Structuurvisie locatiebeleid Lelystad 2013-2025Vestigingsbeleid bedrijven, kantoren en winkels Samenvatting Verschillende economische, ruimtelijke en maatschappelijke factoren stellen in hoog tempo andere eisen aan bedrijvigheid, en daarmee aan werklocaties zoals bedrijventerreinen, kantorenlocaties en detailhandelslocaties. Het is dan ook van belang om een goed, duidelijk en up-to-date beleidskader met betrekking tot werklocaties vast te stellen waarin gestreefd wordt naar toekomstvaste werklocaties die zowel nu als op termijn voldoen aan de vragen en eisen die vanuit de markt aan werklocaties gesteld worden. Deze thematische “Structuurvisie Locatiebeleid” vervangt de Gemeentelijke Visie Vestigingsbeleid uit 2007 en beoogt een ruimtelijke onderbouwing met betrekking tot de verschillende werklocaties binnen de gemeente Lelystad te geven. Het geeft duidelijkheid over de beoogde richting die de gemeente Lelystad voor de lange termijn voor ogen heeft met betrekking tot de werklocaties, de randvoorwaarden die daarbij gesteld worden en de toekomstige opgaven die verwacht worden. Hiermee wordt een kader voor het ruimtelijke beleid ten aanzien van werklocaties - het vestigingsbeleid - vastgelegd, waarbij rekening gehouden is met de uitgangspunten die voortvloeien uit de verschillende relevante beleidskaders die op rijks-, regionaal-, provinciaal en lokaal niveau opgesteld zijn en actuele trends en ontwikkelingen. De structuurvisie is een ruimtelijke vertaling van de visie op werklocaties en dient als toetsingskader voor zowel private als publieke ontwikkelingen op dit gebied. Getracht wordt om de planologisch- juridisch ruimtelijke regeling neer te leggen in bestemmingsplannen en tot uiting te laten komen in omgevingsvergunningen. Door de concretisering van de visie in deze ruimtelijke instrumenten benut de gemeente de mogelijkheid tot sturing en regie. De nadruk in deze visie ligt op de formele werklocaties; bedrijventerreinen en kantorenlocaties in het stedelijk gebied. Daarnaast wordt aandacht besteed aan detailhandelslocaties en in mindere mate worden locaties waar meerdere functies gemengd kunnen worden behandeld. Agrarische bedrijvigheid, toerisme en leisure en het landelijke gebied zijn buiten beschouwing gelaten. De belangrijkste uitgangspunten van dit vestigingsbeleid zijn: Zorgen voor voldoende aanbod aan werklocaties voor de kansrijke sectoren (industrieel- logistiek complex), waarbij het van belang is dat de functionaliteit van de locaties op orde blijft door zorgvuldig om te gaan met functiemenging en milieuzonering. Tegengaan en voorkomen van overaanbod en leegstand van werklocaties door: regionaal af te stemmen, te monitoren en waar nodig de programmering aan te passen; preventief in te zetten op de beperking van de herstructureringsopgave door; het faciliteren van parkmanagement; het permanent monitoren van de kwaliteit van de werklocaties met kwaliteitskaarten, zodat tijdig ingegrepen kan worden en te onderzoeken of gebruik gemaakt kan worden van de Leegstandswet zodat de opgave beperkt blijft. indien herstructurering aan de orde is de aanpak in eerste instantie aan de markt over te laten en waar mogelijk initiatieven tot herstructurering vanuit de markt te faciliteren in combinatie met het inwinnen van advies bij het Projectbureau Herstructurering Bedrijventerreinen van de MRA. Daarnaast kan onderzoek gedaan worden naar het instellen van een fonds ter bevordering van herontwikkeling van leegstand; overaanbod en leegstand in winkelgebieden tegen te gaan door terughoudend en weloverwogen om te gaan met de uitbreiding van het aantal winkelmeters; een strategienota leegstand winkels op te stellen, waarin de problematiek wordt geschetst, de rol van de gemeente duidelijk wordt, de doelstellingen en ambities uiteengezet worden en waarin gekozen wordt voor een specifiek aanpak gericht op het betreffende winkelgebied, en te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn voor regionale afstemming op het gebied van overaanbod in de detailhandel en nieuwe retailontwikkelingen Om de toename van het aantal zzp’ers en hun vestigingswensen te faciliteren worden de mogelijkheden voor het werken aan huis verruimd en worden met mate woon-werk- en werk- wooncombinaties in zowel de wijk als op bedrijventerreinen aangewezen. Duurzaamheid op werklocaties wordt bevorderd door: de wensen van gebruikers te faciliteren door planologische beperkingen voor duurzaamheidsinitiatieven op individuele basis waar mogelijk weg te nemen; de energieprestatiecoëfficiënt (EPC-norm) te handhaven en het hanteren van duurzaamheidslabels bij nieuwbouw op bedrijventerreinen en kantorenlocaties te stimuleren, en; permanente monitoring van de kwaliteit van de werklocaties door middel van de kwaliteitskaarten zorgt voor duurzaam beheer en onderhoud van de werklocaties. Het economisch functioneren van de verschillende detailhandelslocaties te verbeteren door: het bieden van een in kwalitatief en kwantitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief mogelijk pakket van winkels en andere publieksgerichte commerciële voorzieningen voor zowel de inwoners als de recreatieve bezoekers door in te zetten op een zo heterogeen mogelijk winkelaanbod; te streven naar een duurzame aanbodstructuur, bestaande uit ook op langere termijn levensvatbare, elkaar aanvullende winkelgebieden door per initiatief goed af te wegen wat de effecten van het initiatief zijn op de gewenste detailhandelsstructuur; het versterken van de lokale verzorgingsfunctie van het voorzieningenapparaat als geheel en het Stadshart in het bijzonder. Concentratie van de marktmogelijkheden en uitbreidingspotenties op één locatie (in deze vooral het Stadshart) biedt de beste kansen. Op deze manier ontstaat er voldoende “kritische massa” voor bezoekers om te voorzien in kwaliteit en attractiviteit. de lokale aantrekkingskracht en op termijn de regionale positie van Palazzo te versterken en te streven naar een ondersteunend cluster voor perifere detailhandel (Westerdreef) met een lokale verzorgingsfunctie door een specifieke branchering toe te passen en op Palazzo ook een beperkte functieverbreding toe te staan; de bovenregionale en unieke functie van Batavia Stad te versterken door uitbreiding toe te staan en ruimte te geven voor dynamiek in de sector mits het unieke outletconcept behouden blijft, en; de handhavingsopgave op te nemen in het handhavingsuitvoeringsprogramma. Door op de volgende wijze om te gaan met actuele trends en ontwikkelingen ten behoeve van toekomstvaste detailhandelslocaties: Webshops: de vestiging van webshops met bezoekmogelijkheid worden toegestaan in reguliere winkelgebieden; afhaal- en servicepunten en webshops zonder bezoekmogelijkheid zijn toegestaan op bedrijventerreinen; onder stikte voorwaarden is vestiging van een webshop in de woonwijk mogelijk. Retailparken: in beginsel wordt geen medewerking verleend aan (grootschalige) detailhandelsontwikkelingen op nieuwe locaties, maar er wordt wel ruimte geboden aan initiatieven voor vernieuwende of structuurversterkende detailhandelsontwikkeling. Het is dan wel noodzakelijk dat er een brede verkenning gemaakt wordt van de ontwikkelingsmogelijkheden, kansen, effecten en risico’s. Voor nieuwe locaties moet daarbij dan de genoemde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ worden toegepast. Bazaars: het initiatief dient in zekere mate de bestaande detailhandelsstructuur te versterken en zal onder locatiespecifieke voorwaarden gevestigd moeten worden op een bestaande detailhandelslocatie. Vestiging op een bedrijventerreinen is in beginsel niet gewenst en in een woonwijk uitgesloten Kringloopwinkels: onder strikte voorwaarden is vestiging mogelijk op een bedrijventerrein. Detailhandel op bedrijventerreinen: vestiging van detailhandel is in beginsel niet toegestaan op een bedrijventerrein. Slechts op basis van een zeer streng afwegingskader is het mogelijk om al dan niet onder ontheffing toch vestiging op een bedrijventerrein toe te staan. Bovenstaande uitgangspunten vormen, samen met een nadere uitwerking van het provinciale locatiebeleid, het lokale vestigingsbeleid voor bedrijven, kantoren en winkels. Deze uitwerking van het provinciale locatiebeleid geeft op basis van een categorisering in vestigingmilieus en locatietyperingen aan welke voorwaarden voor vestiging er op de verschillende werklocaties gelden. Elk locatietype kent eigen goedkeuringscriteria, richtlijnen en aanbevelingen op het gebied van werkfuncties, ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en functiemenging (zie bijlage D). Figuur: Schematische weergave gehanteerde locatietypen Met gebruik van de zogenaamde kwaliteitskaarten zijn de verschillende werklocaties met uitzondering van de detailhandelslocaties binnen de gemeente Lelystad geanalyseerd. Voor elke locatie is aan de hand van kwalitatieve indicatoren de huidige stand van zaken in beeld gebracht, waarbij vooral gericht gekeken is naar “verkleuring” en “veroudering”: de eventuele herstructureringsopgave. Op basis van deze analyse is voor elke locatie een toekomstvisie geformuleerd met inachtneming van eerder genoemde uitgangspunten. Dit heeft voor een aantal locaties tot een aangepast toekomstbeeld geleid. Om meer ruimte te geven aan kleinschalige bedrijvigheid (o.a. zzp’ers) en niet-economische functies op bedrijventerreinen mogen de binnenstedelijke bedrijventerreinen Gildenhof, Griend, Jol en Kempenaar transformeren van regulier bedrijventerrein tot gemengd gebied. Dit houdt in dat er op deze locaties ruimte gegeven wordt voor functiemenging van zowel economische als niet- economische functies waaronder wonen. Op Noordersluis werd geconstateerd dat er op sommige delen verkleuring van het terrein optreedt. Rekening houdend met de omgeving (woonwijken) en om het terrein ook in de toekomst goed te laten functioneren is ervoor gekozen om een begin te maken met de herprofilering van het terrein in de richting van een binnenstedelijk bedrijventerrein voor bedrijvigheid uit minder hoge milieucategorieën. In overleg met de gevestigde bedrijvigheid zal de gemeentelijke inzet zijn om de milieuzonering voor een deel van het terrein terug te brengen van hindercategorie 4.2 naar 3.
- Eenzelfde maatregel geldt voor cluster 4 van Flevopoort. Op dit deel van het terrein wordt met het oog op de toekomstige ontwikkeling van de wijk Warande een verlaging van de maximale milieucategorie voorgesteld om conflicterende situaties door nabuurschapseffecten in de toekomst te voorkomen (zie hoofdstuk 4, opgave 1). Om de functionaliteit en het profiel als industrieterrein van Oostervaart op orde te houden en op stadsniveau voldoende ruimte voor bedrijvigheid in de hogere milieucategorieën (categorie 3.1 t/m 5) te kunnen bieden, wordt de mogelijkheid onderzocht om voor een deel van het terrein een minimumgrens van milieucategorie 3.1 in te stellen. Voor het deel van Oostervaart dat nog uit te geven is, wordt deze minimumgrens ook aangehouden. Omdat Oostervaart een 24/7 industrieterrein is, wordt uitbreiding van de functie wonen op het terrein ook als onwenselijk beschouwd. Flevokust wordt een industrieterrein dat ruimte moet bieden aan industrieel-logistieke sectoren. Om dit profiel en de functionaliteit voor de toekomst op orde te houden is een restrictief toelatingsbeleid gewenst. Het grootste deel van het terrein zal ingericht worden als (nat) industrieterrein. Een kleiner deel van het terrein wordt ingericht als regulier bedrijventerrein om de logistieke bedrijvigheid te kunnen huisvesten. In het op te stellen bestemmingsplan zal door een door de raad vast te stellen bedrijvenlijst worden opgenomen. Voor de kantorenmarkt geldt dat er in Lelystad weinig ruimte voor uitbreiding is en dat de aandacht dient uit te gaan naar het behoud en/of verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad. Uitbreiding is alleen nog aan de orde op locaties die vanuit marktperspectief als kansrijk worden gezien. Om overaanbod tegen te gaan en de kwaliteit op orde te houden, zullen de mogelijkheden om verouderde leegstand van de markt te halen benut worden. Tevens zal onderzoek gedaan worden naar de mogelijkheid om de vervangingsvraag vanuit het Lelycentre onder te brengen in of nabij het Stadshart, zodat de kantorenlocatie op het Lelycentre op termijn getransformeerd kan worden. Met de sloop van De Waterwijzer is hier al een start mee gemaakt. Voor detailhandel is gebruik gemaakt van het meest recente distributief planologisch onderzoek (dpo) en advies van een extern bureau om te komen tot een analyse van het functioneren van de detailhandelsstructuur. Ook voor de detailhandel geldt dat er slechts een beperkte uitbreidingsruimte is. Om overaanbod en leegstand tegen te gaan dient per locatie weloverwogen, met inachtneming van de gewenste detailhandelsstructuur, terughoudend omgegaan te worden met het uitbreiden van het aantal winkelmeters. Zo is er tot 2030 alleen nog ruimte voor uitbreiding in Batavia Stad en beperkt in het Stadshart mogelijk en wordt voor de verschillende andere locaties ingezet op consolidatie van het huidige aanbod. Voor Lelystad Haven geldt een specifieke opgave. 1.Inleiding Verschillende economische, ruimtelijke en maatschappelijke factoren stellen in hoog tempo andere eisen aan bedrijvigheid, en daarmee aan werklocaties zoals bedrijventerreinen, kantorenlocaties en detailhandelslocaties. Het is dan ook van belang om een goed, duidelijk en up-to-date beleidskader met betrekking tot werklocaties vast te stellen waarin gestreefd wordt naar toekomstvaste werklocaties die zowel nu als op termijn voldoen aan de vragen en eisen die vanuit de markt aan werklocaties gesteld worden. Voor u ligt de “Structuurvisie Locatiebeleid Lelystad 2013-2025 – Vestigingsbeleid bedrijven, kantoren en winkels” van de gemeente Lelystad. Deze structuurvisie bevat een herziene en geactualiseerde visie op het gemeentelijke vestigingsbeleid en zal de Gemeentelijke Visie Vestigingsbeleid (GVV) uit 2007 en de nota Winkelstructuur Lelystad uit 2011 vervangen. Evenals dat GVV beoogt deze structuurvisie een ruimtelijke onderbouwing met betrekking tot de verschillende werklocaties binnen de gemeente Lelystad te geven. Er is hier dan ook sprake van een zogenaamde “thematische structuurvisie”. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) maakt het mogelijk om naast de verplichte, integrale structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente een structuurvisie voor een bepaald gebied of voor bepaalde aspecten van het gemeentelijk ruimtelijke beleid op te stellen. Een dergelijke “thematische structuurvisie” bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkelingen ten aanzien van het aspect of de sector waarop de visie betrekking heeft en gaat in op de wijze waarop de gemeente zich voorstelt de voorgenomen ontwikkelingen te doen realiseren. De functie werken is programmatisch gezien een belangrijke, ruimtevragende functie. Dit geeft aanleiding om een goed en duidelijk beleidskader op te stellen. In deze structuurvisie worden de kaders voor het ruimtelijke beleid met betrekking tot werklocaties - het vestigingsbeleid - vastgelegd. Met een doorkijk naar de toekomst wordt de concrete kwantitatieve en kwalitatieve uitbreidingsbehoefte en het handelingsperspectief van de verschillende vestigingslocaties weergegeven; wordt ingegaan op het al dan niet in stand houden en/of herstructureren van de bestaande voorraad en wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke effecten van diverse trends en ontwikkelingen. Uiteindelijk zal dit leiden tot een visie waarin het beoogde locatietype van zowel huidige als toekomstige werklocaties wordt weergegeven aan de hand van criteria voor vestigingsmogelijkheden van bedrijven, kantoren en detailhandel. Zodoende krijgen in de voorliggende structuurvisie de ambitie en visie met betrekking tot werklocaties vorm. Het geeft duidelijkheid over de beoogde richting die de gemeente Lelystad voor ogen heeft met betrekking tot de werklocaties, de randvoorwaarden die daarbij gesteld worden en waar toekomstige opgaven verwacht kunnen worden. In het kader van ontwikkelingen op het gebied van werklocaties zal de structuurvisie een toetsingskader zijn voor zowel particuliere als gemeentelijke ontwikkelingen. Op basis van de structuurvisie kan beoordeeld worden of een bepaalde ontwikkeling gewenst is en onder welke voorwaarden deze gerealiseerd kan worden. Het is een ruimtelijke vertaling van de visie op werklocaties, waarvan de planologisch-juridische ruimtelijke regeling is neergelegd in bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen. Dit houdt in dat de structuurvisie kaderstellend is voor (nieuwe) bestemmingsplannen en als input dient bij zowel de herziening als bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen. Door de concretisering in deze ruimtelijke instrumenten kan de structuurvisie door de gemeente gebruikt worden voor sturing en regie. Daarnaast dient het ook als richtinggevend beleidskader voor het toetsen van vergunningaanvragen die niet voldoen aan het bestemmingsplan. Voldoet een vergunningaanvraag aan het bestemmingsplan dan is het niet nodig om deze te toetsen aan de structuurvisie en zal de vergunning worden verleend. Alleen in gevallen dat de vergunningaanvraag niet voldoet aan het bestemmingsplan wordt getoetst aan de structuurvisie. Voldoet de aanvraag ook niet aan de voorwaarden uit de structuurvisie, dan wordt de aanvraag niet verleend. Doordat inhoudelijk overeenstemming met de provincie is bereikt over de structuurvisie kan overleg op bestemmingsplanniveau ten aanzien van ontwikkelingen die in de structuurvisie behandeld worden komen te vervallen. Hierdoor hoeft beleid in het kader van plannen en besluiten ter uitvoering van de structuurvisie na vaststelling niet steeds opnieuw ter discussie te worden gesteld. 1.1Doelstelling en afbakening Doelstelling Met deze structuurvisie stelt de gemeente Lelystad zich tot doel het bestaande vestigingsbeleid, nu nog vastgelegd in het GVV uit 2007, te actualiseren en waar nodig te herzien. Onder het motto “het juiste bedrijf, op de juiste plaats” moet het vestigingsbeleid zorgen voor een goede ruimtelijke ordening op het gebied van werklocaties. Deze structuurvisie biedt daarom inzicht in de stand van de huidige en toekomstige werklocaties in de gemeente en bevat toekomstperspectieven die recht doen aan de kaders die door de provincie Flevoland gesteld zijn, de afspraken die binnen de Metropoolregio Amsterdam gemaakt zijn en aan de ambities van de gemeente Lelystad ten aanzien van het economische beleid van de stad. Hierdoor ontstaat vervolgens een visie op het vestigingsbeleid waarin zowel rijks-, regionaal, provinciaal en lokaal beleid doorwerkt en waarin ruimte geboden wordt aan (boven)regionale afstemming. De structuurvisie zal onder andere; de concrete programmering voor de komende jaren en het beleid voor het ruimtelijk faciliteren van werken in Lelystad bevatten; de vertaal- en concretiseringslag van de economische visie van de gemeente Lelystad bevatten, die past binnen het landelijke, regionale en provinciale kader; een beschrijving van de huidige stand van zaken en toekomst- en handelingsperspectieven van de verschillende werklocaties bevatten; dienen als kader voor zowel nieuwe bestemmingsplannen als voor bestemmingsplanherzieningen; dienen als toetsingskader voor ingekomen vergunningaanvragen die niet voldoen aan het bestemmingsplan, en; dienen als input voor de integrale structuurvisie. Afbakening De aandacht in deze structuurvisie gaat uit naar zowel bestaande als nieuwe werklocaties in het stedelijk gebied. Hierbij ligt de focus vooral op de bedrijvigheid op de formele werklocaties als bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Daarnaast wordt aandacht besteed aan detailhandelslocaties en in mindere mate aan de informele locaties waar wonen en werken gemengd voorkomen. Agrarische bedrijvigheid, toerisme en leisure en het landelijk gebied vallen buiten deze visie. De visie geeft per werklocatie naast de huidige situatie een toekomstvisie voor de periode tot 2025 met een doorkijk naar 2030/
- 1.2Aanpak De visie is tot stand gekomen onder constructieve begeleiding van een klankbordgroep om zoveel mogelijk kennis te vergaren en een zo groot mogelijk draagvlak voor de visie te creëren. Deze klankbordgroep bestond uit zowel interne als externe vertegenwoordigers van diverse belanghebbende partijen. Naast diverse medewerkers van de gemeente Lelystad bestond de klankbordgroep uit vertegenwoordigers van de provincie Flevoland, de gemeente Almere, de Kamer van Koophandel en de Bedrijfskring Lelystad (BKL)1De samenstelling van de klankbordgroep is opgenomen in bijlage A. Naast de bijeenkomsten van de klankbordgroep heeft er met verschillende betrokkenen (zowel intern als extern) nog bilateraal overleg plaatsgevonden ter vergroting van het draagvlak en om ontbrekende, specifieke kennis betreffende werklocaties op te doen. Omdat het hier een structuurvisie betreft, heeft deze na bekendmaking van het in voorbereiding zijn van deze visie, ter inzage gelegen, zodat aan een ieder conform de gemeentelijke inspraakverordening de gelegenheid geboden is om zienswijzen op het ontwerp in te dienen. De zienswijzen zijn vervolgens verwerkt in een zienswijzennota waarin is aangegeven hoe op de ontvangen zienswijzen is ingegaan. Uiteindelijk is na vaststelling door de gemeenteraad de structuurvisie gepubliceerd. Tevens is bij het opstellen van deze visie gebruik gemaakt van zogenoemde “kwaliteitskaarten”. Aan de hand van de beschikbare informatie is, met uitzondering van de wijk- en buurtcentra voor detailhandel2Doordat in een later stadium is besloten om het detailhandelsbeleid te integreren in deze structuurvisie zijn voor aangegeven deel geen kwaliteitskaarten opgesteld, maar heeft analyse van deze locaties plaatsgevonden op basis van een distributief planologisch onderzoek (DPO)., per werklocatie de huidige situatie fysiek in kaart gebracht. De informatie die hiervoor gebruikt is, is afkomstig uit diverse gemeentelijke, provinciale en andere databases. Onder andere de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) en de WOZ-registratie zijn bruikbare bronnen van informatie gebleken3Een uitgebreid overzicht van de herkomst van data is opgenomen in bijlage B.. Per werklocatie heeft op basis van deze informatie een analyse plaatsgevonden die vooral gericht is geweest op het signaleren van eventuele (toekomstige) herstructureringsopgaven en “verkleuring” van locaties. Door informatie over leegstand, bouwjaar, sectoren en milieuhinder (zowel werkelijk als beleidsmatig) als lagen in een kaart weer te geven, ontstaat per locatie een beeld van eventuele aandachtspunten. Hierbij moet opgemerkt worden dat het niet zo is dat één negatieve indicator meteen aanleiding is om een bepaalde locatie als aandachtsgebied te bestempelen, maar dat het vooral de combinatie van diverse lagen is, dat zorgt voor een goed beeld waar de huidige of toekomstige situatie om aandacht vraagt. Omdat sprake was van een actualisatie van het vigerende detailhandelsbeleid, de nota “Winkelstructuur Lelystad 2020” en deze tevens nauw aansluit bij het thema dat in deze structuurvisie centraal staat, is in een later stadium besloten om deze documenten in deze structuurvisie samen te voegen. Hierdoor ligt er nu een compleet kader ten aanzien van werklocaties. Om te komen tot de actualisatie van bovenstaand detailhandelsbeleid is er naast een distributief planologisch onderzoek (dpo) een adviesrapport door een extern bureau opgeleverd. Beiden houden rekening met het huidige economische functioneren van de verschillende detailhandelslocaties en de (te verwachten) trends en ontwikkelingen. Op bovenstaande manier heeft de analyse van de verschillende werklocaties plaatsgevonden die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. 1.3Opbouw van de visie Deze structuurvisie kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 komen de meest relevante beleidskaders op rijks- (paragraaf 2.1), regionaal (paragraaf 2.2), provinciaal (paragraaf 2.3) en lokaal niveau (paragraaf 2.4) aan de orde. Hierin zullen de belangrijkste uitgangspunten van de meest relevante documenten per bestuurslaag kort uiteengezet worden, waarmee bij het formuleren van het lokale vestigingsbeleid rekening gehouden wordt. In hoofdstuk 3 wordt aangegeven voor welke opgaven de gemeente Lelystad op het gebied van werklocaties staat. In paragraaf 3.2 worden eerst een aantal relevante trends en ontwikkelingen op het gebied van werklocaties omschreven. Daarbij komen zowel algemene trends en ontwikkelingen aan de orde als trends en ontwikkelingen die in het bijzonder gelden voor bedrijventerreinen, kantorenlocaties en detailhandel. Vervolgens wordt in paragraaf 3.3 ingegaan op de ontwikkeling van Lelystad, waarbij wordt ingezoomd op de bevolking, economie en werklocaties. Uiteindelijk zijn in paragraaf 3.4 een aantal opgaven geformuleerd waarvoor de gemeente door exogene krachten op het gebied van werklocaties staat. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens ingegaan op het vestigingsbeleid. Hier wordt omschreven hoe de gemeente beleidsmatig omgaat met de verschillende opgaven die in hoofdstuk 3 geformuleerd zijn. Elk opgave zal hierbij afzonderlijk worden behandeld. In hoofdstuk 5 wordt vervolgens ingezoomd op de verschillende werklocaties binnen de gemeente Lelystad. In de eerste paragraaf wordt het locatiebeleid van de provincie Flevoland kort geïntroduceerd dat de basis vormt voor het lokale locatiebeleid. In de paragrafen 5.2 tot en met 5.4 wordt per werklocatie de stand van zaken beschreven. Vervolgens is per werklocatie een toekomstvisie geformuleerd, waarin de opgaven uit het derde hoofdstuk en de aanpak daarvan uit hoofdstuk 4 geïntegreerd zijn. Hoofdstuk 6 heeft de vorm van een uitvoeringsparagraaf. Hier wordt ingegaan op de manier waarop de gemeente denkt de voorgenomen ontwikkelingen te realiseren. De uitvoeringsparagraaf is niet zozeer een financiële paragraaf, maar meer een plan van aanpak voor de uitvoering. Tevens kent de structuurvisie een aantal bijlagen: Bijlage A bevat een overzicht van de samenstelling van de klankbordgroep. Bijlage B bevat een overzicht van de data en herkomst ervan die gebruikt zijn voor het opstellen van de kwaliteitskaarten. Bijlage C geeft een overzicht van aan-huis-gebonden beroepen en bedrijven. Bijlage D bevat een uitwerking van de toepassing van het provinciale locatiebeleid. Bijlage E bevat een nadere uitwerking van mogelijke bedrijfsactiviteiten voor het industrieterrein Flevokust. Bijlage F bevat een uiteenzetting van de mogelijkheden met betrekking tot detailhandel op bedrijventerreinen. Bijlage G bevat factsheets waarin de uitwerking van het vestigingsbeleid per bestaande en nieuwe werklocatie is samengevat. 2.Relevant beleidskader Elke overheidslaag is verantwoordelijk voor haar eigen ruimtelijke beleid. Lelystad dient rekening te houden met de taken en verantwoordelijkheden van andere bestuurslagen. Daarom is het zinvol om de belangrijkste uitgangspunten van de meest relevante documenten per bestuurslaag weer te geven, zodat hiermee bij het formuleren van het lokale vestigingsbeleid rekening gehouden kan worden. 2.1Rijksniveau Op rijksniveau wordt in de opvolger van de Nota Ruimte, de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), onder andere ingegaan op de rolverdeling tussen de verschillende overheden. Het Rijk houdt zich vooral bezig met het nationale belang, en wijst de provincie en de gemeenten steeds meer bevoegdheden toe. Zo krijgen de gemeenten steeds meer een uitvoerende rol onder de regie van de provincie. De provincies dienen ervoor te zorgen dat er geen over- of onderaanbod aan werklocaties (bedrijventerreinen, kantoren en detailhandellocaties) ontstaat en dragen zorg voor de afstemming van ruimtelijke plannen tussen gemeenten op dit gebied. De samenwerkende gemeenten kunnen vervolgens – binnen dit provinciale kader – beleid voeren ten aanzien van werklocaties en zijn verantwoordelijk voor de herstructurering van bestaande en de ontwikkeling van nieuwe werklocaties. Verder heeft de commissie Noordanus (Taskforce (her)ontwikkeling Bedrijventerreinen) onderzoek gedaan naar de herstructureringsopgave van Nederland. Gebleken is dat op veel Nederlandse werklocaties de kwaliteit een probleem is. Bestaande locaties gaan snel in kwaliteit achteruit en er worden te makkelijk nieuwe locaties ontwikkeld. Om de veroudering van werklocaties tegen te gaan heeft de commissie een aantal aanbevelingen geformuleerd. Op basis van deze aanbevelingen is een convenant gesloten over de aanpak van bedrijventerreinen tussen het Rijk, de provincies (Interprovinciaal Overleg) en de gemeenten (Vereniging van Nederlandse Gemeenten). In dit Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 zijn afspraken gemaakt over de planning en financiering van zowel de herstructurering van bestaande als de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen. Hierbij is de nadruk gelegd op een regionale, intergemeentelijke aanpak. Er is afgesproken dat afstemming tussen de verschillende gemeenten plaatsvindt over de bestaande en geplande omvang van bedrijventerreinen inclusief fasering, segmentering en locatiekeuzen. Daarnaast maakt een gezamenlijke aanpak van verouderde locaties onderdeel uit van de afspraken. Deze regionale aanpak dient vorm te krijgen onder regie van de Provincie Flevoland die de provinciale beleidskaders omtrent werklocaties heeft vastgesteld in de Structuurvisie Werklocaties Flevoland 2011 en de Beleidsregel Locatiebeleid Stedelijk Gebied
- De gemeenten dienen vervolgens deze beleidskaders door te laten werken in hun lokale beleid. Met deze structuurvisie wordt hier gehoor aan gegeven. Een ander onderdeel van de gemaakte afspraken is het streven naar zorgvuldig ruimtegebruik. In de Algemene maatregel van Bestuur Ruimte
(2009)draagt het Rijk de provincies op om verstedelijking te bundelen. Dit moet er voor zorgen dat het eenvoudiger wordt om steden te ontsluiten, om de infrastructuur optimaal te benutten en om zorgvuldig om te gaan met ruimte. Verder wordt met het vaststellen van de SVIR de “Ladder voor duurzame verstedelijking” geïntroduceerd. Deze op de “SER- ladder” gebaseerde ladder is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en beoogt de bevordering van zorgvuldig ruimtegebruik bij stedelijke ontwikkeling. De “SER-ladder” komt hiermee te vervallen. Bij de vaststelling van een ruimtelijk plan dient gemotiveerd te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. Deze afweging komt tot stand door toepassing van de volgende ‘treden van de ladder’: Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties en andere stedelijke voorzieningen (waaronder detailhandel). Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectares of aantallen woningen) gaat het ook om de kwalitatieve vraag (specifiek woonmilieu of werklocatie) op regionale schaal; Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten; Indien herstructurering of transformatie van bestaand bebouwd gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of deze vraag op locaties kan worden ontwikkeld die passend multimodaal ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Deze ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ gaat een stap verder dan de ‘SER-ladder’, in die zin dat het gaat om een regionale in plaats van een lokale afweging. Dit houdt in dat op regionaal schaalniveau afgewogen wordt of een ruimtelijke ontwikkeling nodig is en dat ook op deze schaal beoordeeld wordt of deze nieuwe ontwikkeling ook in de betreffende gemeente gelokaliseerd kan of mag worden. Omdat de gemeente Lelystad betrokken is binnen de Metropoolregio Amsterdam (MRA) dat qua schaalniveau de provinciale grenzen overstijgt, zal in de toekomst duidelijk worden wat de uiteindelijke betekenis van deze ladder is voor de beleidsvoering van de gemeente. Verder worden er in lijn met de aanbevelingen van de commissie Noordanus nog opmerkingen gemaakt met betrekking tot de verwezenlijking van toekomstbestendige en duurzame werklocaties. Hierbij wordt niet alleen aandacht geschonken aan de planning en ontwikkeling van dergelijke locaties, maar worden ook opmerkingen gemaakt met betrekking tot het beheer in de vorm van parkmanagement. Naast het “Convenant Bedrijventerreinen” is er ook een nationale aanpak om de kantorenleegstand terug te dringen. In dit “Convenant Aanpak Leegstand Kantoren” slaan bouwers, beleggers, kredietverstrekkers, projectontwikkelaars en overheden de handen ineen om deze leegstand aan te pakken. In het convenant wordt een tweetal onderwerpen geregeld: De afstemming van nieuwe kantoorontwikkelingen op het regionale schaalniveau (centrale stad plus ommeland), dat in het convenant als Kantorenregio wordt aangeduid. Lelystad wordt in het convenant genoemd als een gemeente behorende tot een van de kantorenregio’s. Voor al deze kantorenregio’s in Nederland wordt eenzelfde aanpak voorgestaan zoals die reeds in de Metropoolregio Amsterdam (Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040) bekend is. De daadwerkelijke aanpak van de leegstand met behulp van een nieuw instrument; het regionale kantorenfonds. Dit fonds heeft het oogmerk om in het geval van verouderde en structureel leegstaande kantoorgebouwen, financiële compensatie te bieden aan de eigenaren bij de sanering (sloop of duurzame transformatie) van deze panden. De regio, de provincie, de gemeenten dan wel één van de marktpartijen kunnen het initiatief nemen om in een kantorenregio of een gedeelte daarvan een regionaal of lokaal kantorenfonds in te stellen. Dit fonds zal worden gevuld door een heffing op (de) bestaande (eigenaren van) kantoren en een opslag op nieuwe kantoorontwikkelingen. Het Rijk gaat de komende periode onderzoeken hoe een dergelijke verplichte afdracht wettelijk dient te worden geregeld. Een dergelijk fonds kan worden ingesteld, nadat provincies en gemeenten hun ruimtelijke beleidskaders op orde hebben en er een draagvlakmeting onder eigenaren heeft plaatsgevonden met een positief gevolg. Burgemeester en Wethouders van Lelystad hebben in juli 2012 in een ledenraadpleging de VNG positief geadviseerd ten opzichte van het convenant en dit nieuwe instrument. 2.2Regionaal niveau Sinds 2009 is Lelystad aangesloten bij de Metropoolregio Amsterdam (MRA) waar binnen het Platform Regionaal Economische Structuur (PRES) afspraken worden gemaakt om de economische structuur van de Metropoolregio Amsterdam te versterken. Onder de paraplu van PRES functioneert het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka). Binnen Plabeka vindt tussen de aangesloten partijen regionale afstemming plaats over de kwantiteit en kwaliteit van werklocaties. Het doel van Plabeka is “de creatie van voldoende ruimte en kwaliteit van werklocaties voor een evenwichtige economische ontwikkeling. Dit moet een bijdrage leveren aan de versterking van de (internationale) concurrentiepositie van de Metropoolregio Amsterdam en aan de verbetering van het regionale vestigingsklimaat voor het bedrijfsleven”. Om dit doel te verwezenlijken is binnen Plabeka beleid met betrekking tot werklocaties geformuleerd dat is vastgelegd in de Uitvoeringstrategie Plabeka 2010- 2040 'Snoeien om te kunnen bloeien'. In deze uitvoeringsstrategie zijn maatregelen opgenomen om het aanbod, zowel kwantitatief als kwalitatief, aan te laten sluiten bij de marktvraag. Hierdoor zal er voldoende aanbod van gedifferentieerde en toekomstbestendige werklocaties in de regio blijven bestaan om aan de uiteenlopende vestigingswensen uit de markt tegemoet te kunnen komen. Het doel dat Plabeka voorstaat is drieledig. Ten eerste wordt ingezet op de internationale versterking van het profiel van de MRA, waarvoor het van belang is om vooral in te zetten op kansrijke economische clusters en locaties. Ten tweede dient er een evenwicht tussen vraag en aanbod aan werklocaties binnen de regio tot stand te worden gebracht. Omdat er nu sprake is van een overaanbod, is het volgens Plabeka nodig om slechts selectief en in regionale afstemming nieuwe werklocaties te ontwikkelen, te schrappen in de plancapaciteit, in samenwerking met het Rijk en de markt structurele leegstand te transformeren en te herstructureren en de aanpak van verouderde terreinen door middel van revitalisatie en herprofilering voort te zetten. Als laatste dienen zowel de kwantiteit als de kwaliteit van de werklocaties op elkaar afgestemd te worden door inzicht te verkrijgen in de eisen die vanuit de markt worden gesteld. 2.3Provinciaal niveau Door de provincie Flevoland is in 2006 het Omgevingsplan Flevoland opgesteld waarin de provinciale ontwikkelingsvisie en de hoofdlijnen van het ruimtelijke beleid zijn opgenomen. De voornaamste doelstelling van de economische ontwikkelingsvisie van de provincie is het maken van een inhaalslag met betrekking tot de werkgelegenheid om de pendelstromen te verkleinen. Dit moet vooral bereikt worden door de realisatie van voldoende gedifferentieerde, bereikbare vestigingsmogelijkheden. Ook in het Omgevingsplan Flevoland wordt benadrukt dat de realisatie van de vestigingslocaties primair bij de gemeenten en private partijen ligt, maar dat dit onder regie van de provincie intergemeentelijk afgestemd dient te worden. In het Omgevingsplan is dan ook vastgelegd dat de afzonderlijke gemeenten in Flevoland allen een zogenaamde Gemeentelijke Visie Vestigingsbeleid (GVV) opstellen, waarin de gemeenten hun vestigingsbeleid uiteenzetten en onderling op elkaar afstemmen. Deze “Structuurvisie Locatiebeleid Lelystad – Vestigingsbeleid bedrijven, kantoren en winkels” komt in de plaats van de GVV uit 2007. De ontwikkelingsvisie uit het Omgevingsplan Flevoland is verder tot uiting gebracht in de Beleidsregel Locatiebeleid Stedelijk Gebied 2011, de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ en de Structuurvisie Werklocaties Flevoland 2011. De Beleidsregel Locatiebeleid Stedelijk Gebied 2013 is richtinggevend in de variëteit en spreiding van werklocaties over de gemeenten. Daarnaast is het een middel van de provincie om uitvoering te geven aan haar aanwijzings- en goedkeuringsbevoegdheden ten aanzien van de bestemmingsplannen van een gemeente. Deze beleidsregel wordt gehanteerd bij de vestigingsmogelijkheden van bedrijven, kantoren en voorzieningen. Zo behoeven ontwikkelingen die onder het bereik van de beleidsregel vallen veelal een specifiek ruimtelijk besluit. Het doel van de beleidsregel is dan ook om door middel van criteria die aangeven wanneer sprake is van een provinciaal belang, duidelijkheid te geven over de kaders die de provincie stelt. Hierdoor is op voorhand duidelijk bij welke ruimtelijke ontwikkelingen verwacht kan worden dat op basis van “een goede ruimtelijke ordening” de provincie ingrijpt. Zodoende maakt de provincie met deze beleidsregel haar locatiebeleid voor het stedelijk gebied inzichtelijk. Het locatiebeleid staat vooral in het teken van het verzorgen van een voldoende gedifferentieerd aanbod aan werklocaties die bijdragen aan de vitaliteit en versterking van de afzonderlijke gemeenten. Hierbij is de positie van de verschillende gemeenten binnen de regio conform het Omgevingsplan Flevoland
(2006)bepalend. Zo ligt de nadruk van verdere stedelijke ontwikkelingen op Almere en Lelystad, terwijl de andere kernen óf een kleine opvangtaak hebben (Dronten en Emmeloord) óf primair voorzien in de opvang van de eigen behoefte (de overige kernen). Naast de beleidsregel heeft de provincie ter aanvulling van het provinciale locatiebeleid en om invulling te geven aan de opgelegde regierol in deze, de Structuurvisie Werklocaties Flevoland 2011 opgesteld. In deze structuurvisie zijn de algemene en inhoudelijke criteria opgenomen, waaraan een GVV dient te voldoen en worden een aantal aanbevelingen gedaan met betrekking tot trends en ontwikkelingen op het gebied van werklocaties die in overweging genomen kunnen worden. Ondanks dat het hier een thematische structuurvisie betreft en deze vormvrij is, is gekozen om deze criteria toch zoveel mogelijk aan te houden. Eén van de criteria uit de beleidsregel is om gebruik te maken van en invulling te geven aan het provinciale locatiebeleid. Het doel van dit locatiebeleid is om ieder bedrijf een goede plaats te kunnen bieden, zodat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de versterking van de economie. Hierbij is het van belang dat positieve externe effecten zoveel mogelijk gestimuleerd worden en dat negatieve externe effecten voorkomen worden. Positieve externe effecten ontstaan doordat functies (bedrijven onderling, werken en wonen) zich in elkaars nabijheid vestigen. Negatieve externe effecten ontstaan wanneer bepaalde functies elkaar door hun schaal, gevaar of hinder in de weg zitten. Om deze redenen heeft de provincie in samenwerking met de gemeenten verschillende vestigingsmilieus met bijbehorende locatietypologie voor werklocaties opgesteld. Deze vestigingsmilieus en locatietypen bevatten regels en criteria die ervoor dienen om positieve externe effecten te stimuleren en de negatieve externe effecten zoveel mogelijk te voorkomen. De provincie maakt onderscheid tussen een drietal vestigingsmilieus: het centrummilieu moet vooral plaats bieden aan arbeids- en bezoekersintensieve functies als kantoren, winkels en andere voorzieningen in combinatie met wonen, het gemengde milieu is vooral gericht op de functiemenging van wonen en werken de specifieke werkmilieus moeten plaats bieden aan die werkfuncties die door hun schaal en functioneren niet in aanmerking komen voor functiemenging. Aan deze vestigingsmilieus zijn vervolgens verschillende locatietypen toegevoegd die door bijbehorende criteria sturing geven aan het preventief optreden tegen het ontstaan van negatieve externe effecten. In hoofdstuk 5 en bijlage D zal nadrukkelijker ingegaan worden op de locatietypologie. De Visie Werklocaties Flevoland 2030+ is een onderzoeksrapport waarin in samenwerking met de Flevolandse gemeenten en de Kamer van Koophandel het beleid met betrekking tot werklocaties uit het Omgevingsplan Flevoland uit 2006 onderzocht is. In deze visie wordt het provinciale economische beleid voor werklocaties verder uitgewerkt in planningsopgaven per gemeente. Zodoende geeft dit rapport een basis voor de ruimtelijke reserveringen tot 2030 met een doorkijk naar 2040 uit het Omgevingsplan Flevoland. Naast deze kwantitatieve planningsopgaven bevat de visie ook kwalitatieve onderdelen en wordt tevens ingegaan op de rol van de provincie in het geheel. Zo wordt er aandacht besteed aan de vraag hoe er provinciaal het beste gereageerd kan worden op een aantal ruimtelijk-economische ontwikkelingen en trends. Daarnaast wordt er ingegaan op de vraag hoe de provincie invulling kan geven aan de regierol die zij vanuit het Rijk toegewezen heeft gekregen. Deze visie wordt eens in de vier jaar vernieuwd en dient als basis voor de beleidsontwikkeling en besluitvorming met betrekking tot werklocaties op zowel provinciaal als lokaal niveau. De visie wordt dan ook gezien als bouwsteen voor deze structuurvisie. Op basis van de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ is vervolgens de Structuurvisie Werklocaties Flevoland 2011 vastgesteld. Deze structuurvisie geeft zodoende een nadere concretisering van het Omgevingsplan Flevoland en daarmee invulling aan de programmatische uitwerking van het provinciale, ruimtelijk economische beleid. In de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ is geconcludeerd dat het Omgevingsplan Flevoland nog actueel is. Dit beleid is vervolgens uitgewerkt in de Beleidsregel Locatiebeleid Stedelijke Gebied 2013. Met de Structuurvisie Werklocaties Flevoland 2011 wordt echter invulling gegeven aan een aantal ontwikkelingen die niet in de beleidsregel zijn opgenomen, waardoor de structuurvisie gezien kan worden als een aanvulling hierop. Zo is conform het Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020 in de structuurvisie opgenomen dat de provincie een regierol op zich dient te nemen betreffende de planning van nieuwe en herstructurering van bestaande werklocaties. Deze regierol draagt zorg voor een intergemeentelijke afstemming van het aanbod van werklocaties en draagt op die manier bij aan het voorkomen van zowel overschotten als tekorten aan werklocaties in de provincie. Bij deze planning dient de “Ladder voor duurzame verstedelijking” toegepast te worden. De provincie beraadt zich nog over de toepassing van deze ladder. Verder is in de structuurvisie opgenomen dat er naast de formele werklocaties (bedrijventerreinen en kantorenlocaties) ook aandacht besteed dient te worden aan de ruimte voor en de ontwikkeling van informele werklocaties. De Structuurvisie Werklocaties Flevoland 2011 biedt daarmee ook een kader voor deze structuurvisie. In navolging van het “Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020”, waarin de regie van het beleid inzake werklocaties in handen van de provincies is gelegd, is het gewenst om tussen de gemeenten en de provincie Flevoland afspraken te maken over de afstemming en samenwerking op het gebied van planning en herstructurering van werklocaties met inachtneming van een regisserende rol van de provincie. Op initiatief van de provincie Flevoland is het “Convenant Voorraadbeheersing en Afstemming Werklocaties Flevoland” opgesteld. Hierin conformeren de provincie Flevoland en de zes gemeenten zich tot een samenwerkingsverband met het doel om afspraken te maken over de aan te houden ijzeren voorraad direct uitgeefbaar terrein, het inbrengen van een gemeentelijk voornemen om de hoeveelheid direct uitgeefbaar terrein uit te breiden, de wijze van besluitvorming hierover en enkele uitzonderingen die hierbij van toepassing zijn. Het verschil met de nationale convenanten is dat die ingrijpen op basis van de planvoorraad, terwijl dit provinciale convenant ingrijpt op basis van direct uitgeefbaar terrein. De reden hiervoor is dat in Flevoland het aanbod direct uitgeefbaar terrein de vraag overstijgt, waardoor schrappen in de planvoorraad weinig zinvol is. Voorgaande maakt duidelijk dat de sturing vanuit de provincie beleidsmatig is vastgelegd in het Omgevingsplan Flevoland, de Beleidsregel Locatiebeleid Stedelijk Gebied 2013, de Structuurvisie Werklocaties Flevoland 2011 en de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ en het Convenant Voorraadbeheersing en Afstemming Werklocaties Flevoland. Gemeenten hebben de ruimte om binnen dit beleidskader maatwerk op gemeentelijk niveau in te passen. Dit zal in deze structuurvisie uitgewerkt worden, waarmee deze visie kaderstellend en derhalve als zelfbindend kader voor de op te stellen bestemmingsplannen dient. 2.4Lokaal beleidskader Niet alleen de beleidskaders op nationaal, regionaal en provinciaal niveau zijn van belang. Om integraal locatiebeleid te kunnen voeren is het noodzakelijk om ook het lokale beleidskader in ogenschouw te nemen. Het economische beleid van de gemeente Lelystad is onder andere vastgelegd in de nota “Visie op werken - naar een sterke economie”
(2003)en in “Strategisch Acquisitiebeleid 2.0”
(2011). Eerstgenoemde nota bevat op hoofdlijnen het economische beleid van de gemeente ter versterking van de economie en de ambitie omtrent de economische ontwikkeling en werkgelegenheid voor navolgende jaren. De strategie die voorgestaan wordt bestaat uit “meer en beter werk”. Centraal staat enerzijds het aantrekken van meer en hoogwaardigere werkgelegenheid en anderzijds het versterken van de productiestructuur en van de kwaliteit van het vestigingsmilieu. Het uitgangspunt hierbij is een gedifferentieerd aanbod aan werklocaties. Om dit te bereiken is er een specifiek economisch profiel vastgelegd, waarmee Lelystad een herkenbare positie in de markt in wil nemen. Geconcludeerd wordt dat de marktkansen voor Lelystad vooral liggen in de ruimte-extensieve functies; de sectoren “Industrie”, “Handel” en “Logistiek”. Lelystad wil zich dan ook profileren als “industrieel-logistiek complex”. In 2011 heeft er een evaluatie plaatsgevonden van deze keuze voor het industrieel-logistiek profiel. Deze evaluatie is vastgelegd in de nota “Strategisch Acquisitiebeleid 2.0”. Geconcludeerd werd dat verschillende doelstellingen niet gehaald zijn. Enerzijds is door tegenvallende groei de uiteindelijke omvang van de stad (80.000 inwoners en 32.000 voltijdbanen) nog niet bereikt. Anderzijds zijn een aantal van de sectoren (Zakelijke dienstverlening en Vervoer en communicatie) achtergebleven op de in 2003 geformuleerde taakstelling. De sleutelsectoren industrie en handel bleken het daarentegen naar behoren te doen. Structurele ontwikkelingen en schaalvergrotingsprocessen in de economie samen met procesversnellende ontwikkelingen in de omgeving van Lelystad zorgen ervoor dat de lokale economie van Lelystad zich aan het specialiseren is. Zo wordt er groei voorzien in de sectoren “Industrie”, “Bouwnijverheid”, “Handel” en “Vervoer en communicatie”, terwijl het aandeel van “Zakelijke-“ en “Publieke dienstverlening” relatief af zal nemen. Hierdoor zal Lelystad zich steeds meer in de richting van een goederengerichte economie bewegen. Het profiel waarvoor in 2003 gekozen is behoeft dan ook slechts een lichte aanpassing: “industrieel-logistiek profiel 2.0”. Het verschil ten opzichte van 2003 zit vooral in de relatieve afname van de dienstverlening, zowel zakelijk als publiek. Verder wordt hieraan toegevoegd dat er naast deze goederengerichte stedelijke economie ook kansen liggen in andere sectoren en dat de keuze voor een goederengerichte economie dan ook niet betekent dat deze andere sectoren geen aandacht behoeven. Tevens wordt er in “Strategisch Acquisitiebeleid 2.0” kort ingegaan op de ruimtelijk-economische structuur en dan met name op het dreigende overaanbod aan werklocaties. Voor bedrijventerreinen laten prognoses een structureel minder hoge groei zien, waarop ingespeeld dient te worden. Door aansluiting bij Plabeka wordt samen met de deelnemende MRA-gemeenten regionaal een antwoord hierop geformuleerd. Voor Lelystad betekende dit dat verschillende plannen uitgefaseerd zijn tot na 2040 om een bijdrage te leveren aan de vermindering van overaanbod in de regio. Daarnaast heeft Lelystad, samen met Almere, aangegeven het tekort aan “Gemengd Plus”4Gemengd Plus is een typering die gebruikt wordt binnen Plabeka voor een industrieterrein geschikt voor activiteiten die vallen in de hogere milieuhindercategorieën 3, 4, 5 en
- dat binnen de Metropoolregio Amsterdam bestaat op te willen vangen. Ook voor de kantorenmarkt zijn binnen Plabeka afspraken gemaakt om de lokale markt gezond te houden en de leegstand niet verder op te laten lopen. Dit is verder uitgewerkt in de kantorenstrategie voor de gemeente. Thans worden in Plabeka verband de bedrijventerreinen en kantorenlocaties en de uitvoering van de gemaakte afspraken gemonitord. De kantorenstrategie voor Lelystad bestaat uit het onderzoeksrapport “Onderzoek Kantorenmarkt 2010” en het daarop genomen collegebesluit5Collegebesluit van 10 mei 2011, B10-
- Door conjuncturele en structurele ontwikkelingen op de kantorenmarkt staat deze markt onder druk. Om goed in te kunnen spelen op deze wijzigende omstandigheden is in 2010 kritisch naar het toenmalige kantorenprogramma en het functioneren van de lokale kantorenmarkt gekeken. De uitkomsten hiervan zijn vastgelegd in “Onderzoek Kantorenmarkt 2010”. Geconcludeerd werd dat onverkorte realisatie van het kantorenprogramma zou leiden tot een ongewenst aanbodoverschot aan kantoren. Vervolgens heeft het college besloten om het programma aan te passen om dit overschot tegen te gaan. Deze aanpassing betekende allereerst het schrappen van een aantal plannen om daarmee de planvoorraad terug te brengen. Daarnaast is besloten om een ander deel van het programma uit te faseren tot na 2030, al dan niet in combinatie met reductie van structurele leegstand door sloop, transformatie en/of herbestemming. Om diversiteit in het aanbod te houden en ook in de toekomst te kunnen voldoen aan de eisen vanuit de markt (vervangingsvraag) is besloten om een aantal kansrijke nieuwbouwlocaties in het programma te houden. Figuur 2.1: Inbedding Structuurvisie Locatiebeleid Lelystad 3.Opgaven 3.1Inleiding In dit hoofdstuk wordt aangegeven voor welke opgaven Lelystad op het gebied van werklocaties staat. Allereerst wordt in paragraaf 3.2 een aantal relevante algemene trends en ontwikkelingen beschreven. Daarna wordt in paragraaf 3.3 ingegaan op ontwikkelingen van de lokale bevolking en economische structuur. Uiteindelijk ontstaat in paragraaf 3.4 een beeld van de opgaven waarvoor de gemeente Lelystad door exogene krachten op het gebied van werklocaties staat. 3.2Algemene trends en ontwikkelingen Economische, ruimtelijke en maatschappelijke factoren stellen in snel tempo andere eisen aan bedrijvigheid en aan de locaties waar deze bedrijvigheid gevestigd is. Werklocaties dienen dan ook steeds flexibeler van aard te zijn om aan deze veranderingen vanuit de markt te voldoen. Het is daarom van belang aandacht te besteden aan de verschillende ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheid, economie en arbeidsmarkt, bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. Duurzaamheid Eén van de kernthema’s in het beleid van de provincie Flevoland is duurzaamheid. In het Omgevingsplan Flevoland
(2006)spreekt de provincie de ambitie uit om wonen, werken, mobiliteit, landbouw, ruimte, natuur en een schone leefomgeving van hoogwaardige kwaliteit met oog voor de toekomst in samenhang te ontwikkelen. Hierbij dienen zowel ecologische, sociale en economische belangen op korte en lange termijn te worden afgewogen. Duurzaamheid werd door velen lang gezien als iets ecologisch, waarbij de bescherming en het behoud van het milieu centraal stond. Inmiddels is het gemeengoed geworden dat duurzaamheid meer is dan deze enge benadering. Wereldwijd wordt het denken over duurzaamheid gedomineerd door de “people-planet-profit-benadering”, waarbij het er om gaat dat sociale, ecologische en welvaartsaspecten in harmonie worden behandeld, zonder dat één van de drie de andere aspecten gaat overschaduwen. In het kader van bedrijvigheid spreekt de rijksoverheid over “Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen”. Duurzame ontwikkeling van een bedrijventerrein krijgt op drie niveaus gestalte. Het eerste niveau betreft de inrichting van het terrein door onder andere zorgvuldig ruimtegebruik en functiemenging. Het tweede niveau betreft de samenwerking tussen bedrijven onderling en tussen bedrijfsleven en overheid. Het derde en laatste niveau betreft het individuele bedrijfsniveau. Het slagen van een duurzame ontwikkeling van een bedrijventerrein is sterk afhankelijk van het laatste niveau. Het is daarom dat het Rijk maatschappelijk verantwoord ondernemen vooral een zaak van individuele bedrijven zelf vindt. Wel stimuleert ze de kennisdeling en samenwerking tussen bedrijven. In het ruimtelijk-economisch beleid van gemeenten is de afgelopen jaren vooral ingezet op een zo duurzaam mogelijke inrichting van het terrein, door onder meer in te zetten op flexibiliteit van gebruik. Daarnaast streefden veel gemeenten naar het opzetten van parkmanagement op bedrijventerreinen. Over het algemeen wordt dit gezien als hét instrument dat voor een duurzame ontwikkeling en duurzaam beheer van bedrijventerreinen kan zorgen. Veel initiatieven tot parkmanagement op Nederlandse terreinen zijn echter stukgelopen. Het blijkt erg moeilijk om een sterk parkmanagement te organiseren, omdat collectiviteit van bedrijven op de terreinen moeilijk tot stand te brengen is. Bedrijven staan te weinig met elkaar in contact om gebruik te maken van elkaars kennis- en productieprocessen of om gezamenlijk producten af te nemen (bijvoorbeeld energie). Daarbij wegen de sociale en ecologische aspecten voor veel bedrijven niet op tegen het (bedrijfs)economische aspect: de kosten worden door individuele bedrijven vaak nog als te hoog beschouwd. Economie en arbeidsmarkt De gevolgen van de huidige economische crisis zijn ingrijpend. De economische groei loopt terug en de verwachting is dat deze de komende jaren op een laag niveau zal blijven. De enorme schuldenlast bij banken, overheden, bedrijven en particulieren bemoeilijkt nieuwe kredietverstrekkingen. De vastgoedmarkt (zowel woningen als bedrijfsruimten) zit in een moeilijke positie en bij overheden zijn er grote tekorten. De sanering van de rijksbegroting zal onvermijdelijk leiden to versobering van publieke voorzieningen, waardoor ook op lokaal niveau bezuinigingen niet uit kunnen blijven. Kortom: de economische crisis zorgt voor onzekerheid over de toekomst bij zowel burger, bedrijf als overheid. Verder is de economie onder invloed van ontwikkelingen op het gebied van (informatie)technologie steeds meer internationaal georiënteerd geraakt. Deze globalisering maakt dat landsgrenzen vervagen en dat economische activiteiten zich steeds meer afspelen binnen internationale netwerken. Hierdoor verliezen staten een deel van de controle over de economie. Tegelijkertijd worden regio’s steeds belangrijker en is het regionale schaalniveau de nieuwe ruimtelijke fix die de nationaal georganiseerde economie vervangt. Regio’s met grote kennis-spillovers en lokalisatie- en urbanisatievoordelen zoeken elkaar op in deze internationale netwerken. Stadsregio’s vormen hierbij de nieuwe focus van mondiale concurrentie en samenwerking tussen deze (global) city-regions. Het succes van deze regio’s bepaalt in toenemende mate de nationale welvaart. De Metropoolregio Amsterdam is een Nederlands voorbeeld van een dergelijke regio die een positie inneemt in internationale economische netwerken. De aansluiting van Lelystad bij de Metropoolregio Amsterdam biedt derhalve vernieuwde economische kansen. Ook bedrijven werken steeds meer in een netwerkstructuur. Steeds meer bedrijven beperken zich tot hun “core business” en huren wanneer nodig de benodigde gespecialiseerde kennis in de vorm van zzp’ers in of werken binnen een netwerk samen met andere bedrijven. Dit zorgt voor een verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt. Door technologische ontwikkelingen is het mogelijk om over steeds grotere afstand samen te werken, waardoor het eenvoudiger wordt om externe, gespecialiseerde kennis in te schakelen tegen lagere transactiekosten. Dit zorgt ervoor dat het risico op overcapaciteit gereduceerd kan worden en dat er door middel van ingehuurde kennis een kwaliteitsimpuls aan het bedrijf toegevoegd wordt. Aan de aanbodzijde biedt dit meer ruimte aan het ondernemerschap en kunnen zzp’ers of kleinschalige bedrijfjes zich op hun specialisme binnen een dergelijke structuur profileren. De laatste decennia is er dan ook een duidelijke toename van het aantal zzp’ers en kleinschalige bedrijvigheid zichtbaar. Dit sluit aan bij de individualiseringstrend die zich steeds meer onder werknemers laat zien, waarbij de behoefte is ontstaan om de eigen voorkeuren (vrijheid en zelfstandigheid) ten aanzien van arbeid te realiseren. De toename aan mogelijkheden op ICT-gebied zorgen ervoor dat de benodigde investeringen en daarmee de drempel om als starter aan de slag te gaan een stuk lager zijn, waardoor de werknemer als zzp’er steeds eenvoudiger de kans kan grijpen om aan zijn of haar eigen voorkeuren ten aanzien van arbeid te voldoen. Het ruimtelijke effect van bovenstaande is dat de vestigingsbehoefte van bovenstaande groep ook toeneemt. Veel zzp’ers starten vanuit huis en gaan pas op zoek naar een bedrijfsruimte als zij doorgroeien. De voorkeur om zich te vestigen gaat dan ook uit naar de woonomgeving (garage, zolderkamer, kantoor aan huis) of de centrummilieus. Om in deze behoefte te kunnen voorzien dient er aandacht uit te gaan naar de mogelijkheden voor functiemenging van wonen en werken en vestiging op informele werklocaties. Als richtlijn hiervoor kan de Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging gebruikt worden (VNG). Verder hebben technologische ontwikkelingen tevens invloed op de ruimtelijke spreiding van de werkgelegenheid. Innovaties en technologische ontwikkelingen op het gebied van ICT en management zorgen voor een geleidelijke verandering van organisatiestructuren van bedrijven. Ze maken het mogelijk dat organisaties kostenreducties kunnen realiseren doordat vanuit een centraal punt een groter (verzorgings)gebied kan worden aangestuurd. Dit schaalvergrotingsproces heeft in zowel de publieke als in de private sector geleid tot verplaatsing en sluiting van verschillende regiokantoren. Zo heeft Lelystad de Kamer van Koophandel en de Belastingdienst reeds zien vertrekken. De economische kansen van een regio worden deels ook bepaald door de omvang en de kwaliteit van de aanwezige arbeidsmarkt. Nederland wordt de komende decennia geconfronteerd met een minder snelle bevolkingsgroei, waarbij in bepaalde regio’s zelfs sprake zal zijn van bevolkingskrimp. Naar verwachting is de Metropoolregio Amsterdam (inclusief Lelystad) één van de weinige gebieden waar de bevolking nog zal groeien. Voor de economische groei van deze gebieden betekent dit nieuwe vestigingen van bedrijven die de voorkeur zullen geven aan deze groeigebieden. Tevens zullen werkgevers uit krimpgebieden die moeite hebben met het vinden van voldoende personeel, verplaatsing overwegen naar gebieden waar nog wel voldoende aanbod van personeel is. Hierdoor treedt een verdere ruimtelijke divergentie van economische activiteiten op. Kantoren De kantorenmarkt heeft te maken met twee veranderingen. De eerste is de verandering van een uitbreidings- in een vervangingsmarkt. Omdat de kantorenmarkt geen groeimarkt meer is, is de vraag vooral gericht op de vervanging van verouderde panden. De economische crisis heeft zijn uitwerking op de kantorenmarkt niet gemist. Want hoewel de kantorenmarkt een conjunctuurgevoelige markt is, is er een structureel probleem ontstaan. Aan de vraagkant wordt voor de komende jaren in alle branches en grootteklassen een afname van de benodigde kantoorruimte verwacht door een afname van het aantal kantoorwerknemers, nieuwe werkconcepten als “Het Nieuwe Werken” en bezuinigingen op huisvestingskosten. Aan de aanbodkant is sprake geweest van een overproductie van kantoren, omdat de (financiële) prikkels voor ontwikkelaars, beleggers en gemeenten dusdanig waren dat zij voorraad bleven ontwikkelen. Doordat gebruikers de voorkeur geven aan nieuwbouw boven renovatie van het oude pand, komen oudere panden leeg te staan. Deze “verouderde” panden worden vervolgens niet meer opgenomen door de markt, omdat deze niet meer aan de kwaliteitseisen van de tijd voldoen. Vervolgens ontstaat er een aanbod van kantoren dat nooit meer verhuurd zal worden: structurele leegstand. Dergelijke leegstand heeft een zichzelf versterkend neerwaarts effect: oplopende structurele leegstand op een locatie zorgt voor een verslechtering van de concurrentiepositie van de kantorenlocatie, waardoor nog gevestigde gebruikers ook neigen te verhuizen en de leegstand verder oploopt. Vooral deze structurele leegstand verdient de aandacht. De tweede verandering heeft te maken met het feit dat de kantorenmarkt verandert is van een aanbod- in een vraagmarkt. In het verleden is er lang sprake geweest van krapte op de kantorenmarkt. Hierdoor kon zonder risico worden ontwikkeld, omdat de panden toch wel gevuld zouden worden. Deze krappe markt is echter vervangen door een zeer ruime markt. Ontwikkelaars moeten zich nu gaan richten op de wensen van de gebruiker, waardoor de kwaliteit van het gebouw steeds belangrijker is geworden. De oudere gebouwen of panden die niet aan de eisen voldoen zijn niet of minder aantrekkelijk en worden moeilijker gevuld. Een belangrijke verandering hierbij zijn bijvoorbeeld de eisen die gesteld worden met betrekking tot duurzaamheid. Deze duurzaamheideisen worden steeds belangrijker voor de markt. Een gebouw dat niet duurzaam is of te verduurzamen is, verhuurt steeds slechter in de Nederlandse kantorenmarkt. Deze panden zijn interessanter, omdat ze kunnen bijdragen aan kostenreductie door het terugbrengen van de energielasten. Daarnaast worden de kwaliteitseisen van kantoorgebruikers eveneens beïnvloed door de verandering van de functie van het kantoor. Voorheen was het kantoor vooral een basis voor administratieve en informatieverwerkende werkzaamheden. Door de ontwikkeling van nieuwe werkprocessen en werkvormen zijn creatie, kennisdeling, samenwerking en ontmoeting steeds belangrijker geworden. Deze vernieuwing – ook wel “het nieuwe werken” – heeft tot gevolg dat vele vierkante meters kantoorruimte kan worden afgestoten. Het “nieuwe werken” is namelijk activiteit-gerelateerd, waarbij plek en tijdstip door de soort werkzaamheden wordt bepaald. Naast de opties werken op locatie en thuiswerken, worden steeds meer kantoren met flexibele werkplekken ingericht. Zo wordt het kantoor steeds meer een ontmoetingsplek en verdwijnt de traditionele kantoorindeling van afzonderlijke kamers en afdelingen. Een laatste ontwikkeling die met betrekking tot de kantorenmarkt genoemd kan worden is dat bedrijven steeds vaker hun kantoorhoudende activiteiten onderbrengen bij hun productie-eenheden. Dit leidt tot een afname van de vraag naar afzonderlijke kantoorruimte en bedrijven zijn meer op zoek naar kantoorruimtes bij de bedrijfshallen. Bedrijventerreinen De ruimtevraag voor bedrijventerreinen neemt af. Er vindt een verschuiving plaats van een focus op de kwantiteit van het aanbod, naar de kwaliteit van het aanbod. Traditionele vestigingsfactoren als bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en de aanwezigheid van gekwalificeerd personeel blijven van groot belang. Daarnaast wordt er onder invloed van globalisering steeds meer belang gehecht aan connectiviteit. Investeringen in infrastructuur als een luchthaven, havenvoorzieningen, spoor en informatievoorzieningen zijn een voorbeeld van verbeteringen van die connectiviteit. Meer aandacht voor kwaliteit en de afnemende ruimtevraag betekent ook dat de herstructureringsopgave op de Nederlandse bedrijventerreinen centraler komt te staan. De toevoeging van grote, nieuwe terreinen komt op nationale schaal op een laag pitje te staan. Door de afnemende vraag leidt dit onherroepelijk tot meer leegstand van bedrijfspanden en een verhoogt risico op verpaupering. Hoe meer leegstand een bedrijf om zich heen heeft, hoe lager het de kwaliteit waardeert. In het kader van de kwaliteit van terreinen is er ook meer aandacht voor duurzaamheid en parkmanagement (zie duurzaamheid). Verder krijgen bedrijventerreinen steeds meer een kantoorachtig karakter. Er verschijnen steeds meer bedrijfshallen met aanpalend kantoor en ook het aantal bedrijfsverzamelgebouwen, waarin vooral kantooractiviteiten plaatsvinden, neemt toe. Daarnaast wordt er een groeiende behoefte aan functiemenging geconstateerd. De wens om bedrijvigheid (klein, vooral dienstverlenend, zzp’ers) ruimtelijk te mengen met woonfuncties, zowel in woonwijken als op bedrijventerreinen, neemt steeds verder toe. Een actualisering van de Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging van de VNG geeft (milieu)richtlijnen met betrekking tot de mogelijkheden voor functiemenging. Bedrijven met een lage hinder kunnen zich prima mengen met bijvoorbeeld woon- of centrumfuncties. Hierdoor zullen zij steeds minder ruimte innemen op reguliere bedrijventerrein. Dergelijke bedrijventerreinen kunnen dan zoveel mogelijk worden gereserveerd voor bedrijven met hogere milieucategorieën die moeilijk mengbaar zijn met andere functies. Dit leidt ertoe dat uiteindelijk veel minder ruimte voor regulier bedrijventerrein nodig zal zijn. Door op specifieke locaties functiemenging toe te staan en elders strikt vast te houden aan de gewenste categorisering ontstaat een totaal aanbod aan werklocaties dat de kansrijke sectoren kan huisvesten. Detailhandel Binnen de detailhandel doen zich ook een aantal trends en ontwikkelingen voor. Zo hebben de ontwikkelingen op ICT-gebied niet alleen effect op de economie als geheel, maar ook specifiek op de detailhandelsector. De opkomst van het internet biedt mogelijkheden voor het online oriënteren en doen van aankopen en krijgt een steeds prominentere rol in het koop- en winkelgedrag van de consument. Het internet als oriëntatiekanaal is inmiddels belangrijker geworden dan de oude en reguliere kanalen zoals fysieke winkels en de gedrukte media. Naast de functie als oriëntatiekanaal wordt het internet de laatste jaren door de consument ook steeds meer als aankoopkanaal gebruikt. Een steeds groter aandeel van de traditionele detailhandelsverkopen wordt de laatste jaren via webshops op het internet gedaan. Het gaat niet alleen meer om boeken, cd’s en electronica, maar tegenwoordig worden ook kleding, mode en speelgoed veel via internet gekocht. De laatste vijf jaar heeft er in Nederland een verdubbeling6Inmiddels besteedt de Nederlandse consument €10 miljard via het internet. aan consumentbestedingen via het internet plaatsgevonden en is het marktaandeel van de totale bestedingen aan dagelijkse en niet-dagelijkse toegenomen7Bron: Q&A,
- Dit aandeel is exclusief bestedingen aan reizen, vakanties en tickets.. Hierbij is er wel een verschil zichtbaar tussen dagelijkse en niet-dagelijkse aankopen. De bestedingen aan dagelijkse aankopen zijn daarbij relatief laag te noemen, terwijl de niet-dagelijkse aankopen via internet een stijgende lijn laten zien. Voor de toekomst zal het echter lastig zijn om het marktaandeel in te schatten, en deze zal ook fors verschillen per artikelgroep. Daar waar voor elektronica en media een marktaandeel voor internetaankopen van 50 procent verwacht wordt, is de verwachting dat dit voor in de versgroepen beperkt zal blijven tot minder dan 5 procent. De effecten op de totale winkelomzet waren tot voor kort nog nauwelijks merkbaar. Echter, omdat de totale retailbestedingen de komende jaren naar verwachting nauwelijks zullen groeien, zal de stijgende omzet via het internet in toenemende mate ten koste van de omzet van de reguliere detailhandel gaan. Daarmee vormen de webshops een directe bedreiging voor deze reguliere detailhandel. De consument is niet meer primair aangewezen op de fysieke winkel voor het doen van aankopen. Het internet is inmiddels dusdanig geïntegreerd in de maatschappij en is niet meer weg te denken uit het dagelijks leven. De invloed hiervan op de detailhandel zal naar verwachting groter zijn dan alleen de basale factoren van oriënteren en kopen. De opkomst van smartphones, tablets en sociale media zorgt ervoor dat retailers én producenten steeds meer middelen krijgen die het eenvoudiger maken om in contact te komen met de consument. Veel detaillisten zien het internet echter niet alleen als dreiging, maar tevens als kans en verkopen hun producten zowel via de fysieke winkels als via webshops via het internet (inclusief mobiel internet, zoals smartphones en tablets). Dit wordt ‘multichanneling’ genoemd. Het gevolg is dat, in het bedrijfsmodel van een detaillist, langzaamaan het onderscheid tussen de fysieke en virtuele verkoop vervaagt. Veel detaillisten zien nu al dat de omzetten in hun fysieke winkels dalen, terwijl die van hun webshops stijgen. Bedrijven als H&M en Hema maken al geen onderscheid meer in de herkomst van de omzet: uiteindelijk gaat het om het totale rendement. De verwachting is dat succesvolle retailers de optimale mix van postorder, internet en winkelverkopen, het zogenaamde ‘cross-selling of multi- channelling’, weten te creëren. Dit zal de grenzen tussen fysiek winkelen en virtueel winkelen doen vervagen. De consument gebruikt beide kanalen voor oriëntatie, het doen van aankopen en om (virtueel) recreatief te winkelen. Feit is dat de traditionele fysieke winkel geen verkoop monopolie meer heeft, wat er voor zal zorgen dat de fysieke winkel een andere positie zal krijgen binnen het business- model van veel retailers. De winkel is enerzijds een verkoopkanaal en anderzijds een kanaal voor productpresentatie en om (persoonlijk) contact met de klant op te bouwen en te onderhouden. Daarnaast ontstaat er ook een steeds groter aanbod van producten op het internet dat alleen via webshops wordt aangeboden. Feitelijk is een webshop een vorm van detailhandel. Het betreft primair de verkoop aan particulieren. Het verschil met de traditionele detailhandel is dat een webshop (vaak) geen fysiek vestigingspunt heeft waar de klant naar toe kan. Alle klantcontacten gaan op afstand; virtueel via internet en e-mail of telefonisch. De aangekochte goederen worden per post verstuurd en eventueel geretourneerd. Grofweg zijn er twee vormen van webshops: Geheel virtueel: een webshop waarbij alle klantcontacten op afstand plaatsvinden. De internetpagina is als het ware de (virtuele) winkel en etalage. Combinatie virtueel en fysiek: een webshop, een virtuele winkel op internet, en tegelijk fysieke (traditionele) winkels. Klantcontacten vinden zo zowel op afstand als direct in de winkel plaats. Dit is een vorm van multichanneling. De toename van webshops kent enige ruimtelijke implicaties met betrekking tot mobiliteit op locaties waar deze zich vestigen (woonwijken, bedrijventerreinen etc). Steeds vaker openen retailers die eerst alleen een webshop hadden ook een fysieke winkel daarbij en worden steeds vaker bezoekmogelijkheden geboden. Er wordt niet alleen meer verzonden vanuit de vestiging, maar steeds vaker dient deze ook als afhaalpunt en etalage. Het onderscheid met een reguliere winkel wordt daarmee flinterdun. Daarnaast openen diverse koeriersdiensten afhaalpunten in de wijk waar de bestelde producten afgehaald kunnen worden in het geval het gekochte product niet op het adres afgegeven kan worden. Beide ontwikkelingen zorgen voor een toename van mobiliteit rond deze webshops en afhaalpunten op locaties die wellicht niet geschikt zijn hiervoor wat voor ruimtelijke problemen kan zorgen. Een andere relevante trend, die enigszins gerelateerd is aan bovenstaande, is de te verwachten verandering in de bevolkingsopbouw die de komende jaren duidelijk zichtbaar wordt. Op dit moment is in Nederland 15 procent van de bevolking 65 jaar of ouder en dit percentage zal met de tijd toenemen. In qua bevolkingsgroei stagnerende regio’s en krimpregio’s zijn de ontgroening en vergrijzing nog sterker en zullen de percentages ouderen nog een stuk hoger zijn. Voor veel winkels is dit een nadeel, omdat oudere doelgroepen minder besteden in winkels dan bevolkingsgroepen in de opbouwfase van hun leven (o.a. aan kleding, meubels, sport, etc.). Door de veranderende bevolkingsopbouw zullen retailers ook een ander assortiment moeten gaan aanbieden. De relatie met het aankopen via internet kan daarbij gelegd worden. Consumenten uit de leeftijdscategorie tot 35 jaar, de “digital natives”, kopen heel gemakkelijk via het internet. Voor consumenten tussen 35 en 60 jaar is de internet- drempel al iets hoger en oudere consumenten willen nu nog nadrukkelijk op een andere, meer traditionele manier winkelen. In de toekomst zal internet ook voor de dan oudere bevolkingsgroepen naar verwachting gemeengoed zijn. Het bestellen vanuit huis met de service van thuisbezorgen is immers makkelijk en aantrekkelijk, maar bovenal ’gebruikelijk’ geworden. Bestellen op het werk en op weg naar huis bij een afhaalpunt ophalen, is een andere vorm van bezorging waarmee wordt geëxperimenteerd. Verder is het consumentengedrag fundamenteel aan het veranderen. Het blikveld van de consument wordt almaar groter onder invloed van toenemende fysieke (auto), sociaal-economische (werk en privé) en virtuele (internet) mobiliteit. De consument weet beter waar wat te koop is en is minder gebonden (en trouw) aan het ‘eigen’ winkelcentrum. De consument bezoekt vaker verschillende winkels en winkelcentra, waarbij motief (“boodschappen doen”, “recreatief winkelen” of “laagfrequente aankopen doen”) en moment een grotere rol gaan spelen. Het motief heeft te maken met factoren, zoals prijsstelling, kwaliteit, assortiment en/of serviceniveau. Maar het kan ook zijn dat men gewoon een dagje wil shoppen of dat een winkelcentrum op de route van werk naar huis ligt. Koopstromen en onderliggende motieven en momenten om een winkelcentrum te bezoeken worden diffuser. Daarnaast zien we de leegstand binnen de detailhandelssector de laatste jaren gestaag toenemen. De oorzaak van deze leegstand is divers. Over het algemeen gaat het in de detailhandelssector niet goed. De omzet van fysieke winkels staat onder druk door onder meer de economische crisis (afnemende consumentenbestedingen), een afnemende bevolkingsgroei, vergrijzing van de bevolking (over het algemeen hebben senioren een ander, lager bestedingspatroon) en een toenemend marktaandeel van internetwinkels. Toch is het laatste decennium het totale winkelvloeroppervlak sneller toegenomen dan de bevolking en de consumentenbestedingen. Deze toename in winkelareaal (zowel lokaal als regionaal) en het proces van schaalvergroting, een toename van het vloeroppervlak per winkel, maken het risico op leegstand groter. Voor een groter winkeloppervlak is immers een groter draagvlak nodig om te kunnen overleven Door deze ontwikkelingen worden fysieke winkels gesloten. Winkelketens gaan failliet of brengen het aantal filialen drastisch terug. Het gevolg is dat op mindere locaties de winkelunits leeg komen te staan en dat langere tijd blijven. De betere locaties worden (deels op termijn) weer ingevuld en op de beste locaties (A1 in grote steden) is de leegstand onverminderd vrijwel 0 procent. Het gemiddelde leegstandspercentage in Nederland bedraagt momenteel volgens Locatus ongeveer 6,5 procent. Enige leegstand is over het algemeen geen probleem en moet worden gezien als frictieleegstand. Normaal wordt rekening gehouden met een frictieleegstand van minder circa 3 procent. De leegstand verschilt ook sterk per regio, locatie en type winkelgebied. Vooral in zogenoemde krimp- gebieden in Nederland is er sprake van relatief veel leegstand, zoals in Limburg, Groningen en Zeeland. Naar type locatie en winkelgebied staan vooral op woonboulevards, PDV-locaties, C- locaties, aanloopstraten, kleine buurtcentra en verspreid gelegen locaties relatief veel units leeg. A1 locaties in binnensteden en grotere winkelgebieden hebben daarentegen weinig last van leegstand. Sterker nog, hier is veelal een onafgebroken sterke vraag naar nieuwe winkelruimte of vestigingsmogelijkheden waardoor huren vaak eerder stijgen dan dalen. Ook speelt de vergrijzing onder ondernemers een rol. Vooral zelfstandige ondernemers naderen de pensioengerechtigde leeftijd en moeten bij gebrek aan opvolging of overname de winkel sluiten. De jonge generaties kiezen niet meer voor het harde bestaan (veel uren tegen relatief lage honorering) van zelfstandige ondernemer. Zoals al werd aangegeven hebben PDV-locaties en woonboulevards in het bijzonder het niet makkelijk. De woonbranche is conjunctureel gevoelig en de omzet neemt na een aantal opeenvolgende crises al jaren af. Daarbij is ook in deze branche het internet als oriëntatie- en aankoopkanaal in opkomst. De afgelopen decennia zijn de woonboulevards vanwege gebrek aan ruimte in reguliere winkelgebieden en een schaalvergrotingsbehoefte in deze branche geleidelijk planmatig doorontwikkeld vanuit min of meer geclusterde vestigingen van solitaire woonwinkels op bedrijventerreinen naar woonboulevards en PDV-locaties met een duidelijke samenhang en eenvormige uitstraling. Om te veel concurrentie met de reguliere winkelgebieden te voorkomen werden branchevoorwaarden gesteld voor deze locaties. Geleidelijk is een trend waar te nemen dat de strikte branchevoorwaarden worden verruimd. Niet meer alleen de traditionele woonzaken, keukens, doe-het-zelf en tuincentra, worden op de PDV-locaties toegestaan. Veelal worden ook andere branches met grootschalige winkelformules toegestaan, zoals verlichting, fietsen, dierenwinkels, outdoor, etc. Met deze brancheverruiming wordt beoogd tegemoet te komen aan de innovatie en dynamiek binnen de detailhandelssector. Zo is er bijvoorbeeld op oorspronkelijke grootschalige detailhandelslocaties (GDV’s) of perifere detailhandelslocaties (PDV’s) tegenwoordig veel meer te krijgen dan voorheen. Niemand kijkt meer raar op als in een bouwmarkt fietsen, tv’s, verlichting en soms zelfs kleding wordt verkocht en de consument met een McDonalds of andere fastfoodaanbieder tot langer bezoek wordt verleid8Handhaving is zeer lastig. Werken met assortimentslijsten of maximale metrages branchevreemd assortiment is ondoenlijk, zo hebben andere gemeenten (bv Utrecht) ervaren. Acties en ondergeschikt afwijkend assortiment kan worden toegestaan. Het gaat om de herkenbaarheid en profilering: een bouwmarkt moet primair een bouwmarktprofilering en -uitstraling houden. Als het door de consument als een andere winkel wordt ervaren, dan zal er opgetreden moeten worden.. Mede als gevolg van de geschetste ontwikkeling is er al geruime tijd een doorontwikkeling van detailhandel op perifere locaties te zien. Hierbij gaat het om een doorontwikkeling van een bepaalde winkel in een totaal retailconcept, waarbij naast ruime keuzemogelijkheden ook aspecten als sfeer en beleving een rol gaan spelen. Denk hierbij aan de beleving en leisure in tuincentra en outdoorwinkels. Naast de ontwikkeling van PDV-locaties is er in toenemende mate sprake van vestiging van detailhandelsbedrijven op bedrijventerreinen. Dit kan gaan om detailhandel die van oudsher op het bedrijventerrein gevestigd is doordat het vanuit een regulier bedrijf is gegroeid. Denk hierbij aan bouw- of installatiebedrijven van bijvoorbeeld badkamers, zonwering waarvan het detailhandelsdeel professioneler is geworden. In andere gevallen, zoals bijvoorbeeld tenten, meubels, muziekinstrumenten etcetera waarbij testruimtes en een showroom worden gebruikt, is vanuit logistiek en bedrijfsmatig efficiëntie-oogpunt een vorm van detailhandel ondergebracht in het bedrijfsgebouw waar ook de productie plaatsvindt. Vanwege de bedrijfsactiviteit in combinatie met de ruimtevraag zijn deze bedrijven van oudsher op bedrijventerreinen gevestigd. De detailhandelsactiviteit is dan een afgeleide van de hoofdactiviteit, wat acceptabel en aanvaardbaar is. Echter de laatste jaren is in toenemende mate te zien dat detailhandelsbedrijven, die in het verleden kozen voor een vestiging in een binnenstad, winkelcentrum of woonboulevard, kiezen voor een solitaire vestiging op een bedrijventerrein. Hiertoe meestal aangezet door aspecten als een lage huurprijs, voldoende gratis parkeren en een goede bereikbaarheid (vaak aan de rand van eens stad aan grote ontsluitingswegen). Een aantal jaren geleden was dit nog beperkt tot grootschalige aanbieders van woninginrichting, speciaalzaken voor diervoeding en dierbenodigdheden, fietsenwinkels, motorspeciaalzaken, keukenspeciaalzaken en sanitair winkels. De laatste jaren is er echter een trend zichtbaar dat dit niet meer tot eerdergenoemde branches beperkt is en dat steeds meer detaillisten vanuit kostenoogpunt naar deze locaties trekken, terwijl panden in de winkelgebieden leeg staan. Dit is geen wenselijke ontwikkeling. De schaalvergroting, branchevervaging en brancheverbreding beperkt zich niet alleen tot de PDV- locaties, maar is ook zichtbaar bij grootwinkelbedrijven in de verschillende andere winkelgebieden. Naast de oorspronkelijke artikelen worden steeds meer andere soorten artikelen opgenomen in het assortiment, soms structureel, soms actiematig. Hierdoor ontstaat er een soort van “filialisering” van winkelgebieden, waarmee wordt bedoeld dat het winkelaanbod gedomineerd wordt door een aantal (inter)nationale winkelketens. De winkelgebieden van diverse steden worden hierdoor steeds homogener, wat het onderscheidend vermogen en daarmee de aantrekkelijkheid van het winkelgebied niet ten goede komt. Weliswaar zorgt de aanwezigheid van deze ketens voor een basisaanbod dat nodig is voor voldoende draagvlak voor het winkelgebied, maar gaat dit op termijn ook ten koste van het aandeel lokale, zelfstandige winkeliers. Om te komen tot een aantrekkelijk winkelgebied moet hier aandacht voor zijn. Een tegenhanger van bovenstaande schaalvergroting en “filialisering” is de superspecialisatie. Enkele winkels, zoals bijvoorbeeld koffiespeciaalzaken of kookwinkels, proberen zich te onderscheiden door zich te specialiseren in een bepaald assortiment. Daarnaast worden er binnen de retail ook steeds meer nieuwe concepten ontwikkeld, zoals brandstores, lifestyle concepten en themacentra. Zowel deze “thematisering” als de superspecialisatie biedt kansen om het onderscheidend vermogen van centrumgebieden op te waarderen. Hierdoor kan de homogeniteit van het winkelaanbod dat door schaalvergroting en filialisering ontstaat doorbroken worden. Voorbeelden van dergelijke themacentra zijn zogenoemde “retailparken” en “bazaars”. De laatste jaren worden steeds vaker ontwikkelingen van winkelgebieden bestempeld als de ontwikkeling van een zogenaamd ‘retailpark’. Het voorkomen en de invulling van deze ontwikkelingen is echter zeer divers. Er is geen sprake van een eenduidige definitie van een ‘retailpark’. Het is meer het label dat de ontwikkelaar of de eigenaar aan het gebied geeft vanuit marketingoogpunt. In Almere Poort zijn er plannen voor de ontwikkeling van een dergelijk grootschalig winkelgebied naast de ontwikkeling van het ‘reguliere’ stadscentrum. Deze zogenoemde retailparken zijn bovenal detailhandelsontwikkelingen, met vaak grootschalige units, op nieuwe, goed bereikbare locaties, met ruime parkeermogelijkheden. Het kan daarbij gaan om een herstructurering, waarbij het retailpark expliciet ruimte biedt voor verplaatsing van bestaande winkels, maar het kan ook gaan om een geheel nieuwe ontwikkeling dat concurreert met bestaande winkelgebieden. Bazaars, shoppinghalls of overdekte markthallen zijn ook vormen van bijzondere winkelcentra. Het gaat om gebouwen waarbinnen detailhandelsactiviteiten en of ambulante handel plaatsvinden. Veelal is er sprake van één of enkele exploitanten van het centrum, terwijl de detailhandel en/of ambulante handel wordt gedreven door derden die vaste of tijdelijke kleinschalige ruimten van de exploitant huren. Hierbij is in alle gevallen sprake van commerciële exploitatie. In feite is hier sprake van reguliere detailhandelsactiviteiten en/of ambulante handel. Voorbeelden van dergelijke bazaars, shoppinghalls en overdekte markthallen in Nederland zijn de Beverwijkse Bazaar, de Shopperhal in stadsdeelcentrum Amsterdamse Poort en Osdorpplein, de in aanbouw zijnde Markthal in Rotterdam en winkelcentrum ‘de Klomp’ in Heerlen. 3.3Ontwikkeling van de stad Niet alleen bovenstaande trends en ontwikkelingen zijn van invloed op de verschillende werklocaties. Ook de bevolkingsgroei en economische structuur van zijn van belang voor de toekomst van de werklocaties in Lelystad. De bevolkingsgroei zegt iets over de toekomstige beroepsbevolking, die weer bepalend is voor de werkgelegenheidsdoelstellingen en daarmee voor de kwantitatieve benodigde voorraad werklocaties. Daarnaast spelen ook de economische structuur en koers van de gemeente een rol. Dit is relevant voor het soort bedrijvigheid dat zich vestigt in de gemeente en heeft implicaties voor de kwalitatieve voorraad aan werklocaties. Welke behoefte is er aan kantorenlocaties, bedrijventerreinen en industrieterreinen? Hieronder worden de ontwikkelingen van de bevolkingsgroei, beroepsbevolking en economische structuur besproken. Voor detailhandel wordt kort ingegaan op de gewenste winkelstructuur, het economisch functioneren van de verschillende winkelgebieden en de toekomstige uitbreidingsruimte. Bevolkingsgroei en beroepsbevolking Sinds de vestiging van de eerste bewoners in 1967 heeft de stad zich ontwikkeld tot een middelgrote stad met ruim 75.000 inwoners. Vooral in de beginperiode was de groei van het aantal inwoners krachtig. Deze groei stagneerde echter halverwege de jaren 80 bij een inwonersaantal schommelend tussen de 55 en 60 duizend tot eind jaren
- In deze laatste periode na 1999 is de bevolkingsgroei weer enigszins aangetrokken, echter niet zo krachtig als in de beginjaren van de ontwikkeling van de stad. Figuur 3.1: Inwonersgroei gemeente Lelystad, 1969-2012 Bron: Gemeente Lelystad, O+S, 2012 Daar waar op nationaal niveau krimp voor een minder snelle groei of zelfs afname van de bevolking zorgt, is de verwachting dat de ingezette groeitrend in Lelystad de komende jaren nog door zal zetten. Er dient echter wel rekening gehouden te worden met een afvlakkende groei. Overeenkomstig de groeitrend van de bevolking is ook de groei van de beroepsbevolking in Lelystad de afgelopen jaren positief geweest. Uit cijfers van de Provincie Flevoland
(2012)blijkt dat de beroepsbevolking van Lelystad tussen 2007 en 2011 met bijna 6 procent is gestegen naar 38.100. Ondanks het feit dat verschillende regio’s in Nederland te kampen hebben met een afname van de beroepsbevolking is de verwachting dat voor Lelystad de komende jaren nog sprake zal zijn van een toename van de omvang van de beroepsbevolking. Niet alleen de omvang, maar ook de kwaliteit van de beroepsbevolking is de laatste jaren toegenomen. In figuur 3.2 is te zien dat vooral het aandeel hoger opgeleiden de laatste jaren is toegenomen. In vergelijking met nationale cijfers is deze opwaardering van de beroepsbevolking bovengemiddeld te noemen: het aandeel hoger opgeleiden neemt sneller toe, terwijl het aandeel lager opgeleiden sneller afneemt dan elders in het land. Echter dient wel opgemerkt te worden dat Lelystad in deze nog wel achterloopt bij de nationale verdeling en dus bezig lijkt aan een inhaalrace. Tordoir
(2011)merkt tevens op dat Lelystad sterker geworden is in de middengroepen, waaronder veel vaktechnisch geschoolden. Figuur 3.2: Ontwikkeling opleidingsniveau beroepsbevolking gemeente Lelystad Bron: CBS, bewerking Gemeente Lelystad, 2012 Werkgelegenheid De grootte van de (beroeps)bevolking houdt weer verband met de doelstellingen op het gebied van werkgelegenheid. Sinds het Masterplan Versnelde Groei uit 1997 streeft de gemeente Lelystad ernaar om 40 voltijdsbanen per 100 inwoners te kunnen bieden. De afgelopen jaren is de werkgelegenheid harder gegroeid dan de bevolking en is deze doelstelling, een werkgelegenheidsfunctie van 40 procent, bereikt9Gemeente Lelystad, Strategisch Acquisitiebeleid
(2011). Met een werkgelegenheidsfunctie van 40 procent komt Lelystad in de buurt van steden als Alkmaar (42%), Amersfoort (47%), Amstelveen (43%), Leiden (43%) en Dordrecht (42%). Naast deze positieve trend blijkt uit onderzoek naar de pendelstromen10Bron: CBS dat een groot deel (46 procent) van de inwoners van Lelystad gedwongen wordt passend werk elders te vinden. Lelystad kent dan ook nog steeds een relatief hoge werkloosheid119% van de beroepsbevolking; Provincie Flevoland
(2012), Economie en arbeidsmarkt 2011-2012; Gemeente Lelystad
(2011), Strategische Acquisitiebeleid. waarin vooral laagopgeleiden vertegenwoordigd zijn. Deze groep heeft meer moeite met het vinden van werk dan de hoger opgeleiden12SEO, De onderkant van de arbeidsmarkt vanuit werkgeversperspectief
(2008). Daarnaast kent Lelystad een ruimtelijke mismatch op de arbeidsmarkt. Dit houdt in dat vraag en aanbod van arbeid ruimtelijk niet goed op elkaar aansluiten. Dit probleem blijkt onder lager opgeleiden een grotere rol te spelen dan bij hoger opgeleiden, omdat de mobiliteit van werknemers toeneemt met het opleidingsniveau13Hensen, M. & R. De Vries
(2004), The relationship between geographical mobility and education –job mismatches, Universiteit van Maastricht.. In de uitgaande pendelstroom is de hoogopgeleide beroepsbevolking dan ook goed vertegenwoordigd. De gesignaleerde ruimtelijke mismatch kan voor Lelystad een groter probleem kunnen gaan vormen dan gemiddeld in Nederland. Immers, Lelystad is relatief ver afgelegen van de dichtstbijzijnde werkgelegenheidsgebieden buiten de gemeente, waardoor mobiliteit van de werknemer van belang is. Aanvaard de gemeente de zorg voor knelpunten op de arbeidsmarkt voor de sterk vertegenwoordigde groep laagopgeleiden, dan is de creatie van werkgelegenheid voor deze groep gewenst. Naast de werkgelegenheid is ook het aantal bedrijfsvestigingen de afgelopen jaren toegenomen. Dit is het resultaat van de presentiedynamiek (starters, oprichtingen en opheffingen) en van de mutatiedynamiek (vestigen en vertrekken). Lelystad kent vooral een groot aantal starters en oprichtingen. Ondanks dat hier een groot aantal opheffingen tegenover staat, is er sprake van een positief saldo en levert dit een belangrijke bijdrage aan de groei van het aantal bedrijfsvestigingen14Provincie Flevoland
(2012), Economie en arbeidsmarkt 2011-2012.. Een groot deel van deze groei kan toegeschreven worden aan de toename van het aantal zzp’ers. Veel van deze starters groeien echter niet door en blijven eenmanszaken die werken op basis van “uurtje-factuurtje”. Het zijn echter de “gazelles” (snelle groeiers) en DGA’s (directeur grootaandeelhouders) die zorgen voor de groei van de stedelijke economie en juist deze groepen lijken in Lelystad beperkt.15Tordoir
(2011), Economisch Perspectief Lelystad. Ruimtelijke Atelier Tordoir. Zoals eerder aangegeven werken deze zzp’ers vooral vanuit huis en dienen deze op het gebied van werklocaties te worden voorzien in hun vestigingsvoorkeuren die vooral als informele werklocaties aangeduid kunnen worden. Economische structuur In figuur 3.3 is de economische structuur van Lelystad weergegeven voor de jaren 2001 en 2010. Hieruit blijkt dat de economie gedomineerd wordt door de dienstverlenende sectoren. Met name de niet-commerciële dienstverlening, als de sectoren overheid, onderwijs en zorg, heeft een erg groot aandeel in de Lelystadse werkgelegenheid. Wat verder opvalt is de relatief sterke positie van de zakelijke dienstverlening, aangezien deze sector in Lelystad niet als goed vertegenwoordigd bekend staat. Dit kan verklaard worden doordat de andere sectoren relatief ondervertegenwoordigd zijn ten opzichte van enkele referentiegemeenten, waardoor de zakelijke dienstverlening er sterker uitziet dan dat deze (vooralsnog) werkelijk is. Figuur 3.3: Economische structuur in percentage van de werkgelegenheid in Lelystad 2001 & 2010 Bron: Provincie Flevoland, bewerking O&S Gemeente Lelystad Om deze eenzijdige structuur te doorbreken is in 200316Gemeente Lelystad
(2003), Naar een sterke economie – visie op werken besloten om Lelystad te profileren als industrieel-logistiek complex. Daarmee moet een gemiddelde economische structuur worden bereikt die meer in evenwicht is, kan de werkgelegenheid groeien voor zowel de huidige als toekomstige arbeidsmarkt en wordt een meer volwaardige economie gerealiseerd. Er werd een gewenste structuur vastgesteld, met in hoofdzaak een taakstelling voor sleutelsectoren als Industrie, Handel, Vervoer & Communicatie alsmede Zakelijke dienstverlening. Deze gewenste structuur gaf een richting aan voor de toekomstige stedelijke economie. In 201117Gemeente Lelystad
(2011), Strategisch Acquisitiebeleid is gekeken naar de vorderingen van de ingeslagen richting. Sinds 2001 is de werkgelegenheid toegenomen met ongeveer 6.300 banen. De helft van deze groei is gerealiseerd in de sleutelsectoren Industrie, Handel en Vervoer & Communicatie. In figuur 3.3 is te zien dat ook de relatieve aandelen van de sectoren Industrie, Bouwnijverheid en Handel in de werkgelegenheid zijn toegenomen. Van de sleutelsectoren zijn de sectoren Vervoer & Communicatie en Zakelijke dienstverlening relatief gezien niet gegroeid. De economische structuur wordt anno 2010 dus nog steeds gedomineerd door de niet-commerciële dienstverlening. Dit is goed te verklaren doordat Lelystad als hoofdstad van Flevoland het provinciehuis, een rechtbank, centrale zorginstellingen en enkele rijksdiensten herbergt. Toch is het aandeel van deze niet-commerciële dienstverlening enigszins teruggelopen. Geconcludeerd wordt dat de gewenste economische structuur anno 2011 nog niet bereikt is. Enerzijds omdat de geplande omvang van de stad (80.000 inwoners en 32.000 voltijdbanen) nog niet is bereikt. Anderzijds omdat een tweetal van de sleutelsectoren (Zakelijke dienstverlening; Vervoer & Communicatie) achter zijn gebleven op de taakstelling. Echter twee andere sleutelsectoren uit de taakstelling doen het wel naar behoren; Industrie en Handel, terwijl ook de Bouwnijverheid boven verwachting is gegroeid. De stedelijke economie van Lelystad lijkt zich te specialiseren en onder druk van een aantal structurele ontwikkelingen steeds meer goederengericht te worden18Tordoir, P.
(2011), Economisch Perspectief Lelystad. Door de kostengedreven, uitsortering van kapitaalintensieve industriële productie vanuit de MRA wordt verwacht dat deze sectoren ook in de toekomst nog zullen groeien. Doordat er een tekort aan ruimte in de MRA voor deze veelal ruimte-extensieve activiteiten is, kan Lelystad hiervan profiteren doordat het deze ruimte wel kan bieden. Daarbij zorgt het schaalvergrotingsproces ervoor dat dienstverlenende bedrijvigheid eerder voor andere kernen zal kiezen. Knooppunten als Amersfoort en Zwolle zullen aantrekkelijker worden en hiervan profiteren, doordat vanuit deze steden een groter gebied bediend kan worden. In het verleden heeft dit proces al zijn weerslag op Lelystad gehad met het wegtrekken van de Belastingdienst en de Kamer van Koophandel. De verwachting is dat Lelystad te maken krijgt met een almaar afnemende dienstensector. Op basis van bovenstaande is in 2011 een aangepaste economische structuur geformuleerd dat meer het specialisatieproces van de stedelijke economie volgt. Dit houdt in dat rekening gehouden wordt met een relatieve afname van de dienstverlenende sectoren en een relatieve toename van de sectoren Vervoer & Communicatie, Handel en Industrie. Werklocaties: bedrijventerreinen en kantorenlocaties Om het gewenste economische profiel te faciliteren dient de gemeente zorg te dragen voor een passend aanbod aan werklocaties. In de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ is op basis van een tweetal scenario’s19Deze scenario’s zijn gebaseerd op bevolkingsprognoses van waaruit de werkgelegenheidsgroei geraamd is. Er is sprake van een taakstellende raming die bestaat uit een gematigd groeiscenario (TM80+) en een hoog groeiscenario (GE94). de toekomstige ruimtevraag voor zowel kantoren als bedrijventerreinen geprognosticeerd. De scenario’s staan voor zowel een onder- als bovengrens. De ondergrens moet ervoor zorgen dat er altijd voldoende aanbod aan werklocaties is, terwijl de bovengrens moet voorkomen dat er overaanbod ontstaat. De prognose uit de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ geeft een negatieve planningsopgave voor bedrijventerreinen, wat inhoudt dat er sprake is van een overschot aan deze terreinen. Deze uitkomst moet enigszins genuanceerd worden, omdat de gemeentelijke planvoorraad met Flevokust en OMALA/Larserknoop ontwikkelingen van bedrijventerreinen bevat die in een bredere context dan de gemeentelijke behoefteraming gezien moeten worden. De ontwikkeling van deze terreinen zijn tevens van belang voor economische ontwikkelingen op een hoger geografisch niveau, omdat ze direct gerelateerd zijn aan ontwikkelingen in de MRA. Dit geeft aan dat regionale afstemming van belang is voor de toekomstige planning van werklocaties. In de Visie Werklocaties Flevoland 2030+ wordt op basis van de gebruikte scenario’s wel gesproken van een toename van de ruimtevraag naar kantoren en een daarbij horende positieve planningsopgave voor kantoren. Dit beeld dient echter ook genuanceerd te worden op basis van het feit dat de kantorenleegstand hier niet in is meegenomen en omdat er een aantal trends en ontwikkelingen zijn die voor een rem op de vraag naar kantorenlocaties zorgen. De gemeente heeft in 2010 de programmering voor kantoren nog eens kritisch bekeken en geconcludeerd dat deze in de toekomst tot een overschot aan kantoren zou leiden. Daarop zijn lokaal vervolgens maatregelen genomen. Om ervoor te zorgen dat er regionaal geen overschot aan werklocaties ontstaat stemt Lelystad haar voorraad werklocaties af op twee niveaus. Ten eerste wordt afstemming gezocht binnen Plabeka. Hierin is Lelystad samen met Almere opgenomen als deelregio Almere-Lelystad, waarbinnen inmiddels maatregelen zijn getroffen door planvoorraad te schrappen of uit te faseren naar de toekomst. Deze maatregelen zijn verwerkt in de behandeling van de afzonderlijke werklocaties in hoofdstuk
- Daarnaast zal het Convenant Voorraadbeheersing en Afstemming Werklocaties Flevoland ervoor zorgen dat er provinciaal ook afstemming plaats zal vinden. Deze afstemming zal plaatsvinden op basis van direct uitgeefbaar terrein voor werklocaties. Door afspraken te maken over een maximaal aan te houden voorraad (ijzeren voorraad) wordt voorkomen dat er een overschot aan werklocaties ontstaat. Deze “ijzeren voorraad” mag niet meer dan 5 keer de gemiddelde uitgifte van de afgelopen tien jaar zijn. De uitgifte aan bedrijventerreinen in Lelystad is weergegeven in onderstaande figuur. Figuur 3.4: Jaarlijkse uitgifte bedrijventerrein in hectare 2002-2011 Bron: IBIS, bewerking gemeente Lelystad, 2012 Uit bovenstaande figuur blijkt dat de uitgifte van de laatste 10 jaar nogal fluctueert, maar gemiddeld werd de afgelopen 10 jaar 5,6 hectare per jaar aan bedrijventerreinen uitgegeven. Dit zou volgens het Convenant Voorraadbeheersing en Afstemming Werklocaties Flevoland betekenen dat Lelystad een ijzeren voorraad van 28 hectare zou mogen hebben. Onderstaande tabel 3.1 geeft de huidige voorraad aan bedrijven- en industrieterreinen aan: Tabel 3.1: Uitgeefbare grond in hectare per locatie Locatie Uitgeefbaar terreintotaal Uitgeefbaar gemeente20 Luchthaven Lelystad is particuliere grond, BioScience Park en OMALA en Flevokust zijn bovenregionale ontwikkelingen die zelf werkgelegenheid creëren. Gildenhof 0 0 Griend 0 0 Jol 0 0 Kempenaar 0 0 Larserpoort 10,08 10,08 Luchthaven 17,8 0 Oostervaart 10,43 10,43 Noordersluis 10,32 10,32 Flevokust 150 0 Middendreef 0,37 0,37 Rivierenbuurt 1,35 1,35 OMALA 20521 Hier zit ook 10 hectare aan mogelijke kantorenlocatie in. 0 Flevopoort 38,84 38,84 BioScience Park 32 0 Totaal 476.2 71,4 Bron: IBIS, Provincie Flevoland, 2012 Uit de tabel blijkt dat de totale voorraad uitgeefbaar terrein voor de gemeente Lelystad groot is. Zoals eerder aangegeven moet dit genuanceerd worden, omdat dit ook terrein omvat dat niet tot gemeentegrond behoort (Luchthaven Lelystad en Bio Science Park) en behoort tot ontwikkelingen van bovenregionaal belang (Flevokust en OMALA). Indien deze voorraad van het totaal wordt afgetrokken blijft er 71,4 hectare uitgeefbaar terrein over. Dit zou met de gemiddelde uitgifte van 5,6 hectare per jaar voldoende zijn voor de komende 13 jaar. Zoals in onderstaande figuur 3.5 te zien is zou onverkorte ontwikkeling van het kantorenprogramma zorgen voor een overschot. Om die reden heeft de gemeente Lelystad ervoor gekozen om in te grijpen door middel van het schrappen en uitfaseren van plannen tot na
- Figuur 3.5: Vraag-en-aanbod-confrontaties kantorenvoorraad 2010-203022 Grafiek A geeft een overzicht van de vraag-en-aanbod-confrontatie op basis van extrapolatie van historische opnamecijfers. Grafiek B geeft een weergave van de vraag- en-aanbod-confrontatie op basis van de scenario’s zoals gehanteerd in de Visie Werklocaties Flevoland 2030+. A: extrapolatie historische opnamecijfers B: scenario's Vise Werklocaties Flevoland 2030+ Bron: Gemeente Lelystad, 2010 In vergelijking met het vorige GVV zijn er een aantal kantorenlocaties geschrapt of uitgefaseerd tot na
- Reducties hebben plaatsgevonden in het programma voor het Stadshart (-10.000 m2 bvo), Hanzepark/RGD (-28.000 m2 bvo) en Warande/Larserboog (-20.000 m2 bvo). In totaal is er 58.000 m2 bvo aan kantoorruimte geschrapt. Daarnaast levert het voornemen om in het Lelycentre 35.000 m2 bvo aan kantoren te transformeren ook een bijdrage aan de reductie van de kantorenvoorraad. Vooralsnog is hier 11.900 m2 bvo (De Waterwijzer) van gesloopt. Naast deze reductie in planvoorraad zijn er ook plannen uitgefaseerd tot na
- De potentie van de locaties Warande/Larserdreef, Larserboog en de Campuszones Noord en Zuid (totaal 17.000 m2 bvo) zijn afhankelijk van een aantal strategische keuzes in de toekomst. Op korte termijn (voor 2030) zullen deze locaties zeer waarschijnlijk niet tot ontwikkeling komen. Echter, op lange termijn hebben deze locaties wellicht wel potentie, waardoor voor deze locaties niet voor het schrappen maar voor faseren tot na 2030 is gekozen. Hierdoor vallen deze locaties buiten de tijdsperiode die deze visie beslaat en zullen deze in de verdere analyse ontbreken. Onderstaande tabel 3.2 geeft een weergave van de oude en nieuwe programmering die is ontstaan nadat bovenstaande aanpassingen zijn gedaan in de programmering voor kantoren. Tabel 3.2 : Programmering kantorenlocaties 2010-2030 in m2 bvo Kantorenlocatie Oude programmering Totaal 2010-2030 Stadshart 30.180 17.330 Lelycentre 0 -35.000 Hanzepark / Botter/ RGD 42.000 14.000 De Meent / Schans / Veste 1.600 1.600 Warande / Larserdreef 43.000 0 Larserboog 5.000 0 Campuszone Noord &Zuid 12.000 0 OMALA / Larserknoop 60.000 60.000 Totaal 193.780 57.930 Bron: Gemeente Lelystad, 2012 Werklocaties: voorzieningen (detailhandel) Op het gebied van detailhandel zet Lelystad in op een evenwichtige winkelstructuur, waarbij de verschillende winkelgebieden complementair zijn aan elkaar en ieder winkelgebied afzonderlijk een eigen taak binnen deze structuur vervult. Kwaliteit gaat boven kwantiteit en nieuwe ontwikkelingen dienen altijd een bijdrage te leveren aan de verbetering van de winkelstructuur. Door open te staan en ruimte te bieden voor de dynamiek in de detailhandel en het accommoderen van schaalvergroting moet Lelystad een sterkere concurrentiepositie verwerven. Centraal in deze visie staan de begrippen leefbaarheid en levensvatbaarheid. Met het opstellen van een gewenste detailhandelsstructuur wordt gehoor gegeven aan deze visie. Onderstaande tabel 3.3 geeft een overzicht van de gewenste toekomstige detailhandelsstructuur en zijn de verschillende centra en hun positionering in de structuur en branchering opgenomen. Het koopmotief en het verzorgingsgebied vormen een belangrijk fundament voor toekomstige ontwikkelingen. Ontwikkelingen die het recreatief winkelen ondersteunen, behoren in eerste instantie een plek te krijgen in het Stadshart. In diezelfde lijn worden aanvragen voor doelgericht aankopen ondergebracht op Palazzo en Westerdreef. Op de overige bedrijventerreinen wordt dit niet toegestaan. Tabel 3.3: Overzicht gewenste toekomstige detailhandelsstructuur Lelystad Type Winkelcentrum Koopmotief Branchering Verzorgingsgebied Hoofdwinkelcentrum Stadshart Recreatief winkelen / boodschappen Alle branches Stedelijk Wijkwinkelcentrum Lelycentre Boodschappen / doelgerichte aankopen Alle branches Wijk en beperkt stedelijk Buurtwinkelcentrum Tjalk Boodschappen / doelgerichte aankopen Alle branches Buurt/ wijk Buurtwinkelcentrum Botter Kempenaar Voorhof Buizerdweg Voorstraat Jol Boswijk Lelystad Haven Boodschappen Branches passend bij het koopmotief Buurt / wijk Thematisch Batavia Stad Recreatief winkelen Alleen modeen luxe, geen dagelijks Regionaal / landelijk Woonboulevard+ Palazzo Doelgerichte aankopen PDV en outdoor, geen dagelijks en mode en luxe. Primair stedelijk / secundair regionaal PDV Westerdreef Doelgerichte aankopen Alleen PDV m.u.v. woninginrichting / geen dagelijks, mode, luxe en vrije tijd. Stedelijk Overige bewinkeling Detailhandel op bedrijventerreinen Doelgerichte aankopen Specieke vormen van perifere detailhandel onder voorwaarden Stedelijk Ten behoeve van de herijking van het Masterplan Stadshart 3.0 en de actualisatie van het detailhandelsbeleid is er een nieuw distributief planologisch onderzoek23Goudappel Coffeng, Actualisatie DPO Winkelstructuur Lelystad, 2012 (dpo) uitgevoerd. Hierin is het economisch functioneren alsmede de uitbreidingsruimte voor detailhandel voor de verschillende detailhandelslocaties die gezamenlijk de gewenste detailhandelsstructuur dienen te vormen opnieuw bepaald. Het huidige detailhandelsaanbod in Lelystad bestaat momenteel uit 153.124 m² wvo waarvan 17.403 m² wvo leeg staat. Tabel 3.4 laat zien hoe dit aanbod is verdeeld over de verschillende detailhandelslocaties. Tabel 3.4: Totaal winkelaanbod alle detailhandelslocaties in Lelystad24 De Locatus database gaat uit van een minimale omvang van winkelgebieden (minimaal 5 winkels). Winkelcentra (zoals de Voorhof en Lelystad-Haven) met minder dan 5 winkelunits vallen onder de categorie verspreide bewinkeling. Commercieel aanbod Dagelijks Niet-dagelijks Totaal Leegstand25 Locatus gaat er vanuit dat niet alle voor commerciële ruimte gerealiseerde verkoopruimte een winkelinvulling heeft of zal krijgen. In de praktijk is ca. 1/3 van de oppervlakte aan commerciële ruimtes in Nederland gevuld met horeca of publiekgerichte dienstverlening. Als we dan de leegstaande winkelruimte willen definiëren, dan moeten we dus ook 2/3 van het totale areaal aan commerciële ruimte nemen. aantal units aantal m2 aantal units aantal m2 aantal units aantal m2 in % totaal m2 % Centrum 31 7.740 115 28.724 146 36.464 27% 13,7% Lelycentre 16 3.591 28 5.001 44 8.592 6% 9,3% Boswijk 3 1.312 2 96 5 1.408 1% 0,0% Botter 6 1.362 3 171 9 1.533 1% 0,0% Jol 5 2.022 1 233 6 2.255 2% 4,4% Kempenaar 7 1.738 5 1.094 12 2.832 2% 0,0% Tjalk 6 3.386 9 5.297 15 8.683 6% 0,0% Voorstraat 3 1.312 0 0 3 1.312 1% 15,5% Bataviastad 1 55 95 18.650 96 18.705 14% 1,2% Palazzo 0 0 18 31.850 18 31.850 23% 5,2% Verspreid26 Bij verspreide bewinkeling gaat het onder meer over solitaire panden op bedrijventerreinen (die geen status als PDV-locatie hebben), maar kan verder van alles zijn wat niet gevestigd is in een regulier winkelcentrum (bv winkel bij tankstation). 9 2.683 55 19.404 64 22.087 16% 10,6% Totaal detailhandel 87 25.201 331 110.520 418 135.721 100% 7,9% Bron: Locatus, mei 2013 Tabel 3.4 is een momentopname gebaseerd op de Locatus database (peildatum mei 2013). Deze cijfers verouderen snel omdat de marktomstandigheden ervoor zorgen dat bijvoorbeeld de leegstandscijfers sterk fluctueren. Het is daarom onmogelijk de meest actuele beschikbare gegevens op te nemen. Daarentegen laten deze cijfers wel een helder beeld zien en is er gewoonweg sprake van leegstand met name in het Stadshart. Dit percentage is gedeeltelijk veroorzaakt door de in het verleden behouden strategische leegstand27Eigenaren laten in aanloop naar een herontwikkeling leegkomende panden vaak liever leegstaan, zodat de herontwikkeling, die vaak gepaard gaat met noodzakelijke verplaatsingen, zo min mogelijk gehinderd wordt door contracten of minder-coöperatieve-ondernemers. in De Waag. Echter, er is voorlopig geen sprake van herontwikkeling dus is er even geen sprake meer van strategische leegstand. Tevens is gekeken naar de ontwikkelingen per winkelgebied waarbij het aanbod in 2013 vergeleken is met de situatie in
- Opvallend is dat het dagelijks winkelaanbod in alle winkelgebieden (met uitzondering van Palazzo, Batavia Stad en verspreide bewinkeling) is toegenomen. Dit heeft te maken met zowel een toename in het aantal vestigingen alsmede met de schaalvergroting van bijvoorbeeld supermarkten. Verder kan geconcludeerd worden dat ook het niet-dagelijkse winkelaanbod is toegenomen. Vooral het Stadshart en Batavia Stad hebben een grote bijdrage geleverd aan deze toename. In tabel 3.5 is de ontwikkeling van de koopkrachtbinding zichtbaar. Voor de dagelijkse artikelen geldt dat evenals in de voorgaande jaargangen de koopkrachtbinding in Lelystad extreem hoog is met 99%. Voor de niet-dagelijkse artikelen is zichtbaar dat tussen 2009 en 2012 de koopkrachtbinding is gestegen van 74 naar 79%. Dit wordt mede veroorzaakt door de verhoogde aantrekkelijkheid van het Stadshart voor de aankoop van de niet-dagelijkse artikelen. Tabel 3.5: Ontwikkeling koopkrachtbinding gemeente Lelystad 1999-2012 Jaartal Dagelijkse artikelen Niet-dagelijkse artikelen* 1999 98% 75% 2006 99% 74% 2009 99% 74% 2012 99% 79% Bron: D&P Onderzoek en advies
(1999), Toekomstvisie voorzieningen Lelystad; Goudappel Coffeng
(2006), Functioneren en perspectief detailhandel; BRO
(2009), Visie op de detailhandelsstructuur Lelystad 2020; Goudappel Coffeng
(2012), Monitoring effecten Batavia Stad 5-meting. Om het economisch functioneren van de verschillende winkelgebieden in Lelystad weer te geven is in de figuren 3.6 en 3.7 voor zowel de dagelijkse en niet-dagelijkse sector een indicatie gegeven van de behaalde omzet per vierkante meter. Tevens is zichtbaar wat de landelijke gemiddelde omzet per vierkante meter is via de verticale lijn. Voor de dagelijkse sector geldt de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit van € 6.900,- per vierkante meter. In de dagelijkse sector behalen de winkelgebieden Kempenaar, Voorhof, Boswijk/Kamp en Tjalk een hogere omzet dan dit landelijke gemiddelde. Deze winkelgebieden presteerden eveneens in 2009 bovengemiddeld, uitgezonderd Boswijk/Kamp. Het Stadshart kent een lagere koopkrachtbinding dan in 2009 en behaalt derhalve een lagere omzet per vierkante meter wvo. Ditzelfde geldt feitelijk voor het Lelycentre. Dit heeft mede te maken met het grotere aandeel winkels in de persoonlijke verzorging binnen deze winkelconcentraties. Immers, in de persoonlijke verzorging wordt gemiddeld een lagere omzet per vierkante meter wvo behaald dan bij levensmiddelenzaken, waaronder supermarkten. Figuur 3.6: Gerealiseerde omzet per m2 wvo dagelijkse detailhandel Lelystad per winkelgebied 2012 Bron: Goudappel Coffeng, Actualisatie DPO Winkelstructuur Lelystad, 2012 In de niet-dagelijkse sector verschilt de normatieve vloerproductiviteit fors tussen winkelgebieden. In centrumgebieden van enige omvang waar veel modisch aanbod is, ligt de gerealiseerde omzet per vierkante meter al snel rond de € 3.000,- per vierkante meter wvo. Voor perifere concentraties bedraagt de gerealiseerde omzet per vierkante meter circa de helft met circa € 1.500,- per vierkante meter wvo. Voor wijk- en buurtcentra is het erg afhankelijk van het type aanbod en ligt het gemiddelde rond de € 2.000,- per vierkante meter wvo. Voor een wijkcentrum met veel modisch aanbod ligt deze omzet hoger. In de niet-dagelijkse sector is de omzet per vierkante meter vooral hoog in het Stadshart. Dit hangt voor een groot deel samen met het aanwezige aanbod in de modische branches dat een hogere omzet per vierkante meter realiseert in vergelijking met meer doelgerichte branches. De behaalde omzet per vierkante meter wvo in het Stadshart ten opzichte van het nationale gemiddelde voor de totale niet-dagelijkse sector is vergelijkbaar met
- Deze omzet per vierkante meter wvo ligt binnen het Stadshart hoger voor een aantal branches, zoals modische winkels en wat lager in branches, zoals huishoudelijke artikelen, sportzaken en woninginrichting. Dit is conform het landelijke beeld in deze branches. Figuur 3.7: Gerealiseerde omzet per m2 wvo niet-dagelijkse detailhandel Lelystad per winkelgebied 2012 Bron: Goudappel Coffeng, Actualisatie DPO Winkelstructuur Lelystad, 2012 Op basis van het geprognosticeerde toekomstig functioneren en de bevolkingsontwikkeling (gebaseerd op bijgestelde bevolkingsprognoses van najaar 2012), is de toekomstige uitbreidingsruimte voor detailhandel in Lelystad bepaald. Tabel 3.6: Economisch functioneren detailhandel Lelystad 2012 Dagelijkse artikelen Niet-dagelijkse artikelen* aantal inwoners 2012 75.300 75.300 omzet per hoofd 2.206 2.502 bestedingspotentieel (mln) 166,1 188,4 koopkrachtbinding 99% 74% lokaal gebonden bestedingen (mln) 164,6 138,5 koopkrachttoevloeiing (in percentage omzet) 5% 14% omzet uit toevloeiing (mln) 9,4 22,6 totaal omzet (mln) 173,9 161,1 norm vloerproductiviteit 6.910 1.960 gerealiseerde vloerproductiviteit 6.806 1.785 aanwezig m2 wvo – 2012 25.559 90.266 uitbreidingsruimte in m2 wvo - 2012 -350 -8.000 aanwezig m2 wvo – 2009 24.222 79.280 uitbreidingsruimte in m2 wvo - 2009 700 0 Bron: Goudappel Coffeng, Actualisatie DPO Winkelstructuur Lelystad, 2012 * Exclusief aanbod Batavia Stad De totale uitbreidingsruimte is onderverdeeld naar de verschillende winkelconcentraties binnen Lelystad. Zowel voor de dagelijkse als niet-dagelijkse sector is voor de huidige en toekomstige situatie uitbreidingsruimte berekend. In het Stadshart ontstaat in de dagelijkse sector enige rekenkundige uitbreidingsruimte in 2022, dit neemt verder toe richting
- In het Lelycentre is geen uitbreidingsruimte in 2022, noch in
- Tabel 3.6 Indicatie uitbreidingsruimte in m² wvo per winkelgebied, dagelijkse sector 2022 en 2030 2012 2022 2030 winkelgebied norm vloer- productiviteit huidig 1: sober 2: gemiddeld 3: optimistisch 1: sober 2: gemiddeld 3: optimistisch Stadshart € 6.910,- 0 0 0 0 0 0 800-1.200 Lelycentre € 6.910,- 0 0 0 0 0 0 0 Bron: Goudappel Coffeing, Actualisatie DPO Winkelstructuur Lelystad, 2012; bewerking RMA, 2013 Voor de niet-dagelijkse sector verschilt de normatieve vloerproductiviteit per type winkelgebied. Op basis van deze verschillen in vloerproductiviteit blijkt dat vooral in het Stadshart indicatief uitbreidingsruimte aanwezig is. De gerealiseerde omzet per m² ligt namelijk boven de norm vloerproductiviteit. In alle scenario’s is in 2022 en 2030 uitbreidingsruimte in het Stadshart aanwezig. Voor Palazzo geldt richting 2022 in het gemiddelde en optimistische scenario dat enige uitbreidingsruimte komt als gevolg van de verwachte inwonersgroei. Dit neemt toe richting
- Tabel 3.7: Indicatie uitbreidingsruimte in m² wvo per winkelgebied, niet-dagelijkse sector 2022 en 2030 2012 2022 2030 winkelgebied norm vloer- productiviteit huidig 1: sober 2: gemiddeld 3: optimistisch 1: sober 2: gemiddeld 3: optimistisch Stadshart € 3.000,- 3.000- 4.000 900- 1.300 6.000- 7.000 10.000- 11.000 300- 700 8.500- 9.500 12.500- 13.500 Lelycentre € 2.500,- 0 0 0 0 0 0 600-1.000 Palazzo € 1.600,- 0 0 700-1.100 2.500-3.500 0 3.000- 4.000 5.500-6.500 Bron: Goudappel Coffeing, Actualisatie DPO Winkelstructuur Lelystad, 2012; bewerking RMA, 2013 De cijfers uit de tabellen 3.6 en 3.7 zijn indicatief. Per ontwikkelingsplan dient een grondige afweging te worden gemaakt wat de gevolgen zijn voor het koopgedrag en daarmee voor het overige aanbod. Bovendien kunnen unieke ontwikkelingen zorgen voor een enorme impuls aan extra bestedingen per winkelgebied of juist leiden tot een afname in bestedingen. Dit is niet in een scenariobeschrijving te ondervangen. De realisatie van een trekker (warenhuis, internationale grote kledingketen) leidt tot een wijziging in de koopstromen en kan een dergelijke aantrekkingskracht hebben dat onafhankelijk van het gerealiseerde scenario extra consumenten aangetrokken worden. Ditzelfde geldt bijvoorbeeld voor een forse verbetering in de openbare ruimte. 3.4Opgaven Bovenstaande trends en ontwikkelingen leiden ertoe dat de gemeente Lelystad met betrekking tot werklocaties voor de volgende opgaven staat of die zij in de toekomst kan verwachten. Aanbod aan werklocaties: om kansrijke bedrijfssectoren te kunnen huisvesten is een op het economisch profiel (industrieel-logistiek complex) toegesneden aanbod aan werklocaties nodig. Hierbij is het van belang dat de verschillende werklocaties binnen de regionale context een duidelijke profilering hebben. Verkleuring en functiemenging kunnen zorgen voor onduidelijkheid over de profilering van een werklocatie. De opgave bestaat derhalve uit het behoud van een duidelijke profilering van de verschillende werklocaties. Voorkomen van overaanbod aan en leegstand op werklocaties. Dit geldt voor alle markten; kantoren, bedrijven en detailhandel. Er is sprake van een structureel minder hoge groei, waardoor er een dreigend overaanbod aan werklocaties dreigt te ontstaan. Hierop dient te worden ingespeeld door beperkt en weloverwogen de ruimte te geven aan de uitbreiding van werklocaties. Dit lijkt zich vooral voor te doen op de kantor