Beleidsregel waardering woningen met ernstige funderingsschade (Bunschoten)

Beleidsregel waardering woningen met ernstige funderingsschadeBELEIDSREGEL Stem in met de beleidslijn waarbij, voor woningen met ernstige funderingsproblematiek en waarbij spoedig herstel van de fundering noodzakelijk is, geldt dat: in het jaar waarin deze problematiek wordt geconstateerd, de WOZ-waardering van deze woningen nog hetzelfde belastingjaar (ambtshalve) wordt verlaagd met een negatief waarde-onderdeel funderingsschade die tegemoet komt aan het schade-beeld; deze waardering ná correctie blijft gelden voor de volgende herwaarderingen Wet waardering onroerende zaken, totdat de geconstateerde funderingsschade is verholpen; nieuwe omstandigheden zoals aanbouw/verbouw (bv: dakkapel/aanbouw woonruimte) en dergelijke zijn expliciet uitgezonderd van deze regel; als er na verloop van tijd een verkoopcijfer van een dergelijk pand gerealiseerd word en de funderingsschade is nog niet hersteld, dan vormt dit geen reden om van deze methodiek af te stappen, tenzij dit tot een lagere waardering leidt. Stem in met de maatregel waarbij, vanuit coulance overweging voor de woningen aan de Nieuwe Schans met ernstige funderingsproblematiek, geldt dat; een ambtshalve correctie plaatsvindt op de aanslag onroerende-zaakbelas-tingen 2008, voor het verschil tussen de waardering 2007 en waardering 2008 indien dit tot een lagere aanslag leidt. Motivering beleidsregel Inleiding Nieuwe SchansZoals bekend, is bij de woningen aan de Nieuwe Schans funderingsschade geconstateerd. Dit is eind augustus 2007 bekend geworden en met de eigenaren van de woningen gecommuniceerd. Daarna hebben we van alle woningen de WOZ-waardering 2007 alsnog met terugwerkende kracht verlaagd, door een negatief waarde-onderdeel van -€ 50.000,00 op te voeren voor al deze woningen. Verder zijn er bij een aantal woningen ook objectkenmerken zoals kwaliteit en onderhoudstoestand neerwaarts aangepast. Door dit zo te regelen werkte dit meteen door voor de volgende herwaardering

1. Die herwaardering 2008 viel in het algemeen toch nog hoger uit vanwege de opschuivende waardepeildatum van 1-1-2005 (belastingjaar 2007) naar 1-1-2007 (belastingjaar 2008). Dit heeft in 2008 nog geleid tot een zestal bezwaarschriften tegen de WOZ-waardering 2008 van eigenaren van woningen aan de Nieuwe Schans. Deze zijn inmiddels afgehandeld, waarbij 2 van deze bezwaarschriften gegrond zijn verklaard en 4 ongegrond. De handhavingen en verlagingen zijn voornamelijk ingegeven in relatie tot gerealiseerde verkoopprijzen. Argumenten de beleidsregel moet een jaarlijkse discussie tussen gemeente en bewoners van woningen aan de Nieuwe schans voorkomen Gelet op de ervaringen van het afgelopen belastingjaar 2008, lijkt een dergelijke beleidsregel een voorwaarde om jaarlijkse discussies te voorkomen tussen gemeente en bewoners over de waardering van hun woning. Voor de woningen aan de Nieuwe Schans met funderingsschade geldt hiermee dat de waardering voor het belastingjaar 2009 wordt vastgesteld op het niveau van belastingjaar 2007, tenzij de waardering in 2008 al lager was. In 10 gevallen is hier sprake van. de beleidsregel geldt ook voor toekomstige gevallen van geconstateerde ernstige funderingsproblematiek, zodat hier een éénduidige lijn wordt gehanteerd De beleidsregel regelt ook de aanpak voor mogelijke toekomstige gevallen van ernstige funderingsschade. Het geeft de gemeente een handvat hoe hiermee omgegaan moet worden. door deze maatregel wordt de hoogte van de onroerende-zaakbelastingen 2008 alsnog gekoppeld aan het waarderingsniveau van het belastingjaar 2007, tenzij de waardering voor het belastingjaar 2008 al lager was De gemeente kan ambtshalve overgaan tot verlaging van de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2008, omdat dit een pure gemeentelijke aangelegenheid is. Verder wordt de beschikte waardering 2008 voor deze woningen niet teruggedraaid naar waardeniveau van belastingjaar
2. Zie hiertoe de kanttekening, punt
3. Kanttekening deze maatregel is soepeler dan de werkwijze van de Wet Waardering onroerende zaken voorschrijft De voorgestelde maatregel is ruimhartiger dan de Wet waardering onroerende zaken voorschrijft. Omdat dit in positieve zin uitvalt voor de burger, worden hiervoor op voorhand geen problemen voorzien. De reeds beschikte waarderingen voor het belastingjaar 2008 voor de woningen aan de Nieuwe Schans mogen niet teruggedraaid worden naar het waardeniveau van het belastingjaar 2007 Deze handelswijze voor het belastingjaar 2008 is voor de woningen aan de Nieuwe Schans in fiscaal juridisch opzicht niet toegestaan. Wettelijk gezien staat een beschikte waarde definitief vast als de bezwaarprocedure en eventueel een beroepsprocedure is doorlopen. Deze rechts-bescherming is ook voor de wettelijke afnemers het Waterschap en de Belastingdienst van belang, die hierop moeten kunnen vertrouwen. Toetsing aan de Nota Aanbesteding/- inkoopbeleid Niet van toepassing. Financiën Opbrengst onroerende-zaakbelastingen 2008 en 2009Met deze maatregel in relatie tot de woningen aan de Nieuwe Schans is een bedrag van circa € 600,00 per jaar gemoeid van niet behaalde opbrengsten. Het voorkomen van extra kosten die moeten worden gemaakt om bezwaarschriften af te handelen door de gemeente (2009 ev), weegt hier ruimschoots tegenop. Uitvoering Na besluitvorming van het college, waarmee zij instemmen met deze beleidsregel, nemen de medewerkers belastingen contact op met het taxatiebureau TogNederland om deze beleidsregel te verwerken in de nieuwe Waarderingen 2009 voor de woningen aan de Nieuwe Schans. Communicie Publicatie + krantenberichtDe beleidsregel zal worden gepubliceerd inclusief toelichting richting de situatie Nieuwe Schans. Persoonlijke briefVerder is voor de bewoners aan de Nieuwe Schans zorgvuldige communicatie vereist. Er zal daarom aan al deze bewoners een brief namens het college worden gestuurd, waarin de essentie van dit voorstel (inclusief kanttekeningen) in grote lijnen aan hen wordt uitgelegd.