Omgevingsprogramma Volkshuisvesting (Amersfoort)

(2019)zijn er geleidelijk meer woningen per jaar gebouwd, zijn er volop nieuwe woningbouwplannen ontwikkeld, hebben we maatregelen getroffen gericht op doorstroming en de huisvesting van mensen in een kwetsbare positie. Desondanks is er nog steeds woningnood. Voor veel mensen is betaalbaar kunnen wonen moeilijk omdat de wachttijden in de sociale huur lang zijn en woningprijzen in de vrije sector sterk zijn gestegen. Jongeren wonen lang bij hun ouders. Mensen die snel woonruimte nodig hebben, worden niet snel genoeg gehuisvest; denk aan mensen die moeten uitstromen uit zorg of opvang, vluchtelingen, dak- en thuislozen, mensen met een financieel of medisch probleem, gescheiden mensen met kinderen. Ook mensen met een middeninkomen raken vaker in de knel. Door het groeiend tekort aan betaalbare koopwoningen vallen mensen tussen wal en schip: ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning en vrije sectorwoningen worden te duur. En door de vergrijzing komen er meer ouderen die, door veranderingen in de zorg, langer zelfstandig thuis moeten wonen. Voor ouderen waar de vitaliteit en/of zelfredzaamheid afneemt zijn er nog te weinig geschikte woningen; zowel betaalbare als duurdere woningen. Inmiddels is de woningmarkt zo verstopt, dat ook mensen die het nog wel kunnen betalen toch veel moeite kunnen hebben om een nieuwe woning te vinden omdat doorstroming ontbreekt. Overige fysieke en sociale woonopgaven Naast ‘stenen’ gaan de woonopgaven ook over de fysieke en sociale kwaliteit van de leefomgeving en inspelen op demografische veranderingen. In sommige gebieden staat de leefbaarheid onder druk. Om ook toekomstige generaties een gezonde en prettige leefomgeving te bieden zijn er grote opgaven rond duurzaamheid. Door de vergrijzing is er meer aandacht nodig voor hoe ouderen goed kunnen blijven wonen. De transitie van de zorg is gericht op zo zelfstandig mogelijk wonen en minder in instellingen; dit vraagt om nieuwe vormen van wonen en zorg. 3.2 Woonbeleid: een inclusieve en aantrekkelijke stad om in te wonen Ontwikkelopgave uit de Omgevingsvisie De hoofdlijnen van het woonbeleid zijn uitgewerkt in de Omgevingsvisie bij de ontwikkelopgave ‘Een inclusieve en aantrekkelijke stad om in te wonen’. De mens staat centraal. Het leidend principe voor wonen is: ‘we bieden een thuis voor iedereen en we kiezen voor gezond groeien met voldoende diversiteit’. Prioriteit heeft tegengaan verdringing Er is woningnood en Amersfoorters merken dat, maar niet iedereen heeft er in dezelfde mate last van. We geven in ons woonbeleid prioriteit aan mensen die gezien hun inkomen of leefsituatie in de verdringing raken bij het vinden van een betaalbare en passende woning. Met verdringing bedoelen we dat onder doelgroepen teveel mensen geen betaalbare en passende woning kunnen vinden of daar te lang op moeten wachten: mensen wonen dan noodgedwongen nog te klein of juist te groot, te duur, nog bij de ouders, nog in zorg of opvang of soms zelfs zonder dak boven hun hoofd, of anderszins niet passend. We willen dat mensen mee kunnen doen in de samenleving, een volgende stap in hun leven kunnen zetten en zichzelf kunnen ontwikkelen zonder gehinderd te worden door hun woonsituatie. We richten onze capaciteit, middelen en (juridische) instrumenten dan ook vooral op een toename van het aantal betaalbare huur- en koopwoningen en op woonvormen waarbij mensen die dat nodig hebben de juiste zorg en ondersteuning kunnen krijgen, zoals geclusterde ouderenhuisvesting, zorggeschikte woningen en betaalbare collectieve woonvormen voor jongeren. Aantrekkelijke stad met een gezonde woningmarkt Uiteraard kijken we ook naar alle inwoners en de woningmarkt als geheel. Een aantrekkelijke stad heeft een gezonde woningmarkt waarin mensen de woning kunnen vinden die past bij hun inkomen en leefsituatie. Om voldoende doorstroming in de hele woningvoorraad te krijgen, is onze inzet dat de woningbouw zo goed mogelijk aansluit bij de vraag van alle inkomens en huishoudenstypen; onderzoek naar de woonvraag laat zien dat er voor alle doelgroepen extra woningen nodig zijn. En voor mensen die prettig willen blijven wonen op hun huidige plek, willen we bestaande wijken aantrekkelijk en leefbaar houden. Aantrekkelijke stad met vitale, toekomstbestendige wijken Een aantrekkelijke stad heeft vitale wijken met sociale veerkracht en sociale cohesie; waar dat onder druk staat willen we dat versterken. Een aantrekkelijke stad is toekomstbestendig zodat ook toekomstige generaties een prettige, gezonde leefomgeving hebben; we willen als stad duurzaam groeien. Bij de afweging over nieuwe woningbouwlocaties houden we ook rekening met de groenstructuur. Woonvraag na 2040 De huidige Omgevingsvisie kijkt vooruit tot 2040. Op basis van de huidige prognoses zal er ook na 2040 nog vraag naar nieuwe woningen zijn. De inschatting nu is dat de jaarlijkse aantallen dan met ongeveer een derde afnemen (van 1.000 per jaar naar circa 700 per jaar). Dat gaat nog steeds om grote aantallen, waarbij ook kwalitatieve aspecten van belang zijn zoals de woonvraag van verschillende doelgroepen en de leefbaarheid in de stad. Binnenstedelijk bouwen van 1.000 woningen per jaar tot 2040 op een gezonde en inclusieve manier vormt al een grote uitdaging. De vraag is op welke manier groei na 2040 wenselijk en mogelijk is. Dit vergt integrale afwegingen bij een volgende Omgevingsvisie. Dit omgevingsprogramma gaat verder niet in op de woonvraag na 2040. 3.3 Verbinding met opgaven in sociaal domein Ambities Beleidskader Inclusieve Stad In ons woonbeleid zijn het fysieke en sociale domein verbonden. Op het vlak van huisvesting, wonen, zorg en de leefomgeving geven we in dit omgevingsprogramma specifiek invulling aan de volgende ambities uit het Beleidskader Inclusieve Stad: Ouderen die dat willen kunnen in hun eigen wijk blijven wonen met ondersteuning. De wijk is veilig en toegankelijk en er is een gevarieerd zorg- en dienstenaanbod. Mensen met een psychische kwetsbaarheid hebben een preventieve levensstructuur met passend onderdak en passende woonvaardigheden, inkomen, een sociaal netwerk en een zinvolle daginvulling. We werken aan een prettige manier van samenleven in de wijken en voorkomen zoveel mogelijk overlast door het versterken van de leefbaarheid met aandacht voor de buurt en omgeving. In dit omgevingsprogramma verbinden we ons woonbeleid ook aan het WMO beleid wat vooral van belang is voor opgaven rond wonen en zorg. 3.4 Uitvoering woonbeleid: gebiedsgericht en haalbaar Evaluatie Deltaplan De evaluatie van het Deltaplan Wonen door de Rekenkamer laat zien dat het woonbeleid meer aandacht zou moeten hebben voor gebiedsgerichte kansen en opgaven. Dat is nodig voor de kwaliteit en leefbaarheid van die gebieden, maar sluit ook beter aan bij de diversiteit aan woon(zorg)wensen van doelgroepen. Ook zou bij de uitvoering van het beleid en het toepassen van de regels voor nieuwbouw meer ruimte voor maatwerk moeten zijn zodat beter rekening gehouden kan worden met de marktomstandigheden voor woningbouw zoals hoge bouwkosten. We geven in dit omgevingsprogramma dan ook extra aandacht aan gebiedsgerichte aspecten en de haalbaarheid van woningbouw. Beide invalshoeken dragen ook bij aan een andere punt uit de evaluatie van het Deltaplan Wonen, namelijk dat de opgaven rond wonen en zorg meer prioriteit en capaciteit nodig hebben, anders zijn deze opgaven niet haalbaar. Gebiedsgerichte opgaven: woonbeleid met verschillende accenten per gebied Het Omgevingsprogramma Volkshuisvesting is op onderdelen gebiedsgericht. Denk aan het benutten van kansen van een gebied of plek voor specifieke doelgroepen. Of bijdragen aan het verbeteren van de sociale veerkracht van een gebied of plek. En met grootschalige woningbouw in Langs Eem & Spoor, Hoefkwartier en Bovenduist ontstaan geheel nieuwe wijken en stadsbuurten elk met eigen accenten. Voortgang woningbouw onder druk: woonbeleid met ruimte voor flexibiliteit Om de woningnood te kunnen verlichten, moeten er veel woningen worden bijgebouwd. De omstandigheden om te kunnen bouwen zijn de laatste jaren steeds moeilijker geworden, denk aan hoge bouwkosten, netcongestie, personeelstekorten, bezwaarprocedures. Dat zijn factoren die we niet of maar beperkt als gemeente kunnen beïnvloeden. Onze invloed zit vooral op ons beleid en de kaders voor projecten. Onze ambities zijn hoog, denk aan betaalbaarheid van wonen, ruimtelijke kwaliteit voor mens en dier, toekomstbestendig bouwen etc. De vele ambities op projectniveau maken projecten onbedoeld complex of waardoor de financiële haalbaarheid onder druk komt te staan, met vertraging tot gevolg. Ons woonbeleid heeft daarom de nodige flexibiliteit zodat er op projectniveau ruimte is om per project een specifieke invulling te geven aan wat er op die plek wenselijk en haalbaar is; keuzes daarover worden samen met de ontwikkelende partijen in een zo vroeg mogelijk stadium gemaakt zodat planvorming binnen heldere en haalbare kaders door kan. Ons uitgangspunt is dat niet alles op elke plek hoeft, als de optelsom stadsbreed klopt. 4 Woningbouw en woningvoorraad 4.1 Doelen en relatie met de Omgevingsvisie Kaders vanuit de Omgevingsvisie De Omgevingsvisie geeft de kaders voor de fysieke ontwikkeling van de stad. Zo beschrijft de Omgevingsvisie de noodzaak van het toevoegen van woningen via nieuwbouw en het beter benutten van de bestaande voorraad en de prioriteit die daarbij ligt op betaalbare woningen en aandacht voor ouderen en mensen met behoefte voor zorg en ondersteuning. De ambitie in de Omgevingsvisie is om tot 2040 gemiddeld ongeveer 1.000 woningen per jaar toe te voegen en dat zoveel mogelijk in de bestaande stad te doen. Het is verder van belang dat er voldoende variatie is van soorten woningen en grote en kleinere woningen. Vanuit het hier en nu is het onvermijdelijk om deels kleinere woningen te bouwen zodat ze betaalbaar zijn. Met het oog op de toekomst is het van belang om ook voldoende grotere woningen te bouwen. We zetten daarbij ook in op meer variatie van typen woningen. We willen meer vormen van stedelijk wonen die tussen ‘flat’ en ‘rijtjeshuis’ in vallen. Het realiseren van specifieke, collectieve woonvormen (voor bijvoorbeeld jongeren of ouderen of zorgconcepten) kan vragen om maatwerk. Onze doelen vanuit woonbeleid Om mensen met een laag of middeninkomen in Amersfoort voldoende betaalbare en passende woningen te kunnen bieden: Willen we dat er voldoende sociale huurwoningen zijn en de druk op de sociale huur afneemt, zodat mensen binnen een redelijke termijn een sociale huurwoning kunnen vinden. Willen we dat er in de vrije sector (huur en koop) voldoende middenhuur en betaalbare koopwoningen beschikbaar zijn. Om te zorgen dat betaalbare koopwoningen ook in de toekomst betaalbaar blijven, willen we dat er koopinstrumenten worden ingezet gericht op 20 jaar instandhouding. En daarvoor willen we tot 2040 10.000 betaalbare woningen toevoegen (sociale huur, middenhuur, betaalbare koop) en willen we bestaande woningen beter benutten. Totaal willen we dat er 15.000 woningen tot 2040 worden toegevoegd. Daarbij willen we vooral met corporaties samenwerken aan een betaalbare woningvoorraad nu en in de toekomst. We willen dat er voldoende diversiteit en kwaliteit is bij de realisatie van nieuwe woningen. We willen een eerlijke en passende verdeling van sociale huurwoningen, waarbij er balans is tussen de huisvesting van mensen met een urgentieverklaring, mensen die aanspraak kunnen maken op een vorm van voorrang en reguliere woningzoekenden die op basis van wachttijd of loting een sociale huurwoning zoeken. We willen doorstroming bevorderen, bijvoorbeeld van ouderen uit ruime woningen zodat deze voor gezinnen met kinderen beschikbaar komen. We willen zo min mogelijk ongewenste leegstand. 4.2 Beschikbaarheid betaalbare woningen Wat willen we bereiken? We zien grote urgentie om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen. We willen dat mensen met een laag of middeninkomen in Amersfoort betaalbaar en passend kunnen wonen, nu en in de toekomst. De huidige woningnood wordt het sterkst gevoeld door mensen die gezien hun inkomen en/of leefsituatie in de verdringing raken door het tekort aan betaalbare woningen (zie kader). Deze mensen hebben prioriteit in ons woonbeleid. Tekort betaalbare woningen De druk op de sociale huur is groot. De wachttijd schommelt al jaren rond de 7 jaar en neemt nog niet af. In het verleden is de sociale huurvoorraad onvoldoende mee gegroeid met de groei van de doelgroep. De afgelopen tien jaar is het aantal sociale huurwoningen van corporaties toegenomen maar in de totale woningvoorraad is het aandeel sociale huurwoningen van corporaties gedaald naar 27% (zie tabel). Daarnaast verhuren ook private partijen zoals beleggers sociale huurwoningen en als gevolg van het Deltaplan gebeurt dit steeds meer (ongeveer 20% van de nieuwe sociale huurwoningen die de afgelopen jaren zijn opgeleverd worden verhuurd door private partijen). De inschatting is dat er op dit moment ongeveer 2.000 sociale huurwoningen via private partijen worden verhuurd en waarmee in de totale woningvoorraad het aandeel sociale huur ongeveer 30% is.Het aantal betaalbare koopwoningen op basis van de prijsgrens van het Rijk (tot 405.000 euro) is in de afgelopen tien jaar door de prijsstijgingen in de vrije sector sterk gedaald en daarmee is het aandeel in de totale woningvoorraad gedaald naar 10% (zie tabel). Tabel: Ontwikkeling sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen in Amersfoort * Betreft sociale huurwoningen van corporaties.** Betreft betaalbare koopwoningen tot 405.000 euro in 2024; in 2015 was dat 322.000. Bron: Amersfoort in Cijfers; N.B. over middenhuur zijn geen exacte cijfers bekend. Wat gaan we daarvoor doen? Als gemeente zetten we diverse instrumenten in om de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten: We stellen betaalbaarheidseisen bij woningbouw waarbij we zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke instrumenten inzetten (zie paragraaf 4.3 over woningbouw). We zetten financiële instrumenten in. Via ons grondbeleid verwerven we locaties, onder andere om daar woningbouw te laten realiseren; verspreid over de stad werken we zo actief aan woningbouw. Bij gronduitgifte voor woningbouw wordt naast publiek-private samenwerking met corporaties en/of ontwikkelaars, waarbij we onder andere kijken naar betaalbare woningen en het realiseren van ‘specials’, ook de mogelijkheden afgewogen voor publiek-civiele samenwerking zoals een wooncoöperatie of bewonerscollectief. We hebben een Reserve Woningbouw om ontwikkelende partijen een bijdrage te kunnen verlenen voor betaalbare woningen (zie paragraaf 4.3). We werken samen met corporaties om betaalbare woningen te realiseren en in stand te houden; hierover maken we bijvoorbeeld afspraken in woningbouwprojecten en we maken prestatieafspraken over de voorraadontwikkeling (zie paragraaf 4.4). Ook stimuleren we de inzet van koopinstrumenten door corporaties en ook marktpartijen (zie paragraaf 4.5). Via de Huisvestingsverordening regelen we de toewijzing van sociale huurwoningen aan de verschillende doelgroepen voor sociale huur. (zie verder paragraaf 4.6) In het omgevingsplan is het gebruik van woningen geregeld en daarbij willen we, waar het kan en gewenst is, mogelijkheden bieden om bestaande woningen beter te benutten via bijvoorbeeld woningdelen, hospitaverhuur, kamerverhuur, familiewonen, splitsen. Per woonvorm kan het verschillen of dat vergunningvrij kan of dat daar een vergunning voor nodig is (zie paragraaf 4.7). We stimuleren doorstroming op de woningmarkt zodat er meer betaalbare woningen beschikbaar komen; maatregelen nemen we onder andere in de Huisvestingsverordening (zie paragraaf 4.8). We bestrijden langdurig ongewenste leegstand en zetten daarvoor onder andere een Leegstandsverordening in (zie paragraaf 4.9). 4.3 4.3.1 Woningbouwprogramma Wat willen we bereiken? We willen dat er nu en in de toekomst voldoende woningen zijn. De bevolking groeit (zie kader) en daarvoor moeten er tot 2040 15.000 woningen worden gebouwd (gemiddeld 1.000 per jaar) waarvan 10.000 betaalbare woningen (2/3e van het totaal). Ook willen we dat nieuwbouw kwalitatief zo goed mogelijk aansluit op de woonvraag van verschillende woningzoekenden en dat het doorstroming op gang brengt. Demografische ontwikkeling: groei en vergrijzing De bevolking groeit en voor de nieuwbouwopgave kijken we dan naar huishoudens. Onderstaande tabel laat zien dat alle huishoudens groeien, maar dat vooral het aandeel ouderen (huishoudens vanaf 65 jaar) sterk toeneemt. In 2040 is dan ook het aandeel ouderen gestegen (van 24% naar 30%) terwijl het aandeel overige huishoudens afneemt. Vergrijzing is een belangrijk aandachtspunt in ons woonbeleid. Ontwikkeling huishoudens van 2025 tot en met 2040 Bron: Abf Huishoudensprognose Wat gaan we daar voor doen? Samen met ontwikkelende partijen en corporaties maken we plannen voor woningbouw verspreid over de hele stad; de huidige plancapaciteit is ruim 15.000 woningen en dat is voldoende voor de opgave om tot 2040 gemiddeld 1.000 woningen per jaar te bouwen. De opgaven bij nieuwbouw zijn groot en onze ambities zijn hoog, maar we blijven ook realistisch. Op korte(

1. re)termijn wordt de woningnood niet volledig opgelost en onder invloed van bijvoorbeeld netcongestie of de hoge bouwkosten is het onzeker of de komende jaren de realisatie van gemiddeld 1.000 woningen per jaar gehaald gaat worden. Wij hebben vooral grip op het mogelijk maken van woningbouw via omgevingsplannen en het afgeven van omgevingsvergunningen; daar zetten we ons volop voor in. Prioritering woningbouwprojecten Met het oog op de complexiteit van woningbouwprojecten, de langdurige planvorming en als gevolg de grote capaciteit die daar vanuit de ambtelijke organisatie voor nodig is, kan het zijn dat we prioriteiten moeten stellen in de projecten die we direct kunnen oppakken en projecten die we later oppakken:1. Lopende projecten hebben eerste prioriteit. In principe continueren we daarin onze inzet om ervoor te zorgen dat deze projecten gerealiseerd kunnen worden.2. Bij nieuwe projecten wegen we wenselijkheid in relatie tot beschikbare capaciteit nader af. Een van de criteria is daarbij de mate waarin een project bijdraagt aan de doelen van ons woonbeleid: hoe beter het plan bijdraagt aan betaalbare woningen of woonkwaliteit voor doelgroepen of gebiedsgerichte kansen of opgaven, hoe meer prioriteit. Achtereenvolgens gaan we in onderstaande subparagrafen verder in op: betaalbaarheidseisen bij nieuwbouw; het woningbouwprogramma naar prijssegmenten; woonkwaliteit en diversiteit. 4.3.2 Betaalbaarheidseisen bij nieuwbouw Bij nieuwbouw gelden regels voor het realiseren van betaalbare woningen. In de kaders wordt per project definitief bepaald welke aantallen of percentages betaalbare woningen gerealiseerd moeten worden; kaders zijn door de raad vastgesteld en heten meestal ‘kaderstellende notitie’ of ‘ontwikkelkader’ (zie kader over het planproces). Ten opzichte van de regels op basis van het Deltaplan (waar ook het Besluit Huisvesting middeninkomens onderdeel van
2. is)passen we het nodige aan, mede op basis van Rijksbeleid en beleidskeuzes die we zelf maken. Planproces en borging van betaalbaarheidseisen bij nieuwbouw De gemeente bepaalt in het omgevingsplan of er ergens gewoond mag worden en, als er nog geen woningen zijn, waar en hoe er mag worden gebouwd. Als iemand ergens woningen wil realiseren heeft diegene dus te maken met de gemeente, maar ook met buren en belanghebbenden. Voor de meest complexe ruimtelijke ontwikkelingen heeft de gemeente een stappenplan vastgesteld voor participatie en besluitvorming. Dit stappenplan maakt onderdeel uit van de gemeentelijke Participatiegids. Daarin is een uitgebreide toelichting enbeschrijving van het planproces opgenomen; onderstaand beschrijven we kort de belangrijkste stappen van ons planproces in relatie tot onze betaalbaarheidseisen bij nieuwbouw. De intaketafel is de eerste stap met de gemeente voor woningbouwontwikkeling; initiatiefnemers dienen daar een planvoorstel in. Daar wordt afgewogen of woningbouw wenselijk is en ook of een ontwikkeling complex is en dus het stappenplan volgens de participatiegids moet volgen. Bij complexe ontwikkelingen werkt de initiatiefnemer samen met een gemeentelijke projectmanager en/of projectteam bij de te nemen stappen en de inhoudelijke uitwerking van het plan. Uiteindelijk is een omgevingsvergunning nodig om te mogen bouwen. In de stappen tussen intaketafel en omgevingsvergunning borgen we onze betaalbaarheidseisen bij nieuwbouw en daarvoor zetten we publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten in: De gemeenteraad bepaalt de inhoudelijke kaders voor een plan waaronder het te realiseren woonprogramma; dat wordt vastgelegd in een kaderstellende notitie of ontwikkelkader. In deze kaders wordt ook vastgelegd hoeveel betaalbare woningen er per segment (sociale huur, middenhuur, betaalbare koop) moeten worden gebouwd. Vervolgens wordt het plan op basis van deze kaders verder uitgewerkt tot uiteindelijk een Definitief Ontwerp. In de kaders en de planuitwerking worden uiteraard ook andere beleidsthema’s en randvoorwaarden betrokken zoals ruimtelijke kwaliteit, mobiliteit, duurzaamheid, niet-wonen programma et cetera. Op basis van het definitieve plan wordt een omgevingsplan opgesteld (of aangepast) om woningbouw mogelijk te maken. De gemeente kan in het omgevingsplan betaalbaarheidseisen stellen aan nieuwbouw, met name om specifieke doelgroepen te bedienen en de betaalbaarheid van woningen te waarborgen. Dit kan door middel van het aanwijzen van woningbouwcategorieën, zoals sociale huur, middenhuur en koopwoningen. Wij kiezen ervoor om in een omgevingsplan de sociale huurwoningen als woningbouwcategorie op te nemen, zodat hierbij ook de instandhouding op lange termijn is geborgd. Hoe we dat precies doen, is deels nog afhankelijk van de nog in te voeren Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting en het nog te wijzigen Besluit kwaliteit leefomgeving. Aanvullend maken we, eerder of later in het planproces, anterieure afspraken met de ontwikkelende partijen over de betaalbaarheidseisen zoals die zijn bepaald in de kaders. Langs die weg borgen we de realisatie van tweedere betaalbare woningen en, indien daar in het plan sprake van is, ook de realisatie middenhuur en betaalbare koop. Het staat ontwikkelende partijen vrij om te kiezen voor middenhuur of betaalbare koop of een combinatie. Bij middenhuur geldt een instandhouding van 20 jaar, maar daarbij mogen middenhuur woningen veranderen naar betaalbare koopwoningen. Door de instandhouding van middenhuur privaatrechtelijk te regelen bieden we partijen meer flexibiliteit om middenhuur of betaalbare koop te realiseren dan wanneer we dat in het omgevingsplan opnemen. Als initiatieven aan de intaketafel niet als complexe ruimtelijke ontwikkeling zijn aangemerkt, dan worden kaders voor het woonprogramma meegegeven via de intaketafel, al dan niet om nog verder uit te werken via de gemeentelijke omgevingstafel. We houden rekening met de fase waarin een project zich bevindt. We onderscheiden drie typen projecten:1. Nieuwe projecten waar nog geen kaders zijn vastgesteld (op het moment dat dit omgevingsprogramma is vastgesteld). Voor nieuwe projecten gaat het nieuwe beleid gelden. Dat betekent dat na vaststelling van dit omgevingsprogramma bij deze projecten kaders worden vastgesteld op basis van het nieuwe woonbeleid.2. Lopende projecten waarvan reeds kaders zijn vastgesteld. Deze worden verder uitgewerkt binnen die kaders. Als daarbij wordt verwezen naar het Deltaplan (waar ook het Besluit Huisvesting middeninkomens onderdeel van is), bijvoorbeeld met veelgebruikte formuleringen als ‘conform Deltaplan’ of ‘op basis van het Deltaplan’, geldt nog het oude beleid. Soms zijn projecten onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling waarvoor één samenhangend kader geldt, zoals bijvoorbeeld deelprojecten binnen het Hoefkwartier, Wagenwerkplaats, De Nieuwe Stad, Kop van Isselt, Bovenduist. Voor deze gebieden zijn reeds kaders bepaald. We beschouwen plannen die binnen die gebieden worden gemaakt, ook al start planvorming nadat dit omgevingsprogramma is vastgesteld, als lopende projecten en waarvoor de kaders gelden die voor het grotere gebied zijn bepaald.3. Lopende projecten die vergevorderd zijn in de kaderstellende fase. Er zijn een aantal projecten waarvan de planvorming al langer loopt. Daar is rekening gehouden met het oude beleid en de kaderstellende fase is vergevorderd. Voor dergelijke projecten geldt ook nog het oude beleid. Het gaat om de volgende projecten: Hogeweg 53-55, Soesterweg 552 + 556 (SRO), Stadsring 201, Trapezium, Utrechtseweg 106 (woontoren De Lichtenberg), BW-laan 81, Lidl Balladelaan, Belijnhof-Hagenhof, Hamseweg 18. Voor lopende projecten gelden overgangsbepalingen en sommige oude regels worden ook voor lopende projecten geschrapt of vereenvoudigd. We streven ernaar dat lopende plannen nog zoveel mogelijk in de geest van ons nieuwe beleid worden uitgewerkt, maar daarbij verplichten we niet maar dat doen we in samenspraak met ontwikkelaars. Hoe verder een plan gevorderd is, hoe minder dit mogelijk zal zijn en mogelijk ook niet meer wenselijk om vertraging te voorkomen. Ook houden we oog voor de financiële impact van aanpassingen: het plan moet financieel haalbaar blijven. De regels voor projecten zijn onderstaand uitgewerkt, achtereenvolgens: Nieuwe en oude prijsgrenzen voor betaalbare woningen Basisregels voor nieuwe projecten vanaf 50 woningen Basisregels voor nieuwe projecten met minder dan 50 woningen Gebied specifieke regels en afwijkingsmogelijkheden voor nieuwe projecten Overgangsbepalingen Deltaplan voor alle lopende projecten Schrappen of vereenvoudigen van regels Nieuwe en oude prijsgrenzen voor betaalbare woningen De prijsgrenzen voor betaalbare woningen bij nieuwe projecten passen we aan zodat deze ook in overeenstemming zijn met het Rijksbeleid. Voor lopende projecten gelden de oude prijsgrenzen en percentages op basis van het Deltaplan tenzij anders bepaald. Nieuwe en oude prijsgrenzen voor betaalbare woningen Basisregels voor nieuwe projecten vanaf 50 woningen: De meeste projecten zijn vanaf 50 woningen. Onderstaande tabel geeft een compleet overzicht van de basisregels. Basisregels voor nieuwe projecten vanaf 50 woningen Basisregels voor nieuwe projecten vanaf 50 woningen Betreft Basisregel Aandeel betaalbare woningen Minimaal 2/3e van alle woningen in het project valt in het betaalbare segment (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop). Aandeel sociale huurwoningen Minimaal 35% van alle woningen in het project is sociale huur. Zelfstandige én onzelfstandige sociale huurwoningen tellen mee bij het berekenen van het percentage. Van de sociale huurwoningen is minimaal 75% in de lage categorie (tot de eerste aftoppingsgrens). Overige bepalingen sociale huurwoningen De sociale huurwoningen worden minimaal 50 jaar in stand gehouden. Sociale huurwoningen worden verhuurd aan de doelgroep en zelfstandige sociale huurwoningen worden aangeboden via Woningnet. De sociale huurwoningen komen bij voorkeur terecht bij een corporatie, al kunnen we dit niet afdwingen. Overige bepalingen middensegment woningen (indien daar sprake van
3. is)Voor zover er sprake is van woningen in het middensegment (om minimaal 2/3e betaalbare woningen te hebben), mag dat zowel middenhuur als betaalbare koop of een mix zijn. Dan geldt: Van de betaalbare koopwoningen in het project valt minimaal 1/3e in de lage categorie (tot 328.000 euro; prijspeil 2025). Bij voorkeur worden koopinstrumenten ingezet, al kunnen we dit niet afdwingen. Inzet is er onder andere op gericht dat betaalbare koopwoningen minimaal 20 jaar in stand worden gehouden / binnen het betaalbare koopsegment blijven. De middenhuur woningen hebben maximaal 186 WWS punten (1.185 euro per maand in 2025) en worden minimaal 20 jaar in stand gehouden. Indien de WWS-regeling (de Wet Betaalbare Huur) wordt aangepast kunnen we heroverwegen of het stellen van nadere lokale regels nodig is. Verkoop binnen 20 jaar na oplevering is toegestaan als wordt verkocht in het betaalbare segment (tot 405.000 euro; prijspeil 2025) en bij voorkeur met inzet van koopinstrumenten gericht op instandhouding voor het restant van 20 jaar. Gebruiksoppervlakte woningen Alle betaalbare huurwoningen in het project (sociaal en midden) hebben een minimale gebruiksoppervlakte van 40 vierkante meter (volgens de meetsystematiek NEN 2580). Alle koopwoningen in het project (betaalbaar én vrije sector) en alle vrije sectorhuurwoningen hebben een minimale gebruiksoppervlakte van 50 vierkante meter (volgens de meetsystematiek NEN 2580). We streven naar voldoende variatie tussen kleine(
4. re)en grote(
5. re)woningen, afhankelijk van de doelgroepenfocus in een project. Bij sociale en middenhuur zou idealiter ongeveer een derde van het programma uit 3-kamerwoningen of groter bestaan en bij betaalbare koop ongeveer de helft, tenzij voor de doelgroepenfocus een andere verdeling passender is. Voor de verdeling in de vrije sector (huur en koop) hanteren we geen uitgangspunten. Hardheidsclausule Van de regels kan bij uitzondering worden afgeweken in die gevallen waarin de toepassing hiervan naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders tot een bijzondere hardheid leidt. Bij nieuwe projecten vanaf 50 woningen waarbij wordt afgeweken van de basisregels, maakt het college dit onderdeel van de kaderstellende notitie die wordt voorgelegd aan de raad. Basisregels voor nieuwe projecten met minder dan 50 woningen: Bij kleinere projecten (minder dan 50 woningen) hanteren we eenvoudigere regels: Basisregels voor nieuwe projecten met minder dan 50 woningen Betreft Basisregel Aandeel betaalbare woningen Er worden betaalbare woningen gerealiseerd, waarbij er twee opties zijn: 2/3e middensegment: Van alle woningen in het project is minimaal 2/3e betaalbare koop of middenhuur of een mix. Corporaties: Van alle woningen in het project is een nader te bepalen aandeel betaalbare huurwoningen die door een corporatie worden overgenomen. Dat kan sociale huur zijn, middenhuur of een mix zijn. Hierbij wordt onder andere gekeken naar kansen of opgaven in het gebied en wat voor huurprogramma past bij de gewenste voorraadontwikkeling van de corporatie. Overige bepalingen middensegment woningen (indien daar sprake van
6. is)Als er sprake is van woningen in het middensegment dan geldt: Van de betaalbare koopwoningen in het project valt minimaal 1/3e in de lage categorie (tot 328.000 euro; prijspeil 2025). Bij voorkeur worden koopinstrumenten ingezet, al kunnen we dit niet afdwingen. Inzet is er onder andere op gericht dat betaalbare koopwoningen minimaal 20 jaar in stand worden gehouden / binnen het betaalbare koopsegment blijven. De middenhuur woningen hebben maximaal 186 WWS punten (1.185 euro per maand in 2025) en worden minimaal 20 jaar in stand gehouden. Indien de WWS-regeling (de Wet Betaalbare Huur) wordt aangepast kunnen we heroverwegen of het stellen van nadere lokale regels nodig is. Verkoop binnen 20 jaar na oplevering is toegestaan als wordt verkocht in het betaalbare segment (tot 405.000 euro; prijspeil 2025) en bij voorkeur met inzet van koopinstrumenten gericht op instandhouding voor het restant van 20 jaar. Gebruiksoppervlakte woningen Alle betaalbare huurwoningen in het project (sociaal en midden) hebben een minimale gebruiksoppervlakte van 40 vierkante meter (volgens de meetsystematiek NEN 2580). Alle koopwoningen in het project (betaalbaar én vrije sector) en alle vrije sectorhuurwoningen hebben een minimale gebruiksoppervlakte van 50 vierkante meter (volgens de meetsystematiek NEN 2580). We streven naar voldoende variatie tussen kleine(
7. re)en grote(
8. re)woningen, afhankelijk van de doelgroepenfocus in een project. Bij sociale en middenhuur zou idealiter ongeveer een derde van het programma uit 3-kamerwoningen of groter bestaan en bij betaalbare koop ongeveer de helft, tenzij voor de doelgroepenfocus een andere verdeling passender is. Voor de verdeling in de vrije sector (huur en koop) hanteren we geen uitgangspunten. Hardheidsclausule Van de regels kan bij uitzondering worden afgeweken in die gevallen waarin de toepassing hiervan naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders tot een bijzondere hardheid leidt. Gebied specifieke regels en afwijkingsmogelijkheden voor nieuwe projecten Op de basisregels voor nieuwe projecten zijn er afwijkingsmogelijkheden: Een lager percentage sociale huur of betaalbare woningen is mogelijk als er ‘specials’ worden gerealiseerd (definitie: zie kader); dit geldt in projecten met minder dan 50 woningen en vanaf 50 woningen. Deze afwijkingsmogelijkheid is een (financiële) prikkel om de haalbaarheid van ‘specials’ te vergroten, waarbij we alleen meewerken als het eventuele financiële voordeel in verhouding blijft tot de extra inspanning en/of complexiteit rondom de te realiseren ‘special’. Voorwaarde is dat de sociale huurwoningen die worden gebouwd, worden verkocht aan een corporatie, tenzij dit in redelijkheid niet haalbaar is. In woon-zorgcirkels is een lager percentage sociale huur of betaalbare woningen mogelijk, als dit nodig is om de gewenste woonkwaliteit voor ouderen en mensen met een lichamelijke beperking mogelijk te maken. Dit moet financieel worden aangetoond. Voorwaarde is dat de sociale huurwoningen die worden gebouwd, worden verkocht aan een corporatie, tenzij dit in redelijkheid niet haalbaar is. Afwijken van de minimale oppervlakte eisen is in bepaalde situaties mogelijk: Voor zorgwoningen of woningen voor andere aandachtsgroepen mag worden afgeweken van de minimale eis van 40 vierkante meter bij sociale huur, mits er een voor de doelgroep passend en betaalbaar programma uit volgt. Dit mag in de vorm zelfstandige woningen (studio’
9. s)of onzelfstandige woningen (kamers). Als een bestaand pand, bijvoorbeeld een kantoor of school, wordt getransformeerd naar woningen (niet zijnde sloop-nieuwbouw) dan leert de praktijk dat het bouwtechnisch-financieel niet altijd haalbaar is dat elke woning voldoet aan de minimale oppervlakte eisen. Op basis van de algemene hardheidsclausule kan dan maatwerk worden toegepast om voor een beperkt aantal woningen af te kunnen wijken. Om in de koopsector betaalbare starterswoningen te kunnen bouwen, mag in een project voor maximaal 10% van de betaalbare koopwoningen worden afgeweken van de minimale eis van 50 vierkante meter, mits dat leidt tot een substantieel lagere v.o.n. prijs (rond 250.000 – 300.000 euro; prijspeil 2025). Meerdere projecten mogen in samenhang voldoen aan de regels (of het nu gaat om de regels voor lopende of nieuwe projecten), waarbij er dus niet de verplichting is dat elk afzonderlijk project aan de regels voldoet. We kijken daarbij ook naar mogelijkheden om de afzonderlijke plannen meer gebiedsgericht te maken, bijvoorbeeld om bij te dragen aan leefbaarheid of kansen voor doelgroepen te benutten. Hoe we dit het beste kunnen doen bekijken we per geval en met de initiatiefnemer(s). De toepassing van de afwijkingsmogelijkheden is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. Voor flexwonen gelden deze algemene regels niet. Hier gaat het in de regel al enkel om sociale huur en hebben haalbaarheid en snelle realisatie prioriteit. Elk flexwonen project is maatwerk en er wordt vooral vanuit de beoogde doelgroepen bekeken wat nodig en haalbaar is. Wat is een ‘special’? Er is sprake van een ‘special’ als het gaat om: Geclusterde woningen zonder zorg: hierbij is er in ieder geval sprake van een gemeenschappelijke ontmoetingsruimteruimte. Geclusterde, zorggeschikte woningen. Dit kan in de vorm van zelfstandige woningen waar diverse vormen van zorg of ondersteuning bij horen (dan beschouwen we het als een woning) of onzelfstandige woonruimte met intensieve zorg bij een zorginstelling (dan is het zorgvastgoed en geen woning). Gemengd wonen: een woonvorm waarbij in één wooncomplex vitale, ‘dragende’ bewoners en ‘vragende’ bewoners met behoefte aan ondersteuning of begeleiding bewust samenwonen. Binnen gemengde woonprojecten kunnen aanvullende afspraken gelden over begeleiding, toewijzing, sociaal beheer of community building. Een wooncoöperatie. Bij een wooncoöperatie verenigen bewoners zich om samen woningen te bouwen en/of in beheer te hebben, zonder winstoogmerk. Dat kan in de vorm van huur of koop. Vormen zijn een vastgoedcoöperatie, beheercoöperatie, koperscoöperatie. Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Mogelijk dat andere, vergelijkbare woonconcepten voor doelgroepen ook in aanmerking komen als ‘special’. Het is de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders om te bepalen of sprake is van een ‘special’ en om af te wegen of er afwijkingsmogelijkheden zijn. Overgangsbepalingen Deltaplan voor alle lopende projecten Voor lopende projecten gelden overgangsbepalingen van het oude beleid (Deltaplan en het Besluit Huisvesting middeninkomens) naar het nieuwe beleid (dit omgevingsprogramma): Op basis van het Deltaplan gold eeuwigdurende instandhouding voor sociale huurwoningen. Dat is op basis van de Omgevingswet niet langer toegestaan; er moet een bepaalde termijn worden gesteld. Derhalve geldt voor lopende projecten een instandhouding van minimaal 50 jaar. Op verzoek van de ontwikkelaar kunnen we de kaders en/of afspraken over middenhuur op basis van het Deltaplan aanpassen naar de nieuwe regels voor middenhuur, indien het percentage middenhuurwoningen minimaal hetzelfde blijft en de middenhuurwoningen maximaal 186 WWS punten (1.185 euro per maand in 2025) hebben zodat er sprake is van landelijke regulering. Onder het Deltaplan was het vrijblijvend om advies van de Woonadviescommissie (WAC) te vragen. Na vaststelling van dit omgevingsprogramma worden voor alle plannen waar nog geen Definitief Ontwerp is vastgesteld, een advies gevraagd aan de WAC (tenzij dit al is gebeurd). De ontwikkelaar geeft beargumenteerd aan in hoeverre de adviezen zijn opgevolgd en de gemeente weegt bij de verdere planvorming af of dat in redelijkheid voldoende is gedaan. Voor alle lopende projecten waar nog geen onherroepelijke publieke besluiten zijn genomen (Omgevingsplan, Omgevingsvergunning), kan de ontwikkelaar vragen om af te mogen wijken van de kaders of afspraken op basis van het Deltaplan en afspraken geheel of gedeeltelijk aan te passen op basis van de nieuwe regels. De gemeente beoordeelt in hoeverre dit wenselijk is vanuit het nieuwe woonbeleid en of eventueel financieel voordeel in verhouding blijft tot de beleidsdoelen die met de planaanpassingen worden gerealiseerd. In het nieuwe beleid zijn sommige oude regels geschrapt of vereenvoudigd (zie onder). Dit geldt dan ook voor lopende projecten, ervan uitgaande dat ontwikkelende partijen daar geen nadeel van ondervinden. Schrappen of vereenvoudigen van regels Met de nieuwe regels hebben we ook regels van het Deltaplan en het Besluit Huisvesting middeninkomens geschrapt of eenvoudiger gemaakt. Daarvoor hebben we meerdere redenen: om beter uitvoering te kunnen geven aan onze ambities, om ambtelijke capaciteit voor toetsen, toezicht en handhaving te besparen, om de regeldruk voor ontwikkelende en verhurende partijen te verminderen, om aan te sluiten bij nieuwe wetgeving: Bij sociale huur is de instandhoudingstermijn aangepast naar minimaal 50 jaar. Wettelijk is een instandhouding voor onbepaalde tijd (eeuwigdurend) niet meer toegestaan. Dit geldt voor nieuwe en lopende projecten. Voor regulering van de middenhuurwoningen sluiten we aan bij de landelijke wetgeving en instrumenten. Dat betekent dat we niet langer lokale regels hebben zoals een onderscheid in een laag en hoog segment en minimale oppervlakte eisen (prijs-kwaliteitverhouding wordt geregeld via WWS), toegestane huurverhoging (wettelijk bepaald), loting (niet handhaafbaar), inkomensvereisten (dat kan alleen met een vergunningstelsel en daar kiezen we niet voor omwille van de uitvoerbaarheid). Bindingeisen bij middenhuur hebben we eerder al afgeschaft. Dit geldt voor nieuwe projecten. Voor lopende projecten kunnen we dit aanpassen op verzoek van de ontwikkelende partij(zie eerder). Met de invoering van de opkoopbescherming was de regel over zelfbewoningsplicht bij betaalbare koopwoningen al komen te vervallen voor nieuwe en lopende projecten. De opkoopbescherming wordt geëvalueerd. Voor betaalbare koopwoningen geldt niet langer een verbod op doorverkoop van 3 jaar (moeilijk handhaafbaar). Dit geldt voor nieuwe en lopende projecten. De inzet van koopinstrumenten als KoopStart en SlimmerKopen voorziet ook in anti-speculatie. Reserve Woningbouw Sinds 2017 hebben we een Reserve Woningbouw welke als doel heeft ‘bij te dragen aan het realiseren van de opgave voor woningbouw van de gemeente Amersfoort’. Een bijdrage uit de reserve was mogelijk voor het realiseren van sociale huurwoningen daar waar er sprake was van aantoonbare tekorten. Het bedrag voor een bijdrage was destijds gemaximeerd tot €12.500,- per sociale huurwoning. De afgelopen jaren zijn weinig aanvragen gedaan voor een bijdrage, terwijl woningbouwprojecten financieel wel behoorlijk onder druk staan.Om het bouwen van extra woningen aan te moedigen heeft het Rijk in 2025 de Realisatiestimulans geïntroduceerd. De Realisatiestimulans is een bijdrage van het Rijk. Gemeenten ontvangen een bijdrage van €7000 per betaalbare woning waarvan de bouw is gestart (start bouw vanaf 2025, uitbetaling vanaf 2026). Woningen waarvoor gemeenten eerder een bijdrage vanuit het Rijk hebben gekregen, komen niet in aanmerking voor de Realisatiestimulans (zoals Woningbouwimpuls of startbouw impuls). Met deze jaarlijkse bijdragen vanuit de Realisatiestimulans wordt de reserve voor de komende vier jaar, vanaf 2026, verder aangevuld. De Reserve Woningbouw blijven we inzetten om de woningbouwopgave te stimuleren. We continueren de bestaande inzet van de Reserve en onderzoeken of de bijdrage per betaalbare woning kan worden verhoogd. Daarnaast zetten we de Reserve in op projecten waar ook de provincie bereid is aan bij te dragen (co-financiering), waardoor we substantiëler kunnen bijdragen. Verder willen we het geld vooral inzetten op datgene wat niet vanzelf door de markt wordt opgepakt, maar waarvan we in het omgevingsprogramma wel hebben aangegeven dat wij het belangrijk vinden dat het wordt gedaan. Daarbij kan gedacht worden aan gemeenschappelijke ruimtes bij een woonzorg project of bij een geclusterde woonvorm. 4.3.3 Woningbouwprogramma naar prijssegmenten e geven bij nieuwbouw prioriteit aan betaalbare woningen en sluiten daarvoor aan bij het Rijksbeleid. Uitgangspunt voor de stedelijke programmering wordt 2/3e betaalbare woningen.Binnen het betaalbare segment heeft de komende jaren het toevoegen van voldoende sociale huurwoningen prioriteit. Op langere termijn zijn behoefteberekeningen over de verschillende prijssegmenten met meer onzekerheden omgeven. We maken daarom nu geen keuzes over wat op lange termijn ons streven is binnen de betaalbare segmenten; daarvoor monitoren we de voortgang. Onderstaand streefprogramma voor woningbouw tot 2030 is deels gebaseerd op de berekende woonvraag en deels op basis van de beleidskeuze om voor sociale huurwoningen voldoende buffer te houden, waardoor we voor sociale huur uitgaan van hogere aantallen dan uit de berekeningen komt. Gevolg is dat ons streefprogramma voor betaalbare koop lager is dan de berekende woonvraag; daarom willen we voor betaalbare koop met corporaties bekijken hoe via verkoop van sociale huurwoningen in het betaalbare segment het aanbod betaalbare koop kan toenemen. Streefprogramma woningbouw tot 2030 en tot 2040 Monitoring opgave betaalbare woningen Het is van belang dat we grip houden op de totale ontwikkeling van betaalbare woningen. Onder andere de volgende indicatoren vinden we relevant bij de monitoring: Regelmatig actualisatie van de woonvraag. Dat zetten we af tegen de plancapaciteit die we halfjaarlijks actualiseren. Ontwikkeling van de voorraad sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Huidige druk op sociale huurwoningen; o.a. ontwikkeling van inschrijfduur, slagingskans, gemiddeld aantal reacties per woning. Huidige druk op betaalbare koopwoningen; o.a. prijsontwikkeling, verkoopduur. Prijsontwikkeling bij particuliere huurwoningen. Er is bij particuliere huurwoningen geen inzicht in prijssegmenten, waardoor we moeten bekijken of en hoe we druk op middenhuur kunnen meten. De huidige plancapaciteit bevat naar de huidige inzichten ongeveer tweederde betaalbare woningen tot 2040. Als we kijken naar de plannen tot 2030 ligt de nadruk op sociale huur en middenhuur en is het aandeel betaalbare koopwoningen in de huidige plannen minder dan de berekende woonvraag. Plancapaciteit woningbouw tot 2030 en tot 2040 Bron: Planmonitor gemeente Amersfoort, stand van zaken april 2025 Bovenstaand onderscheid tussen voor en vanaf 2030 is gebaseerd op de planning van de projecten. Praktijk laat zien dat een deel van de plannen later wordt gerealiseerd. We gaan er dan ook vanuit dat een deel van de plannen in de tijd opschuift. Onze inzet de komende jaren is vooral om plannen verder te brengen en dat er omgevingsplannen worden vastgesteld en omgevingsvergunningen kunnen worden afgegeven. Als we zien dat dat voldoende lukt, dat er voldoende sociale huurwoningen gebouwd kunnen worden en dat de druk op de sociale huur afneemt, kunnen we in het betaalbare segment meer accent gaan leggen op betaalbare koop. De meeste grip op de ontwikkeling van betaalbare woningen hebben we door samenwerking met corporaties en in de drie grote gebiedsontwikkelingen: Corporaties Met corporaties willen we afspraken maken over de nieuwbouw als onderdeel van samenwerking gericht op een ontwikkeling van de corporatievoorraad met woningen die passen bij de behoefte van nu en later. Corporaties zijn bij nieuwbouw voor een groot deel afhankelijk van sociale huurwoningen die zij kunnen overnemen van ontwikkelaars; wij stimuleren dit richting beide partijen maar kunnen het niet verplichten. Grote gebiedsontwikkelingen Ongeveer driekwart van de nieuwbouw vindt plaats in de drie grote gebiedsontwikkelingen Langs Eem & Spoor, Hoefkwartier en Bovenduist. Hier hebben we grip omdat we samenwerken met een overzichtelijk aantal ontwikkelende partijen op basis van ontwikkelkaders per gebied. Realisatie is al bezig en zal in de periode 2030-2040 worden afgerond. Op basis van de Woondeal en BO MIRT afspraken was hier al uitgangspunt dat er 2/3e betaalbare woningen worden gebouwd. Daarbij kijken we integraal naar de programmering en naast betaalbaarheid is ook uitgangspunt dat er met de gebiedsontwikkelingen nieuwe stadsbuurten komen die gemengd en inclusief zijn. 4.3.4 Inzet voor woonkwaliteit en diversiteit Een belangrijk aandachtspunt bij nieuwbouw is dat de plannen voldoende divers zijn en voldoende woonkwaliteit hebben, passend bij de behoefte van verschillende doelgroepen. Nog niet voor alle doelgroepen is dit het geval. Er dreigt verdringing omdat voor deze mensen de schaarste in stand blijft. Nieuwbouw die goed aansluit bij de woonvraag is ook nodig om voldoende doorstroming in de bestaande voorraad op gang te brengen, denk aan ouderen die een gezinswoning achterlaten of jonge stellen die een of twee betaalbare starterswoningen achterlaten. De belangrijkste aandachtspunten – ten opzichte van de huidige plannen - die we hebben: In het betaalbare segment streven we naar meer variatie qua woninggrootte: Bij sociale en middenhuur zou idealiter ongeveer een derde van het programma uit 3-kamerwoningen bestaan en bij betaalbare koop ongeveer de helft. Op projectniveau wordt bekeken wat haalbaar is; met de huidige hoge bouwkosten is het niet altijd haalbaar. Voor specifieke doelgroepen zijn juist kleinere woningen nodig met het oog op betaalbaarheid. We denken bijvoorbeeld aan studio’s en kamers in de sociale huur. Bij koopwoningen denken we aan (starters)woningen rond 250.000 – 300.000 euro (studio’s van 35 a 40 m² of een 2-kamerappartement van 40 a 45 m²). We streven in het middensegment en de vrije sector naar meer geschikte woningen voor ouderen, gezinnen en doorstromers in algemene zin. Dat gaat om woninggrootte, maar ook om andere woningkenmerken zoals een goede privé buitenruimte, een openbare ruimte die uitnodigt voor ontmoeten of spelen en voorzieningen. We streven naar meer ‘specials’ als geclusterde ouderenhuisvesting, zorgwoningen en betaalbare collectieve woonvormen voor jongeren. Met het oog op diversiteit is naast variatie in woningkenmerken ook het bouwen in verschillende woonmilieus een belangrijk kwalitatief uitgangspunt. Dat krijgt vooral vorm doordat er verspreid over de stad wordt gebouwd (waarbij het bestaande woonmilieu in de regel een gegeven
10. is)en doordat de grote gebiedsontwikkelingen verschillende woonmilieus worden. In algemene zin stimuleren we dat ontwikkelaars binnen hun eigen portfolio van projecten en/of onderling kijken naar het uitwisselen van woonprogramma tussen locaties. Zo kunnen verschillende projecten zich specifieker gaan richten op doelgroepen en soorten woningen die goed passen bij de kansen en opgaven van dat gebied. Bij de kaderstelling van woningbouwprojecten wordt naast het aantal woningen en de verdeling naar prijssegmenten ook zo concreet mogelijk invulling gegeven aan de kwalitatieve aspecten van het woningbouwprogramma: Aan de hand van een gebiedsanalyse worden de gebiedsgerichte kansen en opgaven in beeld gebracht. De inhoud en diepgang van zo’n gebiedsanalyse kan variëren afhankelijk van de omvang en/of impact van een plan, maar zal in de basis ingaan op: Kenmerken van de buurt / wijk zoals demografie, woningvoorraad, verhuisgedrag. Beschikbare wijkplannen, wijkperspectieven of andere zaken die iets zeggen over kansen en opgaven die raken aan woningbouw. De in hoofdstuk 5 beschreven gebiedsgerichte aspecten van woonbeleid. Er wordt aangegeven voor welke doelgroep(
11. en)in het project, al dan niet met prioriteit, wordt gebouwd. Die kunnen volgen uit de gebiedsanalyse, maar ook andere invalshoeken kunnen van invloed zijn, bijvoorbeeld de financiële haalbaarheid en afzetbaarheid voor de ontwikkelaar. Woningkenmerken en woonomgeving sluiten zo goed mogelijk aan bij de beoogde doelgroep(en). Hierbij bewaken we dat er in de verdere planuitwerking nog de nodige flexibiliteit blijft; het is bijvoorbeeld niet de bedoeling om in de kaderstellende notitie al de exacte woonplattegronden vast te klikken. Als er ‘specials’ worden gebouwd, wordt dit zo concreet mogelijk ingevuld; vooral om aan de voorkant de haalbaarheid goed in te schatten en reële verwachtingen te scheppen. De Woonadviescommissie (WAC) adviseert over de uitwerking van het plan en in het bijzonder de woonkwaliteit van de woonplattegronden in relatie tot de beoogde doelgroepen en de toegankelijkheid van de openbare ruimte, publieke inpandige ruimten en woonruimte. Dat gebeurt in principe bij het Voorlopig Ontwerp, of eerder als dat zinvol is. De ontwikkelaar geeft beargumenteerd aan in hoeverre de adviezen zijn opgevolgd en de gemeente weegt bij de verdere planvorming af of dat in redelijkheid voldoende is gedaan. Samen met de WAC willen we nader bekijken wat de beste rol, werkwijze en scope is voor de WAC in het planproces. 4.4 Partnerschap met corporaties Wat willen we bereiken? Samen met corporaties willen we ervoor zorgen dat er voldoende betaalbare woningen zijn, dat er een passend woningaanbod is voor doelgroepen nu en in de toekomst, dat er een goede spreiding is van doelgroepen over de stad en dat we waar nodig de sociale veerkracht van buurten versterken. Prioriteit ligt op het toevoegen van sociale huurwoningen, maar ook kunnen corporaties een rol spelen bij middenhuur en betaalbare koop. Kwalitatief streven we naar voldoende diversiteit, waarbij de doelgroep steeds meer bestaat uit een- en tweepersoonshuishoudens en ook een steeds groter deel mensen in een kwetsbare positie en met de allerlaagste inkomens. Daar hoort een woningvoorraad bij met ook de allerlaagste huren en het huidige aandeel grote woningen (vanaf 4 kamers en waaronder ook veel eengezinswoningen) kan afnemen en het aandeel kleine woningen (tot en met 3 kamers) moet toenemen. Voor gezinnen zetten we vooral in op doorstroming van ouderen die een eengezinswoning achterlaten Ook willen we met corporaties werken aan vitale buurten en vormgeven aan gebiedsgerichte kansen en opgaven. We willen werken aan een gezamenlijke strategie en aanpak; met Amersfoort Vernieuwt hebben we daar goede ervaringen mee gehad en op die ervaring willen we voortbouwen. Wat gaan we daarvoor doen? Met corporaties willen we afspraken maken over de voorraadontwikkeling en (de in paragraaf 4.6 beschreven) woningtoewijzing. Daarbij kijken we ook naar de gebiedsgerichte opgaven. In ons streefprogramma voor woningbouw gaan we uit van ongeveer 1.800 sociale huurwoningen tot 2030. Ons streven is dat van de nieuwe sociale huurwoningen er zoveel mogelijk door corporaties verhuurd gaan worden, zoals in de afgelopen jaren al het geval was. Toen kwam ongeveer 80% van de nieuwe sociale huurwoningen bij corporaties terecht en de rest bij private verhuurders. We bekijken uiteindelijk met corporaties welk aantal haalbaar is via eigen ontwikkeling door corporaties en woningen die worden afgenomen (‘turn key’) van ontwikkelaars. Bij nieuwbouw zijn corporaties voor een groot deel afhankelijk van sociale huurwoningen die zij kunnen overnemen van ontwikkelaars; wij stimuleren dit richting beide partijen maar kunnen het niet verplichten. Ook woningdelen of woningsplitsen tellen mee als toevoegingen; hoe we dat precies gaan tellen spreken we nog nader af. We willen met corporaties en huurdersorganisaties tot werkbare afspraken komen over verkoop als onderdeel van een integrale aanpak rond voorraadontwikkeling en gebiedsgerichte inzet. De gemeentelijke ambities, de portefeuillestrategie van corporaties en opgaven rondom verschillende doelgroepen zijn daarbij belangrijke ingrediënten. De gemeentelijke ambities gaan over: Er worden netto voldoende sociale huurwoningen toegevoegd en de afspraken dragen er aan bij dat de druk op sociale huur afneemt. Verkoop draagt waar mogelijk bij aan het realiseren van betaalbare koopwoningen. Dit betekent niet dat alle te verkopen woningen in het betaalbare segment moeten vallen; de verkoop van duurdere woningen levert financieel meer op om weer te kunnen investeren in nieuwbouw, verduurzaming of lage huren. Verkoop gaat waar mogelijk gepaard met koopinstrumenten (zie ook volgende paragraaf) om deze woningen ook voor de lange termijn betaalbaar te houden voor de doelgroep. We hebben daarbij ook oog voor de financiële consequenties voor corporaties en we kijken ook of we als gemeente drempels voor corporaties kunnen helpen wegnemen. Sociale huurders krijgen voor zover mogelijk voorrang. Verkoop draagt waar mogelijk bij aan kansen en opgaven van een gebied en/of draagt waar mogelijk bij aan een goede spreiding van sociale huur over de stad. Over verkoop van eengezinswoningen willen we nadere afwegingen maken. Aangezien er binnen de sociale huur vooral eenpersoonshuishoudens bijkomen willen de corporaties in hun voorraad vooral nog kleinere woningen toevoegen en kijken ze voor verkoop vooral naar de grotere woningen vanaf 4 kamers. We zien dit enerzijds als kans om in de koopsector voor gezinnen met kinderen meer passende woningen toe te voegen wat met nieuwbouw in de bestaande stad beperkt kan. Tegelijkertijd is de betaalbaarheid van die woningen een vraagstuk. En als er eengezinswoningen in de sociale huur verdwijnen, zijn er aanvullend misschien maatregelen in de woonruimteverdeling nodig voor de kansen van gezinnen in de sociale huur. In het verlengde betrekken we hier ook liberalisatie bij: dan blijven de woningen in bezit van de corporatie maar wordt de huur verhoogd naar middenhuur. Dat kan bijvoorbeeld wenselijk zijn om in bepaalde gebieden of complexen meer variatie aan te brengen. 4.5 Inzet van koopinstrumenten bij betaalbare koop Wat willen we bereiken? We willen een zo robuust mogelijke voorraad betaalbare woningen, nu en in de toekomst. We zien betaalbare koopwoningen met koopinstrumenten als een vorm van sociale woningen die gaan aansluiten op de sociale huurvoorraad; vooral als corporaties daarbij betrokken zijn. Onze doelen zijn dat mensen met een middeninkomen ‘tussen wal en schip’ beter in staat zijn om te kunnen kopen en om de woningen gedurende minimaal 20 jaar in het betaalbare segment te houden. Wat gaan we daarvoor doen? We zetten in op meerdere koopinstrumenten: We stimuleren dat partijen koopinstrumenten inzetten bij nieuwbouw of bij verkoop van sociale en middenhuurwoningen. De lopende verkenning met corporaties betrekken we verder bij de samenwerkingsafspraken en met ontwikkelaars bekijken we de kansen en mogelijkheden per project. We denken bijvoorbeeld aan Slimmer Kopen of KoopStart, maar ook voor andere instrumenten staan we open. Als gemeente gaan we niet zelf dergelijke instrumenten in de markt zetten. Inkomensafhankelijke erfpacht kan een nieuw, effectief instrument zijn die we als gemeente kunnen inzetten, maar dit vraagt nog om nadere verkenning en afweging. We continueren de Starterslening. Daarbij hebben we onlangs het budget verruimd en het maximaal te lenen bedrag verhoogd. Dit is geborgd in de Verordening Startersleningen. In de bestaande voorraad geldt sinds enkele jaren opkoopbescherming voor koopwoningen. Dit gaan we evalueren. 4.6 Eerlijke en passende toewijzing van sociale huurwoningen Wat willen we bereiken? We willen dat de sociale huurwoningen die beschikbaar komen zo goed en eerlijk mogelijk worden toegewezen aan woningzoekenden, zodat de doelgroepen zo passend mogelijk kunnen worden gehuisvest, de doorstroming wordt bevorderd en regels transparant zijn. We zorgen voor een goede balans tussen mensen die een woning zoeken met een urgentieverklaring, of een andere vorm van voorrang en mensen die zoeken op basis van inschrijfduur of loting. Ook zetten we de woonruimteverdeling soms gebiedsgericht in om waar nodig de leefbaarheid op peil te houden. Een goede woonruimteverdeling is een van de maatregelen om de bestaande voorraad beter te benutten. Wat gaan we daarvoor doen? De regels voor woningtoewijzing zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening. De woonruimteverdeling is regionaal vorm gegeven. Dat betekent dat woningzoekenden in alle regio gemeenten kunnen reageren op de aangeboden woningen. Om dat mogelijk te maken hebben alle gemeenten in de regio een zoveel mogelijk gelijke huisvestingsverordening vastgesteld. In de verordening hebben we opgenomen welke doelgroepen met voorrang woonruimte krijgen omdat ze een urgentieverklaring hebben of omdat ze door het achterlaten van een grote woning bijdragen aan de doorstroming. Ook zorgen we voor de toewijzing van woningen aan senioren, jongeren en regulier woningzoekenden. Met het hanteren van bezettingsnormen dragen we bij aan het beter benutten van de woningvoorraad. De Huisvestingsverordening is onlangs geactualiseerd en dat doen we regelmatig om in te spelen op actuele opgaven. Dat stemmen we af met corporaties en huurdersorganisaties. De volgende maatregelen hebben nog geen plek gekregen in de laatste actualisatie en betrekken we bij een volgende actualisatie: Nieuwe Rijksregels over urgente doelgroepen volgens de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting. Pilot wijkgerichte doorstroming (zie paragraaf 4.8 Stimuleren doorstroming). Verkennen hoe voor gezinnen met kinderen de slagingskans op een eengezinswoning kan worden vergroot. Mogelijkheden voor gebiedsgericht maatwerk in gebieden of complexen waar sociale veerkracht onder druk staat (zie paragraaf 5.3.2) en woon-zorgcirkels (zie paragraaf 5.3.4) 4.7 Beter benutten van bestaande woningen Wat willen we bereiken? We willen de bestaande woningen beter benutten. Dat kan bijdragen aan extra woonruimte en aan woonruimte die passend wordt gemaakt voor doelgroepen waar de nood hoog is. Voor jongeren en aandachtsgroepen zien we kansen om het aanbod van kleine, betaalbare woonruimte te vergroten. Voor ouderen is de opgave om bestaande woningen kwalitatief beter geschikt te maken. Voor gezinnen met kinderen bewaken we dat er voldoende grote woningen beschikbaar blijven. Beleidskeuzes over beter benutten van bestaande woningen maken we in samenhang met nieuwbouw zodat er een woningvoorraad komt die past bij de woon(zorg)wensen van alle doelgroepen. Wat gaan we daarvoor doen? We bieden ruimhartig mogelijkheden voor organisatorische maatregelen om woningen beter te benutten: Woningdelen: hierbij delen meerdere mensen één woning. Dit willen we stimuleren. Met corporaties zijn we hierover in gesprek. Ook in de vrije sector willen we woningdelen stimuleren, bijvoorbeeld door voorlichting en bewustwording. Kamerverhuur. Met de mogelijkheden om kamerverhuur toe te staan, willen we enerzijds meer mensen via onzelfstandige woonruimte helpen om een woonplek te vinden en anderzijds oog houden voor de leefbaarheid in de wijk. We beoordelen of er ruimte is om de huidige zone-indeling aan te passen en of er andere regelgeving is waarvan het nodig is die aan te passen. Daartoe zullen we de huidige beleidsregels voor kamerverhuur aanpassen. Hospitaverhuur en inwonen bij een particulier is al vergunningsvrij bij 1 en 2 kamers en dit blijft zo. Middels voorlichtingscampagnes willen we mensen beter informeren over de mogelijkheden, zowel richting woningeigenaren als woningzoekenden. Overige organisatorische maatregelen zijn gericht op het stimuleren van doorstroming en aanpak leegstand; dit wordt verderop dit hoofdstuk beschreven. Beter benutten via bouwkundige maatregelen benaderen we behoedzaam en bekijken we situationeel: daar waar het kan en wenselijk is werken we er aan mee. Dit gaat om de volgende vormen: Splitsen: Splitsen heeft voordelen (het voorziet in extra woonruimte), maar kan ook nadelen hebben (gezinswoningen verdwijnen, risico op overlast of misstanden door ‘huisjesmelken’ of ‘speculatie’, het gezinskarakter van een straat of buurt kan veranderen). We maken onderscheid tussen harde en zachte splitsing. Bij zachte splitsing blijft sprake van één adres, maar wordt een woning aangepast zodat er een vorm van woningdelen mogelijk wordt. Hier kijken we naar met corporaties bij sociale huurwoningen maar staan ook open voor zacht splitsen in de vrije sector. Bij harde splitsing wordt één woning kadastraal gesplitst naar twee of meer woningen; in de regel worden dan ruime appartementen of eengezinswoningen opgeknipt naar meerdere kleine woningen; hier blijven we terughoudend mee, onder andere omdat we zuinig zijn op de bestaande woonmilieus in de stad en grote(
12. re)woningen beschikbaar willen houden voor gezinnen. We gaan de regels voor splitsen herzien. Met het omgevingsplan voeren we regie op de bestaande woningvoorraad. We maken het splitsen en samenvoegen van woningen vergunningplichtig. Hiervoor passen we waar nodig de regels van het omgevingsplan aan. De voorwaarden voor een vergunning om te mogen splitsen werken we nader uit met regels. Hierin regelen we onder andere hoe woningsplitsing kwalitatief goede woningen oplevert, hoe de leefbaarheid van de omgeving gewaarborgd blijft, verschillen tussen gebieden en tussen sociale huurwoningen en vrije sectorwoningen. Elke aanvraag voor splitsing zal ook worden getoetst op het effect op de beschikbaarheid van gezinswoningen. Splitsen naar bijvoorbeeld 2 gezinswoningen in gestapelde vorm (een beneden- en bovenwoning) is meer gewenst dan splitsen naar meerdere kleine appartementen (de nieuwbouwplannen hebben al veel kleine appartementen). Familiewonen: Dit is een woonvorm waarbij tijdelijk extra woonruimte wordt gerealiseerd op het perceel van een bestaande woning en waarbij sprake is van een eerstegraads familierelatie; bijvoorbeeld voor (pre-)mantelzorg of jongerenhuisvesting. We sluiten aan bij de landelijke regels die worden voorbereid en waarbij het college de bevoegdheid krijgt om af te wijken van het omgevingsplan om bewoning van een bijgebouw toe te staan middels een vergunning. Optoppen: Hierbij worden woningen bovenop een bestaand gebouw gebouwd (niet zijnde transformatie van bijvoorbeeld een kantoorpand). Soms is dit al mogelijk op basis van het omgevingsplan, maar vaker zal het nog niet mogelijk zijn en is onze medewerking vereist. Dit benaderen we situationeel: waar realisatie wenselijk en kansrijk is willen we hier aan meewerken, mits realisatie op een effectieve en efficiënte manier haalbaar is. In de regel zijn we terughoudend omdat dergelijke projecten vaak complex zijn, veel capaciteit van de organisatie vragen, relatief weinig woningen opleveren en een hoog afbreukrisico hebben. Aanpassen van woningen voor ouderen en zorgdoelgroepen: Bestaande woningen of complexen willen we beter geschikt maken voor ouderen en zorgdoelgroepen waarbij we ook inzetten op vormen van geclusterd wonen; zie ook hoofdstuk 6. 4.8 Stimuleren doorstroming Wat willen we bereiken? We willen doorstroming vanuit de bestaande woningvoorraad stimuleren. Hoe meer mensen kunnen verhuizen, hoe meer woningen er voor anderen vrij komen. Zo helpen we zoveel mogelijk mensen aan een passende woning, aansluitend bij hun levensfase. Stimuleren van doorstroming is een van de maatregelen om de bestaande voorraad beter te benutten. Wat gaan we daarvoor doen? Voor meer doorstroming vanuit bestaande woningen is het grootste effect te bereiken met nieuwbouw die goed aansluit bij de woonvraag. Mensen die al een woning hebben, zullen alleen doorverhuizen als ze daarmee een woning krijgen die beter past bij hun leefsituatie. Te weinig nieuwbouw of nieuwbouw die kwalitatief niet goed aansluit bij de woonvraag zal niet de gewenste doorstroming op gang brengen. Onze inzet voor nieuwbouw hebben we eerder beschreven. Daarnaast nemen we ook niet-fysieke maatregelen om doorstroming te stimuleren. Prioriteit geven we aan doorstroming van ouderen om grote (eengezins)woningen vrij te spelen en doorstroming in de sociale huur te bevorderen: We richten onze aanpak voor senioren in grote (eengezins)woningen (minimaal 4 kamers) op mensen die willen verhuizen en daarbij een hulpvraag hebben tot mensen die nog twijfelen of behoefte hebben aan meer informatie over wat er komt kijken bij langer thuis wonen en de afweging over verhuizen of niet. Stimuleringsmaatregelen die we nemen voor ouderen in de vrije sector zijn naast geschikte nieuwbouw vooral gericht op informatievoorziening en bewustwording. Een maatregel kan ook zijn om samen te werken met tussenpartijen als makelaars en particuliere verhuurders; dit wordt verder verkend. Ook verkennen we of maatregelen vanuit de sociale huur, waar we wettelijk en door samenwerking met corporaties meer mogelijkheden hebben om doorstroming te stimuleren, ook kunnen inzetten voor de vrije sector. In de sociale huur geven we ook prioriteit aan de doorstroming van ouderen, maar kijken ook naar andere doelgroepen. Een effectief instrument is bijvoorbeeld de regeling Van Groot naar Beter waarbij huurders die een grote woning achterlaten voorrang krijgen bij een kleinere woning. Daarnaast zetten we in de sociale huur maatregelen in gericht op ontzorgen (bijvoorbeeld de inzet van wooncoaches) of prijsprikkels (bijvoorbeeld een verhuispremie of een regeling voor woonlastengewenning). We gaan bekijken of de huidige verhuispremie verhoogd en/of geïndexeerd kan worden. Ook het beleid van corporaties gericht op woonlastengewenning draagt bij aan doorstroming. Om iedereen een passende woning aan te kunnen bieden willen we de doorstroming van senioren bevorderen. Daarom gaan we samen met de woningbouwcorporaties onderzoeken of het mogelijk is om senioren met behoud van hun bestaande of lagere huurprijs te laten verhuizen naar een kleinere woning met een gelijk aantal of minder punten volgens het woningwaarderingsstelsel. De voorwaarden voor deze gemeentelijke Doorstroomregeling Senioren met Huurprijsbehoud, inclusief afspraken over eventuele financiële consequenties, zullen uiterlijk 3e kwartaal 2026 samen met de woningbouwcorporaties worden uitgewerkt. Tot slot hebben we gekeken naar maatregelen gericht op doorstroming binnen de wijk bij sociale huur (in de vrije sector geldt vrije vestiging en hebben we geen rol). Hoewel we vooral prioriteit geven aan andere voorrangsregels zoals voorrang voor urgenten en voorrang voor gebiedsgericht maatwerk op plekken of in buurten waar sociale veerkracht onder druk staat, willen we wel een gerichte pilot wijkgerichte doorstroming inrichten. Dit gaat om Langs Eem en Spoor, waarbij we binnen de van Groot naar Beter regeling voorrang willen geven aan bewoners van het Soesterkwartier en de Koppel, zodat bewoners die een grote woning in die wijken achterlaten passender kunnen gaan wonen binnen Langs Eem en Spoor. We beperken ons bij de wijkgerichte doorstroming tot deze pilot, omdat we wettelijk maximaal 50% van de sociale huurwoningen voorrang mogen verlenen en daarmee zou meer voorrang voor doorstroming binnen de wijk ten koste gaan van de aanpak voor urgenten of de aanpak voor leefbaarheid; dat vinden we ongewenst. Daarbij speelt ook mee dat we gezien de breed ervaren woningnood niet meer onderscheid willen maken in de kansen van mensen uit de ene of de andere wijk. 4.9 Aanpak leegstand Wat willen we bereiken? We willen langdurig ongewenste leegstand zoveel mogelijk tegengaan. Dit is een van de maatregelen om de bestaande voorraad beter te benutten. Wat gaan we daarvoor doen? We houden bij waar langdurig ongewenste leegstand is. Dat is als er administratief bij de gemeente langer dan 6 maanden niemand op een woonadres staat ingeschreven. Dan schrijven we de eigenaren aan. We voeren een leegstandsverordening in zodat we een juridische grondslag hebben om actief leegstand te kunnen bestrijden. Een leegstandsverordening verplicht een woningeigenaar om leegstand van een pand dat langer dan zes maanden leegstaat te melden bij de gemeente. De gemeente kan vervolgens meedenken over het gebruik van de woonruimte of de mogelijkheden bespreken met de woningeigenaar om het pand zo snel mogelijk weer in gebruik te nemen. Wanneer leegstand niet wordt gemeld, kunnen er desgewenst sancties worden opgelegd, zoals een boete. De leegstandsverordening richt zich alleen op de leegstand van woningen. 5 Vitale en toekomstbestendige wijken 5.1 Doelen en relatie met de Omgevingsvisie Kaders vanuit de Omgevingsvisie Een van de hoofddoelen van ons woonbeleid in de Omgevingsvisie is gezond groeien en leefbare wijken om mensen een passende woning en woonomgeving te bieden. De ambitie in de Omgevingsvisie is dat woningbouw zo wijkgericht en toekomstbestendig mogelijk is. Door in te zetten op groen, goede voorzieningen, prioriteit voor voetganger en fietser, natuurinclusief bouwen en een aantrekkelijke, inclusieve openbare ruimte zorgen wij ervoor dat het wonen in de stad prettig is voor mens en dier. We willen dat de bestaande woningvoorraad beter wordt benut en wordt verduurzaamd. In de Omgevingsvisie is de ambitie om in 2050 CO₂-neutraal te zijn. Onze doelen vanuit woonbeleid: Om mensen een prettige woning en woonomgeving te bieden: Diversiteit in soorten woonmilieus en soorten woningen om aan te sluiten bij de woon(zorg)wensen van doelgroepen. Leefbare wijken (fysiek en sociaal) en versterken van de sociale veerkracht in gebieden of plekken waar dat onder druk staat. De grote gebiedsontwikkelingen Langs Eem & Spoor, Hoefkwartier en Bovenduist worden gemengde en inclusieve buurten en voegen nieuwe woonsmaken toe aan de stad; hier worden tot 2040 totaal ongeveer 12.000 woningen gebouwd. Om toekomstige generaties een gezonde leefomgeving te bieden: Een duurzame, CO₂-neutrale stad in 2050 en daartoe reductie van het gebruik van primaire grondstoffen (zie Omgevingsprogramma Circulaire Stad) en maximaal gebruik maken van duurzame energiebronnen (zie Omgevingsprogramma Energie). Toekomstbestendig bouwen en renoveren op de thema’s energie, circulariteit, klimaatadaptatie, biodiversiteit, mobiliteit, gezonde leefomgeving. Om het bouwen van woningen mogelijk te houden stimuleren we netbewust bouwen en faciliteren we het vergroten van het stroomnet (zie Omgevingsprogramma Energie). 5.2 Grote gebiedsontwikkelingen: gemengde en inclusieve wijken van de toekomst Wat willen we bereiken? Op drie plekken in de stad is woningbouw onderdeel van een grote, integrale gebiedsontwikkeling: Langs Eem & Spoor, Hoefkwartier, Bovenduist. Hier gaat het naast woningen ook om het toevoegen van arbeidsplaatsen, voorzieningen en het realiseren van een prettige leefomgeving in fysieke én sociale zin. Vanuit ons woonbeleid is het doel om hier grote aantallen woningen toe te voegen op een gezonde, toekomstbestendige manier. En dat er in elk van deze nieuwe wijken een gemengde en inclusieve samenstelling van bewoners is met sociale cohesie en buurtgevoel. Deze gebieden verschillen onderling qua woonmilieu en onderscheiden zich van de bestaande wijken in de stad. Hier voegen we nieuwe woonsmaken toe aan de stad. Langs Eem & Spoor en Hoefkwartier worden hoogstedelijke buurten en waar veel plannen al vergevorderd zijn. We zien daarbij dat bijvoorbeeld het aandeel betaalbare woningen goed is geborgd en dat er nog aandacht nodig is voor voldoende woonkwaliteit en diversiteit voor met name ouderen, gezinnen en aandachtsgroepen van wonen en zorg. Met ontwikkelende partijen wordt bekeken hoe plannen nog zo goed mogelijk kunnen aansluiten bij ook deze doelgroepen. In Bovenduist komen groenstedelijke woonbuurten en in het hart enkele buurten met een hogere, meer stadse dichtheid. Belangrijke doelgroep in Bovenduist is gezinnen met kinderen (en jonge stellen in de gezinsvormende fase) met een middeninkomen tot ongeveer twee keer modaal; op inbreidingslocaties kan er voor deze mensen maar beperkt worden gebouwd. Verder zal Bovenduist voldoende gemengd en inclusief zijn; dat wordt in de planvorming voor Bovenduist verder uitgewerkt. Wat gaan we daar voor doen? We werken volop met ontwikkelende partijen samen aan de planvorming in deze gebieden. Voor de realisatie hebben we afspraken met het Rijk en de Provincie gemaakt over financiële bijdragen en te realiseren woningaantallen, fasering en betaalbaarheid. Afgesproken is dat in deze gebieden in 2030 totaal 8.500 woningen zijn gerealiseerd waarvan tweederde betaalbare woningen (sociale huur, middensegment, betaalbare koop). Ook na 2030 zullen er nog woningen worden gerealiseerd. De totale plancapaciteit tot 2040 in deze gebieden is op dit moment bijna 12.000 woningen waarvan ongeveer 65% betaalbare woningen. Door diverse oorzaken staat voortgang onder druk, waaronder financiële haalbaarheid, bezwaarprocedures en netcongestie. Over deze en andere randvoorwaarden zijn we blijvend in gesprek met het Rijk, de Provincie en andere partners. Daarbij kijken we ook naar de haalbaarheid van verschillende gemeentelijke ambities en maken we keuzes als dat nodig is voor de voortgang. 5.3 5.3.1 Inbreiden en leefbaarheid in bestaande wijken Wat willen we bereiken? De groei van de stad is merkbaar in bestaande buurten, de ene meer dan de andere. We koesteren de diversiteit van onze bestaande wijken en buurten en willen de leefbaarheid en aantrekkelijkheid behouden of waar mogelijk vergroten. Kansen en opgaven verschillen per gebied en daar houden we in ons woonbeleid rekening mee, hoofdzakelijk vanuit twee doelen. Enerzijds het benutten van kansen van een gebied of plek voor specifieke doelgroepen. Anderzijds het bijdragen aan het verbeteren van de sociale veerkracht van een gebied of plek als dat onder druk staat; daarbij willen we vooral samen met corporaties optrekken. Wat gaan we daarvoor doen? We willen bij nieuwbouw zo goed mogelijk inspelen op kansen en opgaven van een plek of gebied. We koesteren de grote diversiteit aan buurten en woonmilieus in de stad. In de wijken in en rond het centrum gaan kansen en opgaven vooral over de stedelijke dynamiek die hier is. De noordelijke en zuidelijke wijken kenmerken zich vaker als relatief rustige woonwijken. Op basis van gebiedsanalyses willen we in kaderstellende notities hier invulling aan geven. We zien drie specifieke situaties die vragen om een gebiedsgerichte inzet: buurten waar de leefbaarheid en sociale veerkracht onder druk staat, sloop-nieuwbouwprojecten van corporaties en woon-zorgcirkels. Dit beschrijven we onderstaand per subparagraaf. 5.3.2 Buurten of plekken waar leefbaarheid onder druk staat: maatwerk Leefbaarheid is een breed begrip dat verschillende aspecten over de kwaliteit van leven omvat, zoals veiligheid, gezondheid, sociale cohesie, voorzieningen, de kwaliteit van de gebouwde omgeving, openbare ruimte en milieufactoren. Soms kan woonbeleid bijdragen aan de leefbaarheid, maar dat staat nooit op zichzelf. Hier willen we samen met corporaties en huurdersorganisaties een strategie voor uitwerken: een aanpak die als een nieuwe (‘2.0’) versie van de stedelijke vernieuwingsaanpak ‘Amersfoort Vernieuwt’ kan worden gezien, in combinatie met overige fysieke en sociale maatregelen. Daarvoor maken we ook gebruik van diverse overleg- en samenwerkingsverbanden structuren die er al zijn. Elementen die vanuit woonbeleid aan lopende of te initiëren buurt- of complexaanpakken kunnen worden ingebracht zijn: We kijken dan bijvoorbeeld wat voor een buurt of plek een veerkrachtige mix van woningen en doelgroepen is en dat er voldoende spreiding over de stad is. Om spreiding mogelijk te maken is het ook van belang dat er in de nieuwe gebieden Langs Eem & Spoor, Hoefkwartier en Bovenduist woningen worden toegewezen aan urgenten. Sloop-nieuwbouwprojecten bieden ook kansen om leefbaarheid te vergroten (zie volgende subparagraaf). We kunnen kijken naar gebiedsgerichte woonruimteverdeling: in gebieden of complexen waar sociale veerkracht onder druk staat willen we met corporaties en huurdersorganisaties zorgvuldig kijken naar de spreiding van mensen in een kwetsbare positie en/of diversiteit aan doelgroepen op buurt- of complexniveau. Corporaties zorgen voor de toewijzing van vrijkomende woningen; waar nodig kunnen wij de huisvestingsverordening aanpassen. Bij complexen waar de leefbaarheid onder druk staat, willen we met de corporaties kijken naar de instroom van nieuwe bewoners als onderdeel van een integrale, sociale aanpak rond zo’n complex waaronder ook community beheer. Waar nodig kunnen wij besluiten om tijdelijk af te wijken van de huisvestingsverordening. Grondruil tussen marktpartijen en corporaties; dit stimuleren we zodat marktpartijen vaker gaan bouwen in de gebieden waar al veel corporatiewoningen zijn en andersom corporaties meer gaan bouwen in gebieden waar hun aandeel in de woningvoorraad nog relatief laag is. Leefbaarheid gaat ook over toekomstbestendig bouwen, renoveren en beheren van woningen. Onderstaand schema laat zien hoe we gebiedsgericht willen werken aan vitale wijken. Schema: werken aan vitale wijken We bepalen samen welke gebieden of plekken prioriteit krijgen en welke maatregelen er het beste per gebied ingezet kunnen worden om de sociale veerkracht te verbeteren. We starten met een aanpak voor Liendert, als onderdeel van de uitvoering van het Omgevingsprogramma Wij Liendert. Afhankelijk van urgentie en beschikbare capaciteit en middelen voor uitvoering kunnen meer gebieden worden aangepakt; dat vraag nog nadere verkenning. Ook kijken we met corporaties op welke wijze we in andere buurten juist kunnen voorkomen dat de sociale veerkracht in een negatieve spiraal terecht kan komen. Monitoring van leefbaarheid en onze aanpak is daarbij van belang, vooral met bewoners en professionals die werken in een gebied zoals de corporaties, zorg- en welzijnspartners, politie en de gemeentelijke gebiedsmanagers. We beoordelen de mate van leefbaarheid niet alleen op basis van cijfers maar vooral op basis van wat we weten, zien en horen over een gebied van bewoners en wijkprofessionals. Zo monitoren we kwantitatief en kwalitatief of een gebied de gewenste kant op gaat. Er kunnen dilemma’s opkomen tussen wat stadsbreed nodig is en wat het beste is voor een gebied. Door de hervormingen in de zorg (gericht op langer thuis wonen en scheiden van wonen en zorg) neemt het aantal mensen in een kwetsbare positie dat zelfstandig woont en niet in instellingssetting, toe. Als gevolg zullen er complexen zijn waar verhoudingsgewijs veel kwetsbare mensen bij elkaar (komen
13. te)wonen; dan moeten de randvoorwaarden qua zorg en ondersteuning op orde zijn (zie verder hoofdstuk 6). Onderstaande kaart laat het huidige aandeel sociale huurwoningen per buurt zien. 5.3.3 Sloop-nieuwbouwprojecten: kwalitatieve verbeterslag van woningen en omgeving Sloop-nieuwbouwprojecten van corporaties bieden kansen op buurtverbetering en het kan tegelijkertijd zeer ingrijpend zijn voor de bestaande inwoners. We willen dan ook samen met de corporatie en de huurdersvertegenwoordiging zorgvuldig omgaan met de inhoud van een plan en dat het proces van de sloop (met bewoners) en het proces van de nieuwbouw (met bewoners, omwonenden en andere belanghebbenden) zo veel mogelijk parallel lopen. Het is van belang om bij sloop zo snel mogelijk duidelijkheid te krijgen over het toekomstperspectief. Over het proces dat corporaties doorlopen met de bewoners van de te slopen woningen maken we afspraken. We benaderen sloop-nieuwbouw in principe positief: het draagt bij aan de vernieuwing van een deel van de woningvoorraad en zorgt er meestal voor dat er meer woningen kunnen worden toegevoegd dan er verdwijnen. Onze procesmatige uitgangspunten bij sloop-nieuwbouw: Het is aan corporaties hoe zij hun bezit beoordelen op kwaliteit en toekomstbestendigheid. Daaruit kan voortvloeien dat er complexen zijn, waar de keuze valt op het slopen van de woningen. Wij bespreken met de corporaties bij welke complexen sloop-nieuwbouw aan de orde is. We vinden het belangrijk dat er zoveel mogelijk transparantie is, onder andere dat de huurders vroeg in het proces betrokken worden bij de plannen tot sloop van de woningen en bij het opstellen van de nieuwbouwplannen die gerealiseerd gaan worden. Bij het deel sloop gaat het om draagvlak voor de plannen en over afspraken over de verhuur van de tijdelijke woonruimte. Het is van belang om samen met de buurt in gesprek te gaan over de terugkeermogelijkheden. Daarbij gaat het er niet om dat er zoveel mogelijk mensen moeten terugkeren, maar wel om het faciliteren van degenen die dat wel willen. Daarom is ook duidelijkheid nodig over de wijze waarop huurders ondersteund worden bij het vinden van andere woonruimte. Hierover maken wij met de woningcorporaties en met de huurdersvertegenwoordigingen afspraken ( de kaderafspraken) zodat rekening wordt gehouden met de belangen van de huurders en met de leefbaarheid in de buurt. Onze inhoudelijke uitgangspunten voor de nieuwbouw bij sloop-nieuwbouw: Uiteindelijk wordt er een plan gemaakt voor de nieuwbouw. Daarbij staat een kwalitatieve verbeterslag van de woning en de omgeving voorop: dat er woningen terug komen die passen bij de behoefte, toekomstbestendig zijn en bijdragen aan kansen en opgaven in de buurt. Bij de kaderstellende notitie voor de nieuw te bouwen woningen kijken we met de corporatie naar de beoogde doelgroepen en de woningkenmerken die daarop aansluiten, waarbij we ook kijken naar terugkeermogelijkheden voor de zittende bewoners. Als er een mix gewenst is met naast sociale huur ook middenhuur en/of betaalbare koop en/of vrije sector dan staan we ook open voor uitruil van programma met ontwikkelaars om bij te dragen aan een goede spreiding over stad. We kijken met corporaties en huurdersorganisaties zoveel mogelijk gebiedsgericht als er meerdere (sloop-)nieuwbouwprojecten tegelijkertijd en bij elkaar in de buurt zijn. De optelsom van projecten is dan van belang en biedt mogelijkheden om per plek andere accenten te leggen. Stadsbreed kijken we naar de fasering van alle sloop-nieuwbouwprojecten omdat er bij sloop-nieuwbouw veel woningen tijdelijk niet meer beschikbaar zijn én er tegelijkertijd veel woningenzoekenden met een stadsvernieuwingsurgentie een woning nodig hebben. We bewaken met de corporaties dat er niet teveel sloop-nieuwbouw tegelijkertijd plaatsvindt zodat de druk op de toewijzing van sociale huurwoningen niet te groot wordt. 5.3.4 Woon-zorgcirkels: dé plek voor ouderen en mensen met een lichamelijke beperking Bij woon-zorgcirkels is het uitgangspunt dat op plekken waar een supermarkt, huisarts én apotheek dicht bij elkaar zijn gevestigd, er in een straal van ongeveer 400 meter prioriteit wordt gegeven aan woonruimte voor ouderen en/of mensen met een lichamelijke beperking. Deze gebieden zijn juist voor deze mensen geschikt door de nabijheid van de voorzieningen en dat nodigt ook uit om te bewegen en ontmoeten. De kaart hiernaast laat zien waar op dit moment (medio 2025) woon-zorgcirkels zijn: Dit laat ook zien dat nog niet in alle delen van de stad woon-zorgcirkels zijn; bij woningbouw of andere ontwikkelingen bekijken we of er met het toevoegen van voorzieningen alsnog een woon-zorgcirkel kan ontstaan. Daarbij gelden ook de afwegingskaders uit de Omgevingsprogramma’s Werklocaties (over supermarkten) en Voorzieningen (over huisartsen en apotheken) en, omdat veel woon-zorgcirkels zijn gelegen aan of nabij levensaders, de verstedelijkingstrategie uit de Omgevingsvisie over levensaders en ontmoetingsplekken. We hanteren woon-zorgcirkels als een principe om met gebiedsgerichte kansen om te gaan. Het is geen bindende regel en daarom werken we ook niet met een precieze gebiedsafbakening. Op meerdere manieren kunnen ouderen en mensen met een lichamelijke beperking prioriteit krijgen in woon-zorgcirkels. Zo willen we met corporaties nader in gesprek over de mogelijkheden om bestaande woningen in woon-zorgcirkels aan te passen voor ouderen. Ook willen we kijken naar mogelijkheden rond woonruimteverdeling, bijvoorbeeld door in die gebieden een deel van de woningen te labelen voor ouderen. Ook nieuwbouw zou zich zoveel mogelijk op deze doelgroepen moeten richten en waarbij we maatwerk op betaalbaarheidseisen kunnen bieden (zie verder hoofdstuk 4 over de regels bij nieuwbouw). Dat kunnen ook concepten zijn zoals ‘meergeneratiewonen’ (menging jong en oud) of ‘gemengd wonen met vragende en dragende bewoners’ (menging van vitale, hulpverlenende mensen en kwetsbare mensen met een behoefte voor zorg of ondersteuning). Het gaat bij woon-zorgcirkels niet alleen om de beschikbaarheid van woonruimte, maar ook om de fysieke en sociale woonomgeving. In woon-zorgcirkels kan ook worden ingezet op het concentreren van voorzieningen en openbaar vervoer, een goed netwerk van zorg en ondersteuning en een openbare ruimte die goed toegankelijk is en uitnodigt tot ontmoeten en bewegen. 5.3.5 Toekomstbestendig bouwen en netcongestie Wat willen we bereiken? Voor huidige en toekomstige generaties willen we een leefbare omgeving behouden. In relatie tot de grote nieuwbouwopgave streven we naar zo toekomstbestendig mogelijk bouwen. Ook willen we zoveel mogelijke bijdragen aan oplossingen voor netcongestie. In 2050 een CO₂-neutrale en circulaire stad Om deze ambitie te realiseren, hebben we als doelstelling dat circulariteit in 2030 een vast onderdeel is van de integrale benadering in alle fasen van bouw- en gebiedsontwikkelingsprocessen. Onze ambities en aanpak van circulariteit zijn verder uitgewerkt in het (nog vast te stellen) Omgevingsprogramma Circulaire Stad. We streven naar zoveel mogelijk duurzame energieopwekking op en rondom woningen en dat de totale warmte- en koelingsvraag van woningen niet toeneemt, ondanks de verwachte groei van het aantal woningen. We zetten erop in dat steeds meer woningen van het aardgas af gaan en worden aangesloten op duurzame warmtevoorzieningen zoals warmtepompen, warmtenetten of kleine collectieve warmtesystemen. Onze ambities en aanpak van energie, warmte en netcongestie zijn verder uitgewerkt in het Omgevingsprogramma Energie en het Warmteprogramma. Wat gaan we daarvoor doen? Als we voor het realiseren van onze woningbouwopgave enkel de huidige landelijke regelgeving naleven, dan halen we onze ambities en doelstellingen niet. Om toekomstbestendig te bouwen willen we in Amersfoort anticiperen op toekomstige Europese regels om klimaatdoelen te halen. Per project gaan we daar mee aan de slag om samen met ontwikkelende partijen te bepalen wat de ambitie wordt; dat doen we bij de kaderstellende notitie van een project zodat in de verdere uitwerking heldere uitgangspunten over duurzaamheid worden meegenomen. In de kaderstellende notitie van een project leggen we zo concreet mogelijk vast wat op de verschillende thema’s het ambitieniveau is en daarbij gaan we uit van maatwerk. We houden onder andere rekening met gebiedsgerichte verschillen, het type woningen zoals appartementen of eengezinswoningen en prijssegmenten. Voor sociale huur zullen in de regel lagere ambities mogelijk zijn dan in hogere prijssegmenten. We werken aan een subsidieregeling voor duurzaam bouwen specifiek bij sociale huur. Met name voor corporaties die vooral sociale huurwoningen realiseren vraagt duurzaamheid maatwerk. Wij hebben samen met meer dan honderdvijftig andere partijen, publiek en privaat, het Convenant Toekomstbestendig Bouwen ondertekend. In ons beleid volgen we zoveel mogelijk dit convenant, al werken we ook veel samen met partijen die het convenant niet hebben ondertekend zoals bijvoorbeeld de corporaties. Het convenant gebruiken we als ambitiedocument en gaat over de thema’s energie, circulariteit, klimaatadaptatie, biodiversiteit, mobiliteit en, gezonde leefomgeving. Hieronder beschrijven we hoe we per thema omgaan met het convenant. In het Convenant Toekomstbestendig Bouwen is per thema onderscheid gemaakt in 3 verschillende niveaus: Brons, Zilver en Goud, waarbij Amersfoort de ambitie heeft om niveau Goud te halen. Per project wordt bij de kaderstellende notitie integraal bekeken welk niveau per onderdeel wenselijk en kansrijk is, waarbij we onder andere de specifieke kenmerken van het gebied in overweging nemen. We gaan uit van de volgende uitgangspunten: We gebruiken het Convenant Toekomstbestendig Bouwen als ambitiedocument en leggen in de kaderstellende notitie vast welke keuzes we maken. Door duurzame ambities vanaf de start van een project mee te nemen, en hier voorspelbaar en consistent in te zijn, ontstaan kansen om duurzaamheid kosteneffectief te integreren. We stellen prioriteiten die passen binnen de context van een gebiedsontwikkeling om te waarborgen dat projecten waarde toevoegen aan gebieden, zonder dat dit ten koste gaat van de haalbaarheid. Gebruik maken van het convenant vraagt van ontwikkelende partijen en de gemeente om een integrale aanpak waarbij in een vroegtijdig stadium van een project een duurzaamheidsvisie en aanpak wordt opgesteld. We gaan per thema anders om met het convenant: Voor de thema’s energie, circulariteit en gezonde leefomgeving volgen we in principe het toetsingskader van het convenant. We streven zoveel mogelijk naar niveau goud, maar uiteraard kan op voorhand niet op alle aspecten het hoogste niveau worden gehaald. Samen met de ontwikkelende partijen kijken we welke aspecten in een bepaald project prioritair zijn en hoe daarop een zo hoog mogelijk niveau kan worden gehaald. We verwachten van partijen dat ze uitgaan van kansen en verantwoordelijkheid nemen; partijen mogen van ons verwachten dat we vooraf een integrale afweging maken en focussen op de meest relevante thema’s in het te ontwikkelen gebied en dat we rekening houden met technische beperkingen, financiële beperkingen of andere aspecten van haalbaarheid. Voor de thema’s mobiliteit, klimaatadaptatie en biodiversiteit volgen wij de hoofdprincipes van het convenant en zijn deze verder uitgewerkt naar lokaal beleid met onze eigen toetsingskaders. We verwijzen hiervoor naar de Omgevingsprogramma’s Mobiliteit, Groen-Blauw 2040, Biodiversiteit en de uitgangspunten Klimaatadaptief bouwen van Amersfoort. Ook het voorkomen of terugdringen van hittestress is onderdeel van het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. De verwachting is dat eind 2026 het programma Gezonde Leefomgeving voor Amersfoort wordt afgerond. Vanaf dat moment gaan we de uitgangspunten van het programma hanteren. Als aanvulling op dit Convenant ondertekenen we de City Deal Toekomstbestendige gebiedsontwikkeling en gaan daar mee aan de slag in Bovenduist. Waar het Convenant zich primair richt op duurzame woningbouw, kijkt de City Deal ook naar gebouwen en het omliggende gebied, inclusief aspecten als milieu-impact, veiligheid en gezondheid. We werken samen met Stedin, woningcorporaties, ontwikkelaars en andere relevante partijen om oplossingen te vinden voor het verminderen van netcongestie, bijvoorbeeld over de inzet van warmte-oplossingen en batterijen, zonnepanelen. We vinden het belangrijk dat ontwikkelaars en woningcorporaties zoveel mogelijk netbewust bouwen en renoveren. Het doel van netbewust bouwen is om zoveel mogelijk woningen aan te sluiten op het elektriciteitsnet, tegen een zo laag mogelijke netbelasting. We hanteren daar waar mogelijk de handreiking netbewust renoveren (die nu in het landelijk traject onder leiding van Stroomverstelling wordt opgesteld) en de netbewuste nieuwbouwprincipes. De corporaties spelen een belangrijke rol in de transitie naar een aardgasvrije woningvoorraad. We willen gezamenlijk optrekken met de corporaties in de wijkaanpakken en de samenwerking afstemmen op de specifieke situatie per wijk en de verwachte warmteoplossing. We willen met corporaties en huurdersorganisaties verkennen welke verdere kansen en mogelijkheden er zijn om samen te werken bij het verder beperken van het energiegebruik en de woonlasten voor energie. Om de capaciteit van het stroomnet te vergroten, is bij nieuwbouw voor elke 150 tot 200 woningen een middenspanningsruimte nodig. Voor een optimale inpassing en ruimtelijke kwaliteit van binnenstedelijke (her)ontwikkeling of uitbreiding door nieuwbouw aan de rand van de stad, moeten middenspanningsruimtes meegenomen worden in het ontwerp van het bouwproject. Afhankelijk van de ligging van het nieuwbouwproject moet de middenspanningsruimte inpandig worden opgelost of op eigen terrein. 6 Een thuis voor iedereen 6.1 Doelen en relatie met de Omgevingsvisie Kaders vanuit de Omgevingsvisie Een van de hoofddoelen van ons woonbeleid in de Omgevingsvisie is dat Amersfoort een thuis is voor iedereen. Het is belangrijk dat mensen betaalbaar kunnen wonen en met woonruimte die past bij hun leven en in een buurt waar ze zich thuis voelen; ongeacht inkomen of leefsituatie. De Omgevingsvisie gaat specifiek in op de opgaven rond vergrijzing, de transitie van de zorg en de uitstroom uit zorg die de komende jaren vorm moet krijgen. Dat vraagt deels om nieuwe woonvormen, om zorg die dicht(
14. er)bij huis beschikbaar is, spreiding van sociale huur en aandacht voor de kwaliteit en leefbaarheid van de woonomgeving. Het gaat daarbij om fysieke en sociale maatregelen en daarvoor is ook het Beleidskader Inclusieve Stad van belang. Dat is er onder andere op gericht dat mensen passende zorg en ondersteuning krijgen en dat er in de wijken wordt gewerkt aan een prettige manier van samenleven en voorkomen van overlast.Voor jongerenhuisvesting zet de Omgevingsvisie in op betaalbare woningen, huur en koop. Dat kan ook gaan om specifieke woonvormen voor jongeren met collectief wonen waarbij ruimte, voorzieningen of spullen gedeeld kunnen worden. Voor gezinnen met kinderen zet de Omgevingsvisie in op doorstroming van ouderen en meer stedelijke woonvormen. Onze doelen vanuit woonbeleid: Vergroten van het aanbod van geschikte woningen voor de aandachtsgroepen. Dit doen we door woningen toe te voegen (via nieuwbouw en toevoegen van flexwoningen), door woningen, tijdelijk, anders te verdelen (door bijvoorbeeld het aftoppen van huurprijzen) en door groepen beter te spreiden (door afspraken in de regio te maken over huisvesting van aandachtsgroepen). Om dat te bereiken is het streven dat jaarlijks ongeveer 30% van het totaal aantal vrijkomende sociale huurwoningen wordt toegewezen aan mensen met een urgentieverklaring. Het effect dat we nastreven is dat de wachttijd voor mensen met een urgentieverklaring die uitstromen uit zorg en opvang niet langer is dan gemiddeld 6 maanden en we de taakstelling voor vergunninghouders realiseren. Voor vergunninghouders streven we ernaar in 2025 en 2026 jaarlijks ongeveer 70-90 woningen aan vergunninghouders toe te wijzen via het reguliere vrijkomende aanbod. Dit is exclusief reeds geplande flexwoningen zoals in Vathorst Bovenduist en andere extra maatregelen. In 2027 en daarna streven we ernaar dat ongeveer 100 woningen per jaar worden toegewezen aan vergunninghouders via het reguliere vrijkomende woningaanbod (ook zonder extra maatregelen). We brengen de opgave voor de aandachtsgroepen en ouderen verder in kaart. Regionaal is de opgave vastgesteld in afsprakenkaders. We vertalen deze verder door naar de lokale situatie en zetten de opgave af tegen het huidige en geplande woningaanbod (voor ouderen hebben we dat al in beeld). Om ervoor te zorgen dat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen zetten we in op passende zorg en ondersteuning dicht(
15. er)bij huis en in een veerkrachtige omgeving. We zetten daarbij voor ouderen extra in op bewustwording over langer thuis wonen en het creëren van een woonomgeving geschikt voor vitaal ouder worden. We zorgen voor een goede ‘landing’ van mensen in een kwetsbare positie door aandacht te hebben voor gemeenschapsvorming en goede afspraken met zorgaanbieders en corporaties over begeleiding en beheer. We vergroten het aanbod betaalbare en passende woningen voor ouderen, jongeren en gezinnen. Dit sluit grotendeels aan bij de eerder beschreven doelen en aanpak voor nieuwbouw en de woningvoorraad. Bij de huisvesting van ouderen hebben we specifiek aandacht voor het geschikt maken van de bestaande woningvoorraad aan de woon(zorg)wensen van ouderen. 6.2 6.2.1 Aandachtsgroepen Wat willen we bereiken? We willen dat aandachtsgroepen in Amersfoort op een voor hen betaalbare en passende manier prettig kunnen wonen en in een omgeving die daarvoor geschikt is. De nadruk ligt op meer zelfstandig wonen, minder in instellingen en snelle doorstroom naar zelfstandigheid. We vinden het belangrijk dat mensen na zorg of opvang snel weer een woonplek krijgen zodat ze verder kunnen met hun leven; daarvoor wordt een deel van de aandachtsgroepen gehuisvest met een urgentieverklaring. Zij hebben, net als veel anderen, goedkope woonruimte nodig. Daarnaast moet de juiste zorg en ondersteuning aanwezig zijn en we streven ernaar dat dit zo dicht mogelijk bij huis aanwezig is. Over wie gaat het? De aandachtsgroepen zijn mensen die meer moeite hebben zelfstandig in woonruimte te voorzien, vanwege hun specifieke woonvraag of omdat ze in een kwetsbare fase in hun leven zitten. Deze mensen hebben soms ook extra zorg en begeleiding nodig. Vanuit de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting gaan een aantal wettelijke urgentiecategorieën verplicht gesteld worden: Mensen met een lichamelijke, verstandelijke of zintuigelijke beperking of psychische aandoening (wettelijk verplicht) die door hun aandoening niet in hun woning kunnen blijven. Mensen die verblijven in en uitstromen uit (uitstroom is wettelijk verplicht): 1. de maatschappelijke opvang, 2. de opvang voor slachtoffers van huiselijk geweld (vrouwenopvang), 3. de opvang slachtoffers mensenhandel, 4. een beschermd wonen instelling, 5. de klinische geestelijke gezondheidszorg, 6. forensische zorg met verblijf (klinische forensische zorg en forensisch beschermd wonen), 7. een instelling voor detentie en jeugddetentie, 8. de seksbranche. Dreigend daklozen. Mantelzorgverleners en -ontvangers (wettelijk verplicht). Overige groepen zonder zorgvraag waar beleid aandacht aan moet geven: vergunninghouders, woonwagenbewoners, arbeidsmigranten, studenten (zie paragraaf 6.5). Wat gaan we daarvoor doen? Onze aanpak is gericht op meerdere sporen: Huisvesting: het vergroten van het aanbod van verschillende woonvormen voor aandachtsgroepen, door nieuwbouw en benutten van bestaande voorraad. Zorg- en ondersteuning: gericht op zo prettig mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Veerkracht: Goede landing in de wijk voor mensen in een kwetsbare positie. In de volgende subparagrafen lichten we dit toe. 6.2.2 Voldoende geschikt woonaanbod voor aandachtsgroepen We zetten in op het vergroten van het aanbod van geschikte woningen als onderdeel van onze bredere inzet voor nieuwbouw, het beter benutten van bestaande woningen en het passend toewijzen van sociale huurwoningen (zie hoofdstuk 4). De grootte van de doelgroepen is in de loop van de jaren toegenomen en de beschikbaarheid van woningen verminderd. Dit vertraagt de beweging naar meer zelfstandig kunnen (blijven) wonen. We streven naar een eerlijke verdeling van aandachtsgroepen over de regio. Amersfoort heeft als centrumgemeente veel zorg- en opvangvoorzieningen voor maatschappelijke opvang en beschermd/begeleid wonen. Veel inwoners uit de regio maken gebruik van deze voorzieningen. Daarbij geldt het principe dat iemand bij uitstroom uit zorg of opvang, uitstroomt naar de gemeente van herkomst tenzij er zwaarwegende bezwaren zijn. Zie ook de regiovisie “samen in de wijk”

(2021). In het kader van de regionale fair share afspraken zijn kwantitatieve afspraken gemaakt over de huisvestingsopgave voor de aandachtsgroepen. Deze afspraken zijn lokaal verder aangevuld met de opgave voor vergunninghouders en overige urgenten. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de opgave per doelgroep. Er moet nog een lokale berekening worden gemaakt van het verschil tussen de vraag/opgave en het huidige en toekomstige aanbod. Tabel opgave aandachtsgroepen (*in het regionale onderzoek is uitgegaan van een ‘beleidsvrije’ prognose op basis van demografische doorrekening en geeft vooral een richtlijn, onderstaande opgave kan veranderen en bijgesteld worden o.b.v. veranderend beleid en maatschappelijke ontwikkelingen) Voor aandachtsgroepen zijn verschillende woonvormen nodig (zie kader). Daarvoor werken we samen met zorgpartijen en corporaties. Bij nieuwbouwprojecten stimuleren we dat ontwikkelaars dergelijke woningen realiseren. Voor een belangrijk deel gaat het om reguliere sociale huurwoningen. Veel van deze doelgroepen zijn aangewezen op huurwoningen tot de 1e of 2e aftoppingsgrens en jongeren tot 21 jaar tot de kwaliteitskortingsgrens. Vanuit het programma Wonen en Zorg streven we ook naar specifieke woon(zorg)vormen (‘specials’): Vormen van zorg met verblijf zoals beschermd wonen blijven nodig. Daarvoor is deels vervanging van zorgvastgoed nodig. Er zijn vooral extra zelfstandige woningen nodig waar ambulante zorg geleverd kan worden. Dat kan ook in geclusterde vorm met een gemeenschappelijke ruimte. We streven naar gemengd wonen in permanente vorm. Bestaande gemengd wonen projecten in Amersfoort zijn allemaal op tijdelijke locaties, die op termijn verdwijnen. Realisatie van tussenvormen als kamertraining, doorstroomlocaties, estafettewoningen, crisisplekken, kortdurend begeleid wonen. Bij voorkeur in permanente vorm, maar ook tijdelijke vormen zijn voorlopig nog nodig. Toevoegen van tijdelijke woningen. De wooneenheden hebben een relatief lage huur en bieden de mogelijkheid om woon(zorg) variaties te ontwikkelen. Onze voorkeur gaat uit naar locaties die voor een langere periode beschikbaar zijn (10-15 jaar) vanwege de exploitatietermijn. Extra aandacht gaat de komende jaren uit naar de huisvesting van twee groepen binnen de aandachtsgroepen: mensen die uitstromen uit zorg of opvang en vergunninghouders. In onderstaande tabel is te zien hoeveel woningen aan deze twee groepen de afgelopen jaren zijn toegewezen. Tabel: Toewijzingen aan urgenten tussen 2016 en 2024 *het totaal aantal verhuringen bevat ook verhuringen van aanbieders buiten de OPA-corporaties (Omnia Wonen, Portaal, De Alliantie).Deze aanbieders wijzen geen woningen aan urgenten toe.** De definities binnen urgentiecategorieën zijn in de loop der jaren veranderd (door gewijzigde wetgeving), hierdoor komen niet alle categorieën in elk jaar terug, of zijn categorieën samengevoegd In het actieplan aandachtsgroepen zijn maatregelen voor de komende jaren uitgewerkt om voor deze doelgroepen de druk van de ketel te halen: Het aanbod te vergroten door: Woningdelen zoals friendswonen en hospitaverhuur. We gaan belemmeringen in lokale regels wegnemen. Bestaande projecten zetten we voort. Nieuwe locaties voor flexwoningen bovenop al geplande locaties. 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan urgenten en statushouders. We gaan bekijken hoe we hierbinnen nog een nadere onderverdeling tussen de verschillende doelgroepen kunnen maken. Extra woningen aftoppen van huurprijzen. We hebben afspraken gemaakt met corporaties en zorgen voor financiële compensatie van de lagere huurinkomsten. Een deel van de lootwoningen in 2025 en 2026 benutten. Woningen aanpassen voor grote huishoudens. Anders verdelen en instroom reguleren: Bij uitstroom uit zorg zoveel mogelijk huisvesten in de gemeente