Woonbeleid Best 2024-2028 (Best)

Woonbeleid Best 2024-2028Voorwoord Wonen is inmiddels één van de belangrijkste thema’s op de maatschappelijke agenda, en dus ook op die van de gemeente. We staan voor een serieuze opgave wat betreft het bouwen van nieuwe woningen. Daarnaast willen we ook zo effectief mogelijk omgaan met de bestaande woningvoorraad. Forse opgave De tijden vragen daar ook om: er is sprake van een groeiend woningtekort en door demografische ontwikkelingen is er - meer dan voorheen – juist behoefte aan woningen voor huishoudens van één of twee personen. We moeten constateren dat we daar zeker in Best nog een slag in moeten maken. Een forse opgave dus. Dit terwijl de marktomstandigheden niet per se meewerken. Door schaarste van arbeid en bouwmaterialen staat de woningbouw onder druk. Het duurt vaak lang voor de spreekwoordelijke schop de grond in gaat. Daardoor staan we voor weer nieuwe uitdagingen, juist nu de noodzaak om woningen te bouwen in de samenleving zo breed wordt gevoeld. Goed om van deze relatieve eensgezindheid te profiteren en juist nu samen tot afspraken te komen. Concrete ingrepen In de in 2022 vastgestelde omgevingsvisie ‘Best 2040, dorp van formaat’ is de visie voor de ontwikkeling van Best benoemd, met daarin de kern- en gebiedsopgaven voor de komende jaren. Dit vormt de stip op de horizon, waar we ook met het woonbeleid aan willen bijdragen. Met dit Woonbeleid Best 2028 (volkshuisvestingsprogramma) geven we richting aan dat beleid. We willen die dingen doen, die eraan bijdragen dat Best ruimte blijft bieden aan haar huidige en toekomstige inwoners om aangenaam te wonen en leven. Dat doen we niet met woorden alleen; dit programma is zeer uitvoeringgericht. Ik juich dat toe: juist door duidelijke ingrepen in de woningmarkt maken we beleid effectief. Betere kansen op de woningmarkt We maken dus nieuwe keuzes waar we daadwerkelijk mee aan de slag gaan. Zo dragen we eraan bij dat meer en meer inwoners erin slagen om een (geschikte) woning te vinden. Van oudsher ligt er bij gemeenten een volkshuisvestelijke taak voor lage inkomens en specifieke doelgroepen. Dat blijven we uiteraard doen. Maar er zijn steeds meer groepen die een steuntje in de rug kunnen gebruiken: jongeren die op zichzelf willen gaan; gezinnen die hun eerste huis willen kopen; senioren die graag een passende woning willen in hun eigen buurt. We zetten met dit woonbeleid concrete stappen die de kansen op de woningmarkt ook voor deze groepen verbetert. Inbreng Bestenaren Dit woonbeleid beperkt zich niet tot wonen in strikte zin. Prettig wonen betekent ook een duurzaam huis in een leefbare buurt met zorg in de buurt. Ook op die terreinen draagt dit stuk bij aan onze ambities Dit stuk is met participatie tot stand gekomen: op diverse momenten zijn we in gesprek gegaan met betrokkenen. We hebben zowel naar professionals (woningcorporaties, makelaars en ontwikkelaars) geluisterd als naar inwoners en organisaties die hun belangen behartigen. Denk daarbij onder meer aan huurdersorganisaties, ouderenorganisaties en het Gehandicaptenplatform. Zo kwamen we tot dit woonbeleid waarvan ik verwacht dat de Bestenaren hun inbreng en de ingeslagen weg zullen herkennen. Stan van der Heijden Wethouder woonbeleid Hoofdstuk1Inleiding In de in 2022 vastgestelde en in mei 2023 herziene Omgevingsvisie ‘Best 2040, dorp van formaat’ is de visie voor de ontwikkeling van Best benoemd, met daarin de kern- en gebiedsopgaven voor de komende jaren. Dit vormt de stip op de horizon, waar we ook met het woonbeleid een bijdrage aan willen geven. Een dorp van formaat. Een compleet, toegankelijk, duurzaam en inclusief dorp. Een plaats waar het goed wonen is, in de verschillende wijken. Voor u ligt het Woonbeleid Best 2024-2028 (volkshuisvestingsprogramma) , een themagericht programma in de geest van de Omgevingswet. Vastgesteld in een periode dat de woningbouw onder druk staat en er tegelijkertijd sprake is van een toenemend woningtekort. We willen richting geven. Die dingen doen, die eraan bijdragen dat Best ruimte blijft bieden aan haar huidige en toekomstige inwoners om aangenaam te wonen en leven. Op basis van de Woningwet 2022 (artikel 42 lid 1) stelt de gemeenteraad ten minste elke vijf jaar het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid vast. Dit beleid heeft een aantal doelstellingen. De eerste staat ook beschreven in de Woningwet (artikel 42 lid 2). Namelijk dat de in de gemeente werkzame toegelaten instellingen, te weten de woningcorporaties ‘thuis, Woonbedrijf, Wooninc en Woonzorg Nederland, op basis van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid in redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Daarnaast vormt het volkshuisvestingsbeleid een kader voor initiatiefnemers en ontwikkelaars. En draagt het woonbeleid bij aan een integrale benadering van een aantal thema’s, namelijk leefbaarheid, duurzaamheid en wonen & zorg. Eind 2023 is de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (WVRV) in voorbereiding. Deze Wet bevat een aantal wijzigingen van de Algemene Wet Bestuursrecht, Huisvestingswet, Omgevingswet, Wet Maatschappelijke Ondersteuning en de Woningwet. In artikel V lid A is aangegeven dat op basis van de WVRV de term ‘woonvisie’ wordt vervangen door ‘volkshuisvestingsprogramma’. En dat het volkshuisvestingsprogramma een verplicht programma wordt, op basis van de Omgevingswet (artikel 3.6, lid 3 Ow). Eind 2024 is de WVRV nog niet vastgesteld, waarmee het onderliggende volkshuisvestingsprogramma kan worden aangemerkt als een programma in de geest van de Omgevingswet, die per 1 januari 2024 in werking is getreden. 1.1Terugblik op afgelopen jaren Woonvisie ‘Wonen met visie’ 2017 Begin 2017 is de Woningwet 2015 bijna anderhalf jaar van kracht. Met deze ‘nieuwe Woningwet’ komt de focus van de woningcorporaties op hun kerntaak, namelijk het bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Er komt meer toezicht op de corporaties. De rol van de gemeenten en huurdersorganisaties wordt vergroot. Onder invloed van de in 2013 ingestelde verhuurdersheffing wordt het investeringsvermogen van de corporaties ingeperkt. We hebben de crisis, die als kredietcrisis in 2008 begon en voor de woningmarkt vooral tussen 2008 en 2013 speelde, bij het opstellen van de woonvisie 2017 duidelijk achter ons gelaten. Het consumentenvertrouwen is groot en de rente laag. Kwantitatieve resultaten Terugkijkend op de afgelopen jaren zien we dat de woningbouwproductie in Best van gemiddeld 117 woningen per jaar over de periode 2013-2017 naar 196 woningen per jaar over de periode 2018-2022 is toegenomen. Daarmee is de in de woonvisie 2017 aangegeven ambitie, om het woningbestand tussen 2013-2022 met 1.600 woningen uit te breiden, behaald. Kwalitatieve resultaten Betaalbaarheid, beschikbaarheid, duurzaamheid met betrekking tot de bestaande bouw en nieuwbouweisen (GPR1Gemeentelijke PraktijkRichtlijn. Een methode om de duurzaamheid van een gebouw te beoordelen aan de hand van gemaakte ontwerpkeuzes. Je kijkt naar vijf thema's: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. > 7,5), een klimaatbestendige woonomgeving, leefbaarheid en specifieke doelgroepen, zoals statushouders en internationale arbeidskrachten, zijn thema’s die aan de orde komen in de Woonvisie

1. In de Woonvisie 2017 wordt gesteld dat het aandeel kleinere huishoudens toeneemt. Dat zijn de huishoudens met de hoogste woonquote2Woonquote is het percentage van het inkomen aan woonlasten: huur/aflossing en rente, energie, water, heffingen en belastingen. In de woonvisie is gesteld dat anno 2017 de bestaande woningvoorraad voor 38% van de woningen uit sociale woningbouw bestaat, 21% sociale huurwoningen en 17% sociale koopwoningen. Er zijn voor de nieuwbouwontwikkelingen geen duidelijke kaders gesteld met betrekking tot de differentiatie en de sociale koopwoningen zijn door prijsontwikkelingen inmiddels niet meer als zodanig aan te merken. Starters worden als aandacht groep benoemd, waarvoor instrumenten, zoals starterslening en het stimuleren van CPO-trajecten de doelgroep kunnen ondersteunen bij het verkrijgen van een woning. Geconstateerd wordt dat het aantal en aandeel eenpersoonshuishoudens stijgt. En dat deze groei met name komt door de toename 75-plussers. De groei van deze leeftijdscategorie, die langer zelfstandig wonen, leidt tot extra aandacht voor het thema wonen & zorg. Op basis van het woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 wordt gesteld dat er een grote vraag is naar meergezinswoningen (appartementen) en -in mindere mate- naar gelijkvloerse grondgebonden woningen, zoals bungalows en patiowoningen in verschillende huursegmenten. Actuele (kwalitatieve) thema’s uit 2017, beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en specifieke doelgroepen, zijn nog steeds actueel. Hoewel in 2017 al gesteld is dat het aandeel kleine huishoudens toeneemt, is de behoefte aan passende woningen voor jongeren en starters en vooral voor senioren niet minder geworden. Daarbij is betaalbaarheid en ook de mogelijkheid voor ontmoeting en het omzien naar elkaar een aspect dat, in navolging van het thema gezondheid in brede zin vanuit de Omgevingsvisie, als onderdeel van het compleet en comfortabel wonen aandacht behoeft. In dit volkshuisvestingsprogramma werken we deze kwalitatieve thema’s uit met doelstellingen en keuzes voor de komende jaren. Figuur 1: aandeel 65+ in bevolking Best (bron : provinciale prognose 2023) 1.2Impact regionale en landelijke ontwikkelingen op het woonbeleid De kwalitatieve thema’s binnen het nieuwe woonbeleid blijven in hoofdlijnen vergelijkbaar met de thema’s in het eerder woonbeleid. De omgeving (het speelveld), waarin we het woonbeleid opstellen en tot uitvoering brengen, verandert voortdurend onder invloed van verschillende regionale en landelijke ontwikkelingen en gebeurtenissen. Eind 2016 is de regio Zuidoost-Brabant, door de regio zelfbenoemd als Brainport Eindhoven, door het Rijk naast de Rotterdamse Haven en Schiphol als mainport erkend. Dit draagt bij aan een extra versnelling van de economische groei. In de regionale visie op wonen (april 2019) wordt geconstateerd dat deze economische groei in de regio groter is dan het landelijk gemiddelde. Dit leidt tot meer werkgelegenheid en een positief migratiesaldo, zowel binnenlandse migratie als buitenlandse migratie. Dit leidt vervolgens tot een sterke huishoudensgroei en grotere krapte op de woningmarkt. De regionale visie is een uitnodiging aan de gemeenten in de woningmarktregio om de woningbouwplannen af te stemmen en deze regionale visie door te vertalen naar een lokaal woonbeleid. De afgelopen jaren zijn er verschillende onderzoeken3Stec, woningbehoefteonderzoek 2021, provinciale prognose 2023, gedaan en verschillende afspraken en akkoorden4Woondeal 2019, Verstedelijkingsakkoord 2022, Afsprakenkader Wonen SGE 20223, Regionale Woondeal ZOB 2023 opgesteld over de opgave voor de Stedelijke Gebied Eindhoven en de Metropool Regio Eindhoven. De uitkomsten hiervan zijn niet altijd eenduidig en leiden tot verschillende lokale scenario’s met betrekking tot de kwantitatieve woningbouwopgave. In dit volkshuisvestingsprogramma geven we duidelijkheid over het lokale scenario (gebaseerd op regionale perspectieven), waar wij als gemeente Best voor staan en waar we ons met onze woningbouwplannen op kunnen en willen richten, namelijk de kwantitatieve opgave: voldoende en betaalbare woningen. Hierbij houden we rekening met de gemaakte afspraken, reële kansen en mogelijkheden en kwalitatieve ambities. 1.3Totstandkomingsproces en participatie Het volkshuisvestingsprogramma is tot stand gekomen met input van verschillende woonpartners, belangenorganisaties en inwoners. In 2022 trapten we het totstandkomingsproces af met verschillende participatiebijeenkomsten: de participatie bruisdag, een gesprek met stakeholders, een informatieavond voor de raad en een enquête voor inwoners (via het inwonerspanel en breder). Daarna hebben we al deze, en onze regionale en lokale afwegingen, verwerkt in doelstellingen en keuzes, vormgegeven in een matrix. Deze matrix hebben we voorgelegd in een stakeholdersbijeenkomst, waarbij partners ook de mogelijkheid hadden om nog schriftelijk te reageren. Vervolgens organiseerden we een informatieve avond met de gemeenteraad over de voorgenomen doelstellingen en keuzes. Dit alles heeft geleid tot het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma dat voor ligt. Het concept legden we ter inzage en is tegelijk besproken met verschillende woonpartners. Hun reacties en eventuele aanpassingen, die we daarop in het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma maakten, zijn integraal benoemd in bijlage
2. Begin 2024 hebben we de gemeenteraad gevraagd of zij wensen of bedenkingen hadden met betrekking dit door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen Volkshuisvestingsprogramma.Zij hebben geen wensen en bedenkingen aangegeven. 1.4Leeswijzer In hoofdstuk 2 schetsen we de context voor het lokale woonbeleid. We gaan hiervoor in op landelijk, provinciaal, regionaal en lokaal beleid. In hoofdstuk 3 geven we aan de hand van het vertrekpunt van de Omgevingsvisie een beeld van de actuele doelen en oplossingsrichtingen. Deze hebben we samengevat in een matrix. De doelen en keuzes in de matrix worden in hoofdstuk 4 per thema uitgewerkt en daarbij leggen we de verbinding met aanpalende beleidsthema’s. In hoofdstuk 5 geven we in een uitvoeringsprogramma aan wanneer we bepaalde acties en maatregelen uitgebreid bij de kop pakken. En geven we aan hoe we het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma en de realisatie ervan monitoren en evalueren. In de bijlages geven we extra toelichting op kengetallen (bijlage 1), opbrengsten van de bijeenkomsten met stakeholders (bijlage 2) en ingekomen reacties op het concept woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma (bijlage 3). Hoofdstuk2– Vertrekpunt, kaders en ontwikkelingen Voor het woonbeleid in Best sluiten we aan bij landelijke, provinciale en regionale ontwikkelingen in beleid en wetgeving. Als gevolg hiervan worden een aantal uitgangspunten van beleid zoals deze in de Woonvisie 2017 opgenomen waren, aangepast. In dit hoofdstuk wordt een selectie van de kaders en uitgangspunten weergegeven. 2.1Rijksoverheid Met het vierde kabinet Rutte was er sinds begin 2022 weer een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO). Tussen 2010 en 2022 was Volkshuisvesting als onderwerp zonder minister ondergebracht bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK). Met de komst van de minister van VRO is ook sprake van een koerswijziging vanuit het Rijk. Waar er lange tijd gedacht is dat de woningmarkt zelfregulerend zou kunnen zijn, neemt het Rijk nu nadrukkelijk weer regie. 2.1.1Nationale Woon- en Bouwagenda (NWBA) Het woningtekort in 2023 is groot en neemt nog steeds verder toe. De betaalbaarheid voor veel groepen staat onder druk. Belangrijkste nationale doelstelling is om tot en met 2030 landelijk 900.000 woningen toe te voegen. Daarbij wordt van alle gemeenten verwacht dat ze een gelijkwaardige bijdrage leveren aan de huisvesting van aandacht groepen. Gemeenten met minder dan 30% sociale huurwoningen in de bestaande woningvoorraad moeten bij nieuwbouw minimaal 30% sociale huur toevoegen. Daarnaast moet twee derde van de nieuwbouw betaalbaar zijn, dit betekent middeldure huurwoningen (tot € 1184,82, prijspeil 2025) en koopwoningen (tot € 405..000, prijspeil 2025). Daarnaast zijn de doelstellingen betaalbaarheid (betere aansluiting van woonlasten bij het inkomen) en kwaliteit (voldoende woningen voor aandacht groepen en ouderen, perspectief voor kwetsbare groepen en duurzame huisvesting) voor iedereen bereikbaar. Deze doelstellingen zijn begin 2023 door het Rijk, met de provincie en de gemeenten vertaald in regionale woondeals. 2.1.2ontwerp -Wet versterking regie volkshuisvesting Met de wet Versterking Regie Volkshuisvesting zorgt het ministerie van VRO ervoor dat overheden het juiste gereedschap hebben om nu en in de toekomst te sturen op hoeveel, waar en voor wie gebouwd wordt. Het kabinet heeft als doel 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030, waarvan twee derde betaalbaar. Om die landelijke bouwopgave te realiseren, schrijft de Omgevingswet een verplicht volkshuisvestingsprogramma voor aan het Rijk, provincies en gemeenten. 2.2Provincie 2.2.1.Provinciale Bevolkings- & Woningbehoefteprognoses (november 2023) Periodiek stelt de provincie Noord-Brabant een bevolkings- en woningbehoefteprognose op. Eind 2023 is de prognose 2023 gepubliceerd. Ten opzichte van de prognose 2020 en 2017 komt de bevolkings- en huishoudensomvang hoger uit en daarmee het benodigd aantal woningen. Daarnaast is er sprake van een toenemend woningtekort, omdat de bevolkings- en huishoudensgroei, met name door (buitenlandse) migratie in Noord-Brabant zich sneller ontwikkelde dan de toename van het aantal woningen. Het woningtekort (verschil aantal huishoudens versus aantal woningen) bedraagt in Noord-Brabant in 2023 ca. 3 tot 3,5%5https://bevolkingsprognose.brabant.nl/hoofdstuk/ontwikkeling-van-de-brabantse-woningvoorraad. In een gezonde woningmarkt is het woningtekort ca. 2%. In de bevolkings- en woningbehoefteprognose wordt gekeken hoeveel woningen nodig zijn om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en de bestaande woningtekorten terug te dringen. 2.3Regio 2.3.1Afsprakenkader Wonen SGE 2022 ‘bouwen aan de toekomst’ Het afsprakenkader biedt het kwantitatieve en kwalitatieve kader voor woningbouw in de SGE. In de Woondeal 2019 en de MIRT is met Rijk en Provincie afgesproken om 62.000 woningen te bouwen in de SGE. 27.000 woningen in de periode 2019 tot en met
3. En 22.500 tot 35.000 woningen in de periode tussen 2024 en
4. Op grond van de matrix is er een planvoorraad van 74.000 woningen. Deze planvoorraad van 120% t.o.v. de woondeal en de MIRT ambitie geeft voldoende zekerheid op het daadwerkelijk realiseren van de afgesproken woningbouwopgave. Het coördinatieteam wonen toetst plannen in de SGE aan de Brainport principes. 2.3.2Verstedelijkingsakkoord SGE, juni 2022 In opdracht van het BO MIRT6Bestuurlijk overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport, november 2020 heeft de regio het Verstedelijkingsakkoord opgesteld. Hierin is opgenomen dat het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de SGE de realisatie van 74.000 woningen tussen 2020 en 2040 is. Daarvan komen er 4.100 voor rekening van Best. Daarbij is tevens in een adaptieve programmering aangegeven waar en in welke periode deze woningen binnenstedelijk en buitenstedelijk gerealiseerd worden. 2.3.3Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (9 maart 2023) Op 9 maart 2023 ondertekenden de Rijksoverheid, Provincie Noord-Brabant, de 13 woningbouwcorporaties en de 21 gemeenten in de MRE de Woondeal Zuidoost-Brabant. De bruto woningbouwopgave hierin bedraagt voor Best 1765 woningen tussen 2022 tot en met
5. De in de Woondeal aangegeven opgave is een minimale opgave per gemeente. Meer realiseren mag. Uitgangspunt in de Woondeal is dat nieuwe projecten (gemiddeld) uit minimaal 30% sociale huur, 16% middenhuur en 20% betaalbare koopwoningen bestaan. 2.4Lokaal 2.4.1Omgevingsvisie ‘Best 2040: dorp van formaat’ Vanuit de beschrijving van de ontwikkeling van Best van agrarische gemeenschap naar compleet dorp wordt Best van toen naar 2040 beschreven. Vandaaruit worden de kernopgaven geformuleerd: 1) ruimte voor comfortabel wonen, 2) versterken van de groene leefomgeving en 3) accommoderen van een vitale en schone economie. De Omgevingsvisie ‘Best 2040: dorp van formaat’ beschrijft de visie, welke het uitgangspunt vormt voor het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma. Dit vertrekpunt wordt in hoofdstuk 3 nader beschreven. 2.4.2Raadsbrede beleidsakkoord 2022-2026 ‘We doen het Samen!’ Naast de Omgevingsvisie vormt het raadsbrede beleidsakkoord 2022-2026 ‘we doen het samen’ het belangrijkste kader voor het woonbeleid Best 2024-2028 (volkshuisvestingsprogramma) . Hierin heeft de raad haar speerpunten op wonen voor de lopende raadsperiode aangegeven. Ze benoemen zowel de kwantitatieve opgave (4.100 woningen tot 2040) als kwalitatieve opgave. Dit betekent bevorderen doorstroming, aandacht voor passende woningen en woonvormen van combinaties van wonen en zorg, verduurzaming bestaande woningvoorraad en bevorderen van leefbaarheid, zorg voor voldoende, blijvend betaalbare woningen en meer woningen voor kleine huishoudens. Hoofdstuk3– Ambities en thema’s De gemeente Best heeft in de Omgevingsvisie de volgende ambities richting 2040 bepaald: Best ontwikkelt zich verder als comfortabele en inclusieve woongemeente met in alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod. Inwoners kunnen dicht bij huis bewegen en ontmoeten. Woningen en leefomgeving zijn duurzaam, aangepast aan het veranderende klimaat en dragen positief bij aan de energietransitie en circulaire economie. Best breidt niet uit door landbouwgrond voor woningbouw te gebruiken, maar zet in op herontwikkeling van bestaande gebieden binnen de bebouwde kom en in het buitengebied. Toelichting bouwen in het buitengebied In de Omgevingsvisie heeft Best uitgesproken dat zij niet wil uitbreiden door landbouwgrond voor woningbouw te gebruiken (4e bullit hierboven). We focussen op de herontwikkeling van bestaande gebieden in de bebouwde kom. Maar dit betekent niet dat we helemaal geen nieuwbouw ontwikkelingen toestaan buiten het bestaand stedelijk gebied. Dit uitgangspunt vertaalt zich op twee manieren. Ten eerste ligt onze prioriteit bij het ontwikkelen van inbreidingsgebieden, boven uitbreidingsgebieden. De uitbreiding moet in verhouding zijn tot de inbreidingsprojecten. Zo zijn we bezig met het herontwikkelen van het stationsgebied, en staat het project Steegsche Velden pas voor na 2030 op de agenda. Ten tweede betekent dit uitgangspunt dat we alleen uitbreiden in gebieden die inmiddels bestemd zijn voor stedelijke ontwikkeling of waar dit voorstelbaar is. Dit zijn gebieden in de zogenaamde rafelranden rondom de kern Best. De uitgangspunten en de kaders voor initiatieven worden beschreven in het gebiedsgerichte programma Buitengebied, wat momenteel opgesteld wordt: ‘Buitengebied in Balans’. Bron : Omgevingsvisie Dit zijn de ambities waarop het woonbeleid/volkshuisvestingsprogramma is gebaseerd. Het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma draagt bij aan deze ambities. Het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma draagt ook bij aan andere doelstellingen uit de Omgevingsvisie, bijvoorbeeld het versterken van de groene leefomgeving of het accommoderen van een vitale en schone economie. Zoals bedoelt onder de Omgevingswet draagt het programma integraal bij aan andere doelstellingen. Wonen, of volkshuisvesting, heeft ook relatie met andere thema’s, zoals duurzaamheid, groen en blauw, gezondheid, leefbaarheid en zorg. Het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma stoelt daarom ook op de onderliggende waarden uit de Omgevingsvisie: klimaatadaptief, groene belevingswaarden, realisatie van nieuwe energie, circulariteit, afvalvrij werken, duurzame en veerkrachtige economie, bewegen en ontmoeten, inclusie, diversiteit, voorzieningen, groen en aantrekkelijk, buitengebied behouden, ecologische waarde en gezonde groenstructuur. De keuzes uit dit programma dragen bij aan deze waarden, en in elk geval deze waarden niet schaden. 3.1Thema’s in het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma Op basis van bovenstaande waarden en volkshuisvestelijke kaders, waaronder de nieuwe volkshuisvestelijke prioriteiten7https://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/brieven_regering/detail?id=2023Z11139&did=2023D26656; worden in het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma keuzes gemaakt. We hebben het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma uitgewerkt in 4 thema’s: Voldoende en betaalbare woningen Leefbare en gezonde wijken Duurzame woning en woonomgeving Zorgzame samenleving Per thema beschrijven we doelstellingen, die vooral ingaan op de opgaven van het betreffende thema. Onder elke thema beschrijven we ook welke keuzes we concreet maken om deze doelstellingen te realiseren en welke instrumenten we hiervoor inzetten. Omdat we inzetten op een integrale opstelling van beleid, waarmee we door middel van de inzet op wonen ook werken aan doelstellingen op andere thema’s zoals duurzaamheid, leefbaarheid, wonen & zorg, grijpen de verschillende thema’s op elkaar in. Dat wil zeggen keuzes die we maken om een bepaalde doelstelling te realiseren werken ook mee aan de realisatie van andere doelstellingen. Bijvoorbeeld, het realiseren van een woning die betaalbaar is, draagt ook bij aan positieve gezondheid (het kunnen dragen van je woonlasten) en zorg (de mogelijkheid om te kunnen doorstromen vanuit een zorginstelling). De keuzes en instrumenten grijpen dus op elkaar in. In de onderstaande matrix hebben we per thema de doelstellingen en keuzes aangegeven. Hiermee dragen we ook bij aan de ambities van de Omgevingsvisie. Hoofdstuk4– Thema’s, doelen en keuzes 4.1Thema: Voldoende en betaalbare woningen De gemeente Best wil, zo is in de Omgevingsvisie omschreven, in alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod. Dat betekent behalve het realiseren van voldoende aanbod, dat wonen betaalbaar is en blijft, en dat doorstroming mogelijk is. De regio Zuidoost-Brabant heeft als Brainportregio grote aantrekkingskracht op bedrijven. Dat gaat gepaard met de aantrekking van personeel. En daaruit volgt een groei van het aantal huishoudens in de regio. Door migratie, van mensen uit andere delen van Nederland en mensen uit het buitenland. Daarnaast komt de groei van het aantal huishoudens door verdere huishoudensverdunning en vergrijzing. De nieuwe huishoudens zorgen voor een forse behoefte aan extra woningen. We realiseren tot 2040 in totaal 4.100 nieuwe woningen Vanuit het afsprakenkader wonen SGE 2022 en verstedelijkingsakkoord SGE 2022 volgt voor de gemeente Best een woningbouwopgave tot 2040 van 4.100 woningen, gerekend vanaf
6. Hiermee kan zowel worden voorzien in de lokale behoefte als een bijdrage geleverd worden aan de regionale behoefte. Deze opgave betekent dat de komende jaren meer woningen gerealiseerd moeten worden, als de afgelopen 10 jaar gemiddeld gerealiseerd zijn. Bovendien willen we, om het woningtekort in te lopen en gezien de forse vraag, zoveel mogelijk woningen van de woningbouwopgave van 4.100 woningen voor 2030 realiseren. Op basis van de Woondeal Zuidoost-Brabant 2023 hebben we van 2022 tot en met 2030 een bruto opgave om tenminste 1765 woningen te realiseren. Om de woningbouwopgave te realiseren voeren we een strakke regie op het woningbouwprogramma, waarin we alle woningbouwontwikkelingen, die bijdragen aan de behoefte, een plek geven. Welke woningbouwplannen bijdragen aan de behoefte wegen we af via een helder afwegingskader in een duidelijk proces. Dit proces leidt tot prioritering. Met deze prioritering zorgen we dat we binnen onze mogelijkheden de juiste kansrijke plannen met voorrang behandelen en voorbereiden om tot realisatie te komen. We monitoren de voortgang van de woningbouwplannen en nemen de raad hier periodiek in mee. We sluiten aan bij de Brainport Principes In het afsprakenkader wonen SGE 2022 zijn kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt voor woningbouw in de SGE. Als basis voor de kwaliteit gelden de Brainport Principes. Deze principes zijn leidend voor alle woningbouwplannen, zowel inbreiding als uitbreiding. De zeven Brainport Principes gaan over belangrijke thema’s zoals betaalbaarheid, programmering sociale huur en middenhuur, duurzaamheid en innovatie. De ‘SGE-woningmarkt aquarel’ inspireert ons om met woningbouwprojecten aan te sluiten bij het karakter en de unieke kwaliteiten van het gebied. Zo creëren we diversiteit en kwalitatieve samenhang in woonmilieus. En wordt ingezet op het onderscheidend vermogen van de verschillende woningbouwplannen. De Brainport Principes zijn in SGE-verband uitgedacht en uitgewerkt. Nieuwe woningbouwplannen worden door het regionale Coördinatieteam Wonen aan de uitgangspunten getoetst. We benutten de bestaande woningvoorraad beter Naast het bouwen van nieuwe woningen stimuleren en faciliteren we ook de mogelijkheden om meer woonruimten in de bestaande woningvoorraad te realiseren. We willen met name meer oplossingen voor kleinere huishoudens. We staan daarom in principe positief tegenover initiatieven van inwonen en hospitaverhuur tot bouwkundig en kadastraal splitsen van woningen. Het is van belang om een kwalitatieve afweging te maken voor welke woningen welke deelvarianten mogelijk zijn. We stellen een afwegingskader op om deze kwalitatieve afweging van deelvarianten voor verschillende woningtypologieën en woningsegmenten te kunnen maken. Het is van belang om bij de inzet van de woningdeelvarianten de effecten hiervan op een gezonde en veilige woon- en leefomgeving goed in het oog te houden. 4.1.1Voldoende betaalbare woningen voor huishoudens met inkomen tot ca. 1,5-2x modaal De betaalbaarheid van woningen staat, met name sinds najaar 2022 onder druk. Door stijgende materiaalprijzen zijn de bouwkosten en daarmee de nieuwbouwprijzen fors gestegen. Daarbij zorgen stijgende rentes in 2022 voor beperktere mogelijkheden voor kopers, met name koopstarters. Dit leidt vanaf medio 2022 tot een stagnerende verkoop. Vooral in de nieuwbouw, maar ook bij bestaande woningen. Het leidt najaar 2022 tot een lichte prijsdaling bij bestaande woningen. Sinds medio 2023 is alweer een opgaande lijn zichtbaar bij de woningbouwprijzen. Ook de verkoop van nieuwbouwwoningen is sinds eind 2023 weer verbetert, waarbij het wel duidelijk is dat betaalbare woningen beter verkopen dan de duurdere tweekappers en vrijstaande woningen. Onze ambitie is om in aansluiting op de Woondeal ZOB 2023 voldoende betaalbare woningen te realiseren voor de lagere- en middeninkomens. Dit betekent dat we een passend aanbod sociale huurwoningen mogelijk maken, maar ook dat we de bouw van woningen in de middenhuur en koop stimuleren. We stimuleren dat een betaalbare woning bewoond kan worden door een huishouden met een inkomen van 1,5 tot 2x modaal. In het woningbehoefteonderzoek ‘quickscan woningmarkt Best, 2020’ geeft Companen de volgende inkomensdifferentiatie van de huishoudens in Best: Corporatiedoelgroep (huishoudensinkomen < € 39.055) 37% Lagere middeninkomens (€ 39.055 - € 45.000) 4% Hogere middeninkomens (€ 45.000 - € 55.000) 31% Hogere inkomens (> € 55.000) 28% peildatum 2020 Minimaal 30% van alle nieuwbouwwoningen bestaan uit sociale huurwoningen en minimaal 2/3 deel valt in het betaalbare segment, <€ 405.000 (inclusief sociale huurwoningen) De bovenstaande inkomensdifferentiatie vormt een belangrijk argument om in de nieuwbouw, in aansluiting op de woondeal ZOB 2023 30% sociale huurwoningen te realiseren en voor het betaalbare segment in te zetten op 70% (inclusief sociale huurwoningen). Bij nieuwe ontwikkelingen van hanteren we daarom onderstaande differentiatie als vertrekpunt (prijspeil 2025) Betaalbaar Duur Sociale huur lage middeldure koop midden en hoge middeldure koop Duur, laag Duur, hoog <€ 285.000 >€ 285.000 & <€ 405.000 >€ 405.000 & <€ 650.000 >€ 650.000 minimaal 30% 15% 25% 15% 15% waarvan max. 10% middenhuur < € 1184.82 waarvan max. 5% dure huur > € 1184,82 Om de differentiatie voor een initiatief uiteindelijk te bepalen kijken we daarnaast naar de locatie. Om recht te doen aan het gegeven dat alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod krijgen. En kijken we naar de bijdrage van het plan in relatie tot de totale differentiatie in het woningbouwprogramma. Sociale huurwoningen Volgens de afspraken in de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (maart 2023) is minimaal 30% van de woningen in nieuwbouwplannen sociale huur, die in beheer komen bij een toegelaten instelling. Als aan de realisatie van sociale huurwoningen op gemeentegronden een sociale grondprijs gekoppeld wordt, wordt daar een instandhoudingstermijn aangekoppeld van tenminste 25 jaar. Sociale huurwoningen, die op gronden van derden gerealiseerd worden, worden alleen als zodanig gezien, wanneer ook deze woningen in beheer komen bij een toegelaten instelling. En ook hier een instandhoudingstermijn van tenminste 25 jaar aangekoppeld is. Uitgangspunt daarbij is ook dat de ontwikkelaar van de sociale huurwoningen bij de toegelaten instelling een grondprijs analoog aan de gemeentelijke sociale grondprijs hanteert. Een sociale huurwoning kan in overleg met de gemeente binnen de termijn van 25 jaar worden omgezet naar een koopgarant woning. Dan dient de instandhoudingstermijn voor een sociale huurwoning te worden gelezen als een instandhoudingstermijn van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). We realiseren het percentage van 30% sociale huurwoningen over het totaal van de nieuwe woningen tussen 2022 en
7. Daarbij streven we erna om bij elk project minimaal 30% sociale huurwoningen te realiseren. Daardoor ontstaat een gevarieerd aanbod en nemen alle ontwikkelaars een ‘faire share’ bij de realisatie van de verschillende segmenten. Daarnaast realiseren we in aansluiting op de afspraken in de Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant (maart 2023) minimaal 40% van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment (middenhuur <€1184,82 of koop <€ 405.000). Per plan bepalen we vooraf de differentiatie Bij het bepalen van de woningdifferentiatie per plan, project, locatie kijken we primair naar bovenstaande differentiatie. Omdat dit aangemerkt moet worden als nieuw beleid is de aangegeven differentiatie alleen toepasbaar, waar het programma nog ingevuld moet worden of aan te passen is. Dat geldt voor ca de helft van de opgave van 4.100 woningen. Daarbij moet opgemerkt worden dat de opgave (70% betaalbaar, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen) vraagt om een duidelijke sturing. Ook voor wat het betekent voor de te realiseren woningtypes. Anders vormt de opgave een risico op de haalbaarheid van plannen en projecten in relatie tot de bouwkosten van een ontwikkeling. Tenslotte houden we ook rekening met de specifieke regionale vraag, die vanuit het roltrapmodel ruimte biedt om woningen in een duurder segment te realiseren. Het roltrapmodel betekent dat mensen hun woon carrière starten in een eengezinswoning of appartement in Eindhoven en doorstromen naar een tweekapper of vrijstaande woning in de plaatsen rondom Eindhoven. Monitoren totale woningbouwopgave Bij de monitoring op de opgave van 4.100 woningen houden we tevens de differentiatie van het totale woningbouwprogramma bij. Niet alle plannen voldoen aan de beoogde differentiatie. Dit omdat bij een deel van de lopende plannen de differentiatie al is bepaald op basis van het beleid vanuit de woonvisie 2017 en niet aansluit bij de hiervoor beschreven streefdifferentiatie. Vanuit inzicht in de differentiatie van het totale woningbouwprogramma kunnen we de differentiatie in nieuwe ontwikkelingen bijstellen, zodat we over het totaal in de richting komen van de streefdifferentiatie. 4.1.2Er zijn voldoende betaalbare koopwoningen die blijvend beschikbaar blijven Het kopen van een huis wordt steeds lastiger, zeker voor starters of inwoners met een laag- of middeninkomen. Sinds 2015 zijn de huizenprijzen fors gestegen. Wij vinden het belangrijk dat er voldoende betaalbare koopwoningen beschikbaar blijven. We zetten effectief instrumenten in om betaalbare woningen betaalbaar te houden. We leggen een zelfbewoningsplicht op voor nieuwe woningen tot de betaalbaarheidsgrens Bij nieuwbouwwoningen tot de betaalbaarheidsgrens spreken we met de initiatiefnemer af dat de eerste kopers een zelfbewoningsplicht met anti-speculatieplicht opgelegd krijgen. Dit betekent dat de koper de woning de eerste vijf jaar zelf dient te bewonen en niet kan doorverkopen. De zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding worden met een boetebeding opgenomen in de koop/verkoopovereenkomst met de initiatiefnemer van het woningbouwproject. We wegen nut en noodzaak af van een opkoopbescherming De opkoopbescherming is een instrument waarmee we erop kunnen sturen dat bestaande woningen met een WOZ tot de betaalbaarheidsgrens (peildatum 2025: € 405.000) alleen gekocht kunnen worden om zelf te bewonen en niet om te verhuren. Het is een ingrijpend instrument en daarom is het van belang vooraf nut en noodzaak af te wegen. De opkoopbescherming wordt gereguleerd via de Huisvestingsverordening. In 2025 bereiden we een nieuwe versie van de op 11 december 2023 vastgestelde Huisvestingsverordening Best 2024-2027 voor. Hierbij nemen we de afweging mee om de opkoopbescherming al dan niet in te voeren. We ondersteunen de inzet van koopondersteunende maatregelen We zetten met name in op de Koopstart en de Koopgarant – regeling. Omdat de Koopstart – regeling, waarbij de koper een korting krijgt op de koopsom, die omgezet wordt in een erfpachtregeling, alleen van toepassing is bij de eerste koper, stellen we dat het kortingspercentage beperkt moet blijven, tot maximum 15%, zodat de woning marktconform ook voor een volgende koper betaalbaar is. Met een Koopgarant regeling kunnen woningen langdurig met korting beschikbaar blijven. We willen Koopgarant bij voorkeur met de in Best werkzame corporaties realiseren. Om de Koopgarant woningen betaalbaar te houden voor koopstarters stellen we dat deze woningen niet uitbreidbaar mogen zijn. Dit leggen we zowel planologisch als in de koop/verkoopovereenkomsten vast. We zetten de starterslening door De gemeente Best hanteert sinds 2007 een starterslening, die we in 2024 geëvalueerd en aangepast hebben.. Paraplubestemmingsplan verkamering en wijzigingen in de woonruimtevoorraad De gemeente Best kent een aantal bestemmingsplannen waarin de regels over het gebruik van de woning verschillen. Er is een paraplubestemmingsplan vastgesteld, waarin deze regels voor alle bestemmingsplannen in de gehele bebouwde kom van Best gelijkgetrokken zijn. In het paraplubestemmingsplan wordt omschreven dat een woning bedoeld is voor het huisvesten van één huishouden. Daarbij wordt het direct toegestaan om maximaal twee personen, die niet tot het huishouden behoren in de woning huisvesting te bieden. Ofwel hospitaverhuur. Voor andere samenstellingen in een woning is een binnenplanse afwijking van het gebruik nodig. Hiermee kunnen we reguleren wanneer woningen ingezet worden voor kamergewijze verhuur. In het afwegingskader bestaande voorraad wordt het verschil tussen hospitaverhuur en kamergewijze verhuur nader geduid. Daarbij overwegen we of we bij het aanpassen van de Huisvestingsverordening Best 2024-2027 ook het hoofdstuk ‘wijzigingen in de woonruimtevoorraad’ toevoegen. Daarmee wordt gereguleerd dat voor het onttrekken, samenvoegen, splitsen, omzetten en vormen van een woning in de bestaande woningvoorraad een vergunning nodig is. Ook dit geeft mogelijkheden om de woningvoorraad en dan met name de bestaande voorraad te reguleren en te behouden en waar mogelijk uit te breiden. Leegstandsverordening Leegstand van woningen en ander vastgoed is maatschappelijk ongewenst. Zeker met de druk op de woningmarkt is het niet gewenst dat met name woningen leeg blijven staan. Met een Leegstandsverordening heb je als gemeente een hulpmiddel voor de aanpak van leegstand. Een Leegstandsverordening regelt dat er een meldingsplicht is als woningen langer dan 6 tot 12 maanden leegstaan en dat er vervolgens overleg plaats vindt over de mogelijkheden van het betreffende vastgoed met de gemeente. Uiteindelijk beschikt de gemeente over een sanctie-instrumentarium om de inzet van het vastgoed af te dwingen. We onderzoeken of het zinvol is om een Leegstandsverordening in te stellen om leegstand aan te pakken. Afweging daarbij is of de regeldruk, die het inzetten van dit instrument vraagt, opweegt tegen de opbrengst, namelijk de aanpak van de leegstand. 4.1.3Er zijn voldoende passende woonruimten voor verschillende typen huishoudens Onze huidige woonvoorraad bestaat voor ongeveer 80% uit eengezinswoningen. Om perspectief te bieden op doorstroming van senioren, iets toe te voegen aan de betaalbare voorraad en aansluiting te bieden op de vraag van jongeren en starters, sturen we op een divers aanbod van woningen en woonvormen. Dit betekent dat we inzetten op meer compacte grondgebonden woningen en meer appartementen voor 1- en 2-persoonshuishoudens. Daarbij hebben we bijzondere aandacht voor passende woningen voor senioren met mogelijkheden voor ontmoeting binnen het complex of in de directe omgeving. Bron : De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2023 We zetten extra in op de bouw van woningen voor 1- en 2-persoonshuishoudens Zowel in de koop als de (sociale) huur is behoefte aan de realisatie van appartementen voor kleinere huishoudens. Voor jongeren en starters om een start te kunnen maken op de woningmarkt. Voor senioren om door te kunnen stromen vanuit hun eengezinswoning naar een gelijkvloerse woning, waar ze langer thuis kunnen wonen. Als senioren kunnen doorstromen komen er 'verhuistreintjes’ op gang, waarbij gezinnen kunnen doorstromen van een starterswoning naar een gezinswoning en starters naar een starterswoning kunnen instromen. Senioren, die vanuit een grotere eengezinswoning komen zijn kritische woonconsumenten. Dat geldt in de huur en in de koop. De woning, waar ze naar toe verhuizen moet passend zijn. Zowel qua grootte (minimaal twee slaapkamers), locatie en nabijheid van voorzieningen. Daarbij geldt tegelijkertijd zoveel mensen zoveel (woon)wensen. We stimuleren de ontwikkeling en realisatie van nieuwe woonvormen Het aandeel eenpersoonshuishoudens is groot en neemt nog verder toe. Deze groep groeit door de vergrijzing. Maar door verder individualisering neemt ook in andere leeftijdscategorieën het aantal 1- persoonshuishoudens toe. Dit betekent dat we inzetten op woonruimten voor kleinere huishoudens. Tegelijkertijd zien we allerlei nevenverschijnselen van de verdere individualisering, zoals vereenzaming. Daarom stimuleren we in woningbouwplannen de mogelijkheden voor ontmoeting en omzien naar elkaar. Dit is met name van belang voor ouderen, maar ook voor andere leeftijdscategorieën, doel- en aandachtsgroepen. Bij vernieuwende woonvormen kunnen bijvoorbeeld ook gemeenschappelijke voorzieningen en gemeenschappelijke tuinen gerealiseerd worden.. In paragraaf 4.2, leefbare en gezonde wijken wordt dit onderwerp verder beschreven. 4.2Thema: Leefbare en gezonde wijken Best wil zich verder ontwikkelen als woongemeente met leefbare en gezonde wijken. Dat betekent dat we inzetten op een veilige woonomgeving, waar ruimte is voor groen en blauw, voor ontmoeten en bewegen. 4.2.1.Onze woonomgeving is positief gezond Onze leefomgeving heeft veel invloed op onze gezondheid. De leefomgeving kan gezond gedrag stimuleren en bijdragen aan het gevoel van welbevinden. Maar de leefomgeving kan de gezondheid ook schaden. Aan de hand van een quickscan gezonde leefomgeving8https://professionals.ggdgm.nl/voor-professionals/quickscan-gezonde-leefomgeving & https://www.gezondeleefomgeving.nl/instrumenten/quickscan-gezonde-leefomgeving kunnen we de leefomgeving per wijk kwantificeren en de kwaliteiten en verbeterpunten in beeld brengen. Hiermee willen we de in de Omgevingsvisie genoemde ambitie nastreven om gezonde, duurzame en vitale wijken te realiseren en te behouden. We beoordelen nieuwe initiatieven op wat ze bijdragen aan positieve gezondheid in de wijk Er zijn veel ontwikkelingen en projecten op het gebied van woningbouw in de gemeente Best. Hierin sturen we op kwantiteit en kwaliteit. Voor toekomstige projecten gaan we meer sturen op de bijdrage van het initiatieven aan de positieve gezondheid in de wijk. Dit geldt voor initiatieven van derden, maar ook voor initiatieven en projecten van de gemeente zelf. We beoordelen initiatieven en projecten op waarden voor samenleven, gemeenschap en zorg voor elkaar, bijvoorbeeld door te kijken naar de mogelijkheden om te ontmoeten en te bewegen. Dit betekent niet dat elk initiatief een sociaal concept in zich moet dragen of alternatieve woonvormen moet bieden, maar we willen in gesprek met initiatiefnemers en ontwikkelaars deze waarden scherper naar voren brengen. Het zal een onderdeel zijn van de afweging voor medewerking vanuit de gemeente en past in de uitgangspunten van de Omgevingswet. Daarbij speelt ook de inrichting van de openbare ruimte een belangrijke rol. 4.2.2Er is een sterke verbinding in de wijken Comfortabel wonen is meer dan een woning. We staan ook voor verschillende maatschappelijke opgaven zoals gezondheid, veiligheid, bestrijden van eenzaamheid en zorg voor elkaar. Je thuis voelen is belangrijk en reikt verder dan de eigen woning. De woonomgeving, de buurt en de wijk spelen een belangrijke rol. Best wil daarom de nadruk leggen op waarden als gemeenschap, samenleving en zorg voor elkaar. Een sterke sociale verbinding (sociale cohesie) zorgt voor een hogere kwaliteit van het dagelijks leven. We bouwen gedifferentieerd, met een mix van prijsklassen Voor de leefbaarheid van onze wijken vinden we het belangrijk dat er gedifferentieerd gebouwd wordt. We gaan uit van de differentiatie zoals aangegeven in paragraaf 4.1.
8. Daarbij kijken we wat de locatie en de buurt kan dragen en wat het beste aansluit om in alle wijken een divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod te krijgen. Het complex ‘de Schakel’ in Best is een praktisch voorbeeld, waarin gebleken is dat een mix van typologieën en segmenten goed werkt. Bij nieuwe ontwikkelingen willen we inzetten op aanbod voor verschillende huishoudens: 1- 2- en meer persoons huishoudens, koop en huur, voor verschillende doel- en inkomensgroepen en met een passende mix van woningbouwsegmenten. We stimuleren andere woonvormen en collectieve woningbouwinitiatieven Mensen willen wonen en samenwonen in een prettige woonomgeving. Vanuit veranderende gezinssamenstellingen, nieuwe ontwikkelingen en tendensen ontstaat de behoefte aan andere woonvormen.Hier willen we vorm en inhoud aan geven. Andere woonvormen ontstaan meestal vanuit initiatieven van particulieren. Zij zoeken naar alternatieve woonvormen, die aansluiten op hun woonbehoeften. Dat kan kleinschalig zijn, bijvoorbeeld in de vorm van meergeneratiewoningen of grootschaliger in de vorm van een collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Vaak draagt dit bij aan hechtere gemeenschappen, meer sociale verbindingen en een prettig leefklimaat. Best stimuleert initiatieven voor andere woonvormen en collectieve woningbouwinitiatieven in nieuwbouw, maar ook van transformaties en herstructureringen, zoals ombouw van bestaand vastgoed of sloop/nieuwbouw. Vooral plannen voor collectieve wonen-zorg-welzijnsconcepten hebben onze voorkeur. Daarom we willen ruimte scheppen voor wooninitiatieven waar naast het samen bouwen, ook gedeelde waarden rondom gemeenschapszin, zorg en welzijn onderdeel uitmaken van het initiatief. Om plannen succesvol te kunnen begeleiden stellen we voorwaarden aan de initiatieven, zoals een goede, professionele begeleiding en organisatie. Vrijkomend maatschappelijke vastgoed of gemeentelijke grondposities inzetten voor woningen Als in een wijk maatschappelijk vastgoed vrijkomt, dat zijn functie verliest, bijvoorbeeld een vrijkomende school, dan onderzoeken we of we deze locatie kunnen herontwikkelen tot woonruimten. De mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen binnen bestaande wijken biedt de ruimte om passende woningen te realiseren om doorstroming binnen de wijk te faciliteren. We willen hiermee stimuleren dat woon- en leefnetwerken in de wijken, die bijdragen aan de positieve gezondheid en het langer thuis wonen, behouden blijven en versterkt worden. 4.2.3.Er zijn passende doorstromingsmogelijkheden binnen de wijken We willen doorstromers binnen de wijk voorrang kunnen geven Met de toenemende vergrijzing is doorstroming een van de grootste uitdagingen waar we komende jaren voor staan. Het gebeurt nu dat mensen in hun woning blijven wonen, terwijl deze eigenlijk te groot is geworden, bijvoorbeeld omdat kinderen zelfstandig zijn gaan wonen. Hierdoor stremt ook de doorstroming van jonge gezinnen en de instapmogelijkheden voor starters. In bestaande wijken willen we inbreidingen realiseren met passende woningen voor kleinere huishoudens in de huur. Dan maken we met de corporaties afspraken over het stimuleren dat oudere wijkbewoners vanuit hun eengezinswoning doorstromen naar een kleinere comfortabele, levensloopbestendige woning in de wijk. Ondanks een woonwens naar een compactere woning is de verhuisgeneigdheid van ouderen vaak nog beperkt. Bijvoorbeeld omdat er vaak sprake is van een hogere huur voor een kleinere woning en omdat men onzeker is om hun netwerk kwijt te raken. Dit betekent dat we hen met goede begeleiding en een goed aanbod willen ondersteunen om deze stap te maken. Dit onderwerp zal een prominente plek krijgen in de prestatieafspraken met de corporaties en de huurdersorganisaties. 4.2.4Er zijn passende woonruimten en -vormen voor doel- en aandacht groepen In de huidige woningmarkt zien we verschillende doel- en aandacht groepen in de knel komen. Doelgroepen als jongeren, starters en ouderen. En aandacht groepen, zoals statushouders, uitstromers uit instellingen, mensen met medische of sociale urgenties, dak- en thuislozen, arbeidsmigranten en studenten en woonwagenbewoners. Deze doel- en aandacht groepen kunnen vaak moeilijk een passende woning vinden. Deze doel- en aandacht groepen willen we ondersteunen om passende woonoplossingen te vinden. Een lokaal, sociaal netwerk in de wijk draagt bij aan onze positieve gezondheid. Zeker voor ouderen wordt het netwerk dichtbij huis steeds belangrijker. Maar ook voor jongeren, die behoren tot aandacht groepen en op zichzelf willen gaan wonen of die doorstromen vanuit een zorginstelling naar een zelfstandige woning, is het behoud van het sociale netwerk belangrijk. Ook daarom willen we doorstroming binnen de wijk vergroten. Starters en doorstromers Doorstroming is een centraal thema in het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma. We willen doorstroming stimuleren door waar mogelijk verschillende woonvormen en woningen in diverse prijssegmenten, zowel dichtbij het centrum als in de verschillende wijken, te realiseren. We willen een divers aanbod waarmee we doorstroming op gang kunnen brengen en daarmee verhuisketens in gang kunnen zetten. Dit draagt bij aan meer kansen voor starters op de woningmarkt. We zien dat de huidige markt lastig is om te starten op de woningmarkt. Zowel in de huur- als de koopsector. In paragraaf 4.1 beschrijven we een aantal instrumenten die wij willen inzetten om betaalbare woningen te realiseren en blijvend beschikbaar te houden. Behalve dat deze instrumenten en passende nieuwbouw starters kan helpen, zal ook doorstroming uiteindelijk bijdragen aan de kansen voor jongeren en starters. We voeren in regionaal verband een urgentieregeling Inwoners in een noodsituatie, die snel een woning nodig hebben, kunnen urgentie krijgen voor een sociale huurwoning. Dit betekent dat zij voorrang kunnen krijgen op een woning, ongeacht hun inschrijftijd. In het Stedelijk Gebied Eindhoven hanteren we één overeenkomstige urgentieregeling voor sociale huurwoningen. De voorwaarden die hiervoor gelden zijn per gemeente vastgelegd in de huisvestingsverordening. Deze zijn regionaal afgestemd tussen gemeenten en met de corporaties. Er is per 1 januari 2024 sprake van één loket voor de aanvraag van een urgentie, met een urgentiecommissie, die de aanvragen beoordeelt. Statushouders Een aantal aandacht groepen worden door de corporaties direct bemiddeld. Dat geldt ook voor statushouders. De corporaties leveren naar rato een bijdrage om de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van statushouders te realiseren. Vanuit de gemeente informeren we de corporaties regelmatig over de samenstelling van de huishoudens, die aan Best gekoppeld zijn. Zodat de corporaties passende woningen kunnen aanbieden. De gemeentelijke klantmanagers Werk en Inkomen, die ook betrokken zijn bij de koppeling van de huishoudens aan de beschikbare woningen, hebben al in een vroegtijdig stadium contact met de huishoudens die aan Best gekoppeld zijn. Daarmee streven we als gemeente na dat zij zo spoedig mogelijk kunnen starten met inburgeren. Deze combinatie heeft een meerwaarde bij het koppelen van de statushouders aan een woning. Eind 2024 zijn er overwegend alleenstaanden statushouders gekoppeld aan de gemeente Best. En is de verwachting dat dit de komende tijd ook zo zal blijven. Een deel van deze statushouders zijn alleengaand, zijn alleen vooruit gereisd en zijn in het kader van gezinshereniging in afwachting van nareizende familieleden. Een deel zijn veelal jonge alleenstaande mannen, onder de 30, zonder na reizigers. Binnen de huidige woningmarkt kunnen we de alleengaanden, behalve als enkel hun partner volgt, niet definitief huisvesten in een voor het hele gezin passende woning. Voor deze groep zijn we op zoek naar een voorziening, waar we deze groep tijdelijk, bijvoorbeeld kamergewijs, kunnen huisvesten in afwachting van de na reizigers. Zo kunnen ze in ieder geval starten met inburgeren. Ook jonge alleenstaanden willen we kamergewijs huisvesten. Bij voorbeeld met friendscontracten, waarbij twee mensen gezamenlijk één huurcontract hebben of kamergewijze verhuur. Vanuit ervaringen uit het verleden met betrekking tot beheer van kamergewijs verhuurde woningen zijn de corporaties enigszins terughoudend met betrekking tot kamergewijze verhuur. Omdat we als gemeente goed zicht hebben op de aan Best gekoppelde statushouders kunnen we eraan bijdragen om de best mogelijke combinaties voor kamergewijze huisvesting te realiseren. Hierover maken we prestatieafspraken. Woonwagenbewoners De gemeente Best heeft twee woonwagenlocaties. Vogelkers en Terraweg, met respectievelijk 10 en 44 standplaatsen. De locatie Vogelkers is recent vernieuwd en daarbij met 2 standplaatsen uitgebreid. Voor de locatie Terraweg is een onherroepelijk bestemmingsplan, waarmee het aantal standplaatsen op de Terraweg effectief wordt uitgebreid tot 45 standplaatsen. Op basis van het beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid wordt van gemeenten verwacht om aan de hand van een woonbehoefteonderzoek het woonwagenbeleid te actualiseren. Vanuit het in 2019 uitgevoerde woonbehoeftenonderzoek is een integrale woonwagenvisie opgesteld. Uit de woonwagenbehoefte blijkt dat de bestaande woonwagenlocaties onvoldoende mogelijkheden bieden om binnen een redelijke termijn te voorzien in de vraag van de woonwagenbewoners, inclusief spijtoptanten (directe familieleden die in een burgerwoning wonen, maar graag willen terugkeren naar een woonwagenlocatie). Voor een redelijke termijn wordt daarbij verstaan de wachttijd die geldt voor een sociale huurwoning. Op dit moment bedraagt een gemiddelde wachttijd ca 7,6 jaar. We onderzoeken de komende tijd of er lokaal en/of regionaal een woonwagenlocatie kan worden gerealiseerd, waarmee kan worden ingespeeld op de woningbehoefte van de woonwagenbewoners in Best en hun directe families. We bieden passende ruimte aan internationale arbeidskrachten Arbeidsmigranten zijn van grote waarde voor onze economie en hebben recht op goede shortstay en midstay huisvesting. Wel moet dat gelet op aard en omvang hiervan passen in de omgeving. Er zijn in Best 3 locaties met complexgewijze huisvesting van arbeidsmigranten en daarnaast nog een groot aantal arbeidsmigranten, die kamergewijs in reguliere woningen in diverse woonomgevingen gehuisvest zijn. We maken ons sterk om in de SGE concrete en bindende afspraken te maken over het huisvesten van deze doelgroep. Het aantal arbeidsmigranten dat lokaal in shortstay en midstay voorzieningen gehuisvest wordt dient in verhouding te staan tot het aantal arbeidsmigranten dat werkzaam is in de gemeente. Onze voorkeur gaat uit naar complexgewijze huisvesting voor shortstay en midstay, waardoor de kamergewijs verhuurde woningen gaandeweg weer beschikbaar komen voor reguliere huishoudens Voor expats geldt vaak dat zij zelfstandig woningen huren of kopen. Best neemt hierin zijn verantwoordelijkheid door ook voor de regionale woonbehoefte te bouwen. Wij maken ons hard in de regio voor concrete en niet-vrijblijvende afspraken met grote werkgevers uit de regio over hun bijdragen aan woningen, maar ook aan lokale voorzieningen en infrastructuur. Flexwoningen In het beleidsakkoord 2022-2026 is de afspraak gemaakt dat de gemeente locaties gaat zoeken waar flexwoningen mogelijk zijn. In het najaar van 2022 nam de gemeenteraad daarnaast een motie aan en droeg het college op voortvarend aan de slag te gaan om locaties te zoeken waar flexwoningen gerealiseerd kunnen worden. Aan de hand van een quickscan begin 2023 heeft een haalbaarheidsonderzoek plaatsgevonden naar een aantal mogelijke locaties. Enkele locaties zijn daarbij afgevallen omdat daar permanente woningbouw kan plaatsvinden en dat de voorkeur heeft. Ook de andere locaties bleken om verschillende redenen niet haalbaar. We blijven alert op mogelijkheden voor locaties om flexwonen te realiseren, waarbij het zowel kan gaan om beschikbaar vastgoed als beschikbare percelen. Welke doelgroepen voor de flexwoningen in aanmerking komen, is afhankelijk van de beschikbare locatie. Het gaat met name om doelgroepen, die moeilijk een passende woning kunnen vinden. Denk aan jongeren, spoedzoekers, en andere doelgroepen die snel een woning zoeken, maar niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. 4.3Thema: Duurzame woning en woonomgeving Nederland heeft zich via het Klimaatakkoord van Parijs gecommitteerd aan de omvorming naar een duurzame samenleving. In 2050 zijn woningen duurzaam en aangepast aan het veranderende klimaat. En is de energietransitie gerealiseerd en maken we deel uit van een circulaire economie. Dit vraagt van ons dat onze woningen, buurten en wijken in Best energieneutraal worden en uitsluitend nog gevoed worden met hernieuwbare energie zoals zon en wind. Maar ook dat onze woonomgevingen klimaatbestendig zijn, bestendig tegen extremer weer, zoals hitte, droogte en hevige regenval. 4.3.1Onze woningen zijn duurzaam Onze ambitie is om alle woningen te verduurzamen. Dat wil zeggen: goed isoleren en zoveel mogelijk gebruikmaken van duurzame energie. Zo’n transitie kost tijd. En het goed isoleren en omvormen van onze energiehuishouding is kostbaar. Op de schaal van de samenleving en op de schaal van de individuele huishoudens. We stimuleren woningeigenaren, zoals corporaties, verhuurders en particuliere eigenaren om te investeren in het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad We willen iedereen laten profiteren van het comfort van een duurzame woning. Daarom stimuleren we woningeigenaren om hun woningen eerst zoveel mogelijk te verduurzamen. We willen met name ook particuliere verhuurders uitdagen om hun huurwoningen te verduurzamen. Onze ambitie is dat de gehele woningvoorraad over 10 jaar minimaal gemiddeld label B heeft. Veel verduurzamingsmaatregelen worden vanuit de Rijksoverheid gesubsidieerd. We moedigen particuliere verhuurders en eigenaren aan om van deze maatregelen gebruik te maken. We bieden goede informatie en wijzen onze inwoners ook op kleine besparingsmogelijkheden. Het verduurzamen van een woning vraagt investeringen maar zal ook de totale woonlasten verlagen. De gemeente stimuleert en ondersteunt Verenigingen van Eigenaren (VvE) om de verduurzaming van hun complex aan te pakken. Daar waar een corporatie deel uitmaakt van een VvE, kunnen zij positief bijdragen aan een verduurzamingsaanpak. Duurzaam corporatiebezit Op basis van de landelijke prestatieafspraken worden de woningen van de corporaties met een E-, F- of G- label voor 2028 geïsoleerd. Wanneer de corporatie een complex wil verbeteren en verduurzamen, waar ook particuliere eigenaren, zowel eigenaar-bewoners als verhuurders eigendom hebben, zetten corporatie, particuliere eigenaren en gemeente zich in om het gehele complex aan te pakken. Dit geldt zowel voor een complex van appartementen als een complex van eengezinswoningen. In de eerste situatie is de uitvoering van de verduurzaming niet mogelijk zonder de particuliere eigenaren. In een complex van eengezinswoningen is het niet wenselijk dat de particuliere woningen wanneer een verbeteringsplan is uitgevoerd een dissonant vormen in het geheel. Ook wanneer het gaat om versnipperd bezit van de woningcorporatie maken we nadere afspraken met de corporaties over hun rol bij individuele of collectieve verbeterings- en isolatieaanpakken. De koop van een sociale huurwoning biedt jongeren en starters een mooie kans op een betaalbare koopwoning. Het is dan wel belangrijk dat de betreffende woning geïsoleerd is of dat de koper de middelen heeft om de woning duurzaam te isoleren. Bij de verkoop van de woning wordt daarvoor een plan opgesteld. Het Regionale Energieloket (REL) geeft hierbij een onafhankelijk advies. 4.3.2We (ver)bouwen duurzaam We hebben een forse woningbouwopgave. Dat betekent dat de komende jaren veel nieuwe woningen gebouwd worden in de gemeente Best. We vragen initiatiefnemers om bij te dragen aan onze duurzaamheidsdoelstellingen. We stimuleren klimaatadaptief en circulair bouwen en moedigen het gebruik van biobased materialen aan. Elk woningbouwplan levert een bijdrage aan onze duurzaamheidsdoelstellingen Werken aan duurzaamheid doen we niet alleen. Iedereen draagt daarin zijn steentje bij. Wij verwachten daarom dat initiatiefnemers, ontwikkelaars, bouwers, corporaties, en andere betrokkenen allemaal een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelstellingen van de gemeente Best. In plannen en projecten is de bijdrage aan de duurzaamheidsdoelstellingen een vereiste. In het voortraject sturen we hier nadrukkelijk op en vormt het een van de criteria waarop de gemeente haar medewerking overweegt. We hebben daarbij ook oog voor het effect die duurzaamheidsmaatregelingen op de woonlasten heeft. We gaan ons hard maken voor klimaatadaptief en circulair bouwen Om onze leefomgeving bestendig te maken voor het veranderende klimaat wordt klimaatadaptief ontwerpen de standaard voor transformatie-, herstructurerings- en nieuwbouwprojecten. Dit betekent dat de omgeving beter bestand is tegen hitte, droogte en wateroverlast. Door ruimte voor waterberging en vergroening van de omgeving. Hiermee wordt de leefomgeving gezond, en nodigt deze uit tot ontmoeting, bewegen, spelen en sporten. Dit wordt helemaal belangrijk wanneer we naar compactere woningen toe gaan. De openbare ruimte wordt dan nog meer een verlengstuk van de woning. Om onze duurzaamheidsdoelstellingen te halen moeten we niet alleen kijken naar woningen en de woonomgeving, maar ook naar de manier van bouwen. Hier hoort ook het (her)gebruik van materialen en het omgaan met afval bij. We stimuleren initiatiefnemers om hun bouwprocessen te verduurzamen. In de voorbereidingen sturen we hierop en verwachten we van ontwikkelaars en bouwers dat zij actief aan ons laten zien welke maatregelen zijn ondernemen om de bouw zo klimaatadaptief en circulair als mogelijk te laten verlopen. We werken er naartoe dat over 10 jaar biobased bouwen zoveel mogelijk standaard is Bij nieuwbouw stimuleren we dat nieuwe woningen worden gerealiseerd met biobased materialen. Hieronder verstaan we: materialen die gemaakt zijn van natuurlijke en hernieuwbare grondstoffen. . Het voordeel hiervan is dat deze CO2 opslaan. We zien dat het bouwen met biobased materialen ons toekomstperspectief is en onze ambitie is om hier over 10 jaar grote stappen in te hebben gemaakt. Tegelijkertijd weten we dat de realisatie hiervan nu niet altijd eenvoudig is. Door landelijke regelgeving, financiering en marktwerking lukt het niet altijd om uiteindelijk biobased woningen te realiseren. Dat weerhoudt ons er echter niet van om deze ambitie te stellen en hier vol op te gaan inzetten. We werken immers aan een duurzame toekomst voor Best. Komende jaren onderzoeken we welke stimulerende maatregelen de gemeente kan nemen om de realisatie van biobased woningen eenvoudiger te maken. 4.3.3Onze woonwijken zijn goed bestand tegen de gevolgen van het veranderde klimaat Met het veranderende klimaat moeten we onze leefomgeving bestand maken tegen extremere weersomstandigheden. Vergroening en waterberging zijn hierbij van groot belang. Groenblauwe aders in de wijken zijn ook belangrijk voor de gezondheid. Ze bieden ruimte voor ontmoeten, sporten en spelen en zorgen voor verkoeling en wateropvang. We zien kansen om de hoofdgroenstructuur als een groen netwerk door heel Best te versterken. We staan open voor bewonersinitiatieven op het gebied van onderhoud of verbetering van het openbaar groen. En we stellen klimaatadaptief ontwerpen van de leefomgeving met heldere kaders en randvoorwaarden centraal bij transformatie, herontwikkeling en nieuwbouw. Naast het klimaatadaptief maken van de openbare ruimte ligt er ook een kans voor bewoners om hun eigen huis en tuin aan te pakken. Meer groen in de tuin en een groen dak zijn maatregelen die ook bijdragen om hittestress te beperken en regen op te vangen. Met de corporaties bekijken we hoe we ook bewoners van een huurwoning hierin kunnen stimuleren. 4.4Thema: Zorgzame samenleving (Woonzorgvisie) Over 20 jaar, zijn er in Nederland naar schatting twee keer zoveel 75+’ers als nu, zo’n 2,5 miljoen mensen, waarvan ongeveer 1,6 miljoen 80+’ers. Dat betekent een forse uitdaging om te voorzien in de woon-, welzijn- en zorgbehoeften van deze groeiende groep. Daarnaast hebben we een opgave voor het realiseren van passende woonruimten voor mensen die uitstromen uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang, statushouders en dak- en thuislozen. Onze eerste opgave vanuit het woonbeleid/ volkshuisvestingsprogramma is om in 2025 een analyse te maken van de opgaven op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Voor ouderen en andere mensen met een woon- en zorgbehoefte. Inzicht in de huidige stand van zaken, kwalitatief en kwantitatief en inzicht in de behoefte op termijn (10-20 jaar). Die analyse moet de lokale opgave en urgentie in beeld brengen. Voor het maken van deze analyse betrekken we zowel lokale als regionale woon- en zorgpartners. De analyse moet een voor alle partijen herkenbaar beeld van de actuele en de toekomstige problematiek per doelgroep opleveren en vandaaruit geven we een beeld van de prioriteiten en de urgenties. Welke tekorten er zijn en hoe kunnen we die aanpakken? Welke ambities en kansen er zijn? Hiermee kunnen we vorm en inhoud geven aan uitvoering van de woonzorgvisie. Vanuit de analyse en de woon-zorgopgaven maken we, in aanvulling op de prestatieafspraken met de corporaties en de huurdersorganisaties, afspraken over de woon-zorgopgave, waar we ook de zorgpartijen bij betrekken. Hierin wordt aangegeven welke plannen moeten worden uitgevoerd om te voorzien in wonen, zorg en welzijn voor ouderen en andere kwetsbare doelgroepen. In de Woondeal Zuidoost-Brabant 2023 is de opgave vanuit het landelijke beleidsprogramma 'wonen en zorg voor ouderen' omschreven: Nationaal is er tot 2030 behoefte aan 290.000 woningen geschikt voor ouderen. Het betreft 40.000 woningen geschikt voor verpleegzorg, 170.000 nultredenwoningen en 80.000 geclusterde woonvormen die ook geschikt zijn voor ouderen. Deze opgave lokaal naar rato vertaald bedraagt: Gemeente Zorggeschikte woningen (Verpleegzorgplekken) Geclusterde woningen Nultreden woningen Totaal ouderenhuisvesting Best 60 130 405 595 De bovengenoemde analyse zal duidelijk maken of de Bestse opgave met de vanuit het Rijk (naar rato verdeelde) benoemde opgave overeenkomt. 4.4.1Ouderen kunnen langer zelfstandig blijven wonen De meeste ouderen zijn tevreden met hun woning en woonomgeving. Toch zijn de woningen waar onze ouderen nu in wonen, lang niet altijd passend als de mobiliteit afneemt en de gezondheid minder wordt. In het algemeen vinden ouderen het belangrijk om dichtbij voorzieningen te wonen en neemt de behoefte aan comfort en toegankelijkheid met de leeftijd toe. Ook willen ouderen vaak in hun huidige omgeving blijven. Naarmate mensen ouder worden, neemt de voorkeur toe om te verhuizen naar een speciaal voor ouderen bestemde woning, met name in een complex met passende mogelijkheden voor zorg. Onder de mensen die 55 tot 64 jaar zijn heeft 26% een voorkeur voor een dergelijke woning. Onder de mensen die 65 tot 74 jaar zijn heeft 47% zo’n voorkeur. En onder de mensen ouder dan 75 jaar heeft 67% een voorkeur voor een speciaal voor ouderen bestemde woning.9Monitor ouderenhuisvesting 2020, https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2021/01/01/monitor-ouderenhuisvesting-2020 Zelfstandig kunnen blijven wonen hangt niet alleen van de woning af. Ook de leefomgeving en de nabijheid van voorzieningen dragen hier voor een belangrijk deel aan bij. Dit bepaalt mede in hoeverre mensen meer bewegen, elkaar ontmoeten, zelfstandig naar voorzieningen als de arts en supermarkt kunnen, en activiteiten kunnen ondernemen. Het bepaalt mede in hoeverre mensen zelfstandig kunnen blijven, naar elkaar kunnen omzien en voor elkaar kunnen zorgen. We bouwen levensloopbestendige woningen We verstaan onder een levensloopbestendige woning een woning die geschikt is voor verschillende levensfasen. De woning is zo gebouwd of aangepast dat de bewoners erin kunnen blijven wonen als hun levensomstandigheden veranderen, bijvoorbeeld door ouderdom, ziekte of een handicap en hij/zij afhankelijk wordt van hulpmiddelen zoals een rollator of rolstoel. Volgens het Kenniscentrum Wonen-Zorg is een levensloopbestendig woning “een woning die geschikt is of eenvoudig geschikt is te maken voor bewoning tot op hoge leeftijd, ook in geval van fysieke handicaps of chronische ziekten van bewoners”. Gezien de bovengenoemde opgave en de totale woningbouwopgave stellen we dat 25% van de nieuwbouwwoningen die we tussen 2020 en 2040 realiseren levensloopbestendige woningen moeten zijn. Ook in de bestaande woningvoorraad kunnen we meer woningen levensloopbestendig maken. Voor het sociale huursegment maken we hiervoor afspraken met de corporaties. De grootste opgave zit in het levensloopbestendig maken van de particuliere voorraad. Net als bij de verduurzaming is dit primair een eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar. Soms is het aanpassen van de woning een goede oplossing, soms is doorstromen naar een andere woning de beste oplossing. We zetten instrumenten in om ouderen te helpen met het maken van keuzes. Door goede informatie en door te onderzoeken of we een passende stimuleringsregeling kunnen inzetten om de eigen woning meer levensloopbestendig te maken. We werken aan een palet van woningen en woonvormen voor senioren in een voor hen passende omgeving, inclusief passende combinaties van wonen en zorg De variatie aan woonwensen onder senioren is breed. De één woont het liefst met veel privacy en de ander vindt het leuk om samen met gelijkgestemden een hechte community te vormen of zelf een bewonersinitiatief te starten. Afhankelijk van hun situatie en daarmee samenhangende zorgvraag hebben mensen extra ondersteuning nodig. Behalve dat we 25% van de nieuwbouwwoningen als levensloopbestendige woningen willen realiseren, bepalen we aan van de hand van het voorgenoemde onderzoek de concrete opgave van de totale woningbouwopgave voor nultredenwoningen, geclusterde woningen en zorggeschikte woningen. Daarbij kijken we ook in welke woningbouwsegmenten, van sociale huur tot koop, deze opgave gerealiseerd moet worden. BZK (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) en VWS (Ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport) hebben definities opgesteld van de drie woningtypen uit het programma 'wonen en zorg voor ouderen': Nultredenwoningen zijn reguliere woningen die zowel intern als extern toegankelijk zijn. Dit houdt in dat je de woningen kan bereiken zonder trap te lopen (extern toegankelijk) en dat keuken, badkamer, toilet en minimaal 1 slaapkamer zonder trappen te bereiken zijn (intern toegankelijk). Geclusterde woonvormen zijn bijvoorbeeld hofjeswoningen, serviceflats en seniorenflats. De geclusterde woonvorm gaat over ruimtelijk geclusterde wooneenheden, waar ouderen (55 +) permanent en zelfstandig wonen. De clustering bestaat uit minimaal twaalf woningen, die tenminste nultreden zijn. Daarnaast zijn deze woonvormen ingericht op het bevorderen van sociaal contact en gemeenschapsgevoel, waardoor eenzaamheid wordt tegengegaan. Er moet een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte inpandig aanwezig zijn en de woonvorm wordt voor tenminste 50% bewoond door 55+’ers. Er kan sprake zijn van gezamenlijk ingekochte welzijn- en zorgarrangementen. Het verdient aanbeveling dat de woningen dementievriendelijk ingericht worden. Geclusterde woonvormen dragen bij aan samenredzaamheid. De term ‘verpleegzorgplekken’ uit het programma wordt vervangen door zorggeschikte woningen. Het scheiden van wonen en zorg houdt in dat wij niet meer uitgaan van ‘plekken’, maar wonen centraal stellen. We gaan uit van woningen die zo ingericht zijn dat hier goed verpleegzorg geleverd kan worden. Dit maakt deze woningen ‘zorggeschikt’. Doorstroming Om ervoor te zorgen dat de ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen en meedoen aan de samenleving, is het van belang dat er voldoende geschikte woningen en woonomgevingen zijn en dat de leefomgeving passend is voor oudere bewoners. We zorgen ervoor dat ouderen kunnen verhuizen als ze dat willen en met plezier in een voor hen geschikte woning kunnen wonen. Door passende woningen voor onze ouderen te bouwen, brengen we daarnaast een hele verhuisketen op gang. Er komt dan namelijk een passende woning voor een gezin met jonge kinderen vrij, die op hun beurt een passende woning voor een starter vrijmaken. Zo leidt de verhuizing van een ouder iemand tot minimaal drie verhuizingen. We willen dat ouderen eerder nadenken over het wonen van straks. Het Rijksbeleid stimuleert het zo lang mogelijk zelfstandig wonen in je eigen huis. Uitgangspunt is eigen kracht. Ouderen hebben minder vaak een besliste verhuiswens dan jongeren, maar overwegen wel een verhuizing. Dat relatief weinig ouderen willen verhuizen, komt vooral doordat zij gehecht zijn aan de huidige woning en woonomgeving en geschikt en aantrekkelijk aanbod ontbreekt of onbekend is. Ze verhuizen niet zomaar. De nieuwe woning moet goed inspelen op hun woonvraag. Vaak willen ze het liefst binnen de eigen wijk of kern verhuizen. Soms kan door een zorgvraag verhuizen ineens snel noodzaak worden. Er is aantrekkelijk aanbod nodig. Maar met alleen meer passend aanbod zijn we er niet. Er zijn meer aspecten die bijdragen aan de lagere verhuisgeneigdheid van ouderen. Zoals het aanpassen aan een nieuwe omgeving, maar ook redenen van praktische aard. Denk aan het opzien tegen een verhuizing en het bijkomende regelwerk. Naast de bouw van geschikt aanbod gaan we ouderen goed informeren. Over het aanbod en de mogelijkheden ontzorgd te worden met betrekking tot praktische zaken bij een verhuizing. Met de woningcorporaties maken we afspraken, zodat de Bestse ouderen gebruik kunnen maken van de ‘groot naar beter’ – regeling en hoe we bewoners daarbij kunnen ondersteunen. We stimuleren bewoners om zich in te schrijven op Wooniezie. Wooniezie is het platform, waar je je kunt inschrijven voor een sociale huurwoning. Omdat de woonruimteverdeling in principe gebeurt op basis van inschrijftijd, is het van belang om bijtijds in te schrijven als je op enige moment, afhankelijk van je inkomen, naar een sociale huurwoning wil verhuizen. We zetten instrumenten in om waar nodig de doorstroming van ouderen in de particuliere sector (koop en huur) te stimuleren en ondersteunen. Meergeneratiewonen De gemeente Best heeft eind 2017 de beleidsregel ‘meergeneratiewonen’ vastgesteld. Dit sluit aan op de mantelzorgregeling, waarbij mantelzorgontvangers voor de duur van de mantelzorgrelatie als een tweede huishouden gebruik kunnen maken van een deel van het hoofdgebouw of een bijbehorend bouwwerk. De meergeneratieregeling biedt het college de mogelijkheid om met een ontheffing medewerking te verlenen aan AOW-gerechtigde ouders, als tweede huishouden bij hun kinderen te wonen. De voorwaarden, waaronder dit mogelijk is staan beschreven in de betreffende beleidsregels. In veel gemeenten is deze regeling bekend als een pre-mantelzorgregeling. In 2025 inventariseren we hoe en wanneer gebruik gemaakt wordt van de mantelzorgregeling en de meergeneratiewonen-regeling en hoe we deze regeling beter onder de aandacht kunnen brengen. 4.4.2Er zijn passende huisvestingsmogelijkheden Er zijn huisvestingsmogelijkheden met passende zorg voor aandachtsgroepen. En er is een balans tussen vraag en aanbod met betrekking tot BW (beschermd wonen) en MO (maatschappelijke opvang) Voor kwetsbare doelgroepen zien we een verder doorzetten van de extramuralisering, het zo lang mogelijk zelfstandig (thuis) wonen en scheiding van wonen en zorg. Op landelijk niveau heeft het Rijk het programma 'Een Thuis voor Iedereen' opgezet, gericht op diverse kwetsbare doelgroepen. In de Regiovisie Beschermd Wonen 2022-2026 (van Beschermd Wonen naar Beschermd Thuis) zijn ambities en uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van Beschermd Wonen onder de Wmo. De missie: voorkom sociale uitsluiting, bevorder het vermogen van eigen herstel en stimuleer het algemeen functioneren (wonen, werken, leven, sociale contacten). Dit betekent dat we werken vanuit een inclusieve gedachte waarbij mensen met een psychische kwetsbaarheid zoveel mogelijk onderdeel uitmaken van de samenleving. Dit houdt in dat zij zoveel als mogelijk zelfstandig wonen. Maar ook een extra vraag naar zelfstandige woonruimte met de juiste begeleiding, een opgave voor nieuwe woonvormen en meer spreiding over de regio. We stemmen vraag en aanbod met betrekking tot BW (beschermd wonen) en MO (maatschappelijke opvang) op elkaar af Het werkveld van Beschermd Wonen is flink in ontwikkeling. Op dit moment is Eindhoven als centrumgemeente nog (financieel) verantwoordelijk voor het organiseren van Beschermd wonen voor de gehele regio (Eindhoven plus de 14 regiogemeenten). Dit gaat veranderen. Beschermd wonen wordt in een aantal jaren volledig gedecentraliseerd naar de vijftien gemeenten en die zijn vanaf dat moment ook (financieel) verantwoordelijk voor het organiseren van Beschermd Wonen. In de Regiovisie Doordecentralisatie Beschermd Wonen is vastgelegd hoe we dat vorm willen geven. De beweging van Beschermd (intramuraal) wonen naar Beschermd Thuis betekent dat er meer mensen in de eigen gemeente/wijk/buurt komen en blijven wonen. En dat de voorzieningen voor Beschermd Wonen meer verspreid worden over de hele regio. De doordecentralisatie heeft ook gevolgen voor de afspraken met woningcorporaties en het zorgen voor voldoende tussenvormen met passende begeleiding. We maken een analyse van zowel de woon-, de zorg- en ondersteuningsbehoefte van de aandachtsgroepen in onze gemeente (hoeveel mensen, welke aandachtsgroepen, wat is de woonbehoefte en wat is de eventueel langdurige ondersteuningsbehoefte). Op regionaal niveau vindt de afstemming over de woonopgave plaats. De provincie vervult daarbij een coördinerende rol in het afstemmingsproces en ziet erop toe dat de woonzorgvisies van de gemeenten op elkaar zijn afgestemd en tot uitvoering leiden. Hetzelfde geldt ook voor de opgave Maatschappelijke Opvang, waarbij ook veiligheid en overlast belangrijke thema's zijn met het oog op leefbaarheid in wijken en buurten. Samen met de corporaties zetten we in op preventieve maatregelen om huisuitzettingen zo veel mogelijk te voorkomen. We maken lokaal afspraken met corporaties en zorgpartijen om vorm en inhoud te geven aan de uitgangspunten van het programma ‘een thuis voor iedereen’ Naast doelgroepen voor Beschermd Wonen en maatschappelijke opvang, zijn er nog andere doelgroepen, die genoemd worden in het programma 'Een thuis voor iedereen'. Ook hier geldt dat we niet alleen een opgave hebben voor voldoende woningen, maar ook voor alle randvoorwaarden daaromheen. Mensen met een lichamelijke beperking Tussen de (somatische) ouderenzorg en de zorg voor lichamelijk beperkten bestaat veel synergie. Mensen met een lichamelijke handicap hebben net als ouderen vaak behoefte aan een aangepaste woning en soms ook aan (intensieve) zorg. De mate waarin iemand met een lichamelijke beperking in staat is zelfstandig te wonen is afhankelijk van de ernst van de beperking, maar ook van de geschiktheid van de woning. Langdurig zorgbehoevenden zijn mensen die vanwege hun lichamelijke beperking een beroep doen op Wlz-zorg. Dit houdt in dat zij 'levenslang en levensbreed' ondersteuning nodig hebben. Over het algemeen wonen mensen die vanwege lichamelijke beperkingen Wlz-zorg ontvangen in kleinschalige, geclusterde concepten. Een deel van de cliënten woont in een groepswoning met gedeelde voorzieningen. Andere mensen met een lichamelijke beperking wonen in een geschikte reguliere woning, waar zij hulp ontvangen vanuit een Wmo-indicatie, persoonsgebonden budget of ‘volledig pakket thuis’. Het gaat naar verwachting om een beperkte extra woonopgave waarvoor we met name de mogelijkheden van Wmo en een aantal basisprincipes bij nieuwbouw willen inzetten. Jongvolwassenen met problematiek (uitstroom uit Jeugdzorg) De groep ‘kwetsbare jongeren’ (18 tot 21 jaar) met een begeleidingsvraag vraagt onze aandacht. Preventieve maatregelen om jongeren die dat nodig hebben een goede start te geven, helpen hen in hun latere leven. Het gaat dan om jongeren in een kwetsbare positie, met name jongeren uit het praktijkonderwijs (Pro), Voortgezet speciaal onderwijs (Vso), Alleenstaande Minderjarige Vreemdelingen (AMV’s) en jongeren die uitstromen uit jeugdhulp met verblijf. Zij hebben een bijzondere woonvraag op de woningmarkt. Een deel heeft behoefte aan een gezinsvervangende woning elders, omdat thuis wonen niet kan vanwege de gezinssituatie. Een deel heeft behoefte aan tijdelijk verblijf, vanwege behandeling. En een deel heeft behoefte aan begeleiding bij het zo zelfstandig mogelijk (leren) wonen. Een deel stroomt uit vanuit een pleeggezin of jeugdzorg-instelling. Onder de groep ‘kwetsbare jongeren’ vallen ook jongeren die ‘gewoon thuis’ zijn opgegroeid. Hun verstandelijke vermogens, psychiatrische problematiek en/of gedragsproblematiek maakt echter dat zij niet in staat zijn om direct zelfstandig te gaan wonen. Zij dreigen door onder andere het tekort aan betaalbaar woonaanbod, het hanteren van verschillende leeftijdsgrenzen en beperkingen in wet- en regelgeving tussen wal en schip te raken. Dit willen we voorkomen. Dit vraagt om acties die toezien op vloeiende overgangen en passende ondersteuning als op het verbeteren van de inkomenspositie. We laten deze jongeren niet los als zij 18 jaar worden, zo lang niet aantoonbaar is voorzien in ‘the big 5’: huisvesting, zorgcontinuïteit, zinvolle daginvulling (school of werk), een volwassene om op terug te vallen/informeel support en financiën die op orde zijn of waarbij in ondersteuning daartoe is voorzien. Gemeenten kunnen jongeren die verblijven in jeugdhulp met verblijf met meer urgentie helpen aan huisvesting. Dat kan door directe bemiddeling naar een woning. Hierover maken we afspraken met de woningcorporaties. Hoofdstuk5– Uitvoeringsprogramma Uitvoeringsactie Beoogd resultaat Inzet / streefdatum / partners Monitoring uitvoering Volkshuisvestingsprogramma Uitvoeren Volkshuisvestingsprogramma Jaarlijks Q1 Evaluatie Volkshuisvestingsprogramma Actueel Volkshuisvestingsbeleid Q4 2025 THEMA : Voldoende en betaalbare woningen Regie op woningbouwprogramma & opnemen plannen en projecten die bijdragen aan de opgave Realiseren woningbouwopgave, 4100 woningen tot 2040 Doorlopend Monitoren voortgang realisatie woningbouwopgave & informeren gemeenteraad Realiseren woningbouwopgave, 30% sociale huur & 70% betaalbaar Maart, Juli & November Afwegingskader woningsplitsing tbv beoordeling woningdeeloplossingen Aanpassen woningvoorraad voor kleinere huishoudens Q2 2025 Bepalen van differentiatie bij nieuwe initiatieven en plannen en waar mogelijk in lopende plannen en projecten op basis van streefdifferentiatie Realiseren voldoende betaalbare woningen, obv Woondeal ZOB 2023: 30% sociale huur & 70% betaalbaar Doorlopend / initiatiefnemers, ontwikkelaars en corporaties Zelfbewoningsplicht + anti speculatiebeding op nieuwbouwwoningen met VON tot betaalbaarheidsgrens Behoud van betaalbare koopwoningen Vijf jaar vanaf eerste bewoning / initiatiefnemers en ontwikkelaars Afweging nut en noodzaak opkoopbescherming op bestaande woningen met WOZ tot betaalbaarheidsgrens Behoud van betaalbare woningen voor woningzoekenden Q1 2025 Realisatie Koopgarantwoningen, bij voorkeur met woningcorporaties Behoud van betaalbare koopwoningen Waar mogelijk / corporaties en beleggers Toepassen Koopstart met kortingspercentage tot maximum 15% Behoud van betaalbare koopwoningen Waar mogelijk & nodig / initiatiefnemers en ontwikkelaars Afweging toegevoegde waarde invulling hoofdstuk ‘wijzigingen in de woonruimtevoorraad’ in de huisvestingsverordening Behoud en regulering van de woningvoorraad Q1 2025 Afweging toegevoegde waarde inzet Leegstandsverordening Optimale inzet van de woningvoorraad Q2 2025 Inzet op bouw compacte woningen voor 1 & 2 persoonshuishoudens Realiseren passende woningen voor verschillende typen huishoudens Stimuleren initiatiefnemers, benutten van kansen / initiatiefnemers, ontwikkelaars en corporaties Inzet op ontwikkeling en realisatie nieuwe woonvormen Realiseren passende woningen voor verschillende typen huishoudens Stimuleren initiatiefnemers, benutten van kansen / initiatiefnemers THEMA : Leefbare en gezonde wijken Quickscan om kwaliteiten en verbeterpunten gezonde leefomgeving te kwantificeren Behoud en verbeteren van gezonde leefomgeving 2025 Beoordelingscriteria om bijdragen plannen en projecten op gezonde leefomgeving te toetsen Bijdragen aan uitgangspunten Omgevingsvisie 2025 Sturen op bijdrage woningbouwontwikkelingen aan gezonde leefomgeving Behoud en verbeteren van gezonde leefomgeving Bij nieuwe initiatieven / initiatiefnemers, ontwikkelaars en corporaties Bij woningbouwplannen bepalen van passende differentiatie en verschillende prijssegmenten Divers, evenwichtig en toekomstbestendig woningaanbod in alle wijken Bij nieuwe initiatieven / initiatiefnemers, ontwikkelaars en corporaties Stimuleren van andere woonvormen Realiseren prettige woonomgevingen Stimuleren initiatiefnemers, benutten van kansen / initiatiefnemers Ondersteunen van collectieve (woon-zorg) woningbouwplannen en -projecten Realiseren van een zorgzame woonomgeving Stimuleren initiatiefnemers, benutten van kansen / initiatiefnemers Inzet maatschappelijk vastgoed voor woningbouw Realiseren van doorstromings-mogelijkheden in bestaande wijken Benutten van kansen / corporaties Afspraken met corporaties over stimulering en ondersteuning bij doorstroming Bevorderen doorstroming Q1 2025 / corporaties Regionale Urgentieregeling opnemen in Huisvestings-verordening Best 2024-2027 Passende regeling voor nood-situaties Q2 2025 / corporaties Realiseren taakstelling huisvesting statushouders ism corporaties Zorg voor huisvestingen inburgering nieuwkomers Doorlopend / corporaties Onderzoek naar locatie, lokaal of regionaal ten behoeve van realisatie woonwagenlocatie voor lokale woonwagenbewoners Inspelen op woningbehoefte woonwagenbewoners 2025 / corporaties Herijken beleid mbt shortstay en midstay huisvesting voor internationale arbeidskrachten Bieden van passende woonruimte aan internationale arbeidskrachten 2025 Realiseren van modulair/ verplaatsbare woningen op passende locaties Realiseren van woningen voor doelgroepen, die moeilijk een passende woning vinden Benutten van kansen THEMA : Duurzame woning en woonomgeving Stimuleren van corporaties, verhuurders en particuliere eigenaren om te investeren in verduurzamen van eigen woningbezit Duurzame woningvoorraad Binnen 10 jaar / woningeigenaren Stimuleren en ondersteunen VvE’s bij verduurzamen appartementen- gebouwen Duurzame woningvoorraad Binnen 10 jaar / woningeigenaren Afspraak over aanpak versnipperd bezit woningcorporaties Duurzame woningvoorraad Binnen 10 jaar / woningcorporaties Afspraak over verduurzamingsplan bij verkoop corporatieswoningen Duurzame woningvoorraad Binnen 10 jaar / woningcorporaties Bijdragen aan duurzaamheidsdoelstellingen Duurzame woningvoorraad & effect op woonlasten Stimuleren initiatiefnemers Stimuleren klimaatadaptief bouwen Bestendige leefomgeving Stimuleren initiatiefnemers Stimuleren circulair bouwen Zorgvuldig gebruik materialen Stimuleren initiatiefnemers Stimuleren biobased bouwen Zoveel mogelijk Biobased Binnen 10 jaar Stimuleren klimaatadaptieve maatregelen in huis en tuin, samen met woningcorporaties Bestendige leefomgeving 2026 THEMA : Zorgzame samenleving (Woonzorgvisie) Analyse woonzorgopgave ouderen en andere aandachtsgroepen In beeld brengen lokale opgave wonen-zorg Q3 2025 / corporaties, zorginstellingen en belangenorganisaties Uitwerken woonzorgvisie aan de hand van analyse opgave Realiseren van een zorgzame samenleving 2025 / corporaties, zorginstellingen en belangenorganisaties Realiseren van levensloopbestendige woningen Inspelen op ouder wordende inwoners Stimuleren initiatiefnemers Stimuleren levensloopbestendig maken bestaande voorraad Langer zelfstandig thuis wonen mogelijk maken 2024-2027 Stimuleren realisatie verschillende woonvormen met passende zorg voor ouderen Passende woningen voor senioren Benutten van kansen Stimuleren om na te denken over wonen van straks Langer zelfstandig thuis wonen 2024-2027 Afspraak met corporaties over ‘groot naar beter’, stimuleren doorstroming & ondersteunings- mogelijkheden Langer zelfstandig thuis wonen 2025 / corporaties Inzet instrumenten om doorstroming te stimuleren en ondersteunen in koop en huur Langer zelfstandig thuis wonen 2025 Evalueren gebruik van mantelzorg-woningen en meergeneratie-woningen en regeling onder de aandacht brengen Langer zelfstandig thuis wonen 2025 Afspraken over passende zelfstandige huisvesting voor aandachtsgroepen met begeleiding met corporaties Passende huisvestingsmogelijkheden aandachtsgroepen 2024-2027 Balans tussen vraag en aanbod intramurale huisvesting aandachtsgroepen, waaronder BW en MO, afstemming in de regio Passende huisvestingsmogelijkheden aandachtsgroepen 2024-2027 Afspraken met corporaties en zorgpartijen over huisvesting en huisvestingsvormen aandachts-groepen in het programma ‘een thuis voor iedereen’ Een thuis voor iedereen 2024-2027 Afspraken met corporaties om kwetsbare jongeren een goede start te geven Versterking positie kwetsbare jongeren 2024-2027 Bijlage1, kengetallen Bevolking Bevolkingsontwikkeling Best 2012-2022, Bron: CBS Bron: CBS & provinciale prognose 2023 Leeftijden bevolking gemeente Best, per wijk Bron : Statline, kerncijfers wijken en buurten 2022 Huishoudens Huishoudens gemeente Best, per wijk Bron : Statline, kerncijfers wijken en buurten 2022 WONINGVOORRAAD Woningvoorraad naar eigendom Woningvoorraad grondgebonden woningen versus appartementen Bron : Statline, kerncijfers wijken en buurten 2022 Bijlage2, opbrengsten bijeenkomsten met stakeholders Participatie bruisdag, 11 juni 2022 De participatie bruisdag heeft woonwensen, meningen, slimme woon-ideeën en vooral heel veel mooie gesprekken opgeleverd. Het ging veel over jongeren die op dit moment geen mogelijkheden hebben op de woningmarkt. Maar ook senioren zitten in de knel. En eigenlijk geldt dat voor nog veel meer groepen op dit moment. Zijn er dan geen slimme ideeën om de boel los te krijgen? Zeker wel. Meer ruimte voor tijdelijk wonen bijvoorbeeld. Of woningdelen. Of woonhofjes en kleine complexen waar mensen -jong en oud - samen wonen en leven. Maar vooral: niet praten maar aan de slag! Meer bouwen dus. En meer betaalbaar bouwen. Vooral huur, maar ook koop. En grenzen stellen aan de soms duizelingwekkende (inkomens) eisen die verhuurders stellen. Ook werd aandacht gevraagd voor doorstroming op de woningmarkt, energiearmoede, de verduurzaming van woningen en kunnen blijven wonen in je eigen buurt. En wat vooral naar voren kwam: gemeente, blijf in gesprek! Zorg voor goede en tijdige communicatie over en participatie tijdens het proces van de woningbouw. Stakeholderbijeenkomst woonpartners, 12 juli 2022 Wat moet een volkshuisvestingsprogramma zijn? Stappenplan m.b.t. uitvoering (visie, programma, beleid); Plan, met tijdspad, waarom, wat en hoe in de woonbehoefte wordt voorzien; Woonprogramma, met voor bepaalde periode concreet beeld over typologieën en producten (koop/huur, met prijssegmenten) & doelgroepen (senioren, en andere doelgroepen); Visie op toekomst van wonen, m.b.t. leefbaarheid en nieuwbouw. Waarover moet een volkshuisvestingsprogramma gaan? Toekomstige woonbehoefte, woningen: welke en waar; Huisvesting bijzondere doelgroepen, opbouw gemeenschap, ook in toekomst; Planning, duidelijkheid, visie op ontwikkelingen, welke woningen waar; Hoogbouw in relatie tot Best, menging koop-huur, arbeidsmigranten; Woningen en woonomgeving. De basis op orde Flexibelere bestemmingsplannen, mogelijkheden voor wonen in buitengebied; Communicatie, beleid, procedures; goed kader, duidelijke lijnen; In vroeg stadium samenwerken met corporaties bij gebiedsontwikkelingen; Draagvlak, helderheid, overtuigingskracht, communicatie, open, eerlijk en transparant; Kansenkaart voor woningbouw; overzichtskaart, capaciteit & planvoorraad; Duurzaamheid is meer dan plan voor energietransitie, ook vergroenen, beperken hittestress, water; Goede procesafspraken m.b.t. leefbaarheid; Best blijft een dorp; behoefte per wijk/buurt, locatiegericht wonen; Woningsplitsing, maatwerk; kleine eenheden en flexibel; woningbehoefte. Kansen en Wensen Out of the box denken; Korte en lange termijn in beeld; regie op ontwikkelingen; visie op locatieniveau (paspoorten) ‘Thuis: verbinding beleid en projecten, locaties, lagere grondprijzen, capaciteit bij gemeente, duidelijke procesafspraken over leefbaarheid, rollen en betrokkenheid partners. Problemen en belemmeringen (uitdagingen) Financiële drempel jongeren en ouderen; steeds minder woning voor zelfde geld; woonlasten; Regelgeving belemmert ontwikkelaars, bouwtempo, procedures, ambtelijke traagheid; Individuele versus collectieve belangen; Nimby, procedures, bezwaren, tolerantie en begrip; Passend en wenselijk, niet bouwen voor 1 bepaalde doelgroep; Verblijf versus wonen, angst voor verandering. Doel Seniorenwoningen, in en rond het centrum, wonen met zorg, inclusief voorzieningen; Goede en eerlijke verdeling van kansen, betaalbaar tot duur; Iedere doelgroep kans op dak boven zijn hoofd, passende woonruimte; geclusterde eenheden ipv groepswoning; flexibelere woonvormen; Dorps karakter behouden; Autoverkeer beperken; Verduurzamen omgeving, ecologische wooneisen, veel groen. Burgerpanel Best, september – oktober 2022 Prioriteit voor woningen voor jongeren/starters (85%) en senioren (64%) en woonzorgwoningen (31%) Woningtypen, die gebouwd moeten worden : rijwoningen (57%), kleinere woningen (48%), appartementen (47%) en nultredenwoningen (37%); Voorkeur nieuwe woonlocaties: 52% aan de randen van Best nieuwe locaties voor woningen ontwikkelen & 24% in Best en dichter op elkaar bv appartementen en in hogere woongebouwen; 24% maakt niet uit / geen van deze. Uitspraken over financiering goedkope woningen, zelfbouw, ruimtelijke kwaliteit, verduurzamen woning en vergroenen woonomgeving, verantwoordelijkheid geschikte woning, langer zelfstandig thuis, woning delen en kamergewijze verhuur en andere woonvormen. Verdere toelichting, zie rapportage burgerpanel. Bron: https://ioresearch.jambo.software/panel/best/res/m0-document-module/Rapportage_burgerpanel_Best_woonvisie_definitief.pdf & https://ioresearch.jambo.software/panel/best/res/m0-document-module/Factsheet_Woonvisie_Best_definitief.pdf Stakeholdersbijeenkomst woonpartners, 12 april 2023 Minimaal 30% van de nieuwbouw sociale huurwoningen: (meerderheid eens), aandachtspunten: onderbouwing % aan de hand van huishoudensinkomens; combinatie sociale huur en duurdere woningen (goede differentiatie) maakt een en ander betaalbaar; niet in alle projecten 30% sociale huurwoningen realiseerbaar (kijken naar totaal, afhankelijk van locatie). Vooral compacte woningen bouwen voor 1- en 2 pp huishoudens: (50/50) blijven kleine woningen in toekomst nodig? Kleine huishoudens willen ook ruimte voor hobby; senioren willen twee slaapkamers; aanpasbare woningen? Doorstroming naar (nieuwe) compactere woning voor huurders vaak duurder; senioren willen ook graag compacte grondgebonden koopwoningen; daarvan is voorraad te beperkt; compact is vaak gestapeld. Een goede buitenruimte is ook van belang. Nieuwbouw met alleen met biobased materialen: (50/50) markt daarvoor nog niet klaar, mooie ambitie, streven naar toekomst goed, is groeiproces. Goed duurzamer te bouwen, maar mag bouw of ontwikkelingen (financieel) niet belemmeren. Alle woningen levensloopbestendig bouwen en renoveren: (meerderheid oneens) niet haalbaar, inzet op doorstroom is beter, huidige Bouwbesluit eisen zorgen voor aanpassingsmogelijkheden; levensloopbestendig bouwen kost veel geld, beter investeren in nieuwe toegankelijke woningen. Als je ouder wordt ‘woontechnisch’ voorbereiden op komende levensfase. Output groepsdiscussies: Starter/jongere: betaalbaarheid belangrijk; bij alleenstaande is inkomen onvoldoende om te kunnen kopen; totale woonlasten van belang; als ze geen aanbod hebben trekken ze weg; geven we Bestse starters voorrang? Compacte woning of appartement, andere woonvorm, mogelijk oplossing. Delen van voorzieningen, denk aan wassen, ontmoeten & groen/buitenruimte; In de sociale huur laten starters/jongeren kleine woningen aan zich voorbijgaan, omdat ze anders wachttijd kwijt zijn; doelgroep heeft baat bij goede doorstroming; gestapeld bouwen voor deze doelgroep oplossingsrichting en woningsplitsen. Internationale werknemer: onderscheid goed betaalde expat en arbeidsmigrant; werknemers zijn onmisbaar. Expat kan op vrije markt huren en kopen, zorgt wel voor extra druk op woningmarkt; werkgever verantwoordelijk voor fatsoenlijke huisvesting en sociale zekerheid bij short- en midstay. Gezamenlijk wonen is mogelijkheid, maar kostendelersnorm kan drempel zijn. Kritisch met betrekking tot woningsplitsing. Empty nester: voorbereiden op toekomst, gelijkvloers of geschikte grondgebonden woning; bij huur sturen op totale woonlasten. Leeftijd labels bij huurwoningen loslaten; door vergrote mobiliteit en internationalisering samenleving mantelzorg van familie niet altijd nabij. Nieuwe woon- en leefnetwerken met gemengde huishoudens & passende woonzorg-concepten; Empty nesters met grotere eengezinswoningen stromen door naar ruime koopappartementen. Betaalbaarheid en doorstroomprikkel van belang. Eenoudergezin: doelgroep niet flexibel, betaalbaarheid is kritisch & voor sociale huur vaak lange wachttijden. Zijn opdeelbare of uitbreidbare woningen mogelijkheid? Senior: weinig aanbod, weinig doorstroming, mensen blijven in te grote woning; toegankelijkheid en zorg steeds belangrijker. Doelgroep moet meer flexibel worden. Niet alle wensen zijn 1-op-1 in te vullen, doorstroming kan ook wat opleveren. Tegelijkertijd aanpasbaar en gedifferentieerd bouwen. Betaalbaarheid, woonomgeving en afstand tot voorzieningen ook van belang. Grootte van de woning ca 60m2 tot 80m
9. Mantelzorg ouders-kinderen bv door mantelzorgwoning in de tuin; sociaal netwerk van belang, vraagt om nieuwe netwerken met woonzorgvormen Jonge gezin: behoefte aan eengezinswoning; afhankelijk van doorstroming of passende, betaalbare woningen; mogelijkheid om door te kunnen groeien. Gedifferentieerd, gemixt bouwen, voorbeeld De Schakel in Best. Daardoor goede diversiteit van bewoners. Raadsbijeenkomst, 22 mei 2023 30% sociale huurwoningen in het totaal van de nieuwbouw; Investeren in verschillende woonvormen; Inzet corporaties vooral op toevoeging woningen; Bouwen van seniorenwoningen niet alleen dichtbij voorzieningen; Inzet op beschikbaarheid voldoende en betaalbare woningen, voor verschillende typen huishoudens. Verslag stakeholdersbijeenkomst. 9 januari 2024 Thema voldoende en betaalbaar Gemeente moet zich alleen richten op het goedkopere segment en hoeft zich niet druk te maken over woningen met VON > € 500.
10. Dat lost de markt wel op; Stijging van de woningprijs gaat in deze regio blijven. Ook als de rentes omhooggaan zullen de woningprijzen niet gaan dalen. Stijging wordt minder, maar prijzen blijven vooralsnog sowieso heel erg hoog. Er worden al hoge prijzen gevraagd omdat mensen dat toch wel betalen; Zelfbewoningsplicht koppelen aan inflatie en rentewaardes; Hanteren andere gemeenten in de regio ook een zelfbewoningsplicht? Zelfbewoningsplicht kan leiden tot concurrentie als andere omliggende gemeenten dat niet doen. Dit kan nadelig zijn voor Best; Anti speculatiebeding is belangrijk. Op papier werkt het toch niet zo, omdat de woningen niet verkopen. Onderbelicht is aspect dat betaalbaarheid sterk afhankelijk is van renteniveau; Bij betaalbaarheid ligt de druk vooral op de prijs; Hoe verhoudt dit zich tot de gewenste woninggrootte? Ontwikkelaars moeten samen gaan werken aan de realisatie van de sociale huurwoningen, maar er moet ook meer gekeken worden naar sociale koopwoningen of goedkope koopwoningen (bv. appartement als koopwoningen). De prijzen zijn hoog, waardoor veel mensen een koopbedrag niet kunnen lenen; Kunnen corporaties wel Koopgarant realiseren? Kritisch over haalbaarheid 30% sociale huurwoningen in plannen; Gemeente moeten de mogelijkheden om te sturen op (sociale) grondprijzen benutten; Strikte toewijzingseisen voor corporaties kunnen leiden tot concentratie van aandachtsgroepen in een straat of flat. Aan de buitenkant (bv aan de hand van onderhoud&gebruik van de tuin) wordt onderscheid sociale huurwoningen tov andere woningsegmenten zichtbaar --> leefbaarheidsaspect; Concentratie van sociale huurwoningen kan leefbaarheid beïnvloeden. Er moet dus een differentiatie zijn & percentage sociale huurwoningen kan afhankelijk van omvang van het project ook verspreid in het plan gerealiseerd worden; Ouderen vallen vaak buiten de inkomensnormen en komen daardoor niet in aanmerking voor een passende sociale huurwoning; Aandacht voor mantelzorgwoningen en splitsen woningen (en eisen en randvoorwaarden die hier aan vast zitten. Thema leefbare en gezonde wijken Leefruimte: Belangrijk is voorzieningenniveau voor o.a. ouderen en mensen met beperking denk aan huisarts, diensten, winkelruimte en vooral ontmoetingsmogelijkheden. Ook bij inbreidlocaties waar maatschappelijk vastgoed wordt omgezet in woningen. Organiseer themabijeenkomsten over gezonde en leefbare wijken. Deze uitdiepen. Dan kom je tot concretere acties; Wat is de definitie van gezondheid? En van een gezonde wijk? Dat zouden we beter moeten verwoorden om het daadwerkelijk te gaan realiseren. Wat is de relatie tussen leefbaarheid en veiligheid. Is dit erin verwerkt? Leefruimte: Neem in de leefruimte ook zaken mee als valpreventie,gezondheid, bewegen fitness, en openbare toiletten. Samenwerking met sociaal domein in maatschappelijke en sociale activiteiten. Ook samenwerken met corporaties. Sturen op de kleine bewegingen. Daardoor kan sociale cohesie ontstaan. Wat is de behoefte van mensen in de wijk en daar onderscheid in maken. Mensen zijn individueler, meer op zichzelf gericht. Dus wat is wenselijk en haalbaar? Meer out of de box denken over hoe we dingen in beweging kunnen krijgen. Denk hierbij aan doorstroming en zorg. Daar moet meer creativiteit in komen en de overheid zou dat veel meer kunnen stimuleren. Doorstroom is vaak wenselijk in dezelfde wijk (bv. blok afbreken om er appartementen te bouwen). Maar mensen moeten wel dichtbij voorzieningen zitten, dus is dat wel wenselijk/haalbaar. Instroom van expats is ook bepalend voor de wijken. Er komen steeds meer mensen van buiten Best in Best wonen. En daarmee wordt de binding met Best ook steeds minder. Mensen kiezen voor Best vanwege de gunstige ligging en de goede bereikbaarheid in de regio. Dat is de kracht van Best. Aandacht voor gebiedsvisie Naastenbest Thema duurzame woningen en woonomgeving Gemeente stimuleert duurzame maatregelen niet. Je moet extra betalen voor de realisatie van nul op de meterwoningen. De gemeente vraagt hier leges over. Dit moet veranderen. Stuur ook op ozb, want dan hoeven duurzame woningen ook niet meer te kosten en wordt de verduurzaming gestimuleerd. Markt kan op dit moment niet alleen biobased bouwen. Betaalbaarheid en duurzaamheid gaan vaak niet hand in hand. Duurzaam is vaak duurder. Suggestie: Legeskosten afschaffen voor duurzaamheids-maatregelen. Ook financierders moeten woonlasten meenemen in financiering. Als je woning duurzaam is, kun je hogere hypotheeklasten dragen. Duurzaamheidsmaatregelen moeten ook bekostigd kunnen worden. Eigenaren kunnen dat niet altijd betalen. Anderzijds, waarom moet verduurzaming altijd iets opleveren. We willen altijd maar dat dit ons winst oplevert, maar is dat nodig? Waarop is het gebaseerd dat € 390.000 betaalbaar is voor een woning? Dat is niet gekoppeld aan rente, maar ook niet aan woonlasten en hiermee dus ook niet aan duurzaamheidsmaatregelen. In Omgevingsplan vastleggen dat tuinen niet helemaal verhard mogen worden. Om zo beter om te gaan met water en meer duurzaam nadenken over voorzieningen. Thema zorgzame samenleving Gemeente heeft belangrijke rol bij bewustwording. Campagne om nu al na te gaan denken over waar je over 10 jaar wil gaan wonen. Mensen bewust maken van tijdig nadenken over woonbehoefte als ze ouder worden. Niet incidenteel zoals alleen 1 keer een informatiedag. Vergrijzing en ontgroening loopt nog langere tijd door. Denk goed na bij woning bouw over langer termijn. Eisen woningen: Denk aan levensloopbestendigheid van woningen qua toegang, lift en grootte woning (draaicirkel bij rolstoel). Woningbouw en leefruimte- Stem af met zorgaanbieder. Zowel voor het intramurale aanbod en aan huis. Zij moeten de zorg aan huis kunnen leveren. Moeten af van het idee dat iedereen een grote woning moet hebben met een tuin. Vooral de jonge mensen zullen hierop moeten inleveren. Meer nadenken over de toekomst. Ook bij ouderen moet hiervoor bewustwording komen. Straks word je gedwongen ergens neergezet en dan ben je ver weg van je kinderen bijvoorbeeld. Dus het is beter als ze eerder zelf gaan verhuizen. In andere landen zijn er veel meer appartementen. Wij willen graag een huis en een tuin en dat is niet meer haalbaar voor de toekomst. Woningen voor ouderen moeten ook dichtbij voorzieningen geplaatst worden. Niet alleen naar huur kijken, maar juist ook naar woonlasten. In nieuwbouw is de huur hoger, maar energielasten zijn lager In Eindhoven stimuleren ze ouderen om te verhuizen van een grote woningen naar een kleinere woning. Dit kan bv door een vergoeding van verhuiskosten en herinrichtingskosten te geven door subsidie en begeleiden van overgang door een consulent. Plus de aangeboden woning moet aantrekkelijk zijn. Niet te klein en niet te duur. Dus bouw ook de juiste soort appartementen. En neem maatregelen voor het gelijk houden van huur. Woonvormen zijn vaak leuke plannen, maar weinig realiseerbaar. Er is te weinig grond. Mensen willen dan toch graag een tuin en ruimte etc. Financiering samen met de zorg oppakken. Dus corporaties en projectontwikkelaar moeten meer samenwerken met de zorg. Ontschotten van financiering. Discussie over uitvoering en betrokkenheid Er is voor dit soort bijeenkomsten een meer brede vertegenwoordiging van de partijen nodig. En de planning moet beter. MGM projectontwikkelaar wil graag betrokken worden bij de bouw van diverse segmenten betaalbare woningen. Volkshuisvesting is meer dan bouwen en is dus meer gericht op mensen. Dit moet ook in het rapport verwerkt worden. Duidelijkheid over inbreiding en uitbreiding. Goede definitie maken en daar zelf aan houden. Gemeente doet nu aan uitbreiding, maar geeft aan dat inbreiding voor gaat. Dit moet helder zijn en duidelijk gecommuniceerd worden. Keuzes die gemaakt worden in de ruimtelijke ontwikkeling bepalen of mensen een woning willen. Bijvoorbeeld als je niet mag parkeren aan de straat bij levensloopbestendige woningen. Dat is niet aantrekkelijk en dus willen mensen er niet wonen. Ze moeten nu hun auto op een hofje parkeren. Bijlage3, ingekomen reacties op concept Volkshuisvestingsprogramma In deze bijlage wordt verslag gedaan van de ingekomen reacties op het concept Volkshuisvestingsprogramma Best 2024-
11. Hieronder een samenvatting van de binnengekomen reacties en een antwoord en eventuele wijzigingen in het concept Volkshuisvestingsprogramma naar aanleiding daarvan. Ambtelijke reactie provincie Noord-Brabant Paragraaf 2.2.1: De nieuwe provinciale prognose geeft aan dat Best (bij ongewijzigd beleid) groeit van 30.900 inwoners in 2023 naar 35.200 inwoners in 2040 en het aantal huishoudens van 13.500 in 2023 naar 15.400 in
12. Om die (nieuwe) huishoudens ook van woonruimte te kunnen voorzien is het nodig dat de woningvoorraad met tenminste 2.700 woningen toeneemt. Paragraaf 2.3.2: de Woondeal is ook ondertekend door de 13 woningbouwcorporaties die in de regio actief zijn. In paragraaf 2.3 is het ook goed een passage te wijden aan het Afsprakenkader Wonen SGE
13. Dat document geldt ook nog steeds. Te meer omdat er verderop (o.a. in hoofdstuk 4) een aantal keren naar verwezen wordt. Paragraaf 4.1.1, tabel op blz. 13: wat is de motivatie om in het middeldure en dure segment het aantal huurwoningen te maximeren op een percentage van het totaal? Paragraaf 4.1.1, kopje ‘Per plan …’: aangegeven is dat de opgave minimaal 30% sociale huur en 40% betaalbaar is. Opgemerkt wordt dat de opgave betaalbaar inclusief de sociale huur is, dus hier zou 70% moeten staan. De Woondeal spreekt over 2/3e van de nieuwbouw in het betaalbare segment. In het uitvoeringsprogramma zijn een aantal nader te ontwikkelen afwegingskaders en beoordelingscriteria en te maken afwegingen opgenomen (o.a. afwegingskader woningsplitsing, afweging inzetten leegstandsverordening en onderdelen huisvestingsverordening, beoordelingscriteria gezonde leefomgeving). Het verdient aanbeveling om te kijken of hier met andere gemeenten in de regio kan worden samengewerkt om ambtelijke capaciteit te bundelen. Reactie gemeente: Dit betreft de lokale behoefte. De gemeente Best levert daarnaast een bijdrage aan de regionale behoefte. Dit is de basis voor de afspraak in het Verstedelijkingsakkoord om tussen 2020 en 2040 4100 woningen te realiseren. Aangepast Toegevoegd Wij zien in Best in het middeldure en dure segment in meerderheid vraag naar koopwoningen. Daarom willen we daar met name ruimte voor maken. Tegelijkertijd willen we een uitwisseling met middeldure en dure huur mogelijk houden. Aangepast Goede suggestie. Gaan we zeker regionaal agenderen. Inwoner gemeente Best, 30 jaar & mantelzorger In de krant zag ze de mogelijkheid om input te geven op het Volkshuisvestingsprogramma en daar wil ze graag gebruik van maken. Betrokkene woont al zo goed als haar hele leven in Best. Tevens is ze mantelzorger. Woont bij moeder, eigen ruimte slaapkamer van 6m
14. Ze had nooit gedacht of gehoopt dat ze op haar leeftijd nog thuis zou wonen. Ze heeft een goede baan en van jongs af aan gewerkt en gespaard en toch kan ze geen kant op. Door de mantelzorg voor haar broer, haar netwerk en sociale leven wil ze graag in Best blijven wonen. Ze voelt zich verbonden met Best en bovenal maakt het de zorg voor haar gehandicapte broer vele malen makkelijker. Helaas voelt het kunnen blijven wonen in Best zo goed als onhaalbaar. Ze reageert op woningen via Wooniezie. Veel woningen voor specifieke doelgroepen: senioren, tot 23 jaar of voor min. twee personen. Er wordt geen rekening gehouden met haar mantelzorgrol & behoefte aan extra slaapkamer. Daarnaast zou het fijn zijn als er meer ‘middenhuurwoningen’ tussen de €800-€1000 per maand beschikbaar komen. Verder zie je ook dat er meerdere gemeentes zijn die (huur)woningen enkel aanbieden aan personen die in die gemeente wonen. Valkenswaard bijvoorbeeld geeft starters die al een flink aantal jaren in de gemeente wonen en reageren op huurwoningen voorrang. Dit geeft in ieder geval meer kans op een woning, omdat mensen van buitenaf (in Best onder andere mensen van ASML en expats) voor bepaalde woningen dan niet in aanmerking komen. Helaas ziet ze dit systeem in Best niet, waardoor ze in de eigen gemeente 0 kans maakt en niet aan een woning komt. Wat betreft koop is er in Best ook weinig tot geen aandacht voor de alleenstaande starter. Kleinere betaalbare woningen/appartementen in nieuwbouw rond de € 250.000 v.o.n. met koopstart ontbreken. De bestaande bouw in Best is voor haar te duur. Hier heb je te maken met de k.k. en/of heeft de woning een hoger energielabel waardoor ze minder tot zelfs (afhankelijk van het label) fors minder hypotheek kan krijgen dan bij nieuwbouw en de huizen/appartementen binnen de bestaande bouw sowieso buiten haar bereik vallen. Het inwonen bij iemand anders (de 7 woningdeelvarianten) of het wonen in een wijk waarin de starters voor de ouderen zorgen is gezien haar situatie geen optie. Het zou heel fijn zijn om te merken dat Best qua koop en/of huur moeite doet voor de alleenstaande starter, die al jaren op huurwoningen reageert en al bijna zijn of haar hele leven in Best woont. Gezien haar zorgplicht voor haar broer, iets wat ze wil blijven doen en door de omstandigheden noodzakelijk is, zou het fijn zijn als hier meer naar wordt gekeken. Nu vallen zij als starters overal tussen wal en schip, zeker als andere omliggende gemeentes wel hun eigen dorpsbewoners een echte kans bieden door middel van een voorrangsregeling. Graag ziet ze onze reactie tegemoet. Reactie gemeente: We nemen dit signaal serieus en gaan een afspraak met haar maken om te bekijken wat we voor haar kunnen doen, hoe we haar kunnen helpen, gezien haar specifieke situatie. Lid Seniorenraad Was bij stakeholders bijeenkomst op 9 januari
15. Wil als ervaringsdeskundige op het gebied van woningsplitsing inbrengen geven. Naar zijn mening zet de gemeente Best en haar taak als toezicht op bouwprojecten heel zwaar in op de brandveiligheid. Begrijpelijk want elke woningbrand en de gevolgen daarvan zijn nare gebeurtenissen, maar jaarlijkse cijfers en feiten wijzen toch op andere zaken, die naar zijn mening belangrijker zijn dan de brandveiligheid. In het jaar 2022- het laatste jaar, waarvan de cijfers bekend zijn- kwamen bij woningenbranden 34 mensen om het leven, waarvan 17 vijf en zestigplussers. In datzelfde jaar kwamen 5995 vijf en zestigplussers om het leven bij een valongeluk in en om de woning en moesten 117.000 personen naar de Spoed Eisende Hulp voor behandeling met als kostenpost 1,3 miljard euro. Waarom de focus dus voornamelijk niet naar het valrisico gaat in plaats naar brandveiligheid is voor hem een raadsel en zou dus ook integraal ingebed moeten worden in het Volkshuisvestingsprogramma 2024-
16. Het kabinet Rutte IV heeft in haar beleidsprogramma voor het eerst miljoenen hiervoor beschikbaar gesteld en voorzieningen getroffen via beleidsprogramma’s als IZA en GALA en de subsidiepot STUK. Verbazingwekkend voor hem is om te horen, dat de gemeente Best hiertoe nog niets heeft ondernomen. Ook verbazingwekkend voor hem is te moeten lezen in de inspraakverslagen op het concept Volkshuisvestingsprogramma, dat de woonpartners er weinig voor voelen om levensloopbestendige nultredenwoningen te bouwen of te renoveren omdat het te duur zou zijn, hetgeen hoogst twijfelachtig is. Het zit alleen niet tussen de oren van architecten en/of aannemers is hij van mening. Het vergt alleen aanpassing van de standaarden. Graag derhalve meer aandacht voor het valrisico in het Volkshuisvestingsprogramma 2024-
17. Reactie gemeente: Het is zeer waarschijnlijk dat de cijfers met betrekking tot woningbranden gerelateerd kunnen worden aan de aandacht die gemeenten geven aan haar wettelijke taak met betrekking tot toezicht op brandveiligheid. Tegelijkertijd waarderen we uw oproep om het onderwerp valrisico meer aandacht te geven. Een van de eerste uitvoeringsonderwerpen vanuit het onderliggende volkshuisvestingsprogramma is de woonzorgvisie en de opgave voor zorggeschikte woningen (verpleegzorgplekken), geclusterde woningen en nultreden woningen. Een thema wat een nadrukkelijke samenwerking vereist tussen gemeente, zowel sociaal domein als wonen, corporaties, zorgpartijen en woonpartners zoals de seniorenraad en de gehandicaptenraad. Het is van belang dat we het onderwerp valrisico hier nadrukkelijk bij betrekken. Voorzitter seniorenraad In aanvulling op hetgeen SeniorenRaadBest (SRB) bij stakeholdersbijeenkomst op 9 januari 2024 heeft ingebracht m.b.t. het concept-volkshuisvestingplan: De gemeente Best heeft zich vorig jaar verbonden aan Het Juiste Thuis (hetjuistethuis.nl). Op 19 april 2023 hebben 33 organisaties in Zuidoost-Brabant een intentieovereenkomst ondertekend, waaronder de gemeente Best (namens het college: wethouder Veronique Zeeman, die ook in de Stuurgroep van Het Juiste Thuis zit). Ook LEV en Archipel zijn verbonden aan Het Juiste Thuis. SeniorenRaadBest gaat binnenkort aansluiten bij dit samenwerkingsverband en neemt ook deel aan de workshop Buurtwoongroep op 1 februari 2024 in Bestwijzer, die wethouder Zeeman zal openen. In het kader van het concept-Volkshuisvestingsprogramma wil SeniorenRaadBest erop wijzen dat: Met het ondertekenen van bovengenoemde Intentieovereenkomst heeft de gemeente Best zich verbonden aan (onder andere): 2.2 Gemeenten nemen de regie door in hun woonzorgvisie op te nemen dat de gemeente zo lang mogelijk zelfstandig wonen voor senioren stimuleert, door onder meer: Ruimte te bieden aan nieuwe wooninitiatieven voor senioren; De benodigde voorzieningen voor senioren te faciliteren, passend per gemeente (gebiedsgerichte aanpak met per gebied bijvoorbeeld: passende leefomgeving, supermarkt, apotheek, arts, trefpunt, OV); Senioren als specifieke doelgroep mee te nemen in een lokaal preventie akkoord, gericht op positieve gezondheid. N.B. Het Juiste Thuis deelt op hun website vele interessante artikelen over bijvoorbeeld valpreventie, woningsplitsing, slimme en gezonde leeftijdvriendelijke omgevingen, doorstromingen van senioren op de woningmarkt. Daarnaast dringt Het Juiste Thuis (en daarmee ook de gemeente Best!) aan op vaart maken met de Woonzorgvisie. Van de 21 gemeenten in Zuidoost-Brabant hadden halverwege vorig jaar 11 gemeenten hun Woonzorgvisie gereed en 5 bijna gereed. De gemeente Best was (toen) nog niet begonnen. Ook vanuit de provincie is er vanuit de woondeal MRE in juli vorig jaar een regionale uitvraag gedaan naar het woon-zorg beleid van gemeenten. Reactie gemeente: Dank voor uw reactie en betrokkenheid. Zoals in voorgaande reactie is aangegeven, is het vorm en inhoud geven aan de woonzorgvisie een van de eerste uitvoeringsonderwerpen vanuit het onderliggende volkshuisvestingsprogramma. Een thema wat een nadrukkelijke samenwerking vereist tussen gemeente, zowel sociaal domein als wonen, corporaties, zorgpartijen en woonpartners zoals de seniorenraad en de gehandicaptenraad. Inwoner gemeente Best Stuurt zijn reactie na het lezen van het Volkshuisvesting programma 2024-
18. Even terugkijken. Bij de ontwikkeling van de visies wonen en wonen met zorg, van 5- 6 jaar geleden, was hij actief betrokken. Na enig aandringen is in die visies opgenomen dat levensloopbestendige woningen en CPO-initiatieven meer prioriteit verdienen. Voorafgaand aan de laatste gemeentelijke verkiezingen heeft hij kennisgenomen van de voornemens/ beloftes van (bijna) alle fracties om het samen met burgers te doen. Kort samengevat: Een samenleving functioneert dankzij maatschappelijk initiatief, betrokk