Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering (Maastricht)

Besluit van de gemeenteraad van de gemeente Maastricht houdende regels omtrent woonprogrammering DE RAAD DER GEMEENTE MAASTRICHT, gezien het voorstel van Burgemeester en Wethouders d.d. 15-12-2020, organisatieonderdeel BO Ruimte, no. 2020-34113; BESLUIT: De Woonprogrammering Maastricht, vastgesteld door de raad op 27 september 2016, in te trekken en daarvoor in de plaats de adaptieve Woonprogrammering Maastricht 2021-2030 (bijlage 1) vast te stellen, inclusief de financiële middelen, de keuze van het werkgelegenheidsscenario als basis voor de behoeftebepaling en de systematiek van flexibel programmeren. Als onderdeel hiervan de geactualiseerde Woonprogrammering studentenhuisvesting 2019-2024, waarin menging met andere doelgroepen mogelijk wordt gemaakt, vast te stellen waarbij voor de kwalitatieve aspecten de eerder vastgestelde programmering studentenhuisvesting (vastgesteld door de raad op 25 juni 2019) vigerend blijft. De nieuwe Woonprogrammering op te nemen in de actualisatie van de Omgevingsvisie. Het addendum woonwagens bij de woonvisie Maastricht 2018 vast te stellen (bijlage 2). Om de betaalbaarheid en een evenwichtige spreiding van betaalbare woningen over de stad te bevorderen het college opdracht te geven tot het opstellen van een doelgroepenverordening en deze -vooruitlopend op het vastleggen in bestemmingsplannen- uit te werken door het vastleggen van minimumpercentages betaalbare nieuwbouw (sociale huur, sociale koop) voor de verschillende gebiedsprofielen van de Omgevingsvisie en potentiële woningbouwlocaties. Tot het moment dat de minimumpercentages betaalbare nieuwbouw zijn vastgelegd, allleen medewerking te verlenen aan nieuwe woningbouwplannen waar minimaal 60% betaalbare woningen (sociale huur, sociale koop) gerealiseerd worden. Voor het centrumstedelijk gebied geldt deze eis niet. Om de woonkwaliteit te waarborgen en mogelijk in de toekomst belangrijke kantoorlocaties te behouden, in afwachting van de nadere uitwerking van minimumpercentages betaalbare nieuwbouw voor een aantal gebieden, terughoudend om te gaan met het herbestemmen van kantoren naar andere doelgroepen dan studentenhuisvesting. De regeling ‘Herverdeling woningbouwprogramma’ en de regeling ‘Vraaggericht bouwen’ in te trekken en in de plaats van deze laatste regeling de nieuwe regeling ‘Stimulering vraaggericht bouwen 2021’ vast te stellen, waarmee de subsidie voor kluswoningen door gebrek aan belangstelling wordt geschrapt en de subsidie voor proceskosten collectief particulier opdrachtgeverschap wordt verlaagd (bijlage 3). De restrictie aan verleende medewerking bij nieuwbouwprojecten totdat de minimumpercentages zijn vastgelegd in de doelgroepenverordening (alleen wanneer 60% van de woningen betaalbare woningen betreft), zoals vermeld in het oorspronkelijke beslispunt 2, is alleen van toepassing bij nieuwe woningbouwplannen die bestaan uit meer dan drie nieuwe woningen. Woonprogrammering Maastricht 2021-2030 SAMENVATTING Aanleiding, opzet en hoofdpunten De woonprogrammering 2016-2020 loopt af. Het is daarom tijd voor een nieuwe woonprogrammering. Deze kijkt door tot het jaar

1. Om hiertoe te komen is de huidige woonprogrammering (inclusief studentenhuisvesting) geëvalueerd. Er is een breed woningmarktonderzoek uitgevoerd en er is aanvullend onderzoek gedaan naar de huisvestingsbehoefte van een aantal specifieke doelgroepen: (koop-)starters, ouderen, internationale werknemers, recent afgestudeerden, kwetsbare groepen en woonwagenbewoners. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn vertaald in een indicatief woningbouwprogramma voor de jaren 2021-
2. Dit woningbouwprogramma levert een bijdrage aan behoud en versterking van Maastricht als goede woonstad voor zowel haar huidige als toekomstige inwoners en behoud en versterking van de daarbij horende ‘work-life balance’. Gekoerst wordt op een programma dat meebeweegt met de ontwikkelingen van de werkgelegenheid en de daarmee samenhangende migratie. Daarbij is rekening gehouden met de risico’s en kansen van de Coronacrisis. Door flexibel (‘adaptief’) te programmeren is er ruimte om in te spelen op kansen die zich voordoen. Er wordt invulling gegeven aan de doelstelling uit het Coalitieakkoord om meer afgestudeerden voor de stad te behouden door te zorgen voor voldoende mogelijkheden voor passende huisvesting. Starters krijgen een extra steun in de rug door aanvullende nieuwbouw en uitbreiding van de starterslening. De noodzaak voor betaalbare huisvesting voor kwetsbare groepen op de woningmarkt krijgt bijzondere aandacht. Door het spreiden van de uitbreidingsopgave voor sociale woningbouw wordt een bijdrage geleverd aan de stedelijke doelstelling van gemengde wijken. Bij de opstelling van deze woonprogrammering is rekening gehouden met de ladder voor duurzame verstedelijking. Hierbij staat duurzaam gebruik van ruimte centraal. Het optimaliseren van het gebruik van de bestaande woningvoorraad en het herbestemmen van niet-woongebouwen staat voorop. Nieuwbouw is aan de orde als niet op andere wijze aan de vraag kan worden voldaan of als dit een bijdrage levert aan de gewenste doorstroming in de bestaande woningvoorraad. Ook het in het onderzoek gebruikte doorstroommodel gaat hiervan uit. Het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad is een belangrijk uitgangspunt waarbij er ook een koppeling is gelegd met de betaalbaarheid. Deze nota laat zien dat er naast een nieuwbouwopgave ook een forse transformatieopgave voor de bestaande voorraad is. Belangrijkste trefwoorden daarbij zijn meer levensloopbestendige woningen en verduurzaming (in relatie tot onder andere de Warmtevisie). Een gecombineerde aanpak hiervan biedt kansen. Een wijkgerichte aanpak met afstemming tussen de bestaande voorraad en de nieuwbouw is nodig om te komen tot een meer evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad. Nieuwbouw dient aan te sluiten bij de gebiedsprofielen uit de Omgevingsvisie en invulling te geven aan de gewenste woonmilieus. EVALUATIE HUIDIGE WOONPROGRAMMERING Doelen van woonprogrammering 2016-2019 zijn gehaald De in 2016 vastgelegde nieuwbouwproductie van 500-1.000 woningen zal eind 2020 naar verwachting meer dan volledig zijn gerealiseerd (>1.100 woningen). Nadat in de eerste jaren de productie achter is gebleven, is deze in 2019 en 2020 fors gestegen. Dit komt vooral door de toegenomen productie in het Belvédère gebied en De Groene Loper. De productie in deze strategische locaties komt daarmee overeen met de in 2016 vastgelegde verwachting. Naast nieuwbouw zijn door het herbestemmen van bestaande gebouwen woningen toegevoegd. Door versnelde sloop (in verband met een korting op de verhuurdersheffing) en vervangende nieuwbouw die na 2020 plaatsvindt, is de voorraad sociale huurwoningen in deze jaren licht afgenomen. De nieuwbouw is conform het raadsbesluit uit 2016 geconcentreerd in het (centrum-)stedelijk woonmilieu. In het stadsrandmilieu is er minder gebouwd. Corporaties hebben via herstructurering een aantal sloop-/nieuwbouwprojecten uitgevoerd. Daarnaast zijn grotere aantallen nieuwbouwwoningen gerealiseerd aan de rand van Malberg (Zouwdalveste) en Ambyerveld/Amby-Noord. Ook het programma studentenhuisvesting 2016-2020 is volledig gerealiseerd. In 2019 is dit programma geactualiseerd naar aanleiding van sterker dan verwacht gestegen behoefte. De uitvoering daarvan ligt op schema. De groeiverwachting voor het studiejaar 2019-2020 is uitgekomen. De betaalbaarheid blijft een belangrijk aandachtspunt. Dit is, zoals vermeld in de woonprogrammering studentenhuisvesting, lastig af te dwingen bij ontwikkelaars en beleggers. In deze nieuwe woonprogrammering is conform afspraak met de gemeenteraad het programma studentenhuisvesting geïntegreerd. De in de prestatieafspraken vastgelegde voornemens van de corporaties tot het vergroten van de voorraad rolstoel- en rollatorgeschikt woningen zijn volledig gerealiseerd (rolstoelgeschikt iets meer, rollatorgeschikt iets minder). Vraaggericht bouwen heeft een impuls gekregen In het kader van het door de raad in 2016 vastgestelde actieplan Vraaggericht bouwen is Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, maatschappelijk opdrachtgeverschap en de uitgifte van vrije kavels gestimuleerd. Dit heeft geleid tot 3 projecten CPO in Belvédère met in totaal 54 woningen. De kwaliteit van deze projecten is hoog. Voor CPO geldt dat het actieplan daarmee aan de gestelde doelen heeft voldaan. De afzet van (grote) vrije kavels in Ambyerveld is de afgelopen jaren moeizaam verlopen. Nog niet alle kavels zijn verkocht. Van de subsidieregeling voor kluswoningen is zeer beperkt gebruik gemaakt. Het doel van deze regeling om een impuls te geven aan kwaliteitsverbetering van bestaande woningen is niet gehaald. ANALYSE HUIDIGE WONINGMARKT Uitkomsten algemene woningmarkt onderzoek: uitbreidingsbehoefte en kwalitatieve opgave In het algemene woningmarktonderzoek zijn op basis van een analyse van verschillende bevolkingsprognoses enkele scenario’s voor de toekomstige bevolkingsontwikkeling opgesteld. Naast een basisscenario zijn drie andere scenario’s opgesteld. Het scenario ‘daling studenten’ laat zien dat het effect hiervan op de woningvraag naar reguliere woningen beperkt is. Het scenario ‘Corona’ laat zien dat een scherpe daling van de migratie van grote invloed is op de woningbehoefte. Het scenario ‘werkgelegenheid’ laat zien wat het effect is van de groei van de werkgelegenheid als gevolg van de doorontwikkeling van de Chemelot-campus, de Health Campus Maastricht en de mogelijke komst van de Einsteintelescoop (waarbij ervan is uitgegaan dat een deel van de werknemers die buiten Maastricht gaat werken ervoor zal kiezen om in Maastricht te gaan wonen). Dit scenario past bij de doorontwikkeling van de kenniseconomie in Zuid-Limburg en geeft invulling aan het adagium ‘Meer stad, meer land’ uit de Provinciale Omgevingsvisie. Deze leidt tot een toenemende behoefte aan stedelijk wonen. Maastricht kan (als enige) invulling geven aan deze regionale woonbehoefte. Alleen het scenario ‘werkgelegenheid’ leidt tot een behoefte aan uitbreiding van de woningvoorraad. De drie andere scenario’s laten alle een forse daling van de woningbehoefte zien. In alle scenario’s is er een aanvullende behoefte aan grondgebonden koopwoningen in diverse prijsklassen en levensloopbestendige woningen in diverse typen (appartementen, patio’s etc.). Kwalitatief zijn deze woningen in alle omstandigheden en scenario’s van meerwaarde. Kwantitatief verschilt het programma al naar gelang het bevolkingsscenario. Er zijn in de bestaande woningvoorraad woningen die kwetsbaar zijn. Dit zijn woningen waar op basis van de doorstroomanalyse van Stec op termijn meer aanbod is dan vraag. Hoe meer nieuwbouw er wordt gepleegd, des te groter is de kans dat dit zal leiden tot problemen in de meest kwetsbare delen van de woningvoorraad. Het meest kwetsbaar zijn kleine appartementen (met name in sociale huur, maar ook in middenhuur en koop) zonder lift en kleine eengezinswoningen. Qua bouwperiode ligt de nadruk bij de kwetsbare voorraad op de periode 1945-1970 en 1970-1990, ofwel de jaren van de grote naoorlogse bouwproductie. De buurten met absoluut gezien de grootste aantallen kwetsbare woningen zijn Heer, Daalhof, Wittevrouwenveld, Mariaberg en Scharn. Meestal gaat het om (buurten met veel) huurwoningen die kwetsbaar zijn. Met name in Heer en Scharn zijn ook veel koopwoningen kwetsbaar. Onderzoek specifieke doelgroepen: meer behoefte betaalbare (tijdelijke) huurwoningen In reactie op diverse actuele ontwikkelingen en naar aanleiding van regelmatig terugkerende vragen van de raad over onder andere ouderen, starters, afgestudeerden en kwetsbare groepen zijn diverse aanvullende onderzoeken in de programmering verwerkt. Deze onderzoeken laten vooral een groei zien van de behoefte aan betaalbare huurwoningen. Voor de huisvesting van kwetsbare doelgroepen gaat het uitsluitend om goedkope huurwoningen. De gemeenschappelijke noemer in de woningvraag van deze groepen is een behoefte aan een kleinere, goedkope woonruimte die snel beschikbaar is. De behoefte van woonwagenbewoners is gericht op huurwoonwagens. De huisvesting van internationale werknemers is eveneens sterk gericht op betaalbare huurwoningen. Alleen voor een deel van hoogopgeleide kenniswerkers geldt dat zij ook gericht zijn op koopwoningen in diverse prijsklassen. De vraag van internationale werknemers is hoger dan eerder werd ingeschat. Dat komt ten eerste door hogere prognoses over de arbeidsmigratie en ten tweede doordat in de woningbehoefteberekening is meegenomen dat een deel van de internationale werknemers permanent in Maastricht blijft. Verdergaande vergrijzing, de extramuralisering van de zorg, de komst van nieuwe doelgroepen, meer inkomensonzekerheid en een grotere druk op de betaalbaarheid leiden niet alleen tot een behoefte aan meer woningen, maar vooral aan andere woningen. In het nieuwe woningbouwprogramma wordt hierin voorzien door zowel een uitbreiding van permanente als tijdelijke woningen. Door een groei van het aantal personen die vanuit de maatschappelijke opvang/GGZ doorstroomt naar een woningmarkt die krapper en duurder wordt, wordt de druk van bijzondere doelgroepen op de woningmarkt steeds groter, met name bij goedkope huurwoningen. Deze ontwikkeling zal zich de komende jaren doorzetten. Een economische recessie als gevolg van Corona zal deze ontwikkeling verder kunnen versterken. Alleen maatregelen in de woonsfeer zullen onvoldoende zijn om deze toenemende spanning tussen de ontwikkeling van de inkomens en de woonlasten te kunnen wegnemen. Daarvoor zijn ook maatregelen nodig op het gebied van inkomensontwikkeling en werkgelegenheid. Deze kan de gemeente slechts zeer beperkt beïnvloeden. Uit de analyse van de ontwikkeling van de studentenaantallen is gebleken dat de effecten van Corona op de korte termijn meevallen (alleen een duidelijke terugval bij Exchange studenten die voor een paar maanden in Maastricht verblijven) en dat in het studiejaar 2020-2021 zelfs een groei heeft plaatsgevonden die hoger is dan waarmee nu in de woonprogrammering studentenhuisvesting rekening is gehouden. Daar staat tegenover dat meer studenten op afstand studeren en niet naar Maastricht zijn verhuisd. De verwachtingen over de verdere groei van de studentenaantallen en het aantal studenten dat in Maastricht woont zijn door Corona minder zeker geworden. In deze nota wordt daarom ook aandacht geschonken aan flexibel gebruik van complexen studentenhuisvesting en mengen van studenten met andere doelgroepen. Uit de doorstroomanalyse blijkt dat de behoefte van starters, koopstarters en recent afgestudeerden (vrijwel) geheel vervuld kan worden in de bestaande woningvoorraad. Op beperkte schaal is nieuwbouw wenselijk. Nieuwbouw is vooral gewenst om de doorstroom op gang te krijgen waardoor woningen daadwerkelijk vrijkomen voor starters en bijzondere doelgroepen en om de groeiende vraag naar sociale huurwoningen in te vullen. Daarnaast kunnen specifieke woonconcepten een bijdrage leveren als ‘extra trede’ op de woningmarktladder. Deze woonprogrammering biedt voor het eerst specifiek ruimte voor een substantieel aantal tijdelijke woningen. De motivatie voor tijdelijke woningen valt in twee delen uiteen. Ten eerste is een deel van dit programma bedoeld als tussenstap op weg naar een reguliere woning met een permanent huurcontract. Het bevordert de doorstroming, zowel in de maatschappelijke opvang als in de reguliere woningmarkt. Ten tweede zien we op de lange duur een daling van de vraag naar sociale huurwoningen, maar op de korte termijn een tekort. Tijdelijke woningen zijn dan een smeermiddel. Het is een uitwerking van het in de Woonvisie Maastricht 2018 vastgelegde voornemen om te komen tot een flexibele ‘schil’ van tijdelijke huisvesting om de bestaande woningvoorraad. Voorwaarde voor het goed functioneren van tijdelijke huisvesting is dat er voldoende mogelijkheden zijn om te zijner tijd door te stromen naar permanente huisvesting. UITWERKING IN NIEUWE WOONPROGRAMMERING Scenario werkgelegenheid als basisscenario In het Coalitieakkoord is opgenomen dat de gemeente een extra inspanning wil leveren om de groei van de werkgelegenheid te stimuleren en meer recent afgestudeerden voor de stad te behouden. En de Rekenkamer Maastricht beveelt in haar onderzoek naar het woonbeleid aan om bij de woonprogrammering meer rekening te houden met de vestiging van bedrijven. Bij het opstellen van het totaalprogramma voor de nieuwbouw is daarom uitgegaan van het scenario werkgelegenheid en niet van het basisscenario. Dit woningbouwprogramma kan daarmee de groei van de werkgelegenheid faciliteren door het bieden van voldoende woongelegenheid. Bij het opstellen is rekening gehouden met trends als extramuralisering van de zorg, flexibilisering van de arbeids- en de woningmarkt en de ontwikkeling van de arbeidsmarkt. Hiermee is gekozen voor een ambitieus programma in een onzekere en pessimistische tijd. Het betekent ook dat zonder deze groei van de werkgelegenheid er geen reden is om meer nieuwbouw te plegen dan het basisscenario aangeeft. Omdat de verwachtingen over de toekomstige ontwikkeling van de bevolking en de werkgelegenheid onzeker zijn wordt hiermee bij de invulling van de programmering rekening gehouden door deze flexibel (‘adaptief’) op te stellen. Met dit programma wordt ook actief ingespeeld op de ambitie om (meer) recent afgestudeerden vast te houden en de wens voor meer huisvesting van arbeidsmigranten met zowel een laag als hoog inkomen. Ook draagt dit bij aan versterking van de culturele infrastructuur waarvan betaalbare huisvesting voor kunstenaars, al dan niet in combinatie met werkruimten, een essentieel onderdeel uitmaakt. Het scenario ‘werkgelegenheid’ laat, net als de andere scenario’s, zien dat na 2030 de behoefte aan woningen afneemt. Dat betekent dat hoe meer woningen we tot 2030 bouwen, des te groter de opgave na 2030 wordt om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren, c.q. de omvang van de woningvoorraad te verminderen en aan te passen aan de dan bestaande aantallen huishoudens. De wijkanalyse van het woningmarktonderzoek geeft de indicaties welke wijken het meest kwetsbaar zijn voor deze ontwikkeling. Deze analyse komt in hoge mate overeen met de analyse van buurten in de Omgevingsvisie. Het verduurzamen en het verhogen van de levensloopbestendigheid van woningen in deze buurten kan een bijdrage leveren aan het verminderen van de kwetsbaarheid hiervan. Doorstroming in bestaande woningvoorraad als basis, nieuwbouw is aanvullend Het grootste deel van de woningvoorraad van Maastricht staat er al. En het grootste deel van onze inwoners, en hun woningbehoeftes, is er ook al. Dat betekent dat via woonruimteverdeling en woningaanpassing in een groot deel van de behoefte kan worden voorzien. Voorwaarde daarvoor is dat de doorstroming uit bestaande woningen op peil blijft. Strategische nieuwbouw, die alleen toevoegt dat wat in de bestaande voorraad niet of onvoldoende aanwezig is en die maximaal inspeelt op de verhuiswensen van doorstromers, speelt daarbij een cruciale rol. Deze woonprogrammering bevat een dergelijk programma. Een programma dat bovendien in alle onderzochte scenario’s passend is. Indicatief woningbouwprogramma permanent 2030 In de programmering wordt onderscheid gemaakt in permanente en tijdelijke huisvesting. Bij de tijdelijke huisvesting wordt onderscheid gemaakt in permanente woningen die met een tijdelijk huurcontract worden verhuurd en tijdelijke woningen die met een tijdelijk huurcontract worden verhuurd. Er is indicatief van uitgegaan dat 50% van de behoefte aan tijdelijke huisvesting wordt ingevuld met permanente woningen. Dat aandeel is onderstaand overzicht opgenomen. Indicatieve woningbouwopgave permanent tot met 2030 (op basis van het scenario werkgelegenheid) Sociale huur Midden huur Koop Totaal € 150-250k € 250-350k >€ 350k Geen tijdelijke huurcontracten Uitbreidingsbehoefte1 300 - 300 500 350 1.450 Woonzorgwoningen senioren2 200 100 100 100 100 600 Internationale werknemers (blijvers)3 250 - 50 50 50 400 SUBTOTAAL 750 100 450 650 500 2.450 Tijdelijke huurcontracten Starters huur1 150 150 Koopstarters1 150 150 Spoedzoekers4 200 200 Tussenvoorziening bijzondere doelgroepen2 100 100 Internationale werknemers (tijdelijk)3 475 475 SUBTOTAAL 1.075 1.075 TOTAAL 1.825 100 450 650 500 3.525 Studenten5 2.400 Woonwagen standplaatsen6 18 Bron: 1Stec, 2020, 2Companen 2020, 3Decisio, 2020, 4Expertisecentrum Flexwonen, 2017, 5Gemeente & Universiteit Maastricht, 2019; cijfers t/m 2025, behoefte 2026-2031 nog niet bekend, 6Vrolijk BV, 2020 De totale opgave voor de periode tot en met 2030 komt uit op 3.525 woningen. Dat is fors meer dan de woningbouwopgave van de jaren 2016-2020 waar werd uitgegaan van een woningproductie van rond de 1.000 woningen. De opgave studentenhuisvesting is 2.400 eenheden t/m
3. De verwachte ontwikkeling na 2025 is dermate ongewis dat ervan is afgezien om daar nu een prognose voor op te stellen. Deze aantallen kunnen als maximum worden gezien, omdat de andere bevolkingsscenario’s op een veel lagere en zelfs negatieve uitbreidingsbehoefte uitkomen. Het zwaartepunt in de opgave ligt ten eerste bij sociale huurwoningen en ten tweede op (grondgebonden) koopwoningen in diverse prijsklassen die de doorstroming uit de bestaande woningvoorraad bevorderen. De opgave voor woningen in de middenhuur is beperkt. Meer nieuwbouw plegen, bijvoorbeeld om met anticyclisch investeren de negatieve effecten van de Coronacrisis te temperen is mogelijk. In dat geval neemt de groei van de woningvoorraad sterker toe dan de groei van de huishoudens. Dat betekent dat er actief woningen aan de markt onttrokken moeten worden om vraag en aanbod in evenwicht te houden. Met name kwetsbare woningen (in kwetsbare wijken). De opgave van 600 woonzorgwoningen maakt onderdeel uit van een opgave voor meer levensloopbestendige woningen van in totaal 2.800 woningen. Naast de opgave voor 600 woonzorgwoningen met een hoog niveau van toegankelijkheid en geschiktheid voor zorg, ligt er een opgave voor het levensloopbestendig maken van 2.200 woningen in de bestaande woningvoorraad. Een deel van de tijdelijk in Maastricht wonende internationale kenniswerkers blijkt na verloop van tijd permanent in Maastricht te blijven wonen. Omdat deze ontwikkeling niet in het algemene woningbehoefteonderzoek is meegenomen is hiervoor een correctie in de woningbehoefte doorgevoerd. Met dit programma wordt gebouwd voor de doorstroming, voor complementaire woonproducten en vernieuwende woonvormen. Lange verhuisketens zorgen ervoor dat woningen in de bestaande woningvoorraad vrijkomen. Parallel hieraan moeten investeringen in de bestaande woningvoorraad bijdragen aan een toekomstbestendige en robuuste woningvoorraad. Indicatief woningbouwprogramma tijdelijk 2030 als extra trede op de woningmarktladder Indicatief woningbouwopgave tijdelijk tot met 2030 Sociale huur Permanent met tijdelijkhuurcontract 50% Tijdelijk met tijdelijk huurcontract 50% Starters huur 300 150 150 Koopstarters 300 150 150 Spoedzoekers 400 200 200 Tussenvoorziening bijzondere doelgroepen 200 100 100 Internationale werknemers 950 475 475 TOTAAL 2.150 1.075* 1.075 *) dit aantal is opgenomen onder het programma permanent De opgave voor tijdelijke woningen bedraagt in totaal 2.150 woningen. Het gaat alleen om woningen met een huur onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag. Indicatief wordt ervan uitgegaan dan 50% van de opgave wordt ingevuld met permanente huisvesting die met tijdelijke contracten worden verhuurd. De andere helft betreft tijdelijke woningen met eveneens een tijdelijk huurcontract. De opgave voor tijdelijke woningen komt daarmee uit op 1.075 woningen. Er is een aanzienlijke opgave voor tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten die voor korte tijd in Maastricht verblijven: short stay (max. 4 maanden) en mid stay (4-9 maanden). Deze groep is niet meegenomen in de prognoses over de bevolkingsontwikkeling die als basis is gebruikt voor de algemene woningmarktanalyse. Deze opgave komt daar dus bovenop. Daarnaast blijkt dat een deel van de tijdelijke internationale werknemers toch permanent in Nederland te blijven. Hiervoor is een opslag op het programma permanente toegevoegd. Om de entree op de woningmarkt te vergemakkelijken wordt een extra trede op de woningmarktladder toegevoegd in de vorm van tijdelijke huisvesting voor starters en koopstarters. Voor starters op de huurmarkt kan dit een tussenstap zijn op weg naar een permanente huurwoning en voor koopstarters naar een koopwoning. Sturen op betaalbaarheid: doelgroepenverordening en bestemmingsplan Om als gemeente sterker dan voorheen te kunnen sturen op betaalbaarheid is het nodig een doelgroepenverordening op te stellen op basis waarvan in bestemmingsplannen en straks het omgevingsplan minimale percentages betaalbare woningen kunnen worden vastgelegd als ook de periode waarin deze woningen in de betreffende prijscategorie moeten blijven behoren. Wettelijk is vastgelegd dat dit voor vier categorieën kan worden vastgelegd: sociale huur, middeldure huur, sociale koop en kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Als tussenstap zullen deze minimale percentages worden uitgewerkt voor de voor wonen relevante gebiedsprofielen van de Omgevingsvisie en een aantal, nader te bepalen potentiële woningbouwlocaties. Het woningmarktonderzoek laat zien dat er geen grote behoefte is aan nieuwbouw van middeldure huurwoningen. In de plannen voor Belvédère als ook in veel andere plannen in de binnenstad wordt de komende jaren middeldure huurwoningen toegevoegd. Er is dan ook nu geen zware reden om in een bestemmingsplan minimale percentages middeldure huur op te nemen. Dat neemt niet weg dat in de doelgroepenverordening zelf wel een omschrijving van middeldure huur kan worden opgenomen. Er worden geen aanvullende eisen ten aanzien van de woninggrootte gesteld bovenop de eisen uit het landelijke Bouwbesluit. Dit sluit aan bij het beleid uit de huidige Woonvisie Maastricht. Betaalbaarheid staat voorop. Marktpartijen worden uitgenodigd hier creatief invulling aan te geven binnen de landelijke regels van het Bouwbesluit en het puntensysteem uit het landelijke WoningWaarderingsStelsel (WWS). Via bestemmingsplannen zal worden gestuurd op betaalbare nieuwbouw. Waar (nog) niet op kan worden gestuurd zijn de servicekosten die worden gevraagd bij de verhuur van een huurwoning. We zien als gemeente een al eerder ingezette trend waarbij kleine goedkope huurwoningen met een lage huurprijs gemeubileerd en met andere services worden verhuurd waardoor de totale woonlasten hoog worden. Ontwikkelingen rondom het beïnvloeden van servicekosten door de overheid worden dan ook gemonitord. SOCIALE WONINGVOORRAAD Meer sociale huurwoningen nodig Na jaren in het gemeentelijk beleid te hebben ingezet op een stabilisatie van het aantal sociale huurwoningen, is er op grond van de actuele woningbehoeftecijfers weer behoefte aan uitbreiding. De huidige saldo nul afspraak met de woningbouwcorporaties uit de huidige woonprogrammering komt daarmee te vervallen. In het programma permanente woningbouw wordt ingezet op een toename van 1.825 woningen (dit is een toename van ca. 8%). Hierbij is rekening gehouden met de effecten van het op maximale doorstroming gerichte nieuwbouwprogramma waardoor er (ook) in de sociale huursector bestaande woningen vrijkomen voor toewijzing aan woningzoekenden. Er is rekening gehouden met scheefwonen. Het huidige percentage goedkope scheefheid (= hogere inkomens in sociale huurwoningen) van 10% wordt daarbij als acceptabel gezien. Het komt overeen met het percentage sociale huurwoningen dat corporaties mogen toewijzen aan huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Het sturen op behoud van voldoende sociale huurwoningen draagt bij aan het verminderen van dure scheefheid (= lagere inkomens in dure huurwoningen). Op de lange termijn geven de prognoses nog steeds een daling van de behoefte aan sociale huurwoningen aan. Gezien de grote onzekerheden in deze prognoses is het zaak de ontwikkeling van de doelgroep goed te blijven volgen. Op de lange termijn zou daarmee ook een deel van de grotere grondgebonden gezinswoningen door renovatie en verduurzaming wellicht ook boven de liberalisatiegrens op de markt gebracht worden. Dit zou ook een deel van de verduurzamingsopgave van de (bestaande) woningvoorraad kunnen helpen. Spreiding voorraad in stad en regio In het kader van de in het Coalitieakkoord opgenomen doelstelling van een ongedeelde, sociale en saamhorige stad en een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad op wijkniveau wordt deze uitbreidingsopgave bij voorkeur geconcentreerd in de wijken die nu een naar verhouding laag aandeel sociale huurwoningen kennen. In buurten met de hoogste percentages sociale huur wordt ingezet op verdere woningdifferentiatie. Instrumenten hiervoor zijn huurdifferentiatie, sloop en vervangende nieuwbouw, verkoop en de woonruimteverdeling (toewijzingsbeleid, eigen inplaatsing, (afwijken van) passend toewijzen. Ook op hoger schaalniveau wordt gestreefd naar een meer evenwichtige spreiding van de sociale woningvoorraad, in dit geval tussen de stad Maastricht en de gemeenten in de woningmarktregio. Kernopgave corporaties De uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen is geen exclusieve taak van de corporaties. Ook andere marktpartijen kunnen hierin een rol spelen. Naast de uitbreidingsopgave is voor corporaties de belangrijkste opgave om de bestaande sociale voorraad meer toekomstbestendig te maken. Kernpunten daarin zijn vergaande verduurzaming en het inspelen op de toenemende vergrijzing door het verbeteren van de levensloopbestendigheid. Daarbij kan worden aangehaakt bij andere trajecten die lopen in het kader van de verduurzaming zoals de Regionale Energie Strategie en de Transitievisie Warmte. Voor sommige buurten zal het lange termijnperspectief duidelijker zijn dan voor andere buurten. Maar voor alle buurten geldt dat het isoleren van woningen een solide basis is voor verdergaande verduurzaming in de toekomst. De corporaties zijn hier al mee begonnen en ronden dit de komende jaren af. En in de eisen voor nieuwbouwwoningen is reeds een forse verduurzamingsambitie opgenomen, waarbij aardgasvrij het uitgangspunt is. STARTERS Voor starters op de woningmarkt wordt een extra trede op de woningmarktladder toegevoegd. In het programma zijn 600 flexibele huureenheden opgenomen (100 woningen per jaar voor periode van 6 jaar). Dit vergemakkelijkt op termijn de toetreding tot de reguliere woningmarkt. Hiermee krijgt tevens het vasthouden van meer afgestudeerden een extra impuls. De helft van deze woningen is opgenomen in het programma permanente woningbouw. De andere helft is geprogrammeerd als tijdelijke woningen die na verloop van tijd weer van de woningmarkt verdwijnen. Meer startersleningen Voor koopstarters (daartoe horen ook recent afgestudeerden) worden de bestaande mogelijkheden voor het verkrijgen van een starterslening uitgebreid. Startersleningen zijn een hulpmiddel voor koopstarters (daartoe horen ook recent afgestudeerden) om een koopwoning meer bereikbaar te maken. In deze woonprogrammering is een verhoogd budget hiervoor opgenomen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de raadsmotie over het uitbreiden van de starterslening. Met een toevoeging van afgerond € 400.000,- kunnen (uitgaande van een aanvullende provinciale bijdrage) in totaal 100 startersleningen worden verstrekt (63 meer dan kan op basis van het eerder in juni 2020 weer opengestelde budget). Als de starterslening wordt gebruikt voor de aankoop van een bestaande woning, biedt de provinciale regeling Langer Duurzaam Thuis mogelijkheden om de woning op te knappen en daarbij meer duurzaam en levensloopbestendig te maken. WONEN EN ZORG De toenemende vergrijzing vraagt om meer levensloopbestendige woningen. In het programma is voorzien in de toevoeging van 600 woonzorgwoningen verspreid over de stad. Daarnaast is er een opgave om de komende jaren 2.200 bestaande woningen levensloopbesteding aan te passen. VERVOLGHUISVESTING BIJZONDERE DOELGROEPEN De woningvraag van deze doelgroepen valt uiteen in een vraag naar reguliere zelfstandige huurwoningen en een vraag naar tussenvoorzieningen. Een tussenvoorziening is een extra trede op de woningmarktladder. Bewoners wonen hier tijdelijk met als doel uiteindelijk door te stromen naar een reguliere zelfstandige woning. Bewoners ‘oefenen’ in zelfstandig wonen en krijgen daarbij enige vorm van ondersteuning. Daarna volgt uitstroom naar volledig zelfstandig wonen. Bij de huisvesting in reguliere woningen zit er een knelpunt in het beschikbaar komen van voldoende woningen in met name het allergoedkoopste huursegment. Deze voorraad neemt in omvang af, komt beperkt vrij en ook andere woningzoekenden zijn hier op aangewezen. Met de corporaties zal overleg worden gevoerd over de wijze waarop het aanbod van de goedkoopste woningen op peil kan blijven. Daarnaast is in het indicatieve woningbouwprogramma een opslag van 400 tijdelijke woningen toegevoegd voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De keus voor tijdelijk is ingegeven door de overweging dat op termijn een overschot aan sociale huurwoningen kan worden verwacht. Daarmee ligt een permanente uitbreiding niet voor de hand. Een tweede punt van aandacht is de evenredige spreiding en het tegengaan van ongewenste concentraties van bijzondere doelgroepen op buurt- en complexniveau. Verder zijn in het programma 200 als tussenvoorziening te realiseren eenheden opgenomen. Deze eenheden worden met een tijdelijk huurcontract verhuurd omdat het de bedoeling is dat de bewoner na verloop van tijd doorstroomt naar een reguliere woning en de tussenvoorziening weer beschikbaar komt voor een nieuwe bewoner. Kernbegrippen bij de invulling zijn: kleinschalig, verspreid over de stad, kleine, goedkope, zelfstandige woningen, verhuurd met tijdelijk huurcontract voor 2 jaar, soms met begeleiding en zorg. Tussenvoorzieningen kunnen via drie lijnen tot stand komen: 1) via omvorming Beschermd Wonen voorzieningen, 2) de complexmatige transformatie van bestaand vastgoed en 3) complexmatige nieuwbouw van complexen. Een complexmatige aanpak is gewenst, zodat een beheerder kan toezien op een passende mix van bijzondere doelgroepen en (eventueel) andere doelgroepen. Daarbij kan bij verspreid liggende huisvesting in overleg met de corporaties een ‘omklap’ aan de orde zijn: een tussenvoorziening die wordt omgezet naar reguliere huisvesting, waarmee een nieuwe verhuizing kan worden voorkomen. Aandachtspunt voor zowel de zelfstandige woningen als de tussenvormen is de toeleiding naar deze woningen. In overleg met de zorgprofessionals werkzaam in de buurt moet de uitstromende doelgroep een zachte landing ervaren in de wijk en de juiste zorg verkrijgen. HUISVESTING INTERNATIONALE WERKNEMERS In het deelprogramma sociale huur zijn 950 eenheden opgenomen voor de huisvesting van internationale werknemers die voor kortere tijd in Maastricht wonen (short en mid stay). Voor internationale werknemers die uiteindelijk in Maastricht blijven is het programma opgehoogd met 400 woningen, verdeeld over huur en koop. De ontwikkeling van de arbeidsmigratie wordt via de monitoring gevolgd. Daarbij wordt verwacht dat de ontwikkeling van de arbeidsmigranten gevoeliger is voor economische wisselingen dan de ontwikkeling van kenniswerkers. STUDENTENHUISVESTING Het in juni 2019 door de raad vastgestelde programma studentenhuisvesting is geactualiseerd en zoals afgesproken met de raad in deze programmering opgenomen. De eerder gemaakte keuzes met betrekking tot de verdeling van grootschalige en kleinschalige studentenhuisvesting en de 40-40-40-regeling zijn daarbij niet gewijzigd, omdat is gebleken dat de hierover gedane aannames in lijn zijn met de praktijk van de afgelopen jaren. De aantallen voor splitsen, omzetten en kleinschalige herbestemming zijn hetzelfde gebleven, als ook de verdeling over deze categorieën en de keuze om deze alleen in te zetten voor de doelgroep studenten en niet voor andere doelgroepen. In nieuwe projecten voor grootschalige studentenhuisvesting wordt menging van studenten met andere doelgroepen onder voorwaarden die per project kunnen verschillen toegestaan. Met deze maatregel wordt menging bevorderd en komen er extra mogelijkheden voor de huisvesting van bijvoorbeeld spoedzoekers en statushouders. In tijdelijke projecten voor bijzondere doelgroepen wordt het toegestaan om hier ook studenten te huisvesten in het kader van de Magic Mix. WOONWAGENBEWONERS Als gevolg van gewijzigd rijksbeleid is in deze programmering een uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen opgenomen. Om woonwagenbewoners een vergelijkbare kans te geven op een standplaats als huurders die op zoek zijn naar een grondgebonden woningen in het stadsrandmilieu (dat wordt beschouwd als een met standplaats/woonwagen vergelijkbaar woonproduct) zijn er de komende jaren 18 aanvullende (huur-)standplaatsen nodig. Daarnaast is het wenselijk om de huidige toewijzingspraktijk (wachtlijst en specifieke bemiddelingen) te evalueren en zo nodig aan te passen. Het is daarbij van belang in te spelen op de van oudsher sterke familiebanden. Tot slot is het wenselijk om in regionaal verband overleg te voeren over het hanteren van eenduidige definities en wijze van registreren. PARTICULIERE WONINGVOORRAAD De parabel van de fruitmand De focus in de aanpak van bestaande woningen zal de komende jaren niet alleen liggen op de sociale sector, maar ook op de particuliere huur- en koopsector. In een markt met een beperkt potentieel voor uitbreiding zal veel nieuwbouw leiden tot het ‘fruitmand-effect’: nieuwe woningen vinden aftrek, de verhuurbaarheid van bestaande woningen neemt af. Dit effect wordt versterkt wordt door het feit dat de komende jaren veel eengezinswoningen door de verdergaande vergrijzing vrij zullen komen. Als deze ontwikkeling een grootschaliger karakter krijgt en invloed gaat uitoefenen op de leefbaarheid van een wijk, komt er een moment dat de aanpak verschuift van een zuiver individuele verantwoordelijkheid van de eigenaar naar een medeverantwoordelijkheid van de gemeente (vergelijkbaar met de herstructurering van wijken met veel sociaal woningbezit). Daarom wordt in het kader van deze nota ingezet op vroegsignalering. Daarnaast levert de verduurzamingsaanpak van bestaande woningen een bijdrage aan kwaliteitsverbetering en daarmee aan een toekomstbestendige woonkwaliteit. Ook het vergroten van de levensloopbestendigheid kan hieraan bijdragen. Voor een groot deel zal het gaan om woningverbetering, maar ook sloop en vervangende nieuwbouw kunnen een optie zijn. Daarnaast kan selectieve nieuwbouw, die iets extra’s biedt ten opzichte van de huidige woningvoorraad de aantrekkelijkheid van een buurt vergroten. Ervaringen in Parkstad worden gebruikt om van te leren. Het blijkt dat betrokkenheid van het rijk bij een dergelijke aanpak nodig is. Een verdere uitwerking zal plaatsvinden binnen de regionale aanpak die hiervoor is opgesteld. De stapsgewijze verduurzaming van de particuliere voorraad is een speerpunt in de gemeentelijk aanpak aardgasvrij de komende tien jaar. Daarbij zal waar mogelijk worden aangesloten bij ‘natuurlijke’ besluitvormingsmomenten, bijvoorbeeld op het moment dat zich bij bewoners een vraag naar groot onderhoud en/of levensloopbestendigheid voordoet. VRAAGGERICHT BOUWEN EN (COLLECTIEF) PARTICULIER OPDRACHTGEVERSCHAP Op basis van de ervaringen met het door de raad in 2016 vastgestelde actieplan vraaggericht bouwen wordt de subsidie voor kluswoningen afgeschaft. Er is weinig gebruik van gemaakt en het droeg niet bij aan het beoogde doel om de verkoopbaarheid van langdurig leegstaande koopwoningen met een matig tot slechte woonkwaliteit te verbeteren. Er is voor (potentiële) woningeigenaren een alternatief in de vorm van de provinciale subsidieregeling Duurzaam Thuis voor het uitvoeren van levensloopbestendigheidsmaatregelen of isolerende maatregelen. De positieve ervaringen met (collectief) particulier opdrachtgeverschap (in Belvédère) zijn aanleiding om het eerder in het actieplan uitgezette beleid voort te zetten. De uitgifte van vrije kavels in Ambyerveld wordt voortgezet. Van de resterende gelden voor vraaggericht bouwen wordt een bedrag van € 140.000,- gereserveerd voor de subsidiëring van proceskosten Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en Maatschappelijk Opdrachtgeverschap. Daarnaast wordt een bedrag van € 10.000,- gereserveerd voor communicatie over nieuwe projecten. Waar eerder de gemeente de communicatie hierover verzorgde, wordt deze verantwoordelijkheid nu bij de initiatiefnemers gelegd. Het gereserveerde budget wordt ingezet voor de inhuur van wijkreporters om initiatiefnemers te ondersteunen die hiervoor het podium van Thuisinmaastricht gebruiken. De resterende gelden voor CPO, die uit hetzelfde overkoepelende budget ISV (Investering Stedelijke Vernieuwing) komen, worden opnieuw samengevoegd met de resterende gelden voor de herstructurering van het woningbezit van de corporaties (regeling herverdeling woningbouwprogramma). Naast subsidiering van de proceskosten zijn locaties waar CPO kan plaatsvinden ook een vereiste. Daarom wordt CPO meegewogen bij de toekomstige tenders die de gemeente uitzet, waarbij de zwaarte van de weging afhankelijk is van de overige wensen voor het betreffende gebied. RELATIE MET DE REGIO Het programma is gebaseerd op een zorgvuldig vastgestelde behoefte. Maastricht bouwt daarbij primair voor de eigen behoefte en speelt in op de vraag naar (centrum-)stedelijk wonen. Daarmee speelt deze woonprogrammering een belangrijke rol in de regionale samenwerking, waarbij de regio als totaal een compleet palet aan woonmilieus kan bieden en Maastricht positie kiest als stad voor (centrum-)stedelijk wonen in Zuid-Limburg. Met deze woonprogrammering wordt tegemoetgekomen aan de wens van de provincie om meer ruimte te bieden voor de huisvesting van arbeidsmigranten en het verbeteren van de doorstroming op de woningmarkt door meer betaalbare nieuwbouw, sociale huur en middenhuur. Deze woningen waren in de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg uit 2016 echter compensatieplichtig. Parallel aan het opstellen van de woonprogrammering is daarom bij de evaluatie van de regionale afspraken ingezet op versoepeling van de compensatiemethodiek. De evaluatie van de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg en het afschaffen van de compensatieplicht voor gewenste, betaalbare woningen zal parallel aan deze woonprogrammering in het eerste kwartaal van 2021 tot besluitvorming worden gebracht in alle gemeenteraden in Zuid-Limburg. Hierdoor komt er meer ruimte voor maatschappelijke relevant geachte woningbouwinitiatieven. Het meer ruimte bieden voor betaalbare woningen leidt hopelijk ook tot meer spreiding van sociale huurwoningen over de regio. FLEXIBEL (ADAPTIEF) PROGRAMMEREN De ervaringen van de afgelopen jaren en de onzekerheden over de toekomst (met name economie-werkgelegenheid-migratie) vragen om een andere manier van programmeren. De Coronacrisis is daar een voorbeeld van. Dat vraagt om flexibel (‘adaptief’) programmeren. Bij adaptief programmeren krijgt sturing vooraf via aantallen woningen en het aanwijzen van specifieke woningbouwlocaties minder nadruk. De sturing op de kwalitatieve invulling (doelgroep, type, grootte, locatie, prijs) des te meer. Een dergelijke sturing wordt noodzakelijk geacht omdat marktpartijen niet als vanzelfsprekend ook bouwen voor lagere inkomens en de woningbehoefte duidelijk aangeeft dat er juist behoefte is aan meer voor lagere inkomens betaalbare woningen. Sturing op aantallen helemaal loslaten is ook ongewenst, omdat marktpartijen in de regel weinig oog hebben voor de effecten van hun plannen op de bestaande woningvoorraad of plannen van andere ontwikkelaars. Zonder sturing is er dus kans op overproductie met als gevolg leegstaand in de nieuwbouw en/of de bestaande woningvoorraad. Via gerichte monitoring worden de feitelijke ontwikkelingen in economie en woningmarkt gevolgd. Als de uitkomsten van de monitoring daar aanleiding toe geven wordt de te volgen koers aangepast. De monitoring is de basis waarmee de raad wordt geïnformeerd over de stand van zaken en zal aan de orde worden gesteld in het overleg met marktpartijen. Monitoring Flexibel programmeren stelt hoge eisen aan de monitoring. Voorzien wordt in monitoren op vier niveaus. Ten eerste wordt de ontwikkeling van de zogenaamde kantelpunten gevolgd. Dit zijn factoren die bepalend zijn voor het antwoord op de vraag of het scenario ‘werkgelegenheid’ nog de juiste basis is voor de programmering. Gevolgd worden de ontwikkeling van het aantal en de samenstelling van de huishoudens, de (binnenlandse en buitenlandse) migratie en het aantal arbeidsplaatsen. Ten tweede worden ontwikkelingen in de woningvoorraad gevolgd (welke woningen worden waar toegevoegd, onttrokken, vervangen, samengevoegd, gesplitst etc.). Ten derde wordt de voortgang in de huisvesting van bijzondere doelgroepen en studenten gevolgd. Tot slot wordt de plancapaciteit (blijvend) in beeld gebracht. Dat is een uitdagende opgave omdat de woningen uit de planvoorraad (nog) geen geografische code hebben. Die krijgen ze pas bij daadwerkelijke realisatie. Wel is het belangrijk om de planvoorraad structureel en per buurt bij te houden om de confrontatie met het woningbouwprogramma blijvend te kunnen toetsen. PLANCAPACITEIT Behoefte extra plancapaciteit De woonprogrammering wordt niet vanaf een lege tafel ingevuld. Er staat al een groot aantal woningen in de planning. De benodigde plancapaciteit overschrijdt het huidige planaanbod. De opgave bedraagt ca. 3.500 woningen (waarvan ca. 2.400 permanente woningen en 1.100 permanente woningen met een tijdelijk huurcontract). Behoefte extra plancapaciteit tot en met 2030 Gewenst woningbouwprogramma 3.500 +30% opslag planvertraging en planuitval +1.050 Benodigde plancapaciteit 4.550 Huidige plancapaciteit 3.150 Benodigde extra plancapaciteit 1.400 -20% vrijhouden voor nieuwe ontwikkelingen -700 Plancapaciteit nu in te vullen met plannen 700 Rekening houdend met een planuitval van 30% als gevolg van vertraging en afvallen van plannen is een plancapaciteit van 130% (4.550 woningen) wenselijk1Het rijk heeft in het kader van het inlopen van het woningtekort en het stimuleren van de bouwproductie provincies en gemeenten gevraagd om de plancapaciteit op te hogen naar 130% van de noodzakelijke plancapaciteit. Hiermee wordt rekening met mogelijke planvertraging en planuitval in de toekomst. . De huidige netto plancapaciteit bedraagt ruim 3.100 woningen. Er is behoefte aan aanvullende plancapaciteit voor 1.400 woningen. Rekening houdend met het ‘apart zetten’ van 20% van de benodigde capaciteit voor nieuwe ontwikkelingen (niches en vernieuwende, onderscheidende woonconcepten) in de komende jaren en deze nu nog niet beleggen met concrete locaties en/of plannen, is er de noodzaak om nu voor 700 woningen concrete locaties aan te wijzen en plannen te gaan ontwikkelen. Er is spanning tussen het programma en de huidige plancapaciteit kijkend naar de woningcategorieën. De opgave voor betaalbare huur en betaalbare grondgebonden koop in het programma is veel groter dan de aandelen hiervan in de huidige plancapaciteit. Met de huidige plancapaciteit kan het woningbouwprogramma dus voor een deel worden ingevuld. Gezien het vergevorderde stadium waarin veel plannen, waaronder de projecten Belvédère en De Groene Loper, zich bevinden, zijn de mogelijkheden om kwalitatief bij te sturen beperkt. Dat geldt ook voor de plannen van de corporaties. Deze plannen zijn weliswaar vaak nog zacht, maar de financiële mogelijkheden van de corporaties zijn beperkt. Dat bemoeilijkt een (extra) inzet op goedkopere woningen. Voorgesteld wordt de gemeentelijke inzet daarom primair te richten op het optimaal invullen van nieuwe woningbouwplannen. Daartoe wordt aan de raad volgend op de vaststelling van de woonprogrammering een voorstel voorgelegd voor een doelgroepenverordening op basis waarvan in bestemmingsplannen en het omgevingsplan minimale percentages betaalbare nieuwbouw kunnen worden opgenomen. Er is behoefte aan aanvullende plancapaciteit voor (zowel permanente als tijdelijke) betaalbare sociale woningbouw (huren tot € 730,-) en betaalbare grondgebonden koopwoningen (sociale koop tot € 250.000,- en middeldure koop tot € 350.000,-). In de wetenschap dat planvertraging en planuitval deels onontkoombaar is, wordt er gerekend met een opslag van 30% bovenop de noodzakelijke plancapaciteit. Om flexibel in te kunnen spelen op nieuwe, onverwachte ontwikkelingen en ruimte te geven aan niches op de woningmarkt die een waardevolle aanvulling vormen op de huidige woningvoorraad, wordt 20% van de plancapaciteit hiervoor gereserveerd. Deze kan in de loop van de jaren gedoseerd worden ingezet. Daarmee komt er ruimte voor onder andere initiatieven van inwoners zoals (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap (waarvan de evaluatie heeft aangetoond dat deze positieve effecten heeft voor de stad), groepswonen voor ouderen, Tiny Houses en dergelijke. In deze woonprogrammering worden geen nieuwe woningbouwlocaties vastgelegd. Evenals bij de programmering studentenhuisvesting wordt het aan initiatiefnemers overgelaten om hiervoor plannen bij de gemeente in te dienen. De gemeente beoordeelt plannen op basis van het woonbeleid, de woonprogrammering en bovenliggend beleid zoals vastgelegd in (bijvoorbeeld) de Omgevingsvisie en hanteert daarbij de volgende principes: Plannen dienen te passen binnen de ladder voor locatiekeuze en de gebiedsprofielen uit de Omgevingsvisie. Plannen dienen invulling te geven aan de in deze woonprogrammering gewenste nieuwbouwcategorieën, te weten betaalbare huurwoningen onder de fiatteringsgrens huurtoeslag voor 1-2 persoonshuishoudens en betaalbare grondgebonden (met name koop-)woningen. Voor (centrum-)stedelijk wonen blijft Maastricht regionaal onderscheidend in en voorziet zij in de behoefte hieraan. Gezien de grote vraag naar betaalbare woningen kunnen er ook in woonwijken aan de rand van de stad woningen worden toegevoegd, maar niet zomaar overal. Deze worden primair geclusterd rondom voorzieningen. Uitbreiding daarbuiten moet zorgen voor differentiatie van de woningbouwvoorraad in de buurt. Plannen dragen bij aan het versterken van de bestaande structuur en/of het mogelijk maken van geplande voorzieningen en functies. De uitbreidingsopgave voor sociale huurwoningen, passend bij de ladder voor locatiekeuze en de gebiedsprofielen uit de Omgevingsvisie, wordt bij voorkeur geconcentreerd in buurten met een ondergemiddeld aandeel sociale huurwoningen en is daarnaast mogelijk in buurten waar het aandeel sociale huurwoningen bovengemiddeld hoog is en wordt gewaarborgd dat door nieuwbouw dit aandeel niet wordt verhoogd. Plannen dienen te voldoen aan de minimumpercentages betaalbare woningbouw zoals deze in bestemmingsplannen zullen worden vastgelegd. Tot het moment dat de minimumpercentages betaalbare nieuwbouw zijn vastgesteld, wordt alleen medewerking verleend aan nieuwe woningbouwplannen als het programma voor minimaal 60% uit betaalbare woningen (sociale huur en goedkope koop) bestaat. Betaalbaarheid staat voorop. Dat betekent dat bij de afweging grondgebonden of gestapeld bij sociale huurwoningen de betaalbaarheid voorop staat. Voor het programma grondgebonden koopwoningen ligt dit anders. Hier is het belang van het woningtype ook groot. Deze woningen zijn namelijk grotendeels gericht op potentiële doorstromers die een sterke voorkeur hebben voor een grondgebonden woning. De kans dat zij verhuizen naar een gestapelde woning is daarmee klein. Hergebruik van bestaande woongebouwen en herbestemming van bestaande (monumentale) niet-woongebouwen heeft prioriteit. (Grotere) Woningbouwplannen dienen bij te dragen aan grote, integrale gebiedsontwikkelingen met een regionaal en stedelijk belang. Bij de afweging wordt ook de bereikbaarheid van de locatie betrokken. ONDERZOEK REKENKAMER WOONBELEID In mei 2020 heeft de Rekenkamer Maastricht haar rapport over het Maastrichtse woonbeleid uitgebracht. De in dit rapport opgenomen aanbevelingen over de woonprogrammering zijn in dit raadsvoorstel verwerkt2Zie bijlage 10 voor een nadere uitwerking hiervan.. Er wordt inzicht gegeven in het scheefwonen in de sociale sector en de implicaties hiervan zijn in de programmering verwerkt. De vraag naar betaalbaar wonen is onderzocht en vertaald in de programmering. De risico’s met betrekking tot studentenhuisvesting zijn reeds eerder onderzocht en in deze programmering verwerkt. De Rekenkamer heeft ook geadviseerd over de ‘omgang met de wijken’. Qua behoefte is dat opgenomen in de woonprogrammering. Omdat het vraagstuk van de wijk(-aanpak) een integraal vraagstuk is, is dit in het kader van deze woonprogrammering niet uitgewerkt. Dit zal aan de orde komen bij de actualisatie van de Omgevingsvisie en de hernieuwing van de afspraken met de corporaties over de herstructurering van de sociale woningvoorraad waarbij ook aandacht zal worden geschonken aan gerichte kwaliteitsimpulsen in specifieke buurt. FINANCIELE PARAGRAAF De raad wordt voorgesteld de resterende budgetten van de eerder door de raad ter beschikking gestelde gelden voor de herstructurering van sociale huurwoningen en vraaggericht bouwen in te zetten voor de subsidiëring van de bouw van nieuwe sociale huurwoningen, een aanvullende storting in het revolverende fonds voor startersleningen, subsidiëring van proceskosten van CPO-projecten en de ontwikkeling van een volgsysteem voor de uitvoering van deze woonprogrammering. De resterende gelden kunnen worden ingezet voor het stimuleren van betaalbare sociale huurwoningen. Dit is voor corporaties en andere ontwikkelaars een opdracht van formaat. De bijdrage is niet bedoeld als exploitatiebijdrage voor de woningen zelf, maar voor de financiering van maatregelen die bijdragen aan een goede inpassing van plannen in de omgeving. Budget uitvoering woonprogrammering Totaal resterende budgetten ISVIII Wonen*) 1.788.336,- Bijdrage nieuwbouw sociale huur € 1.204.586,- Verhogen revolverend fonds startersleningen € 393.750,- Stimuleren collectief particulier opdrachtgeverschap € 140.000,- Monitoring (‘dashboard’ ) uitvoering woonprogrammering € 50.000,- Totaal € 1.788.336,- *Op het moment van schrijven loopt er nog een subsidieaanvraag van Servatius voor €140.000, die naar verwachting zal worden gehonoreerd. Dit bedrag is nog niet afgetrokken van dit resterende budget en zal, wanneer de subsidie wordt toegekend, in mindering worden gebracht op het restant-bedrag. 1.Aanleiding, opzet en onderbouwing 1.1Aanleiding In 2016 stelde de raad de woonprogrammering voor de jaren 2016-2020 met een doorkijk naar 2025 vast. Daarbij is vastgelegd dat er in 2020 een programmering voor de jaren 2021-2026 met een doorkijk voor de jaren daarna zou worden opgesteld. Met deze nota wordt daar invulling aan gegeven. 1.2Opzet van deze nota In hoofdstuk 2 wordt teruggeblikt op de uitkomsten van de woonprogrammering 2016-
4. Hoofdstuk 3 geeft de belangrijkste resultaten van het woningmarktonderzoek en aanvullende onderzoeken weer. In hoofdstuk 4 worden de opgave (het ‘wat’) en strategie (het ‘hoe’) voor de nieuwe programmering beschreven. In hoofdstuk 5 wordt de opgave voor een aantal specifieke doelgroepen en thema’s nader uitgewerkt. Hoofdstuk 6 tot slot beschrijft enkele uitvoeringsonderdelen van de woonprogrammering en de wijze waarop de monitoring van de woonprogrammering is ingericht. Het opstellen van de nieuwe woonprogrammering komt tot stand in een woelige periode. De dynamiek op de woningmarkt wordt groter, het belang van flexibiliteit en tijdelijkheid neemt toe, de betaalbaarheid van het wonen staat onder steeds meer druk en de verduurzaming van de woningbouw vormt een opgave van formaat. Deze ontwikkelingen staan beschreven in bijlage
5. De woonprogrammering komt tot stand in een periode waarin de effecten van de Corona-crisis voor de woningmarkt nog onduidelijk zijn. Veel, zo niet alles, zal afhangen van het tempo waarin er een werkzaam vaccin op de woningmarkt zal komen. Hoe langer dit duurt, des te groter zullen de effecten op de woningmarkt zijn. Veel zal daarbij afhangen van de ontwikkeling van de werkgelegenheid. Als veel mensen hun baan verliezen, zal de vraag naar duurdere (koop-)woningen inzakken en de vraag naar goedkopere (huur-)woningen toenemen. Een uitgebreide beschrijving van de effecten van de Corona-crisis is te vinden in bijlage
6. De ervaringen van de afgelopen jaren en de onzekerheden over de toekomst vragen om een andere manier van programmeren. De Coronacrisis is daar een voorbeeld van. Dat vraagt om flexibel (‘adaptief’) programmeren. Een uitgebreide beschrijving van de redenen om over te gaan op een andere manier van programmeren zijn te vinden in bijlage
7. In bijlage 4 wordt de beleidsmatige context beschreven waarin deze nota tot stand komt. Aan de orde komen rijksbeleid, regionaal beleid en lokaal beleid (Omgevingsvisie 2040, Woonvisie 2018, Woonprogrammering 2016-2019 en Programmering Studentenhuisvesting 2019-2024). In het raadsvoorstel programmering studentenhuisvesting 2019-2024 is vastgelegd dat deze separate programmering in het kader van de nieuwe stedelijke woonprogrammering wordt geactualiseerd en daarin wordt opgenomen. Daartoe is de programmering studentenhuisvesting tussentijds geëvalueerd. De uitkomsten van deze evaluatie zijn opgenomen in bijlage
8. Onderdeel van het woonbeleid is vraaggericht bouwen. De uitkomsten hiervan zijn geëvalueerd en opgenomen in bijlage
9. Bijlage 7 geeft de uitkomsten van de uitvraag tijdelijke woningen. In bijlage 8 is de woningbehoefte van internationale werknemers uitgewerkt. In bijlage 9 tot slot wordt een beschrijving gegeven van de leegstand van woningen in Maastricht. 1.3Onderbouwing Uitkomsten woningbehoefte- en woningmarktonderzoek De belangrijkste input voor de ontwikkeling van vraag en aanbod wordt gevormd door recent door bureau Stec verricht onderzoek3'Goed stedelijk wonen voor iedereen; woningmarktonderzoek Maastricht’, bureau Stec, juli
10. Voor de verwachte ontwikkeling van de bevolking is gebruik gemaakt van verschillende bevolkingsprognoses (CBS, PBL, Etil). Deze kennen alle verschillende vooronderstellingen en hebben alleen daardoor al verschillende uitkomsten. Niettemin geven deze onderzoeken een duidelijke trend aan. In deze nota is, als uitgangspunt voor het woningbouwprogramma, gekozen voor het scenario werkgelegenheid. Dit scenario houdt voor de berekening van de woningbehoefte rekening met de effecten van de groei van de werkgelegenheid als gevolg van de doorontwikkeling van Chemelot, de Health Campus Maastricht en de mogelijke komst van de Einsteintelescoop. Hiermee kan Maastricht naar verwachting het beste aan de daaruit voortkomende woningvraag tegemoetkomen, zowel in aantallen woningen als kwalitatief (doelgroep, type, grootte, prijs) en daarmee het profiel van Maastricht als goede woonstad te versterken. Daarmee is gekozen voor een ambitieus programma in een onzekere en pessimistische tijd. Omdat de verwachtingen over de toekomstige bevolkingsontwikkelingen onzeker zijn wordt hiermee bij de invulling van de programmering rekening gehouden door deze flexibel (‘adaptief’) op te stellen. Verdiepende onderzoeken specifieke doelgroepen Het algemene woningmarktonderzoek vertelt niet het totale verhaal. Een verdieping op specifieke doelgroepen geeft aanvullende informatie. Vaak leidt dit tot een extra opgave voor de woonprogrammering. Deze zijn in de nieuwe woonprogrammering verwerkt. De volgende aanvullende onderzoeken zijn uitgevoerd: De behoefte aan vervolghuisvesting voor kwetsbare doelgroepen en wonen en zorg. Via het Sociaal Domein is hiervoor apart onderzoek verricht.4'Huisvestingsopgave kwetsbare doelgroepen; gemeente Maastricht’, bureau Companen, juni 2020 De uitkomsten hiervan zijn in de woonprogrammering verwerkt. Huisvesting arbeidsmigranten. Deze zijn wat betreft de zogenaamde long stay in het onderzoek van Stec meegenomen. Maar de behoefte aan mid/short stay is dat niet. De behoefte hieraan is, zoals deze naar voren komt uit recent onderzoek van Decisio5 'Onderzoek internationale werknemers in Limburg’, Decisio/Companen, mei 2020, in de nieuwe woonprogrammering verwerkt. De behoefte aan studentenhuisvesting. Het huidige programma is op basis van de tussentijdse evaluatie en verwachtingen over de toekomst geactualiseerd. Daarbij is ook aandacht geschonken aan de mogelijkheden voor gebruik van grootschalige complexen door diverse doelgroepen (Magic Mix en mogelijk omklappen naar andere doelgroepen op de lange termijn). De behoefte aan Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Op basis van een evaluatie van de CPO-projecten in Belvédère wordt in de nieuwe woonprogrammering aandacht besteed aan de kansen en mogelijkheden voor nieuwe CPO-projecten.6 Evaluatie CPO Maastricht (eerste conclusies, rapportage is nog niet afgerond) De behoefte aan standplaatsen voor woonwagenbewoners. In opdracht van de gemeenten in Limburg en onder coördinatie van de provincie is gezamenlijk onderzoek verricht7 'Behoeftepeiling woonwagenstandplaatsen provincie Limburg’, Companen, februari
11. Op basis van een richtinggevende vergelijking met slaagkansen van woningzoekenden in de sociale huursector is dit vertaald in een voorstel voor aanvullende standplaatsen8 ‘Richtinggevende vergelijking met sociale sector in Maastricht’, Vrolijk BV, augustus 2020 2.Evaluatie woningbouwprogrammering 2.1Totaalproductie Tabel 1 Woningproductie 2016-2020 A Nieuwbouw B Af: Sloop C= A+B Bruto toename /nieuwbouw minus sloop) D Saldo Overige toevoeging1) E Af: Correctie CBS F=C+D+E Saldo toename Totaal 2016-2019 506 -538 -32 907 -54 821 2020 621 -199 422 PM 2) PM 422 TOTAAL 2016-2020 1.127 -737 390 907 +PM -54 +PM 1.243 +PM Bron: 2016-2019: CBS Statline, 2020: bewerking gemeente Maastricht Dit betreft het saldo van woningsplitsing en herbestemming naar zelfstandig wonen. Voor zover het gaat om zelfstandige studentenhuisvesting is dit opgenomen in deze tabel. Dat levert extra woningen op. Daarnaast vermindert het aantal woningen door woningsamenvoeging en herbestemmen naar een andere functie dan wonen. Dit aantal verschilt sterk per jaar. Het is daarom niet mogelijk hier een goede schatting van te maken. De feitelijke stand kan voorjaar 2021 worden opgemaakt als de definitieve BAG-gegevens aan het CBS zijn doorgegeven en verwerkt. In totaal zijn tot en met 2019 ruim 800 zelfstandige woningen toegevoegd. Het saldo van sloop en nieuwbouw was in de periode negatief. Dit is veroorzaakt door het feit dat corporaties versneld plannen voor sloop hebben ingediend en hiermee in aanmerking kwamen voor een korting op de verhuurdersheffing. Hierdoor is in de jaren 2016-2019 de groei van de woningvoorraad terug te voeren op veranderingen in de bestaande gebouwenvoorraad (splitsen in zelfstandige appartementen, herbestemmen van niet-woongebouwen naar zelfstandige woonruimte). Een aanzienlijk deel hiervan is de zelfstandige studentenhuisvesting die de afgelopen jaren is gerealiseerd. Voor 2020 is het verwachte beeld duidelijk anders. Het saldo van sloop en nieuwbouw komt uit op ruim 400 woningen. Het hoge aantal sloopwoningen is een gevolg van het feit dat corporaties de sloop in de tijd naar voren hebben gehaald in verband met een korting op de verhuurdersheffing. Het saldo van andere toevoegingen is voor 2020 nog onbekend. Voor de gehele periode komt de toename van de woningvoorraad uit op ca. 1.250 woningen, waarvan 390 (ca. eenderde) als gevolg van (al dan niet vervangende) nieuwbouw en 907 (ca. tweederde) als gevolg van veranderingen in de bestaande gebouwenvoorraad. Een vergelijking over de tijd laat zien dat de in 2016 uitgesproken verwachting dat de dynamiek, die er normaal gesproken is in de bestaande woningvoorraad, door de prioritering en het daarbij geformuleerde flankerend beleid, zou verminderen, wel is uitgekomen. Het aantal toevoegingen anders dan nieuwbouw lag in 2018 en 2019 duidelijk lager dan in 2016 en
12. Er zijn in 2016 afspraken gemaakt met de provincie en regiogemeenten over de woningbouw. Hier wordt in paragraaf 2.7 apart op ingegaan. 2.2Nieuwbouw 2016-2020 Tabel 2 Nieuwbouwproductie 2016-2020: inzet en realisatie Voornemen 2016 Gerealiseerd Sloop Saldo Nieuwbouw 500-1.000 2016 2017 2018 2019 2020* Totaal 16 175 94 221 621 1.127 Waarvan Belvédère en Groene Loper 700 738 Waarvan corporaties Saldo nul 2016 2017 2018 2019 2020* Totaal 17 18 39 15 87 176 45 158 236 37 199 675** -28 -140 -197 -22 -112 -499 Bronnen: CBS (2016-2019), gemeente Maastricht