Programma Volkshuisvesting 2026-2030 (Bernheze)

Programma Volkshuisvesting 2026-20301.Voorwoord Wonen raakt ons allemaal. Het gaat over veel meer dan een dak boven je hoofd. Het gaat over geborgenheid, over ergens thuiskomen. Over een buurt waarin je je kinderen met een gerust hart laat buitenspelen. Over een dorp waar mensen elkaar kennen, groeten en helpen. In Bernheze zijn we gezegend met dat soort gemeenschappen. Dat willen we behouden, en dat vraagt om keuzes. De druk op de woningmarkt is groot. Jongeren moeten noodgedwongen lang thuis blijven wonen. Ouderen die willen doorstromen naar een kleinere, levensloopbestendige woning kunnen die vaak niet vinden. En wie afhankelijk is van zorg of begeleiding, komt soms simpelweg nergens terecht. Als wethouder hoor ik die verhalen dagelijks. Mensen die vastlopen, gezinnen die klem zitten. Dat raakt me – en het bevestigt hoe urgent deze opgave is. Daarom kiezen we in Bernheze voor regie op volkshuisvesting. Dat betekent: zorgen voor voldoende, betaalbare en passende woningen voor iedereen, met extra aandacht voor inwoners die dat het hardst nodig hebben. We werken daarbij met drie bouwstenen (volk(

1. s)huis en vesting) die richting geven aan ons beleid: Bouwsteen 1 – Volk(s): een betere verdeling van de woonruimte. De woonruimte die we hebben, moeten we eerlijker verdelen. Daar hoort bij dat we de mensen voorrang geven die zonder hulp niet of nauwelijks aan een woning komen: jongeren uit onze eigen kernen, ouderen die niet kunnen doorstromen, mensen met een beperking of zorgbehoefte. Maar ook zorgverleners, leraren en politieagenten moeten in Bernheze kunnen wonen. Volkshuisvesting betekent ook: de menselijke maat centraal stellen. Niet het systeem, maar de inwoner. Bouwsteen 2 – Huis: meer balans in het woningaanbod. In de komende jaren bouwen we door. Maar niet zomaar. We willen bouwen wat echt nodig is. Dat betekent: meer variatie in woningtypen, meer betaalbare huur en koop, en vooral: woningen die passen bij de levensfase van onze inwoners. Of je nu starter bent of senior. We willen ook ruimte maken voor nieuwe woonvormen, zoals gezamenlijke woonprojecten of mantelzorgwoningen. Want ook samenleven verandert – en ons woningaanbod moet daarin meebewegen. Bouwsteen 3 – Vesting: een duurzamere leefomgeving. Als we bouwen, doen we dat zorgvuldig. Onze dorpen hebben karakter, en dat willen we behouden. Nieuwe woningen moeten passen in het straatbeeld, bijdragen aan het dorpse leven en duurzaam zijn. Denk aan energiezuinige huizen, klimaatbestendige wijken en voldoende ruimte voor groen en ontmoeting. Leefbaarheid is minstens zo belangrijk als aantallen, juist in een gemeente als de onze, waar kwaliteit van leven hoog in het vaandel staat. Dit programma is onze leidraad voor keuzes. Keuzes die soms best lastig zijn, zeker in een tijd waarin alles onder druk staat: grond, middelen, capaciteit. Maar keuzes die nodig zijn om ook in de toekomst een gemeente te blijven waarin je fijn kunt wonen, en waar plek is voor iedereen. Ik ben trots dat we dit programma samen maken. Met inwoners, woningcorporaties, zorgpartijen en ontwikkelaars. In gesprekken, overleggen en participatietrajecten heb ik gemerkt hoeveel betrokkenheid er is. Dat geeft hoop en energie. We staan voor een grote opgave. Maar als we vasthouden aan onze kernwaarden – zorgen voor elkaar, nabuurschap, realisme en ambitie – dan ben ik ervan overtuigd dat we samen de goede richting kiezen. Edwin Daandels Wethouder Wonen en Volkshuisvesting Gemeente Bernheze 2.Samenvatting Het Programma Volkshuisvesting 2026-2030 van de gemeente Bernheze geeft richting aan het woonbeleid voor de komende jaren. Het programma is nu nog vrijwillig, maar wordt met de Wet versterking regie volkshuisvesting verplicht. De ambitie is helder: leefbare kernen, waar iedereen een passend, betaalbaar en duurzaam thuis kan vinden – nu en in de toekomst. Drie bouwstenen vormen de basis Volks: We streven naar een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte, waarbij we rekening houden met verschillen in woonbehoefte. We streven naar een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte, waarbij we rekening houden met verschillen in woonbehoefte. Daarom geven we extra aandacht aan inwoners voor wie de nood het hoogst is, zoals jongeren, ouderen en mensen met een beperking. We zetten in op het verbeteren van de slaagkansen middels de woonruimteverdeling, transparante voorrangsregels en een meldpunt tegen discriminatie. Huis: We bouwen door, met focus op wat echt nodig is: minimaal 2/3e betaalbare woningen in elk project, minimaal 30% sociale huur, en meer variatie in woningtypen. Startersleningen, koopstart en flexibele woonvormen maken het mogelijk dat ook mensen met een smalle beurs of bijzondere woonwensen een plek vinden. De woningbouwopgave is 2.000 woningen tot 2030, evenwichtig verdeeld over alle kernen. Vesting: We bouwen aan een duurzame en toekomstbestendige leefomgeving. Nieuwe woningen zijn energiezuinig, klimaatadaptief en passen bij het karakter van onze dorpen. We stimuleren circulair bouwen, vergroening en ruimte voor ontmoeting. Leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving staan centraal. Aanpak en samenwerking Het programma bevat concrete acties en regels, zoals het instellen van een meldpunt voor discriminatie, het vastleggen van voorrangsregels en urgentiecriteria, en het stimuleren van bijzondere woonvormen zoals knarrenhofjes en meergeneratiewoningen. Ook zijn er instrumenten als startersleningen en koopstart, zodat ook inwoners met een kleinere beurs kunnen kopen. Duurzaamheid krijgt een plek via eisen aan nieuwbouw en het stimuleren van energieneutraal en circulair bouwen. Het programma is integraal: wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid zijn onlosmakelijk verbonden. We werken samen met inwoners, woningcorporaties, zorgpartijen en ontwikkelaars. Regionale afspraken (zoals de Woondeal) en lokale prioriteiten worden gecombineerd in een uitvoeringsagenda. Sturing en monitoring We sturen actief op aantallen, typen woningen en doelgroepen. Jaarlijks monitoren we de voortgang en sturen we bij waar nodig. In 2030 vindt een evaluatie plaats, waarna het nieuwe college en de raad het beleid kunnen herijken. Kortom: Dit programma biedt een concreet en flexibel kader om de woonopgave in Bernheze samen aan te pakken, met oog voor rechtvaardigheid, betaalbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid. Afbeelding: beleidshuis en indeling Programma Volkshuisvesting 3.Introductie Waarom dit programma? De woningmarkt staat onder druk. Ook in Bernheze is het vinden van een passende woning voor veel inwoners een uitdaging. Starters, ouderen, gezinnen en aandachtsgroepen ervaren knelpunten. Tegelijkertijd verandert het landelijke speelveld. Met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting wordt volkshuisvesting een verplicht programma onder de Omgevingswet. Dit betekent dat elke gemeente een volkshuisvestingsprogramma moet vaststellen, waarin de woonopgave integraal, samenhangend en programmatisch wordt aangepakt. Bernheze grijpt deze kans aan om meer regie te nemen in het woonbeleid en anticipeert hierop met dit Programma Volkshuisvesting. De huidige Woonvisie van Bernheze loopt tot en met 2025. Dit nieuwe volkshuisvestingsprogramma is een volkshuisvestelijke uitwerking van de ambitie Leefbare Kernen uit de Omgevingsvisie Bernheze 2040. Het biedt een integrale benadering van wonen, zorg, welzijn en leefbaarheid. In dit programma staan strategische en uitvoeringsgerichte keuzes centraal, gericht op meer regie en meer samenwerking. Het programma biedt de mogelijkheid om een breed scala aan maatregelen te combineren om beleidsdoelen te bereiken. Dit doen we aan de hand van een programmatische aanpak. Die aanpak zorgt voor een nauwe samenhang tussen het omgevingsplan en het programma, waarbij regels en maatregelen elkaar versterken om de gestelde doelen te realiseren. Met dit programma zetten we koers naar een Bernheze waarin een passend en betaalbaar huis te vinden is, nu en in de toekomst. Kernboodschap Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Het is de basis voor zekerheid, welzijn en meedoen in de samenleving. Met dit programma: nemen we als gemeente actief regie op volkshuisvesting, zorgen we voor voldoende, passende en duurzame woningen in alle kernen, werken we samen met partners aan leefbare buurten. Wat is een Programma Volkshuisvesting? Het programma is een instrument uit de Omgevingswet. Deze wet is per 1 januari 2024 in werking getreden en hierin zijn alle regels rondom de fysieke leefomgeving samengevoegd. In het kerninstrument Omgevingsvisie, dat de gemeenteraad vaststelt, legt de gemeente de hoofdlijn van het te voeren (integrale) beleid voor de fysieke leefomgeving vast. In een programma werken we beleid integraal uit. In dit geval is er gekozen voor een concreet thema; Volkshuisvesting. Het programma is daarmee de schakel tussen beleid en uitvoering. Het programma wordt door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld (artikel 3.4 Omgevingswet). In Bernheze gebruiken we dit programma om woningbouwplannen te toetsen, prestatieafspraken met corporaties te maken en initiatiefnemers te stimuleren. Het programma kan ook dienen als basis voor wettelijke instrumenten. Hoe is het programma tot stand gekomen? Het Programma Volkshuisvesting is het resultaat van een zorgvuldig en breed participatief proces. We hebben als gemeente de krachten gebundeld: intern, met de gemeenteraad, met inwoners en met onze partners in het veld. Het programma bundelt voorheen losse beleidsdocumenten, zoals de Woonvisie en de Woonzorgvisie, tot één integraal en samenhangend geheel. Daarmee organiseren we de volkshuisvesting in Bernheze op een toekomstgerichte en samenhangende manier. Gedurende het proces zijn verschillende belangrijke momenten benut om input op te halen. Zo is de raad geïnformeerd via een NTI, is het proces gestart met een interne kick-off en volgden meerdere presentaties, themabijeenkomsten en een opiniërende bespreking in de commissie. Ook is actief het gesprek gevoerd met inwoners tijdens onder andere de themasessie en het participatietraject ‘Bernheze Bespreekt’. Daarnaast zijn we continu in gesprek met woningcorporaties, ontwikkelaars en andere partners. Samen staan we aan de lat om de volkshuisvestelijke opgave in Bernheze te realiseren. Deze samenwerking is niet eenmalig, maar structureel: ook na vaststelling van het programma blijven we afstemmen, bijsturen en samenwerken aan een leefbaar Bernheze voor iedereen. de raad is half november 2024 met een Notitie ter Informatie geïnformeerd. begin december vond intern een kick-off plaats om onder andere de afbakening te verfijnen. In de verschillende teams zijn intern presentaties gegeven over het werken met programma's. op 7 januari 2025 was er een themabijeenkomst met de raad over het werken met programma’s in het algemeen en de programma's Volkshuisvesting en Groene Gezonde Structuren specifiek. op 11 februari 2025 was er een opiniërende bespreking met de commissie Ruimte en Leefbaarheid over een aantal onderwerpen die terugkomen in het programma Volkshuisvesting. op 1 april is er een open themasessie met de raad en inwoners over de uitvoeringsagenda van de woonzorgvisie. Deze wordt een onderdeel van het programma Volkshuisvesting. op 3 april 2025 tijdens Bernheze Bespreekt hebben inwoners en betrokkenen inbreng gegeven over wat er per kern nodig is richting 2030 op het gebied van Volkshuisvesting, Zorg en Welzijn. Leeswijzer De opgave Feiten, cijfers en trends: hoe groot is de woonopgave? Missie & kaders Onze missie, kernwaarden en relatie met andere programma’s. Bouwstenen De drie pijlers van volkshuisvesting: 1. Volk(s): eerlijke verdeling, 2. Huis: meer balans in aanbod, 3. Vesting: duurzame leefomgeving Uitvoering Planning, samenwerking en prioriteiten. Monitoring & financiën Hoe we voortgang volgen en risico’s beheersen. Achterin Begrippenlijst, beleidskaders en bijlagen. 4.De opgave in feiten en cijfers 4.1Ontwikkelingen in Bernheze Toenemende woningdruk Bernheze staat voor een flinke woningbouwopgave. Het aantal inwoners groeit en er komen steeds meer een- en tweepersoonshuishoudens. Tegelijkertijd neemt het aantal ouderen toe. Zij blijven langer zelfstandig wonen, terwijl het aantal mantelzorgers en professionele zorgverleners afneemt. Dit vergroot de druk op zorg en gemeenschap. Zowel senioren als starters vinden moeilijk een passende woning. Voor ouderen is er te weinig levensloopbestendig aanbod. Voor starters maken hoge prijzen en schaarste de toegang lastig. Een passend dak boven het hoofd wordt steeds schaarser en vraagt om een eerlijke verdeling. Landelijke ontwikkelingen Wonen, zorg en welzijn krijgen landelijk veel aandacht en zijn steeds meer met elkaar verbonden. Belangrijke veranderingen zijn: Regulering middenhuur: sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Meer regie voor gemeenten: met de Wet versterking regie volkshuisvesting moeten gemeenten vanaf 2026 een Programma Volkshuisvesting vaststellen. Hierin wordt wonen, zorg en leefomgeving integraal benaderd. Nieuwe partners: zorgpartijen schuiven straks aan bij prestatieafspraken. Waarborg betaalbaarheid: er komen landelijke maatregelen om voldoende betaalbare en toegankelijke woningen te garanderen. Regionale afspraken Met provincie en regio zijn afspraken gemaakt over de woningbouw. In de Woondeal 2023 is vastgelegd dat Bernheze in 2022–2026 ruim 1.800 woningen bouwt. Door nieuwe prognoses en de groei van een- en tweepersoonshuishoudens is deze opgave uitgebreid met 200 extra woningen tot 2030. In 2022–2024 zijn al circa 650 woningen gerealiseerd. De druk op de woningmarkt vraagt ook om regionale regels voor toewijzing. Zo zorgen gemeenten samen voor een evenwichtige verdeling van woningen en wordt voorkomen dat de druk zich op slechts enkele gemeenten concentreert. feitelijke woningvoorraad prognose van de woningvoorraad indicatie toename woningvoorraad groei-index (2023=100) 2023 2025 2030 2035 2040 2023-2030 2023-2030 Bernheze 13.105 13.480 14.425 15.270 15.810 1.320 110,1 Noord-Brabant 1.178.260 1.208.500 1.284.415 1.342.350 1.388.900 106.155 109,0 Tabel: indicatie verwachte toename woningvoorraad per gemeente, 2023-2040 (bron: Provincie Noord-Brabant) Doorkijk naar 2040 Op basis van de provinciale prognoses (zie bevolkingsprognose Brabant) verwachten we dat de woningvoorraad in Bernheze in 2040 uitkomt op circa 15.810 woningen. Dat betekent een gemiddelde groei van ongeveer 140 woningen per jaar tussen 2030 en 2040. Deze doorkijk helpt ons om tijdig te anticiperen op toekomstige woningbehoeften en om de ruimtelijke plannen hierop af te stemmen. 4.2Demografische trends Bernheze groeit, vergrijst en kent steeds meer alleenwonenden. Dit vraagt om een ander soort woning: kleiner, betaalbaarder en levensloopbestendig. Steeds meer inwoners, steeds meer woningen nodig Bernheze groeit gestaag. In dertig jaar tijd kwamen er bijna 5.000 inwoners bij: van 27.700 in 1995 naar ruim 32.600 in 2025. De laatste jaren gaat die groei sneller: gemiddeld 270 inwoners per jaar. Dat vraagt om een structurele uitbreiding van de woningvoorraad, ongeveer 180 woningen per jaar. Alle kernen dragen bij aan deze groei. Heesch blijft de grootste kern met ruim 14.000 inwoners. Heeswijk-Dinther en Nistelrode groeien stabiel mee. Loosbroek en Vorstenbosch behouden hun dorpse karakter, maar leveren ook een bijdrage. Aantal inwoners Bernheze per jaartal Aantal inwoners Bernheze per kern in 2025 2020 31.250 Heesch 14.234 2021 31.480 Heeswijk-Dinther 8.506 2022 31.728 Loosbroek 1.329 2023 32.266 Nistelrode 6.626 2024 32.522 Vinkel 55 2025 32.605 Vorstenbosch 1.855 Tabel: aantal inwoners gemeente Bernheze door de jaren en op kernniveau (bron: website gemeente Bernheze) Meer ouderen en kleinere huishoudens De samenstelling van de bevolking verandert. In 2040 is bijna 30% van de inwoners 65 jaar of ouder. Vooral het aantal 75-plussers groeit sterk. Tegelijkertijd neemt het aantal eenpersoonshuishoudens toe, onder zowel jongeren als ouderen. Dat betekent: meer mensen wonen alleen; de gemiddelde huishoudensgrootte daalt (nu 2,4, straks 2,3); er is meer vraag naar kleine, betaalbare en levensloopbestendige woningen. Huishoudens groeien sneller dan de bevolking Bernheze telt nu zo’n 13.600 huishoudens. Een derde daarvan bestaat uit alleenstaanden. De komende tien jaar groeit dit aantal sneller dan de bevolking, vooral door vergrijzing en huishoudensverdunning. Deze ontwikkeling sluit aan bij landelijke en provinciale trends. Doelgroepenanalyse De gevolgen zijn helder: Bernheze heeft niet alleen méér woningen nodig, maar vooral de juiste woningen: betaalbaar voor starters en jonge gezinnen, geschikt voor senioren, flexibel en kleiner, passend bij alleenstaanden en kleine huishoudens. De Woonvisie en de regionale Woondeal Noordoost-Brabant sluiten hierop aan. Met afspraken over betaalbaarheid, sociale huur en aandacht voor specifieke doelgroepen ondersteunt Bernheze haar inwoners in elke levensfase. 4.3Woningvoorraad Een ruime voorraad, maar niet altijd passend Bernheze telt in 2025 ongeveer 13.650 woningen. Het merendeel daarvan is koopwoning, vaak vrijstaand of twee-onder-een-kap. Daarmee is de voorraad relatief ruim en van goede kwaliteit. Toch sluit deze niet altijd aan bij de veranderende vraag. Vooral starters, jonge gezinnen en senioren ervaren de druk op de woningmarkt. Verdeling per kern en eigendom De meeste woningen in Bernheze zijn in eigendom van bewoners zelf. Daarnaast zijn er ruim 2.800 huurwoningen: 2.472 sociale huurwoningen in bezit van woningcorporaties; 369 particuliere huurwoningen. De verdeling verschilt per kern. Heesch heeft met bijna 5.900 woningen de grootste voorraad, gevolgd door Nistelrode (2.700) en Heeswijk-Dinther (3.600). De kleinere kernen Loosbroek en Vorstenbosch hebben samen zo’n 1.000 woningen. Verdeling eigendom per kern 2024 Heesch Nistelrode Heeswijk-Dinther Vorstenbosch Loosbroek Bernheze Corporatie 1367 592 399 87 27 2472 Particuliere verhuur 193 56 106 9 5 369 Eigenaar/bewoner 4324 2043 3063 475 359 10264 Totaal 5885 2691 3567 571 391 13105 Verschillen in woningtypes De woningtypologie loopt uiteen per kern: Vrijstaande woningen zijn dominant in de kleinere dorpen (tot 45% in Loosbroek en 40% in Vorstenbosch). Appartementen zijn vooral in Heesch en Nistelrode aanwezig (11% en 8%). Twee-onder-een-kapwoningen en tussenwoningen vormen een belangrijk deel van de voorraad in Heesch en Heeswijk-Dinther. Kortom: hoe kleiner de kern, hoe groter het aandeel vrijstaand. Hoe groter de kern, hoe gevarieerder het aanbod. Woningtype per kern Heesch Nistelrode Heeswijk-Dinther Vorstenbosch Loosbroek Appartement 625 (11%) 204 (8%) 219 (6%) 20 (4%) 3 (1%) Vrijstaande woning 1254 (21%) 847 (31%) 1109 (31%) 228 (40%) 177 (45%) 2-onder-1-kapwoning 1642 (28%) 617 (23%) 1122 (31%) 191 (33%) 113 (29%) Hoekwoning 559 (9%) 211 (8%) 146 (4%) 33 (6%) 22 (6%) Tussenwoning 1327 (23%) 600 (22%) 587 (16%) 73 (13%) 61 (16%) Overig 478 (8%) 21 (8%) 385 (11%) 26 (5%) 15 (4%) Totaal 5885 2691 3568 571 391 Wat dit betekent voor de toekomst De huidige woningvoorraad biedt kwaliteit, maar kent ook beperkingen: te weinig betaalbare huur- en koopwoningen; een oververtegenwoordiging van ruime koopwoningen in de dorpen; onvoldoende kleinere, levensloopbestendige woningen voor ouderen en alleenstaanden. De uitdaging voor Bernheze ligt in het aanvullen en beter benutten van de voorraad met woningen die passen bij de veranderende vraag: compact, betaalbaar en toekomstbestendig, verspreid over alle kernen. Vraag naar passende woonvormen Ouderen vragen om levensloopbestendige woningen en nieuwe woonvormen. Zoals aangegeven zijn er momenteel onvoldoende kleinere levensloopbestendige woningen. De vraag hiernaar is regionaal in beeld gebracht en komt voor Bernheze op het volgende neer: In onderstaand schema wordt een weergave geschetst van de doorrekening van de genoemde woningtypen uitgaande van de huidige demografische situatie in Bernheze. Basisscenario 2024 2030 (opgave) 2040 (opgave) Nultreden (in regulier wonen) 320 395 (+75) 535 (+215) Geclusterd wonen totaal 680 790 (+110) 960 (+280) Waarvan Sociale huur 190 200 (+10) 220 (+30) Waarvan Vrije sector huur 80 90 (+10) 110 (+30) Waarvan koop 410 500 (+90) 630 (+220) Zorggeschikt/woonzorgcentrum 280 330 (+50) 440 (+160) Totaal 1.280 1.515 (+235) 1.935 (+655) Tabel: ontwikkeling behoefte nultreden, geclusterd en zorggeschikt, ‘basisscenario’ (bron: …Regionale woonzorganalyse Noordoost-Brabant 2025) Het trendscenario houdt er rekening mee dat er de verwachting is dat nieuwe (geclusterde) woonvormen onder ouderen aan populariteit winnen. En dat meer mensen de stap willen zetten naar geclusterde woonvormen. Hierin zie je ook de vraag naar woonzorgcentra afnemen omdat men langer zelfstandig kan blijven wonen. Trendscenario 2024 2030 (opgave) 2040 (opgave) Nultreden (in regulier wonen) 320 395 (+75) 535 (+215) Geclusterd wonen totaal 680 960 (+280) 1.480 (+800) Waarvan sociale huur 190 240 (+50) 340 (+150) Waarvan vrije sector huur 80 110 (+30) 170 (+90) Waarvan koop 410 600 (+190) 970 (+560) Zorggeschikt/woonzorgcentrum 280 310 (+30) 370 (+90) Totaal 1.280 1.665 (+385) 2.385 (+1.105) Tabel: ontwikkeling behoefte nultreden, geclusterd en zorggeschikt, ‘trendscenario’ (bron: Regionale woonzorganalyse Noordoost-Brabant 2025)) 4.4Betaalbaarheid Stijgende WOZ-waarden De gemiddelde WOZ-waarde in Bernheze ligt al langere tijd boven het landelijk gemiddelde en stijgt de laatste jaren ook sneller dan in de rest van de provincie en het land. Bernheze: € 457.000 (2023, +7,0%) → € 480.000 (2024, +5,0%) Noord-Brabant: € 384.000 (2023, +7,2%) → € 406.000 (2024, +5,7%) Nederland: € 379.000 (2023, +6,3%) → € 398.000 (2024, +5,0%) Bernheze behoort hiermee tot de duurste gemeenten van de regio en ligt structureel boven zowel het provinciale als het landelijke gemiddelde. De aanhoudende stijging heeft een dubbele impact. Enerzijds draagt dit bij aan vermogensopbouw voor huiseigenaren. Anderzijds leidt het tot hogere belastingen en woonlasten, terwijl de woningmarkt voor starters en huishoudens met een laag of middeninkomen steeds moeilijker bereikbaar wordt. (bron: CBS) Lastige toegang voor lage en middeninkomens Bernheze is welvarend. In 2023 lag het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden op € 55.000, tegenover landelijk € 44.600. Slechts 7,7% van de huishoudens had moeite rond te komen (landelijk: 12,7%). Ongeveer 8% van de huishoudens heeft zelfs een inkomen boven de € 200.000. Toch is de woningmarkt voor lage en middeninkomens moeilijk bereikbaar: De gemiddelde WOZ-waarde in 2024: € 480.000, fors boven het landelijke gemiddelde van € 398.000. Starters en middeninkomens vinden nauwelijks betaalbare koop- of middenhuurwoningen. Lage inkomens zijn aangewezen op sociale huur, maar ook daar is het aanbod beperkt. Kortom: ondanks de hogere inkomens in Bernheze, blijven de woonopties beperkt. Dit veroorzaakt een bereikbaarheidsprobleem op de woningmarkt. (bron: CBS) 4.5Beschikbaarheid en schaarste Beperkt aanbod sociale huur In Bernheze zijn drie woningcorporaties actief: JOOST, Mooiland en BrabantWonen. Samen beheren zij in 2025 2.561 sociale huurwoningen (ongeveer 19–20% van de totale voorraad). Mooiland is de corporatie met de meeste woningen binnen onze gemeente, zij bezitten 1.811 woningen, gevolgd door JOOST met 413 woningen en Brabantwonen heet er 337. De mutatiegraad (doorstroom) is laag. Een lage mutatiegraad betekent dat relatief weinig sociale huurwoningen jaarlijks vrijkomen. Dat is gunstig voor zittende huurders (stabiliteit), maar ongunstig voor woningzoekenden en voor de doorstroming naar passendere woonvormen. De mutatiegraad (doorstroom) in de sociale huursector ligt landelijk al langere tijd relatief laag, waardoor het aanbod aan vrije sociale huurwoningen beperkt blijft. Landelijke cijfers laten voor corporatiewoningen een mutatiegraad rond de 7% zien (2023/2024). Hiermee valt JOOST (7%) ongeveer samen met het landelijke niveau, terwijl Mooiland (5%) en BrabantWonen (4%) duidelijk onder het landelijke gemiddelde zitten. Dat wijst op minder vrijkomende woningen en dus extra druk op de wachtlijsten en doorstroming in Bernheze. Lange wachttijden voor huurders De gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning in Bernheze is 6 jaar en 4 maanden: 5 jaar en 4 maanden passief ingeschreven (zonder actief te reageren). 11–12 maanden actief zoeken naar een woning. Cijfers van ThuisPoort geven geen gedetailleerd beeld per kern, maar landelijke trends laten zien dat wachttijden variëren van enkele jaren tot 7–10 jaar. 4.6Regionale context en samenwerking Samen bouwen in de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant Bernheze doet mee aan de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant. Deze is in maart 2023 gesloten door het Rijk, de provincie, 11 gemeenten en 11 woningcorporaties. Het provinciale doel is vastgesteld op 130.000 woningen tot en met 2030. De opgave voor de regio Noordoost-Brabant is om in de periode 2022 t/m 2030 33.425 woningen aan de voorraad te voegen in Noordoost-Brabant. De Regionale Woondeal heeft in 2025 een update gekregen. We gaan van 2025 tot en met 2030 23.675 woningen toevoegen, waarvan 30% sociale huur. Iedere gemeente zorgt voor de realisatie van haar deel op basis van de bevolkingsprognose. Twee pijlers: betaalbaarheid en doelgroepen Een belangrijk uitgangspunt binnen de woondeal is dat minimaal 66% van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn. Dit bestaat uit: 30% sociale huur 36% betaalbare woningen voor middeninkomens, waaronder middeldure huur en betaalbare koop. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan de behoefte van onder andere starters, jonge gezinnen en huishoudens met een middeninkomen. Daarnaast vraagt de woondeal om gerichte aandacht voor aandachtsgroepen, zoals: ouderen; arbeidsmigranten; woonwagenbewoners; statushouders; studenten. Nieuwe woonvormen zoals flexwoningen, collectieve woonconcepten en tijdelijke huisvesting krijgen actief steun. Bij gebiedsontwikkeling zijn duurzaamheid en circulariteit vaste voorwaarden. Woningtekort en prognoses Het huidige woningtekort in de regio is 4,4%. In 2040 wordt een daling verwacht naar 2,6%, terwijl de woningbehoefte met 11,5% groeit. Deze cijfers laten zien dat het nodig is de woningbouwopgave goed te verdelen over gemeenten, woningtypen, -categorieën en doelgroepen. Betekenis voor Bernheze Voor Bernheze betekent de woondeal: een versnelling van de woningbouw; nauwere samenwerking met partners in de regio; meer aandacht voor betaalbaarheid, doelgroepen en duurzaamheid. Door actief mee te doen in regionale overleggen en gebiedsontwikkeling werkt Bernheze mee aan een evenwichtige woningmarkt en een toekomstbestendige leefomgeving. 4.7Prognoses en plancapaciteit Harde en zachte plancapaciteit tot 2030 Bernheze heeft zich verbonden aan de bouw van 2.000 woningen tot en met 2030 (Woondeal en Woonvisie 2022–2030). tot en met 2024 zijn al 650 woningen gerealiseerd; binnen de huidige planvoorraad is er zicht op nog eens 1.850 woningen; daarmee ligt Bernheze goed op koers. Om planuitval of vertraging op te vangen, hanteren we een strategische overprogrammering van 30%. Dit betekent dat er plannen nodig zijn voor circa 2.600 woningen. De bestaande planvoorraad voorziet hier grotendeels in. Versneld bouwtempo nodig Het bouwtempo is de afgelopen jaren versneld: 2022–2024: gemiddeld 215 woningen per jaar; langjarig gemiddelde: 160 woningen per jaar. Voor de resterende opgave van 1.350 woningen (incl. overprogrammering) is een tempo nodig van 225 woningen per jaar. Dat is ambitieus maar haalbaar, mits we blijven inzetten op planvorming, vergunningverlening en samenwerking met ontwikkelaars, corporaties en andere partners. Woningbehoefte versus planvoorraad De behoefte blijft hoog. Het aantal huishoudens groeit sneller dan het aantal inwoners, door huishoudensverdunning. Hierdoor stijgt vooral de vraag naar: kleinere woningen, levensloopbestendige woningen, betaalbare woningen, met name voor starters, senioren en eenpersoonshuishoudens. Hoewel de totale planvoorraad kwantitatief toereikend is, blijkt uit analyse dat de spreiding en samenstelling van de huidige plannen niet overal aansluit op de lokale behoefte. Zo is er een oververtegenwoordiging van veel kleine plannen (t/m 4 woningen) in het duurdere segment en zien we een ongelijke verdeling van plannen over de kernen. Hierdoor groeien de kernen niet evenredig. Om een goede spreiding te waarborgen zetten we in op de verdeling, waarbij de opgave naar rato wordt verdeeld over de kernen. Hiervoor geldt: 50% in Heesch, 20% Nistelrode, 20% in Heeswijk-Dinther, 5% in Vorstenbosch, 5% in Loosbroek. Context: we liggen op koers, maar de druk is hoog Bernheze heeft eind 2025 genoeg plannen om de resterende 1.350 woningen tot en met 2030 te bouwen. Toch ervaren we knelpunten: procedures duren lang, bijvoorbeeld bij de Raad van State; aansluitingen op het elektriciteitsnet laten op zich wachten; plannen zijn er, maar de uitvoering gaat vaak traag. Toch zien we ook vooruitgang. We draaien proeven met parallel plannen bij projecten en kijken constant naar ruimte en verbetering in onze eigen procedures. Het lukt steeds beter om woningen van de juiste kwaliteit te realiseren: Zo ontstaat er een gezonde mix van sociale huur, sociale koop, betaalbare koop, middenhuur en duurdere koop. Daarnaast heeft de gemeente Bernheze, vanwege de blijvend hoge vraag, ruimte geboden om extra woningen te bouwen boven op de taakstelling. Dit zijn circa 375 woningen extra tot en met 2030. Sturing vanaf 2025 Met het afwegingskader woningbouw sturen we vanaf 2025 actief op: een betere spreiding over de kernen, aansluiting op de lokale behoefte, ruimte voor bijzondere woonvormen zoals CPO, flexwonen, meergeneratiewonen, knarren- en generatiehofjes. realisatie van extra woningen boven op de gemeentelijke taakstelling. Kernboodschap Bernheze biedt tot en met 2030 niet alleen voldoende woningen, maar vooral de juiste woningen op de juiste plek, passend bij de mensen die er wonen of willen wonen. 5.Programma Volkshuisvesting In de Omgevingsvisie Bernheze is het toekomstbeeld voor onze gemeente vastgelegd. We willen dorpen waar het goed wonen is voor jong en oud. Dorpen die hun eigen karakter behouden, maar ook mee kunnen bewegen met veranderende tijden en behoeften. Vanuit deze visie formuleren we onze missie: Missie Samen bouwen we aan leefbare kernen: dorpen waar iedereen een thuis kan vinden – betaalbaar, passend en toekomstbestendig. In de omgevingsvisie ligt de ambitie vast. Met de omgevingsvisie willen we het volgende graag bereiken: ‘We creëren aantrekkelijke kernen waar het fijn wonen is voor een goede leeftijd mix aan mensen, door innovatief, groen en compact te bouwen en te ondernemen. Komende jaren hebben we een forse woningbouwopgave. Het is noodzakelijk deze opgave te combineren met het behouden en versterken van aantrekkelijke kernen waar het fijn wonen is. We staan voor de opdracht om vele woningen te bouwen en dit op een fatsoenlijke manier te realiseren zodat we direct een kwalitatieve slag maken. Dit doen we bijvoorbeeld door het woningaanbod diverser te maken. Met een diverser woningaanbod behouden we verschillende doelgroepen in onze kernen of trekken we deze aan. Aan de andere kant, met de innovatieve, groene en compacte manier van bouwen stimuleren we innovatieve bouwvormen. Deze innovatieve bouwvormen zijn beter voor de omgeving en hiermee bouwen we op een manier waardoor het in een veranderend klimaat goed en veilig wonen blijft in de kernen.’ Wat we onder volkshuisvesting verstaan Volkshuisvesting gaat over meer dan huizen bouwen. Het woord bestaat uit drie delen: Volk: de mensen en de samenleving; Huis: de woningen en gebouwen; Vesting: de leefomgeving waarin we samenleven. Deze drie onderdelen horen bij elkaar en zullen we gaan gebruiken als bouwstenen voor het programma. Met dit programma werken we stap voor stap aan leefbare kernen in 2040. We doen dat met een uitvoeringsagenda die we regelmatig bijstellen. Zo houden we tempo en kunnen we snel inspelen op veranderingen. Onze drie bouwstenen We werken aan drie gelijkwaardige doelen, die samen zorgen voor een toekomstbestendig Bernheze: Volk – eerlijke verdeling We zorgen dat woningen rechtvaardig verdeeld worden, zodat iedereen een kans krijgt. Huis – meer balans in het aanbod We bouwen betaalbare en passende woningen, zodat er voor alle doelgroepen plek is: van starters en gezinnen tot ouderen en eenpersoonshuishoudens. Vesting – een gezonde leefomgeving We maken onze dorpen duurzaam en toekomstbestendig, met aandacht voor groen, klimaat, energie en leefkwaliteit. Volk(
2. s)Huis Vesting Wie/Wat Inwoners/samenleving Stenen Leefbaarheid Doel Betere verdeling woonruimte Meer balans in het woningaanbod Duurzamere leefomgeving Wat houdt het in? Rechtvaardige verdeling Gelijkheid bij verdeling Beschikbaar Betaalbaar Passend wonen Duurzaam wonen In het volgende hoofdstuk werken we deze drie doelen/bouwstenen uit in concrete maatregelen. Onze prioriteiten We kunnen niet alles tegelijk. Daarom stellen we prioriteiten aan onze maatregelen. We zetten in op maatregelen waarvan we denken dat de urgentie het hoogste is. Inbreiding voor uitbreiding – bouwen binnen de kernen heeft voorrang. Inzetten op het verbeteren van de (lokale) slaagkansen – inwoners van Bernheze moeten meer kans krijgen op een woning. Passend aan identiteit per kern – elke dorpskern is anders. In 2026 maken we per kern een gebiedsgerichte uitwerking. De kaders van het programma Waar het programma wel over gaat Het Programma Volkshuisvesting geeft richting aan wat er de komende jaren moet gebeuren om Leefbare Kernen te realiseren. We bepalen per kern wat er aan woningen nodig is op basis van de woningbehoefte. Daarbij kijken we nadrukkelijk naar zorgbehoefte, duurzaamheid en de benodigde kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Ook de directe raakvlakken met groen en klimaatadaptatie komen aan bod, voor zover ze het wonen en de woonkwaliteit beïnvloeden. We verbinden het sociale en fysieke domein en hebben aandacht voor verschillende doelgroepen. Het programma beschrijft de doelen én de instrumenten om deze te bereiken. Waar het programma niet over gaat Het programma bepaalt niet waar woningen precies komen te staan. Ook vallen de volgende onderwerpen buiten de scope: ondergrond en fysieke inrichting verkeer en vervoer (zoals deelmobiliteit of parkeerkoffers) groen en water in de bredere, gebiedsgerichte uitwerking warmtetransitie economie De diepere uitwerking van groene, duurzame en klimaatadaptieve thema’s vindt plaats in andere programma’s, zoals Groene Gezonde Structuren. Het programma gaat evenmin expliciet in op de huisvesting van opvanggroepen of statushouders. Voor urgent woningzoekenden worden regionaal voorrangsregels ontwikkeld; deze urgentieregeling wordt in de loop van 2026 verwacht. Waar andere programma’s raken aan Volkshuisvesting, stemmen we de uitvoering op elkaar af. Looptijd programma Het Programma Volkshuisvesting loopt van 2026 tot en met 2030. Daarmee sluit het aan bij de herijking van de Omgevingsvisie en de Regionale Woondeal. Het programma is een dynamisch document en kan op ieder moment worden aangevuld, geactualiseerd en aangescherpt. Zo blijft het programma actueel en in lijn met de opgaven waar we voor staan. Na 2030 zal het gehele programma worden herzien indien nodig. 6.Bouwstenen Volkshuisvesting: een uitwerking van de doelen In Bernheze bouwen we aan sterke, leefbare dorpen waar iedereen een passende plek kan vinden om te wonen. Dat vraagt om meer dan alleen stenen: het vraagt om visie, balans en samenwerking. In dit hoofdstuk werken we de doelen van ons volkshuisvestingsbeleid uit aan de hand van drie samenhangende bouwstenen: Volk(s), Huis en Vesting. Deze vormen samen het fundament voor een eerlijke, betaalbare en duurzame woningmarkt. Elke bouwsteen belicht een ander aspect van wonen: van verdeling van woningen, via het verbeteren van het aanbod, tot het creëren van een toekomstbestendige leefomgeving. Door deze thema’s in samenhang te benaderen, bouwen we niet alleen aan woningen, maar ook aan gemeenschap, verbondenheid en kwaliteit van leven. 6.1Bouwsteen 1 - Volk(s): Een betere verdeling van de woonruimte Een eerlijke verdeling van woonruimte vormt de kern van een rechtvaardig volkshuisvestingsbeleid. In Bernheze streven we ernaar dat iedereen een gelijke kans heeft op een passende woning, ongeacht inkomen, leeftijd of achtergrond. De woningmarkt is krap, en juist daarom is transparantie en rechtvaardigheid essentieel. Binnen deze bouwsteen werken we aan heldere regels, gelijke kansen en extra aandacht voor inwoners die het moeilijk hebben om zelfstandig woonruimte te vinden. We versterken de rechtszekerheid voor woningzoekenden en zorgen dat de beschikbare woningen daar terechtkomen waar de nood het hoogst is. Wie? Inwoners/samenleving Hoger-doel Een betere verdeling van de woonruimte Subdoelen 3.1.1. Rechtvaardige verdeling 3.1.2. Gelijke kansen 6.1.1.Subdoel: rechtvaardige verdeling Om te zorgen voor een eerlijke en transparante verdeling van de schaarse woonruimte in Bernheze, werken we met een duidelijk juridisch en beleidsmatig kader. De Huisvestingsverordening Bernheze vormt daarbij het fundament. In deze verordening staan alle regels en afspraken over de verdeling van woningen, zoals urgentie, voorrang en lokale binding. Zo bieden we duidelijkheid en rechtszekerheid voor woningzoekenden, verhuurders en woningcorporaties. Binnen de huisvestingsverordening zijn zowel regionale als lokale regelingen opgenomen. De regionale urgentieregeling zorgt ervoor dat inwoners met een urgente of bijzondere woonsituatie (bijvoorbeeld door medische of sociale omstandigheden) sneller een passende woning kunnen krijgen. Deze regeling geldt voor de hele regio en wordt uitgevoerd door een onafhankelijke regionale urgentiecommissie. De lokale voorrangsregels geven ruimte om bij woningtoewijzing rekening te houden met de binding van inwoners aan hun eigen dorp of kern. Daarmee bevorderen we de leefbaarheid en sociale samenhang binnen Bernheze. Deze kaders zijn er niet alleen om te sturen, maar ook om vertrouwen te wekken. Ze zorgen voor gelijke behandeling en transparantie in het toewijzingsproces. Door regionale samenwerking en lokale maatwerkregels combineren we efficiëntie met betrokkenheid bij onze eigen dorpen. Zo ontstaat een evenwichtige verdeling die bijdraagt aan zowel rechtvaardigheid als leefbaarheid. A. Huisvestingsverordening: juridisch fundament Doel: De Huisvestingsverordening regelt de verdeling van woonruimte binnen de gemeente Bernheze. In de landelijke Wet versterking regie op de volkshuisvesting, die naar verwachting in 2026 in werking treedt, wordt het voor gemeenten verplicht om zowel een Programma Volkshuisvesting als een Huisvestingsverordening op te stellen. Hoewel deze verplichting formeel nog niet geldt, ziet Bernheze nu al de noodzaak om lokaal maatwerk te kunnen toepassen. Met een eigen Huisvestingsverordening wil de gemeente beter sturen op de verdeling van schaarse woonruimte, en regels vastleggen voor lokale voorrang en andere vormen van woningtoewijzing. De verordening is een transparant, rechtvaardig, juridisch instrument dat deze regels bindend maakt voor zowel inwoners als woningaanbieders. Beschrijving: De verordening zal twee hoofdonderdelen bevatten: de urgentieregeling en de voorrangsregels. Om onnodige vertraging te voorkomen, kiest Bernheze ervoor om de verordening gefaseerd in te voeren: in eerste instantie worden alleen de voorrangsregels opgenomen. De urgentieregeling volgt later, zodra hierover regionaal overeenstemming bestaat. Kader & Uitvoering: De voorrangs- en urgentieregels zullen na (eventuele) vaststelling in de huisvestingsverordening worden opgenomen. B. Regionale urgentieregeling en urgentiecommissie Doel: Zorgen voor een eerlijke, transparante en doelgerichte toewijzing van woningen aan inwoners met urgente of bijzondere woonomstandigheden, zodat kwetsbare inwoners sneller een passende woning kunnen vinden met behoud van eerlijke kansen voor reguliere woningzoekenden. Beschrijving: De regionale urgentieregeling is bedoeld voor inwoners die door bijzondere omstandigheden met spoed een woning nodig hebben. Denk aan mensen met een medische indicatie, slachtoffers van huiselijk geweld, mensen die mantelzorg verlenen of ontvangen, of inwoners die dak- of thuisloos zijn geraakt. Door deze regeling regionaal te organiseren, ontstaat een eenduidig en rechtvaardig systeem binnen de hele woonregio. Aanvragen worden beoordeeld door een onafhankelijke regionale urgentiecommissie, die zorgt voor objectieve besluitvorming en rechtsgelijkheid. Zo voorkomen we willekeur tussen gemeenten en bevorderen we een zorgvuldige verdeling van schaarse woonruimte. De regeling wordt juridisch verankerd in de Huisvestingsverordening Bernheze, conform de verplichtingen uit de Wet versterking regie volkshuisvesting. Daarmee leggen we vast welke criteria gelden voor urgentie en hoe aanvragen worden beoordeeld. Kader & Uitvoering: Fase Activiteiten Resultaat 2025 – Voorbereiding Vaststelling uitgangspuntennotitie voor de regionale urgentieregeling (maart 2025). Juridische toetsing en afstemming met regiogemeenten. Ontwikkeling van beleidsregels en reglement voor de urgentiecommissie. Start communicatie over de toekomstige regeling. Basisdocumenten en afspraken over samenwerking gereed. 2026 – Inrichting en invoering Formele vaststelling van de regeling in de Huisvestingsverordening. Benoeming van commissieleden en inrichting van de digitale aanvraagprocedure. Start van de regionale urgentiecommissie en uitvoering van de regeling. Regeling van kracht; aanvragen kunnen worden ingediend. Juridische basis De regeling maakt onderdeel uit van de Huisvestingsverordening Bernheze (op grond van de Huisvestingswet 2014). Met de inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting (verwacht in 2026) wordt het hebben van een urgentieregeling verplicht voor alle gemeenten. De uitvoering vindt plaats binnen de regionale samenwerking, zodat aanvragen uniform worden behandeld en besluiten onderling worden erkend. Monitoring en evaluatie We volgen de werking en effecten van de urgentieregeling op basis van jaarlijkse rapportages. Daarbij kijken we naar: het aantal urgentieaanvragen en toegekende urgenties (per doelgroep); de slaagkans van urgente woningzoekenden ten opzichte van reguliere woningzoekenden; de doorlooptijd van aanvragen; de naleving van toewijzingsregels door verhuurders en corporaties; een tweejaarlijkse evaluatie van de effectiviteit en rechtvaardigheid van de regeling; een actualisatie van de regeling en verordening elke vier jaar. De uitkomsten worden gebruikt om beleid en uitvoering verder te verbeteren, zodat het urgentiesysteem actueel, rechtvaardig en effectief blijft. Meer over de regionale urgentieregeling? De voorrangs- en urgentieregels zullen na (eventuele) vaststelling in de huisvestingsverordening worden opgenomen. C. Lokaal toewijzen: ruimte voor eigen inwoners Doel: Het behouden van de sociale samenhang en leefbaarheid in onze dorpen door een deel van de sociale huurwoningen te kunnen toewijzen aan inwoners met een binding aan hun eigen kern. Zo bieden we lokale inwoners, zoals jongeren en gezinnen, de kans om in hun vertrouwde omgeving te (blijven) wonen. Beschrijving: De druk op de woningmarkt zorgt ook in Bernheze voor toenemende schaarste en verdringing. Uit het lopende schaarste- en verdringingsonderzoek blijkt dat jongeren die in hun eigen dorp willen blijven wonen moeilijker aan bod komen. Om hier recht aan te doen, onderzoekt Bernheze de mogelijkheid om lokale voorrangsregels op te nemen in de Huisvestingsverordening Bernheze. Binnen de landelijke wetgeving is ruimte om tot 50% van de vrijkomende sociale huur- en betaalbare koopwoningen toe te wijzen aan inwoners met een aantoonbare binding met de gemeente of kern. Kader & Uitvoering Fase Activiteiten Resultaat 2024–2025: Onderzoek en voorbereiding Uitvoering van schaarste- en verdringingsonderzoek; juridische verkenning; regionale afstemming over kaders voor lokale binding. Onderbouwd voorstel voor lokale voorrangsregels en toewijzingspercentage. 2026: Verankering in Huisvestingsverordening Opnemen van lokale voorrangsregels in de Huisvestingsverordening Bernheze, binnen de kaders van de Wet versterking regie volkshuisvesting. Juridische borging van lokaal toewijzen. 2027–2028: Evaluatie en monitoring Jaarlijkse monitoring van toepassing, doorstroming en effecten op leefbaarheid; herziening na 2 jaar. Inzicht in werking en evenwicht van de regeling. Juridische basis De regeling wordt opgenomen in de Huisvestingsverordening Bernheze (in voorbereiding). Gebaseerd op artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, dat gemeenten toestaat om tot 50% lokaal toe te wijzen bij aantoonbare schaarste en verdringing. Uitvoering conform de aankomende Wet versterking regie volkshuisvesting, waarin lokale verdelingsregels verplicht onderbouwd moeten worden. Meer over de lokale toewijzingsregels? De voorrangs- en urgentieregels zullen na (eventuele) vaststelling in de huisvestingsverordening worden opgenomen. D. Instandhouding en zelfbewoning van betaalbare woningen Doel: Structureel behouden van betaalbare woningen voor de juiste doelgroepen. Door het vastleggen van instandhoudingstermijnen zorgen we ervoor dat woningen niet te snel verdwijnen naar de vrije sector of buiten het bereik van de doelgroep komen. Dit draagt bij aan een duurzaam en evenwichtig woningaanbod. Beschrijving: Voor nieuwe sociale huur- en betaalbare koopwoningen stellen we instandhoudingstermijnen vast. Gedurende deze periode moeten de woningen beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroep, tegen een passende huur- of koopprijs. De instandhoudingstermijn is een ondersteunende maatregel en draagt bij aan de structurele beschikbaarheid van betaalbare woningen. Het is echter geen instrument voor woonruimteverdeling. Die verdeling wordt geregeld via toewijzingsregels, segmentering en voorrangsbeleid. Instandhouding versterkt deze maatregelen, maar vervangt ze niet. Kader & Uitvoering: Deze maatregel is gebaseerd op de Doelgroepenverordening van de gemeente Bernheze en wordt uitgevoerd via het omgevingsplan. De gemeente ziet toe op naleving en monitoring van de instandhoudingstermijnen. Instandhoudingstermijnen en zelfbewoning Sociale huurwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 25 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven. Middeldure huurwoningen dienen gedurende een termijn van tenminste 15 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven. Sociale koopwoningen dienen gedurende een termijn van ten minste 10 jaar na de eerste ingebruikname voor de doelgroep beschikbaar te blijven en door de eigenaar zelf bewoond te worden. Betaalbare koopwoningen dienen gedurende een termijn van vijf jaar na de eerste ingebruikname door de eigenaar zelf bewoond te worden. Overgangsfase tot eind 2029 Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is de juridische basis van de doelgroepenverordening vervallen. Toch geldt er een overgangsregeling. gemeenten mogen hun bestaande doelgroepenverordeningen blijven gebruiken tot uiterlijk eind 2029. nieuwe of gewijzigde doelgroepenverordeningen mogen niet meer worden vastgesteld op basis van het oude recht. Alle aanpassingen moeten voortaan via het omgevingsplan verlopen. Na 2029: Integratie in het Omgevingsplan Vanaf 1 januari 2030 vervalt de doelgroepenverordening als zelfstandig juridisch instrument. Alle regels over woningbouwcategorieën, toewijzingscriteria en instandhouding moeten dan zijn opgenomen in het omgevingsplan van de gemeente. E. Woonoplossingen voor kwetsbare jongeren Doel: Samen met de woningcorporaties woonruimte realiseren voor kwetsbare jongeren die niet via de reguliere weg aan een woning komen. Beschrijving: Naast instandhoudingstermijnen voor sociale huur en koopwoningen voor onder andere starters willen we ook kwetsbare jongeren passende woonruimte bieden. Daarom spreken we met de corporaties af dat we kwetsbare jongeren die niet in aanmerking komen voor beschermd wonen een passende woonoplossing bieden, zodat zij niet tussen wal en schip vallen op de woningmarkt. Kader & Uitvoering: Samenwerking met corporaties We voeren de pilot uit in samenwerking met woningcorporaties en maatschappelijke partners. Monitoring en evaluatie We realiseren voor 2028 een passende woonoplossing voor ca. 10 kwetsbare jongeren. Op basis van de resultaten besluiten we of en hoe kamergewijze verhuur structureel ingezet kan worden voor deze doelgroep. 6.1.2.Subdoel: gelijkheid bij verdeling Iedereen in Bernheze moet zonder drempels of discriminatie toegang hebben tot de woningmarkt. Met de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap zetten we in op eerlijke, transparante en veilige verhuurpraktijken. We versterken het vertrouwen tussen huurders en verhuurders door actief toezicht, handhaving en een duidelijk meldpunt voor misstanden. Tegelijkertijd investeren we in bewustwording: inwoners weten beter wat hun rechten en plichten zijn. Zo bouwen we stap voor stap aan een huurmarkt waarin fatsoen en rechtvaardigheid vanzelfsprekend zijn. A. Wet goed verhuurderschap Doel: Het doel van de Wet goed verhuurderschap is om misstanden op de huurmarkt tegen te gaan en huurders te beschermen. De wet stelt duidelijke regels op voor verhuurders en verhuurbemiddelaars, zodat ongewenst gedrag zoals discriminatie, intimidatie en het vragen van woekerprijzen wordt voorkomen. Hiermee wordt het gedrag van verhuurders gestimuleerd om beter, transparanter en eerlijker te handelen, wat leidt tot een veiligere en meer betrouwbare huurmarkt. Beschrijving: Meldpunt De gemeente Bernheze heeft een digitaal meldpunt ingericht waar huurders melding kunnen doen van vermoedelijke overtredingen van de Wet goed verhuurderschap. Voorbeelden zijn discriminatie bij toewijzing, te hoge borgsommen, intimidatie of oneerlijke contractvoorwaarden. Meldingen worden geregistreerd en waar nodig doorgestuurd naar de toezichthouder voor onderzoek en opvolging. Zo krijgt iedere huurder een stem en kunnen we samen werken aan een eerlijke woningmarkt. Het meldpunt draagt bij aan gelijke behandeling, voorkomt discriminatie en maakt onrechtmatige verhuurpraktijken zichtbaar. Actief toezicht De naleving van de wet vraagt om actief toezicht. De gemeente wacht niet af tot klachten binnenkomen, maar controleert actief of verhuurders zich aan de wet houden. We voeren steekproefsgewijs controles uit op huurprijzen, borgsommen, advertentieteksten en selectieprocedures. Daarnaast analyseren we meldingen, signalen en marktinformatie om risicogebieden of verhuurders te identificeren. Handhavend optreden De naleving vindt plaats door het opleggen van sancties bij overtredingen. Afhankelijk van de ernst van de overtreding kunnen wij een bestuurlijke waarschuwing, een last onder dwangsom, een bindende aanwijzing of een boete opleggen. Handhaving maakt zichtbaar dat eerlijk verhuren geen vrijblijvende keuze is, maar een wettelijke plicht. Communicatie Er ligt een behoefte bij de bewustwording onder huurders en verhuurders over hun rechten en plichten. Veel huurders en particuliere verhuurders weten nog niet dat de Wet goed verhuurderschap hen direct raakt. We informeren via gemeentelijke en lokale kanalen over wat eerlijk verhuren inhoudt, hoe het meldpunt werkt en wat de gevolgen zijn van overtredingen. Door heldere communicatie bevorderen we vertrouwen en samenwerking tussen huurders, verhuurders en gemeente. Kader & Uitvoering: Toegang Het meldpunt is eenvoudig bereikbaar via de gemeentelijke website. Meldingen worden automatisch gekoppeld aan het gemeentelijke handhavingssysteem. Terugkoppeling Melders ontvangen altijd een bevestiging en een terugkoppeling over de opvolging. Geanonimiseerde resultaten van meldingen en handhavingsacties worden openbaar gemaakt via de gemeentelijke website. Controleacties Actief toezicht maakt onderdeel uit van het handhavingsprogramma van de afdeling Toezicht & Handhaving. Jaarlijks worden thematische controleacties uitgevoerd (bijvoorbeeld “huurprijscheck” of “gelijke kansen bij toewijzing”). Samenwerking Er is structurele uitwisseling van signalen met huurdersorganisaties, woningcorporaties en maatschappelijke partners. Voor handhaving wordt afgestemd met Juridische Zaken en Communicatie voor zorgvuldige besluitvorming en informatievoorziening. Procedure Handhaving gebeurt volgens de gemeentelijke handhavingsstrategie, met duidelijke termijnen en proportionele sancties. Communicatie Er worden doelgroepgerichte campagnes ontwikkeld voor huurders (rechten, meldingsprocedure) en verhuurders (plichten, consequenties bij niet-naleving). Kanalen: gemeentelijke website, sociale media, huis-aan-huisbladen, informatiebijeenkomsten, lokale media en welzijnsorganisaties. Minimaal twee communicatiemomenten per jaar (lente & najaar). Monitoring & Evaluatie Jaarlijkse rapportage over: Aantal en aard van meldingen en vervolgacties Resultaten van controleacties Handhavingsresultaten en doorlooptijden Bereik en effectiviteit van communicatie-inspanningen 6.2Bouwsteen 2 - Huis: Meer balans in het woningaanbod Wonen begint bij een woning die past bij de levensfase, het inkomen en de wensen van inwoners. De bouwsteen Huis richt zich op het vergroten van de balans in het woningaanbod, met aandacht voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en toekomstbestendigheid. We willen dat inwoners van Bernheze kunnen doorstromen binnen hun eigen kern en dat starters, gezinnen en senioren elk hun plek vinden. Dat vraagt om slimme combinaties van nieuwbouw, herontwikkeling en alternatieve woonvormen. Samen met corporaties, ontwikkelaars en bewoners zorgen we voor een woningvoorraad die evenwichtig en veerkrachtig is, nu en in de toekomst. Wat? Stenen Hoger-doel Meer balans in het woningaanbod Subdoelen 3.2.1. Betaalbaarheid 3.2.2. Beschikbaarheid 6.2.1.Subdoel: betaalbaarheid Een betaalbare woningmarkt is de basis voor een sociaal en leefbaar Bernheze. We streven naar een woningvoorraad waarin minstens twee derde van de woningen betaalbaar is, met voldoende ruimte voor sociale huur en middenhuur. Om dat te bereiken hanteren we een prijskader voor betaalbare segmenten, bieden we startersleningen en stimuleren we innovatieve concepten zoals Koopstart en flexwoningen. Zo zorgen we ervoor dat betaalbaar wonen geen uitzondering is, maar de norm blijft. A. Minimaal 2/3e betaalbare woningen Doel: Actief sturen op een evenwichtige en betaalbare woningvoorraad door in elk nieuwbouwproject minimaal 2/3e betaalbare woningen te realiseren, zodat starters, gezinnen en senioren met een midden- of lager inkomen passende woonruimte vinden. Beschrijving: We zetten zoveel mogelijk in op een eerlijke verdeling in ieder project. Door in ieder project betaalbare woningen te waarborgen dragen we bij evenwichtige verdeling per wijk en zorgen we in kernen waar minder wordt gebouwd voor een gelijkmatige verdeling. Kader & Uitvoering: Juridische Basis: De norm van minimaal 2/3e betaalbare woningen en de bijbehorende richtverdeling worden bij wijziging van het omgevingsplan op de specifieke locaties aangeduid in het Omgevingsplan onder de te ontwikkelen omgevingswaarden voor volkshuisvesting. Dit maakt de norm afdwingbaar bij de vergunningverlening. (Zie artikel 5.161c van het besluit kwaliteit leefomgeving). Richtverdeling en specificatie: Het beleid gaat uit van 2/3e betaalbare woningen, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen. De prijsgrenzen voor betaalbare woningen bij nieuwe projecten passen we aan zodat deze ook in overeenstemming zijn met het Rijksbeleid. In alle nieuwbouwprojecten geldt de norm van minimaal 2/3e betaalbare woningen, met als richtverdeling: minimaal 30% sociale huur 15 - 20% sociale koop 20 - 25% betaalbare koop 5 - 10% middenhuur maximaal 33% dure koop Afwijken is mogelijk, maar onder voorwaarden: het plan moet goed gemotiveerd zijn. er moet sprake zijn van maatschappelijke meerwaarde, bijzondere woonvormen of herontwikkeling van een bijzondere locatie (zoals een kerk). indien het plan minder dan 30% sociale huur bevat kan het plan gemotiveerd worden voorgelegd aan het college. Als het college hiermee instemt is een bijdrage aan het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw verplicht. De bijdrage is niet verplicht als het gaat om woningbouwrealisatie van bestaande bebouwing met minder dan 10 woningen. Betreft Basisregel Aandeel betaalbare woningen Minimaal 2/3e van alle woningen in het project valt in het betaalbare segment. Aandeel sociale huurwoningen Minimaal 30% van alle woningen in het project is sociale huur. Onzelfstandige sociale huurwoningen tellen niet mee bij het berekenen van het percentage. Overige bepalingen sociale huurwoningen Sociale huurwoningen worden verhuurd aan de doelgroep en zelfstandige sociale huurwoningen van de toegelaten instellingen worden aangeboden via Thuispoort. De sociale huurwoningen komen bij voorkeur terecht bij een corporatie, al kunnen we dit niet afdwingen. Gebruiksoppervlakte woningen Alle sociale huur en koopwoningen in het project hebben een minimale gebruiksoppervlakte van 50 vierkante meter. Middenhuur, betaalbare koop en dure koopwoningen hebben een minimale gebruiksoppervlakte van 60 vierkante meter. Berekening van het gebruiksoppervlak op basis van de meetsystematiek NEN 2580. B. Helder prijskader en afspraken over middenhuur Doel: Zorgen voor een transparante, rechtvaardige en controleerbare prijsstelling van alle betaalbare woningen (huur en koop), zodat voor iedere doelgroep in Bernheze een passende woning beschikbaar is. Beschrijving: We maken met corporaties en ontwikkelaars duidelijke afspraken over het realiseren van middenhuurwoningen. Deze zijn bedoeld voor huishoudens die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om te kopen. Doel is dat 5–10% van de nieuwbouwwoningen uit middenhuur bestaat, evenwichtig verdeeld over projecten. Zo ontstaat een gevarieerde woningvoorraad en blijven lokale doorstromingskansen behouden. Het Kader Woningbouwprijzen Bernheze geeft aan wat we verstaan onder sociale huur, middenhuur, betaalbare koop en dure koop. Dit kader wordt jaarlijks herzien door het college, gelijktijdig met de indexering van de landelijke woningprijsgrenzen. Kader & Uitvoering: Prijsklassen: in de Doelgroepenverordening is opgenomen dat door middel van een ‘Kader woningbouwprijzen’ de (maximale) woningbouwprijzen van de gemeente Bernheze periodiek worden vastgesteld. Het college stelt dit document jaarlijks in geactualiseerde vorm vast. Indexering: de Rijksoverheid indexeert de woningprijzen jaarlijks, waarna deze prijzen ook in de gemeente Bernheze worden doorgevoerd en toegepast. Voor sociale koop wordt lokaal geïndexeerd. Monitoring: jaarlijkse evaluatie van de woningbouwprijzen en marktontwikkelingen. De eerste evaluatie vindt plaats in Q1 van 2026. C. Afwegingskader Woningbouwprojecten Bernheze Doel: Het Afwegingskader Woningbouwprojecten Bernheze zorgt ervoor dat nieuwe woningbouwinitiatieven aansluiten op de kwantitatieve (aantal) en kwalitatieve (type en prijsklasse) behoefte per kern. Het helpt om de beschikbare woningbouwruimte gericht te benutten, met focus op betaalbaarheid, spreiding en maatschappelijke meerwaarde. Beschrijving: Vanaf 2025 gebruikt de gemeente Bernheze het Afwegingskader Woningbouwprojecten om te bepalen welke initiatieven in behandeling worden genomen op de intaketafel en hoe deze bijdragen aan de lokale woningbouwopgave. Het kader geeft per kern inzicht in: hoeveel woningen nog kunnen worden toegevoegd; in welke prijsklassen (huur/koop); en voor welke doelgroepen (starters, senioren, gezinnen). Het afwegingskader wordt toegepast vóórdat een plan in behandeling wordt genomen. Zo weet elke initiatiefnemer vooraf waar de gemeente behoefte aan heeft en onder welke voorwaarden een woningbouwproject kansrijk is. Op de intaketafel wordt vervolgens ook getoetst op Wenselijkheid van het project op het gebied van andere ruimtelijke perspectieven, zoals mobiliteit, water en een groene leefomgeving. Kader & Uitvoering: Werking afwegingskader Stap 1 – Vrije ruimte per kern Het afwegingskader geeft per kern aan wat de vrije ruimte is: het aantal woningen dat nog kan worden toegevoegd binnen de afgesproken prijsklassen. We toetsen of het plan voldoende bijdraagt aan deze vrije ruimte. Stap 2 – 100% sociale huurAls het plan volledig uit sociale huurwoningen bestaat, krijgt het plan doorgang, ook als het niet past binnen de vrije-ruimtestructuur. Zo stimuleren we sociale woningbouw, ook bij beperkte kernruimte. Stap 3 – Bijzondere woonvorm of bedrijfssaneringEen plan kan ook doorgang vinden wanneer het voorziet in een bijzondere woonvorm of de Maatwerktitel voortkomt uit bedrijfssanering binnen de gemeente of herontwikkeling van maatschappelijk vastgoed (bijvoorbeeld transformatie van een kerk of fabriekspand). Stap 4 – Minimaal 50% van de woningen of woningtypen in de vrije ruimte De laatste mogelijkheid is wanneer een plan voldoende bijdraagt. Dat wil zeggen: minimaal 50% van het totale project bestaat uit woningen binnen die vrije ruimte. Voorbeeld: Vrije ruimte = 5 betaalbare koop en 7 middeldure huur: plan met 3 betaalbare koop en 2 dure koop → DOOR (meer dan 50% bijdrage aan tekort betaalbare koop). plan met 2 dure koop en 2 middeldure huur → NIET DOOR (minder dan 50% bijdrage aan middeldure huur). plan met 6 betaalbare koop, 5 middeldure huur en 4 dure koop → DOOR, sluit volledig aan op beschikbare ruimte. Vereveningsfonds: bijdragen aan het vereveningsfonds blijft ten allen tijden van kracht als er in het project geen 30% sociale huur wordt gerealiseerd. Uitvoering Halfjaarlijkse actualisatie van de vrije ruimte per kern en de prijsklassen. Monitoring: Jaarlijkse evaluatie van instroom, gerealiseerde projecten en kernverdeling; rapportage in het Woonprogramma. Communicatie: Publicatie van het kader op de gemeentelijke website en directe informatievoorziening aan ontwikkelaars en corporaties. D. Startersleningen voor starters met een smalle beurs Doel: De starterslening ondersteunt inwoners met een middeninkomen bij het kopen van hun eerste woning. De lening overbrugt het verschil tussen de maximale hypotheek die een starter kan krijgen en de daadwerkelijke aankoopprijs. Op deze manier wordt de stap van huur naar koop haalbaarder en wordt de doorstroming op de lokale woningmarkt gestimuleerd. Beschrijving: De Starterslening Bernheze is bedoeld voor inwoners die moeite hebben om een betaalbare koopwoning te financieren. De lening wordt verstrekt via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) en dient als aanvullende financiering naast een reguliere hypotheek. De starterslening is rente- en aflossingsvrij in de eerste drie jaar. Daarna wordt de financiële situatie van de starter getoetst. Alleen wanneer het inkomen dat toelaat, wordt rente en aflossing gevraagd; zo niet, dan kan de betalingsverplichting opnieuw worden aangepast. Omdat de lening uit een revolverend fonds komt, vloeien terugbetalingen weer terug in het fonds, zodat nieuwe starters geholpen kunnen blijven worden. Kader & Uitvoering: Juridische Basis: De regeling is vastgelegd in de verordening Starterslening gemeente Bernheze 2020. Hierin staan de voorwaarden, doelgroepencriteria en uitvoeringsafspraken. Voorwaarden: De aanvrager is starter op de koopmarkt en woont of heeft binding met Bernheze. De Starterslening is mogelijk bij aankoop van zowel bestaande bouw als nieuwbouw, mits het om een primaire eigen woning gaat. De woningprijs moet binnen de gemeentelijke kaders vallen (conform actuele NHG-grens en gemeentelijke verordening). De aanvrager sluit een reguliere hypotheek met NHG af; de starterslening komt daar bovenop. De lening bedraagt maximaal € 30.000, maar kan lager zijn afhankelijk van de individuele financiële situatie. Aanvragen verloopt via de gemeente Bernheze, waarna SVn de financiële toets en verstrekking verzorgt. Uitvoering en financiering De regeling wordt uitgevoerd via een revolverend fonds, ingesteld door de gemeenteraad. Jaarlijks wordt in de begroting middelen gereserveerd om de continuïteit van de regeling te borgen. De aanvraagprocedure bestaat uit een gemeentelijke toetsing (recht op regeling) en een SVn-toetsing (betaalbaarheid en definitieve vaststelling van de leenhoogte). Monitoring: Jaarlijks wordt gerapporteerd over het aantal verstrekte startersleningen, de gemiddelde leenhoogte en het gebruik van het revolverend fonds. E. Koopstart: korting op de koopprijs voor betaalbare koopwoningen Doel: De koopmarkt toegankelijker maken voor midden- en lagere inkomens door het mogelijk maken van woningen met een substantiële korting op de maximale Vrij op Naam prijs zoals vastgesteld in het Kader Woningbouwprijzen. Bij doorverkoop wordt de waardestijging evenredig gedeeld tussen koper en ontwikkelaar, zodat de betaalbaarheid ook op de langere termijn behouden blijft. Beschrijving: KoopStart is een verkoopinstrument waarbij ontwikkelaars woningen aanbieden tegen een lagere koopprijs dan de maximale VON-prijs. De koper ontvangt een eenmalige korting van doorgaans 10–20%. Daardoor daalt de benodigde hypotheek en worden de maandlasten aanzienlijk lager. Bij doorverkoop wordt de waardestijging- of daling gedeeld tussen koper en ontwikkelaar of corporatie, op basis van het kortingspercentage dat bij aankoop is verstrekt. De korting wordt bij verkoop terugbetaald, samen met het aandeel in de waardeontwikkeling dat bij de regeling hoort. Zo blijft de investering van de ontwikkelaar in stand en blijft de woning betaalbaar voor volgende huishoudens. De KoopStartregeling kan worden toegepast binnen de prijsgrenzen van sociale of betaalbare koopwoningen (maximaal € 330.000, prijspeil 2025). Kader & Uitvoering: Bij de bepaling van de KoopStart korting geldt de maximale VON-prijs van sociale of betaalbare koop als uitgangspunt. De korting wordt berekend ten opzichte van die prijs, niet ten opzichte van een marktwaarde. Bij doorverkoop delen koper en ontwikkelaar (of woningcorporatie) de waardeontwikkeling op basis van de afgesproken winst- en verliesdelingsregeling, conform de KoopStart voorwaarden. Praktijkvoorbeeld Aankoop woning regulier korting 10% korting 15% korting 20% maximale koopsom € 330.000 € 330.000 € 330.000 € 330.000 korting in euro's € 0 € 33.000 € 49.500 € 66.000 te verkrijgen hypotheek (3,45%) € 330.000 € 297.000 € 280.500 € 264.000 jaarlijkse lasten (bruto) € 17.676 € 15.900 € 15.024 € 14.136 marktwaarde verkoop na 5 jaar € 400.000 € 400.000 € 400.000 € 400.000 overwaarde (verkoopprijs – hypotheekbedrag) € 70.000 € 103.000 € 119.500 € 136.000 winst ontwikkelaar (kortingspercentages van overwaarde) € 0 € 10.300 € 17.925 € 27.200 Terug te betalen korting aan ontwikkelaar € 0 € 33.000 € 49.500 € 66.000 Ontwikkelaar krijgt € 0 € 43.400 € 67.425 € 93.200 Winst verkoper € 70.000 € 59.700 € 52.075 € 42.800 Besparing hypotheek na 5 jaar (bruto) € 0 € 8.880 € 13.260 € 17.700 Prijsgrens als uitgangspunt: De gemeente Bernheze staat toepassing van KoopStart alleen toe als deze constructie daadwerkelijk bijdraagt aan de betaalbaarheid voor de doelgroep. Dat betekent dat: de koper bij aankoop een korting krijgt op de maximale VON-prijs zoals vastgelegd in het Kader Woningbouwprijzen; KoopStart niet mag worden gebruikt om een duurdere woning alsnog als sociale of betaalbare koop te kwalificeren; bij doorverkoop de terugbetaling van de korting en eventuele winstdeling niet mag leiden tot een feitelijke verkoopprijs die hoger ligt dan de maximale VON-prijs die gold bij de oorspronkelijke aankoop. Zo blijft de woning binnen de betaalbare categorie en bereikbaar voor huishoudens met een kleinere beurs. KoopStart is dus een instrument om woningen betaalbaarder te maken, niet om prijsgrenzen op te rekken. Toepassing binnen nieuwbouwprojecten: Ontwikkelaars kunnen Koopstart toepassen bij woningen binnen het segment sociale of betaalbare koop. Borging: De korting en winstdelingsregeling worden vastgelegd in de koopakte en zijn toetsbaar bij doorverkoop. Gemeentelijke rol De gemeente vervult een faciliterende en toetsende rol: Toetsing van voorstellen aan het Kader Woningbouwprijzen; Borging dat KoopStart daadwerkelijk bijdraagt aan het aandeel betaalbare koopwoningen; Toepassing wordt alleen toegestaan bij projecten waarin dit bijdraagt aan de kern specifieke behoefte en aan de realisatie van minimaal 2/3 betaalbare woningen, waarvan 30% sociale huur. De gemeente ziet toe op de juiste toepassing van de regeling, inclusief de voorwaarde dat woningen niet binnen 5 jaar zonder ontheffing mogen worden doorverkocht. Bij ontheffing geldt dat ook dan de prijsregels en winstdelingsbepalingen van kracht blijven. Monitoring: De toepassing van Koopstart wordt jaarlijks geëvalueerd in het programma Volkshuisvesting. Daarbij wordt gekeken naar het aantal toegepaste regelingen en de effecten op betaalbaarheid en doorstroming. F. Wet betaalbare huur: toezicht op eerlijke huurprijzen Doel: De betaalbaarheid van huurwoningen actief waarborgen door uitvoering te geven aan de Wet betaalbare huur via een laagdrempelig meldpunt waar huurders vermoedens van te hoge huurprijzen kunnen melden. Beschrijving: Het Meldpunt Betaalbare Huur is het gemeentelijke loket waar huurders terechtkunnen als zij denken dat hun huurprijs niet in overeenstemming is met de wettelijke normen van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Via het meldpunt kunnen klachten worden onderzocht en, indien nodig, worden doorgeleid naar de Huurcommissie. Het meldpunt vergroot de bewustwording van huurders over hun rechten, draagt bij aan naleving van de betaalbaarheidsgrenzen en vormt een belangrijk instrument binnen de uitvoering van zowel de Wet betaalbare huur als de Wet goed verhuurderschap. Kader & Uitvoering: Samenwerking met Huurcommissie: de gemeente sluit een afsprakenkader met de Huurcommissie over informatie-uitwisseling en doorverwijzing, met inachtneming van privacywetgeving. Integratie met toezicht: het meldpunt fungeert als toegangspoort voor toezicht op de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur. Meldpunt: het meldpunt wordt ingericht via de gemeentelijke website en gekoppeld aan bestaande dienstverlening. G. Betaalbare woningen blijven betaalbaar door instandhoudingstermijnen Doel: We zorgen ervoor dat betaalbare woningen ook op de lange termijn beschikbaar blijven voor de mensen waarvoor ze bedoeld zijn. Dat doen we door juridische afspraken te maken over hoelang een woning betaalbaar moet blijven en wie erin mag wonen. Beschrijving: Betaalbare woningen verdwijnen soms te snel uit het betaalbare segment. Bijvoorbeeld doordat ze worden doorverkocht of verhuurd tegen marktprijzen. Dat willen we voorkomen. Daarom hebben we instandhoudingstermijnen en een zelfbewoningsplicht. Zo blijft een woning langer beschikbaar voor starters, gezinnen en andere doelgroepen. We maken hierover bindende afspraken in anterieure overeenkomsten of andere juridische documenten. Zo voorkomen we dat betaalbare woningen snel verdwijnen naar een duurder segment. Kader & Uitvoering: Juridische borging We leggen de voorwaarden vast in anterieure overeenkomsten en omgevingsvergunningen. Hierbij verwijzen we naar de Doelgroepenverordening gemeente Bernheze 2023, waarin de definities en voorwaarden voor betaalbare huur- en koopwoningen zijn vastgelegd. Monitoring en handhaving We controleren of: de woningen worden gebruikt zoals afgesproken; de instandhoudingstermijnen worden nageleefd; de zelfbewoningsplicht wordt gerespecteerd. Aanpassing bij nieuwe projecten Bij nieuwe woningbouwprojecten nemen we deze voorwaarden standaard mee in de planvorming en contracten. 6.2.2.Subdoel: beschikbaarheid vergroten Beschikbaarheid betekent dat mensen in Bernheze daadwerkelijk een woning kunnen vinden die past bij hun situatie. Dat vraagt om voldoende aanbod, maar ook om slim ruimtegebruik. We zetten in op het benutten van elke kans binnen de kernen: van inbreidingslocaties tot het splitsen van woningen of het toestaan van bijwoningen. Daarnaast houden we met een afwegingskader per kern de groei in balans en zorgen we voor spreiding over dorpen en doelgroepen. Zo creëren we een woningmarkt die voor iedereen toegankelijk blijft. A. We bouwen 2.000 nieuwe woningen tot en met 2030, in alle kernen. Doel: We vergroten en spreiden de woningvoorraad in Bernheze structureel. Zo spelen we in op de groeiende woningbehoefte en behouden we de leefbaarheid en identiteit van elk dorp. Beschrijving: Bernheze groeit op een manier die past bij de schaal en het karakter van onze dorpen. Tussen 2023 en 2030 realiseren we 2.000 nieuwe woningen, verdeeld over de kernen: Heesch: 50% Nistelrode: 20% Heeswijk-Dinther: 20% Vorstenbosch: 5% Loosbroek: 5% We werken hierbij kerngericht: elke kern krijgt een passende woningbouwopgave die aansluit bij haar demografische ontwikkeling, voorzieningen en identiteit. In 2026 herijken we deze verdeling en maken we een doorkijk naar 2035, in overleg met corporaties en regiopartners. Kader & Uitvoering: Monitoring en rapportage: We volgen de voortgang actief en rapporteren jaarlijks aan de gemeenteraad. We monitoren onder andere: het aantal verleende omgevingsvergunningen voor woningbouw; het aantal opgeleverde woningen per kern; de voortgang van woningbouwprojecten; de verschuivingen in woningbehoefte (bijvoorbeeld door demografische trends). Flexibiliteit en bijstelling: De woningbouwopgave is dynamisch. Regionale afspraken kunnen wijzigen. Daarom behouden we ruimte om plannen aan te passen op basis van: nieuwe prognoses; veranderende woonwensen. B. Goed gevulde plancapaciteit Doel: We zorgen voor een voortdurend en toereikend aanbod van woningbouwplannen. Zo kunnen we jaarlijks 250 tot 300 woningen realiseren en onze ambitie van 2.000 nieuwe woningen tot en met 2030 waarmaken. Beschrijving: Om het bouwtempo vast te houden, is een constante aanvoer van nieuwe plannen nodig. In 2025 hebben we het planproces verbeterd, zodat woningbouwplannen sneller behandeld worden. Onze planvoorraad is tot en met 2030voldoende gevuld om de doelstelling te halen. We werken met een digitale woningbouwkaart, waarop inwoners en partners de actuele woningbouwlocaties en voortgang kunnen volgen. Voor de periode na 2030 bereiden we nieuwe plannen voor, zodat deze tijdig in procedure kunnen. We streven naar een planvoorraad van 130% van de woningbehoefte. Zo houden we ruimte om flexibel in te spelen op veranderingen in vraag, beleid of marktontwikkelingen. De voortgang volgen we via de Woningbouwmonitor Bernheze. Kader & Uitvoering: We nemen de volgende maatregelen om onze plancapaciteit op peil te houden: Structurele plancapaciteit van minimaal 130% Onze planvoorraad moet altijd groter zijn dan de actuele woningbehoefte. Dit geeft ruimte voor vertragingen of veranderende omstandigheden. Monitoring via Woningbouwmonitor Bernheze We richten een monitoringsysteem in dat: de voortgang van plannen volgt; inzicht geeft in de beschikbare plancapaciteit; signalen geeft bij knelpunten of vertragingen; input levert voor bijsturing van beleid en programmering. Digitale woningbouwkaart