Nota Grondprijsbeleid 2026De raad van de gemeente Horst aan de Maas; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 30 september 2025, gemeentebladnummer 2025.078; gelet op het bepaalde in de Gemeentewet; b e s l u i t : De Nota Grondprijsbeleid 2026 vast te stellen. De Grondprijsbrief 2026 vast te stellen. Nota Grondprijsbeleid 2026 Samenvatting De gemeente Horst aan de Maas geeft gronden uit om haar ruimtelijke en maatschappelijke doelen te behalen. Dit gebeurt tegen marktconforme prijzen. Hiermee voldoet de gemeente aan wettelijke kaders én schept zij duidelijkheid aan kopers en ontwikkelaars. In de nota grondprijsbeleid wordt vastgelegd hoe de gemeente de gronduitgifteprijzen bepaalt. In de jaarlijkse grondprijsbrief worden de grondprijzen vastgelegd. Er zijn een aantal algemene uitgangspunten van toepassing: Grondprijzen worden vermeld exclusief verschuldigde belastingen (BTW of overdrachtsbelasting). Bouwgronden worden in bouwrijpe staat geleverd (tenzij anders overeen is gekomen). Op de verkoop zijn de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Horst aan de Maas van toepassing. Bestaande overeenkomsten en gedane kavelaanbiedingen worden gerespecteerd. Het College van Burgemeester en Wethouders kan in bijzondere gevallen afwijken van de vastgestelde grondprijzen. Grondprijzen worden in principe vastgesteld per m² en afgerond op hele euro’s in een veelvoud van vijf euro. Voor de herziening van grondprijzen zijn een aantal specifieke uitgangspunten bepaald: Om de stijgende kosten in de productieketen op te vangen, dienen ook de opbrengsten mee te bewegen. Op die manier blijven de projecten financieel gezond. Daarvoor dienen de grondprijzen in alle categorieën periodiek te worden bijgesteld. Voor de indexering van de grondprijzen worden de in deze nota genoemde indexcijfers gebruikt als richtlijn om te bezien of en met welk bedrag de grondprijzen aangepast moeten worden. Het uiteindelijk te hanteren indexeringspercentage is bepaald met behulp van de CPI-index (2025=100 per 2026 van toepassing), GWW-index en de ontwikkelingen op de woningmarkt). De grondprijzen worden per categorie bepaald op basis van algemeen geaccepteerde rekenmethodieken. Die worden nader toegelicht in deze nota. Tevens wordt er ingegaan op welke methodiek(en) voor een bepaalde categorie gebruikt wordt. In het overzicht op de volgende bladzijde is in één oogopslag de basis voor de berekening te zien. Samenvattend overzicht categorieën met bijbehorende basis voor berekening 1.Inleiding 1.1Waarom een nota grondprijsbeleid? De gemeente Horst aan de Maas geeft gronden uit om haar ruimtelijke en maatschappelijke doelen te behalen. Dit gebeurt tegen marktconforme prijzen. Hiermee voldoet de gemeente aan wettelijke kaders én schept zij duidelijkheid aan kopers en ontwikkelaars. In de nota grondprijsbeleid wordt vastgelegd hoe de gemeente de gronduitgifteprijzen bepaalt. De nota grondprijsbeleid geeft hiervoor de randvoorwaarden en uitgangspunten. Deze randvoorwaarden en uitgangspunten zijn over het algemeen voor een langere periode van toepassing en behoeven geen jaarlijkse aanpassing. Dat is ook wenselijk om een consistente lijn te houden. In de jaarlijkse grondprijsbrief worden de grondprijzen vastgelegd. Vanwege bv. economische omstandigheden kan een aanpassing van de grondprijzen gewenst zijn, die echter aan de systematiek uit het grondprijsbeleid niets afdoet. De beide voorliggende documenten samen dienen de volgende belangen: Transparantie: zowel marktpartijen, inwoners als bestuur hebben inzicht in de grondprijzen die de gemeente hanteert. Uniformiteit en objectiviteit: er wordt één lijn gehanteerd. Financiële balans: de kosten en opbrengsten in gemeentelijke grondexploitaties worden in evenwicht gehouden door aanpassing van de grondprijs aan de huidige marktsituatie. De nota grondprijsbeleid zal elke 4 jaar geactualiseerd worden, volgend op de cyclus van de nota grondbeleid. Mocht in de toekomst een verlenging van deze periode noodzakelijk blijken, dan blijft deze nota onverminderd van kracht tot de nieuwe nota is vastgesteld door de Raad. 1.2Relevant gemeentelijk beleid Bij het opstellen van de nota Grondprijsbeleid is rekening gehouden met beleidsmatige en wettelijke kaders. De van toepassing zijnde gemeentelijke beleidskaders zijn: Nota Grondprijsbeleid 2022 Nota Grondbeleid 2025 1.3Leeswijzer In hoofdstuk 2 zijn de uitgangspunten voor het grondprijsbeleid nader uiteengezet. Enerzijds via de rekenmethodieken die gehanteerd worden, maar ook de beleidsuitgangspunten komen aan de orde. Hoofdstuk 3 gaat over de noodzaak van indexering. Daarvoor worden de van toepassing zijnde indexpercentage aan zowel de kosten- als de opbrengstenkant besproken. Hieruit volgt dan de koers die in de gemeente Horst aan de Maas gebruikt wordt voor indexering van de grondprijs. Bij de grondprijzen in hoofdstuk 4 wordt onderscheid gemaakt naar de diverse toekomstige functies en daarop zijn de categorieën gebaseerd. Per categorie wordt aangegeven welke rekenmethodiek van toepassing is en hoe eventuele subcategorieën zich tot elkaar verhouden. 2.Uitgangspunten grondprijsbeleid 2.1Rekenmethodieken Vanuit de gemeentelijke grondexploitaties verkoopt de gemeente grond voor de realisatie van haar ruimtelijke en maatschappelijke plannen. Met het oog op haar financiële continuïteit, streeft de gemeente naar een positief saldo op haar eigen grondexploitaties. De gemeente Horst aan de Maas neemt de waarde in het economisch verkeer (marktwaarde) als uitgangspunt voor de grondprijs. Al heeft ook die marktwaarde een bandbreedte. Marktconforme prijzen dienen niet te hoog te zijn met het oog op de betaalbaarheid en dus haalbaarheid van (gewenste) ontwikkelingen, maar ook niet te laag met het oog op staatssteunwetgeving. De Europese regelgeving ter voorkoming van onrechtmatige staatssteun bepaalt dat gronden moeten worden uitgegeven tegen een marktconforme prijs. De in juni 2016 vastgestelde Mededeling van de Europese Commissie inzake staatssteun bevat voorwaarden waaronder bij grondtransacties sprake is van marktconformiteit. In de wet Markt en Overheid is door Nederland verder invulling gegeven aan de Europese richtlijnen. Nederlandse overheden mogen grond alleen verkopen tegen marktconforme prijzen. Door gebruik te maken van (een combinatie van) objectieve marktinformatie, benchmarking, tenders, uitschrijven van competities en het laten uitvoeren van taxaties door onafhankelijke deskundigen kan marktconformiteit worden gewaarborgd. Deze werkwijze maakt het mogelijk om desgewenst per locatie specifieke uitgangspunten te hanteren die recht doen aan de situatie en de feitelijke marktwaarde. Op deze manier wordt onder andere rekening gehouden met de verschillen per vastgoedsegment, de ligging, het type bebouwing en de vraag of het om een nieuwe wijk of een inbreidingslocatie gaat. Er bestaan verschillende methoden ter bepaling van de marktwaarde: Kostprijs methode Comparatieve methode: oftewel vergelijkingsmethode. Op basis van grondtransacties in de directe omgeving of vergelijkbare gemeenten wordt de marktwaarde bepaald. Residuele methode: oftewel restwaarde methode. De grondprijzen worden bepaald door van de marktwaarde van een vastgoedobject de bouwkosten, de bijkomende kosten en de BTW af te trekken. Het ‘residu’ is de grondwaarde. Taxatie Overige methoden zoals grondquote, tender en kostprijsmethode. In bijlage 1 worden deze methoden uitgebreider toegelicht. De residuele methode wordt ook gebruikt om te bezien of de grondprijs dekkend is voor het totaal van de kosten om te komen tot bouwrijpe grond. Oftewel, of de kosten van verwerving, bouw- en woonrijpmaken met bijbehorende kosten (o.a. plankosten) binnen grondexploitaties gedekt worden door de grondprijs voor de uit te geven gronden. 2.2Beleidsuitgangspunten In deze paragraaf worden de algemene uitgangspunten voor grondprijsbepaling benoemd. Deze gelden voor alle categorieën, dus zowel voor woningbouw als bedrijventerreinen als (niet-)commerciële bestemmingen. Algemene uitgangspunten: Grondprijzen worden vermeld exclusief verschuldigde belastingen (BTW of overdrachtsbelasting). Bouwgronden worden in bouwrijpe staat geleverd (tenzij anders overeen is gekomen). Op de verkoop zijn de algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente Horst aan de Maas van toepassing. Bestaande overeenkomsten en gedane kavelaanbiedingen worden gerespecteerd. Het College van Burgemeester en Wethouders kan in bijzondere gevallen afwijken van de vastgestelde grondprijzen. Grondprijzen worden in principe vastgesteld per m² en afgerond op hele euro’s in een veelvoud van vijf euro. 2.3Afwijkingsmogelijkheid Soms kan het noodzakelijk of wenselijk zijn om af te wijken van de vastgestelde grondprijzen. Het afwijken van de grondprijs is een collegebevoegdheid, dit mag enkel als het besluit onderbouwd is met bijbehorende onderlegger. In enkele gevallen is het van maatschappelijk belang dat er afgeweken wordt van de grondprijs wat in strijd is met de Wet Markt en Overheid, hiervoor is in het verleden een algemeen belang besluit vastgesteld door de Raad. Het college moet dit wel kunnen onderbouwen bij de Raad, dit maakt onderdeel uit van de verantwoording van de uitvoering van dit beleid. Mogelijke situaties waarin die noodzaak of wens zich voor kan doen zijn: Levering vastgoed/grond in huidige staat (overdrachtsbelasting) Een situatie waarin een afwijkende grondprijs kan worden gevraagd, is grond die niet (volledig) bouwrijp wordt geleverd, of eventueel nog zonder de gewenste bestemming. De koper is dan zelf verantwoordelijk voor het planologische traject en mogelijk zelfs voor het bouw- en woonrijp maken van de locatie. De kosten en planrisico’s voor de gemeente zijn dan lager, zodat een lagere grondprijs mogelijk is. Die wordt dan case-afhankelijk bepaald en eventueel ondersteund door een externe taxatie. Het verhogen van de grondprijs: Bij een uitzonderlijke ligging kan het college beslissen een hogere grondprijs vast te stellen voor een kavel. Dit moet wel onderbouwd worden met een taxatie of een marktconformiteitstoets van een onafhankelijke, gecertificeerde taxateur. Korting op kavels (woningbouw en bedrijventerreinen), bijvoorbeeld: Vanwege incourante ligging of vorm Vanwege grote omvang (de grens ligt bij 750 m²) Restkavels in een verder uitontwikkeld plan Vanwege het nauwelijks kunnen bebouwen van een (bedrijfs)kavel (met aandacht voor clausule in overeenkomst bij toekomstige wijzigingen) Doel is om de verkoopbaarheid te vergroten. Voorafgaand zijn alternatieven verkend, zoals herverkaveling of herbestemming. Voor die alternatieven is dan ook een kosten-baten-analyse gedaan. 3.Marktwerking in relatie tot grondprijzen Kenmerkend voor de economie is het verschijnsel inflatie. Indexering is dan nodig om geldbedragen aan te passen aan de reële waarde in het economisch verkeer. Daarmee zorgen we er voor dat geldbedragen, in deze context vooral ramingen (van zowel kosten als baten), passend bij het prijspeil en de actuele markt zijn en blijven. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft als beleid om het inflatiecijfer zo stabiel mogelijk te houden voor de lange termijn om de economie gezond te houden. Bij voorkeur ligt dat cijfer tussen de 2,0 en 2,5%. Uiteraard kan dit cijfer per jaar en per lidstaat fluctueren. In deze nota wordt specifiek gekeken naar de woningmarkt met de daarbij behorende componenten. De woningmarkt heeft binnen de gemeente Horst aan de Maas het grootste aandeel in de grondverkopen. Indexering van prijzen aan de kostenzijde In de ‘productieketen’ om bouwrijpe grond te kunnen leveren, is eveneens sprake van indexatie. Dit wordt bijvoorbeeld veroorzaakt doordat lonen stijgen, materiaalkosten stijgen door bv. schaarste, kwaliteitsverbetering, verbeteringen van het productieproces of aangescherpte wettelijke eisen. In de productieketen bestaan de kosten vooral uit het bouw- en woonrijpmaken van een ontwikkellocatie, naast natuurlijk de verwerving van de grond. Deze kostenstijging wordt vertaald in een indexcijfer voor deze sector, namelijk de GWW-index (Grond-, weg- en waterbouw). In de kostenramingen die worden opgesteld voor een grondexploitatie, wordt jaarlijks deze index gehanteerd om de grondexploitaties te actualiseren qua prijzen. GWW-indexcijfers per kwartaal voor periode 2020 tot 2025 Bron: Bouwkostenkompas Naast de civiele kosten zoals hiervoor genoemd, zijn er in grondexploitaties ook ramingen voor planontwikkelingskosten. Voor die kosten is veeleer een algemeen indexcijfer van toepassing. Daarvoor wordt het consumentenprijsindexcijfer alle huishoudens (CPI-index) van het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS) gebruikt. Dit is het meest representatieve indexcijfer voor de gemiddelde inflatie. Het is samengesteld uit een brede mix van consumptiegoederen en wordt maandelijks gepubliceerd. CPI-indexcijfers per maand vanaf 2016 en een verbeelding van de diverse categorieën die de CPI bepalen Bron: CBS Indexering van prijzen aan de opbrengstenzijde In de gemeente Horst aan de Maas betreft het merendeel van de grondverkopen woningbouwgrond. Daarom is het relevant om de ontwikkelingen op de woningmarkt te betrekken bij het indexeringsvraagstuk. De landelijke woningmarkt van 2025 wordt gekenmerkt door een aantal bijzonderheden: Er zijn meer woningen verkocht dan in dezelfde periode in 2024, maar de regionale verschillen zijn groot. In Q2 2025 zijn de meeste woningen te koop gezet in de afgelopen 20 jaar. Het woningtype dat verkocht wordt verandert ook fors, waar begin 2024 slechts een derde van de transacties uit appartementen bestond is dit nu gestegen naar meer dan de helft. Het aanbod in nieuwbouwwoningen is gestegen. Het is bekend dat de woningmarkt sterk gevoelig is voor fluctuaties. In tijden van crisis dalen de prijzen (sterk), en in tijden van voorspoed of krapte gaan de prijzen ook weer snel omhoog. Om als gemeente een stabieler grondprijsbeleid te volgen, kan deze tendens niet zomaar gevolgd worden. In de volgende afbeeldingen wordt de landelijke tendens grafisch weergegeven. Bron: www.nvm.nl Het beeld voor Noord-Limburg wijkt op onderdelen af van het landelijke beeld: Het aantal transacties ligt in deze regio hoger dan gemiddeld. Het aandeel verkochte woningen boven de vraagprijs is hier relatief beperkt. Om dat te illustreren zijn onderstaande grafieken en tabel opgenomen: Bron: www.nvm.nl
(4x)Specifieke uitgangspunten: Om de stijgende kosten in de productieketen op te vangen, dienen ook de opbrengsten mee te bewegen. Op die manier blijven de projecten financieel gezond. Daarvoor dienen de grondprijzen in alle categorieën periodiek te worden bijgesteld. Voor de indexering van de grondprijzen worden de bovengenoemde indexcijfers gebruikt als richtlijn om te bezien of en met welk bedrag de grondprijzen aangepast moeten worden. Het uiteindelijk te hanteren indexeringspercentage is bepaald met behulp van de CPI-index (2025=100 gaat in per 2026), GWW-index en de ontwikkelingen op de woningmarkt). 4.Grondprijsmethodieken per categorie 4.1Overzicht van de categorieën In de gemeente Horst aan de Maas onderscheiden we de volgende categorieën als het om grondprijzen gaat: Wonen Reststroken Bedrijventerreinen Kantoren, retail, horeca, pakketmuren en overige commerciële voorzieningen Nutsvoorzieningen Maatschappelijke voorzieningen In de volgende paragrafen wordt verder ingegaan op deze categorieën, zowel op de gebruikte rekenmethodiek als op voorwaarden dan wel eisen die voor de betreffende categorie van toepassing zijn. 4.2Woningbouw Bij de bepaling van grondprijzen voor woningbouw wordt onderscheid gemaakt in koop- en huurwoningen. Binnen de huurwoningen is nog een onderverdeling in sociale huur en middenhuur. 4.2.1Koopwoningen en middenhuurwoningen Voor deze subcategorie wordt de grondprijs bepaald via de comparatieve methode met een (residuele) toetsing op kostendekkendheid van deze grondprijs ten aanzien van de productiekosten op bouwrijpe grond. Daarmee wordt voorkomen dat de gemeente in vergelijking tot de regio te hoge of te lage grondprijzen vaststelt en als gevolg daarvan relatief minder of juist meer gegadigden aantrekt. De grondprijs voor koopwoningen en middenhuurwoningen is gelijk, ongeacht de ontwikkelende partij. Het betreft een vaste prijs per m², ongeacht de omvang van het perceel. In de actuele Grondprijsbrief is de prijs terug te vinden. Indien er appartementen gebouwd worden, geldt dat het aantal m² bruto vloeroppervlak (BVO) telt, als dat groter is dan het kaveloppervlak (Floor space index > 1,0). Voor de subcategorie middenhuur is een extra voorwaarde van toepassing. De woningen moeten de eerste 15 jaar na oplevering geëxploiteerd worden als huurwoning. 4.2.2Huurwoningen, sociale huur Voor deze subcategorie wordt een lagere grondprijs gevraagd om daarmee de betaalbaarheid van deze woningen te vergroten. Sociale huur is een huur onder de huurgrens (liberalisatiegrens). Deze grens wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld. De liberalisatiegrens bedraagt voor 2025 € 1.184,82 per maand. Eind 2025 wordt de liberalisatiegrens voor 2026 bekend gemaakt. De grondprijs is een vast bedrag per m², ongeacht de omvang van het perceel. De woningcorporaties bepalen zelf welke kavelgrootte voor hen optimaal is. In de actuele Grondprijsbrief is de prijs terug te vinden. Evenals bij de koopwoningen en de middenhuurwoningen geldt ook bij deze subcategorie dat het aantal m² BVO telt als dat groter is dan het kaveloppervlak. Voor deze subcategorie is een extra voorwaarde van toepassing. De woningen moeten de eerste 25 jaar na oplevering geëxploiteerd worden als sociale huurwoning. Daarmee wordt geborgd dat er geen oneerlijke concurrentie ontstaat met koopwoningen en/of middenhuurwoningen in het hoger segment (anti-speculatiebeding). Verkoop is alleen mogelijk als er een nabetaling plaatsvindt ter grootte van het prijsverschil met de grondprijs voor koopwoningen. Een zelfde verplichting geldt als de huurprijs verhoogd wordt waardoor die als huur in het hogere segment wordt aangemerkt. 4.3Groen- en reststroken Voor reststroken geldt dat de grondprijs 50% van de grondprijs voor koopwoningen bedraagt. Deze categorie geldt voor gemeentelijke reststroken en restperceeltjes van beperkte omvang die direct grenzen aan bestaande woningen en die ter vergroting van de tuin en leefgenot gaan dienen. Bebouwen van de reststrook is dus nadrukkelijk niet de bedoeling. Het college is bevoegd om, bij gevallen die niet binnen deze criteria vallen, gemotiveerd af te wijken van de vastgestelde grondprijs voor reststroken, waarbij een waardering en/of taxatie door een taxateur de basis vormt voor de aangepaste prijs. 4.4Bedrijventerreinen Voor de bedrijventerreinen die momenteel in de gemeente Horst aan de Maas nog beschikbare kavels hebben, wordt aangesloten bij de huidige grondprijs voor bedrijventerreinen. In enkele gevallen lopen er al gesprekken met potentiële kopers en is het niet wenselijk om in dat traject met nieuwe grondprijzen te komen. In het verleden is er voor de locatie in Tienray een verlaagde grondprijs van toepassing geweest. Dit had te maken met de minder gunstige ligging ten opzichte van snelwegen. In de laatste jaren is dit herijkt en is deze prijs inmiddels gelijk aan de reguliere prijs. In de toekomst krijgen nog te ontwikkelen bedrijventerreinen grondprijzen per locatie. Reden daarvoor is zowel de ligging van het gebied, maar ook de ‘productiekosten’ die de gemeente moet maken om te komen tot een volwaardig bouwrijp bedrijventerrein. Zoals geschetst in deze nota, zijn de productiekosten in de laatste jaren toegenomen en zal dat goedgemaakt moeten worden in de grondprijs bedrijventerreinen. Op het moment liggen er geen plannen voor nieuwe bedrijventerreinen. In de toekomst zal er afhankelijk van mogelijkheden en behoefte nader onderzoek volgen. De huidige grondprijzen voor bedrijventerreinen gaan uit van een vaste prijs per m². Waarbij een opslag van € 10 per m² gevraagd wordt als het een zichtlocatie betreft, dat wil zeggen een kavel gelegen aan belangrijke doorgaande infrastructuur. 4.5Kantoren, retail, horeca, pakketmuren en overige commerciële voorzieningen Functies die in deze categorie vallen, worden in de gemeente relatief weinig gerealiseerd. Dat is de reden dat er geen vaste prijzen worden gehanteerd, maar maatwerk wordt geleverd. Verkoop van gronden met dit soort bestemmingen komen overigens slechts sporadisch voor. De grondprijzen voor de functies uit deze categorie zijn sterk afhankelijk van de locatie, en de daadwerkelijke functie. Een te hoge grondprijs schrikt ondernemingen wellicht af en bij een te lage grondprijs doet de gemeente zichzelf te kort. Bij grondverkoop voor commerciële functies wordt case-afhankelijk een grondprijs bepaald. Het vaststellen van deze grondprijs is een collegebevoegdheid. Bij de prijsbepaling wordt rekening gehouden met de kostprijs van de (bouwrijpe) grond, de marktwaarde (voor zover deze te bepalen is, en indien noodzakelijk ondersteund wordt met een externe taxatie) en het risicoprofiel van de ontwikkeling. Kantoorlocaties Het aantal kantoorlocaties in de gemeente is beperkt. Op bedrijfslocatie Campus de Asdonck is ruimte voor kantoren, verder zijn geen substantiële kantoorlocaties in de verkoop op dit moment. Op Campus de Asdonck wordt de grondprijs voor bedrijventerreinen gehanteerd, omdat deze locatie een gemengde bestemming heeft. Normaal gesproken is de grondprijs per m² voor kantoorlocaties hoger dan de grondprijs voor bedrijventerreinen, omdat kantoren een intensiever ruimtegebruik hebben dan bedrijfshallen. Voor kantoren is de locatie erg belangrijk: de locatie bepaalt de afstand ten opzichte van ontsluiting, bereikbaarheid voor (routing, parkeren, openbaar vervoer) en nabijheid van (potentiële) klanten en werknemers. Daarom is vooraf geen passende vaste grondprijs voor het hele gemeentelijk grondgebied te bepalen. Ook verschillen de financiële mogelijkheden en eisen voor de huisvesting (grond + gebouw) per branche. Wanneer een nieuwe bestemming kantoren door de gemeente wordt gerealiseerd, wordt de verkoopprijs case-afhankelijk bepaald. Retail, horeca, pakketmuren, overige commerciële voorzieningen Ook het aantal uitbreidingen van winkellocaties en horecavoorzieningen is in de gemeente Horst aan de Maas beperkt. De nadruk ligt op behoud en revitalisering van het winkelhart en bestaande horeca-locaties, waarbij slechts beperkt uitbreiding aan de orde is. Daarom wordt ook voor retail, horeca en andere beperkt voorkomende commerciële activiteiten een case-afhankelijke grondprijs bepaald, waarbij de prijsmechanismen vergelijkbaar zijn met die van kantoorlocaties. Door de toename in de onlinebestellingen zijn distributeurs van pakketten begonnen met een nieuw concept genaamd een pakketmuur. Als er verzoeken binnenkomen voor de plaatsing van dit soort bouwwerken in het openbaar gebied zal de aanpak van de gemeente case-afhankelijk zijn. Gezien het tijdelijke bouwwerken betreft zal de gemeente in merendeel van de gevallen opteren voor een recht van opstal of een huurconstructie. Echter is de kans ook aanwezig dat het wel wenselijk blijkt om de gronden te verkopen, de grondprijs zal dan case-afhankelijk bepaald worden waarbij de prijs minimaal kostprijs dekkend moet zijn. Case-afhankelijke grondprijsbepaling commercieel vastgoed Bij commerciële functies wordt een case-afhankelijke grondprijs bepaald. Bij de prijsbepaling zijn een aantal indicatoren en factoren van belang, in bijlage 1 is dit nader toegelicht. Uitgangspunt is dat een locatie/ontwikkeling onder normale omstandigheden kostendekkend moet zijn. Daaronder kunnen onder andere vallen: de gemeentelijke kosten voor verwerving, sanering, planvorming en ruimtelijke ordening-traject, bouwrijp maken en woonrijp maken. Ook mogen ondernemers geen onevenredige bevoordeling ontvangen ten opzichte van concurrenten (zgn. ongeoorloofde staatssteun). De grondprijs dient dus marktconform te zijn. Binnen deze kaders worden kansen gecreëerd om bedrijvigheid de ruimte te bieden en zo nodig maatwerk te leveren. Om te komen tot die maatwerk-grondprijs kan gebruik worden gemaakt van één of meerdere rekenmethodieken. In bijlage 1 staan deze nader beschreven. In deze maatwerk situaties is zorgvuldige besluitvorming en weging van belangen de basis voor het eventueel afwijken van de richtlijnen. 4.6Nutsvoorzieningen Voor nutsvoorzieningen zijn er meerdere verschillende vormen denkbaar, de meest voorkomende in onze gemeente zijn transportverdeelstation, regelstations en trafostations. Elk met een ander grondgebruik en dus een ander soort perceel om de realisatie mogelijk te maken. Gezien de grote verschillen in perceelgrootte is er een differentiatie gemaakt tussen kleinschalige nutsvoorzieningen en midden/grootschalige nutsvoorzieningen. Waarbij de grens gelegd is op 100 m². 4.6.1Kleinschalige nutsvoorzieningen Onder kleinschalige nutsvoorzieningen verstaan we voornamelijk trafostations, dit zijn kasten waar hoogspanning omgezet wordt in laagspanning. Deze worden op vele verschillende plekken geplaatst vaak ook in het stedelijk gebied. Gezien andere gemeenten in een eerder stadium problemen met netcongestie ondervonden hebben zijn er meerdere gemeenten die hier al uitgiftebeleid voor hebben. Opvallend genoeg is dit in Limburg minder het geval. Voor een marktconforme grondprijs is deze bepaald op basis van de comparatieve manier met een oog op kostendekking. 4.6.2Midden/grootschalige nutsvoorzieningen Bij de percelen groter dan 100 m² is het complexer. De zoektocht naar dergelijke percelen is van vele factoren afhankelijk, dit maakt ook dat de prijs zeer locatieafhankelijk is. Hierbij hanteert de gemeente dus een case-afhankelijke rekenmethodiek die wel kostendekkend moet zijn. 4.7Maatschappelijke voorzieningen Onder maatschappelijke voorzieningen verstaan we voorzieningen ten behoeve van zorg, onderwijs, sport, kunst, cultuur, levensbeschouwing en buurtvoorzieningen, inclusief ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen. Daarbinnen wordt onderscheid gemaakt naar commerciële en niet-commerciële voorzieningen. Grondprijzen voor maatschappelijke voorzieningen worden eveneens case-afhankelijk bepaald. Aan de hand van de aspecten van waarde, kosten en wenselijkheid wordt door ons college een integrale afweging gemaakt over de uitgifte van gronden voor maatschappelijke doeleinden. Commerciële maatschappelijke voorzieningen Tot deze subcategorie behoren onder meer: (Para-)medische beroepen die solitair of in een groepspraktijk zijn gevestigd; Zorghotels; Kinderdagverblijven en commerciële opleidingsinstituten; Sportscholen. Voor deze voorzieningen wordt een marktconforme prijs nagestreefd, op basis van één of meerdere marktwaarde-benaderingen (en daar waar noodzakelijk geacht ondersteund door een externe taxatie), middels een vergelijkbare methodiek als voor kantoren, retail, horeca en overige commerciële voorzieningen. Niet-commerciële voorzieningen Tot deze subcategorie behoren onder meer: Basisscholen; Sportvoorzieningen (voor verenigingen); Verpleeghuizen; Dierenweides. Het streven voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen is in ieder geval een kostprijs dekkende grondprijs, waarbij alle kosten omtrent het bouw- en woonrijp maken van de locatie worden meegenomen. Bij niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen die de gemeente zelf realiseert, is de eis van minimaal kostprijs dekkende grondprijs niet van toepassing. Aldus besloten in de openbare vergadering van 18 november 2025.De raad voornoemd, De voorzitter, drs. R.F.I. PalmenDe griffier, mr. R.J.M. PoelsBijlage1Toelichting grondprijsmethodieken In hoofdstuk 2 zijn de volgende grondprijsmethodieken benoemd. In deze bijlage worden deze nader toegelicht. Kostprijs methode Comparatieve methode: oftewel vergelijkingsmethode. Op basis van grondtransacties in de directe omgeving of vergelijkbare gemeenten wordt de marktwaarde bepaald. Residuele methode: grondprijzen worden bepaald door van de marktwaarde van een vastgoedobject de bouwkosten, de bijkomende kosten en de BTW af te trekken. Het ‘residu’ is de grondwaarde. Taxatie Overige methoden Kostprijs methode Bij deze methode wordt de grondprijs van bouwrijpe grond bepaald aan de hand van de kosten die gemaakt zijn voor het leveren van bouwrijpe grond. Grond wordt dan uitgegeven tegen een prijs die voor de gemeente kostenneutraal is. Deze methode zal voornamelijk voor niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen gehanteerd worden. Comparatieve methode Op basis van grond grondtransacties in de directe omgeving of vergelijkbare gemeenten wordt de marktwaarde bepaald. Op deze manier kan aangesloten worden bij grondprijzen in de regio en vergelijkbare gemeenten en is er sprake van een concurrerende grondprijs. Deze methode houdt rekening met specifieke plaatselijke omstandigheden. Residuele methode De grondprijs wordt bij deze methode bepaald door de marktwaarde (bij woningbouw de verkoopprijs VON en bij commercieel vastgoed is dit de verhouding tussen huuropbrengst en aanvangsrendement) te verminderen met de kosten die bij de realisering van het vastgoedobject gemaakt worden (de bouwkosten en bijkomende kosten). Per saldo resteert dan een grondwaarde. Een hogere verkoopprijs of lagere bouwkosten vertaalt zich dan direct in de grondwaarde. Taxatie Om de marktwaarde van de grond te bepalen, kan ook een taxatie uitgevoerd worden door een erkend taxateur. Daarvoor zet een taxateur ook vaak één (of meerdere) van bovengenoemde methodes in, met inachtneming van de specifieke kennis die hij heeft van bepaalde bedrijfstakken en/of vastgoed categorieën. Overige methoden Voorbeelden zijn: Grondquote: een bepaald vast percentage tussen de grondwaarde van de kavel en de VON-prijs van een woning; Tender: particulier of ontwikkelaar kan een bieding doen voor de grond/kavel;