Kadernota Grond 2025 Een toekomstbestendige gereedschapskist 1Samenvatting 1.1Basis van het grondbeleid Het grondbeleid ondersteunt de ruimtelijke programma’s die de gemeente nastreeft en moet zodoend

§4.1 van de Uitvoeringsnota Grond).

Bij deze grondverkoop kan de gemeente niet zoveel voorwaarden stellen dat zij in de rol van opdrachtgever terecht komt want dan is het aanbestedingsrecht van toepassing. Wel kan de gemeente zijn publiekrechtelijke bevoegdheden gebruiken. De kunst bij deze vorm van marktselectie is om vooraf sturing te geven aan de bouwontwikkeling en een vertrouwensbasis te creëren met de bouwer/ontwikkelaar. Achteraf (na de grondoverdracht) kan er alleen worden gestuurd met de publiekrechtelijke kaders. 3.1.8Selectie Een selectie in het kader van gebiedsontwikkeling is het kiezen van een partij uit inschrijvingen door middel van een vooraf omschreven procedure. De betreffende procedure wordt vooraf aan de deelnemers bekendgemaakt en behelst een duidelijke en exacte omschrijving van de procedure en de publiekrechtelijke randvoorwaarden die de gemeente stelt. Een selectie is in principe vormvrij. De uitslag van de selectie wordt bepaald aan de hand van vooraf opgestelde criteria. De selectieprocedure is gehouden aan algemene regels van de Aanbestedingswet. Zo mogen de vereisten waaraan een marktpartij moet voldoen tijdens het proces niet meer worden aangepast. Verder moet er een eerlijk speelveld gecreëerd zijn, waarbij er geen verschil mag bestaan ten aanzien van de informatie die aan de verschillende marktpartijen is verstrekt. De beoordeling van de scores moet bovendien objectief verlopen. Voorafgaand aan de selectie wordt een selectieprotocol opgesteld en gedeeld met de marktpartijen. De openbare aanbestedingen van de gemeente Schiedam worden gepubliceerd op www.tenderned.nl Selectie van marktpartijen kan in verschillende stadia van gebiedsontwikkeling plaatsvinden. Als het de bedoeling is dat de marktpartijen hun kennis inbrengen en/of nieuwe ideeën en concepten aandragen, dan is het raadzaam om al in een vroege fase de selectie te laten plaatsvinden. Hoe eerder dit in het proces plaatsvindt, des te meer de selectie om visie zal draaien in plaats van om het grondbod. 3.1.9Aanbesteding van werken Aanbesteding is een specifieke vorm van selectie waarvoor wettelijke vereisten gelden. De procedure voor Europese aanbesteding staat omschreven in het Aanbestedingsregelement voor Werken ARW 2005. Volgens Europese richtlijnen zijn overheden verplicht om aanstaande overheidsopdrachten boven een drempelbedrag Europees aan te besteden. Hierop kunnen marktpartijen vervolgens inschrijven. Er zijn verschillende procedures mogelijk voor het selecteren van marktpartijen, al dan niet vanuit een Aanbestedingsplicht: Openbare procedure (selectie of aanbesteding): Toegankelijk voor eenieder Beoordeling inzendingen en inzenders in één fase Geschikt indien om zo breed mogelijk de markt te benaderen Vooral geschikt voor selecties op prijs Niet openbare procedure (selectie of aanbesteding): Selectie of aanbesteding vindt plaats in twee fases. Eerste fase: toegankelijk voor een ieder. Vervolgens kwalificatie op basis van uitsluitingsgronden. Beperkt aantal inzenders blijft over. Tweede fase: beoordeling inzendingen op basis van vooraf vastgestelde gunningscriteria en toewijzing gunning. Onderhandse procedure (selectie) Geen openbare procedure Selectie op uitnodiging uit een beperkt aantal door de opdrachtgever gekozen kandidaten. De selectie dient te worden gemotiveerd. Deze selectieprocedure is niet mogelijk boven de Europese aanbestedingsdrempel. Concurrentiegerichte dialoog Valt binnen Europese aanbestedingsregels Geen openbare procedure Alleen voor zeer complexe opdrachten, waarbij de opdrachtgever niet in staat is om de technische specificaties te bepalen of de juridische- of financiële voorwaarden te specificeren. Er wordt in meerdere fases een inzending geselecteerd Doel is om op basis van een dialoog tot één of meerdere oplossingen te komen die aan de behoefte van de opdrachtgever voldoen en aansluiten op de mogelijkheden van de markt. 3.1.10Bepalen ontwikkelstrategie In de vorige paragrafen is ingegaan op de verschillende samenwerkingsvormen en hoe de gemeente een marktpartij kan selecteren. Het is van belang dat er bij het begin van een project wordt nagedacht over de te voeren ontwikkelstrategie. In Schiedam wordt bij de start van een project een projectopdracht gemaakt. Als de te volgen ontwikkelstrategie nog niet is bepaald voor het opstellen van de projectopdracht dan zal het bepalen van de ontwikkelstrategie de eerste opdracht moeten zijn in de projectopdracht. Bij een ontwikkelstrategie hoort een bredere afweging tussen ambities en haalbaarheid. Ook een stappenplan om tot realisatie te komen is hier onderdeel van. Het college van B&W moet de ontwikkelstrategie vaststellen. Het zwaar aanzetten van dit onderwerp heeft te maken met de ervaring dat sommige projecten moeizaam van start gaan. Duidelijkheid aan de start van een project over de ontwikkelstrategie kan helpen om een project sneller te realiseren. Daarnaast speelt ook mee dat in deze Kadernota Grond bewust niet meer ingegaan wordt op grondpolitiek. Deze pragmatische insteek maakt het bepalen van een strategie per project nog belangrijker. Een ontwikkelstrategie kan ook op verschillende niveaus worden gemaakt waarbij te denken valt aan een ontwikkelstrategie voor een programma of voor een gebiedsvisie. Hierbij zou de ontwikkelstrategie onderdeel kunnen zijn van de uitvoeringsparagraaf van een programma of een gebiedsvisie. Hieronder volgt een keuze schema dat kan helpen om de juiste samenwerkingsstrategie te kiezen. Het gaat hierbij vooral om het stellen van de juiste vragen om te komen tot de beste samenwerkingsvorm voor een specifieke situatie. Anders geformuleerd dan in het schema gaat het om de vragen: “Heeft de gemeente een grondpositie en hoe sterk is deze/zou deze kunnen worden? Hoeveel regie wenst de gemeente te voeren op de ontwikkeling? Heeft de gemeente de beschikking over voldoende capaciteit en middelen? Wenst de gemeente de risico’s te dragen en is zij daartoe in staat?” Figuur 3: Keuze samenwerkingsvorm in stroomlijndiagram bron: reiswijzer gebiedsontwikkeling. Naast de samenwerkingsvorm behelst de ontwikkelstrategie ook de wat en hoe op strategisch vlak. Hierbij moet de vraag gesteld worden welke grondbeleidsinstrumenten (zoals o.a. genoemd in § 2.2.2) de gemeente kan of wil hanteren voor een bepaalde ontwikkeling. Dat leidt tot een keuze in het soort grondbeleid, maar is ook te bezien op basis van het marktsentiment (wil de markt het oppakken?) en andere externe factoren. In samenhang met de samenwerkingsvorm kan gekeken worden welke vorm (van passief tot actief) van grondbeleid in de gegeven situatie het beste resultaat kan geven. Figuur 4: Passief versus actief grondbeleid Bij de start van een project stelt het college de ontwikkelstrategie vast waarmee het ruimtelijke project het beste gerealiseerd kan worden. 3.2Sturing, realisatie en verantwoording van grondexploitaties 3.2.1Risicomanagement Vooral bij actief grondbeleid kunnen de risico’s (maar ook kansen) aanzienlijk zijn. Bij elk gebiedsontwikkelingsproject hoort daarom een risico- en kansenanalyse. Een risico- en kansenanalyse bestaat uit een benoeming van alle risico’s en kansen binnen een project. Een risico is de mogelijkheid dat de begroting wordt overschreden of dat er extra kosten ontstaan, dan wel dat de opbrengsten lager uitvallen. Een kans is de mogelijkheid dat de kosten lager uitvallen, of dat opbrengsten hoger kunnen uitvallen of dat de mogelijkheid bestaat op extra inkomsten (bijvoorbeeld subsidies). De methode voor het bepalen van een risico of kans is als volgt: kans (%) X effect = risico Kans (%): de waarschijnlijkheid dat (on)gewenste gebeurtenis zich voordoet, uitgedrukt in een percentage. Effect: het gevolg van een (on)gewenste gebeurtenis, uitgedrukt in euro’s. Het effect laat zich in bepaalde gevallen bepalen door de grondexploitatieberekening aan te passen. Zo kan bijvoorbeeld het effect van vertraging in de gronduitgifte worden bepaald op netto contante waarde. Andere effecten leiden tot meer directe kosten. Zo zijn de kosten van het verwijderen van een oliespot bij een sanering te ramen. De gemeente past risicomanagement toe middels de methode risico=Kans% X effect. Het totaal van alle risico’s van alle grondexploitaties vormt de benodigde omvang van de risicoreserve. De berekende risico’s van alle grondexploitaties dragen bij aan de benodigde omvang van de risicoreserve. De gemeente Schiedam heeft er niet voor gekozen om een aparte reserve te vormen voor de grondexploitatie risico’s maar neemt deze risico’s op in de optelling van alle gemeentelijke risico’s die samen de algemene reserve de weerstandscapaciteit van de gemeente Schiedam vormen. Op deze wijze worden alle project specifieke risico’s en kansen verwerkt, waarbij ook rekening wordt gehouden met markt- en omgevingsfactoren. Pure macro-economische risico’s zijn lastig te duiden. Hiermee is rekening gehouden middels de algemene opslag in de berekening van het weerstandsvermogen. Hoewel de kansen niet meewegen in de risicoreserve is het voor een project wel van belang om ook kansen te benoemen en hierop te blijven sturen. Het kan zijn dat op enig moment het beslag op de risicoreserve een afweging wordt bij het vaststellen van een grondexploitatie. Deze zal dan transparant tegen andere (ruimtelijke) belangen moeten worden afgewogen. 3.2.2Openen grondexploitatie Voordat er een grondexploitatie wordt geopend moet worden overwogen welke ontwikkelstrategie in de gegeven situatie tot het beste resultaat kan leiden,

§2.4.10.

Als sprake is van een gebiedsontwikkeling met meerdere grondtransacties en kosten (voor de gemeente) die over meer dan één jaar worden verspreid, dan is een grondexploitatie het beste middel om deze kosten en opbrengsten in te vervatten. Er wordt dan voorafgaand aan de ontwikkeling en realisatie van een project een ontwikkelbesluit genomen, waarin tevens de grondexploitatie wordt vastgesteld. Het college zal dit besluit aan de gemeenteraad voorleggen en de gemeenteraad besluit tot het al dan niet openen van een grondexploitatie. Dit is nadrukkelijk een raadsbevoegdheid conform de BBV-richtlijnen. De vaststelling van de grondexploitatie maakt dat de noodzakelijke budgetten beschikbaar worden gesteld voor de productie van bouwgrond. Met een grondexploitatie worden bovendien uitgebreide investeringsbevoegdheden binnen het exploitatiegebied aan het dagelijks bestuur gedelegeerd. Met het openen van de grondexploitatie worden ook uitgangspunten / kaders voor de gebiedsontwikkeling vastgelegd. Aangezien een grondexploitatie marktgevoelige informatie bevat, zal openbaarmaking ervan de financiële belangen van de gemeente schaden. Op grond van artikel 87 van de gemeentewet in samenhang met artikel 5.1 tweede lid, sub b van de Wet open overheid (Woo) is dit een reden om het document grondexploitatie de status geheim te geven. 3.2.3Jaarlijkse herziening (MPG) Regelgeving vanuit het BBV stelt dat de grondexploitaties minimaal één maal per jaar dienen te worden herzien. Dit kan tussentijds, maar ook integraal (alle grondexploitaties tegelijkertijd). Met de vaststelling van de voorgaande nota’s Grondbeleid is ervoor gekozen om het MPG (Meerjaren Perspectief Grondexploitaties) als rapportagevorm te kiezen. In deze Kadernota Grond versterken we het MPG en geven hem meer betekenis door het los te koppelen van de jaarrekening en vast te stellen in het najaar. Hierdoor zijn er geen tussentijdse herzieningen meer nodig. De negatieve saldo’s van de verlieslatende grondexploitaties worden gedekt door de voorzieningen bouwgrondexploitaties. Er wordt hierbij uitgegaan van de saldo’s op contante waarde. De verliesvoorzieningen grondexploitaties worden jaarlijks opgehoogd met de rente. Bij de herziening van de grondexploitaties in het MPG kunnen nu dus ook belangrijke wijzigingen zitten. Inhoudelijk wijzigingen zullen dan ook per grondexploitatie besloten worden. Voor de jaarrekening is het wel van belang dat de grondexploitaties herzien worden zodat de boekwaardes per 1-1 weer aansluiten op de jaarrekening en ook de saldo’s van de grondexploitaties per 1-1 actueel zijn zodat ook de voorziening bouwgrondexploitaties bepaald kan worden. In deze jaarrekening herziening grondexploitaties (JHG) zal de jaarovergang verwerkt worden zodat de boekwaardes weer actueel zijn. Daarbij kan ook de fasering geactualiseerd worden. De gemeente Schiedam stelt jaarlijks een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) op. Daarnaast stelt de gemeente jaarlijks een Jaarrekening Herziening Grondexploitaties (JHG) op. 3.2.4Herzieningskader De gemeenteraad stelt de kaders vast voor de grondexploitaties. Als van de kaders wordt afgeweken, en de afwijking heeft een zekere impact, dan moet de grondexploitatie herzien worden en aan de gemeenteraad ter goedkeuring worden aangeboden. Dit gebeurt bij het MPG en bij deze herziening worden oplossingen aangedragen en keuzes voorgelegd waarmee de raad de ontwikkeling kan bijsturen. Het is belangrijk dat de kaders voldoende bewegingsruimte bieden voor het project. Een grondexploitatie is immers een financiële vertaling van een dynamisch project, wat betekent dat het resultaat en de risico’s en kansen op de grondexploitatie continu worden beïnvloed door omgevingsfactoren. Deze dynamiek wordt nog versterkt door meer participatie (Open Schiedam) en een meer flexibele aanpak (Agile) van complexe gebiedsontwikkelingen. Door voldoende bewegingsvrijheid in te bouwen wordt voorkomen dat er onafgebroken verantwoord moet worden. Er kan ook meer nadruk komen te liggen op het realiseren van de ruimtelijke beleidsdoelen, waarbij het geld het middel is om deze doelen te bereiken. Anderzijds kan een ruim kader weer risico’s meebrengen voor de financiële positie van de gemeente. Met het onderstaande kader is invulling gegeven aan de kaderstellende budgetbevoegdheid van de gemeenteraad zoals verwoord in artikel 5.8 van de financiële verordening van Schiedam

§ 2.3.2) is bij de BERAP 2016 de Egalisatiereserve Grondbedrijf opgezet.

De term grondbedrijf wordt hier gebruikt omdat hiermee de bedrijfsmatige activiteiten die de gemeente als producent van bouwrijpe grond (middels grondexploitaties) worden aangeduid. Als grondexploitaties namelijk als afzonderlijke activiteiten beschouwd zouden worden, dan zou de fiscus hier tot 25% vennootschapsbelasting over de winst kunnen gaan heffen. Dit terwijl wij ook te maken hebben met verlieslatende grondexploitaties. Daarom is het van belang om alle grondexploitaties te clusteren tot één activiteit. Door te werken met een egalisatiereserve kunnen behaalde winsten binnen het grondbedrijf worden verrekend met verliezen en wordt tegelijkertijd de financiële verwevenheid van alle grondexploitatie tot één activiteit geborgd. Bijkomend voordeel is dat er een buffer is tussen de voorziening bouwgrondexploitaties en de algemene reserve. Ter verduidelijking van de werking van de egalisatiereserve worden hier drie scenario’s geschetst zodat er een goed beeld ontstaat van de werking van de egalisatiereserve grondbedrijf. Er wordt winst genomen of er wordt een winstgevende grondexploitatie afgesloten: De winst wordt gestort in de egalisatiereserve grondbedrijf. Er wordt een verlieslatende grondexploitatie geopend of er is een financiële tegenvaller bij een bestaande verlieslatende grondexploitatie zodat de voorziening bouwgrondexploitaties verhoogd moet worden: De voorziening bouwgrondexploitaties wordt eerst verhoogd met middelen uit de egalisatiereserve grondbedrijf. Indien er in de egalisatiereserve grondbedrijf onvoldoende (of geen) dekking aanwezig is zal de algemene reserve aangesproken worden. Binnen een verlieslatende grondexploitatie zijn positieve financiële effecten waardoor de voorziening bouwgrondexploitaties verlaagd kan worden: De verlaging van de voorziening bouwgrondexploitaties komt ten goede aan de algemene reserve. Gerealiseerde winsten uit grondexploitaties worden gestort in de egalisatiereserve grondbedrijf. Verliezen waarvoor de voorziening bouwgrondexploitaties verhoogd moet worden kunnen gedekt worden uit deze reserve. In onderstaand schema is te zien hoe de geldstromen (weergegeven in pijlen) er dan uitzien. 3.5.3Reserve restwerken Bij de afsluiting van een grondexploitatie kan het zijn dat nog niet alle werken zijn afgerond. In dat geval kan het geraamde bedrag voor de nog resterende werken onder gebracht worden in de reserve restwerken. Bij een afsluiting wordt dus het bedrag van de nog begrote posten overgeheveld naar de reserve restwerken. Bij uitvoering van het werk kan het budget verkregen worden middels een onttrekking uit deze reserve via de technische aanpassing op de begroting. Indien bij afsluiting van een project er nog een restwerk overblijft dan kunnen de geraamde kosten opgenomen worden in de reserve restwerken. Bij uitvoering van het werk kan het budget verkregen worden middels een onttrekking uit deze reserve via de technische aanpassing op de begroting. 3.6Monitoring erfpachtinkomsten Het is noodzakelijk om bewust vooruit te blikken op het niveau van de erfpachtinkomsten. Feitelijk behoort bij elke nieuwe jaarbegroting een zinvolle voorspelling te worden gedaan van de erfpachtinkomsten voor het volgende boekjaar. Voor de beeldvorming daarbij is van belang: De canonfacturen worden halfjaarlijks verzonden. Transacties (conversies, heruitgiften) zijn de resultaten van langlopende onderhandelingen en processen en hebben binnen geringe bandbreedte op voorhand een concreet resultaat. Tussen ondertekening overeenkomst en transport kan een periode van enkele maanden zitten. Overeenkomsten waar nog transport moet plaatsvinden beschrijven exact het resultaat. Fluctuaties in erfpachtparameters vinden geleidelijk (herzieningsgpercentage) of sporadisch (uitgiftepercentage) plaats. Een parallel met rapportage over grondexploitaties (MPG) gaat hierdoor niet helemaal op. Termijnen zijn korter, de transactieresultaten vrij concreet en belangrijke parameters veranderen geleidelijk. Maar de gedachte aan een periodieke rekenexercitie voor de verwachte erfpachtinkomsten, waarbij met alle voorhanden zijnde informatie de meerjarige verwachtingen geheel worden doorgerekend, is zeker zinvol. Voor de verwerking van de herziene erfpachtbegroting kan gekeken worden naar de P&C cyclus. In de afgelopen jaren heeft de verwerking plaats gevonden bij de BERAP. Elk jaar vindt er een herziening van de erfpachtbegroting plaats. De monitoring bestaat uit het meerjarig doorrekenen van te verwachten canonfactureringen, ingeplande canonherzieningen en overige onderhanden werk (zoals conversies en her-uitgiften). Vanwege contractuele en wettelijke achtergronden (opzegtermijn en ontruimingstermijn) blijven geëxpireerde erfpachtrechten voor 1,5 jaar na expiratiedatum meetellen in de begroting. 4Grondprijzenbeleid 4.1Inleiding In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op hoe de gemeente grond uitgeeft. Er wordt bepaald welke vorm de gronduitgifte kan hebben bij verschillende functies. Vervolgens worden de methodes beschreven die de gemeente hanteert bij de bepaling van de grondprijzen voor gronden die zij in eigendom of erfpacht uitgeeft. Het grondprijzenbeleid heeft tot doel om: De gronduitgifte vorm voor bepaalde functies te bepalen. het bestuur van Schiedam te informeren over de wijze waarop de grondwaarden tot stand komen. het college van burgemeester en wethouders en het team Vastgoed en Grondzaken in het bijzonder, een kader te bieden waarbinnen grondprijzen worden vastgesteld. de transparantie en betrouwbaarheid van de lokale overheid te vergroten voor burgers, bedrijven en ontwikkelende partijen. 4.2Gronduitgiftebeleid 4.2.1Hoofdregel Het gronduitgiftebeleid wordt gekenmerkt door het feit dat gronduitgifte in eigendom het uitgangspunt is. Ten opzichte van de Kadernota Grond 2020 vind er een nuancering plaats voor met name bedrijven waarvoor er uitzonderingen uitgewerkt waren waarbij een bedrijf toch eigendom zou kunnen krijgen. Nu is het duidelijk dat bedrijven een gronduitgifte in erfpacht krijgen. Erfpacht is het beste middel om grip te houden op de grond en de functie die daarop wordt uitgeoefend. Als voorwaarden aan de gronduitgifte leiden tot een korting op de grondprijs dan is erfpacht het middel om onder voorwaarden een lagere grondprijs in rekening te brengen zodat er geen sprake is van staatssteun. Ook zou het wenselijk kunnen zijn om maatschappelijk gewenste functies een korting op de grondprijs te geven. Het is dan wel ongewenst dat de maatschappelijke organisatie een verschil in grondwaarde later zou kunnen verzilveren. Daarnaast kan de concrete casus aanleiding geven voor een voorkeur voor erfpacht of juist eigendom. Paragraaf 4.2.2 levert daarvoor een aantal handvatten. Gronduitgifte vindt plaats in eigendom behalve voor: bedrijven; maatschappelijke functies; functies waarbij sprake is van een gematigde grondprijs. In dat geval is er sprake van gronduitgifte in erfpacht. 4.2.2Uitzondering op de hoofdregel Het is denkbaar dat in specifieke situaties uitzonderderingen op de regel wenselijk zijn. Bij dubbel grondgebruik kan gekeken worden welke functie het zwaarste weegt in de keuze voor eigendom of erfpacht. Daarnaast is er een specifieke situatie bij het bedrijventerrein Nieuwe Maas (gelegen tussen de Voorhaven, de Nieuwe Maas, Rotterdam en de Maasdijk) waar de gronden zijn uitgeven in eigendom inclusief het openbaar gebied. Het openbaar gebied is daarbij onder gebracht in een stichting waar de eigenaren contributie aan moeten betalen voor het onderhoud. Het is onwenselijk om daar een paar gemeentelijke erfpachtpercelen in te hebben. Het college zal indien nodig gemotiveerd afwijken van de hoofdregel van de gronduitgifte. 4.2.3Samenhang hoofdregel en conversie naar eigendom Het conversiebeleid volgt als vanouds de hoofdregel. Daar waar sprake is van de mogelijkheid van uitgifte eigendom betekent dat tevens dat als in een vergelijkbare situatie sprake is van een bestaande erfpacht, conversie van erfpacht naar eigendom mogelijk is. Feitelijk betekent dit dat conversie van erfpacht naar eigendom mogelijk is voor woning-erfpachten. Het conversiebeleid volgt de hoofdregel rond eigendom. De bestaande berekening van de conversieprijs, de daarbij te hanteren uitgangspunten en te gebruiken parameters vormen een functionerend systeem voor de afhandeling van de conversies. 4.2.4Voorwaarden in het geval van verkoop Bij de verkoop van grond zijn – anders dan te doen gebruikelijk bij uitgifte in erfpacht – geen algemene voorwaarden van toepassing. Bij uitgifte in erfpacht blijft er een duurzame relatie bestaan tussen de gemeente en de erfpachter, die een regeling behoeft. Bij verkoop van grond is die duurzame relatie vrijwel afwezig, hetgeen recht doet aan de essentie van eigendom. Toch zijn er kwesties die bij elke uitgifte in eigendom van belang zijn. Tot de standaardbepalingen behoort inmiddels: de kwalitatieve verplichting tot het dulden van de aanwezigheid en het onderhoud van kabels en leidingen voor nutsvoorzieningen6In voorkomende gevallen zal een leidingeigenaar verlangen dat zijn belang wordt behartigd door middel van het vestigen van een zakelijk recht van opstal,.e.e.a. voor rekening van de koper. Dit naast genoemde standaardbepaling.; exoneratie van gemeentelijke aansprakelijkheid ten aanzien van het in milieutechnische en/of -juridische zin ongeschikt zijn van de grond voor het beoogde gebruik, anders dan bij verkoop c.q. vestiging is vastgelegd (kettingbeding). Daarnaast zijn er nog twee regelingen afkomstig uit de Algemene erfpachtvoorwaarden Schiedam 2004 die vergelijkbaar van belang zijn in de situatie van verkoop van grond. Hiervoor zijn kettingbedingen vereist. Dit betreft: Het verplicht mee-ophogen van de eigen kavel als de gemeente het aangrenzend openbaar gebied ophoogt. Het situeren en onderhouden van perceelafscheidingen (hagen, muren, hekken, schuttingen e.d.) binnen de eigen kavel. Dit ter voorkoming dat de gemeente onbedoeld onderhoudsplichtig wordt voor mandelige zaken. Bij elke gronduitgifte in eigendom zullen bepalingen van toepassing worden verklaard door middel van aanvullende bedingen in de koopakte ter regeling van: het gedogen van o.m. kabels en leidingen; exoneratie bodemaansprakelijkheid; het verplicht mee ophogen met openbaar gebied; de instandhouding van erfafscheidingen. In een aantal gevallen zal sprake zijn van situaties waarbij de gemeente belang heeft bij een regeling voor lange termijn. Veelal zullen die belangen locatie- of projectspecifiek zijn. In die gevallen kunnen op de situatie toegespitste kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden en kettingbedingen worden vastgelegd. Een bijzondere categorie hierbinnen vormen anti-speculatieve bepalingen. Ontwikkelaars zijn steeds meer bereid om doelgroepgerichte projecten op te pakken. Denk daarbij aan huisvesting voor expats, studentenwoningen, particuliere/commerciële zorgfuncties zoals zorgwoningen en (het bovensegment van) sociale huur. Indien dergelijke ontwikkelingen worden gefaciliteerd met verkoop van gronden door de gemeente, waarbij gewoonlijk sprake is van aangepaste prijsvorming voor de grond, dan zal dit veelal gestoeld zijn op de verwezenlijking van beleidsambities. Daarbij moeten dan twee dingen in de gaten worden gehouden: Hoeveel vrijheid heeft de initiatiefnemer om, nadat de grond op zijn naam is gesteld, het bouwplan aan te passen en misschien zelfs een andere doelgroep te bedienen? Wat is het effect op de overeengekomen grondprijs als de initiatiefnemer, nadat de grond op zijn naam is gesteld, het bouwplan aanpast, in omvang of qua doelgroep? Het is prima dat conform de eerder geformuleerde hoofdregel een daarvoor benodigde gronduitgifte in eigendom geschiedt. Echter, op basis van een beoordeling van het effect en de onwenselijkheid van het mogelijk afwijken door de initiatiefnemer van zijn planpresentatie, behoren de gemeentelijke beleidsbelangen en financiële belangen veilig te worden gesteld door middel van specifieke contractuele voorwaarden. Maar ook initiatieven waar marktconformiteit op eerste gezicht is vertaald naar een overeengekomen grondprijs moeten kritisch worden bezien. Een goed voorbeeld daarvan zijn initiatieven voor verhuur van woningen in de vrije sector. Uitponding kan soms binnen enkele jaren al lucratief zijn, waarbij de aanvankelijke marktconformiteit verloren gaat. Anti-speculatieve bepalingen moeten worden overwogen, waarbij sprake kan zijn van een werkingsduur tot wel 20 jaar. Specifieke voorwaarden, zoals kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden, ketting­bedingen, waaronder tevens anti-speculatieve bepalingen, behoren tot het standaard instrumentarium van een gemeentelijke contractvorming. Waarborgen dienen te worden getroffen voor mogelijk afwijken van gepresenteerd plan, zowel qua omvang als beleid en de financiële weerslag daarvan. Indien de gemeentelijke behoefte bestaat om dergelijke belangen voor lange tijd veilig te stellen, dan is het zeer de vraag of uitgifte in eigendom nog wel de juiste vorm van gronduitgifte is. In dat geval heeft erfpacht de voorkeur. 4.3Grondprijsbeleid 4.3.1Algemene uitgangspunten De gemeente hanteert de volgende algemene uitgangspunten bij gronduitgifte: Gronduitgifte vindt plaats in fiscaal bouwrijpe staat. Gronduitgifte is altijd marktconform. De grondwaarden die het grondbedrijf communiceert zijn exclusief btw. In afwijking op deze regel worden de grondwaarden bij directe uitgifte aan particulieren altijd inclusief btw gecommuniceerd. De grondwaarden die het grondbedrijf communiceert zijn altijd inclusief eventuele bijdragen die de gemeente dient af te dragen aan de Metropoolregio Rotterdam Den-Haag of andere publieke lichamen als gevolg van de gronduitgifte. De grondwaarden worden bepaald met de methode die voor desbetreffende functie in deze nota is vastgesteld. De normen waarop de gemeente zich baseert bij toepassing van de methodiek van ‘residuele waardebepaling op basis van normatieve uitgangspunten’ worden jaarlijks door het college vastgesteld in de Grondprijzenbrief. Voor zover van toepassing zullen de grondwaarden voor de functies met een vaste kavelprijs jaarlijks door het college worden vastgesteld in de Grondprijzenbrief. 4.3.2Uitgifte in bouwrijpe staat Het grondprijzenbeleid gaat in de basis uit van uitgifte van grond in technisch bouwrijpe staat, waarbij de gemeente zorgdraagt voor het bouw- en woonrijp maken. De realiteit in Schiedam is echter dat ontwikkelingen zich vaak in bestaand stedelijk gebied voordoen en dat de werkzaamheden voor bouw- en/of woonrijp maken in sommige gevallen door de ontwikkelende partijen worden uitgevoerd. Daarbij komt het regelmatig voor dat de in de ontwikkeling betrokken gronden (deels) in erfpacht zijn uitgegeven. De rol van de gemeente is dan enkel faciliterend en voorwaardenscheppend. Dit betekent dat de kosten voor de herontwikkeling van een kavel met daarop bestaand vastgoed grotendeels door particulieren zullen worden gedaan. Als de ontwikkelende partij kosten maakt die normaliter tot de kosten van de grondexploitatie worden gerekend, komen deze in principe voor verrekening in aanmerking. De gemeente zal dergelijke kosten niet verrekenen met de grondwaarde, maar maakt de kosten apart inzichtelijk in het grondcontract en verrekent dit separaat. N.B.: Er zal vaak fiscaal bouwrijp geleverd worden uit oogpunt van het nieuw vervaardigde product (bouwgrond) en de gewenste fiscaliteit van de afnemer. 4.3.3Marktconforme gronduitgifte Het grondprijzenbeleid geeft richting aan de wijze waarop de gemeente de grondprijzen bepaalt en aan de onderhandelingen die de gemeente met marktpartijen voert over de grondwaarde. In 2016 heeft de Europese Commissie een mededeling staatssteun gedaan. Hieruit blijkt dat er tot een marktconforme prijs zonder staatsteun gekomen kan worden door een aanbestedings- of biedprocedure of door een taxatie. Een taxatie moet worden uitgevoerd door een onafhankelijk deskundige, voor de aanvang van de verkooponderhandelingen, om de marktwaarde te bepalen op grond van algemeen aanvaarde marktindicaties en taxatiecriteria. In Schiedam werken we met gecertificeerde taxateurs met minstens 3 jaar praktijkervaring en kennis van de Schiedamse vastgoedmarkt. Ook de tegentaxateur moet hieraan voldoen. 4.3.4Parameters: jaarlijkse vaststelling Grondprijzenbrief door college De parameters rente, kosten- en opbrengstenstijging hebben een grote invloed bij het bepalen van de netto contante waarde van een grondexploitatieproject. Gedurende het jaar wordt daarom zicht gehouden op de ontwikkelingen in de vastgoedmarkten, de bouwkosten, de inflatie en de rente. Daarin worden gegevens van het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek), het kadaster, diverse banken en makelaarsverenigingen betrokken. Door dit te doen kunnen de grondprijzen in de grondexploitatie worden getoetst op de actualiteit en kunnen de parameters voor de grondexploitatieberekeningen indien nodig worden bijgesteld. Op de wijze waarop grondprijzen worden bepaald, wordt nader ingegaan in de Uitvoeringsnota Grond 2025 § 5.

1. Het college stelt jaarlijks de Grondprijzenbrief vast waarin de nieuwe parameters worden vastgesteld die in het daaropvolgende MPG gehanteerd zullen worden. 4.4Grondprijsbepaling 4.4.1Methodieken voor grondprijsbepaling Er zijn vijf manieren om een grondprijs te bepalen namelijk: De residuele methode De vergelijkende (comparatieve) methode De grondquote methode De kostprijs methode Aanbesteden of tenderen
2. De residuele methode De residuele grondwaarde komt tot stand door van de commerciële waarde van het te realiseren vastgoed de stichtingskosten (bouwkosten, bijkomende kosten, winst en risico) af te trekken. Wat dan resteert (‘het residu’), vormt de grondwaarde. De residuele methode bevordert de transparantie in de onderhandelingen en voorkomt staatssteun bij een juiste interpretatie van de inputvariabelen. De juiste toepassing van deze methodiek leidt voor de gemeentelijke grondexploitaties tot een optimale grondopbrengst. Het is inmiddels dan ook de meest toegepaste wijze van grondwaardebepaling in Nederland. In het convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid en Woningkwaliteit is deze wijze van grondwaardebepaling reeds in 2001 onderschreven door VROM, VNG, NVB en de NEPROM.
3. De vergelijkende (comparatieve) methode Middels de vergelijkende (comparatieve) methode wordt de grondprijs bepaald door referenties binnen en buiten de gemeente naast elkaar te leggen en op basis van deze gegevens de grondprijs te bepalen. Deze methode maakt het mogelijk om snel tot redelijk marktconforme grondprijzen te komen. Marktconform in de zin dat de prijs aansluit bij de prijzen die elders worden gevraagd.
4. De grondquote methode Middels de grondquotemethode worden de grondprijzen bepaald als percentages van de waarde van het vastgoed. Dit is een relatief eenvoudige methode om een grondwaarde te bepalen. Hij wordt soms nog wel eens toegepast in combinatie met een andere methode of in een contractuele afspraak.
5. De kostprijs methode Deze methode gaat uit van bepaling van de grondprijs aan de hand van de productiekosten. De productiekosten bestaan doorgaans uit kosten voor bouw- en woonrijp maken van de kavel en het aangrenzende openbaar gebied. In geval van herstructurering spelen ook sloop- en verwervingskosten een rol in het bepalen van de kostprijs. De kostprijs methode is een methode die voor commerciële ontwikkelingen tegenwoordig niet meer wordt gebruikt, maar wel relevant kan zijn als ondergrens in onderhandelingen. Voor niet-commerciële functies kan de kostprijsmethode meestal juist wel als uitgangspunt dienen.
6. Aanbesteden of tenderen Voor veel functies is het mogelijk om een grondwaarde te bepalen als uitkomst van een aanbesteding of tender. Beide procedures zijn te beschrijven als een biedingsprocedure en in wezen zijn beide vormen grotendeels vergelijkbaar met elkaar. Binnen een vastgesteld kader van uitgangspunten kunnen verschillende geïnteresseerden een bod doen op de ontwikkeling. Het verschil tussen een aanbesteding en een tender is vooral gelegen in het doel wat met de procedure wordt nagestreefd. Er wordt vaak voor het begrip tender gekozen als het aantal kaders die de uitschrijver van de tender stelt beperkt is. Zodoende bestaat er meer vrijheid voor de markt om een invulling te geven voor de ontwikkellocatie. De resultaten zijn dan al snel meer uiteenlopend. Een aanbesteding is veelal strakker omlijnd met kaders waarbinnen ontwikkelende partijen wordt gevraagd te bieden. Het resultaat is dat de biedingen beter met elkaar te vergelijken zijn dan wanneer voor een tender zou worden gekozen. Met beide procedures wordt beoogd om een marktconforme grondwaarde te behalen. Voor- en nadelen per methode Onderstaande tabel geeft de voor- en nadelen per methode weer. Voordelen Nadelen Residuele grondwaarde methode Marktconforme grondprijzen Maximale grondopbrengst Arbeidsintensief Langdurigere onderhandelingen Vergelijkende (comparatieve) methode Eenvoudige methode voor grondprijsbepaling Eenvoudige toepasbaarheid grondprijs Kwalitatieve verschillen tussen locaties komen niet geheel naar voren door eenvoudige wijze van bepalen grondprijs Gegevens die gebruikt worden voor bepaling van de grondprijzen niet geheel inzichtelijk Grondquote methode Snelheid in onderhandelingen hoger Marktconforme grondprijzen Methode is generiek, dus niet altijd maximale grondwaarde Gemeente profiteert niet altijd geheel mee in de waardeontwikkeling van de grond Kostprijsmethode Eenvoudige methode Grondbedrijf ontwikkelt de grond kostenneutraal Duidelijke ondergrens Gemeente behaalt niet de maximale waarde van de grond Aanbesteding en tender Marktconforme grondwaarden Met de procedure voldoet gemeente direct aan Europese regelgeving met betrekking tot staatsteun Veel mogelijkheden om te sturen op en eisen te stellen aan de ontwikkeling. Eenmaal in procedure zijn er beperkte sturingsmogelijkheden op de uitgangspunten zoals opgenomen in de aanbesteding of tender Vergt een zorgvuldige voorbereiding en kan ook mislukken. 4.4.2Functiecategorieën en de methodiek per functie Voor het bepalen van een grondprijs moet er onderscheid gemaakt worden naar verschillende functies en subfuncties. Deze kunnen als volgt onderverdeeld worden: Woningbouw Sociale woningbouw Vrije sector woningbouw Projectmatig Particulier opdrachtgeverschap (bijvoorbeeld vrije kavels) Reststroken/snippergroen Geveltuinen Commerciële voorzieningen Kantoren Bedrijventerrein Detailhandel en horeca Commerciële gezondheidszorg (bijvoorbeeld: fysiotherapeut praktijk, huisartsenpost en/of apotheek) Recreatie en hotels Buitenreclame Brandstofverkooppunten/laadstations Maatschappelijke en bijzondere voorzieningen Scholen Bibliotheken Sportverenigingen Gezondheidszorg Gebedshuizen Musea Etc. Voor nagenoeg alle functies is het denkbaar dat naast de voorgeschreven methode voor grondwaardebepaling ook een biedingsprocedure zoals een aanbesteding of een tender kan worden uitgeschreven. Vrije sector woningbouw De grondwaarde voor ontwikkelingen met een projectmatig karakter wordt bepaald op basis van een bouwplan. Voor (collectief)particulier opdrachtgeverschap geldt dat de gemeente zowel de toekomstige marktwaarde van de woning als de stichtingskosten bepaalt op basis van normatieve kengetallen. Tot vrijesectorwoningen worden alle woningen gerekend die niet binnen het sociale domein worden geëxploiteerd als huurwoning. De grondwaarde voor deze woningen wordt altijd residueel bepaald, met dien verstande dat er onderscheid wordt gemaakt tussen ‘(collectief)particulier opdrachtgeverschap’ en ‘projectmatige’ bouw. De grondwaarde voor ontwikkelingen met een projectmatig karakter wordt bepaald op basis van een bouwplan. Uit dit bouwplan is te destilleren welke bouwkwaliteit en welk prijsniveau wordt nagestreefd. In de gesprekken met ontwikkelende partijen worden de hoogte van de verkoopopbrengsten en de stichtingskosten uit onderhandeld, wat resulteert in een residuele grondwaarde. Voor (collectief)particulier opdrachtgeverschap geldt dat de gemeente zowel de toekomstige marktwaarde van de woning als de stichtingskosten bepaalt op basis van normatieve kengetallen. In de gemeentelijke grondexploitaties zullen deze kengetallen in een vroegtijdig stadium veelal worden gebaseerd op ervaringscijfers, referentieprojecten en recente verkooptransacties. Naarmate de uitgifte van de gronden dichterbij komt en in de benodigde ruimtelijke en ontwerptechnische kaders is voorzien, zullen de gronden worden getaxeerd door een onafhankelijke taxateur ten behoeve van de grondverkoop. Voor deze methode is gekozen omdat particuliere kopers in het stadium van de aankoop van de grond meestal nog geen gedetailleerd ontwerp hebben van hun gewenste woning. Op het moment dat er sprake is van meerdere geïnteresseerden, kan de gemeente besluiten tot het instellen van een biedingsprocedure op de kavel. De startwaarde bij de biedingsprocedure is in dat geval de getaxeerde waarde. Sociale woningbouw De gemeente bepaalt de grondwaarde voor sociale woningbouw op basis van de residuele grondwaarde methode, waarbij het uitgangspunt is dat een marktconforme grondwaarde tot stand komt. Voor het bepalen van de grondwaarde van sociale woningbouw is het van belang afspraken te maken over de exploitatieduur, huurcategorie, kwaliteit en andere prijsbepalende zaken. De realisatie van sociale huurwoningen zal haalbaar moeten zijn in de gebiedsontwikkeling. Commerciële voorzieningen Voor functies met een commercieel karakter wordt gerekend op basis van de residuele grondwaarde methode. Tot de functiecategorie commerciële voorzieningen worden die functies gerekend die primair gericht zijn op het maken van winst. Het bouwplan is meestal het uitgangspunt en in de gesprekken met de ontwikkelende partij wordt onderhandeld over de beoogde kwaliteit, hoogte van de verkoopopbrengsten en de stichtingskosten. Voor functies die minder duidelijk commercieel zijn zoals (commerciële) gezondheidszorg kan de waarde door middel van een huurprijs en rendement bepaald worden. Bedrijventerreinen De grondwaarde voor bedrijven wordt bepaald door middel van de vergelijkende (comparatieve) methode. Voor bedrijven zijn omliggende gemeentes concurrenten. Het is dus goed om te kijken wat omliggende gemeentes hanteren en ook te kijken naar daadwerkelijke transacties. Voor bedrijven is het ook van belang om snel duidelijkheid te krijgen over de kosten van de grond. Het kan zijn dat een belegger een bedrijfs-(verzamel)gebouw wil exploiteren. In dat geval kan er ook residueel gerekend worden aan de grondwaarde. Maatschappelijke en bijzondere doeleinden Voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden wordt uitgegaan van de kostprijsmethode voor het bepalen van de grondwaarde. Voor functies waarvoor vanuit het Rijk financieel wordt bijdragen in de kosten voor de grondverwerving geldt de bijdrage als norm voor de hoogte van de grondwaarde. Aangezien de uitgiftevorm van maatschappelijke en bijzondere doeleinden nu erfpacht is, moet in de erfpachtovereenkomst de functie goed omschreven worden. Bij een wijziging van de functie zal dan ook een herziening van de grondwaarde en dus canon moeten plaatsvinden. Uitzondering hierop zijn scholen maar de grond van scholen is economisch eigendom van de gemeente en komt terug in eigendom bij de gemeente als de school functie stopt. Voor sommige functies wordt vanuit het Rijk financieel bijdragen in de kosten voor de grondverwerving. In dat geval is de bijdrage de norm voor de hoogte van de grondwaarde. Reststroken/ Snippergroen Voor reststroken geldt een gedifferentieerde vaste kavelprijs. Uitgangspunt is een basisgrondprijs, die jaarlijks in de grondprijzenbrief wordt vastgesteld aan de hand van de gemiddelde grondprijs voor woonkavels. Er vindt differentiatie plaats op basis van de volgende categorieën: 100% van de basisprijs geldt voor alle grond waarop bebouwing mogelijk is; 50% van de basisprijs geldt voor grond waarop geen bebouwing mogelijk is en die ten opzichte van de bestaande bebouwing is gelegen: aan de voorzijde binnen 5 meter; aan de zijkant binnen 5 meter; aan de achterkant binnen 15 meter; 25% van de basisprijs geldt voor grond waarop geen bebouwing mogelijk is en die buiten de onder b) genoemde perceelsafmetingen ligt. Onder reststroken vallen percelen die worden uitgegeven ter aanvulling op bestaande eigendoms- dan wel erfpachtsituaties bij woonbestemmingen. Restpercelen die bijvoorbeeld grenzen aan grond met een bedrijfsbestemming worden gewaardeerd volgens de voor deze functie vastgestelde methode van grondwaardebepaling. Een speciale categorie reststroken is de categorie ‘snippergroen’. Onder snippergroen worden alleen die gronden verstaan die aangrenzend zijn aan een perceel met een woonbestemming, en die verder voldoen aan de definitie snippergroen zoals vastgesteld in de ‘Werkwijze snippergroen’. Geveltuinen Op verschillende plekken in de stad komen er steeds meer geveltuinen. Vanuit het oogpunt van klimaatadaptatie, ecologie en gevelbeeld is dit een gewenste ontwikkeling. Vooral als de gevel direct grenst aan de stoep. Een geveltuin moet aan een aantal voorwaarden voldoen: Er moet vooraf toestemming verleend worden; Hij is maximaal 45 cm (anderhalve stoeptegel) breed; Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de geveltuin; In geval van een verwaarloosde geveltuin dient op aanzeggen van de gemeente de oorspronkelijke stoep weer teruggebracht te worden; De nutsbedrijven moeten altijd toegang kunnen krijgen tot kabels en leidingen in de geveltuin. Eventuele schade aan een geveltuin bij werkzaamheden aan kabels of leidingen kunnen niet worden verhaald; De grond blijft eigendom van de gemeente. Indien er meer dan 45 cm in gebruik wordt genomen dan is er mogelijk sprake van snippergroen en kan er conform het snippergrond protocol gekeken worden of de grond uitgegeven kan worden. Hiervoor moet de volledige grondprijs vanaf de erfgrens betaald worden. Indien er bankjes e.d. geplaatst worden is de precarioverordening van toepassing. Een geveltuin moet aan een aantal voorwaarden voldoen: Er moet vooraf toestemming verleend worden; Hij is maximaal 45 cm (anderhalve stoeptegel) breed; Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de geveltuin; In geval van een verwaarloosde geveltuin dient op aanzeggen van de gemeente de oorspronkelijke stoep weer terug gebracht te worden; De nutsbedrijven moeten altijd toegang kunnen krijgen tot kabels en leidingen in de geveltuin. Eventuele schade aan een geveltuin bij werkzaamheden aan kabels of leidingen kunnen niet worden verhaald; De grond blijft eigendom van de gemeente. Buitenreclame De prijsbepaling voor de exploitatie van buitenreclame gebeurt door middel van een tender/aanbesteding. Motorbrandstofverkooppunten Op 27 oktober 2011 heeft de gemeenteraad de beleidsnota ‘Huurbeleid Motorbrandstofverkooppunten’ vastgesteld. Dit beleid houdt in dat bij (tussentijdse) beëindiging van een overeenkomst de locatie via een te organiseren veiling aan de hoogste bieder van de entrance fee wordt verhuurd voor een huurperiode van 15 jaar. Gelet op het voorgaande wordt daarom voor deze functie geen nader prijzenbeleid in de Kadernota Grond 2025 vastgesteld. Overige functies De grondwaarde voor overige functies wordt op basis van maatwerk bepaald. Deze categorie betreft sporadische transacties bijvoorbeeld uitgifte landbouwgrond aan een recreatieschap. De grondwaarde voor overige functies wordt op basis van maatwerk bepaald. 5Overzicht oud versus nieuw beleid was wordt Wettelijke kaders De gemeente Schiedam zal binnen de gestelde kaders de benodigde ruimte zoeken om de ruimtelijke ambities te kunnen realiseren. Onveranderd Grondpolitiek De gemeente treedt faciliterend op, tenzij haar ruimtelijkbeleid om een actief beleid vraagt. Vervalt Besluit start project De richting van de ontwikkelstrategie wordt vastgesteld door het college. Bij de start van een project stelt het college de ontwikkelstrategie vast waarmee het ruimtelijke project het beste gerealiseerd kan worden. Risicomanagement De gemeente past risicomanagement toe middels de methode risico=Kans% X effect. Het totaal van alle risico’s van alle grondexploitaties vormt de benodigde omvang van de risicoreserve. Onveranderd Besluit openen grondexploitatie Het openen van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. Is nog steeds zo want vloeit voort uit BBV regels. Rapportage De gemeente Schiedam stelt jaarlijks een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) als onderdeel van de jaarrekening op. In het MPG wordt per grondexploitatie kort ingegaan op de kenmerken, de resultaten, de risico’s en de gebeurtenissen in het voorgaande jaar. Ook wordt er ingegaan op de omvang van de bouwprogramma’s in de grondexploitaties in relatie tot de beleidsdoelstellingen voor wonen, bedrijventerreinen, kantoren en overige functies. De gemeente Schiedam stelt jaarlijks een Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) op. Daarnaast stelt de gemeente jaarlijks een Jaarrekening Herziening Grondexploitaties (JHG) op. De rest opgenomen in uitvoeringsnota. herzieningskader Indien het saldo op contante waarde exclusief rente en inflatie-effecten meer afwijkt dan € 250.000, dan is een integrale herziening noodzakelijk. N.B. De afwijkingen worden gewaardeerd op contante waarde. Rentekosten op de voorziening Dekking tekorten bouwgrondexploitaties zijn reeds begroot en doen niet mee in het vaststelling van de afwijking op de kosten of opbrengsten. Onveranderd Financiële Monitor B&W zal de raad informeren over effecten die een probleem dreigen te worden en de mogelijke maatregelen. Dit zal B&W in ieder geval doen als de cumulatie van negatieve effecten de € 750.000 overschrijden. Onveranderd. Afsluiten grond-exploitatie en nacalculatie Afsluiten van grondexploitatie is een raadsbevoegdheid. Bij afsluiting wordt een nacalculatie gemaakt. Onveranderd Anticiperend verwerven Onder de volgende voorwaarden kan het college vastgoed anticiperend verwerven. De aankoop moet economische verantwoord zijn middels een taxatie die met name bij een dalende markt zo actueel mogelijk moet zijn; De aankoop moet nodig zijn voor de realisatie van door de gemeenteraad vastgesteld gebiedsvisie of gebiedsgericht beleid; De aankoop valt binnen een gebied waarvoor een verwervingsplan is vastgesteld. Onveranderd Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) Voorkeursrecht (Ow) Een vestiging van een Wvg zonder grondexploitatie moet gepaard gaan met een verwervingsplan. Een vestiging van een Voorkeursrecht zonder grondexploitatie moet gepaard gaan met een verwervingsplan. Verwervings-plan De gemeenteraad is bevoegd een verwervingsplan (geheim) vast te stellen. Een verwervingsplan bevat: een kaart met het betreffende gebied, een lijst van de te verwerven percelen, een inschatting van de kosten, een fasering en een krediet met dekking voor de eerste twee jaar van de geraamde verwervingskosten. De gemeenteraad is bevoegd een verwervingsplan (geheim) vast te stellen. Een verwervingsplan bevat: een kaart met het betreffende gebied, een inschatting van de kosten, een fasering en een krediet met dekking voor de eerste twee jaar van de geraamde verwervingskosten. Kostenverhaal De gemeente zal van rechtswege een exploitatieplan vaststellen indien zij een bouwplan (zoals beschreven in art. 6.2.
7. van het Bro) wenst mogelijk te maken, maar niet met alle private eigenaren een anterieure overeenkomst heeft afgesloten. In het geval dat het exploitatieplan een tekort kent, zal aan de gemeenteraad het besluit worden voorgelegd om dit tekort af te dekken doormiddel van een voorziening. Dekking van het tekort is van rechtswege noodzakelijk om het ruimtelijke besluit te kunnen vaststellen. De gemeente zal een kostenplan vaststellen indien zij een gebruikswijziging (zoals beschreven in afd. 13.
8. van de Ow) wenst mogelijk te maken, maar niet met alle private eigenaren een anterieure overeenkomst heeft afgesloten. In het geval dat het kostenplan een tekort kent, zal aan de gemeenteraad het besluit worden voorgelegd om dit tekort af te dekken doormiddel van een voorziening. Dekking van het tekort is van rechtswege noodzakelijk om het ruimtelijke besluit te kunnen vaststellen. De gemeente geeft de voorkeur aan het privaatrechtelijke spoor (anterieure overeenkomst) van kostenverhaal boven het publiekrechtelijke spoor (exploitatieplan). Als de gemeente meer kosten maakt dan dat er aan kosten verhaald kan worden op de ontwikkelende partij, dan zal aan de gemeenteraad een besluit worden voorgelegd over het ter beschikking stellen van budgetten ter dekking van het tekort. Onveranderd Verliesvoorzieningen Bouwgrondexploita-ties De verliesvoorzieningen bestaan uit een optelling van alle negatieve saldi van de grondexploitaties op contante waarde. Onveranderd Egalisatiereserve grondbedrijf Gerealiseerde winsten uit grondexploitaties worden gestort in de egalisatiereserve grondbedrijf. Verliezen waarvoor de voorziening bouwgrondexploitaties verhoogd moet worden kunnen gedekt worden uit deze reserve. Onveranderd Reserve restwerken Indien bij afsluiting van een project er nog een restwerk overblijft dan kunnen de geraamde kosten opgenomen worden in de reserve restwerken. Bij uitvoering van het werk kan het budget verkregen worden middels een onttrekking uit deze reserve via de technische aanpassing op de begroting. Onveranderd Monitoring erfpachtinkomsten Wel benoemd maar niet als beleidsregel vastgelegd. Elk jaar vindt er een herziening van de erfpachtbegroting plaats. Basismethode nieuwe gronduitgiften eigendom, met gebiedsgewijze mogelijkheid tot uitzonderingen. Gronduitgifte vindt plaats in eigendom behalve voor: bedrijven; maatschappelijke functies; functies waarbij sprake is van een gematigde grondprijs. In dat geval is er sprake van gronduitgifte in erfpacht. Samenhang hoofdregel met conversie Het conversiebeleid volgt de hoofdregel rond eigendom. Onveranderd Alternatieve uitgiftemethode keuze voor erfpacht, soms voorkeur voor erfpacht. Het college zal indien nodig gemotiveerd afwijken van de hoofdregel van de gronduitgifte. Algemene voorwaarden bij uitgifte in eigendom Bij elke gronduitgifte in eigendom zullen bepalingen van toepassing worden verklaard door middel van aanvullende bedingen in de koopakte ter regeling van: het gedogen van o.m. kabels en leidingen; exoneratie bodemaansprakelijkheid; het verplicht mee ophogen met openbaar gebied; de instandhouding van erfafscheidingen. Onveranderd Specifieke voorwaarden bij uitgifte in eigendom Specifieke voorwaarden, zoals kwalitatieve verplichtingen, erfdienstbaarheden, kettingbedingen, waaronder tevens anti-speculatieve bepalingen, behoren tot het standaard instrumentarium van een gemeentelijke contractvorming. Waarborgen dienen te worden getroffen voor mogelijk afwijken van gepresenteerd plan, zowel qua omvang als beleid en de financiële weerslag daarvan. Onveranderd Grondprijzenbrief Het college stelt jaarlijks in de periode december / januari de Grondprijzenbrief vast waarin de nieuwe parameters worden vastgesteld die in het daaropvolgende MPG gehanteerd zullen worden. Voor de grondprijs voor sociale woningbouw laten wij ons om de vier jaar adviseren door een gespecialiseerd bureau/taxateur. Het college stelt jaarlijks de Grondprijzenbrief vast waarin de nieuwe parameters worden vastgesteld die in het daaropvolgende MPG gehanteerd zullen worden. Grondprijs bepaling voor verschillende categorieën Vooral residueel met een paar uitzonderingen Met kleine aanpassingen naar de Uitvoeringsnota Grond Vrije sector woningbouw De grondwaarde voor ontwikkelingen met een projectmatig karakter wordt bepaalt op basis van een bouwplan. Voor (collectief)particulier opdrachtgeverschap geldt dat de gemeente zowel de toekomstige marktwaarde van de woning als de stichtingskosten bepaalt op basis van normatieve kengetallen. Onveranderd Sociale woningbouw De gemeente bepaalt de grondwaarde voor sociale woningbouw op basis van de residuele grondwaarde methode, waarbij het uitgangspunt is dat een marktconforme grondwaarde tot stand komt. De gemeente zal jaarlijks in de Grondprijzenbrief de grondprijzen voor sociale woningbouw vaststellen, welke als richtprijs dient en gehanteerd kan worden bij kleine projecten. De gemeente bepaalt de grondwaarde voor sociale woningbouw op basis van de residuele grondwaarde methode, waarbij het uitgangspunt is dat een marktconforme grondwaarde tot stand komt. De gemeente zal jaarlijks in de Grondprijzenbrief de grondprijzen voor sociale woningbouw vaststellen, welke als richtprijs dient en gehanteerd kan worden bij kleine projecten. Commerciële voorzieningen Voor functies met een commercieel karakter rekent de gemeente Schiedam op basis van de residuele grondwaarde-methode. Als wordt getwijfeld of een functie als commerciële of een niet-commerciële functie moet worden aangemerkt, dan geldt als stelregel dat de grondwaarde voor deze functie residueel zal worden bepaald. Voor functies met een commercieel karakter wordt gerekend op basis van de residuele grondwaarde methode. Bedrijventerreinen De grondwaarden ten behoeve van bedrijventerreinen worden bepaald aan de hand van de residuele grondwaardemethode op basis van normatieve uitgangspunten, gecombineerd met de comparatieve methode. De grondwaarde voor bedrijven wordt bepaald door middel van de vergelijkende (comparatieve) methode. Maatschappelijke en bijzondere doeleinden Voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden wordt nu uitgegaan van de residuele grondwaardemethode, berekend op basis van een bouwplan en op basis van een marktconforme commerciële exploitatie. Daar waar het onmogelijk is een residuele waarde te bepalen door de maatschappelijke aard van de functie zal de kostprijsmethode worden gehanteerd voor de bepaling van de grondwaarde. Voor functies waarvoor vanuit het Rijk financieel wordt bijdragen in de kosten voor degrondverwerving geldt de bijdrage als norm voor de hoogte van de grondwaarde. Voor functies waarvoor vanuit het Rijk financieel wordt bijdragen in de kosten voor de grondverwerving geldt de bijdrage als norm voor de hoogte van de grondwaarde. Reststroken/snipper-groen Voor reststroken geldt een gedifferentieerde vaste kavelprijs. Uitgangspunt is een basisgrondprijs, die jaarlijks in de grondprijzenbrief wordt vastgesteld aan de hand van de gemiddelde grondprijs voor woonkavels. Er vindt differentiatie plaats op basis van de volgende categorieën: 100% van de basisprijs geldt voor alle grond waarop bebouwing mogelijk is; 50% van de basisprijs geldt voor grond waarop geen bebouwing mogelijk is en die ten opzichte van de bestaande bebouwing is gelegen: aan de voorzijde binnen 5 meter; aan de zijkant binnen 5 meter; aan de achterkant binnen 15 meter; 25% van de basisprijs geldt voor grond waarop geen bebouwing mogelijk is en die buiten de onder b) genoemde perceelsafmetingen ligt. Onveranderd Geveltuinen Een geveltuin moet aan een aantal voorwaarden voldoen: Er moet vooraf toestemming verleend worden; Hij is maximaal 45 cm (anderhalve stoeptegel) breed; Bewoners zijn zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de geveltuin; In geval van een verwaarloosde geveltuin dient op aanzeggen van de gemeente de oorspronkelijke stoep weer terug gebracht te worden; De nutsbedrijven moeten altijd toegang kunnen krijgen tot kabels en leidingen in de geveltuin. Eventuele schade aan een geveltuin bij werkzaamheden aan kabels of leidingen kunnen niet worden verhaald; De grond blijft eigendom van de gemeente. Onveranderd Overige functies De grondwaarde voor overige functies wordt op basis van maatwerk bepaald. Onveranderd