Nota Grondprijzen 2026 gemeente HattemOpbouw Nota De voorliggende nota kent op hoofdlijnen de volgende opbouw: In hoofdstuk 1 wordt het huidige kaders voor het grondprijsbeleid uiteengezet, gevolgd door een aantal aanvullende uitgangspunten die gelden voor het bepalen van het grondprijsniveau voor (bouw)grond. Vervolgens wordt in de hoofdstukken 2.1 tot en met 2.3 de methodiek en de hoogte vastgelegd voor de grondprijzen van diverse soorten bouwterreinen: woningbouw, bedrijventerreinen en voorzieningen. In hoofdstuk 2.4 worden de grondprijzen genoemd die worden gehanteerd indien gemeentelijke grond wordt verkocht, verhuurd, verpacht of in gebruik wordt uitgegeven. Tenslotte wordt in hoofdstuk 3 uiteengezet hoe de relatie is tussen de grondprijzen en het bepalen van de opbrengsteneenheden in het kader van een exploitatieplan. Disclaimer De inhoud van deze nota is met uiterste zorgvuldigheid tot stand gekomen. De gemeente aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor mogelijke onjuistheden. Voor nadere informatie over de inhoud en de actuele invulling en toepassing van deze nota kunt u zich wenden tot één van de medewerkers binnen de keten Ruimte belast met grondzaken. 1Inleiding 1.1Kader Nota Grondprijzen Voor u ligt de Nota Grondprijzen 2026, waarin het college van B&W het grondprijsbeleid en de hoogte van de (bouw)grondprijzen voor 2026 vastlegt. De nota treedt in werking één dag na bekendmaking. Binnen het kader dat de raad heeft gegeven is door het college het grondprijsbeleid verder uitgewerkt en de manier vastgelegd waarop grondprijzen worden bepaald en wat de (minimale) hoogte van de grondprijzen is voor de verschillende functies. Dit draagt bij aan transparantie van het gemeentelijk uitgifteprijsbeleid waarmee er sneller en efficiënter gehandeld kan worden. Het uitgangspunt van het gemeentelijke grondprijsbeleid is het hanteren van een functionele en marktconforme grondprijsmethodiek zodat de gemeente een reële marktprijs ontvangt. Er mag geen sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Het grondprijsbeleid heeft als doel om een gelijke methode voor het vaststellen van grondprijzen te hanteren. Daarmee wordt oneerlijke concurrentie vermeden en een eenduidig transparant gemeentelijk handelen bewerkstelligd. De bedoeling is dat er duidelijkheid is over de status van de grondprijzen en de wijze waarop deze tot stand komen. Afhankelijk van de functie wordt een specifieke grondprijsmethodiek toegepast. Dit kan variëren van vaste grondprijzen tot aan de residuele waardemethode of de comparatieve methode. Om goed in te kunnen spelen op actuele ontwikkelingen op de grondmarkt en om de marktconformiteit van de hoogte van de grondprijzen te monitoren wordt deze nota minimaal één keer per jaar herzien en zijn eventuele tussentijdse aanpassingen mogelijk. 1.2Status Nota Grondprijzen De Nota Grondprijzen is een openbaar beleidsdocument. Met de Nota Grondprijzen informeert het college van B&W de gemeenteraad en anderen op transparante wijze over de relevante marktontwikkelingen en het vigerende grondprijsbeleid. De Nota Grondprijzen geeft het kader aan waarbinnen grondprijs worden vastgesteld. 1.3Gestanddoeningstermijn Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen, indexaties en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld welk prijspeil de grondprijzen hebben en welke voorwaarden erbij horen. 1.4Uitgangspunten grondprijsberekening De volgende uitgangspunten van toepassing in deze nota: Grondprijzen Het prijspeil van de genoemde bedragen is 1 januari 2026; De prijzen zijn geldig van moment van publicatie tot en met 31 december 2026 (of zolang er nog geen nieuwe Nota Grondprijzen is vastgesteld, waarbij indexatie kan worden toegepast); De gehanteerde grondprijzen/kavelprijzen zijn exclusief overdrachtsbelasting, exclusief BTW en exlusief kosten koper, tenzij anders vermeld. De genoemde vrij-op-naam prijzen (v.o.n.-prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW; Indien niet anders vermeld, zal wanneer de Floor Space Index (de verhouding van m² BVO en m² grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal deze in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per m² bruto vloeroppervlak (BVO) in plaats van per m² grond. Het aantal m² BVO wordt op basis van de NEN 2580 norm bepaald; Onder maatwerk verstaan we door een onafhankelijke, deskundige partij opgesteld advies (rapportage), taxatie of SOW (Specifiek Overeengekomen Werkzaamheden) of een intern advies of berekening; In geval van maatwerk stelt het College van Burgemeester en Wethouders door middel van een besluit de grondprijs vast. Levering gronden en bouwkavels Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond wordt geleverd in de bestaande staat zoals deze op moment van verkoop is. In het geval van grond bedoeld voor bouwkavels is het uitgangspunt dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer en qua bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming. Eventueel kan overeengekomen worden dat de ontwikkelaar zelf het perceel bouwrijp maakt. De kosten hiervan worden dan meegenomen bij het vaststellen van de grondprijs. Voor de definitie van “bouwrijpe kavel” wordt verwezen naar de algemene uitgiftevoorwaarden van de gemeente Hattem. Vaststelling grondprijzen De gemeente stelt het principe, de methodiek en de uitgifteprijzen vast. Voor wat betreft de grondprijs is het niet mogelijk om voor alle denkbare locaties en bestemmingen een eenduidige grondprijs aan te geven. De uitgifteprijzen kunnen afwijken indien specifieke omstandigheden aanleiding zijn te twijfelen aan de marktconformiteit van de grondprijs zoals vastgesteld in deze nota. Wanneer dit zich voordoet wordt vooraf een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur om de marktwaarde van de grond te bepalen en kan het College van Burgemeester en Wethouders besluiten om af te wijken van de vastgestelde grondprijs op basis van de uitgevoerde taxatie. In uitzonderlijke gevallen kan de gemeente afwijken van de in deze nota vastgestelde uitgifteprijzen als hiermee een duidelijk publiek belang gediend wordt. Deze uitzonderlijke gevallen moeten zodanig gemotiveerd worden en de transacties moeten zo ingericht worden dat ze aan de staatsteunregels voldoen. Het College van Burgemeester en Wethouders kan dan besluiten om af te wijken van de vastgestelde grondprijs. De gemeente hanteert vaste grondprijzen. Deze worden ook gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties. Daarnaast hanteert de gemeente in een sommige gevallen een minimale koopsom om (een groot deel van) de kosten die de gemeente maakt voor de afhandeling te dekken. De grondprijzen zijn prijsvast voor het gehele (of resterende) kalenderjaar en uitgangspunt voor de te maken grondprijsafspraken. Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel in uitzonderlijke gevallen nodig zijn om tussentijds bij te sturen. Kleine aanpassingen kunnen - gemotiveerd- worden toegestaan, bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling van de locatie een aanzienlijke meerwaarde voor de omgeving oplevert, die zonder een geringe prijsaanpassing of aanpassing van de uitgiftevoorwaarden niet gerealiseerd zou kunnen worden. Alhoewel algemene regels voor deze “geringe aanpassingen” moeilijk te definiëren zijn, moet in ieder geval voor ogen worden gehouden dat het gaat om vrij geringe afwijkingen, die in de orde van 5% van de grondprijs liggen. Belangrijker is, dat deze uitzonderingen moeten blijven passen binnen de kaders, in dit geval in de geest van de beschreven uitgangspunten en richtlijnen. Bij substantiële afwijkingen van de Nota Grondprijzen, dan wel incidentele aangelegenheden met een aanzienlijk financieel-economisch belang, zal aan het College van Burgemeester en Wethouders een voorstel tot prijsaanpassing worden gedaan. Hierover zal ook verantwoording aan de raad worden afgelegd. Integrale ontwikkelopgave Bij de totstandkoming van de stedenbouwkundige kaders en/of beeldkwaliteit kaders geldt het uitgangspunt dat de kosten van alle kwaliteitseisen voor een bouwplan moeten worden opgevangen in de vrij-op-naam prijs dan wel huurprijs van de woningen. In geval van projectmatige ontwikkeling geldt daarnaast het uitgangspunt, dat een ontwikkelaar een tijdige en volledige aanbieding van de ontwikkelopgave krijgt. Onder deze ontwikkelopgave wordt verstaan een samenhangend geheel van alle eisen en randvoorwaarden die voor de projectrealisatie van belang zijn. Het betreft in ieder geval de financiële randvoorwaarden (grondprijs), programmatische- en technische randvoorwaarden en de stedenbouwkundige en/of beeldkwaliteitseisen. Met het ondertekenen van een ontwikkelovereenkomst, waar alle hiervoor genoemde aspecten onderdeel van uitmaken, geeft de ontwikkelaar blijk van onvoorwaardelijke instemming met deze randvoorwaarden en condities. Stapelingsfactor Indien meerdere lagen worden gerealiseerd met een bepaalde functie (bijvoorbeeld een appartementengebouw van vier lagen, maisonnettes of een bedrijfspand in twee lagen) kan een stapelingsfactor worden toegepast. Het totale grondoppervlakte van het perceel (bebouwd en onbebouwd) wordt voor in rekening gebracht conform de uitgiftecategorieën die op de begane grondlaag aanwezig zijn. Parkeerruimte wordt onder het totale onbebouwde grondoppervlakte gerekend. De grondprijzen behorend bij het bruto vloeroppervlak van de tweede en volgende lagen worden per laag in rekening gebracht. Mix van verschillende functies Wanneer één gebouw of bouwkavel meerdere functies en daarmee meerdere uitgiftecategorieën bevat (bijvoorbeeld woningen boven maatschappelijke voorzieningen), dan is de uitgifteprijs gelijk aan de rekenkundige mix van deze functies en de daarbij behorende uitgiftecategorieën eventueel rekening houdend met de stapelingsfactor. Prijspeil grond Bij prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend. Grondprijzen als input voor grondexploitatie/exploitatieplan De in deze Nota Grondprijzen opgenomen grondprijzen voor bouwgrond zullen worden opgenomen in de betreffende grondexploitatie. In de grondexploitaties wordt voor de toekomstige opbrengstenstijging gerekend met een inflatiecijfer, gerelateerd aan het CBS-prijsindexcijfer grond-, weg- en waterbouw. Zodra er reden is om voor de langere termijn de verwachte opbrengstenstijging in de grondexploitaties aan te passen, bijvoorbeeld als gevolg van ontwikkelingen op de woning- of vastgoedmarkt, zal een gemotiveerd voorstel hiertoe aan het college worden voorgelegd. Binnen een exploitatieplan worden de lasten verdeeld over de bouwpercelen met bouwplannen naar rato van de opbrengstpotentie van die bouwpercelen. De opbrengstpotentie moet transparant en toetsbaar zijn. Deze opbrengstpotentie wordt daarom afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond, die in de voorliggende Nota Grondprijzen staan vermeld. Grondreservering Bij een grondreservering of optie wordt duidelijk aangegeven tegen welke condities (periode, optie-vergoeding, en dergelijke) dit geschiedt. Uitstel van betaling Indien de afnemer van grond de gemeente verzoekt tot uitstel van betaling van de koopsom en het college honoreert dit verzoek, dan zal over deze periode van uitstel een vergoeding in rekening worden gebracht, die gelijk is aan de koopsom maal het percentage van de van toepassing zijnde wettelijke rente voor consumententransacties. Prijsbepaling niet genoemde categorieën Als het voorkomt dat voor de uitgifte van gemeentelijke grond binnen deze nota niet een specifieke categorie wordt benoemd past de gemeente maatwerk toe voor het bepalen van de grondprijs binnen de in deze nota genoemde kaders en uitgangspunten, waarbij voorzover mogelijk aansluiting wordt gezocht bij bestaande categorieën. 2Grondprijzen 2026 2.1Grondprijzen woningbouw Voor de verkoop van bouwgrond voor woningbouw wordt onderscheid gemaakt in verschillende categorieën: Sociale huur Goedkope koopwoningen Betaalbare koopwoningen Koopwoningen (middelduur en duur) Particuliere kavels De onderstaande prijsgrens categorieën worden jaarlijks geëvalueerd. De prijsgrens categorieën zijn gelijk aan de beleidsregel prijsgrenzen huur- en koopwoningen gemeente Hattem. Deze beleidsregel wordt jaarlijks geactualiseerd. De actuele beleidsregel prijsgrenzen huur- en koopwoningen gemeente Hattem is leidend voor vaststelling van de prijsgrenzen. Categorieën woningbouw koop van (VON-prijs) Tot (VON-prijs) Goedkoop < € 260.000,- € 260.000,- Betaalbaar € 260.000,- € 330.000,- Middelduur € 330.000,- € 420.000,- Duur € 420.000,- > € 420.00,- Tabel 1: prijsgrenzen categorieën woningbouw 2026 Voor de uitgifte van grond voor woningbouw wordt een grondprijs per m2 gehanteerd waarbij een differentiatie is aangebracht in sociale woningbouw en overige woningbouw. Bij de verschillende categorieën is voor het bepalen van de grondprijs rekening gehouden met de prijzen uit de voorgaande Nota Grondprijzen, het taxatieadvies en het prijsbeleid in aangrenzende gemeenten. De grondprijzen bij gestapelde bouw (appartementen) zijn op basis van BVO. 2.1.1Sociale woningbouw Bij het bepalen van de grondprijs wordt rekening gehouden met het feit dat het mogelijk moet blijven om sociale woningen te bouwen. Er is sprake van een sociale huurwoning indien de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vast te stellen DAEB huurgrens voor tweepersoonshuishoudens. In de overeenkomsten wordt een functiebescherming opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen. Als uitgangspunt voor een sociale koopwoning hanteert de gemeente een maximale v.o.n.-prijs gelijk aan de VON-prijs in de categorie woningbouw koop goedkoop. Bij de sociale woningbouw wordt een vaste prijs per vierkante meter gehanteerd. Sociale woningbouw Grondprijs per m2 / BVO Huur sociaal grondgebonden € 190,00 Huur sociaal gestapeld € 275,00 Tabel 2: grondprijzen sociale woningbouw 2026 2.1.2Overige woningbouw Bij de vrije sector woningbouw wordt in verschillende categorieën onderscheid gemaakt tussen grondgebonden en gestapeld (appartementen). Ook is er een toename in vraag voor specifieke doelgroepen en woonvormen, denk hierbij bijvoorbeeld aan collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO-kavels) en woon- werkkavels, maar ook aan tijdelijke woningen en tiny houses. Bij dit soort ontwikkelingen zal er maatwerk worden toegepast om de grondwaarde te bepalen. De jaarlijkse indexering prijsgrenzen woningbouw vormt een kader voor het grondprijsbeleid. Woningbouw Grondprijs per m2 / BVO Huur middelduur en duur maatwerk Koop goedkoop grondgebonden € 250,00 Koop goedkoop gestapeld € 300,00 Koop betaalbaar grondgebonden € 300,00 Koop betaalbaar gestapeld € 400,00 Koop Middelduur grondgebonden € 350,00 Koop Middelduur gestapeld € 450,00 Koop Duur grondgebonden € 350,00 Koop Duur gestapeld € 450,00 Kavels particulier opdrachtgeverschap < 750 m2 € 365,00 Kavels particulier opdrachtgeverschap > 750 m2 € 240,00 Kavels collectief particulier opdrachtgeverschap maatwerk Kavels woon-werk maatwerk Tijdelijke woningen maatwerk Tabel 3: grondprijzen overige woningbouw categorieën 2026 Projectmatige woningbouw In (anterieure- en koop-)overeenkomsten met partners, zoals ontwikkelaars, worden afspraken gemaakt over de hoogte van de verkoopprijzen van de te realiseren woningen. Deze verkoopprijzen vormen ook de basis voor de grondwaarde. Immers, de verkoopprijs bepaalt de categorie van de woning(en) en daarmee ook de grondprijs. De gemeente kan met de partner in de (anterieure- of koop-)overeenkomst afspraken maken over een nabetaling aan de gemeente mocht de partner een hogere verkoopprijs hanteren dan afgesproken. Wet betaalbare huur Per 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur in werking getreden. Deze wet richt zich op het reguleren van huurprijzen in het middeldure segment (middeldure huur) via het Woningwaarderingsstelsel om huur te koppelen aan kwaliteit, met als doel de betaalbaarheid van woningen te verbeteren. 2.2Grondprijzen commercieel Voor commerciële gronden is het uitgangspunt dat de gemeente de marktwaarde voor de grond ontvangt. 2.2.1Bedrijventerreinen De grondprijs per m² voor bedrijventerreinen wordt berekend op basis van de comparatieve waardemethodiek. Differentiatie in de grondprijs is mogelijk en wordt beïnvloed door factoren zoals de ligging van de kavel (bijvoorbeeld een zichtlocatie) en specifieke omstandigheden, zoals de aanwezigheid van een hoogspanningstracé. In tabel 4 staan de gronduitgifteprijzen per m² voor 2026 vermeld voor bedrijventerreinen. Op dit moment heeft de gemeente Hattem geen bedrijventerrein met uitgeefbare grond die de gemeente zelf uitgeeft. In de gemeente Hattem is alleen nog uitgeefbare grond op het bedrijventerrein H2O. De uitgifteprijs voor bedrijvenpark H2O wordt bepaald door Ontwikkelingsmaatschappij Hattemerbroek B.V. Voorliggende Grondprijzennota geldt daarom niet voor bedrijvenpark H2O. Bedrijventerreinen Grondprijs per m2 bedrijventerreinen maatwerk (minimaal € 100,00) Tabel 4: grondprijzen bedrijventerreinen 2026 2.2.2Commercieel overig Onder deze categorie valt de uitgifte van grond ten behoeve van kantoren, winkels en horeca, (grootschalige) retail, maar ook de gronden voor zeer specifieke ontwikkelingen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan: datacenters, tankstations, bedrijfsverzamelgebouwen, zonneparken, windmolenparken, enz. Uitgifte van gronden voor deze ontwikkelingen komen weinig voor. De gemeente wil de marktwaarde ontvangen voor de grond en vraagt een externe deskundige om een taxatie op te stellen in het geval van gronduitgifte ten behoeve van kantoren, winkels en horeca en de overige commerciële ontwikkelingen. Commercieel overig Grondprijs per m2 Commercieel maatwerk Tabel 5: grondprijzen commercieel overig 2026 2.3Grondprijzen voorzieningen Het onderscheiden van onderstaande categorieën zorgt voor het leveren van meer maatwerk en markt-conformiteit. 2.3.1Woonzorgvoorzieningen Onder deze categorie vallen woonzorgcomplexen met zorgappartementen, ofwel zelfstandige en volledig uitgeruste wooneenheden. Voor de grondprijs van dit type voorzieningen wordt in 2026 aangesloten bij paragraaf 2.1.1 Sociale woningbouw en paragraaf 2.1.2 Overige woningbouw, categorie koop goedkoop. 2.3.2Maatschappelijke voorzieningen Onder de categorie maatschappelijke voorzieningen worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen. 2.3.2.1Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Onder de categorie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk (niet commercieel) plaatsvindt. Onder deze categorie worden onder meer verstaan: overheidsvoorzieningen (bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau); onderwijsvoorzieningen (bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school); grootschalige medische voorzieningen (bijvoorbeeld: ziekenhuis, sanatorium); (para)medische beroepen gevestigd in een stichting zonder winstoogmerk, waaronder huisartsenpraktijken (zowel solitair als in een AHOED (apothekers en huisartsen onder één dak); geëxploiteerd gezondheidscentrum, intramurale woon-zorgcentra, verzorgings- en verpleegtehuizen zonder winstoogmerk; sociaal-culturele voorzieningen: gesubsidieerde peuterspeelzalen (niet commercieel), welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen. Bovenstaande voorzieningen mogen een combinatie kennen met een commerciële voorziening zolang deze slechts van ondergeschikt belang is. Grondprijzen kunnen eventueel worden toegerekend naar maatschappelijk en commercieel gebruik. In het geval er onduidelijkheid is over of een voorziening maatschappelijk van karakter is of commercieel, kan de gemeente Hattem ervoor kiezen om dit te onderzoeken middels het al dan niet BTW-plichtig zijn van de betreffende activiteiten en of screenen van de statuten van de betreffende voorziening c.q. initiatiefnemer op bijvoorbeeld een winstoogmerk. Voor uitgifte van gronden ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen stelt het college de uitgifteprijzen op basis van taxatie vast. Maatschappelijk zonder winst Grondprijs per m2 Maatschappelijke voorziening maatwerk (minimaal € 180,00) Tabel 6: grondprijzen maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk 2026 2.3.2.2Recreatieve voorzieningen Voorbeelden van recreatieve voorzieningen zijn een kinderboerderij, scouting, niet commerciële sportaccommodatie (overdekt en/of buiten), speeltuin etc. Bij het vaststellen van de grondprijs wordt onderscheid gemaakt tussen bebouwde grond en onbebouwde grond. Recreatieve voorziening Grondprijs per m2 Recreatieve voorziening maatwerk (minimaal € 180,00 bebouwd) (minimaal € 35,00 onbebouwd) Tabel 7: grondprijzen recreatieve voorzieningen 2026 2.3.2.4Zakelijk recht van opstal recreatieve- of sportvoorziening Voor het plaatsen en in stand houden van een maatschappelijke recreatieve of sportvoorzieningen op gemeentegrond kan er een recht van opstal gevestigd. Dit houdt in, dat de bebouwing of het object eigendom van de opstalhouder wordt en de ondergrond in eigendom bij de gemeente blijft. Het gaat hier met name om kleedkamers, kantines, opslagruimten en overige (gebouwde) voorzieningen. De opstalhouder betaalt hiervoor jaarlijks een vergoeding, ook wel retributie, aan de gemeente (uitgifteprijs * 5% = retributie). De retributie wordt eens per jaar geïndexeerd aan de hand van het door het Centraal Bureau voor de Statistiek in het Statistisch Bulletin gepubliceerde Consumentenprijsindexcijfer (CPI) reeks alle huishoudens en een periodieke herziening van de retributie is eens in de vijf
AI-uitleg op basis van de officiële wettekst. Indicatief, vervangt geen juridisch advies.