Nota Snippergroen Zuidplas 2025 (Zuidplas)

Nota Snippergroen Zuidplas 20251.Inleiding Gemeente Zuidplas krijgt regelmatig verzoeken van inwoners die graag stroken/stukken van de openbare ruimte (hierna te noemen snippergroen) van de gemeente willen kopen, huren of gebruiken om bij hun tuin te betrekken. Ook komt het voor dat inwoners deze al, zonder toestemming, in gebruik hebben genomen. Tot op heden werkt gemeente Zuidplas met de Beleidsnota snippergroen 2011, waarin toetsingscriteria zijn geformuleerd voor de verkoop van snippergroen. Dit beleid is echter verouderd, omdat het niet goed aansluit bij de hedendaagse opgaven, ambities en plannen van de gemeente. Daarnaast zijn diverse snippergroenstroken zonder toestemming in gebruik genomen. Er zijn beleidskaders nodig voor hoe met deze situatie om te gaan. Om deze redenen is het belangrijk dat er nieuwe beleidsregels worden vastgesteld, die aansluiten op de hedendaagse ambities en doelstellingen van de gemeente en richtlijnen voor handhaving meegeeft. Door gemeentelijke opgaven rondom klimaatadaptatie, energietransitie en reconstructieprojecten van de openbare ruimte is de gemeente terughoudend in haar uitgiftebeleid. Om in de toekomst te kunnen voldoen aan de opgaven voor een toekomstbestendige leefomgeving met onder andere meer openbaar groen, waterbergend vermogen en de energietransitie, zetten we ons in om de regie te houden op onze gronden. Hiermee kan de gemeente voorkomen dat ze haar gronden kwijtraakt, bijvoorbeeld doordat gronden zonder toestemming in gebruik worden genomen. Gelet op bovenstaande doelen is het belangrijk dat het beleid wordt aangepast. Bij het actualiseren van de beleidsnota snippergroen wordt een terughoudend uitgangspunt ingenomen. Welke kaders daarvoor gelden, wordt in dit beleid verder uitgewerkt. Participatie van snippergroen, ook wel groenadoptie genoemd, valt buiten de scope van deze beleidsnota snippergroen. Dit zal door de afdeling BOR worden uitgewerkt. Definitie snippergroen Er is sprake van snippergroen als de grond: Eigendom is van de gemeente; Een gering oppervlakte heeft (kleiner dan 100 m2); Niet tot de hoofdgroenstructuur behoort en geen of beperkte functionele waarde heeft voor de openbare ruimte of niet bijdraagt aan beleidsdoelstellingen van de gemeente; Direct grenst aan particulier eigendom. Doel Actualiseren van beleid inzake uitgifte snippergroen; Vaststellen van uitgangspunten en toetsingscriteria waaraan de verkoop en verhuur van snippergroen wordt getoetst; Vastleggen van handelswijze bij oneigenlijk gebruik van snippergroen; Inzicht geven in een transparante wijze van uitgifte; Zorgvuldig omgaan met de openbare ruimte, omdat er veel opgaven zijn waar we nu en in de toekomst mee te maken krijgen. Dit legt druk op de openbare ruimte; Inwerkingtreding Met de goedkeuring van het college van burgemeester en wethouders van dit beleid genaamd ‘Nota Snippergroen Zuidplas 2025’ vervalt het voorgaande snippergroenbeleid. De dag na publicatie wordt het beleid van kracht. Verzoeken tot het uitgeven van snippergroen die zijn aangehouden, vallen eveneens onder de werking van dit beleid. 2.Uitgangspunten voor gronduitgifte Grond grenst aan eigendom van bewoner Verkoop en verhuur van snippergroen is alleen mogelijk als de grond direct grenst aan het perceel van de potentiële koper. Om de eigendomsrechten van de woning en bijbehorende percelen bij dezelfde eigenaar te houden, vindt verkoop en verhuur van snippergroen alleen plaats aan de eigenaren van de woning(en). Een huurder van een woning/bedrijf kan geen grond kopen. Terughoudend met verkoop Elke strook grond in de openbare ruimte heeft een functie, zoals groen of verkeer. In de openbare ruimte heeft de gemeente Zuidplas te maken met verschillende ontwikkelingen. Denk hierbij aan ontwikkelingen voor het creëren van een klimaatbestendige woonomgeving en ontwikkelingen in het kader van de energietransitie voor de (ondergrondse) infrastructuur. Deze ontwikkelingen leggen steeds meer beslag op de toch al schaarse openbare ruimte. Dit betekent dat de gemeente terughoudend is met de verkoop en verhuur van snippergroen. Deze terughoudendheid is opgenomen in de toetsingscriteria. Aan de hand van de toetsingscriteria uit hoofdstuk 3 wordt getoetst of wordt voldaan aan de eisen om snippergroen te verkopen. Verkoop boven verhuur Indien de gemeente kiest voor uitgifte van snippergroen, dan is verkoop het uitgangspunt. In de praktijk blijkt dat verhuur veel administratieve lasten met zich brengt. Niet enkel voor het innen van de huur. Maar ook in die gevallen dat sprake is van een nieuwe eigenaar van de woning en dus een nieuwe huurovereenkomst gesloten dient te worden voor de huur van snippergroen. De voorkeur van de gemeente gaat daarom uit naar een blijvende en duurzame oplossing in de vorm van verkoop van de grond. Huurovereenkomsten worden enkel in bijzondere omstandigheden gesloten. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij het tijdelijk gebruik van grond voor een bepaald doel of activiteit of vanwege toekomstige ontwikkelingen waardoor de gemeente de grond in de toekomst nodig heeft. Huuropvolging: bestaande overeenkomsten Als sprake is van een bestaande huurovereenkomst die wordt opgezegd, bij bijvoorbeeld het verlaten van de woning, wordt allereerst door de gemeente getoetst of verhuurde grond voor verkoop in aanmerking komt. Indien de verkoop van de grond wenselijk is, dan wordt de grond te koop aangeboden aan de nieuwe eigenaar. Indien de nieuwe eigenaar niet wenst over te gaan tot koop, dan komt de grond terug bij de gemeente. De grond wordt dan als openbaar gebied ingericht en onderhouden. Dit kan echter leiden tot ongewenste situaties, zoals het ontstaan van inhammen of van moeilijk te bereiken of te onderhouden hoeken. Er kan dan alsnog besloten worden om aan de opvolgende eigenaar te verhuren. Een huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar wordt gesloten voor het dan geldende huurtarief als vastgelegd in de Grondprijzenbrief van de gemeente Zuidplas. Maatwerk Alle verzoeken tot aankoop van snippergroen worden getoetst aan de toetsingscriteria, zoals opgenomen in hoofdstuk 3 van deze beleidsnota. Deze toetsing heeft als doel te voorkomen dat de verkoop van snippergroen de (toekomstige) kwaliteit van de omgeving verstoort. Bij de toets of de gemeente bereid is grond uit te geven, is altijd sprake van maatwerk. Iedere wijk heeft zijn eigen karakteristieken. Er wordt daarom vanuit deze achtergrond naar de aanvraag gekeken. Veel situaties verschillen van elkaar en leiden tot een andere uitkomst. Dit geldt ook voor situaties die ogenschijnlijk hetzelfde lijken. Als een perceel niet kan worden verkocht, wordt nagegaan of het gedeeltelijk kan worden verkocht. Zo niet, dan wordt het verzoek afgewezen. Afgewezen verzoeken worden niet opnieuw in behandeling genomen, tenzij gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven. Hardheidsclausule Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om af te wijken van de in deze beleidsnota vastgestelde regels. In die gevallen dat van deze bevoegdheid gebruik wordt gemaakt, wordt dit bekendgemaakt in een openbaar collegebesluit. 3.Toetsingscriteria In dit hoofdstuk zijn de toetsingscriteria opgenomen. Indien één van de hierna genoemde criteria leidt tot bezwaren tegen de uitgifte van snippergroen, wordt niet overgegaan tot uitgifte. Deze opsomming is niet limitatief. Er wordt restrictief getoetst, wat inhoudt dat er ook bij twijfel niet tot uitgifte zal worden overgegaan. De toetsingscriteria gelden zowel voor aanvragen als voor situaties waarin sprake is van oneigenlijk gebruik van snippergroen. De gemeente heeft de mogelijkheid aanvullende redenen aan te voeren om snippergroen niet uit te geven. Hieronder worden de toetsingscriteria verder toegelicht. 3.1Stedenbouwkundige, landschappelijke, cultuurhistorische aspecten Als de verkoop van snippergroen een negatieve invloed heeft op de stedenbouwkundige structuur in brede zin, op landschappelijke en/of cultuurhistorische aspecten/monumenten komt de grond niet voor verkoop in aanmerking. Verkoop van snippergroen is te overwegen als: Verkoop geen afbreuk doet aan de stedenbouwkundige structuur/opzet van de wijk en de daaraan gekoppelde beeldkwaliteit van de bebouwing, groen, water in samenhang; De verkoop geen laanstructuren doorbreekt, bomenrijen aantast of afbreuk doet aan andere lijnvormige elementen; De grond geen cultuurhistorische waarde heeft; Verkoop geen afbreuk doet aan de positieve beleving van een (recreatieve)fiets- en/of voetgangersroute; Groen rondom sportvelden, speelterreinen en trapvelden of ander recreatief gebruik (vijver, dorpsrand, park etc.) wordt niet uitgegeven; De verkoop van snippergroen mag niet leiden tot onlogische kadastrale grenzen of ingesloten eigendommen; Inrichting van de grond volgens de planologische mogelijkheden mag niet leiden tot aantasting van het straatbeeld, zichtlijnen of aanzicht van de directe omgeving. Er geen afbreuk gedaan wordt aan een monument en de omgeving daarvan. 3.2Groenstructuur, beeldkwaliteit en functionaliteit Hoofdgroenstructuur Bij verkoop of verhuur van snippergroen mag er geen sprake zijn van aantasting van de duurzame hoofdgroenstructuur. De aanwezigheid van openbaar groen in een omgeving is van groot belang voor de leefbaarheid en kwaliteit van de openbare ruimte. De groenelementen in de hoofdgroenstructuur hebben een hogere status dan het overige groen. De hoofdgroenstructuur wordt extra beschermd, omdat deze een duidelijke structuur en karakter aan de wijk en/of de woonkern geeft en ondersteunt. Daarnaast kan een dergelijk groenelement ook een afschermende functie hebben, zoals het onttrekken van zicht op (doorgaande) wegen of bedrijven. Het afstoten van dit groen of het omvormen naar een andere functie is ongewenst. Om die reden verkoopt of verhuurt de gemeente geen percelen die deel uitmaken van de hoofdgroenstructuur. Als snippergroenpercelen de hoofdstructuur raken, wegen wij af wat de invloed op de hoofdstructuur is als deze percelen worden verkocht of verhuurd. Als het perceel snippergroen onderdeel uitmaakt van de hoofdgroenstructuur gaan wij niet over tot verkoop/verhuur. Beeldkwaliteit Van beeldbepalend groen is sprake bij begeleidende beplantingen, zoals groenzones langs routes, wegen, paden met een doorgaand en openbaar karakter en laanstructuren. Het groen vormt een continue groenstrook, die het wegprofiel begeleidt en zo mede het gezicht van de weg bepaalt. Vaak staan in dit gedeelte beeldbepalende (rijen) bomen. Het kunnen echter ook solitaire groenelementen zijn, bijvoorbeeld op een pleintje of een parkje, die het karakter van de plek in belangrijke mate bepalen. Vaak wordt een dergelijk element ook wel door mensen gebruikt om zich te oriënteren in een buurt. Door uitgifte van snippergroen kan het beeld van een wijk/buurt negatief beïnvloed worden. Wij geven in dat geval deze percelen snippergroen niet uit. Wanneer de beeldkwaliteit in het geding komt gaan wij niet over tot verkoop/verhuur. Functionaliteit van het groen De functionaliteit van het groen mag niet worden aangetast. Hierbij kunnen de volgende functies worden onderscheiden: sierfunctie; verkeersgroen, begeleiding, geluidsafscherming; singelgroen; parkgroen; begraafplaatsen; sportvelden; recreatie en speelterreinen/plekken; groen bij openbare gebouwen; strandjes; watergangen inclusief oevers; biodiversiteit; klimaatadaptatie De percelen groen die ter versterking of bescherming van bovengenoemde functies zijn aangelegd mogen niet worden uitgegeven als snippergroen. Dit geldt met name voor plantsoenen direct grenzend aan de zijkant van hoekwoningen. Verkoop/verhuur van snippergroen mag niet leiden tot aantasting van de functionaliteit van het groen. Het vigerend beleid op het gebied van ‘Groen’ is leidend, bij twijfel worden snippergroen percelen niet verkocht of verhuurd. 3.3Kantelenvorming/versnippering van gemeentegrond Kantelenvorming oftewel versnippering is een structuur die lijkt op het bovenste deel van een kastelenmuur, het deel dat niet aangesloten is maar (vierkante) inkepingen heeft. Bij percelen gemeentegrond zijn dit situaties waarbij een onlogische, moeilijk te onderhouden en slecht te handhaven kadastrale grens ontstaat. Hieronder in figuur 1 verduidelijken wij dit met een tekening. Wij streven ernaar om kantelenvorming/versnippering te voorkomen en logische rechte kadastrale grenzen aan te houden. Verkoop is in principe alleen aan de orde als de buren een soortgelijk perceel aankopen. Verkoop/verhuur van snippergroen mag niet leiden tot kantelenvorming of versnippering. 3.4Verkeersveiligheid De uitgifte van grond mag niet leiden tot onveilige verkeerssituaties. Stroken snippergroen en groenvoorzieningen bepalen mede de verkeersveiligheid. Zij hebben een bufferfunctie en schermen wegen af van bijvoorbeeld woonwijken. Groenvoorzieningen moeten bereikbaar blijven voor inwoners via bijvoorbeeld paden. Wij beoordelen de verkeerssituatie op de volgende onderdelen: Buffer: groenstroken die dienen als bufferstrook tussen achtertuinen die (te) dicht grenzen aan een drukke verkeersroute of groenstroken langs/achter parkeerplaatsen. Wanneer een groenstrook dient als buffer, gaan wij niet over tot verkoop/verhuur Overzichtelijkheid: groenstroken die noodzakelijk zijn om een overzichtelijke verkeersituatie te creëren. Bijvoorbeeld bij of op kruispunten en T-splitsingen. Wanneer de groenstroken worden verkocht en vervolgens voorzien van een hoge erfafscheiding of bebouwing kunnen onoverzichtelijke situaties ontstaan. In dergelijke gevallen wordt een perceel niet verkocht. Verkoop/verhuur van snippergroen mag niet leiden tot verkeersonveilige situaties. Afhankelijk van het type weg en of het binnen of buiten de bebouwde kom ligt, wordt rekening gehouden met een groenstrook naast de openbare rijweg en naast een voet- en fietspad. Openbaar groen komt alleen in aanmerking voor uitgifte indien dit niet leidt tot een vermindering van de verkeersveiligheid of overzichtelijkheid. Ook moet de resterende groenstrook efficiënt te beheren zijn. Bij de beoordeling van de verkeersveiligheid en de vraag of bij uitgifte nog een overzichtelijke situatie aanwezig is, vindt maatwerk plaats op basis van de specifieke locatie en omstandigheden. Daarnaast geldt dat wanneer de groenstrook/snippergroen een functie heeft bij een parkeerplaats (bijvoorbeeld als buffer bij het inparkeren) of wanneer de groenstrook/snippergroen mogelijk in de toekomst wordt ingericht als parkeerplaats, uitgifte niet mogelijk is. 3.5Voorkomen belemmeringen van toekomstige ontwikkelingen Een niet onbelangrijk aspect zijn toekomstige ontwikkelingen. Hierbij kan gedacht worden aan nieuwe (inbreidings-) locaties en (langzame) verkeersontsluitingen tussen een nieuw te ontwikkelen woonwijk met bestaande wijk. Wanneer al bekend is dat er in de toekomst ontwikkelingen zijn, waardoor uitgifte van grond ongewenst is, gaan wij niet over tot verkoop of verhuur. Een perceel snippergroen dat van strategisch belang is voor toekomstige gemeentelijke ontwikkeling verkoopt of verhuurt de gemeente niet. 3.6Nutsvoorzieningen (kabels, leidingen en rioleringen) Bestaande Kabels en leidingen Van elke aanvraag of situatie van oneigenlijk gebruik van snippergroen wordt onderzocht of kabels en leidingen in de grond aanwezig zijn. Snippergroen wordt niet verkocht dan wel verhuurd als boven of in de bodem voorzieningen zoals kabels en/of leidingen van nutsbedrijven of de gemeente zijn gelegen. Een uitzondering hierop is alleen mogelijk met expliciete toestemming van de eigenaar/exploitant van de kabel of leiding en alleen onder de door de eigenaar van de kabel en leiding gestelde voorwaarden. Riolering Riolering moet voor de gemeente toegankelijk zijn in geval van storingen of voor het verrichten van onderhoudswerkzaamheden. Daarom komt snippergroen waarin (in de directe nabijheid) riolering is gelegen of als binnen afzienbare tijd in de grond zal worden aangebracht niet voor verkoop of verhuur in aanmerking. Watergangen, stuwen/pompputten In verband met een goede waterhuishouding in geval van storingen of voor het verrichten van onderhoudswerkzaamheden moet de gemeente en het Hoogheemraadschap vrije toegang hebben tot watergangen, stuwen en pompputten. Daarom komt snippergroen voor verkoop of verhuur in niet aanmerking als in die grond (in de directe nabijheid) een stuw of pompput aanwezig is of binnen afzienbare tijd zal worden aangebracht. Ook als het snippergroen toegang geeft toegang tot de (hoofd)watergang voor onderhoud en beheer van die (hoofd)watergang zal de gemeente het snippergroen niet verkopen/verhuren. Water Uitgifte mag niet te leiden tot aantasting van de waterhuishoudkundige functie en het onderhoud van het water. Ook mag uitgifte watergerelateerde kunstwerken niet belemmeren; Beschermingszone van watergangen worden niet verkocht; Stroken bestemd voor onderhoud van de waterwegen worden niet verkocht. Openbare verlichting en brandkranen Snippergroenstroken waarin openbare verlichting en/of brandkranen aanwezig zijn, komen niet voor uitgifte in aanmerking. Civiele situatie Snippergroen wordt niet verkocht danwel verhuurd als verwacht wordt dat dit een nadelig effect heeft op de civieltechnische functies (dit zijn onder andere maar niet uitsluitend fietspaden, wegen en bruggen) van naastgelegen constructies en het onderhoud hiervan. 3.7Snippergroen kan toekomstbestendigheid bieden Gesteld kan worden dat gronden die een functie hebben of kunnen vervullen voor duurzaamheid (waaronder klimaatadaptatie, biodiversiteit, energietransitie en duurzame mobiliteit) niet worden uitgegeven. Biodiversiteit De gemeente heeft stroken groen aangelegd om de biodiversiteit te bevorderen. Ecologie en biodiversiteit Snippergroenstroken die een belangrijke functie hebben voor beschermde plant- en diersoorten of zeldzame (niet beschermde) soorten, worden niet verkocht of verhuurt. Ook snippergroenstroken die in de directe omgeving liggen van waardevolle natuur, en daardoor een belangrijke buffer of verbinding vormen, komen niet voor verkoop in aanmerking. Versnippering moet te allen tijde voorkomen worden. Tenslotte worden stroken die een hoge biodiversiteit kennen of kansrijk zijn om voor deze functie in te zetten niet verkocht. Grond dient beschikbaar te blijven voor het creëren van een groene en gezonde leefomgeving. Criterium Biodiversiteit De gemeente verkoopt of verhuurt geen grond indien deze grond een belangrijke functie vervult of kan vervullen ten aanzien van biodiversiteit in de wijk. Dit kan bijvoorbeeld door: Het snippergroen in de directe omgeving ligt van waardevolle natuur en daardoor een belangrijke buffer of verbinding vormt (of kan vormen); Het snippergroen een hoge biodiversiteit bezit, of kansrijk zijn om de biodiversiteit te bevorderen. Klimaatadaptatie Criterium Klimaatadaptatie De gemeente verkoopt of verhuurt geen grond indien deze grond een belangrijke functie vervult of kan vervullen ten aanzien van klimaatadaptatie in de wijk. Dit kan bijvoorbeeld door: Tegengaan van hittestress in de wijk door aanwezigheid van bomen of dat er potentie is om een boom te planten; Het een hittegevoelige wijk is met weinig groen in de wijk; Het een wijk is dat gevoelig is voor wateroverlast en het stuk grond bijdraagt aan het opvangen en infiltreren van hemelwater in de bodem; Het snippergroen mag niet in een wateroverlast gevoelige omgeving liggen. Energietransitie In het Klimaatakkoord zijn afspraken gemaakt over o.a. de energietransitie. Er zijn regionale energiestrategieën (RES) waar de gemeente rekening mee moet houden. Voor wat betreft de relatie met grond zijn daarnaast noodzakelijke netverzwaringen en realisatie van overige netinfrastructuur (o.a. warmte, waterstof) van belang. Snippergroenstroken die een functie hebben in het kader van de energietransitie of kansrijk zijn om voor deze functie in te zetten komen niet voor verkoop of verhuur in aanmerking. Denk hierbij aan gronden die wenselijk zijn voor de inzet voor het aanleggen van aanvullende kabels en leidingen of bijvoorbeeld voor het plaatsen van transformatorstations. Duurzame mobiliteit De gemeente verkoopt of verhuurt geen stukken groen indien er op deze grond een openbare elektrische oplaadpunt staat of in de nabije toekomst zal worden geplaatst. Deze stukken grond moeten openbaar toegankelijk blijven voor gebruikers van elektrische oplaadpunten en voor de beheerders van de laadpaal. Groenstroken die in de toekomst bestemd zijn als locatie voor een openbare elektrische oplaadpunt worden eveneens niet verkocht of verhuurd. Groenstroken die in de directe omgeving liggen van een elektrische oplaadpunt kunnen wel worden verkocht/verhuurd zolang de toegankelijkheid van de paal wordt geborgd. Hoofdbomenstructuur De gemeente Zuidplas heeft een bomenbeleidsplan vastgesteld. In de bomenlijst zijn alle monumentale en beeldbepalende bomen opgenomen. Deze lijst is te vinden op de website van de gemeente Zuidplas. Indien er monumentale of beschermwaardige bomen op de groenstrook staan of binnen een bepaalde afstand van de groenstrook (afhankelijk van de kroonprojectie van de boom) wordt het verzoek tot aankoop afgewezen. De kroonprojectie is de zone waarbinnen zich de meeste wortels bevinden van de desbetreffende boom. Als er waardevolle bomen c.q. groenelementen aanwezig zijn die zijn opgenomen op de bomenlijst en/of het Groenstructuurplan gaan wij niet over tot verkoop/verhuur. De waardevolle bomen die op de bomenlijst staan, kan een koper van een perceel snippergroen alleen kappen met een kapvergunning. Snippergroen kan alleen worden verkocht/verhuurd als verkoop/verhuur geen strijd op levert met het beleid op het gebied van bomen, duurzaamheid en klimaatadaptatie. 3.8Voorkomen van versnippering openbaar gebied Wij toetsen of er na verkoop delen snippergroen resteren, die qua maat te klein zijn om goed te kunnen onderhouden. We willen voorkomen dat er daardoor arbeidsintensieve locaties ontstaan. Ook dan verkopen of verhuren we deze percelen niet. Verkoop/verhuur snippergroen mag niet leiden tot versnippering van het openbaar gebied. Het openbaar gebied moet bereikbaar en onderhoudbaar blijven 3.9Voorkomen van sociaal onveilige situaties Voor de leefbaarheid van de woonomgeving is een veilig gevoel voor de bewoners van groot belang. Dit gevoel kan overigens heel anders liggen dan de daadwerkelijke veiligheid. Met name in de donkere periodes van avond en nacht kunnen onoverzichtelijke situaties leiden tot een onveilig gevoel. Sturing kan plaatsvinden door het beheer te richten op het voorkomen van onoverzichtelijke situaties. Bij het beoordelen van een verzoek voor de uitgifte van snippergroen bekijken wij of sociaal onveilige situaties kunnen ontstaan of kunnen worden opgeheven door verkoop. Als dergelijke onveilige situaties kunnen ontstaan, wordt niet overgaan tot het uitgeven van het snippergroen. Verkoop/verhuur van snippergroen mag niet leiden tot sociaal onveilige situaties. 3.10Beperkte rechten op percelen Snippergroen wordt niet verkocht of verhuurd als de gemeente de grond al aan een derde heeft verhuurd, in gebruik heeft gegeven of anderszins afspraken met derden heeft gemaakt, zoals bijvoorbeeld het verlenen van een recht van overpad. 3.11Milieutechnische bezwaren Uitgifte is alleen mogelijk indien er geen vermoeden van (ernstige) vervuiling is en/of er geen saneringskosten aan de uitgifte of het toekomstige gebruik van het perceel verbonden zijn. 3.12Meerdere gegadigden Wanneer een aanvraag is ontvangen en het perceel snippergroen wel voor verkoop in aanmerking komt, maar zo is gelegen dat dit perceel logischerwijze ook aan andere aangrenzende percelen zou kunnen worden toegevoegd, dan worden de eigenaren van deze overige aangrenzende percelen per brief gevraagd of zij interesse hebben in aankoop van een deel van dit perceel snippergroen. Zij krijgen dan de gelegenheid om een evenredig deel van het perceel te kopen. In het geval één of meerdere eigenaren hiervan afziet dan kan het perceel verdeeld worden tussen de overige gegadigden of aan één gegadigde worden verkocht. Het perceel wordt alleen in zijn geheel verkocht. 3.13Nieuwbouwlocatie Bij de realisatie van nieuwe wijken of bouwblokken is nadrukkelijk stilgestaan bij de gewenste verkaveling en inrichting van de buitenruimte. Aangelegde groenstroken dienen nog in volle aangroei te komen. Daarom worden verzoeken tot aankoop van snippergroen in nieuwe of bouwblokken de eerste tien jaar na woonrijp maken niet in behandeling genomen. Verzoeken tot aankoop in nieuwe woonwijken of bouwblokken worden de eerste tien jaar na woonrijp maken niet in behandeling genomen. 4.Prijsbeleid Grond- en huurprijzen De snippergroenprijs is vastgelegd in de Grondprijzenbrief. De Grondprijzenbrief wordt elk jaar herzien waarbij de snippergroenprijs opnieuw kan worden vastgesteld. De gemeente hanteert vaste m2-prijzen tot 100 m2 en is marktconform. De gemeente laat het perceel taxeren als het perceel groter is dan 100 m2. Stroken groter dan 100 m2 zijn immers qua oppervlakte geen snippergroen meer en zullen per geval getaxeerd worden door een onafhankelijke taxateur. De gemeente biedt het perceel voor de getaxeerde waarde plus taxatiekosten aan. Prijzen zijn kosten koper. Dat wil zeggen dat alle bijkomende kosten voor rekening van de koper zijn. Denk daarbij aan kadastrale kosten, kosten van de notaris, overdrachtsbelasting. De minimale transactieprijs bedraagt ten tijde van het vaststellen van de Nota Snippergroen €1.500,- kosten koper. Dit, gelet op de tijd/kosten die de gemeente maakt om de verkoop mogelijk te maken. Voorwaarden Verhuur In sommige gevallen is koop niet mogelijk of wenselijk. Als er desondanks redenen zijn om de grond toch uit te geven kan de gemeente een huurovereenkomst sluiten. Nieuwe huurovereenkomsten worden alleen nog aangegaan wanneer de gemeente dit wenselijk acht. Op snippergroen stroken die de gemeente verhuurt, mag niet worden gebouwd. De huurprijs is vastgelegd in de Grondprijzenbrief en wordt jaarlijks herzien aan de hand van de Grondprijzenbrief en wordt geïndexeerd op basis van de consumentenprijsindex vastgesteld door het CBS. Nieuwe huurcontracten worden aangegaan voor een periode van een jaar met stilzwijgende verlenging en zijn persoonsgebonden. Dat betekent dat de huurovereenkomst niet automatisch over gaat op de nieuwe eigenaar van het aangrenzende perceel. Wanneer dit perceel wordt verkocht dient de huurder de overeenkomst schriftelijk op te zeggen. De gemeente is niet verplicht het perceel opnieuw te verhuren aan de volgende eigenaar van het aangrenzende perceel. De gemeente zal eerst toetsen aan de snippergroencriteria of de grond nodig is voor de openbare ruimte. Wanneer de grond geen verkeersgroen, gebruiksgroen of beeldbepalend groen is en niet zal worden gebruikt ten behoeve van kabels, leidingen, rioleringen of overige nutsvoorzieningen of niet kan worden gebruikt voor maatregelen ten behoeve van klimaatadaptatie kan de gemeente de grond opnieuw verkopen. Wanneer een opvolgend eigenaar de strook niet wil kopen en de gemeente niet meer wil verhuren zal de huurder de strook grond moeten ontruimen en vrij van bestrating, beplanting en eventuele bouwwerken terug moeten geven aan de gemeente. De huur kan door zowel de huurder als de verhuurder jaarlijks schriftelijk worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 3 maanden. Bestaande huursituaties bij koopwoningen Het huidige huurbestand is beoordeeld en het blijkt dat de gemeente een groot aantal huurovereenkomsten heeft met verschillende huurvoorwaarden als gevolg van de leeftijd van de huurovereenkomst en de locatie van het snippergroen. De gemeente kan ervoor kiezen om de bestaande huurovereenkomst voort te zetten, maar dan blijven er verschillen bestaan tussen de diverse huurovereenkomsten. Dat geldt niet alleen voor de huurprijs, maar ook voor de voorwaarden en bepalingen die van toepassing zijn verklaard. Deze ongelijkheid wordt onwenselijk geacht. Het doel is om het aantal huurcontracten te reduceren, maar ook om te komen tot uniforme huurvoorwaarden. Om dit doel te bereiken zullen alle bestaande huursituaties bij koopwoningen worden getoetst aan de uitgiftecriteria opgenomen onder hoofdstuk 3. Als verkoop mogelijk is, wordt de gehuurde strook gemeentegrond actief te koop aangeboden aan de eigenaar van de aangrenzende woning. Indien het perceel niet voor verkoop in aanmerking komt of als de huurder niet tot aankoop wil overgaan, dan wordt onder opzegging van de bestaande overeenkomst een nieuwe huurovereenkomst onder nieuwe huurvoorwaarden aangeboden, waaronder een gewijzigde huurprijs op grond van de Grondprijzenbrief. Het kan dan voorkomen dat de nieuwe huurprijs hoger is dan de oude. Een huurverhoging is echter toegestaan, indien de nieuwe huurprijs marktconform is. Overigens kan het ook zo zijn dat de nieuwe huurprijs lager is dan de oude. Indien de huurder de koop niet aanvaart zal de gemeente binnen de mogelijkheden van het huurrecht de huur van het snippergroen verhogen zodanig dat de huurprijs binnen afzienbare tijd overeenkomt met de huurprijs uit de Grondprijzenbrief. Wanneer de huurder geen overeenkomst wil sluiten tegen de nieuwe voorwaarden dan dient de grond te worden ontruimd en teruggegeven aan de gemeente. Met deze uitsterfconstructie wordt een eind gemaakt aan de diversiteit in huurcontracten en het verhuren van percelen. Er wordt niet voor gekozen om de bestaande huurovereenkomst voort te zetten, omdat er dan verschillen blijven bestaan tussen de diverse huurovereenkomsten. Dat geldt niet alleen voor de huurprijs, maar ook voor de voorwaarden en bepalingen die van toepassing zijn verklaard. Deze ongelijkheid wordt onwenselijk geacht. Het doel is om het aantal huurcontracten te reduceren, maar ook om te komen tot uniforme huurvoorwaarden. Bestaande huursituaties bij huurwoningen Aangezien een huurder zelf geen grond van de gemeente kan kopen zal een aanbod worden gedaan aan de eigenaar van de woning. Heeft de verhuurder (eigenaar) geen interesse in het aankopen van de strook grond dan wordt ook in deze gevallen onder opzegging van de bestaande overeenkomst een nieuwe huurovereenkomst onder nieuwe huurvoorwaarden aangeboden Wil de bewoner geen nieuwe overeenkomst afsluiten dan dient hij de grond terug te geven aan de gemeente. Bij de meeste huurwoningen is de verhuurder echter een woningcorporatie. De gemeente spant zich in om afspraken met de corporaties te maken. De insteek is dat waar mogelijk en wenselijk wordt gekeken of percelen overgedragen kunnen worden. Daarnaast worden afspraken gemaakt over de ontruiming van percelen die niet voor uitgifte in aanmerking komen. 5.Oneigenlijk grondgebruik Op diverse plekken in de gemeente hebben inwoners gemeentegrond in gebruik genomen, zonder dat daarover schriftelijke afspraken zijn gemaakt. Het gebruik is in die gevallen niet vastgelegd door het sluiten van een huur- of bruikleenovereenkomst of door het verlenen van schriftelijke toestemming. De grond is meestal bij de eigen tuin gevoegd en als zodanig ingericht. Hierdoor lijkt het alsof het perceel gemeentegrond tot de particuliere tuin behoort. In die situaties is er sprake van illegaal in gebruik genomen grond. In deze nota wordt dit gebruik betiteld als “oneigenlijk grondgebruik”. De gemeente is als grondeigenaar bevoegd om op te treden tegen eenieder die zonder toestemming gebruikt maakt van haar gronden (artikel 5:2 Burgerlijk Wetboek). Afgezien van deze bevoegdheid, zijn er verschillende redenen te noemen waarom er opgetreden moet worden tegen oneigenlijk grondgebruik. De belangrijkste zijn: 1. Inbreuk eigendomsrecht gemeente, verjaring, wettelijke taak In het geval grond van de gemeente in gebruik wordt genomen, zonder dat daarover schriftelijke afspraken zijn gemaakt, is er sprake van inbreuk op het eigendomsrecht van de gemeente. Daardoor kan op termijn verjaring ontstaan, waardoor de gemeente haar eigendom kan verliezen. De gemeente heeft de wettelijke taak het publiek eigendom te beschermen. In artikel 160 lid 3 Gemeentewet is daarover het volgende bepaald: “Het college neemt, ook alvorens is besloten tot het voeren van een rechtsgeding, alle conservatoire maatregelen en doet wat nodig is ter voorkoming van verjaring of verlies van recht of bezit”. 2. Gelijkheidsbeginsel In het geval niet wordt opgetreden tegen oneigenlijk grondgebruik, ontstaat de situatie dat de ene inwoner gemeentegrond kosteloos in gebruik heeft en dat de ander daarvoor moet betalen. Dat is in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Op grond van dat beginsel dient elke inwoner dezelfde grond- of huurprijs te betalen voor het gebruik van gemeentegrond. 3. Inrichting en kwaliteit openbare ruimte Indien inwoners grond in gebruik nemen die oorspronkelijk toebehoort aan de openbare ruimte, kan de kwaliteit van de leefomgeving worden aangetast. Bovendien kan de situatie ontstaan dat de gemeente bij de ontwikkeling van nieuwbouwplannen of bij de herinrichting van de openbare ruimte, niet meer over alle benodigde gronden kan beschikken. Ten aanzien van klimaatadaptatie, biodiversiteit etc. kunnen problemen optreden wanneer de gronden geen groene invulling meer hebben, er voor deze doelstellingen minder ruimte overblijft. Een dergelijke situatie is ongewenst. Verjaring Er zijn 2 wettelijke grondslagen waarop een gebruiker (gemeente)grond in eigendom kan verkrijgen, namelijk verkrijgende- en bevrijdende verjaring. Daarvoor is bezit een vereiste. Of daarvan sprake is, moet worden beoordeeld naar verkeersopvatting en op grond van uiterlijke feiten/kenmerken. De bewijslast ligt bij degene die stelt door verjaring eigenaar te zijn geworden. Door verjaring verliest de gemeente het eigendom van de grond en verkrijgt de bewoner het eigendom. Afhankelijk van de soort verjaring en de omstandigheden van het geval kan de gemeente een schadevergoeding vorderen van de nieuwe eigenaar wegens onrechtmatig handelen. De schadevergoeding kan in natura (na terug leveren van de grond) alsook in geld worden gevorderd. De gemeente zal een bij beroep op verjaring altijd onderzoeken of het mogelijk is om schadevergoeding te vorderen. Instrumenten om op te treden tegen oneigenlijk grondgebruik De gemeente beschikt over een aantal instrumenten om op te treden tegen oneigenlijk grondgebruik. Indien er nog geen sprake is van verjaring, kan ervoor gekozen worden het gebruik te legaliseren. Er kan dan geen verjaring meer optreden. Daarnaast is het ook mogelijk het gebruik te beëindigen. Beide mogelijkheden worden hieronder behandeld. Gebruik legaliseren Indien wordt geconstateerd dat er sprake is van oneigenlijk grondgebruik, dan wordt zoveel mogelijk ingezet op legalisering van het gebruik. 1. Grond verkopen Aan de hand van de onder hoofdstuk 3 genoemde toetsingscriteria wordt nagegaan of de grond als snippergroen kan worden aangemerkt en voor verkoop in aanmerking komt. Als dat het geval is, wordt de gebruiker in de gelegenheid gesteld tot aankoop over te gaan. 2. Huurovereenkomst aangaan In het geval de grond niet voor verkoop in aanmerking komt of als de gebruiker niet bereid is tot aankoop over te gaan en er redenen zijn om de grond toch uit te geven, dan kan de gemeente een huurovereenkomst sluiten met de gebruiker. Gebruik beëindigen – ontruiming vorderen Indien legalisering van oneigenlijk grondgebruik niet slaagt, dan dient het oneigenlijke gebruik te worden gestaakt en de grond te worden ontruimd. Ontruiming van de grond dient vrijwillig en op eigen kosten plaats te vinden. Als de gebruiker niet vrijwillig tot ontruiming van de gemeentegrond overgaat, hanteert de gemeente de volgende procedure: 1. Aanschrijving tot ontruiming: De gebruiker wordt per brief gesommeerd om het oneigenlijke gebruik te beëindigen en de gemeentegrond binnen een termijn van 8 weken te ontruimen. Indien binnen deze termijn geen gehoor wordt gegeven, wordt de gebruiker nogmaals in de gelegenheid gesteld om het onrechtmatige gebruik van gemeentegrond te beëindigen en deze te ontruimen. Indien de gebruiker gehoor geeft aan de aanschrijving, het gebruik beëindigt en de gemeentegrond ontruimt, dan richt de gemeente de betreffende grond in en onderhoudt deze. Vervolgprocedure bij niet-nakoming: Indien de gebruiker geen gehoor geeft aan de aanschrijving en de gestelde termijn verstrijkt, wordt een civiele procedure bij de rechtbank gestart om ontruiming van de grond te vorderen. Civiele procedure en kosten: Via een gerechtelijke procedure wordt de gebruiker gedwongen de grond te ontruimen. Alle hieruit voortvloeiende procedure en executiekosten worden op de gebruiker verhaald. De gemeente handelt hierbij als eigenaar van de grond. 2. Publiekrechtelijk: bestuursrechtelijke handhaving Een andere manier om tot beëindiging van het gebruik te komen, is de bestuursrechtelijke handhaving. Dit is alleen mogelijk als het gebruik in strijd is met een publiekrechtelijk voorschrift, bijvoorbeeld het Omgevingsplan. Indien daarvan sprake is, dient de gemeente in principe gebruik te maken van haar bevoegdheid om handhavend op te treden. In dat geval moet worden overgegaan tot het opleggen van een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang. Daar zijn 2 uitzonderingen op, namelijk