Richtlijnen voor sloop/herbouw orde 2 panden (Amsterdam - Centrum)

Inhoud Inleiding Op 29 januari 1999 is de Amsterdamse binnenstad aangewezen als beschermd stadsgezicht in de zin van de Monumentenwet

1. Na de aanwijzing heeft de gemeenteraad de beleidsnota waarderingskaart beschermd stadsgezicht en een kaart vastgesteld, waarop de panden gewaardeerd zijn naar hun architectonische en/of cultuurhistorische waarde: respectievelijk orde 1, orde 2, orde
2. Orde 1 panden zijn de rijksmonumenten en de gemeentelijke monumenten; deze panden zijn juridisch beschermd. Tot orde 3 behoren de bouwwerken van voor 1940 van wisselende architectonische kwaliteit, die wat schaal en detaillering betreft passen in de gevelwand, maar geen architectonische meerwaarde hebben. De bouwwerken die tot orde 2 worden gerekend zijn bouwwerken van voor 1940 die vanwege hun hoge architectonische kwaliteit, hun plaats in de stedenbouwkundige structuur en/of als toonaangevend element in de gevelwand een belangrijke bijdrage leveren aan het stadsbeeld. Het uitgangspunt bij deze bouwwerken is behoud ten behoeve van het stadsbeeld. In stadsdeel Amsterdam-Centrum staan 24.000 panden, daarvan zijn ruim 8.000 monument en ca. 8.000 orde 2 of orde 3 pand. Doel van deze notitie van het Dagelijks Bestuur is om afspraken gemaakt in de praktijk voor orde 2 panden, die in bouwkundig zeer slechte staat verkeren, op schrift te zetten en in een stappenplan samen te vatten, waarna deze afspraken vastgesteld worden. Overigens gaat het om een zeer beperkte groep orde 2 panden. In totaal verkeren ongeveer twintig orde 2 panden in een uitzonderlijk slechte bouwkundige staat, waarbij behoud en herstel problematisch is. Met dit aantal kunnen we echter niet meer van een incident spreken. Het Dagelijks Bestuur vindt het belangrijk om -vanuit het oogpunt van rechtszekerheid/ rechtsgelijkheid naar de burger toe en vanuit de wens om tot een zorgvuldige en tegelijkertijd efficiënte werkwijze te komen- deze afspraken bestuurlijk vast te stellen. Concreet gaat het om de volgende vraag: hoe gaan we om met orde 2 panden die in een uitzonderlijk slechte bouwkundige staat verkeren? De opbouw van deze notitie is als volgt. Eerst wordt kort ingegaan op de bescherming van de orde 2 panden en de rol die de Commissie voor Welstand en Monumenten daarin heeft. Vervolgens wordt ingegaan op de problematiek van orde 2 panden die in slechte bouwkundige staat verkeren, gevolgd door een voorstel. Bescherming orde 2 panden Het uitgangspunt bij orde 2 panden is behoud/restauratie teneinde het beschermde stadsgezicht te respecteren. Orde 2 panden worden op verschillende manieren beschermd.
3. Allereerst is er bescherming op grond van de Woningwet: alle bouwwerken in een beschermd stadsgezicht zijn bouwvergunningplichtig. Voor alle bouwwerkzaamheden aan (orde 2) panden is dus een bouwvergunning vereist;
4. door het vaststellen van beschermende bestemmingsplannen. Vanwege het belang van het stadsbeeld gaat het vooral om vanaf de openbare weg zichtbare delen van het gebouw zoals de straatgevels en de dakvorm. Een uitzondering wordt volgens de beschrijvingen in hoofdlijnen van de verschillende bestemmingsplannen gemaakt wanneer het bouwwerk of een deel daarvan in zeer slechte bouwvallige staat verkeert of wanneer het om een aanbouw van na 1940 gaat. Tenslotte volgt de Commissie voor Welstand en Monumenten (CWM) bij haar toetsing van bouwplannen aan redelijke eisen van welstand het vastgestelde beleid van de waarderingskaart. De CWM houdt streng vast aan het uitgangspunt van behoud en herstel van orde 2 panden en neemt daarbij niet het bouwtechnische aspect op in haar beschouwing. Volgens eerdergenoemd beleid kan de slechte bouwtechnische staat van een pand geen reden zijn om af te wijken van het uitgangspunt ‘behoud'.
5. Orde 2 panden in een uitzonderlijk slechte bouwkundige staat Wanneer orde 2 panden in bezit van een particuliere eigenaar in zo'n slechte bouwkundige staat verkeren dat de kap en de straatgevels in de oorspronkelijke staat niet meer te handhaven zijn, dan is het mogelijk om onder nadere voorwaarden tot herbouw over te gaan. Belangrijkste voorwaarde is dat deze herbouw het stadsbeeld niet aantast. Het desbetreffende handhavingsrayon stelt vast of het pand daadwerkelijk in zo'n slechte staat verkeert, dat behoud van het pand of van de straatgevels en kap in alle redelijkheid niet kan worden verlangd. Het nieuwe gedeelte achter de te herbouwen gevel wordt daarbij beoordeeld als vernieuwbouw, waarbij er gelijkstelling is aan nieuwbouweisen, behoudens een aantal nader te bepalen vrijstellingen ten aanzien van eisen die vanwege het aangezicht van de te herbouwen voorgevel onmogelijk te realiseren zijn. Bij zulke aanvragen wordt de Commissie voor Welstand en Monumenten gevraagd of de te herbouwen gevel voldoet aan redelijke eisen van welstand. Vervolgens kan de sloopvergunning verleend worden, nadat de aanvrager een verklaring tot herbouw heeft ondertekend en een bankgarantie overlegd heeft (uitgewerkt onder 1 en 2):
6. de aanvrager dient een verklaring te ondertekenen waarin is opgenomen dat de vanaf de straat zichtbare gevels en de dakvorm (het uiterlijk van het gebouw) nauwkeurig naar origineel voorbeeld zullen worden teruggebouwd, waarbij oorspronkelijke gevelelementen zoveel mogelijk dienen te worden gehandhaafd en/of hersteld. Het gebruik van niet-authentieke materialen is toegestaan, mits deze visueel volledig overeenkomen met de oorspronkelijke vorm, kleur en detaillering.
7. de aanvrager dient ter meerdere zekerheid een bankgarantie te overleggen ter hoogte van dertig procent van totale bouwsom. De hoogte van deze bankgarantie zal voldoende prikkel genereren om de herbouw conform de vergunning en het beding te realiseren. Dit leidt tot het volgende stappenplan. Stappenplan bij (sloop/)herbouw van een orde 2 pand in een uitzonderlijk slechte bouwkundige staat
8. De eigenaar of aanvrager dient een (principe)aanvraag bouwvergunning in tot (sloop/)herbouw van een orde 2 pand.
9. Het desbetreffende handhavingsrayon stelt vast aan de hand van een goed onderbouwde schriftelijke rapportage -waarin een bouwkundige opname per bouwdeel van het pand is opgenomen- dat de gevels en kap gezien de slechte bouwkundige staat niet kunnen worden behouden (Bij deze opname kan ook een constructeur in dienst van de eigenaar/opdrachtgever aanwezig zijn).
10. Het betrokken rayon van Regie en Beleid of de afdeling projecten vraagt een quick scan aan bij bureau Monumenten & Archeologie (bMA) om na te gaan of het interieur van het pand monumentwaardige onderdelen bevat (zie bijlage 1 Procedure quick scan, vastgesteld door het Dagelijks Bestuur in december 2003). Het pand zou -indien het een monumentwaardige interieur bevat en bedreigd wordt- vervolgens met spoed op de gemeentelijke monumentenlijst geplaatst moeten worden. In aanvulling hierop zal de wethouder Monumenten in deze specifieke gevallen overleg plegen met de wethouder Bouwen en Wonen over de al dan niet plaatsing op de gemeentelijke monumentenlijst, waarbij het behoud van de aanwezige interieurwaarden en de mate van bouwvalligheid worden afgewogen. Mocht tot sloop van het pand worden besloten, dan dient de aanvrager de eventueel aanwezige monumentale interieuronderdelen (zoals schouwen, trappartijen) zoveel mogelijk te behouden, te demonteren en te herplaatsen. De aanvrager is in dat laatste geval voorts verplicht om mee te werken aan de documentatie van het pand.
11. Het Bouwberaad beoordeelt aan de hand van alle beschikbare gegevens de aanvraag tot (sloop)herbouw. Deze specifieke aanvragen worden beoordeeld als "vernieuwbouw" (o.a. van belang voor de eventueel noodzakelijke vrijstelling voor de verdiepingshoogte).
12. De aanvrager dient vooruitlopend op de te verlenen sloop- en herbouwvergunning een verklaring te ondertekenen, waarin is opgenomen dat bij herbouw de straatgevels en de dakvorm naar het origineel zullen worden teruggebouwd, waarbij oorspronkelijke gevelelementen zoveel mogelijk dienen te worden gehandhaafd en/of hersteld. Het gebruik van niet-authentieke materialen is toegestaan, mits deze visueel volledig overeenkomen met de oorspronkelijke vorm, kleur en detaillering. Tevens dient de aanvrager een bankgarantie ter hoogte van dertig procent van de totale bouwsom te overleggen. Pas daarna wordt de sloop/ bouwvergunning verleend.
13. Indien de aanvrager de bij 5 genoemde verklaring niet ondertekent en/of geen bankgarantie overlegt, dan zal het Dagelijks Bestuur geen gebruik maken van zijn bevoegdheid om af te wijken van het vigerende welstandsbeleid.