel gesteld dat we toewerken naar een vitaal landelijk gebied waarbinnen we prettig kunnen wonen en werken. De Achterhoekse sociale en landschappelijke identiteit is daarbij belangrijk. De kwaliteiten van ons landschap, maar ook de naoberschapgedachte dragen bij aan een vitaal landelijk gebied. Voor het behoud van de sociale cohesie zien we dat er meer vraag is naar woningen in het landelijk gebied. Daarbij is steeds meer behoefte aan kleinere, betaalbare woonruimte. Veel inwoners willen in de regio blijven wonen, omdat ze hier zijn opgegroeid, dichtbij familie en vrienden willen blijven en (in het geval van ouderen) langer zelfstandig thuis willen wonen. Mede daarom hebben we in onze omgevingsvisie aangegeven te willen onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om in ons landelijk gebied nieuwe woonvormen toe te staan. Voorliggend beleidsdocument is daar het resultaat van. We werken daarbij volgens het principe van uitnodigingsplanologie: we bieden met dit beleid kaders en mogelijkheden voor de samenleving om daarbinnen nieuwe woningen in het landelijk gebied te realiseren. 1.2 Het beleid in één oogopslag Het hieronder opgenomen stroomschema laat zien welke stappen doorlopen moeten worden om een nieuwe woning in ons landelijk gebied te kunnen realiseren. Het stroomschema dient tevens als leeswijzer voor dit document. LOS ruimte maak je samen 1.3 Hoe is dit beleid tot stand gekomen? Voorliggend beleid hebben we samen met onze inwoners vormgegeven. In het najaar van 2024 zijn drie bewonersbijeenkomsten georganiseerd, verspreid over ons landelijk gebied (west-midden-oost). In totaal hebben circa 130 inwoners meegedacht over de bijdrage die wonen kan leveren aan de leefbaarheid en kwaliteit van het landelijk gebied en op welke manier dat zou kunnen. Omdat er in eerste instantie een beperkt aantal jongeren bij deze bijeenkomsten aanwezig was, is begin 2025 nog een tweetal jongerenbijeenkomsten (Gaanderen-Wehl/Nieuw-Wehl) georganiseerd. In totaal hebben circa 40 jongeren meegedacht over wat voor hen passende manieren zouden kunnen zijn om in het landelijk gebied te kunnen wonen. De eerste opzet van het beleid is vervolgens in een grote bijeenkomst besproken met circa 80 inwoners. LOS ruimte maak je samen 2 Doelen en opzet van het beleid 2.1 Aanleiding Als gemeente Doetinchem willen we ruimte maken voor nieuwe woonvormen in het landelijk gebied. Het bouwen van woningen is daarbij geen doel op zich, maar kan wel een kans zijn. De behoefte aan woningen in het landelijk gebied lijkt door veranderingen op het platteland (economisch en sociaal) steeds urgenter te worden. De gemeente wil met een ruimer aanbod aan woningen een bijdrage kunnen leveren aan verschillende opgaven in het landelijk gebied die bijdragen aan de leefbaarheid, de brede welvaart en de sociale cohesie. Ook willen we verrommeling en leegstand van vrijkomende (agrarische) bebouwing tegengaan. Tegelijkertijd beseffen we dat er ook mensen zijn, die zich zorgen maken over nieuwe woningen in het landelijk gebied. Uit gesprekken blijkt dat een deel van de inwoners vreest dat (een deel van) de nieuwe woonvormen niet bijdragen aan de doelgroepen die mensen voor ogen hebben en ten koste gaan van het landschap. Ook vindt een deel van de inwoners dat nieuwe woonvormen niet passen in elk landschap, sommige wegen niet geschikt zijn of dat nieuwe woningen beperkend kunnen zijn voor bestaande (agrarische) bedrijven. Het is daarom niet zo, dat overal in het landelijk gebied nieuwe woningen mogelijk worden gemaakt. De hoofdregel blijft dat geen nieuwe woningen aan het landelijk gebied worden toegevoegd, tenzij de vitaliteit verbetert. De kern van de vraag voor de vorming van dit nieuwe beleid was dan ook, hoe nieuwe woonvormen kunnen bijdragen aan de doelen in, en de vitaliteit van, het landelijk gebied. Omdat die doelen per gebied kunnen verschillen hebben we niet alleen algemeen naar nieuwe mogelijkheden voor wonen gekeken, maar ook gebiedsgericht. LOS ruimte maak je samen 2.2 De leefbaarheid van het landelijk gebied is het uitgangspunt 2.2.1 Inleiding Wonen in het landelijk gebied is geen doel op zich. We willen voor de lange termijn een leefbaar platteland en alleen als wonen daar een bijdrage aan kan leveren, willen we daar ruimte voor maken. Leefbaarheid is heel breed. Met het begrip leefbaarheid wordt aangegeven hoe aantrekkelijk en/of geschikt een gebied of gemeenschap is om er te wonen, leven of te werken. Of een gebied geschikt is hangt af van het aantal en de kwaliteit van woningen, de sociale cohesie, de kwaliteit van de leefomgeving, de economie, de veiligheid etc. Bij leefbaarheid spelen al deze aspecten een rol, maar de balans ertussen verschilt per persoon en kan in de tijd veranderen. Om een beeld te krijgen van de leefbaarheid van een specifiek gebied moet je dus ook heel specifiek doorvragen. Voor de inwoners van het landelijk gebied in Doetinchem is voor de leefbaarheid van het landelijk gebied een aantal aspecten belangrijk: De sociale cohesie. En daarvoor is het nodig dat er mensen van verschillende leeftijden door elkaar kunnen wonen. De cultuur. Deze wordt gekenmerkt door het naoberschap en het erfgoed in het gebied, zoals de oude boerderijen, stallen, molens en landgoederen en de agrarische oorsprong van het gebied. Kwaliteit van de leefomgeving. Voor een deel van de inwoners is dat de rust en de ruimte van het landelijk gebied. Ook is de afwisseling, kleinschaligheid, authenticiteit en herkenbaarheid van het landschap veel genoemd. 2.2.2 Hoe staat het met deze aspecten van de leefbaarheid? Van oudsher wonen verschillende generaties door elkaar in het landelijk gebied. Door de afname van het aantal agrarische bedrijven (en dus de economische gebondenheid aan het gebied), de afnemende huishoudensgrootte en de komst van nieuwkomers van elders in het land, verandert de sociale cohesie en wordt de bevolking eenzijdiger qua leeftijdsopbouw. Om de leefbaarheid en sociale samenhang te behouden, is het belangrijk dat meer inwoners die hier geboren en getogen zijn, ook in de toekomst een passende woonplek vinden. Voor veel inwoners is het agrarische karakter van het landelijk gebied heel belangrijk voor de leefbaarheid. De agrarische sector is voor veel mensen onderdeel van de cultuur van het gebied, maar de landbouw is ook belangrijk als beheerder van het (hooggewaardeerde) landschap en de economie in het gebied. Veel inwoners vinden dat we zuinig moeten zijn op de agrarische bedrijven en hen moeten helpen met een duurzame bedrijfsvoering. Het landschap in het landelijk gebied van Doetinchem is divers en op veel plekken nog goed herkenbaar. Voor veel mensen bepaalt de kwaliteit van het landschap veel van woon- en leefkwaliteit, die men ervaart. 2.2.3 Nieuwe woonruimte moet bijdragen aan de omgevingskwaliteit e gemeente hecht aan een hoge kwaliteit van de (leef)omgeving. Deze omgevingskwaliteit bestaat uit een aantal aspecten. In de eerste plaats is de kwaliteit van het landschap belangrijk en de hoeveelheid en kwaliteit van de natuur. Ook de algehele biodiversiteit is onderdeel van deze ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast hecht de gemeente veel belang aan een duurzame ontwikkeling van de gemeente (Omgevingsvisie) en aan duurzame vormen van bouwen (inspiratiebundel omgevingskwaliteit). Hiermee geeft de gemeente aan dat ook onderwerpen als circulariteit, klimaatadaptief bouwen en de inzet van technieken om energieneutraal te worden, bijdragen aan de omgevingskwaliteit. Tenslotte is ook de beeldkwaliteit van de woningen en de erven van belang bij de uitstraling van het landelijk gebied. Bij het beschermen en versterken van het landschap gaat het erom dat de historische landschapspatronen herkenbaar blijven en dat nieuwe landschapselementen worden toegevoegd die deze herkenbaarheid vergroten. In het intermezzo in dit hoofdstuk gaan we nader in op de kenmerken van alle landschappen binnen de gemeente. Daarnaast stelt de gemeente doelen ten aanzien van de verbetering van de kwaliteit van de natuur. De gemeente zal toetsen of de kwaliteit van de natuur met de realisatie van woonruimte niet achteruitgaat, maar nieuwe woningen kunnen door natuurinclusief bouwen en het toevoegen van natuurwaarden ook een bijdrage leveren aan de biodiversiteit in het landelijke gebied. 2.2.4 Welke keuzes maken we om de leefbaarheid te versterken? We kiezen voor overwegend betaalbare woonvormen We richten ons met betaalbare woonvormen op het versterken van de sociale cohesie. We willen meer lokale mensen de kans bieden om in het gebied te blijven wonen en ook de leeftijdsopbouw gevarieerd houden. Door het beperkte aanbod betaalbare woningen worden (voornamelijk) jongeren steeds vaker gedwongen te verhuizen naar dorpskernen of steden. Om deze tendens te keren, willen we meer ruimte bieden voor kleinere, betaalbare woonruimte. Zo kunnen jong en oud in hun vertrouwde omgeving blijven wonen, blijft het naoberschap sterk en zorgen we samen voor een vitaal en toekomstbestendig landelijk gebied. Wat doen we daarvoor? We maken het splitsen van grotere woningen mogelijk. Bij meerdere woningen op een erf moet er altijd een aantal betaalbare woningen worden gerealiseerd. De ruimte voor ruimte regeling passen we aan, zodat niet alleen duurdere woningen worden gerealiseerd. We kiezen voor een 1-erf gedachte We zetten in op woonvormen die ontmoetingen bevorderen, zowel tussen buren als tussen generaties. Nieuwe woonvormen, zoals woningsplitsing, het toevoegen van één extra woning of meerdere woningen op een erf (zoals een meergeneratie-erf) en een tweede bedrijfswoning kunnen inwoners, zoals familieleden, dichter bij elkaar brengen. Dit vergemakkelijkt zowel structurele als spontane ontmoetingen. Het wordt vanzelfsprekender om elkaar te helpen, wat niet alleen de sociale interactie vergroot, maar ook kan bijdragen aan het verminderen van eenzaamheid. Ook ruimtelijk is het erfprincipe een belangrijke keuze. Het is namelijk een kenmerkende eenheid in het landelijk gebied en gaat er daarom eenvoudiger in op. We willen voorkomen dat woningbouw het landelijk gebied versnippert, er nieuwe lintbebouwingen ontstaan of dat bestaande buurtschappen teveel verdichten. Binnen het erfprincipe is sprake van een ‘hoofdwoning’ met bijbehorende, meer ondergeschikte, bebouwing (‘bijgebouwen’). Nieuwe woningen worden binnen dit principe gerealiseerd. Dit betekent dat nieuwe woningen ruimtelijk moeten samenhangen met de (bestaande) ‘hoofdwoning’ en samen één harmonieus ensemble vormen. Door uit te gaan van erven vergroten we bovendien de kans dat de sociale cohesie wordt versterkt en voegen we qua woonmilieus echt iets toe aan bestaande woonmilieus in de gemeente. Dit is goed voor zowel de leefbaarheid als een verantwoorde inpassing in het landschap. We stellen eisen aan de omgevingskwaliteit bij nieuwe woonruimte en erven Om de herkenbaarheid van de verschillende landschappen te behouden en om te zorgen dat woonerven de uitstraling van het oude boerenerf krijgen, stellen we een aantal eisen aan de inrichting van het erf en de plaatsing van de woningen. Nieuwe gebouwen in het landelijk gebied moeten passen bij de sfeer en het karakter van de omgeving. Dit komt tot uiting in de positionering, vorm en materialisatie van de bebouwing. Bij de ontwikkeling van een (nieuw) woonerf streven we naar een duidelijke hiërarchie in de gebouwen: een hoofdgebouw met één of meerdere bijgebouwen. Ook wanneer een extra woning op een perceel wordt toegevoegd, blijft deze hiërarchie behouden. De extra woning is altijd ondergeschikt aan de hoofdwoning. Daarnaast willen we de hoeveelheid verharding beperken tot wat strikt noodzakelijk is. We vragen een investering in het landschap We willen ons unieke en gevarieerde landschap behouden, herkenbaar houden en versterken op plekken waar verbetering mogelijk is. Dit doen we door nieuwe natuur- en landschapselementen toe te voegen en verrommeling tegen te gaan. Daarnaast streven we naar een betere toegankelijkheid van het gebied door wandelroutes aan te leggen en pakken we leegstand aan om ondermijning te voorkomen. De nieuwe woning heeft profijt van een goede omgeving. De toe te voegen woningen krijgen voor een belangrijk deel hun waarde vanuit een goede omgevingskwaliteit. Deze woningen maken investeringen in de versterking van de omgevingskwaliteit mogelijk. Het nieuwe beleid versterkt daarmee de omgevingskwaliteit door deze “win-win-situatie” te gebruiken. Afhankelijk van de situatie, zijn dat investeringen op eigen terrein of investeringen door de gemeente. Alles betaald vanuit de toegevoegde waarde. Zie ook: hoofdstuk “Welke ruimtelijke investering doe je?” op pagina 49 We stimuleren dat woningen zo duurzaam mogelijk worden De gemeente stimuleert dat nieuwe woningen zo duurzaam mogelijk worden gebouwd. Idealiter zijn ze energieneutraal en circulair, met het gebruik van milieuvriendelijke en herbruikbare materialen zoals hout, bamboe, leem, cellulose-isolatie of gerecycled beton. Ook natuurinclusieve maatregelen, zoals nestgelegenheden, zien we graag terug. We stellen dit bewust niet als harde eis. We willen de drempel om te bouwen of een voormalig agrarisch erf te transformeren niet te hoog maken. In plaats daarvan stimuleren we duurzaam en natuurinclusief bouwen via een puntensysteem. Hoe duurzamer het plan en hoe meer het bijdraagt aan de omgeving en biodiversiteit, hoe meer punten een initiatief krijgt (zie hoofdstuk 7). Wil je inspiratie opdoen? In de Inspiratiebundel Omgevingskwaliteit van de gemeente Doetinchem staan goede voorbeelden van duurzaam, circulair, klimaatbestendig en natuurinclusief bouwen. We borgen toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden voor agrarische bedrijven Onze agrariërs zijn, naast economische dragers, belangrijke vormgevers, beheerders en identiteitsdragers van ons landelijk gebied. Daarom hanteren we als basisprincipe dat nieuwe woonvormen geen belemmering mogen vormen voor bestaande agrarische activiteiten in ons landelijk gebied. Om verdere (door)ontwikkelingsmogelijkheden van agrariërs op die locatie in de toekomst niet in de weg te zitten werken we bij transformatie van (voormalige) agrarische erven en het realiseren van nieuwe woonerven en woonpercelen (zie hoofdstuk 3.5 t/m 3.8) met striktere normen dan landelijk wettelijk is geregeld. Deze woonvorm is pas toegestaan op een afstand van minimaal 100 meter van grondgebonden veehouderijen. Voor veehouderijen die dieren hebben zonder vaste afstandsnorm hanteren we rondom de vergunde geurcontour 100 meter extra afstand. Het is mogelijk om via een ‘omgevingsdialoog’ alsnog de landelijke wetgeving te volgen. Uit de omgevingsdialoog volgt dan dat buren onderling in gesprek tot de conclusie zijn gekomen dat de nieuwe woonvorm de verdere (door)ontwikkelingsmogelijkheden van de agrariër niet in de wegstaat. Op ontwikkelingen binnen de bestaande functie (zie hoofdstuk 3.1 t/m 3.4) blijft de wettelijke regeling van toepassing. 2.3 INTERMEZZO: Landschapstypen 2.3.1 Inleiding We vragen initiatiefnemers die een woning willen bouwen om een investering in (ruimtelijke) kwaliteit te doen. Deze investering moet passen bij de landschappelijke kenmerken van het gebied waarin het initiatief valt. Op die manier dragen initiatieven bij aan de kwaliteit en herkenbaarheid van het landschap. Landschapstypen LOS ruimte maak je samen Hieronder staat een korte beschrijving van (het ontstaan van) de verschillende landschappen in onze gemeente en waarop een investering in (ruimtelijke) kwaliteit zich kan richten. 2.3.2 Ontstaan van de verschillende landschappen Doetinchem ligt op de rand van het Achterhoekse plateau. Dit plateau helt langzaam af van het oosten van de Achterhoek naar de IJssel. De ligging van het plateau heeft veel invloed gehad op het hedendaagse landschap. Ten eerste wordt het plateau doorsneden door een aantal oost-west lopende beken, zoals de Boven- en Beneden-Slinge. Ook loopt de Oude IJssel van oost naar west door het gebied. Aan weerszijden van de Oude IJssel zijn in het verleden rivierduinen afgezet. Dit zijn hoger gelegen zandruggen waarop onder andere de dorpen Doetinchem en Gaanderen zijn ontstaan. Aan de voet van deze zandruggen is op sommige plaatsen door kwel een moerasachtig milieu ontstaan, waar tegenwoordig waardevolle en bijzondere natuur te vinden is. Dit zien we bijvoorbeeld terug in het natuurgebied De Zumpe. De eerste bewoners vestigden zich bij voorkeur op de overgangen van hoog naar laag. Naast de genoemde kernen Doetinchem en Gaanderen gold dit ook voor individuele agrariërs. Zij kozen bij voorkeur een locatie op de rand van drogere gronden, die geschikt waren voor akkerbouw, en nattere gronden, die geschikt waren als hooiland. Dit was bepalend voor de ligging van de oude akkers in de vorm van essen en kampen. Om de arme zandgrond vruchtbaar te maken, brachten boeren eeuwenlang plaggen en mest aan op de akkers. Hierdoor kwamen de akkers steeds hoger te liggen en kregen sommige een opbollende vorm. Een kamp is een kleine individuele akker, ook wel een eenmanses genoemd. De essen en kampen zelf zijn bijzonder open, maar worden omgeven door opgaande beplanting zoals houtwallen, bosschages, bosopstanden en erfbeplanting. Koeien graasden op de lagere, nattere gronden nabij de beken. De boerenerven liggen op de rand van de es of kamp, op de overgang naar de lager gelegen hooi- en weidegronden. Een deel van het landelijke gebied werd pas ontgonnen nadat de ontwatering vanaf halverwege de 19e eeuw verbeterde en kunstmest het mogelijk maakte om armere gronden te benutten. Omdat dit op grotere schaal gebeurde dan voorheen, ontstond een meer rationeel en rechtlijnig landschap. Door deze landschapsvormende processen kent Doetinchem een kleinschalige afwisseling tussen de volgende landschapstypen: Essenlandschap Kampenlandschap Natte broek- en heideontginning Rivierweidenlandschap Bos- en landgoederen 2.3.3 Essen- en kampenlandschap Het is belangrijk om het complex van open akkers, met soms een wat hogere en bolle ligging, zichtbaar te houden en niet te beplanten. Mogelijke investeringen zijn: Het aanbrengen van erfbeplantingen, boomgaarden, kleinschalige bosjes en houtwallen aan de rand van de es (om daarmee het contrast met de open akker te vergroten). Opgaande, windkerende beplanting langs het erf aan de zijde van de es. Solitaire bomen op hoekpunten van percelen. Herstel steilranden (met aanplant). Kruidenrijk grasland of kruidenrijke akkerranden, takkenrillen, boomgaarden (niet op open essen en akkers). LOS ruimte maak je samen 2.3.4 Natte broek- en heideontginningen Het is belangrijk dat het patroon van ontwaterde broekgronden en ontgonnen heidevelden met rechte kavels, langgerekte percelen met soms houtwallen zichtbaar blijft. Dit kan door: Het aanbrengen van erfbeplantingen, boomgaarden en houtsingels rond het erf. Het aanbrengen van houtsingels in perceelranden, langs of dwars op de beken en/of knotwilgenrijen (in de natste delen). Het creëren van natuurvriendelijke oevers langs sloten en beken. Het aanleggen van bloemrijke bermen. Het aanvullen van bomenrijen langs de wegen. Het realiseren van (blokvormige) bospercelen. Opgaande beplanting bij een oprit. Het aanleggen van een poel voor amfibieën en reptielen (‘paddenpoel’). Kruidenrijk grasland of kruidenrijke akkerranden, takkenrillen, boomgaarden (niet op open essen en akkers). 2.3.5 Rivierweidenlandschap Het is belangrijk dat de zichtlijnen naar het water bewaard blijven en worden geaccentueerd door de landschapselementen. Dit betekent op de hogere gronden en rond de erven meer opgaande beplanting en op de lagere gronden meer lage landschapselementen. Hierbij moet ook goed worden gekeken hoe de natuurlijke processen kunnen worden ondersteund. Hiervoor zijn de volgende elementen geschikt: Het aanbrengen van erfbeplantingen, boomgaarden en houtsingels rond het erf. Het aanleggen van meidoornhagen langs perceelsranden. Het creëren van kleine bosjes. Het aanleggen van bloemrijke bermen. Het aanleggen van een poel voor amfibieën en reptielen (‘paddenpoel’). Kruidenrijk grasland of kruidenrijke akkerranden, takkenrillen, boomgaarden (niet op open essen en akkers). 2.3.6 Bos- en landgoederen Het is belangrijk dat nieuwe landschapselementen aansluiten bij de waardevolle historische kenmerken van de landgoederen en bijdragen aan de ecologische kwaliteiten die hier beschermd worden door: Het aanleggen van nieuwe bospercelen en houtwallen. Het creëren van zoom- en mantelvegetatie als ecologische overgang. Het realiseren van natuurvriendelijke oevers langs sloten en beken. Het aanleggen van bloemrijke bermen. Het creëren van een poel voor amfibieën en reptielen (‘paddenpoel’). Het aanvullen van bomenrijen langs de wegen. Het behouden en versterken van historische zichtlijnen. Kruidenrijk grasland of kruidenrijke akkerranden, takkenrillen, boomgaarden (niet op open essen en akkers). LOS ruimte maak je samen 3 Welke woonvormen maken we in het landelijk gebied mogelijk? 3.1 Woningsplitsing Woningsplitsing betekent dat één bestaande volwaardige woning wordt opgesplitst in meerdere kleinere woningen. Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? Behoud van karakter landschap, geen extra gebouwen. Optimaal gebruik bestaand vastgoed. Transformatiekansen/ behoudsmogelijkheden voor karakteristieke woonboerderijen. Grote wooneenheden maken plaats voor kleinere wooneenheden. Bevordering van doorstroming (ouderen maken plaats voor jongeren en andersom). LOS ruimte maak je samen 3.2 Kleine woning op een bestaand woonerf Op een bestaand agrarisch perceel mag een tweede betaalbare agrarische woning worden gebouwd. Deze woning is specifiek bedoeld om de voortzetting van het agrarisch bedrijf te ondersteunen. Een kleine tweede agrarische bedrijfswoning is dan ook uitsluitend bedoeld voor (het huishouden van) een persoon en zijn/haar gezin, van wie de huisvesting daar in verband met de hoofdfunctie noodzakelijk is. Een betaalbare/kleine woning sluit aan bij het principe van een meergeneratie erf en is een meer hedendaags alternatief voor de aloude inwoonsituatie. Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? Voortzetting bedrijfsvoering. Kan bijdragen aan modernisering van het huidige bedrijf doordat het kan bijdragen aan een bredere herstructurering van het erf. Bevordering van doorstroming op het erf met meer generaties. LOS ruimte maak je samen 3.3 Transformatie bijgebouw tot één woning Een bestaand bijgebouw op een woonperceel, zoals een schuur, stal of ander bijgebouw, wordt omgebouwd tot een zelfstandige woning. Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? Optimaal gebruik van bestaande erven en bestaand vastgoed. Behoud van karakter landschap, geen extra gebouwen. Bevordering van doorstroming (ouderen maken plaats voor jongeren en andersom). Behoud van sociale cohesie, mogelijkheid om familieleden te huisvesten. LOS ruimte maak je samen 3.4 Kleine tweede agrarische bedrijfswoning Op een bestaand agrarisch perceel mag een tweede betaalbare agrarische woning worden gebouwd. Deze woning is specifiek bedoeld om de voortzetting van het agrarisch bedrijf te ondersteunen. Een kleine tweede agrarische bedrijfswoning is dan ook uitsluitend bedoeld voor (het huishouden van) een persoon en zijn/haar gezin, van wie de huisvesting daar in verband met de hoofdfunctie noodzakelijk is. Een betaalbare/kleine woning sluit aan bij het principe van een meergeneratie erf en is een meer hedendaags alternatief voor de aloude inwoonsituatie. Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? Voortzetting bedrijfsvoering. Kan bijdragen aan modernisering van het huidige bedrijf doordat het kan bijdragen aan een bredere herstructurering van het erf. Bevordering van doorstroming op het erf met meer generaties. LOS ruimte maak je samen 3.5 Transformatie (voormalig) (agrarisch) bedrijfserf tot woonerf met maximaal 6-12 wooneenheden Een (voormalig) (agrarisch) bedrijfserf wordt omgevormd in de vorm van woningbouw in een erfopstelling, inclusief bijbehorende bijgebouwen. Je kunt een vrijgekomen bedrijfserf met opstallen transformeren naar meerdere nieuwe wooneenheden. Bij maximaal 6 wooneenheden mogen er maximaal 2 woningen in de hogere prijscategorie worden gerealiseerd (maximaal 850 m³ per woning). De betaalbare woningen hebben een maximale inhoud van 425 m³. De tweede woning in de hogere prijscategorie mag pas gebouwd worden nadat eerst 2 betaalbare woningen zijn gerealiseerd. Bij maximaal 12 wooneenheden geldt hetzelfde, maar dan met maximaal 4 woningen in de hogere prijscategorie. De 12 wooneenheden mogen in maximaal 5 gebouwen worden gerealiseerd. Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? Herontwikkeling van bestaand erf. Voorkomt leegstand en verpaupering. Stimuleert hergebruik van bestaande bebouwing. Sloop van overtollige en verouderde schuren. Mogelijk betere landschappelijke inpassing, passend bij landschapstype. Economische kans voor stoppende agrariër kan zijn/haar erf economisch rendabel maken. Agrariër (+familie) kan op dezelfde plek blijven wonen. Verouderde bebouwing vervangen door energiezuinige/duurzamere bebouwing. Bijdrage leveren aan meer betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen. LOS ruimte maak je samen 3.6 Wonen in combinatie met natuur- en landschapsontwikkeling Uitleg woonvorm Bij wonen in combinatie met natuur- en landschapsontwikkeling worden nieuwe natuur- en landschapsprojecten gerealiseerd, waarbij wonen kan bijdragen aan de financiële haalbaarheid. Deze mogelijkheid voor het realiseren van nieuwe woningen is dan ook geïnspireerd op de voormalige landgoederenregeling. LOS ruimte maak je samen Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? Landschaps- en natuurontwikkeling Toevoegen van bijzondere woonvormen en/of woonconcepten LOS ruimte maak je samen 3.7 Realiseren nieuw woonperceel met één woning Uitleg woonvorm Op een onbebouwd (agrarisch) perceel wordt één nieuwe woning worden gerealiseerd. Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? Versterken van de sociale kracht van het betreffende buurtschap Bevordering van doorstroming (ouderen maken plaats voor jongeren en andersom) LOS ruimte maak je samen 3.8 Realiseren nieuw woonerf met maximaal 12 wooneenheden Uitleg woonvorm Op onbebouwde (agrarische) gronden wordt één nieuw woonerf gerealiseerd met minimaal 6 en maximaal 12 wooneenheden in een erfopstelling, waarbij de verhouding tussen een betaalbare woning en een woning in een hogere prijscategorie 2:1 is. Hoe kan deze woonvorm bijdragen aan de doelen? Versterken van de sociale kracht van de betreffende dorpskern Versterken relatie stad-land Meer ruimte voor wonen Bijdrage leveren aan betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen Versterken van landschappelijke elementen LOS ruimte maak je samen 4 Woonmogelijkheden per gebied 4.1 Inleiding Voor het in beeld brengen van de mogelijkheden voor woningbouw verdelen we ons landelijk gebied in drie hoofdgebieden. Het natuurbeleid van de provincie vormt daarvoor de onderlegger. Natuur Groene ontwikkelingszone Landelijk gebied Binnen deze drie deelgebieden verschillen de mogelijkheden om woningen toe te voegen. In enkele gebieden leggen we extra accenten, waar we de mogelijkheden voor het realiseren van nieuwe woningen vergroten. Het betreft onder andere de dorpsranden en de buurtschappen. Dit zijn gebieden met een sterke sociale cohesie, een grotere concentratie aan bebouwing, een (directe) relatie met voorzieningen en dorpskernen. Soms hebben we accentgebieden omdat er sprake is van specifiek beleid. 4.2 Hoofdgebieden 4.2.1 Natuur In het hoofdgebied ‘natuur’ is het primaire doel het beschermen van natuur. Nieuwe functies zijn hier in principe niet toegestaan. De gebieden maken deel uit van het Gelders natuurnetwerk. De provincie streeft in het Gelders natuurnetwerk naar versterking van de kernkwaliteiten. 4.2.2 Groene ontwikkelingszone In het hoofdgebied ‘groene ontwikkelingszone’ is het primaire doel het versterken van de ecologische samenhang. Nieuwe functies zijn hier alleen toegestaan als ze het primaire doel mogelijk maken. De gebieden komen uit provinciaal beleid. Het gaat voornamelijk om agrarische gronden die tussen de grotere natuurgebieden liggen en waar kansen liggen om de samenhang, verbinding en overgang tussen natuurgebieden te verbeteren. Mogelijkheden voor wonen: We willen hier alleen kleinschalige woonontwikkelingen toestaan die een zeer beperkte ruimtelijke impact hebben en het primaire doel van de groene ontwikkelingszone niet in de weg staan. Woonvormen die hierbij passen zijn: Woningsplitsing Eén kleine woning op een bestaand woonerf Transformatie van een bijgebouw tot één woning Daarnaast zien we ruimte voor enkele grotere ontwikkelingen, waarbij een significante bijdrage kan worden geleverd aan het primaire doel van de groene ontwikkelingszone: Transformatie van (voormalige) (agrarische) bedrijfserven tot woonerven met maximaal 6 wooneenheden Wonen in combinatie met natuur- en landschapsontwikkeling 4.2.3 Landelijk gebied Het grootste hoofdgebied vormt ons ‘landelijk gebied’. Het primaire doel is een vitaal landelijk gebied behouden met de focus op een goede balans tussen rust, landschap, wonen en ondernemen. Hier zijn in mindere mate specifieke landschaps- of natuurdoelen aanwezig. Mogelijkheden voor wonen: We willen in het landelijk gebied meer ruimte bieden voor wonen om bij te dragen aan een vitaal landelijk gebied, zo lang de nieuwe woningen geen significant negatief effect hebben op het (agrarische) ondernemerschap. Woonvormen die hierbij passen zijn: Woningsplitsing Eén kleine woning op een bestaand woonerf Transformatie van een bijgebouw tot één woning Kleine tweede agrarische bedrijfswoning (ten behoeve van hun voortbestaan vanuit bedrijfseconomische redenen) Transformatie van (voormalige) (agrarische) bedrijfserven tot woonerven met maximaal 6 wooneenheden 4.2.4 Accenten binnen de zone ‘landelijk gebied’ 4.2.4.1 Dorpsranden In de dorpsranden willen we naast de eerdergenoemde woonvormen ook ruimte bieden voor nieuwe woonerven en erftransformatie tot maximaal 12 wooneenheden. Met dit woonaantal kunnen we het beeld en de maat en schaal van het vroegere agrarische erf vasthouden. We voorkomen zo het ontstaan van nieuwe woonclusters die niet passen in het beeld van ons landelijk gebied. De dorpsranden hebben een sterke stad-land-relatie: er is geen strikte sociale overgang tussen dorp en het omliggende gebied en ruimtelijk is er op deze overgang op veel plekken nog winst te behalen. We beschouwen een gebied van ongeveer 500 meter rondom Gaanderen, Nieuw-Wehl en Wehl als dorpsrand. Een dorpsrand is een gebied waar al een menging van functies plaatsvindt en waar bebouwing en divers grondgebruik in een wat grotere dichtheid voorkomt. Het zijn over het algemeen ook gebieden die voor ommetjes gebruikt worden. Indicatief gebruiken we daarvoor een (zoekgebied) zone van 500 meter, maar we kijken altijd naar de specifieke situatie in de zone. We willen hier de toegankelijkheid en kwaliteit van het landschap verbeteren, bijvoorbeeld door het aanleggen van ommetjes en het versterken van belangrijke landschapselementen. Op deze manier kan het ook de leefbaarheid van de betreffende kern versterken. We willen niet teveel nieuwe erven toevoegen en rekening houden met de draagkracht van het landschap. We gaan daarom in eerste instantie uit van maximaal 2 nieuwe woonerven per dorpsrand voor Gaanderen en Wehl en 1 nieuw woonerf voor Nieuw-Wehl. We willen dit na twee jaar evalueren en desgewenst aanpassen. Zie hiervoor ook hoofdstuk “Evaluatie” op pagina
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.