Welstandsnota Aalsmeer (Aalsmeer)

Welstandsnota AalsmeerDe raad der gemeente Aalsmeer, Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. Gelet op artikel 9.1 tweede lid, van de gemeentelijke Bouwverordening, en gelet op artikel 12a eerste lid van de Woningwet, besluit: Een welstandnota vast te stellen, inhoudende de volgende beleidsregels die burgemeester en wethouders toepassen: Welstandsnota plattegrond Artikel A: Beleidsregels Hoofdstuk 1 Inleiding Leeswijzer De voor u liggende welstandsnota is een 1e herziening van de op 18 mei 2004 vastgestelde welstandsnota en bevat de door de welstandscommissie bij de beoordeling toe te passen welstandscriteria. Na een hoofdstuk over het ruimtelijk kwaliteitsbeleid in Aalsmeer, dat geldt als basis voor het welstandsbeleid, komen de welstandscriteria aan de orde. Voor de leesbaarheid is daarbij gekozen voor een volgorde van abstract naar concreet: van algemene welstandscriteria, via “relatieve” welstandscriteria voor specifieke gebieden en objecten naar “absolute” criteria voor de sneltoets van veel voorkomende kleine bouwwerken. Het gebruik van de nota is andersom. In de laatste twee hoofdstukken komen dan nog aan de orde de procedure voor het opstellen van welstandscriteria bij grotere (her)ontwikkelingsprojecten en de welstandscriteria die gebruikt kunnen worden bij het repressief toezicht op vergunningsvrije bouwwerken ( de zogenaamde excessenregeling). Sneltoetscriteria Als iemand wil weten welke welstandscriteria voor zijn bouwplan gelden, kan hij allereerst in de welstandsnota nagaan of het bouwplan valt onder de “veel voorkomende kleine bouwplannen”, waarvoor sneltoetscriteria zijn opgesteld. In Aalsmeer zijn dat: aan- en uitbouwen aan de gevel van een gebouw; - bijgebouwen en overkappingen die los op het erf staan; dakkapellen; gevelwijzigingen; erfscheidingen; reclames; steigers en terrassen; antennes. rolluiken zonwering en markiezen monumenten Als een dergelijk klein bouwwerk niet vergunningsvrij is moet een lichte bouwvergunning worden aangevraagd. Het plan wordt dan door de gemeente getoetst aan alle wettelijke vereisten, zoals het bouwbesluit, het bestemmingsplan en de redelijke eisen van welstand. Voor deze welstandstoets zijn “sneltoetscriteria” opgesteld waarmee de planindiener, desgewenst samen met de ambtenaar van de afdeling Vergunningen en Handhaving , kan nagaan op welke wijze het bouwplan in ieder geval aan redelijke eisen van welstand voldoet. Wordt het plan op deze manier ingediend, dan kan een beoordeling door de welstandscommissie meestal achterwege blijven. Gebiedsgerichte beoordelingscriteria Voor bouwplannen die niet met de sneltoetscriteria kunnen worden beoordeeld is bij het opstellen van welstandscriteria een gebiedsgerichte aanpak gevolgd. De welstandsnota geeft een beschrijving van de samenhang in en het karakter van een bepaald gebied. Daaruit ontstaat een reeks aandachtspunten of beoordelingscriteria. Het zijn punten waar men op moet letten als men wil bouwen of verbouwen in een bepaald gebied. Met deze gebiedsgerichte welstandscriteria wordt ook aangegeven in welke gebieden bijzondere kwaliteiten aanwezig zijn en extra inspanningen worden verwacht en in welke gebieden het handhaven van de basiskwaliteit voldoende lijkt. De gebiedsgerichte welstandscriteria zijn minder concreet dan de criteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen. Het zijn geen absolute maar relatieve criteria, die ruimte laten voor een beoordeling in het licht van het concrete bouwplan. Die interpretatie kan in een vroeg stadium al onderwerp van gesprek zijn met de welstandscommissie. Welstandsnota Aalsmeer 2009 9 Objectgerichte beoordelingscriteria Voor bouwplannen van objecten die in de gemeente veel voorkomen is bij het opstellen van welstandscriteria een objectgerichte aanpak gevolgd. De welstandsnota geeft een beschrijving van de eigenschappen van een bepaald object. Daaruit ontstaat een reeks aandachtspunten of beoordelingscriteria. Het zijn punten waar men op moet letten als men zo’n object wil bouwen of verbouwen. Naast deze criteria is ook het gewenste welstandsniveau aangegeven. De objectgerichte welstandscriteria zijn net als de gebiedsgerichte criteria minder concreet dan de criteria voor veel voorkomende kleine bouwplannen. Algemene beoordelingscriteria In een enkel geval zal het voorkomen dat de gebiedsgerichte criteria ontoereikend of te beperkend zijn. Het kan gebeuren dat een plan wel voldoet aan redelijke eisen van welstand, maar niet aan de gebiedsgerichte criteria. Daarom zijn in de welstandsnota ook algemene criteria opgenomen. Daarmee kan een bouwplan geheel op zichzelf, op het eigen architectonische vakmanschap, worden beoordeeld. Deze algemene welstandscriteria kunnen niet te pas en te onpas worden gebruikt. Ze zijn voor de onverwachte, experimentele of opvallende bouwwerken. Als stelregel geldt daarbij dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt. Tot slot De welstandscriteria zijn democratisch door de raad vastgesteld en voor iedereen beschikbaar. De welstandscommissie beoordeelt bouwvergunningaanvragen in een openbare vergadering. De agenda van de welstandscommissie is van tevoren in te zien. Planindieners en ontwerpers kunnen altijd een afspraak maken met de welstandscommissie om een toelichting te geven op hun bouwplan. Zij kunnen de beoordeling bijwonen en een uitleg krijgen over het advies. De welstandscommissie heeft een publieke tribune waar alle belangstellenden als toehoorder de welstandsvergadering kunnen bijwonen. Zowel de welstandscommissie als burgemeester en wethouders zullen aan de gemeenteraad rapporteren hoe zij met de uitvoering van het welstandsbeleid zijn omgegaan. Met dit alles is het welstandstoezicht van Aalsmeer op een nieuwe leest geschoeid. Welstandsnota Aalsmeer 2009 10 Hoofdstuk 2 Ruimtelijk kwaliteitsbeleid Het opstellen van een welstandsnota begint met een inventarisatie van het ruimtelijke kwaliteitsbeleid en een analyse van de consequenties daarvan voor welstand. De huidige welstandszorg De gemeente Aalsmeer voert al sinds 1952 welstandstoezicht uit. Tot aan de vaststelling van de welstandsnota was er, overeenkomstig de 8ste wijziging van de modelbouwverordening van de VNG, algemene welstandscriteria opgenomen in de bouwverordening: - de aanvaardbaarheid van het bouwwerk in relatie tot de karakteristiek van de reeds aanwezige bebouwing, de openbare ruimte en de stedenbouwkundige context, - de massa, materiaal, maat, schaal, detaillering en kleurstelling mede in verband met de samenhang in het bouwwerk zelf. Daarnaast kan de gemeente specifiek beleid voeren met betrekking tot de visuele kwaliteit van de gebouwde omgeving en de gemeente heeft hiervan gebruik gemaakt door richtlijnen voor dakkapellen vast te stellen. Door de gewijzigde Woningwet (verruiming van het vergunningvrije bouwen) zijn deze richtlijnen aan herziening toe. Burgemeester en wethouders laten zich bij de afgifte van bouwvergunningen adviseren door een adviescommissie die bestaat uit onafhankelijke deskundigen, de Welstandscommissie Noord-Holland Zuid van de Stichting Welstandszorg Noord-Holland. Een keer in de twee weken houdt deze commissie zitting in het gemeentehuis van Aalsmeer. De vergaderingen zijn openbaar. Planindieners en ontwerpers kunnen na afspraak een toelichting geven op het plan. Alle bouwvergunningplichtige, geregistreerde principeaanvragen van Aalsmeer worden in de plenaire commissie behandeld. Principe plannen kunnen alleen voor vooroverleg aan de commissie voorgelegd worden indien het bouwplan planologisch is goedgekeurd. Ook aanvragen voor een reclamevergunning worden door de welstandscommissie getoetst aan redelijke eisen van welstand, ook indien het geen bouwvergunningplichtig bouwwerk betreft. Lichtvergunningplichtige plannen die al eerder zijn uitgevoerd en waar al een positief welstandsadvies is gegeven worden niet nogmaals aan de commissie voorgelegd maar ambtelijk afgehandeld. Dit trendsetterbeleid wordt al in een vroeg stadium van de planbeoordeling gestimuleerd door met name bij grote woningbouwplannen al bij de ontwerpopdracht enkele opties voor uitbreidingen mee te laten ontwerpen en, na goedkeuring door de welstandscommissie, te laten vastleggen. Ook stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen worden voor advies aan de welstandscommissie voorgelegd. De uitvoering van het welstandstoezicht geschiedt onder verantwoordelijkheid van burgemeester en wethouders door de afdeling Vergunningen en Handhaving. Burgemeester en wethouders volgen in het algemeen de adviezen van de welstandscommissie op. Het ruimtelijk beleid Ruimtelijke ontwikkeling in hoofdlijnen Aalsmeer heeft door de specifieke ligging en achtergrond te maken met grootschalige ontwikkelingen. De ruimtelijke dynamiek is enorm en vaak overstijgen de ingrepen de gemeentelijke belangen. De gemeente tracht door het ontwikkelen van ruimtelijke ordeningsvisies en beleid deze ontwikkelingen te sturen. Intergemeentelijke gebiedsvisie Haarlemmermeer, Aalsmeer, Amstelveen, Uithoorn, De Ronde Venen - Samenvattende visie definitief Grontmij, oktober 2000 Opgave was het creëren van een meerwaarde voor de leefbaarheid, het milieu en de ruimtelijke kwaliteit van het studiegebied. In de visie worden onder meer de verschillende identiteiten per gebied benoemd. Het gebied rondom Aalsmeer is benoemd tot parkstad, met wonen, werken, recreëren als thema’s. De studie is niet van directe invloed op het welstandsbeleid. Ontwikkelingsvisie Aalsmeer Gemeente Aalsmeer, mei 1993 De visie is gemaakt als beleidskader waaraan toekomstige plannen kunnen worden getoetst. Op korte termijn moest woonruimte worden gevonden voor 2000 woningzoekenden. Het beleid voor de glastuinbouw is vooral gericht op reconstructie en modernisering binnen het bestaande tuinbouwareaal. Bij het bovenland wordt ingezet op behoud van landschappelijke en cultuurhistorische waarden en bij de Westeinderplassen kan de recreatieve waarde verder worden benut. Het plan geeft inzicht in de ambities voor Aalsmeer en zal in een meer uitgewerkt stadium van belang zijn voor welstand. Aalsmeerse gebiedsvisie Grontmij Deze visie volgt de Ontwikkelingsvisie Aalsmeer op en schets een beeld van de verwachte en gewenste ontwikkelingen tot 2010, met een doorkijk naar

1. De visie dient als toetsingskader voor ontwikkelingen. Per sector worden de gewenste ontwikkelingen genoemd. De visie geeft inzicht in de ambities van de gemeente en is niet direct van invloed op het welstandsbeleid. Gebiedsvisie Aalsmeer Door Bureau Vijn 2008 wordt, in samenwerking met de gemeente Aalsmeer, een gebiedsvisie opgesteld. Deze visie is richtinggevend voor het toekomstig ruimtelijk beleid. Stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteitsplannen De enorme ruimtelijke dynamiek heeft ook zijn weerslag in het ruimtelijke ordeningsbeleid en het toegepaste instrumentarium om de ontwikkelingen te sturen. De gemeente beschikt over een aanzienlijke hoeveelheid documenten als stedenbouwkundige uitgangspunten, beeldkwaliteitsplannen, ruimtelijke onderbouwingen en startdocumenten voor woningbouwlocaties. Bijzonder is dat Aalsmeer een analyse van de gewenste beeldkwaliteit op gemeentelijk niveau heeft ontwikkeld. Deze visie op beeldkwaliteit is verwoord in het beeldkwaliteitplan “Aalsmeer in beeld” (een integratiekader). Het accent ligt op het beeld van de openbare ruimte, en daarin staat het landschap in al haar facetten centraal. Dit beeldkwaliteitsplan is de basis voor het ontwikkelen van beeldkwaliteit en elke ontwikkeling op een lager schaalniveau gaat gepaard met de ontwikkeling van een stedenbouwkundig plan. De stedenbouwkundige plannen worden door externe bureaus opgesteld en voor advies aan de welstandscommissie voorgelegd. Zij dienen als planologische blauwdruk en bevatten in de regel een hoofdstuk over beeldkwaliteit. Hieronder volgt een samenvatting van de belangrijkste aspecten van invloed op het welstandsbeleid. De eigenschappen van de gewenste beeldkwaliteit zijn uitgewerkt in de criteria van het gebiedsgerichte beleid. Beeldkwaliteitsplan Aalsmeer dorp Royal Haskoning , november 2003 Het stimuleren van het handhaven en/of verbeteren van de beeldkwaliteit is het belangrijkste doel van het plan. Daarnaast is het een instrument voor het beheren van de kwaliteit. Tevens bevat het plan stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de nieuwbouwplannen in het gebied en kan het als toetsingskader worden gebruikt voor bouwaanvragen. Met name de genoemde richtlijnen voor de beeldkwaliteit zijn van belang voor welstand. Beeldkwaliteitsplan Lijnbaan Stijlgroep Landschap en Stedelijke Ruimte Het plan behelst de herontwikkeling van een gebied van 14,5 ha., gelegen aan de oostzijde van de kern van Aalsmeer. Qua landschapstypologie maakt het gebied deel uit van het slagenlandschap dat ligt ingeklemd tussen de Ringvaart en de Oosteinderweg. Als uitgangspunt voor de verkaveling van het gebied wordt de bestaande structuur van het slagenlandschap gehanteerd. Binnen het plangebied wordt een zuidelijk en een noordelijk deel onderscheiden, waarbij voor het zuidelijk deel aansluiting wordt gezocht bij de bestaande dorpskern met een traditionele baksteenarchitectuur. Voor het noordelijk deel wordt een meer eigentijdse invulling nagestreefd, met voor de onderscheiden slagen een eigen karakteristiek met het water als Leitmotiv. De woningbouw is gedifferentieerd van opzet. Behalve het onderscheid tussen een meer traditioneel, stenig plandeel en een meer eigentijds en landschappelijk plandeel wordt de differentiatie bepaald door een woningtypologie van diverse grondgebonden woningtypes en appartementen. In het plandeel wordt de relatie met het oude dorp bepaald door een tamelijk grootschalige wand met appartementen, die tevens de entree naar de wijk domineert. In het noordelijk plandeel wordt een noordwest verbinding tot stand gebracht middels aaneengesloten woningbouw waardoor een accent van gestapelde appartementen. Beelkwaliteitsplan Greenpark Enno Zuidema Stedenbouw & H+N+S Landschapsarchitecten Het Green Park Aalsmeer is gelegen tussen de Hogedijk in het noorden en de Legmeerdijk in het zuiden, en is een bedrijvenpark in ontwikkeling. Hierbij wordt gestreefd naar een beeldkwaliteit, waarbij samenhang bestaat tussen de sfeer en inrichting van de openbare ruimte en de uitstraling van de individuele bedrijfskavels en gebouwen met een hoog ambitieniveau. In het ontwerp dient invulling gegeven te worden aan vier kernwaarden die er voor zorgen dat Green Park Aalsmeer uniek en herkenbaar is. Deze kernwaarden zijn: menselijke maat (aandacht voor de mens); verantwoord (met een meerwaarde voor de toekomst); communicatief (laten zien wat er gebeurt) en fris (innovatief, heel en schoon). Voor de herontwikkeling van dit gebied is het Masterplan Green Park Aalsmeer (juni 2005) opgesteld, waarin de ruimtelijke en programmatische hoofdopzet van het bedrijvenpark is beschreven. In aanvulling daarop is het beeldkwaliteitsplan Green Park Aalsmeer gemaakt waarin zowel de gewenste beeldkwaliteit van de openbare ruimte als van de bedrijfskavels en –gebouwen wordt beschreven. Beeldkwaliteit FloraHolland locatie Oost Vanuit de gemeente is een werkgroep geïnstalleerd, die als taak heeft, een notitie met betrekking tot de beeldkwaliteit voor de locatie Oost en Waterdrinken op te stellen. In de werkgroep hebben vertegenwoordigers van de gemeente, Welstandscommissie, FloraHolland en Waterdrinken hun inbreng gegeven. Nieuw Oosteinde beeldkwaliteitplan SVP-architectuur en stedenbouw, augustus 2000 Doel van het plan is onder meer te komen tot een samenhangende architectuur zodat de buurten van Nieuw en Oud Oosteinde zich als een dorp zullen manifesteren. Het plan is opgedeeld in deelgebieden die elk hun eigen richtlijnen en voorschriften voor beeldkwaliteit hebben. Daarnaast zijn er ook basisthema’s omschreven voor het gewenste architectonische beeld. De regels variëren van stedenbouwkundige samenhang tot erfscheidingen en zijn worden opgenomen in het welstandsbeleid. Beeldkwaliteitsplan N201 Royal Haskoning , februari 2004 Dit plan beschrijft de gewenste vormgeving voor de te verleggen N201 met de bijbehorende kunstwerken en de inpassing in het omringende landschap. Masterplan N201 Ontwikkelingsbedrijf &2=1, een samenwerking tussen de gemeente Aalsmeer en Bohemen B.V. Aanleiding voor het opstellen van een Masterplan voor het plangebied van het bestaande tracé van de Burgemeester Kasteleinweg (N201) en aangrenzende onbebouwde gebieden, is gelegen in het feit dat deze weg in 2012 zal zijn omgelegd. Voor de herontwikkeling van het oude tracé is de stedenbouwkundige visie &2=1 opgesteld. Deze visie is in september 2005 door de raad vastgesteld als richtlijn voor de ontwikkeling van het gebied en vormt de onderlegger voor het Masterplan. Met het herontwikkelen van de Burgemeester Kasteleinweg en omgeving wil de gemeente vijf doelen bereiken: de leefkwaliteit verbeteren in het dorp Aalsmeer, voornamelijk voor de wijken en buurten die direct langs de huidige N201 liggen; de straten en buurten aan beide kanten van het bestaande N201 tracé weer samenbrengen; de kwaliteit van de openbare ruimte en het aanwezige water en groen verbeteren; nieuwe woningen en voorzieningen toevoegen die passen binnen de schaal van Aalsmeer; een hoogwaardig openbaar vervoersverbinding inpassen die het dorp een nieuwe impuls geeft en geen nieuwe doorsnijding van het dorp veroorzaakt. Supervisie De gemeente werkt ook met stedenbouwkundige supervisie. Voor de planontwikkeling voor het N201-bedrijventerrein (Greenpark),FloraHolland locatie Oost en de nieuwbouwwijk Nieuw-Oosteinde heeft de gemeente een kwaliteitsteam ingesteld waarin de architect-secretaris namens de welstandscommissie zitting heeft. Dit Q-team bestaat verder uit de projectarchitecten van het stedenbouwkundig bureau en een landschapsarchitect. Doel van het Q-team is het toetsen van de plannen aan de eerder vastgestelde ontwerprichtlijnen zoals omschreven in het beeldkwaliteitsplan. Onderbouwingen projectprocedures en startdocumenten voor bestemmingsplannen Voor het grondgebied van de gemeente Aalsmeer is een groot aantal bestemmingsplannen vigerend. Deze plannen zijn zeer divers van datum van vaststelling, grootte van het plangebied en bestemmingsmethodiek. De bestemmingsplannen zijn in de regel gedetailleerd van aard, deels verouderd en achterhaald. De gemeente is inmiddels actief de verouderde bestemmingsplannen te actualiseren en het aantal bestemmingsplannen terug te brengen. Voor de herziening van de bestemmingsplannen is een plan van aanpak opgesteld met als doel te komen tot 9 plannen voor het gehele grondgebied van de gemeente. Inmiddels is een aantal nieuwe bestemmingsplannen in werking getreden, veelal betreft dit consolidatieplannen. Deze bestemmingsplannen zijn digitaal raadpleegbaar. Voor FloraHolland vestiging Aalsmeer Locatie Oost wordt/is een kwaliteitsteam ingesteld. De behandeling van bouwplannen met betrekking tot beeldkwaliteit op bovengenoemde locaties zal een aantal stappen kennen.Allereerst worden bouwplannen van kavelkopers (zoals Waterdrinker) door Benthem Crouwel Architects, in opdracht van FloraHolland, in een vroeg stadium getoetst op beeldkwaliteit door middel van een pretoets, vooruitlopend op indiening bij de gemeente. Benthem Crouwel Architects treedt daarbij op als superviserend architect en kan, indien nodig, vragen om het plan aan te passen aan de ontwerpregels (regiemiddelen). Met betrekking tot beeldkwaliteit zal een Quality-team Oost (QO-team), bestaande uit een vertegenwoordiger van de welstandscommissie, de stedenbouwkundige van het Q-team en de architect van FloraHolland, de ingediende plannen toetsen en een advies uitbrengen aan de welstandscommissie.Vervolgens zal de welstandscommissie een formeel welstandsadvies uitbrengen, in aansluiting op advies van QO-team, over de bouwplannen met betrekking tot beeldkwaliteit en de toepasselijke welstandscriteria. Ontwikkelingsplannen Bestemmingsplan N201-zone Grontmij, februari 2002 Vanwege de geplande en inmiddels in uitvoering zijnde verlegging van de N201 en de daaraan gekoppelde ontwikkeling van bedrijvigheid is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. In het plan staat onder meer de beschrijving, een hoofdstuk over milieu en de juridische opzet beschreven. Voor welstand zijn met name de genoemde potenties voor de bedrijven, de ontwikkelingsmogelijkheden en de paragraaf over beeldkwaliteit van belang. Bestemmingsplan Nieuw Oosteinde Hoofdstuk 4, 5 en 6 Grontmij In deze hoofdstukken zijn de hoofdlijnen van het stedenbouwkundig plan voor Nieuw-Oosteinde genoemd evenals het milieubeleid en de juridische planopzet. Met name de paragraaf over beeldkwaliteit is van belang voor welstand en hier wordt verder ingegaan in het beeldkwaliteitplan voor Nieuw Oosteinde. Het Monumentenbeleid Inventarisatie Monumentale gebouwen en structuren in de gemeente zijn geïnventariseerd en Aalsmeer is opgenomen op de Cultuurhistorische waardenkaart van de Provincie Noord-Holland . Aalsmeer heeft 29 Rijksmonumenten, 1 provinciaal monument en 33 gemeentelijke monumenten. In de gemeente ligt het fort Kudelstaart als onderdeel van de Stelling van Amsterdam, deze stelling is samen met de 42 forten opgenomen op de wereld erfgoedlijst van Unesco. Monumentenbeleid De gemeente heeft expliciet monumentenbeleid ontwikkeld en in 2005 vastgesteld. In dit beleid wordt de procedure tot aanwijzing en intrekking van een monument geregeld en de rol van de monumentencommissie bepaald. Wat betreft de welstandsadvisering over monumenten, in het kader van de Monumentenwet 1988 en de provinciale monumentenverordening heeft de gemeente Aalsmeer op 1 januari 2004 aansluiting gezocht bij de Monumentenadviescommissie van de Stichting Welstandszorg Noord- Holland. In deze commissie zijn alle relevante disciplines op het gebied van monumentenadvisering vertegenwoordigd. Voorafgaand aan de advisering door de Monumentenadviescommissie, stelt de gemeentelijke monumentencommissie een pre advies op. Dit pre-advies wordt betrokken bij de beoordeling door de Monumentenadviescommissie van de Stichting Welstandszorg Noord-Holland. Beleid openbare ruimte en landschap Ook bij de ontwikkeling van de openbare ruimte is de visie op beeldkwaliteit in het beeldkwaliteitsplan Aalsmeer richtinggevend. Per inbreilocatie wordt deze visie in beeldkwaliteitplannen vertaald in inrichtingsvoorstellen voor de openbare ruimte. De gemeente vult haar eigen verantwoordelijkheid in door per locatie een civieltechnisch programma van eisen te maken. Als speciale aandachtsgebieden gelden de gebieden Aalsmeer-dorp, de lintbebouwing en N201 bedrijventerreinen. Inrichtingsplannen bij grote, nieuwe ontwikkelingen worden wel door de welstandscommissie aan de gewenste beeldkwaliteit getoetst. Conclusie voor de welstandsnota Er is sprake van zeer veel bestaand beleid en ontwikkeling van beleid op het gebied van ruimtelijke kwaliteit. Bijzonder is de visie beeldkwaliteit op de gehele gemeente. Ook de instrumenten die de gemeente inzet om te sturen op ruimtelijke ordening zijn omvangrijk en afgestemd op ruimtelijke dynamiek. Van belang lijkt de inzet van de juiste instrumenten op het juiste moment en afstemming. Hoofdstuk 3 Algemene beoordelingscriteria Toelichting De algemene welstandscriteria die in deze paragraaf worden genoemd richten zich op de zeggingskracht en het vakmanschap van het architectonisch ontwerp en zijn terug te voeren op vrij universele kwaliteitsprincipes. De algemene welstandscriteria liggen (haast onzichtbaar) ten grondslag aan elke planbeoordeling omdat ze het uitgangspunt vormen voor de uitwerking van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In praktijk zullen die uitwerkingen meestal voldoende houvast bieden voor de planbeoordeling. In bijzondere situaties, wanneer de gebiedsgerichte en de objectgerichte welstandscriteria ontoereikend zijn, kan het nodig zijn expliciet terug te grijpen op de algemene welstandscriteria. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een bouwplan (slaafs) is aangepast aan de gebiedsgerichte welstandscriteria, maar het bouwwerk zelf zo onder de maat blijft dat het op de duur zijn omgeving negatief zal beïnvloeden. Ook wanneer een bouwplan afwijkt van de bestaande of toekomstige omgeving maar door bijzondere schoonheid wel aan redelijke eisen van welstand voldoet, kan worden teruggegrepen op de algemene welstandscriteria. De welstandscommissie kan burgemeester en wethouders in zo’n geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren van de hardheidsclausule gebruik te maken en af te wijken van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In praktijk betekent dit dat het betreffende plan alleen op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere schoonheid van het plan met deze criteria overtuigend kan worden aangetoond. Het niveau van “redelijke eisen van welstand” ligt daar uiteraard hoog, het is immers redelijk dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt. Relatie tussen vorm, gebruik en constructie Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft. Een bouwwerk wordt primair gemaakt om te worden gebruikt. Hoewel het welstandstoezicht slechts gericht is op de uiterlijke verschijningsvorm, kan de vorm van het bouwwerk niet los worden gedacht van de eisen vanuit het gebruik en de mogelijkheden die materialen en technieken bieden om een doelmatige constructie te maken. Gebruik en constructie staan aan de wieg van iedere vorm. Daarmee is nog niet gezegd dat de vorm altijd ondergeschikt is aan het gebruik of de constructie. Ook wanneer andere aspecten dan gebruik en constructie de vorm tijdens het ontwerpproces gaan domineren, mag worden verwacht dat de uiteindelijke verschijningsvorm een begrijpelijke relatie houdt met zijn oorsprong . Daarmee is tegelijkertijd gezegd dat de verschijningsvorm meer is dan een rechtstreekse optelsom van gebruik en constructie. Er zijn daarnaast andere factoren die hun invloed kunnen hebben zoals de omgeving en de associatieve betekenis van de vorm in de sociaal-culturele context. Maar als de vorm in tegenspraak is met het gebruik en de constructie dan verliest zij daarmee aan begrijpelijkheid en integriteit. Relatie tussen bouwwerk en omgeving Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is. Bij het oprichten van een gebouw is sprake van het afzonderen en in bezit nemen van een deel van de algemene ruimte voor particulier gebruik. Gevels en volumes vormen zowel de externe begrenzing van de gebouwen als ook de wanden van de openbare ruimte die zij gezamenlijk bepalen. Het gebouw is een particulier object in een openbare context, het bestaansrecht van het gebouw ligt niet in het eigen functioneren alleen maar ook in de betekenis die het gebouw heeft in zijn stedelijke of landschappelijke omgeving. Ook van een gebouw dat contrasteert met zijn omgeving mag worden verwacht dat het zorgvuldig is ontworpen en de omgeving niet ontkent. Waar het om gaat is dat het gebouw een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de omgeving en de te verwachten ontwikkeling daarvan. Over de wijze waarop dat bij voorkeur zou moeten gebeuren kunnen de gebiedsgerichte welstandscriteria duidelijkheid verschaffen. Betekenissen van vormen in sociaal-culturele context Van een gebouw dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. Voor vormgeving gelden in iedere cultuur bepaalde regels, net zoals een taal zijn eigen grammaticale regels heeft om zinnen en teksten te maken. Die regels zijn geen wetten en moeten ter discussie kunnen staan. Maar als ze worden verhaspeld of ongeïnspireerd gebruikt, word de tekst verwarrend en saai. Precies zo wordt een bouwwerk verwarrend en saai als de regels van de architectonische vormgeving niet bewust worden gehanteerd. Als vormen regelmatig in een bepaald verband zijn waargenomen krijgen zij een zelfstandige betekenis en roepen zij, ons van het gebruik en constructie, bepaalde associaties op. Pilasters in classicistische gevels verwijzen naar zuilenstructuren van tempels, transparante gevels van glas en metaal roepen associaties op met techniek en vooruitgang. In iedere bouwstijl wordt gebruik gemaakt van verwijzingen en associaties naar wat eerder of elders reeds aanwezig was of naar wat in de toekomst wordt verwacht. De kracht of de kwaliteit van een bouwwerk ligt echter vooral in de wijze waarop die verwijzingen en associaties worden verwerkt en geïnterpreteerd binnen het kader van de actuele culturele ontwikkelingen, zodat concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. Zorgvuldig gebruik van verwijzigen en associaties betekent onder meer dat er een bouwwerk ontstaat dat integer is naar zijn tijd doordat het op grond van zijn uiterlijk in de tijd wordt geplaatst waarin het werd gebouwd of verbouwd. Bij restauraties is sprake van herstel van elementen uit het verleden, maar bij nieuw- of verbouw in een bestaande (monumentale)omgeving betekent dit dat duidelijk moet zijn wat authentiek is en wat nieuw is toegevoegd. Een ontwerp kan worden geïnspireerd door een bepaalde tijdsperiode, maar dat is iets anders dan het imiteren van stijlen, vormen en detailleringen uit het verleden. Associatieve betekenissen zijn van groot belang om een omgeving te “begrijpen” als beeld van de tijd waarin zij is ontstaan, als verhaal van de geschiedenis, als representant van een stijl. Daarom is het zo belangrijk om ook bij nieuwe bouwplannen zorgvuldig met stijlvormen om te gaan, zij vormen immers de geschiedenis van de toekomst. Evenwicht tussen helderheid en complexiteit Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat. Een belangrijke eis die aan een ontwerp voor een gebouw mag worden gesteld is dat er structuur wordt aangebracht in het beeld. Een heldere structuur biedt houvast voor de waarneming en is bepaald voor het beeld dat men vasthoudt van een gebouw. Symmetrie, ritme, herkenbare maatreeksen en materialen maken het voor de gemiddelde waarnemer mogelijk de grote hoeveelheid visuele informatie die de gebouwde omgeving geeft, te reduceren tot een bevattelijk beeld. Het streven naar helderheid mag echter niet ontaarden in simpelheid. Een bouwwerk moet de waarnemer blijven prikkelen en intrigeren en zijn geheimen niet direct prijsgeven. Er mag best een beheerst beroep op de creativiteit van de voorbijganger worden gedaan. Van oudsher worden daarom helderheid en complexiteit als complementaire begrippen ingebracht bij het ontwerpen van bouwwerken. Complexiteit in de architectonische compositie ontstaat vanuit de stedenbouwkundige eisen en het programma van eisen voor het bouwwerk. Bij een gebouwde omgeving met een hoge belevingswaarde zijn helderheid en complexiteit tegelijk aanwezig in evenwichtige en spanningsvolle relatie. Schaal en maatverhoudingen Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen. Ieder bouwwerk heeft een schaal die voorkomt uit de grootte of de betekenis van de betreffende bouwopgave. Grote bouwwerken kunnen uiteraard binnen hun eigen grenzen geleed zijn maar worden onherkenbaar en ongeloofwaardig als ze er uitzien alsof ze bestaan uit een verzameling losstaande kleine bouwwerken. De maatverhoudingen van een bouwwerk zijn van groot belang voor de belevingswaarde ervan, maar vormen tegelijk een van de meest ongrijpbare aspecten bij het beoordelen van ontwerpen. De waarnemer ervaart bewust de maatverhoudingen van een bouwwerk, maar waarom de maatverhoudingen van een bepaalde ruimte aangenamer, evenwichtiger of spannender zijn dan die van een ander, valt nauwelijks vast te stellen. Duidelijk is dat de kracht van een compositie groter is naarmate de maatverhoudingen een sterkere samenhang en hiërarchie vertonen. Mits bewust toegepast kunnen ook spanning en contrast daarin hun werking hebben. De afmetingen en verhoudingen van gevelelementen vormen tezamen de compositie van het gevelvlak. Hellende daken vormen een belangrijk element in de totale compositie. Als toegevoegde elementen (zoals een dakkapel, een aanbouw of een zonnecollector) te dominant zijn ten opzichte van de hoofdmassa en/of de vlakverdeling, verstoren zij het beeld niet alleen van het object zelf maar ook van de omgeving waarin het is geplaatst. Materiaal, textuur, kleur en licht Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken. Door middel van materialen, kleuren en lichttoetreding krijgt een bouwwerk uiteindelijk zijn visuele en tactiele kracht: het wordt zichtbaar en voelbaar. De keuze van materialen en kleuren is tegenwoordig niet meer beperkt tot wat lokaal aan materiaal en ambachtelijke kennis voorhanden is. Die keuzevrijheid maakt de keuze moeilijker en het risico van een onsamenhangend beeld groot. Als materialen en kleuren teveel los staan van het ontwerp en daarin geen ondersteunende functie hebben maar slechts worden gekozen op grond van decoratieve werking, wordt de betekenis ervan toevallig en kan het afbreuk doen aan de zeggingskracht van het bouwwerk. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer het gebruik van materialen en kleuren geen ondersteuning geeft aan de architectonische vormgeving of wanneer het gebruik van materialen en kleuren een juiste interpretatie van de aard en de ontstaansperiode van het bouwwerk in de weg staat. Trendsetter Een groot deel van Aalsmeer is opgebouwd uit projectmatige woningbouw, bestaande uit aaneengesloten bouwblokken of een reeks van woningen van gelijke architectuur. Toevoegingen aan een dergelijk bouwblok van b.v. dakkapellen, erkers, entreepartijen,gevelwijzigingen etc. is van invloed op de architectonische uitstraling van het gehele blok. Indien bij een woning binnen een woonblok reeds een dakkapel, erker, entreepartij of gevelwijziging etc. aanwezig is of is vergund dient deze uitbreiding of wijziging bij volgende verzoeken binnen het zelfde woonblok betrokken te worden bij de beoordeling op welstandsaspecten. Hoofdstuk 4 Gebiedsgerichte welstandscriteria Toelichting Een belangrijke peiler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van Aalsmeer. Deze criteria zijn gebaseerd op het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit, zoals die in de bestaande situatie worden getroffen. Deze criteria geven aan hoe een bouwwerk “zich moet gedragen” om in zijn omgeving niet teveel uit de toon te vallen, en welke gewaardeerde karakteristieken uit de omgeving in het ontwerp moeten worden gebruikt. Per gebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld waarin steeds de volgende onderdelen aan de orde komen: Een korte beschrijving van het gebied, waarbij aandacht wordt besteed aan de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige of landschappelijke omgeving, een typering van de bouwwerken en het materiaal- en kleurgebruik en de detaillering; Een samenvatting van het beleid, de te verwachten en/of gewenste ontwikkelingen en de waardering voor het gebied op grond van de belevingswaarde en eventuele bijzondere cultuurhistorische, stedenbouwkundige of architectonische werken. Het voor het gebied geldende welstandsniveau. De welstandscriteria, steeds onderverdeeld in criteria betreffende de relatie met de omgeving van het bouwwerk, de massa, de opbouw en de detaillering. De welstandscriteria mogen niet in strijd zijn met het bestemmingsplan. Illustraties: een kaart met aanduiding van de plek in de stad en de structuur van het deelgebied, foto’s die een impressie geven van het deelgebied en goede en slechte voorbeelden tonen. elk welstandsgebied is het gewenste welstandsniveau aangegeven. Het welstandsniveau moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. In theorie zijn vier welstandsniveaus mogelijk: het door het Rijk aangewezen beschermde stads- of dorpsgezicht, het bijzondere welstandsgebied waar extra inspanning ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit gewenst is, het reguliere welstandsgebied waar de basiskwaliteit moet worden gehandhaafd en het welstandsvrije gebied. Gebied 1 Dorpskern Aalsmeer Gebiedsbeschrijving De kern van Aalsmeer bestaat uit individuele en afwisselende bebouwing met woon-, winkel- en voorzieningenfuncties langs een recht straten patroon. De dorpskern ligt ten zuiden van de Ringvaart en grenst in het oosten aan de Burgemeester Kasteleinweg en in het zuiden aan de Van Cleeffkade. In het westen eindigt de kern bij het Molenpad. De hoofdstructuur wordt gevormd door de oost-west lopende Dorpsstraat, Weteringstraat en Van Cleeffkade en de noord-zuid lopende Zijdstraat waarlangs de grootste concentratie winkels ligt en die in het noorden overgaat in de Kanaalstraat. De panden bestaan zowel uit kleinschalige woningen als grotere, gestapelde woon- en winkelpanden en korte rijtjes. De bebouwing is deels pandsgewijs opgebouwd en deels vrijstaand en staat in het algemeen in een rooilijn die verspringt en de ontsluitingsweg volgt. Rooilijnen van appartementengebouwen en rijtjes zijn in samenhang. De hoofdvorm van de panden wisselt van eenvoudig tot gedifferentieerd. Traditioneel opgebouwde panden hebben meestal een onderbouw van een of twee lagen en een kap die in verschillende vormen voorkomt. Gestapelde bouw is meestal drie lagen hoog en afgedekt met een kap. Sommige gestapelde gebouwen hebben balkons aan de voorzijde. De architectonische uitwerking varieert. Panden met winkels op de begane grond hebben meestal een hoge plint en transparante puien. De winkelpuien doorbreken bij oude panden vaak het oorspronkelijke gevelbeeld. De ramen zijn bij traditionele panden vaak staand en horizontaal belijnd. Bij deze panden zijn vaak nog oude ornamenten als geprofileerde dak-, deur- en raamlijsten, balkankers en stijl- en regelwerk te vinden. Het materiaal- en kleurgebruik wisselt van traditioneel tot modern. Het merendeel van de gevels is opgebouwd uit rode of bruine baksteen, hellende daken zijn meestal gedekt met rode en gesmoorde keramische pannen. Kozijnen zijn meestal van hout en soms van kunststof of staal. Houtwerk is geschilderd. Afwijkende elementen binnen de kern zijn het grootschalige, geschakelde ouderencomplex in de westhoek van de kern. Bijzondere herkenningspunten zijn de molen en de kerk die beide de belangrijkste winkelstraat markeren. Jarenlang zijn geen nieuwe bouwplannen binnen Aalsmeer-Dorp gerealiseerd. Vanaf 2004 is de vernieuwing van Aalsmeer-dorp echter in een stroomversnelling gekomen en zijn de volgende bouwplannen gerealiseerd: vervanging woonbebouwing Marktstraat, Seringenstraat, Weteringplantsoen; woonbebouwing op het CTAV terrein, gelegen aan de Dorpsstraat; appartementengebouw aan het Praamplein; - woonbebouwing langs het Praamplein winkels met bovenwoningen op de hoek Weteringstraat/Zijdstraat. In 2009 is het vernieuwingsproces van Aalsmeer-Dorp voorgezet, zoals de bouw van een supermarkt met bovenwoningen aan het Praamplein en de Zijdstraat. Bovendien zijn er plannen voor het vervangen van winkels met bovenwoningen in het gebied Zijdstraat/Molenpad. Daarnaast zijn er nog tal van particuliere initiatieven. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Voor de kern van Aalsmeer is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Hierin wordt de huidige identiteit benoemd en gewenste ontwikkelingen geschetst, voor bebouwing en buitenruimte. Inzet is versterking van de dorpskern als gebied met waardevolle architectuur, tuinen en een relatie met het water. Vanwege de verschillende identiteiten in de kern zijn drie zones en twee dorpsranden aangewezen met elk eigen randvoorwaarden en richtlijnen voor de handhaving en/of versterking van de beeldkwaliteit. De deelgebieden worden hier apart besproken. Zone 1: Waterwonen Het gebied tussen Ringvaart en Dorpsstraat heeft het thema “waterwonen” meegekregen. Vrijstaande en geschakelde woningen in een verspringende rooilijn vinden hier plaats, gebouwd in eigentijdse architectuur. De hoofdvorm van de panden bestaat uit maximaal drie lagen. Aandacht voor detaillering, passende hoekoplossingen en evenwichtige gevels is gewenst. De gevels zijn uitgevoerd in bijzonder metselwerk. Erfscheidingen zijn groen of gemetseld. Zone 2, oostrand: Dorps wonen Kleinschaligheid, functiemenging en uiteenlopende architectuur in een redelijk lage dichtheid zijn de kenmerken van dit gebied, dat tussen de Dorpsstraat en de Weteringstraat ligt. De nadruk ligt op behoud en versterking van het typerende dorpsbeeld. Panden zijn hier veelal individueel en afwisselend en staan in een enigszins verspringende rooilijn. Panden hebben een hoogte van maximaal drie lagen, waarvan de bovenste een kap heeft. Bij stedenbouwkundige aanleidingen is eventueel een hoger accent mogelijk. Een goede relatie tussen begane grond en bovenbouw is gewenst. De detaillering is zorgvuldig met passende hoekoplossingen en evenwichtige gevels. Erfscheidingen zijn groen of gemetseld. Zone 3: Formeel wonen Tussen Weteringstaat en Van Cleeffkade zijn de panden gericht op de straat en opgebouwd uit drie bouwlagen. Langs de Seringenstraat is eigentijds gebouwd en in de Marktstraat dient nieuwbouw zich te voegen naar de traditionele architectuur. Dit gebied dient aan te takken op het ten zuiden van de Van Cleeffkade gelegen Stokkeland. Westrand Rond het Praamplein ligt de nadruk op wonen. De nieuwbouw is opgebouwd uit maximaal drie lagen met een flauwe dwarskap of als vrijstaand alzijdig accent in vier lagen. De architectuur is hoogwaardig en expressief met aandacht voor details, evenwichtige gevelcomposities en horizontale geleding. Aanvullend beleid Een deel van de richtlijnen die in het beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen, zijn verwerkt in de hiernaast genoemde welstandscriteria. Sommige bouwwerken zijn aangeduid als monument. Bijzonder welstandsregime Voor de kern van Aalsmeer geldt een bijzonder welstandsregime waarbij de nieuwe ontwikkelingen ingepast dienen te worden in de kleinschalige dorpsstructuur en er ondermeer bijzondere aandacht wordt gevraagd voor de dorpsranden en de verschillende identiteiten per zone. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging gebouwen zijn vrijstaand of pandsgewijs opgebouwd met name in zone 1 het afwisselende karakter van de dorpsbebouwing in principe behouden en versterken, de bebouwing is gericht op de belangrijkste weg rooilijnen lopen in principe parallel aan de weg en verspringen enigszins rooilijnen van complexen en rijtjes zijn per complex of rij in samenhang bijgebouwen liggen achter de voorgevelrooilijn, m.u.v. het voormalig CTAV terrein doorzichten naar het water behouden en waar mogelijk verstreken erfscheidingen in zone 1 en 2 zijn gemetseld of groen Massa gebouwen zijn in principe individueel, kleinschalig en afwisselend geclusterde woningen in zone 1 en aan de westrand worden herhaald de architectuur in de Seringenstraat en in zone 1 kan eigentijds zijn hoofdgebouwen zijn opgebouwd uit een onderbouw tot twee lagen met overwegend een kap en eventueel een terugliggende plat afgedekte derde laag hogere bouwhoogtes bij stedenbouwkundige aanleidingen zijn mogelijk als accent nokrichtingen lopen parallel aan of staan dwars op de voorgevelrooilijn op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking architectonische uitwerking en detaillering zijn zorgvuldig en afwisselend herhaalde woningen zijn per cluster/blok of rij in samenhang gevels hebben een heldere geleding fijne detaillering wordt bij traditionele panden benadrukt in kleine elementen als balkankers en geprofileerde lijsten • wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen Materiaal en kleurgebruik gevels van hoofdgebouwen zijn in principe van baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen, eventueel met houten geveldelen, houtwerk is geschilderd nieuwe panden aan de westrand en in zone 1,2 en 3 hebben bijzonder metselwerk hellende daken bij voorkeur afdekken met keramische pannen kozijnen, dakkapellen en daklijsten bij voorkeur uitvoeren in hout het kleurgebruik is terughoudend en wijkt niet sterk af van de belendingen het materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebouwen is aangepast aan het hoofdgebouw Gebied 2 Lijnbaangebied Aalsmeer Gebiedsomschrijving Aan de oostkant van de dorpskern ligt het Lijnbaangebied waar dorpsachtige bebouwing en enige bedrijvigheid voor een gevarieerd beeld zorgen. Centraal in het gebied ligt de oost-west lopende Dorpsstraat, die halverwege een bocht maakt naar het zuiden en daarmee overgaat in de Lijnbaan. Deze straten vormen, samen met de bebouwing die aan weerszijden staat, een afwisselend lint. De bebouwing is op te delen in bebouwing vooraan op het kavel die merendeels bestaat uit woningen en bebouwing op de tweede lijn die in principe grootschaliger is en veelal een bedrijfsfuncties heeft. In het noorden grenst het gebied aan het water van de Ringvaart. De bebouwing direct aan de weg is merendeels vrijstaand, individueel en afwisselend. De gebouwen liggen veelal iets terug en hebben een voortuin of erf. Rooilijnen van hoofdmassa’s volgen de weg of het slotenpatroon en verspringen. De bebouwing bestaat zowel uit traditionele woningen als uit bedrijven. De meeste woonhuizen hebben een eenvoudige hoofdvorm. De massa bestaat in het algemeen uit een en soms twee lagen met een kap die meestal de vorm heeft van een zadeldak en een enkele keer als mansardekap voorkomt. De nokrichting is merendeels dwars op de hoofdweg. Gevels zijn in principe helder geleed. Panden in de eerste lijn hebben voornamelijk staande en soms liggende ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering is eenvoudig tot rijk en is in het algemeen zorgvuldig. Bij oudere panden zijn elementen als siermetselwerk, geprofileerde daklijsten en ramen met stijl- en regelwerk te vinden. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel. Panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen en soms gestuct of geschilderd in wit. Bij het afdekken van daken zijn keramische pannen uitgangspunt. Kozijnen zijn meestal van hout en bij traditionele panden, net als het overige houtwerk, geschilderd in een lichte kleur. Het raamhout is vaak geschilderd in een donkere kleur. De bedrijfsbebouwing staat meestal in de tweede lijn en wijkt vaak af. De hoofdvorm is overwegend eenvoudig. Gebouwen hebben vaak een onderbouw in een hoge laag en een flauw hellend zadeldak. De detaillering is sober en meestal zorgvuldig, het materiaalgebruik traditioneel tot eigentijds. Zowel baksteen als gevouwen metaalplaat komt voor als gevelbekleding. Ook staan er een aantal kassen. Bijzonder element is de grootschalige bebouwing van jachtwerf Gouwerok. In dit gebied wordt een woningbouwlocatie gerealiseerd. Waardebepaling, ontwikkeling en beleid De waardevolle, individuele en afwisselende bebouwing in de lintstructuur is cultuurhistorisch waardevol. Ook de Lijnbaan, evenals de Oude Spoordijk kan als waardevol worden aangemerkt. Voor dit gebied wordt thans een plan ontwikkeld dat voorziet in woonbebouwing op de voormalige agrarische gronden. Aanvullend beleid De “Stijlgroep landschap en stedelijke ruimte” heeft voor de nieuw te ontwikkelen woonbebouwing op het Lijnbaangebied een beeldkwaliteitplan opgesteld. Als uitgangspunt voor de verkaveling van het gebied wordt de bestaande structuur van het slagenlandschap gehanteerd. In het zuidelijk deel van het plangebied wordt aansluiting gezocht bij de bestaande dorpskern met traditionele baksteen architectuur terwijl in het noordelijk deel een meer eigentijdse invulling wordt nagestreefd. Bijzonder welstandsregime Voor de gevarieerde bouw van het Lijnbaangebied geldt een bijzonder welstandsregime, waarbij individualiteit een belangrijk uitgangspunt is. Er zal onder meer worden gelet op de oriëntatie, eenvoudige hoofdvorm en zorgvuldige materialisering en detaillering. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging het afwisselende karakter van de lintbebouwing in principe behouden en versterken de bebouwing is met de voorgevel gericht op de weg per erf of kavel is er een hoofdmassa rooilijnen lopen parallel aan de weg of haaks op het slotenpatroon rooilijnen van hoofdmassa’s verspringen ten opzichte van elkaar bedrijfsgebouwen en bijgebouwen hebben een ondergeschikte positie en liggen achter de voorgevelrooilijn opslag vindt bij voorkeur achter het lint plaats doorzichten behouden en waar mogelijk versterken Massa hoofdgebouwen zijn individueel, afwisselend en vrijstaand de hoofdvorm is in principe eenvoudig hoofdgebouwen zijn opgebouwd uit een onderbouw tot twee lagen met een kap bedrijfsgebouwen hebben een onderbouw tot twee lagen met zadeldak of plat dak nokrichtlijnen staan dwars op en lopen eventueel parallel aan de voorgevel rooilijn op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking de architectonische uitwerking en detaillering is zorgvuldig en afwisselend fijne detaillering wordt bij traditionele panden benadrukt in kleine elementen als siermetselwerk en daklijsten gevels hebben een heldere geleding wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemming op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bebouwing in de tweede lijn is eenvoudiger maar net zo zorgvuldig gedetailleerd als het hoofdgebouw Materiaal en kleurgebruik gevels van hoofdgebouwen zijn van baksteen, eventueel gestuct of geschilderd wit hellende daken van woningen bij voorkeur afdekken met keramische pannen kozijnen, dakkapellen en daklijsten uitvoeren in hout, houtwerk is geschilderd bij bedrijfsgebouwen grote dakvlakken opbouwen uit materialen met een structuur zoals bijvoorbeeld baksteen, of gevouwen plaatstaal het kleurgebruik is terughoudend en wijkt niet sterk af van de belendingen het materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebouwen is aangepast aan hoofdgebouw Gebied 3 Raadhuisplein Aalsmeer Gebiedsbeschrijving Het Raadhuisplein vormt een centraal gebied in de kern van Aalsmeer, waar verschillende functies een plek hebben gekregen rond het Raadhuisplein en het Drie Kolommenplein. Het gebied wordt in het noorden begrensd door de Van Cleeffkade, in het zuiden en oosten door het water langs de Stommeerkade en in het westen door de lintbebouwing van de Stationsweg. De oostelijk punt van het Stokkeland heeft een landelijk karakter en is als park ingericht. Het westelijk deel bestaat uit gestapelde woningen langs het water en de laagbouw met de voorzieningen als supermarkt en postkantoor. Tussen beide deelgebieden staat het markante Raadhuis. De woningen zijn gegroepeerd in herhaalde blokken tot vier lagen, die in een gestaffelde rooilijn tussen de Stommeerkade en het Drie Kolommenplein zijn geplaatst. De hoofdvorm is opgebouwd uit twee verweven rechthoekige volumes waarvan er een plat en een met een flauw zadeldak is afgedekt. De gevels hebben een heldere horizontale en verticale geleding door de vloerbanden en staande ramen, geflankeerd door houten louvres. De volumes zijn afgedekt met baksteen, in combinatie met houten delen, glas en aluminium. Het kleurgebruik is terughoudend en samenhangend. De bebouwing met de voorzieningen vormt een ensemble, dat varieert in hoogte van een tot twee lagen en meestal plat is afgedekt met uitzondering van de bebouwing aan het Raadhuisplein waar de bebouwing een zadeldak heeft. Sommige gevels hebben grote winkelpuien, andere juist gesloten. Baksteen en andere steenachtige materialen zijn met glas veel voorkomende gevelmaterialen. Waardebepaling, ontwikkeling en beleid Het gebied Raadhuisplein heeft een belangrijke centrumfunctie voor Aalsmeer. Planvorming zal worden opgestart om met name de inrichting van de openbare ruimte te verbeteren eventueel in combinatie met aanvullend bebouwing. Het beleid is gericht op behoud en versterking van het centrumbeeld. Aanvullend beleid In het beeldkwaliteitsplan Aalsmeer-dorp wordt een geïsoleerde liggen van het Stokkeland gesignaleerd. Richtlijnen voor met name de openbare ruimte zijn opgenomen met onder meer als doel het Raadhuisplein ruimtelijk te verbinden met de Van Cleeffkade en zichtlijnen te versterken. Een aantal panden staan op de gemeentelijke monumentenlijst. Bijzonder welstandsregime Met name vanwege de dynamiek van het gebied geldt voor het Raadhuisplein een bijzonder welstandsregime, gericht op versterking van de centrumfunctie. Een goed beheer, zorgvuldige detaillering en passend gebruik van materialen zijn enkele aspecten waarop zal worden getoetst. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging bestaande rooilijnen behouden gebouwen zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte eenheid binnen een ensemble/cluster is uitgangspunt doorzichten behouden en waar mogelijk versterken Massa bouwmassa’s zijn gevarieerd van opbouw bouwmassa’s zijn tot twee lagen hoog met een plat dak of zadeldak woonblokken zijn tot vier lagen hoog, deels met een plat, deels flauw hellend dak zo min mogelijk dichte gevels aan de straat Architectonische uitwerking de gevelgeleding van gestapelde bouw is samenhangend en gebaseerd op herhaling voorgevels zijn representatief entreepartijen hebben bijzondere aandacht de begane grondlaag van het gebouw is afgestemd op de geleding, ritmiek en stijl van de gevel wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume Materiaal en kleurgebruik gevels zijn bij voorkeur van baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen eventueel met houten delen, glas en aluminium hellende daken van gestapelde woningen bij voorkeur afdekken met keramische pannen hellende daken van grondgebonden woningen bij voorkeur keramische pannen het kleurgebruik is terughoudend en per woningtype in samenhang Gebied 4 Vroege dorpsuitbreiding Aalsmeer Gebiedsbeschrijving De kern Aalsmeer is in de polder Stommeer uitgebreid met kleinschalige woningbouw in een groene setting. In het oosten van Stommeer zijn deze woningen gegroepeerd in de Bloemen- en Bomenbuurt met het karakter van een tuindorp en in het westen staan enkele korte rijtjes vooroorlogse woningen. De bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen of twee-onder-een-kappers maar ook enkele rijenwoningen komen voor. De woningen zijn met de voorgevel gericht op de weg. De bebouwing in de bomenbuurt (m.n. Wilgenlaan) wordt gekenmerkt door kleinschalige woonbebouwing op ruime erven in een groene setting. Deze woonbebouwing in relatie met z’n groene omgeving is zeer kenmerkend voor dit gebied. De rooilijn volgt de weg, verspringt soms iets en is bij de rijen in samenhang. Bijgebouwen zijn in principe achter het hoofdgebouw geplaatst. Het merendeel van de panden heeft een onderbouw van een tot twee bouwlagen en een uitkragende kap die meestal de vorm van een zadeldak heeft. De nokrichting is meestal evenwijdig aan en een enkele keer dwars op de voorgevelrooilijn. Bij de rijtjes wordt eenzelfde wooneenheid herhaald. Sommige kappen hebben mee ontworpen dakkapellen en ook dakramen komen voor. De woningen hebben veel mee ontworden op-, aan- en uitbouwen waarvan de erker het meest voorkomt en soms schuin is afgedekt met keramische pannen. De woningen zijn vaak horizontaal geleed door nadrukkelijke daklijsten, maar ook boven ramen en erkers zijn soms zware lijsten te vinden. De detaillering is zorgvuldig en veelal uitgewerkt tot het kleinste niveau. De nadrukkelijke raam- en daklijsten zijn vaak fijn geprofileerd. Oorspronkelijke kozijnen zijn veelal uitgedetailleerd met stijl- en regelwerk. Bij rijk gedetailleerde woningen komen siermetselwerk, ornamenten rond gevelopeningen, ankers en gootklossen voor. Bij enkele panden worden de ramen op de begane grond geflankeerd door luiken. Het materiaal- en kleurgebruik is traditioneel en bij de rijen is samenhang. Gevels zijn grotendeels uitgevoerd in bruine of roodbruine baksteen en een enkele keer wit gestuct of geschilderd. Kaplagen zijn meestal afgedekt met donkere of oranje keramische pannen. Het houtwerk van daklijsten, kozijnen en dakkapellen is meestal geschilderd in wit. Het raamhout is meestal geschilderd in donkergroen. Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid De soms individuele en samenhangende bebouwing in de rechte stratenstructuur is vaak zorgvuldig uitgewerkt. De wijzigingen spelen zich vooral af op het niveau van kleine gevelwijzigingen of andere kleinere aanpassingen. Kleine wijzigingen kunnen een grote invloed hebben op de zorgvuldig vormgegeven architectuur en dienen ingepast te worden. Aanvullend beleid Voor de vroege dorpsuitbreiding van Aalsmeer geldt geen aanvullend beleid. Bijzonder welstandsregime Voor de vroegere dorpsuitbreidingen geldt een bijzonder welstandsregime. Het beleid is gericht op beheer met behoud van individualiteit zonder verlies van de samenhang, een zorgvuldige detaillering en de juiste verhouding. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging per erf of kavel is er een hoofdmassa de individuele woning binnen een rij is een deel van het geheel gebouwen zijn met de voorzijde gericht op de belangrijkste weg rooilijnen van hoofdmassa’s volgen de weg en verspringen enigszins bijgebouwen staan achter de rooilijn van de hoofdmassa Massa gebouwen zijn in het algemeen individueel en afwisselend bij rijen maakt de individuele woning deel uit van het geheel woningen hebben een eenvoudige hoofdvorm gebouwen bestaan uit een onderbouw tot twee lagen met een uitkragende kap in de vorm van een zadeldak de hoofdnokrichting is meestal evenwijdig aan en een enkele keer haaks op voorgevelrooilijn aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa bijgebouwen hebben een eenvoudige vorm en zijn ondergeschikt. Architectonische uitwerking de detaillering is zorgvuldig en gevarieerd gevels zijn duidelijk geleed het verschil tussen onderbouw en kap benadrukken een rij heeft een doorlopende gevelritmiek fijne detaillering wordt benadrukt in kleine elementen als gootklossen siermetselwerk en ankers wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking zorgvuldig afstemmen op hoofdvolume traditionele Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt Materiaal en kleurgebruik gevels zijn bij voorkeur van roodbruine of bruine baksteen en eventueel wit gestuct hellende daken zijn gedekt met rode, oranje of donkere keramische pannen aan- en uitbouwen van een herhaald woningtype, qua kleur en materiaal afstemmen op het hoofdgebouw, kleurgebruik is traditioneel en terughoudend houtwerk van kozijnen, daklijsten en dakkapellen zijn geschilderd in wit of donkergroen het materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebouwen is aangepast aan hoofdgebouw Gebied 5 Uitbreidingen jaren ’50 en ’60 Aalsmeer Gebiedsbeschrijving Aalsmeer is na de oorlog in de Stommeerpolder uitgebreid met seriematige woningbouw in een rechte structuur. Deze uitbreidingen zijn te vinden in het westen en in de zuidoosthoek van de polder, tussen de Linnaeuslaan en Zwarteweg. De uitbreidingen hebben een heldere structuur met woningen in een veelal groenesetting. In het oosten zijn ook winkels te vinden. De meeste woningen maken deel uit van rijen. De gebouwen zijn in principe met de voorzijde gericht op de belangrijkste openbare ruimte en hebben op de begane grond een voor- en achtertuin. De rooilijn is per cluster of blok in samenhang en meestal gesloten. De rijen zijn opgebouwd uit herhaalde woningen. De woningen hebben een eenvoudige opbouw van twee en een enkele keer drie lagen met een zadeldak. De nokrichting loopt meestal evenwijdig aan de weg. Binnen rijen zijn er weinig accenten. Hoekwoningen zijn in principe op een raam of deur in de zijgevel na gelijk aan de tussenwoning. Bij een aantal rijen zijn de flauw hellende daken deels vervangen door een steil zadeldak. Hier overheerst de individualiteit van de woning en de samenhang van de rij. Boven een aantal entrees zijn luifels te vinden. Bij de gestapelde bouw aan de J.P. Thijssenlaan worden de woningen ontsloten door slanke trappartijen en zijn de garages op de beganegrond gemarkeerd door een grote houten deur. De detaillering is veelal zorgvuldig en soms fijn. Rijenwoningen hebben weinig accenten. Verfijnde detaillering als terugliggende deurposten en siermetselwerk komt voor. Raamvlakken, soms in combinatie met plaatmateriaal, beslaan een groot deel van de gevel en zijn horizontaal gelijnd. Het materiaal- en kleurgebruik is traditioneel en terughoudend. De meeste rijenwoningen hebben een bakstenen onderbouw met een zadeldak. Sommige rijen hebben langsgevels die iets terugliggen en zijn opgebouwd uit puien. Daken zijn in principe gedekt met rode of gemoorde pannen. Kozijnen zijn vaak oorspronkelijk van hout en geschilderd in een lichte tint. Kunststof kozijnen komen ook voor. Een samenhangend kleurgebruik per rij is uitgangspunt. Aan de J.P. Thijssenlaan staan enkele bedrijfsgebouwen met het uiterlijk van een woning. De rooilijn verspringt. Panden zijn opgebouwd uit twee lagen en een kap met zadeldak. De nokrichting staat haaks op de voorgevelrooiijn. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De naoorlogse uitbreiding kenmerken zich door hun ruime opzet en herhaling van de basiseenheid. Het tracé van de voormalige spoorlijn heeft cultuurhistorische waarden. De verwachting is dat de komende jaren meer aanvragen zullen komen voor opbouwen, aanbouwen en dakkapellen. Het welstandsbeleid is terughoudend en gericht op beheer. Aanvullend beleid Voor de rechte wijken van de kern Aalsmeer geldt geen aanvullend beleid. Regulier welstandsregime Voor de uitbreidingen uit de jaren ’50-’60 van de kern van Aalsmeer met de heldere opzet en de op herhaling gebaseerde architectuur geldt een regulier welstandsregime. Bouwplannen moeten worden ingepast in de herhaalde ritmiek. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundig patroon gebouwen zijn in principe met hun voorgevel gericht op de belangrijkste weg de individuele woning binnen een rij is een deel van het geheel rooilijnen zijn per cluster/rij in samenhang en in principe gesloten bijgebouwen liggen achter het hoofdgebouw Massa rijen kennen een sterke onderlinge samenhang overige gebouwen afstemmen op naastgelegen panden woningen bestaan uit een onderbouw van twee lagen met een zadeldak nokrichtingen lopen evenwijdig aan de voorgevelrooilijn nokrichtingen van bedrijfspanden aan de J.P. Thijsselaan staan dwars op de voorgevelrooilijn gebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm op- en aanbouwen zijn bij voorkeur per cluster/rij van hetzelfde model op- en aanbouwen als erkers en dakkapellen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa opbouwen op tweelaags woningen met een flauw hellend dak zijn vormgegeven als complete verdieping met per rij hetzelfde model Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details bij rijenwoningen in de uitvoering, de herhaling benadrukken wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het hoofdvolume of ensemble een cluster/rij heeft een doorlopende gevelritmiek bij wijzigingen, karakteristieke detaillering behouden Materiaal en kleurgebruik het kleur- en materiaalgebruik is per cluster/rij in samenhang gevels zijn in hoofdzaak donker- of lichtbruine baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen, eventueel met houten of kunststof puien met glas of houten geveldelen hellende daken van woningen zijn voorzien van oranje of gesmoorde, bij voorkeur keramische pannen het kleurgebruik is terughoudend, houtwerk is geschilderd of gebeitst het materiaal- kleurgebruik van op- en aanbouwen is aangepast aan het hoofdgebouw Gebied 6 Uitbreidingen jaren ’70 –’80 Aalsmeer Gebiedsbeschrijving Op een drietal plekken in de kern Aalsmeer zijn in de jaren ’70 en ’80 seriematige woningen gebouwd. In de oude kern van Aalsmeer staan een aantal herhaalde rijtjes rond de Ringvaartzijde, en in Stommeer ligt ten westen van de N201 een buurtje uit deze periode aan weerszijden van Baanvak. Het noordelijk deel van Hornmeer tenslotte, is opgebouwd uit drie woonbuurten uit de jaren ’
2. De buurten zijn in principe helder en eenvoudig van opzet. De woningen zijn meestal gegroepeerd in rijen en ook dubbele woonhuizen komen voor. Woningen zijn in het algemeen met de voorgevel gericht naar de belangrijkste openbare ruimte en volgen met de rooilijnen de weg. De rooilijn is per cluster of rij in samenhang. Bij een aantal woningtypen maakt de rooilijn kleine verspringingen. Herhaling is bij de opbouw van rijen en dubbele woningen uitgangspunt. Woningen hebben in principe een heldere opbouw van twee lagen en een kap in de vorm van een zadeldak. Nokrichtingen lopen in het algemeen evenwijdig aan de weg. Bij woningen met verspringende rooilijnen zijn delen van de massa naar voren geschoven en liggen delen terug, zodat een gedifferentieerd beeld ontstaat. De bijgebouwen staan voor- of achter het hoofdgebouw en zijn veelal plat afgedekt. De detaillering is meestal eenvoudig maar zorgvuldig. Rijen- en dubbele woningen hebben weinig accenten. Veel woningen hebben dakramen. De gevelindeling is eenvoudig. Het materiaalgebruik is terughoudend. De meeste woningen hebben een bakstenen onderbouw. Hellende daken zijn in principe gedekt met donkere pannen. Kozijnen zijn vaak oorspronkelijk van hout en geschilderd. Het kleurgebruik is in principe terughoudend en per cluster of rij in samenhang. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De jaren ’70 en ’80 buurten van Aalsmeer kenmerken zich door de zakelijke opzet en herhaalde woningen. Er zijn geen cultuurhistorische waarden. Aanvragen voor enige kleine aanpassingen aan de woningen zijn te verwachten ontwikkelingen. Het beleid is terughoudend en gericht op beheer. Aanvullend beleid Voor de jaren ’70 en ’80 bebouwing geldt geen aanvullend beleid. Reguliere welstandsregime Voor de jaren ’70 en ’80, bebouwing met de heldere opbouw, geldt een regulier welstandsregime waarbij de welstandsbeoordeling is gericht op het bewaren van de sobere opzet, samenhang van dubbele en rijenwoningen en een zorgvuldige detaillering. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging gebouwen maken onderdeel uit van een stedenbouwkundig patroon de individuele woning binnen een cluster of rij is een deel van het geheel en voegt zich hiernaar. bij clusters/rijen aansluiten op oriëntatie en ontsluiting van het geheel hoofdmassa’s zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte overige gebouwen (zoals voorzieningen) kunnen vrij op het kavel staan Massa clusters en rijen kennen een sterke onderlinge samenhang woningen hebben in principe een onderbouw tot twee lagen met een zadeldak op- en aanbouwen zijn bij voorkeur per cluster/rij van hetzelfde model op- en aanbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking ontwerp aandacht voor alle details herhaling in de rij of het cluster is de leidraad voor het woningontwerp wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op de architectuur van het hoofdvolume een cluster/rij heeft een doorlopende gevelritmiek traditionele Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt op- en aanbouwen zijn per cluster/rij afgestemd op het hoofdvolume Materiaal en kleurgebruik het materiaal- en keurgebruik is per rij of cluster in samenhang gevels van hoofdgebouwen bestaan in principe uit baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen, eventueel met houten delen hellende daken zijn bij voorkeur voorzien van keramische pannen het kleurgebruik is in principe samenhangend en terughoudend houtwerk is geschilderd of gebeitst op-, aan- en uitbouwen zijn in kleur en materiaal aangepast aan het hoofdgebouw. Gebied 7 Bungalows Aalsmeer Gebiedsbeschrijving Ten westen van het Seringenpark in de oosthoek van Aalsmeer en in het zuiden van Hornmeer, liggen twee clusters bungalows in een ruime, groene setting. Het cluster bij het Seringenpark wordt omringd door de Ophelialaan in het zuiden en oosten, de Parklaan in het noorden en Seringenpark in het westen. De bungalows staan dwars op de ontsluitingsstraten. Het cluster in Hornmeer is gegroepeerd rond de Uranusstraat en de Handelstraat. De meeste bungalows zijn geschakeld, andere staan vrij. Rooilijnen zijn getrapt. De bungalows hebben een eenvoudige, uit rechthoekige volumes samengestelde hoofdvorm, opgebouwd uit een bouwlaag en plat afgedekt. Bij het cluster aan het Seringenpark steken de daken iets uit en is de entree teruggelegd. De compositie van de in bruine baksteen uitgevoerde gevels is in opzet horizontaal met verticale accenten. Dit komt grotendeels door de nadrukkelijke boeiborden en de raampartijen met verticale geleding. Sommige hoekwoningen hebben een lage kopse muur met een slanke kolom waarop het dak rust. Het materiaal- en kleurgebruik is traditioneel, terughoudend en samenhangend. Gevels zijn opgebouwd uit een lichtbruine baksteen. Kozijnen, deuren en boeiborden zijn van hout en geschilderd. Het wooncomplex aan de Parklaan is een uitzonderlijk element. Het bestaat uit samengestelde blokvormige volumes die het complex tot vier lagen hoog maken. Daken zijn deels plat en deels met een flauw hellend zadeldak afgedekt. De rooilijn verspringt. Verdiepingen worden ontsloten door galerijen met stalen hekwerken. Het gebouw heeft een stenen plint en gevelvlakken die in verschillende kleuren zijn gestuct. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De bungalow buurten zijn ruim opgezet met geschakelde bungalows in een groene setting. Het appartementengebouw aan de Parklaan vormt een afwijkend element. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. Er zijn geen bijzondere ontwikkelingen te verwachten. Het beleid is verder gericht op het vasthouden aan de specifieke kenmerken als de hoofdvorm en de detaillering. Aanvullend beleid Voor de bungalows van Aalsmeer geldt geen aanvullend beleid. Regulier welstandsregime Voor de bungalows van Aalsmeer geldt een regulier welstandsregime. Er zal onder meer worden beoordeeld op samenhang en een terughoudend kleur- en materiaalgebruik. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging woningen maken deel uit van een herkenbaar stedenbouwkundig patroon rooilijnen van geschakelde hoofdmassa’s zijn getrapt gebouwen zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte de individuele woning binnen een cluster is een deel van het geheel Massa bungalows staan vrij of zijn geschakeld en kennen een sterke onderlinge samenhang bungalows hebben een eenvoudige rechthoekige hoofdvorm bungalows bestaan uit een bouwlaag met een plat dak het appartementsgebouw aan de Parklaan is tot vier lagen hoog gebouwen in maat en schaal aanpassen aan belendingen op- en aanbouwen zijn bij voorkeur per woningtype van hetzelfde model Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details bij geschakelde bungalows aansluiten op ritme, vormgeving en detaillering van het geheel houten boeiborden geven de woningen een horizontale geleding bij wijzigingen originele details handhaven Materiaal en kleurgebruik gevels van bungalows zijn van bruine baksteen kozijnen en boeiborden van bungalows uitvoeren in hout houtwerk van bungalows is geschilderd materiaal- en kleurgebruik bij voorkeur in onderlinge samenhang het materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebouwen is aangepast aan het hoofdgebouw het kleurgebruik is in principe terughoudend, met uitzondering van het appartementengebouw aan de Parklaan Gebied 8 Stommeerkade-west, Baccarastraat, Werven en Watermunt Gebiedsomschrijving Tegen de kern van Aalsmeer-dorp is recentelijk een aantal bouwplannen gerealiseerd t.w. Stommeerkade-west, Baccarstraat, Werven en Watermunt. De bebouwing op de locatie Stommeerkade- west bestaat uit rijen woningen en appartementengebouwen langs een heldere, rechte structuur. De architectuur van deze woningen is gebaseerd op herhaling in clusters of rijen met behoud van de individualiteit. Mede door variatie tussen de rijen en blokken is het beeld afwisselen. De gebouwen zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte. Ze staan in een rooilijn die de weg volgt en meestal verspringt maar per rij of blok in samenhang is. De woonbebouwing langs de Stommeerweg is vrijstaand en afwisselend. De bebouwing aan de Baccarastraat bestaat uit rijenwoningen, blokjes gestapelde bebouwing en vrijstaande woonbebouwing langs de Stommeerweg. De Werven is een nieuw woongebied gelegen tussen de Ringvaart en de Dorpsstraat bestaande uit vrijstaande en halfvrijstaande woningen op kleine percelen. Nagenoeg alle woningen liggen aan het water. De Watermunt tenslotte is een woongebied dat recentelijk is gerealiseerd op het voormalig terrein van Centraal Nederland. De woonbebouwing is middels een houten loopbrug verbonden met de Stommeerweg. Langs de Stommeerweg is inmiddels een deel van de luxe bebouwingsrand gerealiseerd. De architectuur van de woningen is verzorgd. Het gevelbeeld varieert. Gevels hebben meestal een duidelijke horizontale geleding met verticale accenten. De detaillering is zorgvuldig en eenvoudig. Accenten als uitstekende dakranden, luifels en structuur in het materiaal komen veel voor. Het materiaal- en kleurgebruik is samenhangend. Gevels zijn van baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen, soms met houten delen. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De inbreidingslokaties van Aalsmeer zijn planmatig van opzet en gericht op een samenhangend totaalbeeld met variatie op het niveau van de blokken en rijen. De verwachting is dat in de komende jaren meer aanvragen zullen komen voor aanpassingen per woning. Het beleid is gericht op behoud van de samenhang in de wijk. Aanvullend beleid Voor de uitbreidingen van Aalsmeer geldt geen aanvullend beleid Bijzonder welstandsregime Voor de uitbreidingen van Aalsmeer geldt een bijzonder welstandsregime, onder meer gericht op behoud van de samenhang binnen een rij of blok. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundig patroon de individuele woning binnen een cluster, rij of blok is een deel van het geheel en voegt zich hier naar de woningen zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte rooilijnen zijn per blok of rij in samenhang en volgen de weg de overgang tussen privé en openbaar is in het algemeen zorgvuldig vormgegeven Massa bouwmassa’s zijn gedifferentieerd clusters, rijen en gestapelde woningen kennen een sterke onderlinge samenhang gebouwen hebben in het algemeen een onderbouw van twee tot vier lagen met een plat dak of een gebogen lessenaarsdak appartementen zijn tot vijf lagen hoog en plat afgedekt accenten in hoogte en vormgeving hebben een stedenbouwkundige aanleiding op-, aan- en uitbouwen zijn bij voorkeur per rij of cluster van hetzelfde model bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa Architectonische uitwerking de detaillering is zorgvuldig herhaling in de rij of blok is de leidraad voor het woningontwerp gevels hebben een horizontale geleding met verticale accenten wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op de architectuur van het hoofdvolume bijgebouwen zijn net zo zorgvuldig gedetailleerd als het hoofdgebouw Materiaal en kleurgebruik het materiaal- en kleurgebruik is per rij of blok in samenhang gevels bestaan in principe uit baksteen of vergelijkbaar steenachtig materiaal, eventueel in combinatie met puien, houten beschot, panelen of betonelementen het kleurgebruik is in principe samenhangend en terughoudend houtwerk is geschilderd of gebeitst op-, aan- en uitbouwen zijn in kleur en materiaal aangepast aan het hoofdgebouw. Gebied 9 Dorpskern Kudelstaart Gebiedsbeschrijving Aan de zuidkant van de Westeinderplassen ligt de Kudelstaartseweg die samen met de aan weerzijden geplaatste bebouwing een lint vormt. Het meest zuidelijke deel van dit lint, tussen de Herenweg en de Madame Curiestraat, is de kern van Kudelstaart. De bebouwing langs de weg is gevarieerd en afwisselend van vrijstaande enkele en dubbele panden tot korte rijtje. Hier en daar zijn er doorzichten naar het water. Aan de waterkant ligt een kleine jachthaven. De gebouwen zijn in het algemeen gericht op de lintweg en staan in een verspringende rooilijn die de weg volgt. Rooilijnen zij per hoofdmassa in samenhang. Bijgebouwen staan achter het hoofdgebouw en hebben meestal een eenvoudige hoofdvorm. Traditionele woningen en recente gebouwen wisselen elkaar af. Het merendeel van de panden heeft een eenvoudige hoofdvorm. De hoofdmassa bestaat in het algemeen uit een tot twee lagen met een kap die meestal in zadeldakvorm voorkomt. De nokrichting loopt wisselend evenwijdig aan de weg of haaks hierop. Gevels van oudere panden zijn in principe helder geleed met staande ramen die horizontaal zijn gelijnd. Recente panden kunnen veel variatie in de gevels hebben. De detaillering is eenvoudig tot rijk en in het algemeen zorgvuldig. Bij traditionele panden komen geprofileerde daklijsten met windveren en makelaars en siermetselwerk voor. Ramen zijn soms geflankeerd door houten luiken. Bij de korte rijtjes hebben de gevels een doorlopende ritmiek. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel. Gevels zijn merendeels opgebouwd uit baksteen, soms in combinatie met houten beschot en een enkele keer wit gestuct of geschilderd. Bij het afdekken van daken zijn keramische pannen uitgangspunt. Kozijnen zijn net als de daklijsten meestal van hout en geschilderd in de traditionele kleuren wit en donkergroen. De kerk aan de noordoostkant van de lintweg vormt een waardevol herkenningspunt van de kern Kudelstaart. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De individuele en afwisselende bebouwing in de lintstructuur is cultuurhistorisch waardevol. Het lint is in de loop van de tijd verdicht. Het beleid is gericht op handhaving en versterking van de lintbebouwing. Aanvullend beleid Voor de lintbebouwing van de kern Kudelstaart geldt geen aanvullend beleid. Een aantal panden zal worden aangewezen als monument. Bijzonder welstandsregime Voor de gevarieerde bouw van de kern Kudelstaart geldt een bijzonder welstandsregime, waarbij individualiteit een belangrijk uitgangspunt is en projectmatig bouwen wordt tegengegaan. Verder zal er onder meer worden gelet op de oriëntatie, eenvoudige hoofdvorm en zorgvuldige materialisering en detaillering. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging het dorpse, afwisselende karakter van de lintbebouwing in principe behouden en versterken de bebouwing is met de voorgevel gericht op de weg per erf of kavel is een hoofdmassa rooilijnen lopen parallel aan de weg rooilijnen van hoofdmassa’s verspringen ten opzichte van elkaar rooilijnen van clusters/rijen zijn in samenhang bijgebouwen hebben een ondergeschikte positie en liggen achter de voorgevelrooilijn doorzichten behouden en waar mogelijk versterken Massa hoofdgebouwen zijn individueel en afwisselend de hoofdvorm is in principe eenvoudig hoofdgebouwen zijn opgebouwd uit een onderbouw tot twee lagen met een zadeldak nokrichtingen lopen parallel aan of dwars op de voorgevelrooilijn op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa op-, aan- en uitbouwen zijn bij voorkeur per rij of cluster van hetzelfde model bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa Architectonische uitwerking de architectonische uitwerking en detaillering is zorgvuldig en afwisselend fijne detaillering wordt bij traditionele panden benadrukt in kleine elementen als gootklossen,windveren, daklijsten en siermetselwerk gevels hebben een heldere geleding wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bijgebouwen zijn eenvoudiger maar net zo zorgvuldig gedetailleerd als het hoofdgebouw Materiaal en kleurgebruik gevels van hoofdgebouwen zijn in principe van baksteen, eventueel gestuct of geschilderd of aangevuld met houten beschot hellende daken van woningen bij voorkeur afdekken met keramische pannen kozijnen, dakkapellen en daklijsten uitvoeren in hout het kleurgebruik is terughoudend en wijkt niet sterk af van de belendingen houtwerk is geschilderd in bijvoorbeeld donkergroen of wit het materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebouwen is aangepast aan het hoofdgebouw. Gebied 10 Uitbreiding Proosdij Kudelstaart Gebiedsomschrijving Aan de zuidoostkant van de kern Kudelstaart ligt de seriematig opgebouwde uitbreiding Proosdij. Proosdij wordt in het zuidoosten begrensd door de Hoofdweg, in het zuidwesten en noordoosten door recente uitbreidingen en grenst in het noordwesten aan de kern van Kudelstaart. De wijk heeft een heldere structuur met straten die in noordwest en zuidoostelijke richting lopen en soms eindigen in een woonerf. Tussen de straten staan woningen in rijen en clusters en ook enkele vrijstaande en gestapelde woningen komen voor. Woningen zijn meestal met de voorgevel gericht naar de belangrijkste openbare ruimte. De woningen volgen met de rooilijnen de weg. De rooilijn is per cluster of rij in samenhang. Bij een aantal woningtypen maakt de rooilijn verspringingen. Herhaling is bij de opbouw van rijen en clusters uitgangspunt. Woningen hebben in principe een heldere opbouw van twee lagen en een kap met zadeldak. Gestapelde woongebouwen zijn veelal drie lagen hoog en plat afgedekt. Nokrichtingen lopen in het algemeen evenwijdig aan de weg. Bij woningen met verspringende rooilijnen zijn delen van de massa naar voren geschoven en liggen delen terug, zodat een gedifferentieerd beeld ontstaat. De detaillering is meestal eenvoudig maar zorgvuldig. Rijen- en dubbele woningen hebben weinig accenten. Bij gestapelde woningbouw is de entree veelal verbijzonderd en zorgen de balkons voor een heldere geleding. Veel woningen hebben in de architectuur opgenomen dakkapellen. Het materiaalgebruik is terughoudend. De meeste woningen hebben een bakstenen onderbouw met een zadeldak. Raampartijen beslaan een groot deel van het gevelvlak. Daken zijn in principe gedekt met rode of donkere pannen. Kozijnen zijn vaak oorspronkelijk van hout en geschilderd. Het kleurgebruik is in principe in samenhang. De gestapelde woningen zijn eveneens merendeels van baksteen, soms aangevuld met kunststof beplaating. Centraal in de wijk aan het Robend ligt een winkelcentrum, opgebouwd uit afwijkende, vrijstaande gebouwen van grote schaal en een eenvoudige detaillering. Dit winkelcentrum is recentelijk gerenoveerd en uitgebreid. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De wijk Proosdij kenmerkt zich door de zakelijke opzet en herhaalde woningen. Er zijn geen cultuurhistorische waarden. Aanvragen voor enige kleine aanpassingen aan de woningen zijn te verwachten ontwikkelingen. Centraal in de wijk aan het Robend ligt een winkelcentrum, opgebouwd uit afwijkende, vrijstaande gebouwen van grote schaal en een eenvoudige detaillering. Dit winkelcentrum is recentelijk uitgebreid. Aan de zuidkant van het winkelcentrum (op het terrein van twee voormalige basisscholen) zullen zorgwoningen worden gebouwd rondom een nieuw dorpsplein. Hiermee zal de centrumfunctie worden versterkt. Aanvullend beleid Voor de wijk Proosdij geldt geen aanvullend beleid. Regulier welstandsregime Voor de seriematige wijk met de heldere opbouw geldt een regulier welstandsregime waarbij de welstandsbeoordeling is gericht op het bewaren van de sobere opzet, herhaling van clusters en rijenwoningen en een zorgvuldige detaillering. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundige patroon de individuele woning binnen een cluster of rij is een deel van het geheel en voegt zich hier naar bij clusters/rijen aansluiten op oriëntatie en ontsluiting van het geheel hoofdmassa’s zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte overige gebouwen (zoals voorzieningen) kunnen vrij op het kavel staan Massa clusters, rijen en gestapelde woningen kennen een sterke onderlinge samenhang woningen hebben in principe een onderbouw tot twee lagen met een zadeldak gestapelde bouw is drie lagen hoog en plat afgedekt op- en aanbouwen zijn bij voorkeur per cluster/rij van hetzelfde model op- en aanbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details herhaling in de rij of het cluster is de leidraad voor het woningontwerp wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op de architectuur van het hoofdvolume een cluster/rij heeft een doorlopende gevelritmiek traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt op- en aanbouwen zijn per cluster/rij afgestemd op het hoofdvolume Materiaal en kleurgebruik het materiaal- en kleurgebruik is per rij of cluster in samenhang gevels van hoofdgebouwen bestaan in principe uit baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen hellende daken zijn bij voorkeur voorzien van keramische pannen het kleurgebruik is in principe samenhangend en terughoudend, houtwerk is geschilderd of gebeitst op-, aan- en uitbouwen zijn in kleur en materiaal aangepast aan het hoofdgebouw Gebied 11 Recente uitbreidingen Kudelstaart Gebiedsbeschrijving Aan de westkant van de wijk Proosdij is recent gebouwd en aan de oosten noordkant wordt gebouwd aan woonpark Kudelstaart-Noord en de wijk de Rietlanden. De westelijke uitbreiding grenst in het noordwesten aan de Herenweg en in het zuiden en zuidoosten aan het buitengebied. De zuidwestgrens wordt bepaald door de Skeeler/IJsbaan. Woonpark Kudelstaart-Noord ligt tussen Proosdij en het kassengebied. De wijken bestaan uit rijenwoningen, geschakelde woningen, appartementengebouwen en vrijstaande woningen. De architectuur van de woningen is gebaseerd op herhaling in clusters of rijen met behoud van de individualiteit. Enkele randen hebben vrijstaande, individuele woningen. In de wijk de Rietlanden wordt naast woningen ook een school gerealiseerd. Deze wijk kenmerkt zich door een centrale onbebouwde kern die wordt gemarkeerd door woonbebouwing waarbij iedere woning een eigen gevelbeeld kent, terwijl de omliggende straten een rustig gevelbeeld hebben. Mede door variatie tussen rijen clusters is het beeld afwisselend. De gebouwen zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte. Ze staan in een rooilijn die de weg volgt en meestal verspringt maar per rij of cluster in samenhang is. De meeste woningen zijn seriematig gebouwd met een herhaalde architectuur. De massa is veelal gevarieerd en gedifferentieerd en samengesteld uit meerdere volumes. De opbouw varieert van een of twee lagen met een schild- of zadelkap tot twee of drie lagen met een plat dak. De bovenste laag ligt vaak terug. Hoeken van rijen vormen vaak accenten door een extra bouwlaag, andere kapvorm of extra aanbouw. Aan- en uitbouwen maken deel uit van de architectuur. In Kudelstaart- Noord is de individualiteit van de woning belangrijk en kunnen nokrichtingen wisselen. De appartemententorens in Kudelstaart-Noord zijn vier tot zeven lagen hoog. De architectuur van de woningen is verzorgd. Het gevelbeeld varieert. Gevels hebben meestal een heldere geleding en rechthoekige vlakverdelingen. De detaillering is zorgvuldig. Sommige woningen hebben nadrukkelijk vormgegeven, naar voren geschoven entrees. Het materiaal- en kleurgebruik is samenhangend. Gevels zijn van baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen, of (deels) bekleed met houten beschot. Ook houten plaatmateriaal en betonelementen komen voor. De kozijnen zijn ook meestal van hout. Hellende daken zijn in principe afgedekt met pannen. In Kudelstaart-Noord wordt uitgegaan van donkere, warme kleuren voor de gevels. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De recente uitbreidingen van Kudelstaart zijn planmatig van opzet en gericht op een samenhangend totaalbeeld met variatie op het niveau van de blokken, rijen en vrijstaande woningen. De verwachting is dat in de komende jaren meer aanvragen zullen komen voor aanpassingen per woning. Het beleid is gericht op behoud van de samenhang in de wijken. Aanvullend beleid Voor Kudelstaart-Noord is een beeldkwaliteitsplan opgeteld met onder meer richtlijnen voor hoogten en kleurgebruik. Deze zijn deels in de criteria verwerkt. Bijzonder welstandsregime Voor de recente uitbreidingen van Kudelstaart geldt een bijzonder welstandsregime, gericht op het behoud van samenhang en de verschillende woningtypen die hun weerslag hebben in de architectuur. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundig patroon de individuele woning binnen een cluster, rij of blok is een deel van het geheel en voegt zich hier naar de woningen zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte rooilijnen zijn per cluster of rij in samenhang en volgen de weg de overgang tussen privé en openbaar is in het algemeen zorgvuldig vormgegeven Massa vrijstaande woningen zijn individueel bouwmassa’s zijn gedifferentieerd clusters, rijen en gestapelde woningen kennen een sterke onderlinge samenhang woningen hebben in principe een onderbouw tot twee lagen met een kap of drie lagen met een plat dak gestapelde bouw is vier tot zeven lagen hoog accenten in hoogte en vormgeving hebben een stedenbouwkundige aanleiding op-, aan- en uitbouwen zijn bij voorkeur per rij of cluster van hetzelfde model bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa Architectonische uitwerking bij vrijstaande, individuele woningen de afwisseling benadrukken de detaillering is zorgvuldig herhaling in de rij, cluster of het blok is de leidraad voor het woningontwerp (trensetter) gevels hebben een heldere geleding wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op de architectuur van het hoofdvolume bijgebouwen zijn net zo zorgvuldig gedetailleerd als het hoofdgebouw Materiaal en kleurgebruik het materiaal- en kleurgebruik is per cluster, rij of blok in samenhang gevels bestaan in principe uit baksteen of vergelijkbaar steenachtig materiaal of bekleed met houten beschot, eventueel met stuc- en staalelementen het kleurgebruik in Kudelstaart-Noord is donker en warm het kleurgebruik is in principe samenhangend en terughoudend op-, aan- en uitbouwen zijn in kleur en materiaal aangepast aan het hoofdgebouw Gebied 12 Buitengebied Kudelstaart Gebiedsbeschrijving De kern van Kudelstaart wordt aan de oost- en westkant omgeven door buitengebied. De bebouwing in dit gebied is voornamelijk geconcentreerd in de linten. De lintwegen lopen parallel aan elkaar en heten achtereenvolgens Mijnsherenweg, Bilderdammerweg en de ten zuiden hiervan gelegen Hoofdweg. De linten lopen in de noordwestkant veelal door moderne kassengebieden en in het zuidoosten door meer open agrarisch gebied. De gebouwen zijn hoofdzakelijk individueel, afwisselend en vrijstaand. Ze staan enigszins terug en zijn met de voorgevel op de weg gericht. De rooilijn loopt parallel aan de weg of het slotenpatroon en verspringt. Bijgebouwen staan achter het hoofdgebouw. De gebouwen hebben een eenvoudige tot gedifferentieerde opbouw bestaande uit een onderbouw van een tot twee lagen met een kap die meestal de vorm heeft van een zadeldak, maar ook veel samengestelde kappen zijn te vinden. Een enkel gebouw is plat afgedekt. Op-, aan- en uitbouwen komen veel voor en deze zijn in het algemeen ondergeschikt en opgenomen in de hoofdmassa of als zelfstandig element vormgegeven. De nokrichting loopt evenwijdig aan de weg of staat er haaks op. De gevelindeling is in principe helder. Gevels zijn voornamelijk opgebouwd uit ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering is meestal eenvoudig en in het algemeen zorgvuldig, het kleurgebruik veelal rustig. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel, soms gecombineerd met moderne materialen. Gevels zijn meestal opgebouwd uit baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen. Bij het afdekken van hellende daken van woningen in de eerste lijn zijn pannen uitgangspunt. Kozijnen zijn vaak oorspronkelijk van hout en zijn, net als de houten daklijsten, geschilderd. De bebouwing op de tweede lijn heeft meestal een eenvoudige hoofdvorm met een tot twee bouwlagen en een zadel- of plat dak. De detaillering is sober maar zorgvuldig, het materiaalgebruik is traditioneel tot eigentijds. Zowel baksteen als gevouwen metaalplaat komen voor als gevelbekleding. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De gevarieerde bebouwing in het buitengebied van Kudelstaart maakt merendeels deel uit van de samenhangende lintenstructuur. Te verwachten ontwikkelingen zijn verdere verdichting van het lint en vervangende nieuwbouw. Langs de Bilderdammerweg is een woningbouwplan geprojecteerd dat voorziet in de bouw van starterswoningen. Het beleid is gericht op handhaving van het gevarieerde beeld met behoud van een zorgvuldige uitwerking. Aanvullend beleid Voor de lintbebouwing in het buitengebied geldt geen aanvullend beleid Regulier welstandsregime Voor de gevarieerde bebouwing in het buitengebied van Kudelstaart geldt een regulier welstandsregime. Bij de welstandstoets zal onder meer worden gelet op individualiteit, een juiste oriëntatie en een zorgvuldige materialisering. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging samenhang van de lintbebouwing behouden per erf of kavel is er een hoofdmassa de rooilijnen van de hoofdmassa’s verspringen ten opzichte van elkaar eerste lijnbebouwing is met de voorgevel georiënteerd op de weg rooilijnen lopen parallel aan de weg of haaks op het slotenpatroon bijgebouwen liggen achter de voorgevelrooilijn Massa hoofdgebouwen zijn individueel en afwisselend gebouwen bestaan uit een onderbouw van een tot twee lagen met en kap en eventueel een plat dak nokrichtingen lopen parallel aan of staan dwars op de voorgevelrooilijn op-, aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa Architectonische uitwerking de architectonische uitwerking en detaillering is zorgvuldig en afwisselend detaillering van bedrijfsgebouwen is eenvoudig en zorgvuldig wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking zijn afgestemd op het hoofdvolumen traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bij woningbouw langs de Cactuslaan is de vormgeving van de bestaande woningen uitgangspunt Materiaal en kleurgebruik gevels van de woningen zijn bij voorkeur van baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen hellende daken van woningen zijn gedekt met pannen aanbouwen en bijgebouwen in materiaal- en kleurgebruik zijn afgestemd op de hoofdmassa houtwerk is geschilderd de kleuren zijn overwegend terughoudend en aangepast aan het landelijke gebied Gebied 13 Uitbreidingen jaren ’50-’60 Oosteinde Gebiedsbeschrijving Oosteinde is na de oorlog in de Oosteinderpoelpolder uitgebreid met seriematige woningbouw in een rechte structuur. Deze uitbreidingen zijn samengevoegd tot drie “Oranjebuurtjes” aan de noordoostkant van de Machineweg, ten zuiden van de Aalsmeerderweg. De buurtjes hebben een heldere structuur met woningen in een veelal groene setting. De meeste woningen maken deel uit van rijen. De gebouwen zijn in principe met de voorzijde gericht op de belangrijkste openbare ruimte en hebben op de begane grond een voor- en achtertuin. De rooilijn is per cluster of blok in samenhang en meestal gesloten. De rijen zijn opgebouwd uit herhaalde woningen. Bijgebouwen liggen achter het hoofdgebouw. De woningen hebben een eenvoudige opbouw van twee lagen met een zadeldak. De nokrichting loopt meestal evenwijdig aan de weg. Binnen rijen zijn er weinig accenten. Hoekwoningen zijn in principe op een raam of deur in de zijgevel na, gelijk aan de tussenwoning. Boven een aantal entrees zijn luifels te vinden. De detaillering is veelal zorgvuldig en soms fijn. Rijenwoningen hebben weinig accenten. Verfijnde detaillering als terugliggende deurposten en gootbeugels waarop geprofileerde daklijsten liggen komen voor. Ramen beslaan een groot deel van de gevels. Bij oudere panden zitten de ramen in bakstenen gevels en bij nieuwere panden komen puien met houten, geschilderde geveldelen tussen de woningscheidende muren voor. Het materiaal- en kleurgebruik is traditioneel en terughoudend. Gevels zijn van baksteen, eventueel met houten puien. Daken zij in principe afgedekt met rode of gesmoorde pannen. Kozijnen zijn vaak oorspronkelijk van hout en geschilderd in een lichte tint. Een samenhangend kleurgebruik per rij is uitgangspunt. Aan de Christinastraat staan enkele bungalows in een verspringende rooilijn, opgebouwd uit een bouwlaag en plat afgedekt. Boeiborden geven de uit baksteen en glas opgebouwde massa een horizontale geleding. Langs de Oranjestraat staan recentelijk gerealiseerde vrijstaande woningen, diversiteit in architectuur bestaande uit een bouwlaag met kap. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De Oranjebuurtjes kenmerken zich door de zakelijke opzet en herhaalde woningen. Er zijn geen cultuurhistorische waarden. Aanvragen voor enige kleine aanpassingen aan de woningen zijn te verwachten ontwikkelingen. Het beleid is terughoudend en gericht op beheer en zorgvuldige uitwerking. Aanvullend beleid Voor de uitbreidingen uit de jaren ’50 en ’60 van Oosteinde geldt geen aanvullend beleid. Regulier welstandregime Voor de uitbreidingen uit de jaren ’50-’60 van Oosteinde met de heldere opzet en de op herhaling gebaseerde architectuur geldt een regulier welstandsregime. Bouwplannen moeten worden ingepast in de herhaalde ritmiek. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundig patroon gebouwen zijn in principe met hun voorgevel gericht op de belangrijkste weg de individuele woning binnen een rij is een deel van het geheel rooilijnen zijn per cluster/rij in samenhang en in principe gesloten rooilijnen van bungalows verspringen bijgebouwen liggen achter het hoofdgebouw Massa rijen kennen een sterke onderlinge samenhang, woningen bestaan uit een onderbouw van twee lagen met een zadeldak bungalows hebben een bouwlaag en zijn plat afgedekt nokrichtingen lopen evenwijdig aan de voorgevelrooilijn gebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm op- en aanbouwen zijn bij voorkeur per cluster/rij van hetzelfde model op- en aanbouwen als erkers en dakkapellen zijn ondergeschikt en vormgeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking ontwerpaandacht voor alle details bij rijenwoningen in de uitvoering de herhaling benadrukken wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op het volume of ensemble een cluster/rij heeft een doorlopende gevelritmiek bij wijzigingen, karakteristieke detaillering behouden Materiaal en kleurgebruik het kleur- en materiaalgebruik per cluster/rij in samenhang, aanbouwen aangepast aan hoofdgebouw gevels zijn in hoofdzaak van donker- of lichtbruine baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen eventueel met houten geveldelen met glas hellende daken van woningen zijn voorzien van oranje of gesmoorde, bij voorkeur keramische, pannen het kleurgebruik is terughoudend, houtwerk is geschilderd of gebeitst. Gebied 14 Uitbreidingen jaren ’70-’80 Oosteinde Gebiedsbeschrijving De Oranjebuurtjes die de uitbreidingen van Oosteinde vormen zijn op een aantal plekken aangevuld met meer recente woningbouw. Deze woningen zijn te vinden langs de Constantijnstraat, ten oosten van de Willem Alexanderstraat en rondom de Hendrik- en Clausstraat. De woningen zijn ingepast in een rechte structuur. Geschakelde twee-onder-een-kappers, rijen en appartementengebouwen komen voor. Woningen zijn meestal met de voorgevel gericht naar de belangrijkste openbare ruimte. Rooilijnen van de woningen volgen in principe de weg en verspringen. De rooilijn is per cluster of rij in samenhang. Herhaling is bij de opbouw van rijen en clusters uitgangspunt. Woningen hebben in principe een hoofdvorm van twee lagen en een kap met een zadeldak. Garages die naar voren geschoven zijn en afgedekt met een lager gelegen zadeldak komen voor. Andere woningtypen hebben een naar voren geschoven entreepartij of berging. Deze aangekapte of plat afgedekte deelmassa’s zorgen voor een gedifferentieerd beeld. De gestapelde woningbouw aan de Julianalaan is drie lagen hoog en merendeels plat afgedekt. Het bouwdeel met de entree naar de bovenwoningen is verbijzonderd door onder meer de afgeschuinde bovenhoeken. De detaillering is in principe eenvoudig en zorgvuldig. Rijen- en dubbele woningen hebben weinig accenten. Bij sommige geschakelde woningen in de Hendrikstraat loopt de zijmuur over in een zijscheiding. Veel woningen hebben dakramen gekregen in de dakvlakken. Het materiaal- en kleurgebruik is terughoudend. De meeste woningen hebben een bakstenen onderbouw met een zadeldak dat is afgedekt met donkere pannen. Sommige gevels zijn deels gedekt met houten geveldelen. Raampartijen beslaan een groot deel van het gevelvlak. Kozijnen zijn van hout of kunststof. Houten kozijnen zijn net als het overige houtwerk geschilderd of gebeitst. Het kleurgebruik is in principe per cluster of rij in samenhang. De gestapelde woningen zijn eveneens merendeels van baksteen, en deels aangevuld met houten geveldelen. Ook kozijnen zijn van hout en geschilderd in donkere kleuren. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De jaren ’70 en ’80 uitbreidingen van Oosteinde kenmerken zich door herhaling van woningen met een gedifferentieerde hoofdvorm. Er zijn geen cultuurhistorische waarden. Aanvragen voor enige kleine aanpassingen aan de woningen zijn te verwachten ontwikkelingen. Het beleid is terughoudend en gericht op beheer. Aanvullend beleid Voor de uitbreidingen uit de jaren ’70 en ’80 geldt geen aanvullend beleid. Regulier welstandsregime Voor de uitbreidingen met de herhaalde woningen geldt een regulier welstandsregime waarbij de welstandsbeoordeling is gericht op het bewaren van de sobere opzet, herhaling van clusters en rijwoningen en een zorgvuldige detaillering. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundig patroon de individuele woning binnen een cluster of rij is een deel van het geheel en voegt zich hier naar bij clusters/rijen aansluiten op oriëntatie en ontsluiting van het geheel rooilijnen zijn per cluster of rij in samenhang en verspringen hoofdmassa’s zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte Massa clusters, rijen en gestapelde woningen kennen een sterke onderlinge samenhang woningen hebben in principe een onderbouw tot twee lagen met een zadeldak gestapelde bouw is drie lagen hoog en overwegend plat afgedekt nokrichtingen lopen evenwijdig aan of staan dwars op de voorgevelrooilijn op- en aanbouwen zijn bij voorkeur per cluster/rij van hetzelfde model op- en aanbouwen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking ontwerp aandacht voor alle details herhaling in de rij of het cluster is de leidraad voor het woningontwerp wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking afstemmen op de architectuur van het hoofdvolume een cluster/rij heeft een doorlopende gevelritmiek traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt op- en aanbouwen zijn per cluster/rij afgestemd op het hoofdvolume en kleurgebruik het materiaal- en kleurgebruik is per rij of cluster in samenhang gevels van hoofdgebouwen bestaan in principe uit baksteen of vergelijkbaar steenachtige materialen, eventueel met houten delen. hellende daken zijn bij voorkeur voorzien van keramische pannen het kleurgebruik is in principe samenhangend en terughoudend houtwerk is geschilderd of gebeitst op-, aan- en uitbouwen zijn in kleur en materiaal aangepast aan het hoofdgebouw. Gebied 15 Uitbreidingen Nieuw Oosteinde Gebiedsbeschrijving Rondom de bestaande uitbreidingen van Oosteinde wordt gebouwd aan de uitbreidingen Nieuw Oosteinde, waarin zowel woningen, winkels en een brede school een plek krijgen. Het plan is verdeeld in een aantal deelgebieden, die een veelal rechte structuur hebben. Het gebruik van water is een terugkerend thema. Ook groenelementen als parken en gazons krijgen bij de ontwikkeling de aandacht. Uitgangspunt is dat elk deelgebied een eigen identiteit krijgt, wat behalve in de openbare ruimte tot uitdrukking dient te worden gebracht in de architectuur. In het plan zijn de woningen gericht op de belangrijkste openbare ruimte. Per cluster is de rooilijn in samenhang. De architectuur van de woningen is grotendeels gebaseerd op deze herhaling in clusters of rijen, waarbij tegelijkertijd wordt gestreefd naar afwisseling en behoud van individualiteit. De opbouw is veelal gevarieerd en gedifferentieerd. Woningen hebben meestal een onderbouw van twee lagen met een kap en soms een terugliggende laag of kap. Hoeken van rijen zijn vaak verbijzonderd. Sommige panden staan vrij op het kavel en hebben een individueel karakter. Het gevelbeeld varieert. Gevels hebben een duidelijke horizontale of verticale geleding en soms kleine accenten. Architectonische uitwerking en detaillering zijn in het algemeen verzorgd. Het materiaal- en kleurgebruik is per cluster of rij in samenhang ontworpen. Gevels worden veelal uitgevoerd in baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen, soms met houten delen of plaatmateriaal. Hellende daken zijn gedekt met pannen. Het kleurgebruik wisselt per type woning. Speelse kleuraccenten op gevel- of dakvlakken doorbreken soms de repetitie van de hoofdmassa’s. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Belangrijk uitgangspunt van het plan Nieuw Oosteinde is dat de nieuwbouw zich met de bestaande bouw samenvoegt tot een dorp. De woonwijk Nieuw Oosteinde is nog in aanleg. Na de bouw zijn er bouwaanvragen te verwachten voor uitbreidingen als dakkapellen. Bewaking van de eigen identiteit per deelgebied en dorpsachtige bebouwing zijn belangrijke planthema’s. Aanvullend beleid Voor het bewaken en opnieuw afstemmen van de uitgangspunten van het plan is een beeldkwaliteitssteam ingeschakeld, dat ook tijdens de uitvoering een actieve rol heeft. De beeldkwaliteitsplannen voor Nieuw Oosteinde worden daarbij gehanteerd als referentie. Bijzonder welstandsregime Voor de uitbreiding Nieuw Oosteinde geldt een bijzonder welstandsregime, gericht op het behoud van samenhang en de verschillende thema’s, onder meer uit te drukken in de architectuur. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging gebouwen maken deel uit van een stedenbouwkundig patroon de individuele woning binnen een cluster, rij of blok is een deel van het geheel en voegt zich hier naar de woningen zijn gericht op de belangrijkste openbare ruimte bestaande rooilijnen aan de voorzijde van rijen en clusters behouden bijgebouwen staan bij voorkeur achter het hoofdgebouw Massa bouwmassa’s zijn eenvoudig tot gedifferentieerd clusters en rijen kennen een sterke onderlinge samenhang alleen vrijstaande woningen hebben een individuele uitstraling gebouwen hebben in het algemeen een onderbouw van twee lagen met kap accenten in hoogte en vormgeving hebben een stedenbouwkundige aanleiding op-, aan- en uitbouwen zijn bij voorkeur per rij of cluster van hetzelfde model bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa Architectonische uitwerking de detaillering is zorgvuldig herhaling in de rij of het cluster is de leidraad voor het woningontwerp (trendsetter) wijzigingen en toevoegingen in stijl en afwerking zijn afgestemd op de architectuur van het hoofdvolume de overgang tussen privé en openbaar is in het algemeen zorgvuldig vormgegeven Materiaal en kleurgebruik het materiaal- en kleurgebruik is per rij, cluster of blok in samenhang gevels bestaan in principe uit baksteen, eventueel in combinatie met puien, houten beschot of panelen het kleurgebruik is in principe samenhangend en terughoudend op-, aan- en uitbouwen zijn in kleur en materiaal aangepast aan het hoofdgebouw Gebied 16 Plassengebied Gebiedsbeschrijving De Westeinderplassen vormen beeldbepalende watervlakten met eilanden waarop gewassen als seringen worden geteeld en ook wel wordt gerecreëerd. Op enkele bouwwerken na is het gebied onbebouwd. De voorkomende bebouwing bestaat uit eenvoudige gebouwen voor de jachthavens en enige blokhutten. De gebouwen liggen enigszins terug en worden gekenmerkt door een eenvoudige, veelal rechthoekige hoofdvorm. De hoofdmassa bestaat in het algemeen uit een onderbouw in een laag en een dak die plat is of de vorm heeft van een flauw helend zadeldak. Gevels hebben een heldere geleding en de detaillering is in principe zorgvuldig en sober. De gebruikte materialen zijn terughoudend en vormen een structuur, zoals houten delen of baksteen. Gevels van blokhutten zijn veelal afgedekt met houten delen. Hellende daken zijn in principe gedekt met keramische pannen of riet, die van de blokhutten eventueel met singels. Het uitgangspunt voor het gebruik van kleuren is dat deze terughoudend zijn en aangepast aan de landelijke omgeving. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Het plassengebied is zeer bepalend voor het beeld van Aalsmeer als geheel. In principe wordt er niet gebouwd en is de dynamiek laag. Het beleid is gericht op het behoud van het kenmerkende plassenlandschap met de reeks groene eilanden. Aanvullend beleid Woonarken, recreatiearken en blokhutten voor de recreatie-eilanden vallen onder het objectgerichte beleid. Beschrijvingen en criteria hiervoor zijn in hoofdstuk vijf opgenomen. Bijzonder welstandsregime Voor het plassengebied geldt een bijzonder welstandsregime, waarbij zorgvuldig getoetst wordt op aspecten variërend van ligging tot kleurstelling. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging gebouwen zijn gericht op het water gebouwen liggen enigszins terug doorzichten behouden en waar mogelijk versterken Massa gebouwen zijn vrijstaand de hoofdvorm is in principe eenvoudig gebouwen bestaan uit een onderbouw van een laag met een kap of plat dak aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdvolume nokrichtingen lopen parallel aan of staan dwars op de voorgevelrooilijn op-, aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt Architectonische uitwerking de architectonische uitwerking en detaillering is eenvoudig en zorgvuldig wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal afstemmen op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen Materiaal en kleurgebruik blokhutten zijn opgebouwd uit houten delen daken van blokhutten afdekken met riet of singles het kleurgebruik is terughoudend en aangepast aan de landelijke omgeving Gebied 17 Plassenlinten Gebiedsbeschrijving De langs de zuid- en oostkant van de Westeinderplassen lopende wegen vormen samen met de bebouwing die aan weerszijden staan, een afwisselend lint. De weg heet in het zuiden Herenweg en in het oosten Kudelstaartseweg die richting noorden overgaat in Stommeerweg en Stationsweg. Het lint is naar het noorden toe dichter bebouwd. In het zuiden zijn er meer doorzichten op het water. De bebouwing langs de weg is gevarieerd en afwisselend van vrijstaande panden tot korte rijtjes. De gebouwen zijn in het algemeen gericht op de plassen en staan in een verspringend rooilijn die de weg of het slotenpatroon volgt. Rooilijnen zijn per hoofdmassa in samenhang. Bijgebouwen staan meestal achter het hoofdgebouw en hebben een eenvoudige hoofdvorm. Traditionele woningen en recente gebouwen wisselen elkaar af. De panden hebben een eenvoudige tot zeer gedifferentieerde hoofdvorm. De hoofdmassa bestaat in het algemeen uit een tot twee lagen met een kap die bij oudere panden meestal in zadeldakvorm voorkomt en bij modernere panden meer varieert. De nokrichting loopt veelal evenwijdig aan de weg en staat er een enkele keer haaks op. Gevels van oudere panden zijn in principe helder geleed. Recente panden kunnen veel variatie in de gevels hebben. Traditionele panden hebben voornamelijk staande ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering is eenvoudig tot rijk en is in het algemeen zorgvuldig. Bij traditionele panden komen geprofileerde daklijsten en siermetselwerk voor. Ramen zijn soms geflankeerd door houten luiken. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel met hier en daar een modern accent. Panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen. Enkele gevels zijn gedekt met houten beschot, soms in combinatie met baksteen. Bij het afdekken van daken zijn keramische pannen uitgangspunt. Kozijnen zijn net als de daklijsten meestal van hout en geschilderd. Afwijkende panden met gevelelementen van beton en spiegelglas vormen uitzonderingen. Bijzondere, cultuurhistorische waardevolle elementen zijn de watertoren, begraafplaats Calslagen, het fort Kudelstaart en het Oude Stationsgebouw. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De individuele en afwisselende bebouwing in de lintstructuur is cultuurhistorisch waardevol. Het lint is in de loop van de tijd sterk verdicht met woningen die passen in het oorspronkelijk zorgvuldige, kleinschalige beeld. Het beleid is gericht op handhaving en versterking van het lint en het tegengaan van te grote variatie. Ter hoogte van de Herenweg is langs delen een beleid om grote luxe woonbebouwing te realiseren, terwijl ter hoogte van het begraafplaatsje Calslagen plannen zijn om op basis van de Belvedère gedachte een klein buurtschap te realiseren. Aanvullend beleid Voor de lintbebouwing langs de Westeinderplassen geldt geen aanvullend beleid. Bijzonder welstandsregime Voor de gevarieerde bouw aan de Westeinderplassen geldt een bijzonder welstandsregime, waarin individualiteit een belangrijk uitgangspunt is en projectmatig bouwen wordt tegengegaan. Er zal onder meer worden gelet op de oriëntatie, eenvoudige hoofdvorm en zorgvuldige materialisering en detaillering. De gewenste eigenschappen van een bouwwerk staan in onderstaande criteria beschreven: Ligging samenhang van de lintbebouwing behouden en versterken de bebouwing is met de voorgevel gericht op de weg per erf of kavel is er een hoofdmassa rooilijnen lopen parallel aan de weg of haaks op het slotenpatroon rooilijnen van hoofdmassa’s verspringen ten opzichte van elkaar bijgebouwen hebben een ondergeschikte positie en liggen achter de voorgevelrooilijn doorzichten behouden en waar mogelijk versterken Massa hoofdgebouwen zijn individueel en afwisselend de hoofdvorm is bij voorkeur eenvoudig hoofdgebouwen zijn opgebouwd uit een onderbouw tot twee lagen met een kap nokrichtingen lopen parallel aan of dwars op de voorgevelrooilijn op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen zijn ondergeschikt en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking de architectonische uitwerking en detaillering is zorgvuldig en afwisselend fijne detaillering wordt bij traditionele panden benadrukt in kleine elementen als gootklossen,siermetselwerk en daklijsten gevels hebben een heldere geleding wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bebouwing in de tweede lijn is eenvoudiger maar net zo zorgvuldig gedetailleerd als het hoofdgebouw Materiaal en kleurgebruik gevels van hoofdgebouwen zijn in principe van baksteen, eventueel met houten beschot hellende daken van woningen bij voorkeur afdekken met keramische pannen of riet kozijnen , dakkapellen en daklijsten uitvoeren in hout het kleurgebruik is terughoudend en wijkt niet sterk af van de belendingen houtwerk is geschilderd het materiaal- en kleurgebruik van op-, aan- en bijgebouwen is aangepast aan het hoofdgebouw Gebied 18 Uiterweglint Gebiedsbeschrijving De door de Westeinderplassen lopende Uiterweg vormt samen met de gevarieerde bebouwing die aan weerszijden staat een afwisselend lint. De Uiterweg is de zuidwestelijke uitloper van de centraal in Aalsmeer gelegen Van Cleeffkade. De weg ligt tussen de Ringvaart in het noorden en de reeks van eilandjes aan de zuidkant. De bebouwing aan de Uiterweg is op te delen in bebouwing die vooraan op de kavel staat en merendeels bestaat uit woningen, en de bebouwing op de tweede lijn die in principe grootschalige is en veelal een bedrijfsfunctie heeft. Door de hoeveelheid bebouwing zijn er vanaf de weg nauwelijks doorzichten op de plassen. De bebouwing direct aan de weg is merendeels vrijstaand, individueel en afwisselend. De voortuinen en erven maken en groene indruk. De panden zijn meestal met de voorgevel gericht naar de weg. De rooilijn loopt parallel aan de weg of het slotenpatroon en verspringt. Bijgebouwen staan achter het hoofdgebouw. Traditionele woonhuizen en recente gebouwen wisselen elkaar af. De wat traditionelere panden hebben veelal een eenvoudige hoofdvorm. De massa bestaat in het algemeen uit een tot twee lagen met een kap die meestal in mansarde- of zadeldakvorm voorkomt. De nokrichting loopt evenwijdig aan de weg of staat er haaks op. Nieuwere panden hebben soms een samengestelde onderbouw en dakvorm. Gevels zijn voornamelijk opgebouwd uit ramen die horizontaal zijn gelijnd. De detaillering wisselt van eenvoudig tot rijk en is in het algemeen zorgvuldig en het kleurgebruik rustig. Bij traditionele panden komen benadrukte daklijsten, gootklossen en windveren voor en ook siermetselwerk is te vinden. Bij traditionele panden zijn ramen soms geflankeerd door houten, geschilderde luiken. Het materiaalgebruik is overwegend traditioneel. Panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen. Het kapdeel van de gevel is vaak afgedekt met geschilderd houten beschot daken zijn in het algemeen gedekt met keramische pannen. Kozijnen zijn meestal van hout en zijn, net als de houten daklijsten, geschilderd in een lichte kleur. Het raamhout is vaak geschilderd in een donkere kleur. De bedrijfs- en recreatieve bebouwing op de tweede lijn heeft meestal een eenvoudige hoofdvorm met een tot twee bouwlagen en een zadel- of plat dak. De detaillering is sober maar zorgvuldig, het materiaa