Beleidsregels incidentele particuliere woningbouw gemeente Zaltbommel 2025Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zaltbommel, Gelet op: Artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht Artikelen 4.8, 5.8 en 16.55 van de Omgevingswet Het Omgevingsplan gemeente Zaltbommel De Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 De Verordening Inwoners- en overheidsparticipatie gemeente Zaltbommel 2025 Overwegende dat: Het wenselijk is voor particulieren een toegankelijke route te bieden voor kleinschalige woningbouwinitiatieven Incidentele particuliere woningbouw (IPW) bijdraagt aan de woningbehoefte zonder grote stedelijke uitbreidingen te vereisen Objectieve en toetsbare criteria noodzakelijk zijn voor rechtsgelijkheid en rechtszekerheid Het "ja, mits" principe van de Omgevingswet leidend is bij beoordeling van ruimtelijke initiatieven Het beleid uit 2012 actualisatie behoeft in het licht van de Omgevingswet en ontwikkelde jurisprudentie Aansluiting bij de gemeentelijke Legesverordening noodzakelijk is voor een eenduidige kostensystematiek Participatie met de omgeving bijdraagt aan draagvlak en zorgvuldige besluitvorming conform de Verordening Inwoners- en overheidsparticipatie gemeente Zaltbommel 2025 Besluiten vast te stellen de volgende beleidsregels: HOOFDSTUK1- ALGEMENE BEPALINGEN Artikel1- Begripsbepaling In deze beleidsregels wordt verstaan onder: IPW-initiatief: Een verzoek om medewerking aan een omgevingsvergunning voor het realiseren van ten hoogste 10 woningen door een particulier voor eigen gebruik, gebruik door familie tot en met de vierde graad, of verkoop aan eindgebruikers. Particulier: Een natuurlijk persoon die het initiatief neemt tot woningbouw, of een groep particulieren verenigt in een vereniging met als enige doel eenmalig woningen voor de leden te realiseren, met uitsluiting van (overige) rechtspersonen die handelen in het kader van bedrijfsmatige activiteiten. Familie: Familieleden tot en met de vierde graad, zijnde: Eerste graad: ouders en kinderen Tweede graad: grootouders, kleinkinderen, broers en zussen Derde graad: overgrootouders, achterkleinkinderen, ooms, tantes, neven en nichten Vierde graad: oudooms, oudtantes, achterneven en achternichten Bebouwingscontouren: De grenzen zoals vastgesteld door de provincie Gelderland waarbinnen in principe woningbouw is toegestaan, zoals opgenomen in bijlage 1 bij deze beleidsregels. ETFAL-principe: Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties als bedoeld in artikel 1.3 van de Omgevingswet, waarbij wordt beoordeeld of de beoogde functie past op de voorgenomen locatie. Stedelijke ontwikkeling: Een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 16.56 Omgevingswet waarbij meer dan 10 woningen worden gerealiseerd. Commerciële projectontwikkeling: Woningbouw uitgevoerd door of ten behoeve van rechtspersonen met als hoofddoel het behalen van rendement door verkoop of verhuur aan derden. Bedrijfs- of dienstwoning: Een woning die functioneel is verbonden aan een bedrijf en bestemd is voor bewoning door degene die het bedrijf exploiteert. Huisvesting internationale werknemers: Woonruimte specifiek bedoeld voor tijdelijke of permanente huisvesting van buitenlandse werknemers. Nadeelcompensatieovereenkomst: Een overeenkomst als bedoeld in artikel 15.1 Omgevingswet waarin afspraken worden vastgelegd over compensatie van planschade aan derden als gevolg van het IPW-initiatief. Vereveningsfonds: Fonds als bedoelt in de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen 2025 of de rechtsopvolger daarvan. Artikel2- Reikwijdte en toepassingsbereik 1.Deze beleidsregels zijn van toepassing op aanvragen om medewerking aan een omgevingsvergunning voor het realiseren van ten hoogste 10 woningen door particulieren. 2.Deze beleidsregels zijn niet van toepassing op: Commerciële projectontwikkeling door rechtspersonen Stedelijke ontwikkelingen van meer dan 10 woningen Bedrijfs- of dienstwoningen Huisvesting voor internationale werknemers Woningbouw met als primair doel verhuur voor belegging 3.Het college beoordeelt IPW-initiatieven aan de hand van de criteria in deze beleidsregels. Artikel3- Grondslag en bevoegdheid 1.Deze beleidsregels zijn gebaseerd op artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht en artikel 16.55 Omgevingswet. 2.Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd gezag voor de beoordeling van IPW-initiatieven en de verlening van de omgevingsvergunning voor afwijken van het omgevingsplan. HOOFDSTUK2- TOETSINGSCRITERIA Artikel4- Eigendomseis 1.Een IPW-initiatief kan uitsluitend worden ingediend door de eigenaar van het betreffende perceel. 2.In afwijking van lid 1 kan een aanvraag worden ingediend door een niet-eigenaar indien deze beschikt over een voorlopige koopovereenkomst met betrekking tot het perceel. Artikel5- Basisvoorwaarden locatie Een IPW-initiatief voldoet aan de basisvoorwaarden indien: Het perceel is gelegen binnen of aansluitend aan de bebouwingscontouren zoals opgenomen in bijlage 1, of Voor percelen buiten of op de grens van de bebouwingscontouren wordt aangetoond dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties conform artikel 7. Artikel6- Omvang en anti-omzeilingsregels 1.Per IPW-initiatief mogen maximaal 10 woningen worden gerealiseerd. 2.Of sprake is van één geheel of meerdere initiatieven wordt beoordeeld aan de hand van: De periode tussen indiening van initiatieven De ruimtelijke afstand tussen initiatieven De stedenbouwkundige samenhang tussen initiatieven De betrokkenheid van dezelfde personen of partijen 3.Tussen initiatieven van dezelfde persoon of gelieerde partijen moet minimaal 5 jaar zijn verstreken. 4.Tussen IPW-initiatieven van verschillende personen of partijen moet een afstand van minimaal 300 meter zitten, gemeten in vogelvlucht tussen dichtstbijzijnde bebouwingsgrenzen van de geplande woningen, tenzij: De initiatieven geen stedenbouwkundige samenhang vertonen, of De initiatieven aantoonbaar niet zijn opgezet met de bedoeling grotere projecten te omzeilen 5.Het college kan op basis van concrete omstandigheden afwijken van het 300-meter criterium indien wordt aangetoond dat geen sprake is van kunstmatige projectsplitsing. Artikel7- ETFAL-toetsing (Evenwichtige Toedeling van Functies Aan Locaties) 1.Het college beoordeelt of het IPW-initiatief voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 2.Een initiatief voldoet aan het ETFAL-principe indien het initiatief naar het oordeel van het college voldoet aan de volgende criteria: Past binnen het karakter van het gebied en de stedenbouwkundige structuur van de omgeving Past binnen de landschappelijke kwaliteit en karakteristieken of versterkt deze Voldoende parkeergelegenheid biedt (minimaal 2 parkeerplaatsen per woning) Bereikbaar is via de openbare weg Aansluit op bestaande bebouwing en geen verdere versnippering van het buitengebied veroorzaakt Geen onevenredige aantasting van omwonenden veroorzaakt Geen onevenredige aantasting van cultuurhistorische waarden veroorzaakt Technisch aansluitbaar is op nutsvoorzieningen (water, riolering, elektriciteit) Geen aantasting van molenbiotopen oplevert 3.Voor grensgevallen buiten de bebouwingscontouren geldt een verzwaarde ETFAL-toetsing, waarbij naast de criteria in lid 2 ook wordt beoordeeld of: Sprake is van landschappelijke verbetering door sloop van verouderde, leegstaande of landschappelijk storende bebouwing Het initiatief bijdraagt aan herstel van oorspronkelijke landschapsstructuren Bestaande infrastructuurbelasting wordt verminderd Verwijdering van niet-agrarische opstallen in het buitengebied plaatsvindt 4.Het college kan bij de ETFAL-toetsing externe deskundigen inschakelen op het gebied van stedenbouwkunde, landschap, archeologie of ecologie of cultuurhistorie. Artikel8- Technische voorwaarden 1.Aansluiting op nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, riolering) moet technisch mogelijk zijn. 2.Er mag geen belemmering ontstaan door externe veiligheidsrisico's, geluid of geur. 3.De bodemkwaliteit moet geschikt zijn voor woningbouw. Artikel9- Relatie met woonvisie 1.IPW-initiatieven worden beoordeeld binnen het kader van de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025. 2.De gemeente streeft ernaar ook bij IPW-initiatieven de woningdifferentiatie van 30% sociale huur en 15% betaalbare koop te bevorderen. Hoewel IPW-initiatieven zijn vrijgesteld van de differentiatieverplichting omdat het om maximaal 10 woningen gaat, waardeert het college initiatieven die vrijwillig geheel of gedeeltelijk voldoen aan de woningdifferentiatie positief in de afweging om medewerking te verlenen. 3.Om vrijwillige bijdrage aan woningdifferentiatie te stimuleren, kan het college de volgende voordelen bieden aan initiatiefnemers die aantoonbaar bijdragen aan sociale huur, betaalbare koop of andere doelgroepen uit de woonvisie: Vermindering bijdrage vereveningsfonds: Een korting van 20% op de bijdrage aan het vereveningsfonds sociale woningbouw (artikel 15) voor woningen die worden aangeboden als sociale huurwoning of betaalbare koopwoning conform de definities in de Woonvisie Bommelerwaard 2021-2025 Prioritering bij capaciteitsschaarste: Bij gelijke schaarste in behandelcapaciteit krijgen initiatieven met woningdifferentiatie voorrang in de behandelvolgorde Positieve waardering grensgevallen: Bij initiatieven op grensgevallen (artikel 7 lid 3) of andere afwegingssituaties weegt het college de bijdrage aan woningdifferentiatie expliciet mee als positief element in de belangenafweging Procesondersteuning: Het college kan initiatiefnemers die differentiatie willen toepassen extra ondersteuning geven bij het opstellen en toetsen van de ETFAL en andere onderzoeken en bij het participatietraject. 4.Het college informeert initiatiefnemers in fase 1 (intake) over de mogelijkheden en voordelen van vrijwillige woningdifferentiatie. 5.Het streven naar woningdifferentiatie uit lid 2 en de stimuleringsmaatregelen uit lid 3 gelden niet indien: Het initiatief uitsluitend betrekking heeft op eigen gebruik of gebruik door familie tot en met de vierde graad, of De initiatiefnemer aantoont dat differentiatie vanwege de specifieke kenmerken van het initiatief redelijkerwijs niet mogelijk is. 6.Indien een nieuw initiatief deel blijkt uit te maken van een groter plan dat meer dan 10 woningen omvat, is het reguliere woonbeleid inclusief differentiatieverplichting van toepassing en wordt medewerking alleen verleend indien wordt voldaan aan alle voorwaarden voor stedelijke ontwikkeling. HOOFDSTUK3- PROCEDURE Artikel10- Drietrapsproces 1.De behandeling van een IPW-aanvraag bestaat uit drie fasen: Fase 1: Intake (maximaal 4 weken) Fase 2: Principeverzoek en richtlijnen (maximaal 8 weken) Fase 3: Uitwerking en vergunningverlening (maximaal 12 weken) 2.De totale doorlooptijd bedraagt maximaal 24 weken, tenzij sprake is van een complexe situatie die meer tijd vergt en behoudens aan initiatiefnemer toe te rekenen doorlooptijd. Aan de genoemde termijnen kunnen geen rechten worden ontleend. Artikel11- Fase 1: Intake 1.Voor de intake dient de aanvrager in te dienen: Een volledig ingevuld aanvraagformulier zoals opgenomen in bijlage 2 Een kadastrale kaart met locatieaanduiding, schaal 1:1000 voor percelen tot 2 hectare of schaal 1:2500 voor grotere percelen Een eigendomsbewijs of voorlopige koopovereenkomst 2. Het college voert binnen 4 weken een ambtelijk vooronderzoek uit naar de haalbaarheid van het initiatief en beoordeelt of het initiatief voldoet aan de basisvoorwaarden uit de artikelen 4, 5 en 6. 3.Bij een positieve intake ontvangt de aanvrager een uitnodiging voor fase 2 met een legesbericht voor het principeverzoek. 4.Bij een negatieve intake ontvangt de aanvrager een gemotiveerde afwijzing. Artikel12- Fase 2: Principeverzoek en participatie 1.Na ontvangst van de leges start het college de inhoudelijke beoordeling van het principeverzoek volgens het ETFAL-principe. 2.Het college stelt concrete ontwikkelrichtlijnen op met betrekking tot: Maximale bouwhoogte en bebouwingspercentage Architectonische stijl en materiaalgebruik passend bij de omgeving Afstanden tot perceelsgrenzen en bestaande bebouwing Landschappelijke inrichting 3.Participatieplicht: De initiatiefnemer dient bij indiening van het principeverzoek aan te geven of vooraf participatie met de omgeving heeft plaatsgevonden, hoe dit is gedaan en wat de resultaten waren Het college kan de initiatiefnemer verzoeken om (opnieuw) in gesprek te gaan met de omgeving indien het college dit met het oog op zorgvuldig besluitvorming noodzakelijk acht Indien de initiatiefnemer geen participatieproces heeft georganiseerd, motiveert de initiatiefnemer waarom niet Het college kan besluiten zelf participatie vorm te geven indien de initiatiefnemer dit niet doet 4.Participatie-eisen: Indien participatie plaatsvindt, gelden de volgende eisen conform artikel 6 van de Verordening Inwoners- en overheidsparticipatie gemeente Zaltbommel 2025: Begrijpelijke toelichting: Het initiatief wordt toegelicht in begrijpelijke taal, inclusief uitleg over hoe belanghebbenden worden betrokken Betrekken van belanghebbenden: Participatie richt zich minimaal op: Directe buren (binnen 100 meter van de perceelgrenzen) Relevante belangenorganisaties (zoals dorps- of wijkraden) Andere betrokken partijen Communicatie: Toegankelijke en betrouwbare communicatie in begrijpelijke taal, afgestemd op de doelgroep. De participatie wordt in de regel digitaal georganiseerd, maar bij complexe zaken kan ook een fysieke informatiebijeenkomst worden gehouden Transparantie: Duidelijkheid over de vastgestelde kaders en de ruimte die er is voor invloed door participanten Beschikbaarheid documenten: Relevante documenten worden beschikbaar gesteld, tenzij daar wettelijke belemmeringen voor zijn Bereikbaarheid: De initiatiefnemer en/of het college zijn bereikbaar voor vragen en reageren tijdig op opmerkingen 5.Verwerking participatie-inbreng: Het college verwerkt de inbreng uit de participatie en vermeldt in het principebesluit: Welke inbreng is ontvangen Op welke wijze deze inbreng is meegewogen in de beoordeling Waarom bepaalde inbreng wel of niet tot aanpassing van het initiatief heeft geleid Welke aanpassingen wel zijn doorgevoerd naar aanleiding van de participatie 6.Participatieverslag: Bij complexe IPW-initiatieven of initiatieven waarbij door het college participatie is georganiseerd, wordt binnen 30 dagen na afronding van de participatie een participatieverslag opgesteld conform artikel 9 van de Verordening Inwoners- en overheidsparticipatie gemeente Zaltbommel 2025. 7.Het resultaat van fase 2 is een positief principebesluit met richtlijnen of een gemotiveerde afwijzing. Artikel13- Fase 3: Uitwerking en vergunningverlening 1.De aanvrager laat schetsplannen maken conform de richtlijnen uit fase 2. 2.De aanvrager voert vereiste onderzoeken uit naar bodemkwaliteit, archeologie, geluid, geur, externe veiligheid, ecologie en water en riolering, voor zover relevant voor de locatie. 3.De aanvrager vraagt de omgevingsvergunning aan. 4.Het college beoordeelt het schetsplan binnen 4 weken. 5.Het college behandelt de omgevingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van een volledige aanvraag. 6.Bij een positieve beoordeling verleent het college de omgevingsvergunning. 7.De termijnen genoemd in lid 4 tot en met 6 met in achtneming van artikel 10 lid 2. HOOFDSTUK4- KOSTEN EN TARIEVEN Artikel14- Gemeentelijke leges 1.Voor IPW-initiatieven zijn leges verschuldigd conform de Legesverordening zoals die op het moment van de aanvraag van kracht is. 2.Voor de intake (fase 1) zijn de leges verschuldigd conform het artikel over intake in de voorfase van de Legesverordening. 3.Voor het principeverzoek (fase 2) zijn de leges verschuldigd conform het artikel over principeverzoek in de voorfase van de Legesverordening, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen: Een klein IPW-initiatief zoals bedoeld in bijlage 3 bij deze beleidsregels Een regulier IPW-initiatief 4.Voor complexe IPW-initiatieven kan het college een omgevingstafel organiseren. De leges hiervoor zijn verschuldigd conform het artikel over de omgevingstafel in de voorfase van de Legesverordening. 5.Voor de omgevingsvergunning (fase 3) zijn de leges verschuldigd conform hoofdstuk 2 van de Legesverordening, bestaande uit: Leges voor de omgevingsplanactiviteit (ruimtelijk deel), waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen een klein IPW-initiatief en een regulier IPW-initiatief Leges voor de bouwactiviteit (bouwtechnisch deel), berekend over de bouwkosten Eventuele bijkomende leges voor welstandsadvies, beoordeling onderzoeksrapporten en andere modaliteiten zoals opgenomen in de Legesverordening 6.Het college informeert de aanvrager voorafgaand aan elke fase over de verschuldigde leges. Artikel15- Bijdrage vereveningsfonds sociale woningbouw 1.Voor de bijdrage aan het vereveningsfonds sociale woningbouw gelden de bepalingen zoals opgenomen in de Nota kostenverhaal en financiële bijdragen 2025 of de rechtsopvolger daarvan. 2.De bijdrage wordt gevorderd conform de in de nota opgenomen systematiek en betalingsmomenten. Artikel16- Externe kosten 1.Kosten voor externe advisering en onderzoeken zijn voor rekening van de aanvrager. 2.Externe kosten kunnen bestaan uit: Opstellen schetsplan door architect Bodemonderzoek Opstellen ETFAL-beoordeling Onderzoeken naar archeologie, ecologie, geluid, geur, externe veiligheid, verkeer, water en andere aspecten voor zover relevant voor de locatie 3.Het college informeert de aanvrager in fase 2 over de voor het initiatief benodigde onderzoeken. 4.Het college kan kostenafspraken faciliteren met externe adviseurs om transparantie te vergroten. HOOFDSTUK5- AFWIJZINGS- EN WEIGERINGSGRONDEN Artikel17- Harde afwijzingsgronden Het college wijst een IPW-aanvraag zonder nadere belangenafweging af indien: De aanvrager niet de eigenaar is en geen voorlopige koopovereenkomst heeft (artikel 4) Het om meer dan 10 woningen gaat (artikel 6 lid 1) Het om bedrijfs- of dienstwoningen gaat (artikel 2 lid 2 sub
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.