Nota Grondprijsbeleid 2025-2029De raad van de gemeente Castricum; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d. 26 augustus 2025 ; gelet op het bepaalde in artikel 147 van de Gemeentewet en artikel 16.30 van de Omgevingswet; gezien het advies van de commissie d.d. 11 september 2025 ; b e s l u i t: De Nota Grondprijsbeleid 2025-2029 vast te stellen. De Nota Grondprijsbeleid 2020 te laten vervallen. Samenvatting De gemeenteraad stelt periodiek een Nota Grondprijsbeleid vast, waarin de kaders zijn opgenomen voor de verkoop van bouwrijpe grond ten behoeve van verschillende functies zoals woningbouw, kantoren, bedrijventerreinen, detailhandel, horeca en maatschappelijke voorzieningen. Door het vaststellen van de Nota Grondprijsbeleid 2025-2029 stelt de gemeenteraad de kaders vast waarbinnen het college van B&W bevoegd is tot de uitgifte van grond. Voor het verkopen van grond wordt in de onderzoeksfase vaak gebruik gemaakt van de residuele grondwaarde bepaling, gevolgd door een onafhankelijke taxatie. Bij een openbaar biedproces hoeft een taxatie geen onderdeel uit te maken van de uiteindelijke verkoop, dat kan wel. Naast grondverkopen bestaan er overige vormen van gronduitgifte, namelijk het opstalrecht en gronduitgifte in erfpacht. Deze laatste categorie komt maar weinig voor en heeft niet de voorkeur voor de gemeente. Onderstaand schema geeft per functie aan welke uitgangspunten worden gehanteerd. Grondverkoop Opstalrecht Erfpacht Vaste grondprijs Residueel Maatwerk Vast tarief (€ 2,61/m²) Rente percentage X Grondprijs Maatwerk Vast tarief (€ 2,61/m²) Rente percentage X Grondprijs Maatwerk Woningbouw Sociale huur √ 1 geldt voor toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting jo. Woningwet. Sociale koop √2 grondprijs met een minimum van de in het sociale huursegment genoemde prijzen Vrije sector huur/ koop √ CPO √ Tiny Houses/ Flexwonen √ Bedrijventerreinen √ Kantoren √ Detailhandel/ Horeca √ Maatschappelijke voorzieningen Met winstoogmerk √ √ Zonder winstoogmerk √ √ √ Parkeren √ Benzineverkooppunten √ Nutsvoorzieningen √ Windmolens √ Reclamezuilen √ Zendmasten √ Zonnepanelen √ 1.Inleiding 1.1Aanleiding Met de Nota Grondprijsbeleid worden richtlijnen gegeven voor de wijze van grondprijsbepaling (welke rekenmethode) en wordt informatie gegeven over de grondprijzen voor de verschillende functies. Met het vaststellen van de nota komt de gemeente tegemoet aan de wens om als overheid de transparantie van het overheidshandelen te bevorderen. Daarnaast is de nota voor de interne organisatie een kader waarbinnen vaststelling van en onderhandelingen over grondprijzen plaatsvinden. 1.2Doel van de nota Het doel van deze nota is niet om concrete uitgifteprijzen te bepalen, maar aan te geven met behulp van welke methoden de grondprijzen het best kunnen worden bepaald om recht te doen aan het streven om marktconforme uitgifteprijzen te hanteren. Hiermee wordt duidelijk hoe uitgifteprijzen tot stand komen. Dit voorkomt onduidelijkheid over de juistheid van uitgifteprijzen tijdens de uitgifteonderhandelingen, zowel intern als extern. Het grondprijsbeleid wordt door de raad vastgesteld en vormt samen met het grondbeleid het beleidskader van grondzaken. De raad stelt met het grondprijsbeleid vast welke methoden van grondprijsbepaling worden gehanteerd in de gemeente. Het grondprijsbeleid wordt vastgesteld voor 4 jaar en kent een jaarlijkse indexatie. Als algemene-, economische-, juridische- en/of maatschappelijke ontwikkelingen daartoe aanleiding geven wordt het grondprijsbeleid eerder herzien. Status en doel van het grondprijsbeleid Met het grondprijsbeleid stelt de raad de uitgangspunten op voor de grondprijsbepaling bij de uitgifte van grond door de gemeente. Het vaststellen van het grondprijsbeleid dient de volgende belangen: uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld binnen BUCH; transparantie: zowel naar marktpartijen, inwoners als het bestuur wordt inzicht geboden in de grondprijzen of methodieken die de gemeente hanteert; draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen; verdienend vermogen: het ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente. De waarde van grond wordt in de regel bepaald door de vraag, bestemming, locatie en (mogelijk) gebruik. Bij de bepaling van de grondprijs wordt zoveel mogelijk met marktconforme grondprijzen gerekend, al dan niet gebaseerd op een taxatie door een erkend onafhankelijk persoon. In het voortraject van een ruimtelijke ontwikkeling (initiatieffase, definitiefase) worden aan de hand van de diverse grondprijsmethodieken de uitgangspunten voor de hoogte van de grondprijs bepaald. Aan de daadwerkelijke koopovereenkomst ligt in beginsel een taxatie ten grondslag. Hierbij is de gemeente leidend om te bepalen of een taxatie nodig is3 Een openbare biedprocedure is een andere manier om de marktwaarde van grond te bepalen.. Dit beleid sluit aan op de (Europese) wet- en regelgeving. Daarin staat aangegeven dat de grondprijzen van de gemeente transparant moet zijn opgebouwd en in principe door een onafhankelijke partij moeten worden opgesteld. Het grondprijsbeleid geeft het kader aan waarbinnen grondprijzen methodisch tot stand komen. Veel grondprijzen zijn maatwerk doordat functie-/en project specifieke aspecten een rol spelen. Om flexibel in te kunnen spelen op (markt-)ontwikkelingen en genoemde omstandigheden is bij de verkoop van gronden veelal maatwerk aan de orde. Voor zover niet anders vermeld, zijn alle grondprijzen die gepubliceerd zijn in het grondprijsbeleid van de gemeente gebaseerd op prijspeil 1-1-2025 en exclusief BTW en kosten koper. Geldigheidsduur prijzen De genoemde prijzen zijn geldig vanaf de datum waarop de raad het grondprijsbeleid vaststelt. Eerder gemaakte afspraken en lopende onderhandelingen kunnen aanleiding zijn om van de vastgestelde prijzen af te wijken. Het moment van een grondaanbieding is in het algemeen bepalend voor de toe te passen prijs. Bij elke grondaanbieding wordt vermeld hoe lang het bod geldig is. 1.3Leeswijzer In het grondprijsbeleid worden 3 stappen gevolgd. Dit zijn achtereenvolgens: Stap 1: analyse van de verschillende waarderingsmethoden (Hoofdstuk 2); Stap 2: algemene keuze van de gemeente voor waarderingsmethode (Hoofdstuk 3); Stap 3: waarderingsmethode per functie inclusief aandachtspunten (Hoofdstuk 4). Stap 1: analyse van de verschillende waarderingssystematieken; In deze stap worden de belangrijkste waarderingsmethoden voor de verschillende soorten vastgoed op een rij gezet. Van elke methode worden de voor- en nadelen benoemd. Dit wordt zo veel mogelijk specifiek gemaakt voor de verschillende uitgiftecategorieën. Stap 2: algemene keuze van de gemeente voor waarderingsmethode; Vervolgens wordt weergeven welke waarderingsmethode het meest geschikt is als basis voor het grondprijsbeleid. Stap 3: waarderingsmethode per functie (incl. aandachtspunten); In de derde stap wordt per functie de waarderingsmethode benoemd en de daarbij behorende aandachtspunten die van invloed zijn op de grondwaardering. De daadwerkelijke bepaling van de grondprijzen vindt plaats in de afzonderlijke projecten en niet in deze nota. Deze Nota Grondprijsbeleid gaat vervolgens in op de waardebepaling van verkoop van gronden voor verschillende functies. Hierna zullen gronduitgifte via recht van opstal en erfpacht aan bod komen. Verhuur en pacht nemen een bijzondere positie in, hoofdstuk 7 gaat hier verder op in. Gestanddoeningstermijn Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend. 2.Waarderingsmethodieken Voor het bepalen van de grondprijzen gebruiken gemeenten verschillende waarderingsmethoden. De meest voorkomende zijn: Grondquote; Kostprijsmethode; Comparatieve methode; Residuele methode. Hieronder worden de methoden uitgewerkt en voor- en nadelen gegeven. 2.1Grondquote Met de grondquote methode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage van de verkoopprijs van het te realiseren vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. Het is een snelle, beleidsmatige waarderingsmethodiek die wordt gebruikt om de marktconforme grondwaarde bij vastgoedontwikkeling te benaderen, met name bij woningbouw en commercieel vastgoed. Het is geen exacte methode, maar wel praktisch toepasbaar in beleid en onderhandelingen. Voordelen van de grondquote: De methode is transparant, zowel binnen de gemeente als naar marktpartijen; De grondprijs is snel bepaald. Nadeel van de grondquote: De berekende grondprijs heeft geen relatie met het object waarvoor de grondprijs is bedoeld. Een grote kavel met een kleine woning kan een even hoge VON-waarde hebben als een kleine kavel met een grote woning. Er wordt dan eenzelfde grondquote gehanteerd. 2.2Kostprijsmethode Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs vastgesteld op basis van de totale grondkosten, te weten verwerving, bouw- en woonrijp maken en overige plankosten. De grondprijs wordt zo vastgesteld dat door de grondopbrengsten de grondexploitatie sluitend is. Voordelen van de kostprijsmethode: Er wordt goed inzicht gegeven in de opbouw van de kosten; De grondprijs zorgt in ieder geval voor een sluitende exploitatie. Nadelen van de kostprijsmethode: De berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waarvoor de grondprijs is bedoeld; De gemeente kan grondopbrengsten mislopen, omdat de vastgestelde prijzen lager zijn dan de marktconforme prijzen. 2.3Comparatieve methode Grondprijzen worden bepaald door te kijken naar de grondprijzen van omliggende of vergelijkbare gemeenten, waarbij locaties zoveel mogelijk vergelijkbaar worden gemaakt. Voordelen comparatieve methode: De grondprijs is snel bepaald; De methode is transparant, zowel binnen de gemeente als naar marktpartijen. Nadelen van de comparatieve methode: De comparatieve methode kijkt vooral naar prijzen uit het verleden, waardoor de berekende grondprijs mogelijk niet aansluit bij de actuele marktwaarde;); De gemeente kan grondopbrengsten mislopen, omdat de vastgestelde prijzen lager zijn dan de marktconforme prijzen; Het is geen objectieve methode. 2.4Residuele methode Bij de residuele grondwaardemethode vormt de grondprijs de restwaarde (residu) van de commerciële waarde van het vastgoed, verminderd met de investeringskosten (bouw- en bijkomende kosten). Voordelen van de residuele methode: De grondprijzen zijn marktconform; er bestaat een nauwkeurige relatie tussen de grondwaarde en de vastgoedwaarde; Transparantie, vooral naar marktpartijen, omdat de residuele methode ook door marktpartijen wordt gebruikt; De onderhandelingspositie met marktpartijen wordt beter inzichtelijk. Het wordt helder welke factoren van invloed op de hoogte van de grondprijs. Nadelen van de residuele methode: Marktkennis is een vereiste bij deze methodiek om de marktconformiteit van de input te waarborgen en de gevoeligheden van de berekening te overzien. Een complicerende factor tijdens het onderhandelen is dat de grondwaarde in de residuele benadering sterk beïnvloed wordt door de bouwkosten van een project. In een marktconform grondprijsbeleid zullen discussies met marktpartijen ontstaan, met name over de hoogte en aard van de bouwkosten; Elke situatie is anders, bij elke uitgiftecategorie en berekening is kennis van de markt noodzakelijk; De rekenmethode is in verhouding tot bijvoorbeeld de comparatieve methode relatief complex en daardoor ook arbeids- en tijdsintensief. 3.Uitgangspunten grondprijsbeleid De gemeente hanteert een drietal uitgangspunten waaraan het grondprijsbeleid moet voldoen. Functioneel grondprijsbeleid; Marktconforme prijzen; De wijze van waardebepaling gelijkschakelen met de markt. 3.1Uitgangspunt 1: functioneel grondprijsbeleid Uitgangspunt in het grondprijsbeleid is een functionele grondprijsmethodiek. Dat betekent dat de waarde van de grond afhangt van de functie die daarop gerealiseerd kan worden. Kortom de grondwaarde is afhankelijk van de plek in het dorp en de functie van het vastgoed. 3.2Uitgangspunt 2: (zoveel mogelijk) marktconforme prijzen Een tweede basis van het grondprijsbeleid is dat de grondprijs zoveel mogelijk overeenkomt met de grondwaarde en daarmee marktconform is. Ervaring leert dat de residuele grondprijsmethode de meest marktconforme grondwaardemethode is. Het voeren van marktconform grondprijsbeleid is noodzakelijk voor de gemeente ongeacht de marktomstandigheden. Het is een belangrijk onderwerp bij gebiedsontwikkeling en in de samenwerkingsafspraken met marktpartijen. Afwegingen over grondprijzen zijn van grote invloed op het financiële resultaat. Daar komt bij dat ook Europese en nationale regelgeving een marktconform grondprijsbeleid voorschrijven. Over grondprijzen wordt door ontwikkelende partijen altijd onderhandeld. Het is voor de gemeente daarom belangrijk een helder en goed onderbouwd inzicht te hebben in de ontwikkelingen en de parameters van de residuele benadering om zo de onderhandelingen over grondtransacties optimaal te voeren en waar mogelijk bouwproductie te bevorderen. Uitgangspunt is dat de gemeente voor de grond vraagt wat deze waard is, een marktconforme grondprijs. Ongeoorloofde staatssteun bij verkoop van gronden wordt in ieder geval voorkomen als de gemeente een openbare biedprocedure hanteert of de verkoopprijs baseert op een onafhankelijke taxatie. 3.3Uitgangspunt 3: wijze van waardebepaling gelijkschakelen met de markt De gemeente hanteert in beginsel de residuele grondwaardemethodiek. Deze methodiek is ook de methode die marktpartijen het meest gebruiken in de waardebepaling van grond voor hun ontwikkelingsportefeuille. Waarbij de gemeente een residuele grondwaardebepaling hanteert, rekenen marktpartijen vaak aan de hand van vastgoedexploitaties waarbij de grondwaarde een onderdeel is van de berekening. Aanvullend kan door de gemeente worden gekozen voor andere methoden: de comparatieve methoden of het doorrekenen van grondquotes op basis van de residuele benadering (genormeerd residueel rekenen). Naar een actueel grondprijsbeleid voor de gemeente: Gebruik marktindexcijfers ter ondersteuning bij het beleid Om een zo actueel mogelijk beeld te krijgen van de uitgifteverwachtingen is het raadzaam gebruik te maken van indexcijfers die de markt ook gebruikt. Projectontwikkelaars gebruiken naast het BAR4 Bruto aanvangsrendement: Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een instrument om de (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van de exploitatie te delen door de totale investering. een aantal andere cijfers bij het nemen van investeringsbeslissingen, zoals de inflatie en rente ontwikkeling. Omdat deze cijfers de koopkracht en dus de aankoopbeslissingen van consumenten, maar ook van bedrijven, beïnvloeden, baseren projectontwikkelaars hun plannen mede op dergelijke verwachtingen. Die verwachtingen hebben zodoende invloed op het uitgiftetempo; Meer differentiëren in prijzen per locatie en functie De gemeente rekent zorgvuldig aan de grondprijzen en houdt daarbij rekening met locatie- en functie specifieke verschillen ter beoordeling van de waardeontwikkeling van gronden. Dit betekent dat per functie de bandbreedte voor grondprijzen groter is, maar dat per locatie sprake is van een gerichter grondprijsbeleid dat recht doet aan verschillen in waarde tussen locaties en tussen vastgoedprogramma’s; Hardheidsclausule Bij de grondprijzen gaat de gemeente uit van een bepaald type vastgoed en een standaard kwaliteitsniveau van het vastgoed dat gerealiseerd wordt op locatie of in een wijk. De typen vastgoed en de bijbehorende kwaliteitsniveaus zijn terug te vinden bij de onderliggende ‘bouwkosten’ behorende bij elke uitgifte-categorie. Hiervoor hanteert de gemeente als referentie het “Bouwkostenkompas” van IGG Bouweconomie. Als het type vastgoed en/of de kwaliteit binnen een project afwijkt van de typen en kwaliteit genoemd in deze nota, dan houdt de gemeente zich het recht voor af te wijken van de berekening van grondprijzen zoals die in deze nota zijn genoemd. De gemeente stelt bij afwijkingen zo nodig een onafhankelijke partij aan om op projectniveau de opbrengstpotentie en de specifieke bouwkosten in te schatten. Aan de hand van de project specifieke taxaties bepaalt de gemeente vervolgens de residuele grondprijs. 4.Marktontwikkelingen 4.1Woningbouw De woningmarkt in Nederland blijft onderhevig aan aanzienlijke prijsstijgingen, zowel voor bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Twee belangrijke trends die de sector momenteel kenmerken, zijn de stijgende verkoopprijzen van woningen en de toenemende bouwkosten. Deze ontwikkelingen beïnvloeden zowel de vraag naar woningen als de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten. Hieronder worden de recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) besproken die deze trends onderbouwen. Verkoopprijzen woningen stijgen Volgens recente cijfers van het CBS blijven de verkoopprijzen van woningen in Nederland toenemen. In 2024 stegen de prijzen van bestaande koopwoningen met gemiddeld 4,2% ten opzichte van het jaar ervoor. Dit is een voortzetting van de stijgende lijn die in de afgelopen jaren zichtbaar was, hoewel de stijgingen de afgelopen maanden wel wat zijn afgenomen. De hoge vraag naar woningen, gecombineerd met het beperkte aanbod, drijft de prijzen op, vooral in stedelijke gebieden en regio’s waar de werkgelegenheid en infrastructuur aantrekkelijk zijn. De stijging van de verkoopprijzen is deels te verklaren door de structurele tekorten op de woningmarkt. Er is simpelweg te weinig aanbod voor de groeiende vraag, wat leidt tot hogere prijzen, ondanks dat de rente de afgelopen tijd is gestegen. De prijzen zijn vooral in het hogere segment gestegen, maar ook de prijzen van instapwoningen zijn aanzienlijk hoger geworden. De recente gegevens van het CBS benadrukken dat de woningmarkt zich nog steeds kenmerkt door deze prijsdruk, wat het voor veel huishoudens steeds moeilijker maakt om een woning te kopen. Figuur 1: Bestaande koopwoningen; verkoopprijzen prijsindex 2020 = 100 Bouwkosten stijgen Een ander belangrijk aspect van de woningmarkt zijn de bouwkosten, die eveneens een stijgende lijn vertonen. Volgens het CBS zijn de bouwkosten voor nieuwbouwwoningen in 2024 met 6,7% gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. De stijging van de bouwkosten is een gevolg van verschillende factoren. Ten eerste zijn de prijzen van bouwmaterialen, zoals staal, hout en cement, aanzienlijk toegenomen. De coronamaatregelen en de daaropvolgende verstoringen van de wereldwijde supply chains hebben de prijzen van veel bouwmaterialen opgedreven, wat nog steeds invloed heeft op de kosten van nieuwbouwprojecten. Daarnaast spelen de hogere arbeidskosten en een tekort aan vakbekwame bouwarbeiders een rol in de kostenstijgingen. Door de hoge werkdruk en de schaarste aan arbeidskrachten worden bouwprojecten vaak duurder en duurt het langer om deze af te ronden. Ook de invoering van strengere milieuwetgeving en eisen voor duurzaamheid dragen bij aan de hogere kosten van nieuwbouw. Duurzaamheidsmaatregelen, zoals energiezuinige bouwmaterialen en installaties, vereisen hogere initiële investeringen. Deze stijgingen van de bouwkosten vormen een uitdaging voor woningbouwprojecten, vooral voor ontwikkelaars en gemeenten die zich inzetten voor betaalbare nieuwbouwwoningen. De hogere kosten maken het moeilijker om projecten rendabel te houden, wat kan leiden tot vertragingen of zelfs het afblazen van bepaalde bouwprojecten. 4.2Overig programma 4.2.1Bedrijventerreinen en kantoren De markt voor bedrijventerreinen en kantoren is in de afgelopen jaren onderhevig aan verschillende trends die de huurwaarden, het bruto aanvangsrendement en de stichtingskosten beïnvloeden. De dynamiek van deze markt wordt sterk bepaald door de veranderende behoeften van bedrijven, de verschuiving naar flexibele werkplekken en de invloed van economische factoren zoals rente en bouwkosten. Hieronder worden de belangrijkste ontwikkelingen in deze sector besproken. Stijging van de huurwaarde in de verschillende segmenten De huurwaarden voor bedrijfsruimte en kantoren hebben in de afgelopen periode een stijging doorgemaakt, met variaties afhankelijk van het type vastgoed en de locatie. Volgens de laatste gegevens van het CBS is er vooral sprake van een stijging in de huurprijzen voor logistieke bedrijfsruimten en high-end kantoren. De groeiende vraag naar distributiecentra, mede veroorzaakt door de toename van e-commerce, heeft geleid tot hogere huurprijzen in het segment van logistieke vastgoed. In 2024 stegen de huurprijzen voor logistieke panden met ongeveer 5,6% in vergelijking met het jaar ervoor. Wat betreft kantoren is er een duidelijke trend zichtbaar richting de modernisering en verduurzaming van gebouwen. Kantoorpanden die voldoen aan de nieuwste duurzaamheidseisen en die strategisch gelegen zijn nabij belangrijke vervoersknooppunten, zien eveneens een stijging in huurprijzen. Dit geldt vooral voor kantoren in stedelijke gebieden, waar de vraag naar kwalitatief hoogwaardig vastgoed, dat ook hybride werkmodellen ondersteunt, is toegenomen. De gemiddelde huurprijs voor kantoorpanden in de A-locaties steeg met 4,3% in 2024, terwijl huurprijzen in secundaire markten minder snel stegen of zelfs stabiel bleven. Ontwikkeling van het bruto aanvangsrendement (BAR) De BAR heeft zich de laatste tijd aan een opwaartse trend gehouden, hoewel deze ontwikkeling sterk afhankelijk is van de marktomstandigheden en het type vastgoed. In het segment van high-end kantoren en logistiek vastgoed zijn de BAR's relatief laag gebleven, aangezien de huurprijzen in deze segmenten zijn gestegen, maar de vraag naar kwalitatief hoogwaardige locaties tegelijkertijd groot is. Dit leidt tot een lagere risico-opslag en dus tot een lagere rendementseis. In 2024 vertoonde de BAR voor kantoren in de prime-markten een lichte daling, wat wijst op een daling van het risico en een toenemende vraag naar toplocaties. Het rendement voor logistiek vastgoed bleef daarentegen meer stabiel, doordat investeerders in dit segment in toenemende mate bereid zijn lagere rendementen te accepteren vanwege de sterke marktvraag en het lage risiconiveau van logistieke vastgoedobjecten. De gestelde rendementseisen op bedrijventerreinen vertoonden een gematigde stijging, aangezien de vraag naar industriële en commerciële gronden in veel regio's toenam, met name als gevolg van de groei in de productie- en distributiesector. Desondanks blijft de algemene trend in de vastgoedmarkt dat de rendementsverwachtingen over het algemeen onder druk staan door de stijgende vastgoedprijzen. Stijging van de stichtingskosten De stichtingskosten voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en kantoorpanden zijn in de afgelopen jaren gestegen, wat een directe impact heeft op de haalbaarheid van nieuwe projecten. De kosten van grond, materialen en arbeid zijn de belangrijkste factoren die bijdragen aan deze stijging. Volgens het CBS zijn de stichtingskosten voor zowel industriële gebouwen als kantoren in 2024 met gemiddeld 7,4% gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar. De prijsstijgingen in de bouwsector worden voornamelijk gedreven door de wereldwijde verstoringen in de toeleveringsketen, de hoge prijzen van bouwmaterialen zoals staal en beton, en de hogere arbeidskosten door een tekort aan gekwalificeerde vakmensen. Daarnaast spelen duurzaamheidsmaatregelen ook een rol in de hogere stichtingskosten. Het toepassen van milieuvriendelijke technologieën en het bouwen volgens strenge energie-efficiëntie-eisen vraagt om meer investeringen in technologie en hoogwaardige materialen, wat de initiële kosten van een project verhoogt. Voor ontwikkelaars betekent de stijging van de stichtingskosten dat de rendementen voor nieuwe projecten onder druk komen te staan, vooral in markten waar de huurprijzen niet in gelijke mate stijgen. Dit heeft geleid tot een grotere focus op renovatie en herontwikkeling van bestaande panden, waarbij de kosten vaak beter beheersbaar zijn en er minder risico is. 4.2.2Detailhandel De detailhandel heeft de afgelopen jaren, ondanks de uitdagende economische omstandigheden, een solide herstel doorgemaakt, waarbij supermarkten en veel andere detailhandelssegmenten profiteren van de algehele economische groei. De verwachting is dat de markt op de korte en middellange termijn een gematigd positieve ontwikkeling zal doorgaan, maar met enkele significante uitdagingen voor de winkelvastgoedsector. Hoewel de fysieke detailhandel in veel gevallen sterke prestaties heeft geleverd, blijft leegstand een groot probleem, vooral op secundaire locaties. De toename van online winkelen heeft zijn impact op de traditionele winkelstraten, maar het is niet correct om te zeggen dat fysieke winkels volledig worden verdrongen. E-commerce blijft in een sterk groeipad, maar de trend toont aan dat een combinatie van fysieke en online aanwezigheid vaak het meest succesvol is. Fysieke winkels fungeren steeds vaker als een soort showroom, waar consumenten producten kunnen bekijken en vergelijken alvorens ze online aan te schaffen. De verwachting is dat e-commerce in de komende jaren een grotere rol zal spelen voor supermarkten en andere sectoren, vooral voor omnichannelstrategieën waarin online verkoop naadloos geïntegreerd wordt met fysieke winkellocaties. Huurprijzen en leegstand in winkelvastgoed De markt voor winkelvastgoed blijft, ook op de beste locaties, onder druk staan. Zelfs voor topwinkellocaties verwachten experts dat huurstijgingen slechts een lichte stijging zullen vertonen, die slechts net boven het inflatieniveau uitkomt. Buiten de topgebieden is er in veel gevallen sprake van een structureel overaanbod van winkelvastgoed, wat de leegstand in veel steden en regio’s versterkt. De daling van het consumentenvertrouwen en de verwachte economische afzwakking in de komende jaren dragen bij aan de stagnatie van de winkelmarkt, waardoor het aanbod van winkelruimte niet in verhouding staat tot de vraag. Winkelvastgoed in secundaire gebieden zal het zwaar hebben, waarbij leegstand een blijvend probleem vormt. Als reactie op deze situatie kunnen herbestemmingsprojecten, zoals de transformatie van winkelvastgoed naar woningen, steeds aantrekkelijker worden. De prijzen van woonvastgoed blijven de inflatie boven zich uitsteken, waardoor transformatieprojecten in steeds meer gevallen financieel haalbaar en wenselijk zijn. Gezien de gunstige locaties van veel winkelvastgoed kan het herontwikkelen van lege winkelruimtes naar woningen een geschikte oplossing zijn voor zowel vastgoedeigenaren als stedelijke gebieden die kampen met woningtekorten. Bruto aanvangsrendementen (BAR) De BAR voor winkelvastgoed bevindt zich op een stabiel niveau, variërend tussen 6,50% en 7,25%, afhankelijk van de locatie en het type vastgoed. Hoewel dit rendement relatief stabiel is, weerspiegelt het de hoge risico’s die gepaard gaan met de huidige marktomstandigheden. Investeringen in winkelvastgoed zijn met name riskant in gebieden waar de vraag naar fysieke winkelruimte afneemt, maar het rendement blijft aantrekkelijk voor investeerders die bereid zijn de risico’s van leegstand en fluctuaties in de markt op zich te nemen. Stijgende stichtingskosten De stichtingskosten voor de bouw van nieuwe winkelpanden en horecagelegenheden blijven stijgen, een trend die ook de komende jaren door zal zetten. Ook hier hebben de toegenomen prijzen van bouwmaterialen, een tekort aan vakbekwame arbeidskrachten en de gestegen kosten van energie en transport hebben de kosten per vierkante meter aanzienlijk opgedreven. Deze hogere bouwkosten maken het voor ontwikkelaars en investeerders moeilijker om rendabele projecten te realiseren, wat de druk op de winkelvastgoedmarkt verder vergroot. 4.2.3Maatschappelijke voorzieningen Als gevolg van de toenemende vergrijzing neemt de vraag naar zorg de komende jaren (verder) toe. Bovendien is er vanuit de eerstelijnszorg de tendens om de huisvesting van zorg gerelateerde voorzieningen te clusteren. Een Woonservicezone heeft naast een woonfunctie ook maatschappelijke ruimten. Daarnaast is het mogelijk dat zorg gerelateerde specialisten zoals: therapeuten, tandarts, psycholoog, apotheek, thuiszorgwinkel en een balie van de zorgverzekeraar zich kunnen vestigen. De gemeente heeft een rijk verenigingsleven en biedt de mogelijkheid om een groot aantal sporten te beoefenen. Naast de diverse sportvelden en een zwembad zijn er ook diverse “indoor” sporten mogelijk. Een deel van deze sportaccommodaties is in eigendom van particuliere instellingen. Het overgrote deel is in eigendom van de gemeente en wordt beschikbaar gesteld aan de diverse sportverenigingen. 5.Grondprijsmethodiek per functie In dit hoofdstuk wordt per functie weergegeven welke grondwaardemethode wordt gehanteerd. Deze methoden zijn bepaald om de algemene manier van grondwaardebepaling binnen de gemeente inzichtelijk te krijgen. 5.1Woningbouw Voor het bepalen van grondprijzen voor woningbouw wordt een splitsing gemaakt tussen de grondwaarde bepaling van sociale sector woningen en vrije sector woningen. In onderstaande tabellen zijn deze woningbouwcategorieën weergegeven. Categorie 3 is de middenhuur, een huurwoning met een huurprijs die hoger is dan de sociale huur (categorie 1 en 2), maar lager dan de vrije sector huurwoningen (categorie 4). Deze woningen zijn bedoeld voor mensen met een middeninkomen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar de prijzen in de vrije sector te hoog vinden. Deze huurwoningen zijn belangrijk om de kloof tussen sociale huur en vrije sector te overbruggen en zo een breder scala aan huurders te bedienen. Er is sprake van een toenemende aandacht voor middenhuur, met name door de Wet Betaalbare Huur, die regulering van middenhuur huurwoningen beoogt. Woningbouwcategorieën regio Alkmaar 20255https://regio-alkmaar.clappform.com/app/woningbouw_management/toelichting Koop Huur Categorie 1 Bovengrens = € 229.550 Bovengrens = De 'aftoppingsgrens voor 1- en 2-persoons huishoudens' uit de Wet op de Huurtoeslag (art. 20 lid 2 onder a) Categorie 2 Bovengrens = € 302.
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.