Welstand De Ronde Venen (De Ronde Venen)

Welstand De Ronde VenenHoofdstuk1 Inleiding De nieuwe Woningwet die met ingang van 1 januari 2003 is ingevoerd, roept de gemeenten op om welstandsbeleid te voeren. De gemeente De Ronde Venen heeft deze gelegenheid te baat genomen om te komen tot een integraal ruimtelijk beleid, waar plaats is ingeruimd voor de samenhang tussen de hoofdgroenstructuur, de openbare ruimte en de karakteristieken van de bebouwing. Deze eigenschappen zijn vertaald in objectieve beoordelingscriteria, die de burger inzicht geven in het beleid voor de openbare ruimte en een houvast moeten bieden bij het opstellen en indienen van een bouwplan. De omschreven regels zijn niet alleen bedoeld om het oordeel te motiveren, maar eveneens om de burger met bouwplannen vooraf informatie over en inzicht te geven in de wijze waarop de rayonarchitect en de commissie over bouwplannen adviseren. Naast het vastleggen van criteria in het kader van de wet, zijn criteria voor de openbare ruimte opgenomen die niet maatgevend kunnen zijn maar als doel hebben het stedenbouwkundig kader te completeren. Daarnaast is de beleidsnota bedoeld om het enthousiasme voor de ruimtelijke kwaliteit te vergroten. Redelijke eisen van welstand Welstandstoezicht heeft allereerst ten doel te voorkomen, dat bouwwerken de openbare ruimte ontsieren. Het welstandsbeleid van de gemeente is echter opgesteld vanuit de overtuiging, dat het belang van een goede leefomgeving eveneens een rol speelt. Bij iedere aanvraag om een bouwvergunning wordt bekeken of de plannen voldoen aan redelijke eisen van welstand, wat inhoudt dat de plaatsing en het uiterlijk van het beoogde gebouw wordt beoordeeld. Deze beoordeling is gebaseerd op artikel 12 van de Woningwet. Doel van het welstandstoets is het behartigen van het publieke belang door de lokale overheid, waarbij de individuele vrijheid van de burger of ondernemer wordt afgewogen tegen de aantrekkelijkheid van de leefomgeving als algemene waarde. Veel mensen zijn bereid mee te werken aan het instandhouden of zelfs bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van hun leefomgeving, maar willen wel graag vantevoren op de hoogte zijn welke aspecten een rol spelen bij de welstandsbeoordeling. De kaders waarbinnen deze plaatsvindt worden vastgesteld met een politieke keuze door de gemeenteraad, die moet zijn gebaseerd op inhoudelijk onderzoek en een maatschappelijke discussie. Modernisering en vermaatschappelijking van het welstandstoezicht is een belangrijke doelstelling van het voorstel tot wijziging van de Woningwet, dat samen met het onderzoek ‘Welstand op een nieuwe leest’ in september 1999 aan de Tweede Kamer is aangeboden. Artikel 12 van de Woningwet is in dit wijzigingsvoorstel uitgebreid met een nieuw artikel 12 A, dat bepaalt dat de welstandsbeoordeling alleen nog maar kan worden gebaseerd op door de gemeenteraad in een welstandsnota vastgestelde welstandscriteria. Uitgangspunten voor het welstandsbeleid Met de verschijningsvorm van een bouwwerk wordt eenieder geconfronteerd. Het beleid is opgesteld vanuit de gedachte, dat welstand een bijdrage levert aan de totstandkoming en het beheer van een aantrekkelijke bebouwde omgeving. Het welstandsbeleid geeft de gemeente de mogelijkheid om de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en architectonische waarden te benoemen en een rol te geven bij de ontwikkeling en beoordeling van bouwplannen. Met de gebiedsgerichte benadering wil de gemeente de diversiteit van de bebouwing in De Ronde Venen bewaren en stimuleren. Met name voor linten en de landschappen en de historische kernen gaat het daarbij om het beschermen van de cultuurhistorische waarden. Doel van het welstandsbeleid is het welstandstoezicht helder onder woorden te brengen en op een effectieve en controleerbare wijze in te richten. Opdrachtgevers en architecten kunnen in een vroeg stadium informeren welke criteria van toepassing zijn. Voor kleine veranderingen en aanpassingen aan bestaande gebouwen zijn objectieve criteria vastgesteld, die een ambtelijke toets mogelijk maken. Voor grotere bouwplannen in een bestaande omgeving geven de criteria een handreiking bij het maken van een ontwerp, dat binnen zijn context past. Met een jaarlijkse evaluatieronde zal het beleid worden besproken en beoordeeld. Gebruik van de welstandsnota en hardheidsclausule In praktijk zal de welstandsnota niet als leesboek worden gebruikt. De gemiddelde burger met bouwplannen hoeft niet de hele nota te lezen. Wie wil weten welke criteria op een aanvraag van toepassing zijn, zal eerst kijken of het beoogde bouwwerk valt onder de veel voorkomende kleine plannen als dakkapellen en uitbouwen waarvoor met ambtelijke toetsing kan worden volstaan. Is dit niet het geval, dan gelden de gebiedsgerichte criteria of de criteria voor specifieke bouwwerken. Deze zijn minder vast omlijnd dan die voor veel voorkomende kleine bouwplannen, omdat het meer relatieve criteria zijn. Ze laten meer ruimte over voor interpretatie. Indien gewenst kan met de rayonarchitect worden gesproken over de interpretatie in het licht van het beoogde plan. De welstandscriteria vormen een vangnet om plannen te weren, die niet in De Ronde Venen passen. Dit is het primaire doel van welstandstoezicht. Beter zou het echter zijn als de criteria worden gebruikt om na te denken over het bouwwerk in zijn omgeving en als middel om de omgevingskwaliteit te verbeteren. Om deze reden is een ruimtelijke analyse uitgevoerd, waarop de welstandsbeleidskaarten zijn gebaseerd. Het kan voorkomen, dat de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria ontoereikend zijn voor de beoordeling, maar het project wel voldoet aan redelijke eisen van welstand. Burgemeester en Wethouders kunnen daarom na schriftelijk en gemotiveerd advies hiervan afwijken. Voor het geven van een advies over dergelijke gevallen zijn algemene criteria opgenomen, die ingaan op de kwaliteiten van goed vakmanschap en dienen om de bijzondere zeggenschap te beargumenteren. In praktijk zal gelden, dat aan een plan hogere eisen worden gesteld naarmate het zich meer van zijn omgeving onderscheidt. Leeswijzer De welstandsnota moet inhoudelijke kennis koppelen aan juridisch houdbare criteria en efficiënte procedures. Bovendien moet de nota leesbaar, begrijpelijk en opwekkend zijn voor verschillende ‘gebruikers’. Dit programma van eisen levert een gelaagde nota op waarin welstandscriteria in allerlei soorten en maten worden uitgewerkt. Daarbij is in ruime mate gebruik gemaakt van foto’s en voorbeelden. Hoofdstuk 2 behandelt het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Het hoofdstuk begint met een beschrijving van de welstandscommissie en wordt opgevolgd door een inventarisatie van het ruimtelijk kwaliteitsbeleid. Hierna komt de in kaartbeeld opgetekende ruimtelijke analyse van de gemeente aan bod. In hoofdstuk 3 worden de algemene welstandscriteria beschreven die gelden als uitgangspunt voor iedere welstandsbeoordeling. Hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van de samenhang in en het karakter van een bepaald bestaand gebied waar vervolgens welstandscriteria zijn geformuleerd. Volgend op de beschrijvingen en criteria voor de gebieden wordt in hoofdstuk 5 een beschrijving gegeven van veel voorkomende specifieke bouwwerken die in het hele plangebied voor kunnen komen. Uit deze beschrijving zijn tevens welstandscriteria naar voren gekomen waarop de bouwwerken worden beoordeeld. Welstandscriteria voor de ambtelijke toets van veel voorkomende kleine bouwplannen zijn in hoofdstuk 6 te vinden. Deze kleine plannen zijn: aan- en uitbouwen aan de gevel van een gebouw; bijgebouwen en overkappingen die los op het erf staan; dakkapellen; gevelwijzigingen; erfafscheidingen; reclames dakramen en zonnepanelen beschoeiing en grondkering steigers en steigers/terrassen bij woonschepen De welstandscriteria voor deze kleine bouwplannen zijn vrijwel objectief zodat een ambtelijke toets mogelijk is. Alleen als zo’n bouwplan van de criteria afwijkt of als in een bijzondere situatie de criteria niet van toepassing kunnen zijn, wordt het plan aan de welstandscommissie voorgelegd. Hoofdstuk 7 behandelt de criteria voor (opnieuw) te ontwikkelen gebieden . In hoofdstuk 8 wordt de behandeling van de handhaving en de mogelijkheid om excessen aan te pakken beschreven. De nota wordt afgesloten met de overgangsbepaling en bijlagen: een begrippenlijst en een register van straatnamen met een verwijzing naar de betreffende gebiedsbeschrijving(en). Hoofdstuk2 Analyse ruimtelijk kwaliteitsbeleid 2.1 De huidige welstandszorg De welstandscommissie is volgens artikel 1 lid 1r Woningwet een door de gemeenteraad benoemde onafhankelijke commissie. De gemeenteraad heeft de werkzaamheden betreffende het welstandstoezicht opgedragen aan de Welstand en Monumenten Midden Nederland (WMMN). De gemeenteraad delegeert de benoeming van de leden aan het Algemeen Bestuur van de WMMN. Bij afwezigheid van één van de commissieleden zorgt de WMMN voor een gekwalificeerde vervanger Plenaire commissie en rayonarchitect Binnen de WMMN zijn de taken verdeeld over de gehele welstandscommissie en de rayonarchitect. De rayonarchitect is een lid van de welstandscommissie, maar voert eveneens als gemandateerde een aantal taken uit namens de commissie waaronder bijvoorbeeld: Het voeren van vooroverleg. Een commissielid kan door de commissie worden gemandateerd om namens haar het vooroverleg met planindieners en ontwerpers te voeren. Vooroverleg wordt altijd gevoerd in overleg met de gemeente. Het gemandateerde commissielid kan zelfstandig overleggen dan wel deelnemen in een ‘kwaliteitsteam’. De gemandateerde werkt uiteraard binnen het kader van de welstandsnota en in goed overleg met de welstandscommissie. Hij of zij is verantwoordelijk voor de consistentie van de planbegeleiding en de welstandsbeoordelingen. Bij twijfel zal de gemandateerde het plan bespreken in de plenaire commissie. De welstandscommissie blijft eindverantwoordelijk, maar kan nooit op tijdens het vooroverleg genomen beslissingen of standpunten van de gemandateerde terug komen. Het vooroverleg komt echter niet in de plaats van het uiteindelijke welstandsadvies bij de definitieve vergunningaanvraag. Op dat moment zal het plan door de gemeente aan de plenaire welstandscommissie worden voorgelegd waarbij de gemandateerde verslag doet van wat er tijdens het vooroverleg (namens de commissie) is besproken en besloten. De commissie geeft daarna binnen dit kader, haar eindoordeel. Het adviseren over plannen waarbij de mening van de commissie bekend wordt verondersteld. Een commissielid kan door de commissie worden gemandateerd om namens haar het advies te geven bij plannen waarbij de mening van de commissie als bekend mag worden verondersteld. In juridische zin geldt dit als het advies van de plenaire commissie. Hierbij kan het bijvoorbeeld gaan om de licht-vergunningplichtige plannen of plannen die door een supervisor zijn begeleid. De grote plannen en plannen waarvan de mening van de commissie niet bekend is worden voorgelegd aan de plenaire commissie. Verder wordt de welstandscommissie ondersteund door: Adviseurs: Indien de aard van een te beoordelen plan dan wel het beleid daartoe aanleiding geeft kunnen burgemeester en wethouders en de welstandscommissie in overleg treden over de mogelijkheid om op ad hoc of permanente basis specifieke deskundigen als adviseur aan de commissie toe te voegen, bijvoorbeeld een stedenbouwkundige, een architectuurhistoricus, een landschapsarchitect of een kunstenaar. De adviseur neemt deel aan de beraadslaging maar heeft geen stem in de eindbeoordeling. Plantoelichter: De ambtenaar van Bouw- en Woningtoezicht die belast is met de uitvoering van het welstandstoezicht, is als plantoelichter aanwezig bij de vergaderingen van de welstandscommissie De wettelijke taken van de welstandscommissie worden uitgevoerd in openbaarheid tenzij er zwaarwegende redenen zijn dit niet te doen (zoals gedefinieerd in artikel 10 Wet Openbaarheid van Bestuur). Belangstellenden kunnen de vergaderingen bijwonen als toehoorder. Planindieners en ontwerpers kunnen op eigen verzoek toelichting geven op het plan. Burgemeester en wethouders volgen zo goed als altijd de adviezen van de WMMN op. 2.2 Welstand en ruimtelijke kwaliteit In het ruimtelijk beleid van een gemeente is het welstandstoezicht het vangnet, waarmee de ondergrens van de visuele kwaliteit van gebouwen wordt bewaakt. Het niveau waarop dit net komt te hangen, is mede afhankelijk van het beleid van de gemeente. Voor het vaststellen van de regimes en beoordelingscriteria is daarom het ruimtelijk kwaliteitsbeleid geïnventariseerd en een analyse gemaakt van de consequenties voor het welstandsbeleid. Integrale visies/studies In de integrale visies en studies worden de ambities voor de gemeente in een integraal wensbeeld geschetst. Hierin wordt onder meer de relatie met de bebouwing tot het landschap benadrukt. Concept structuurvisie gemeente De Ronde Venen. In de visie wordt een gemeentelijk antwoord gegeven op het contourenbeleid. Met het vaststellen van bouwcontouren heeft het rijk in het verleden het dichtslibben van het platteland voorkomen. De huidige en op stapel staande contouren zijn te nauw voor De Ronde Venen. In de basisstructuurvisie wordt een rode contour voorgesteld en in de supplementen zijn voorstellen gedaan voor aanpassing van de contouren om toekomstige knelpunten op te kunnen lossen. Het begrip 'blauwe contour' is geïntroduceerd om een antwoord te kunnen geven op de waterproblematiek. De belangrijkste verandering van de voorgestelde rode contouren is de toevoeging van de linten die zich tussen landschap en bebouwing in bewegen. Ontwikkelingsvisie Ronde Venen - beleid tot 2015 De ambitie voor de visie is het versterken van de samenhang tot één ronde venen. De middelen om die ambitie te halen zijn onder meer: versterking van de identiteit van de drie hoofdkernen vergroting van de omgevingskwaliteit van de woonlokaties ontwikkelen natuur en recreatie in samenhang met de landbouw duidelijkheid over de toekomst van de landbouw versterking van lokale en regionale recreatieve mogelijkheden vergroting van de verscheidenheid aan bedrijfslokaties In deze visie wordt per gebied gedifferentieerd. Voor groot Mijdrecht-zuid ligt een voorstel voor een gevarieerd parklandschap. In het oosten van polder Mijdrecht-noord wordt een moeras ontwikkeld. Mijdrecht, Wilnis en Vinkeveen worden gespecialiseerd: Mijdrecht tot kern met centrale bestuursvoorzieningen, Wilnis tot woonkern en Vinkeveen tot kern met vooral toeristisch-recreatieve voorzieningen. Op de bovenlanden langs de Amstel en de Kromme Mijdrecht kan natuurontwikkeling plaatsvinden. Voor de droogmakerijen 1e, 2e en 3e Bedijking en Wilnis-Veldzijde blijft de veehouderij de belangrijkste functie, afgewisseld door boomgaarden en akkerbouw. Visies op de cultuurhistorie en het buitengebied Bijzondere aandacht gaat binnen de gemeente uit naar het landschap, mede door de groene en blauwe claims die hierop rusten en de dynamiek binnen de landbouw. Daarnaast staat er veel historisch waardevolle bebouwing in het buitengebied. Cultuurhistorische verkenning De Ronde Venen In de studie is een cultuurhistorische 'laag' gemaakt voor de hiervoor genoemde ontwikkelingsvisie. Gekeken is of de cultuurhistorische waarden in die visie gespaard of geïntegreerd worden. De cultuurhistorische essentie zit onder meer in de droogmakerijenstructuur, het bovenland, de ontginningsassen en de Stelling van Amsterdam. Vanuit die wetenschap zijn de kansen en bedreigingen in kaart gebracht. Voor polder Groot Mijdrecht zijn er ontwikkelingsmogelijkheden, gezien de geringe agrarische kansen. Het bovenland en de droogmakerijen zijn aangemerkt als gebieden met zowel kansen als risico's, vanwege de openheid en het historische karakter. Cultuurhistorische waarden in De Ronde Venen De cultuurhistorische waarden zijn kortgezegd voornamelijk te vinden in het landschap en de ontginningsstructuren, waar de bebouwing meestal een samenhangend geheel mee vormt. Plan De Venen Dit plan zet de koers uit voor landbouw, natuur en recreatie tot

1. Het bestaat uit een hoofdrapport en tal van deelrapporten. Een groot deel van het gemeentelijk landschapsbeleidsplan is in Plan De Venen opgenomen. Inrichtingsplannen (zijn zo goed als) gereed voor een deel van Groot-Mijdrecht Noord en de Wilnisse Bovenlanden. Plan de Venen wordt in 2004 geëvalueerd. Stroomgebiedsvisie Een op grond van nationale- en Europese afspraken verplicht op te stellen visie, waarin de waterproblematiek wordt onderzocht en oplossingen zijn aangedragen. De Ronde Venen zal door haar ligging een belangrijke rol gaan spelen in ruimte voor water, zowel voor piek als seizoensberging. De stroomgebiedsvisie is één van de bouwstenen voor het nieuwe streekplan. Bestemmingsplan buitengebied Doel van het plan is juridische inbedding van de ontwikkelingsvisie en het Landschapsbeleidsplan en herziening van de oude bestemmingsplannen. Grote vraag voor het buitengebied is de toekomst van de landbouw. De melkveehouderij heeft de meeste toekomst in de droogmakerijen. Landbouw met verbrede doelstelling is vooral op het zuidelijke bovenland mogelijk en het glastuinbouwgebied in de Derde Bedijking vormt de enige groeilokatie voor de glassector. Wonen in het buitengebied wordt beperkt. Aan de lokatie voor stacaravans en woonschepen zijn eveneens beperkingen gesteld. Voor de overige recreatie geldt dat enige uitbreiding mogelijk is en kleinschalig kamperen op sommige legakkers en bij de boer een plek kan hebben. Voor nieuwe bebouwing, inclusief bijgebouwen, zijn regels opgesteld met betrekking tot (goot)hoogte, volume en andere uiterlijke kenmerken. Boerenerven in de provincie Utrecht De schaalvergroting in de landbouw zorgt voor beëindiging van vele boerenbedrijven en de komst van stadsmensen die geen relatie hebben met het oorspronkelijke boerenerf. Deze twee factoren zorgen voor de verdwijning van de traditionele erfinrichting. De boerderijen rond Utrecht zijn veelal van het Hallehuistype met een woondeel en achter een staldeel. In het welstandsbeleid is niet de precieze inrichting van een erf te regelen. Wel worden richtlijnen opgesteld voor de manier waarop een bouwwerk in het landschap wordt geplaatst. Beeldkwaliteitsstudie windmolens in de gemeente Ronde Venen De mogelijkheden tot het plaatsen van windmolens op vier mogelijke lokaties wordt onderzocht. De lokatie langs het zuidelijk deel van de N212 komt met een reeks molens langs een infrastructurele lijn het meest in de buurt van het beleid van de provincie Utrecht. Er ligt inmiddels een aanvraag voor drie windmolens langs de N
2. Woonschepenbeleidsnotitie Het aantal woonschepen mag in principe niet toenemen. Vrijstellingen worden onder voorwaarden gegeven. Legakkeraccent Een document van de provincie voor behoud en herstel van de waardevolle legakkers. Legakkers worden door wind en water afgekalfd en verdwijnen op termijn. Door te beschoeien, de kopeinden van legakkers te verbinden of golfbreekconstructies toe te passen kan dit proces gestopt worden. Aangezien er niet genoeg financiële middelen zijn om elke legakker te behandelen, dient er geprioriteerd te worden. Hiertoe is op kaart aangegeven welke behandeling de legakkers in de Loosdrechtse en Vinkeveense plassen dienen te krijgen. Stelling van Amsterdam Een studie naar de rol van het verdedigingswerk in de huidige tijd De positie van de stelling in de huidige dynamiek van Amsterdam zorgt ervoor dat het werk niet alleen van buiten maar ook van binnen onder druk komt te staan. Voorstel voor een nieuwe functie is die van stiltegebied, met recreatieve functies voor de forten en toegevoegde herkenningspunten. Ter hoogte van De Ronde Venen kan water geborgen worden. De Rijksdienst van Monumentenzorg probeert de stelling tot beschermd gezicht te maken. De onderdelen van de stelling in De Ronde Venen zijn rijksmonumenten en de stelling als geheel staat op de Unesco werelderfgoedlijst. Visies en plannen voor de bebouwde kom Nieuwe ontwikkelingen en waardevolle kenmerken binnen sommige reeds bestaande gebieden zijn in beeldkwaliteitsplannen vastgelegd. In het beleid voor de bebouwde kom wordt de nadruk gelegd op de waardevolle lintenstructuur en bijbehorende bebouwing. Daarnaast is de bouw van kleine plannen aan regels gebonden en is er een kunstbeleid. Ook het groen in de bebouwde omgeving krijgt aandacht. Bestemmingsplan lintbebouwing Vinkeveen 2002 Dit plan biedt een juridisch kader voor de linten van Vinkeveen, met uitzondering van het centrum. De linten hebben elk hun eigen kenmerken. Het aantal woningen mag in principe niet toenemen. Dit geldt ook voor woonschepen. Permanente bewoning van recreatiewoningen dient geweerd te worden en agrarische nieuwvestiging is niet toegestaan. Verder zijn in het plan voor welstand relevante regelingen opgenomen voor bijgebouwen en dakterassen. Beeldkwaliteitsplan linten van Vinkeveen (inclusief onderzoeksbijlage) Beschreven is allereerst de historische ontwikkeling van de linten, gevolgd door een beschrijving op hoofdlijnen van ontwikkelingen en visie. Daarna is dit gespecificeerd voor vijf deelgebieden met beschrijvingen van de karakteristiek, waardering, processen, visie en richtlijnen. Dit is gedaan voor zowel particulier als openbaar gebied. Een belangrijk visueel-ruimtelijk aspect is de verdichting van de linten in de afgelopen tientallen jaren, die heeft geleid tot een vermindering van de visuele relatie met het achterliggende gebied. Momenteel staan de linten nog steeds onder druk. Bij de ingediende bouwvoorstellen valt op dat men groter en hoger wil bouwen. Voor de kavelbreedte is er een omslagpunt vast te stellen als het gaat om de relatie met buurwoningen. De breedte van een kavel bepaalt of een individueel ontwerp tot haar recht komt in een groene omgeving (met groeimogelijkheden voor middelgrote bomen), of dat er onder het omslagpunt nadere bebouwingsrichtlijnen gewenst zijn voor het bereiken van een zekere harmonie. Dit in relatie tot de geringe breedte van het openbare profiel met smalle bermen, dat als consequentie heeft dat het visueel-ruimtelijke beeld wordt bepaald door de wijze waarop de kavels zijn ingericht met bebouwing en beplanting. Structuurvisie Mijdrecht-concept Geleidelijke vernieuwing is de basisgedachte voor de toekomst van Mijdrecht. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de dorpse uitstraling (Kerkstaat en -vaart, uitzicht op het omringende landschap) en de stadse allure van Mijdrecht. Ruimte voor vernieuwing wordt gegeven in de tussen de dorpse elementen liggende- en omringende gebieden die groter van schaal zijn. Aanleiding voor de visie zijn de vele aanvragen voor bouwinitiatieven, waaronder bouwaanvragen voor luxe appartementen en een supermarkt. In het plan zijn onder meer de waardevolle bebouwing en structuren aangewezen en wordt gelet op het behoud van kleinschalige detailhandel. Bestemmingsplan woongebied Mijdrecht-Zuid 2001 en woongebieden Doel van het plan is onder meer het sturen van nieuwe ontwikkelingen in het betreffende gebied en het beperken van het aantal plannen. Het plan is hiertoe in deelgebieden onderverdeeld en per gebied voorzien van richtlijnen. Bestemmingsplan kom Wilnis Het doel van dit plan is ontwikkelingen te sturen. Wilnis heeft een cultuurhistorisch waardevol lint en uitbreidingswijken, gebaseerd op de kavelrichtingen van de polders. Zowel de Heinoomsvaart als de Ringvaart zijn belangrijke vaarroutes. Het gestaag verdichten van het lint vormt een probleem, aangezien het contact met het omringende landschap verloren gaat en de vrijheid van ontwikkeling voor een rommelige aanblik dreigt te zorgen. Het lint heeft een verschil in dynamiek en verschijningsvorm. Monumentale bomen, kerken en andere monumentale objecten vormen waardevolle elementen. De gemeente voert een overwegend conserverend beleid, waarbij Wilnis primair op het wonen blijft gericht. In het beleid worden profielen vastgelegd, blijft het centrum de plek voor functiemenging en zijn regels opgesteld voor onder meer plaatsing, hoogte en oppervlak van nieuwbouw. Beeldkwaliteitsplan Werkeiland Dit gebied wordt ontwikkeld voor distributie- en lichte productiebedrijven en grenst aan het parklandschap. Het is vormgegeven als eiland, omringd door water en natuurvriendelijke oevers. Er is een zonering aangegeven, waarbij er voor elke zone regels zijn opgesteld voor de inrichting van de openbare ruimte, het formaat en soort erfafscheiding, de bouwvorm en bouwhoogte. Voor ieder gebouw is een sterke eenheid in architectuur met een terughoudend materiaal- en kleurgebruik gewenst. Beeldkwaliteitsplan Wickelhof tweede fase De architectuur van dit woningbouwproject dient eigentijds, uniek, hoogwaardig en duurzaam te zijn en allure te hebben. De toegestane indelings- en gebruiksvrijheid moet aan de buitenkant afleesbaar zijn. Het meest belangrijke van het plan is het kleurenpalet. Er worden over het algemeen lichte kleuren geadviseerd en daken met donkere, heldere contrastkleuren. In het plan komen vrijstaande- en patiowoningen, woningen in rijen (meerdere onder één kap), appartemententorens en een wooncomplex (huurwoningen). De zone langs de Kerkvaart krijgt met de vrijstaande woningen en grote tuinen een eigen ‘groen’ karakter. Verder zijn er richtlijnen gegeven voor erfafscheidingen, bestratingen en civiele kunstwerken. Beeldkwaliteitsplan Kerkelanden De insteek is om tussen de bestaande grote diversiteit aan bebouwingsvormen een buurtje te realiseren met duidelijke samenhang en rust. In het verkavelingsplan is daartoe de richting van het bestaande slotenpatroon gevolgd, hetgeen ook geldt voor de nokrichting van vrijstaande woningen en het bebouwingsfront van de overige woningen. Voorgestelde woningtypen zijn gestapelde bouw, eengezinswoningen en vrijstaande woningen. Het eigen karakter dient voor alle drie de woningtypen tot uitdrukking te komen door toepassing van ondermeer flauw hellende pannenkappen, rode handgevormde bakstenen als basisgevelmateriaal, gevelaccenten in wit of gebroken wit en schoorstenen (geen losse pijpen) op het dak. Beeldkwaliteitsplan Dorpsstraat Mijdrecht Voor de Dorpsstraat in Mijdrecht zijn er spelregels opgesteld ten aanzien van de bouwhoogte van panden en de breedte van gevelelementen. Een doel is om meer samenhang te krijgen in de bebouwing. De bouwhoogte dient in relatie te staan tot de hoogte van de belendende panden met een maximale hoogte van twee lagen met kap. Bebouwing in drie bouwlagen wordt toegestaan aan het Raadhuisplein (zijde Dorpsstraat) en als bijzonder accent in de gevel ter plaatse van hoeken met zijstraten. Voor de gevelelementen geldt dat de breedtematen hiervan gerelateerd worden aan de breedte van de bestaande panden. Hoofdgroenstructuur bebouwde kommen Het groen langs de hoofdinfrastructuur. LV-routes, ontginningsassen, buurt- en wijkparken en watergangen wordt hoofdgroenstructuur genoemd. Bij iedere structuur hoort een eigen groentype met specifieke functies als aankleding en ordening. Dakkapellenbeleid In overleg met de welstand zijn criteria opgesteld voor kapellen. De indeling van de kapel dient aan te sluiten op de indeling van de onderliggende gevel, de kleur en het materiaal overeen te komen met of te passen bij het buitenschilderwerk of de dakbedekking. Bij doorlopende dakvlakken dient de dakkapel op de eerste verdieping te worden geplaatst. Bestemmingsplan Algemene bijgebouwenregeling Dit plan bevat een aanvullende regeling voor bijgebouwen in de bebouwde kom van Mijdrecht, Vinkeveen, Wilnis en Amstelhoek. Voor de bijgebouwen zijn regels voor plaatsing en maat gegeven. Conclusies voor de welstandsnota De welstandsnota kan voortborduren op vastgesteld ruimtelijk kwaliteitsbeleid. De visies op het gebied van De Ronde Venen wijzen op een voorkeur om ruimtelijke kwaliteit integraal te benaderen. Verder geldt in principe dat voor de zeer waardevolle gebieden de ruimtelijke kwaliteit wordt gewaarborgd met behulp van beeldkwaliteitsplannen. Voor de uitbreidingswijken bestaan beleidsdocumenten waarin voor de ruimtelijke kwaliteit gevoelige elementen richtlijnen staan zoals voor bijgebouwen en dakkapellen. Voor specifieke elementen die in de afgelopen tijd van grote invloed bleken op de ruimtelijke kwaliteit zijn eveneens beleidsdocumenten opgesteld. Dit geldt onder meer voor bijgebouwen en dakkapellen. Uitgangspunt voor de welstandsnota is dan ook het bevorderen van het sturen op kwaliteit door het benoemen van de bestaande of gewenste kwaliteiten per gebied en het vertalen van deze kwaliteiten naar welstandscriteria. Relatie met bestemmingsplan en andere beleidsdocumenten Voor een effectief en praktisch hanteerbaar kwaliteitsbeleid is het zaak zorg te dragen voor een goede aansluiting tussen de verschillende instrumenten. De welstandsnota is een voor elke gemeente verplicht document gericht op inpassing van ontwikkelingen in de bebouwde omgeving. In het kader van de welstandsnota is vooral de relatie tussen bestemmingsplan en welstandscriteria van belang. Het bestemmingsplan regelt de ruimtelijke ordening van onder meer functie en ruimtebeslag van bouwwerken. Wat door het bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt kan niet door welstandscriteria worden tegengehouden. Architectonische vormgeving valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan. De welstandscriteria kunnen waar nodig de ruimte die het bestemmingsplan biedt invullen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit. Het welstandsadvies kan zich dan richten op de gekozen invulling binnen het bestemmingsplan. In een situatie waarin een bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan, maar het bestemmingsplan eveneens ruimte biedt voor alternatieven, kan een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen stedenbouwkundige of architectonische oplossing te sterk afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving van het betreffende gebied. Uiteraard moet in zo’n geval de welstandsnota daartoe de argumentatie leveren. Een beeldkwaliteitplan wordt meestal opgesteld om bij nieuwe ontwikkelingen het gewenste beeld van de bebouwing in samenhang met de openbare ruimte te schetsen. Ook kan voor de bestaande situatie een beeldkwaliteitplan worden gemaakt. In de welstandsnota kan worden verwezen naar welstandscriteria uit andere beleidsdocumenten, waaronder de beeldkwaliteitplannen. De verwijzingen worden geacht deel uit te maken van de welstandsnota. Voor deze documenten gelden dezelfde eisen als voor de welstandsnota: vaststelling in de vorm van beleidsregels door de gemeenteraad, inspraak conform de gemeentelijke inspraakverordening en welstandscriteria die 'zo veel mogelijk' zijn toegespitst op het individuele bouwwerk en die specifieke aspecten van het bouwwerk normeren. De aanwezige beeldkwaliteitplannen kunnen daarmee onderdeel vormen van het welstandsbeleid. In de praktijk zullen beeldkwaliteitplannen zoveel mogelijk na realisatie in de welstandsnota worden verwerkt. Een bouwaanvraag binnen een gebied waarvoor een beeldkwaliteitplan is opgesteld zal behalve op welstand ook op de richtlijnen van het beeldkwaliteitplan worden getoetst. 3 Analyse ruimtelijke kwaliteit Om de specifieke ruimtelijke kwaliteiten van de gemeente te onderzoeken, de relatie die de bebouwing aangaat met de openbare ruimte en het landschap te onderzoeken en het huidige en toekomstige beleid in kaart te brengen is een analyse gemaakt die zijn weerslag heeft gevonden in de kaartbeelden op de volgende pagina’s. Uit deze analyse van de ruimtelijke kenmerken van zowel het landschap, de openbare ruimte als de bebouwing is een visie op het gemeentelijk gebied voortgekomen, waarbij de belangrijkste kenmerken van de samenhang tussen de bebouwde omgeving en het landschap centraal staan. Deze ruimtelijke analyse van de gemeente dient als kader voor de welstandstoets. Open linten nader bekeken Voor de linten aan de oostzijde van de gemeente is deze landschappelijke visie verder uitgewerkt om meer in detail de aanwezige kwaliteiten in beeld te krijgen, waarbij met name de plaats van de bebouwing in de groene ruimte wordt geanalyseerd. Het Donkereind, Demmerik, de Baambrugse Zuwe en Vinken- en Groenlandsekade nemen in de recente ontwikkeling een aparte plaats in. Deze hebben een grote aantrekkingskracht, zowel vanwege hun ligging midden in de Randstad als vanuit eigen kwaliteiten. De dynamiek is hier groot en het grote aantal bouwinitiatieven kan het oorspronkelijke karakter van de linten aantasten. De aantrekkelijkheid van de linten kan hierdoor verminderen. Om deze bouwinitiatieven te kunnen sturen en de aantrekkingskracht te behouden worden de verschillende karakteristieken van de linten aan de hand van tekeningen en tekst beschreven. Deze uitwerkingen dienen eveneens als ruimtelijk kader voor de welstandstoets. De Ronde venen en omgeving Conclusie en ligging De Ronde Venen ligt in het overgangsgebied tussen de Utrechtse veenweiden, de droogmakerijen rond Uithoorn en het Vechtplassengebied. Het in cultuur brengen van het landschap van De Ronde Venen is totnogtoe de basis voor ruimtelijke ontwikkelingen geweest: De Vecht ten oosten van de Ronde Venen is onderdeel geworden van een grotere infrastructurele bundel met de A2 en vormt de oostgrens van De Ronde Venen. Aan de noord- en westzijde vormen de Amstel en de Kromme Mijdrecht de grens tussen de droogmakerijen van Uithoorn en die in De Ronde Venen, waarbij de lager gelegen droogmakerijen zijn benut als plaats voor grootschalige uitbreidingen van de linten op het oude bovenland. De Ronde Venen heeft zo’n 35 Rijksmonumenten en 105 gemeentelijke monumenten. Daarnaast bestaat het cultureel erfgoed van de Ronde Venen voor een groot deel uit landschappelijke elementen. Het landschap kan als basis blijven dienen voor vernieuwing en ontwikkeling, waarbij het van belang is versnippering van het landschap tegen te gaan en nieuwe ontwikkelingen een plaats te geven afhankelijk van het type landschap. De droogmakerijen lenen zich door hun duidelijke begrenzing voor ontwikkeling als ruimtelijk geheel, waarmee de schaal van het landschap behouden kan blijven. Er zijn functiecombinaties mogelijk van water, bebouwing en groen. Het fijnmazige veenlandschap is minder geschikt voor bebouwing, maar kan wel dienen als gebied voor verbrede landbouw en natuurontwikkeling. De Vinkeveense plassen blijven het concentratiepunt voor waterrecreatie, die kan samenvallen met verdere ontwikkeling van ecologische verbindingen in een groter recreatief netwerk van de Vecht tot de Nieuwkoopse plassen. Bij nieuwe ontwikkelingen is het van belang de hoofdstructuren en de landschapstypen te behouden of versterken. Dijken, tochten en vaarten zijn bijvoorbeeld kenmerkende structuren van de droogmakerijen en de bebouwde kleinschalige linten zijn de basis van het oude bovenland. Landschap Kenmerken van het landschap Binnen De Ronde Venen komen drie landschapstypen voor: plassen, droogmakerijen en bovenland. Het bovenland ligt om de droogmakerijen van De Ronde Venen en strekt zich uit richting Abcoude en Utrecht. Kenmerkend is de waaiervorm van het verkavelingspatroon. De vijf droogmakerijen liggen lager dan het omringende landschap. Ze zijn in de 19e eeuw drooggelegd. Kenmerkend is het rechthoekige verkavelingspatroon en de heldere omkadering door dijken en kades. De droogmakerijen worden voornamelijk gebruikt voor agrarische doelen. De Vinkeveense plassen zijn vanaf halverwege de 19e eeuw tot halverwege de 20e eeuw ontstaan en hebben een grote recreatieve aantrekkingskracht. Op de legakkers werd ten tijde van de vervening de turf gedroogd. Tegenwoordig vormen ze coulissen in de Vinkeveense plassen en worden ze benut voor recreatie en wonen. De kades en dijken vormen, al of niet begeleid door vaarten, de strakke grenzen van de droogmakerijen. Weteringen lopen door het bovenland en dienen ter afwatering van de venige grond In de droogmakerijen liggen veel oude kreekruggen. Een enkele is nog door een gering hoogteverschil waar te nemen. De meanderende Amstel en Oude Waver komen ter hoogte van de kleine kern Nessersluis samen. Beide rivieren worden geflankeerd door lintbebouwing. Karakteristiek voor de droogmakerij is de ringvaart. Groenstructuur Kenmerkende groene elementen De veenontginningen hebben net als de droogmakerijen veelal een open karakter maar zijn natter en de kavels hebben een grilliger vorm. Zowel in de droogmakerijen als op het bovenland zijn groene ‘kamers’ te vinden, begrensd door wegbeplantingen en houtkaden. In de bebouwde kom zijn groenvoorzieningen op wijkniveau door hun grootte ook te zien als groene kamers. De hoofdgroenstructuur van de bebouwde kom is op kaart vastgelegd. Ze is gekoppeld aan watergangen, dijken, ontsluitingswegen, buurt- en wijkparken. De tochten en polderwegen van de droogmakerijen lopen soms door in de bebouwde kom. Groene wanden of blokken komen veel voor langs wegen. De plassenlinten worden begeleid door groene wanden die zijn ontstaan door de hoeveelheid privaat groen. De twee forten van de stelling van Amsterdam zijn specifieke objecten in het landschap, vanwege hun hogere ligging, de zanderige grond, bouwkundige aspecten en begroeiing. Ook aan de kant van de schootsvelden zijn ze veelal dichtgegroeid. Cultuurhistorie Cultuurhistorische kenmerken Vanaf de vroege middeleeuwen werd het gebied van De Ronde Venen ontgonnen. Vanuit kades en rivieren werd het moerasland bewerkt. Via sloten en molens werd het overtollig water afgevoerd. De ontdekking van het veen als brandstof zorgde voor een grootscheepse ontvening, zodat watervlaktes met legakkers ontstonden. Door de wind spoelden tal van legakkers weg, waardoor steeds grotere watervlaktes ontstonden die een gevaar voor het gebied gingen vormen. Het droogmalen van de watervlaktes was een proces dat na de introductie van de stoommachine efficiënter ging. Het ontvenen stopte na de tweede wereldoorlog en de ontdekking van de recreatieve waarden van de Vinkeveense plassen maakte een eind aan het plan deze droog te malen. De ontginningsgeschiedenis van De Ronde Venen is voor een groot deel afleesbaar uit de huidige situatie. De kenmerken van de droogmakerijen zoals de rechthoekige verkavelingsstructuur en de dijken, zijn nog goed leesbaar Het ontginnen ging gepaard met het bebouwen van het landschap. De linten, vanwaaruit het landschap ontgonnen werd, zijn in de loop der tijden sterk verdicht Het noordelijk deel van De Ronde Venen is eind 19e eeuw aangemerkt als inundatiegebied voor de Stelling van Amsterdam. De open velden en de daarachter gelegen forten zoals bij Amstelhoek en Nessersluis herinneren hieraan de Vinkeveense plassen met de legakkers aan de westzijde zijn een helder voorbeeld van een ontveende watervlakte In 1915 was de spoorlijn Nieuwersluis-Uithoorn gereed. Tegenwoordig is het deel tot de oostelijke gemeentegrens als begroeid groenlichaam nog zichtbaar bestaande bebouwing Bebouwingsvormen Typerend voor De Ronde Venen zijn de linten. Er zijn verschillende verschijningvormen. Zo zijn de centra van de kernen Mijdrecht, Wilnis en Vinkeveen dichtbebouwde linten met een stenig karakter, terwijl de Oudhuijzerweg en Donkereind bijvoorbeeld linten zijn met een open en groen karakter. In Wilnis is de watergang langs de Heren- en Oudhuijzerweg kenmerkend. De percelen zijn er bereikbaar via bruggen. Dit geldt ook voor de percelen aan de linten van Vinkeveen, Donkereind, Demmerik, Herenweg en Achterbos. De boerderijen in de droogmakerijen vormen gespreide bebouwing langs de polderwegen en de twee kassencomplexen in polder de Derde bedijking laan weerszijden van de Oosterlandweg geplaatst. De uitbreidingen van Mijdrecht, Wilnis en Vinkeveen zijn gesitueerd in de droogmakerijen. De bebouwing is hier soms van het landschap afgekeerd. Het bedrijvengebied in polder Groot-Mijdrecht-Zuid neemt een groot deel van de polder in beslag. Het type bedrijf is gevarieerd. Enkele woningen en een boerderij staan temidden van de bedrijven, langs de centraal gelegen Industrieweg. groene randen en bereikbaarheid Relatie tussen bebouwing en landschap Het wegennetwerk is in de bebouwde kommen en met name de uitbreidingswijken veel fijnmaziger dan in het buitengebied. Alleen ter plaatse van de grote groeneenheden als sportvelden en parken wordt de fijnmazigheid van het wegenpatroon in de bebouwde kom doorbroken. Deze groeneenheden zijn vaak duidelijk begrensd door bomenschermen of bomenwanden. De bebouwing van de buitenwijken eindigt vaak bij een polderweg of tocht, die soms begeleid wordt door bomenrijen. Hoewel de grens een duidelijke landschappelijke lijn vormt, is de bebouwing meestal niet op het landschap gericht. Een kanoroute volgt de randen van de Vinkeveense plassen en voert langs recreatiegebieden als jachthavens. Recreatiegebieden als complexen met vakantiehuisjes zijn soms omgrensd door bomen, sloten of hekken. Zichten Kenmerken van de landschappelijke beleving De bovenlanden langs de Kromme Mijdrecht werken als tribune met zicht op de droogmakerijen. De weg die langs de rivier voert wordt geflankeerd door groen en zorgt door de kronkeling voor afwisselende zichten over het bovenland. De droogmakerijen zijn veelal duidelijk omgrensde ruimtelijke eenheden. De ruimtelijke beleving verschilt per polder. Zo zijn de uitbreidingswijken van de kernen Wilnis en Vinkeveen in de polder Groot Mijdrecht-zuid gesitueerd, waardoor de west-, zuid- en oostgrenzen van het open veld in het centrum van de polder bepaald worden door de bebouwing. De uitbreidingswijken van Mijdrecht liggen in de polders Eerste- en Derde Bedijking. Polder Groot Mijdrecht-noord is vanaf de Hoofdweg en het Waverveense Pad te ervaren als uitwaaierende ruimte. De lokale wegen in de droogmakerijen worden soms begeleid door bomen en geven richting aan het zicht. De Vinkeveense plassen zijn vanaf de randen nauwelijks als geheel waarneembaar. De Baambrugse Zuwe evenals De Vinken- en Groenlandsekade zijn dichtbegroeid en bebouwd zodat de relatie met het water minimaal is. Een aantal bouwwerken zoals bijvoorbeeld de watertoren te Mijdrecht vormen herkenningspunten. Soms staan ze aan een uiteinde van een kade die een zichtas vormt richting bouwwerk. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de dijk Molenland die zicht biedt op de Rooms-Katholieke kerk aan de Herenweg, op de grens van Wilnis en Mijdrecht. Ook de andere kerken in de kernen zijn herkenningspunten in het bebouwde gebied en vanuit het landschap. De Rooms Katholieke kerk van Vinkeveen is duidelijk herkenbaar vanaf de N
3. De hoofdwegen in De Ronde Venen lopen veelal parallel aan de verkavelingsstructuur van het landschap. Bochten en bomenrijen sturen de blik. Waar de N201 vanuit polder Groot Mijdrecht-zuid de Vinkeveense plassen ingaat, verschilt de richting van de weg van de richting van de legakkers en is de plas soms wel, soms niet zichtbaar. Ontwikkelingen Ontwikkelingen, plannen en studies De toekomst van de landbouw is een belangrijk punt. In de visies wordt de boer gezien als beheerder van het landschap en niet slechts als voedselproducent. In gebiedsoverschrijdende plannen wordt De Ronde Venen vaak aangewezen als lokatie voor waterberging. Het opzetten van het peil van het bovenland wordt als een mogelijkheid genoemd en de droogmakerijen als ruimte voor piek -en seizoensberging. Er is besloten hoe de N201 omgelegd gaat worden. Het tracé buigt vrij snel na de kruising met de Amstel of naar het oude tracé, ter hoogte van de Tienboerenweg. Bij de plannen voor woninguitbreidingen wordt aan de bestaande woonwijken gebouwd. Wickelhof II is daar een voorbeeld van. Hoe het plan voor Veenzijde IIIb eruit gaat zien is nog onduidelijk. De gedachte is deze wijk te koppelen aan het te ontwikkelen parklandschap in Groot Mijdrecht-zuid. Grote delen van het buitengebied zijn aangewezen voor natuurontwikkeling. Op basis van het plan De Venen is een ecologische verbinding tussen de Vinkeveense en de Nieuwkoopse plassen via polder Groot Wilnis-Vinkeveen gedacht. linten Donkereind en demmerik Kenmerkend voor het lint Demmerik en Donkereind is een wisselende bebouwingsstructuur met open en gesloten delen. Het lint vormt het zuidelijke deel van de agrarische ontwikkelingsas, van waaruit het veen sinds de elfde eeuw is ontgonnen. Landschappelijke verschillen hebben geresulteerd in een onderscheid tussen de bebouwing aan de oostelijke en westelijke zijde. Openheid Het lint kent grote afwisseling tussen open en gesloten stukken en een sterke relatie met het achterliggende veenweidelandschap. Langs het Donkereind staan half-open en gesloten korte rijen met woningen en boerderijen. Tussen deze korte rijen liggen grote open kavels. Dit geldt zowel voor de oostelijke als de westelijke zijde van het lint. De Demmerik wordt gekenmerkt door langere rijen gesloten en half-open bebouwing met duidelijk minder en veel kleinere openingen. De doorzichten in het lint bieden een weidse blik op het achterliggende land oostelijk van het lint en op de besloten ruimten westelijk van het lint. Hiernaast benadrukken de kleine doorzichten langs en over de brede kavelsloten de kleinschaligheid van het lint. Verdraaiingen Naast de verschillen in openheid, zorgen ook verdraaiingen in kavelrichtingen voor een duidelijke tweedeling van het lint. Tussen de brug bij de Heulweg en de kruising met de Uitweg wordt het lint schuin doorsneden door de kavelsloten. Van oost naar west lopen deze min of meer recht door en breken pas bij de brede noord-zuid sloot ten westen van het lint. Ter hoogte van de Uitweg draait de kavelrichting geleidelijk en gaat het lint het breekpunt vormen. Tot de bocht in het Donkereind staan de kavels haaks op het lint. In de bocht draaien vooral de kavels aan de westzijde van het mee en ontstaat een gerend kavelpatroon. Deze wisseling beïnvloedt de beleving van het achterliggende landschap sterk. Door de schuine doorsnijding van de kavels in het lint ontstaan een groene en een blauwe landschapsbeleving. Rijdend over het lint worden de sloten door de licht bollende kavels onzichtbaar en vallen vooral de groene weiden op. Echter door met de sloten mee te kijken valt pas op hoe nat het landschap is. Profiel Een ander belangrijk kenmerk van het lint is het a-symmetrische profiel. Aan de oostzijde van de weg ligt een brede bermsloot, terwijl de sloot aan de westzijde aanzienlijk smaller is en deels afwezig. Kavels ten oosten van het lint zijn met bruggen verbonden met de weg. De a-symmetrie wordt versterkt doordat de kavels aan de oostzijde breder zijn en de bebouwing verder uit de as van de weg staat. Op de kop van de kavel staan veelal voor de monumentale boerderijen twee beukenbomen. Bebouwing In het hele lint is er een duidelijk verschil in de bebouwing tussen de oostelijke en de westelijke zijde. Aan de oostelijke zijde staan vooral grote monumentale boerderijen van het langhuistype, terwijl er tegenover kleinere tuinders- of veenarbeiderswoningen staan. Het verschil is terug te voeren op het oorspronkelijke landgebruik van veehouderijen en tuinderijen. Ter hoogte van de brug bij de Heulweg en het voormalige station is het lint verdicht met aaneengebouwde dorpse panden. Zoals de verdraaiing van kavelrichtingen de landschapsbeleving bepalen, bepalen ze ook de wederzijdse relatie tussen de woningen en de weg. De rooilijnen van de woningen staan in de meeste gevallen haaks op de richting van de sloten. Langs het Donkereind betekent dit dat de voorgevels veelal evenwijdig aan de weg staan. Maar langs het Demmerik zijn door de schuine doorsnijding van de kavels ook de zijgevels het beeld bepalen. linten Vinken- en groenlandsekade De Vinken- en Groenlandsekade vormen de noordoostelijke begrenzing van de Vinkeveense plassen, liggen ingeklemd tussen het water en de A2 en vormen waterscheidingen tussen de veenontginningen vanuit Vinkeveen en de Angstel. De Vinkenkade ligt ten noorden van de Baambrugse Zuwe en de Groenlandse kade ten zuiden. Grote boerderijen ontbreken en er staan vooral kleine boerderijtjes, oudere burgerwoningen en moderne villa's. Het gebied is sterk verbonden met het in de 20e eeuw opkomende watertoerisme. Profiel De Vinkenkade wordt gekenmerkt door een relatief ruim wegprofiel met fietsstroken en parkeerplekken. Langs de Groenlandsekade zorgt het smalle wegprofiel, het vele particuliere groen en de nabijheid van de A2 met geluidschermen en flankerende beplanting voor een besloten en hier en daar benauwend karakter. De woningen staan aan de zijde van de plassen op kleine door sloten omgeven eilanden. Daarachter ligt nog een reeks eilanden met uitstrekkende restanten van legakkers. Het profiel bestaat dus uit smalle stroken; de snelweg, de kade en de sloot achter de woningen van elkaar gescheiden door bossages, woonkavels en legakkers. Erachter liggen de Vinkeveense plassen. Wisselende ruimtelijke contour Het karakter van de kaden wordt vooral bepaald door een steeds wisselende groene ruimte en het gevoel dat achter de dichte beplanting de plassen liggen. Op een beperkt aantal plekken zoals aan het begin en het eind van de Groenlandsekade en hier en daar over bredere kavelsloten is het water ook daadwerkelijk te zien. Maar vaak wordt het doorkijken over het water belemmerd door dichte begroeiing, de bebouwing en de eilanden achter het lint. Bebouwing De individualiteit van de woningen komt tot uitdrukking in de plaats van de woning, de oriëntatie en architectuur. Opvallend is de grote afwisseling tussen woningen en het ontbreken van een duidelijk patroon. De meeste woningen staan voor op de kavel, maar liggen door de bermsloot iets terug. Waar de sloot is gedempt, zoals hier en daar langs de Groenlandsekade liggen de woningen dichter op de weg. Dit geldt ook voor panden tussen de A2 en de kade. Op enkele plekken is zo samen met de dichte beplanting een smal profiel en een aanzet tot een straatwand ontstaan. Naast de plaats wisselt ook de oriëntatie. Bij traditionele woningen vormt de voorgevel een duidelijk gezicht naar de weg en volgt de rooilijn de verdraaiingen van het slotenpatroon. Nieuwere woningen volgen veelal de flauwe bochten van de weg en moderne villa's hebben nogal eens een geheel vrije plaatsing en oriëntatie. Een duidelijk patroon is hierin niet te herkennen, de verschillende komen naast en door elkaar voor. Doordat de kade in de loop van de tijd zijn volgebouwd, wisselt ook de architectuur sterk. Vooral langs de Vinkenkade, maar ook hier en daar langs de Groenlandsekade komen oudere boerderijtjes en burgerwoningen voor met een eenvoudige lange rechthoekige plattegrond en een volume van één of twee lagen met een haaks op de weg staande kap. De moderne villa's hebben een veel complexere vormgeving. Deze hebben veelal een blokvormige plattegrond die soms met de lange zijde naar de weg gericht is en is uitgebreid met erkers en grote en kleine uitbouwen. Behoud Voor de aantrekkelijkheid van de Vinken- en Groenlandsekade als woon- en recreatieplek speelt een afwisselende open en gesloten groene ruimte met doorzichten op het water een belangrijke rol. Plaatsing en oriëntatie van woningen ten opzichte van de weg en het water is daarbij van belang. Door de rooilijnen van de woningen te laten verspringen en tuinen en gevels beter zichtbaar te maken kan het ontstaan van straatwanden voorkomen worden. De diepte in plaats van de breedte van de kavels kan hierbij gebruikt worden om openheid te creëren. Wisselende architectuur vormt een belangrijk element in het afwisselende beeld. lint baambrugse zuwe De Baambrugse Zuwe is smalle strook land door de Vinkeveense Plassen die is bebouwd met vervenerswoningen, burgerwoningen, maar vooral moderne villa's en recreatieve bebouwing. Kop en staart Het groene lint tussen de Herenweg en de Vinkenkade valt uiteen in twee delen met eigen kenmerken. Het deel vanaf het dorpcentrum van Vinkeveen tot de eerste jachthaven heet de 'kop' en bestaat korte rijtjes of vrijstaande woningen uit begin 20e eeuw en sluit goed aan bij het oude centrum. Het resterende deel van de Zuwe tot de Vinkenkade is de 'staart' en is bebouwd met vrijstaande villa's. Het verschil is ontstaan doordat het gebied in de loop van de tijd is volgebouwd. De Zuwe kan zo ook voor welstand worden opgeknipt in twee delen, waarbij de 'kop ' bij het dorpscentrum wordt betrokken Profiel De smalle strook land waar de Zuwe uit bestaat wordt geheel in beslag genomen. Over het midden van de strook loopt een smalle weg met bijna over gehele lengte aan weerszijden een bermsloot. De sloot vormt de grens van de kavel die verder loopt tot de oevers van de plassen. Voor de 'kop' geldt dat de bermsloten gedempt zijn en worden gebruikt als parkeerplaatsen en plantsoenen. Het wegprofiel is smal en loopt over ruim drie kilometer rechtdoor. Samen met de hoge en dichte hagen en hekken heeft vooral de 'staart' soms een benauwend karakter. Wisselende ruimtelijke contour Voor het karakter van de Zuwe geldt net als voor kade dat deze bepaald wordt door de steeds wisselende maat van de groene ruimte. De visuele relatie tussen de Baambrugse Zuwe en de plassen is nagenoeg afwezig. De 'kop' wordt gekenmerkt door nagenoeg aaneengesloten woonbebouwing waartussen geen doorzichten aanwezig zijn. Soms heeft de 'kop' het karakter van een normale woonstraat. In de 'staart' worden de kavels gescheiden door brede en smalle sloten en omgeven door dichte beplanting of eenvormige coniferenhagen. Deze sloten geven wel het gevoel dat grotere watervlakten nabij zijn, maar die kunnen eigenlijk echt bij de ophaalbrug echt ervaren worden. Bebouwing Het verschil tussen 'kop' en 'staart' komt vooral tot uiting in de bebouwing. De bebouwing op de kop wordt gekenmerkt door burgerwoningen uit het begin van de 20e eeuw en van na de Tweede Wereldoorlog. De woningen hebben een traditionele plaatsing voor op de kavel met een duidelijke oriëntatie op de straat en bestaan uit één tot twee lagen met veelal een zadeldak met een wisselende nokrichting. Oudere woningen hebben vaak karakteristieke steile kappen met hoge topgevels. In de 'staart' van de Zuwe staan veel vrijstaande villa's. Hiervoor geldt eigenlijk hetzelfde als voor de moderne vrijstaande woningen op de kade. Elke woning heeft zijn eigen plek op de kavel en is naar wens van de bouwer gericht op de weg, het water of beide. De villa's hebben veelal een duidelijk gezicht naar de weg, maar door brede voorkanten worden doorzichten over de kavels dichtgezet. Ook de architectuur wisselt per woning. Een moderne uitstraling van een villa wordt afgewisseld met een klassieke of recente. Heldere en sobere architectuur staat naast meer complexe en rijk gedetailleerde en met balustrades en tympanen verrijkte architectuur. Deze grote verschillen dragen bij aan het afwisselende beeld, dat eigenlijk de grootste kwaliteit is. Afwisseling Het afwisselende beeld van de Zuwe moet worden gehandhaafd. Doorzichten op de plassen over kavelsloten en vrije kavels dragen hier net als het openbaar maken van enkele delen van de oever aan bij. Naast afwisseling in plaatsing, oriëntatie en architectuur van de bebouwing kan ook de afwisseling in beplanting hierbij een belangrijke rol spelen. Hoofdstuk3 Algemene Welstandscriteria De criteria die burgemeester en wethouders en de welstandscommissie gebruiken bij het welstandsoordeel staan in dit hoofdstuk, dat begint met algemene criteria die gelden als uitgangspunt voor iedere welstandsbeoordeling. Vervolgens worden welstandscriteria gegeven voor gebieden, specifieke bouwwerken en kleine bouwplannen. Deze laatste categorie zal in het algemeen niet bij de welstandscommissie belanden. Alleen als zo’n bouwplan van de criteria afwijkt of als in een bijzondere situatie de criteria niet van toepassing kunnen zijn, wordt het plan aan de commissie voorgelegd. 3.1 Beoordelingsaspecten De algemene welstandscriteria die in deze paragraaf worden genoemd richten zich op de zeggingskracht en het vakmanschap van het architectonisch ontwerp en zijn terug te voeren op vrij universele kwaliteitsprincipes. De algemene welstandscriteria liggen (haast onzichtbaar) ten grondslag aan elke planbeoordeling omdat ze het uitgangspunt vormen voor de uitwerking van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In praktijk zullen die uitwerkingen meestal voldoende houvast bieden voor de planbeoordeling. In bijzondere situaties wanneer de gebiedsgerichte en de objectgerichte welstandscriteria ontoereikend zijn, kan het nodig zijn expliciet terug te grijpen op de algemene welstandscriteria. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een bouwplan (slaafs) is aangepast aan de gebiedsgerichte welstandscriteria, maar het bouwwerk zelf zo onder de maat blijft dat het op den duur zijn omgeving negatief zal beïnvloeden. Ook wanneer een bouwplan afwijkt van de bestaande of toekomstige omgeving maar door bijzondere schoonheid wél aan redelijke eisen van welstand voldoet, kan worden teruggegrepen op de algemene welstandscriteria. De welstandscommissie kan burgemeester en wethouders in zo’n geval gemotiveerd en schriftelijk adviseren van de hardheidsclausule gebruik te maken en af te wijken van de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria. In praktijk betekent dit dat het betreffende plan alleen op grond van de algemene welstandscriteria wordt beoordeeld en dat de bijzondere schoonheid van het plan met deze criteria overtuigend kan worden aangetoond. Het niveau van ‘redelijke eisen van welstand’ ligt dan uiteraard hoog, het is immers redelijk dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en het architectonisch vakmanschap naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt. Relatie tussen bouwwerk en omgeving Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is. Betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit. Schaal en maatverhoudingen Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen. Evenwicht tussen helderheid en complexiteit Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat. Relatie tussen vorm, gebruik en constructie Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat de verschijningsvorm een relatie heeft met het gebruik ervan en de wijze waarop het gemaakt is, terwijl de vormgeving daarnaast ook zijn eigen samenhang en logica heeft. Materiaal, textuur, kleur en licht Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken. Hoofdstuk4 Gebiedsgerichte Welstandscriteria Een belangrijke pijler van de welstandsnota is het gebiedsgerichte welstandsbeleid. De gebiedsgerichte welstandscriteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen die zich voegen binnen de bestaande ruimtelijke structuur van De Ronde Venen. Deze criteria zijn gebaseerd op de identiteit van de gemeente en het architectonisch vakmanschap en de ruimtelijke kwaliteit zoals die in de bestaande situatie worden aangetroffen. Deze criteria geven aan hoe een bouwwerk ingebed kan worden in de omgeving om niet teveel uit de toon te vallen, en welke gewaardeerde karakteristieken uit de omgeving in het ontwerp moeten worden gebruikt. Beleid ten aanzien van gebieden In de gemeente De Ronde Venen kunnen op basis van overeenkomsten in functionele, stedenbouwkundige en/of architectonische kenmerken deelgebieden worden onderscheiden. Per welstandsgebied is een samenhangend beoordelingskader opgesteld, waarin de volgende onderdelen aan de orde komen: Een korte beschrijving van het gebied, waarbij aandacht wordt besteed aan de ontstaansgeschiedenis, de stedenbouwkundige of landschappelijke omgeving, een typering van de bouwwerken en het materiaal- en kleurgebruik en de detaillering. Een samenvatting van het beleid, de te verwachten en/of gewenste ontwikkelingen en de waardering voor het gebied op grond van de belevingswaarde en eventuele bijzondere cultuurhistorische, stedenbouwkundige of architectonische werken. De aanvullende beleidsinstrumenten die de gemeente inzet in het gebied. Het voor het gebied geldende welstandsregime. De welstandscriteria, steeds onderverdeeld in criteria betreffende de relatie met de omgeving van het bouwwerk, de massa, de opbouw en de detaillering. Het welstandsregime moet aansluiten bij het gehanteerde ruimtelijk kwaliteitsbeleid en de gewenste ontwikkelingen. In theorie zijn vier welstandsregimes mogelijk: Door het Rijk aangewezen beschermde stads- of dorpsgezicht: hiervoor wordt ingezet op bescherming van de ruimtelijke karakteristiek in samenhang met de bebouwing. Bijzonder welstandsgebied: extra inspanning ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit is gewenst. Het gaat om de gebieden waar extra aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit wenselijk wordt geacht en de gemeente ook aanvullende beleidsinstrumenten inzet. Het welstandstoezicht moet een bijdrage leveren aan het versterken van de bestaande en/of gewenste kwaliteit. Regulier welstandsgebied: de basiskwaliteit moet worden gehandhaafd. Deze gebieden kunnen afwijkingen van de bestaande ruimtelijke structuur en ingrepen in de architectuur van de gebouwen zonder al te veel problemen verdragen. De gemeente stelt hier geen bijzondere eisen aan de ruimtelijke kwaliteit en het welstandstoezicht is gericht op het handhaven van de basiskwaliteit van de gebieden. Welstandsvrij gebied: wordt in De Ronde Venen niet aangewezen. In de gebiedenlijst bij de welstandsbeleidskaarten is aangegeven in welke gebieden de gemeente is verdeeld en welk regime geldt voor welk gebied. Op de daarop volgende kaarten zijn per grote kern de verschillende gebieden weergegeven. Daarnaast is een kaart opgenomen met de belangrijkste structurerende lijnen, zoals bijvoorbeeld bomenrijen en de landmarks in en rond de kern. Welstandsbeleidskaarten Het grondgebied van de gemeente is opgedeeld in 28 gebieden, waarvoor op basis van de ruimtelijke kenmerken en het gewenste regime samenhangend beleid te formuleren is. Deze gebieden zijn op de volgende pagina’s in kaart gebracht. 1 Centrum Mijdrecht bijzonder 2 Bozenhoven en Hofland Mijdrecht bijzonder 3 Wickelhof I en II Mijdrecht regulier 4 Centrum Wilnis bijzonder 5 Dubbellint Herenweg Wilnis bijzonder 6 Veenzijde IIIa Wilnis regulier 7 Centrum Vinkeveen bijzonder 8 Vinken- en Groenlandsekade Vinkeveen bijzonder 9 Baambrugse Zuwe Vinkeveen bijzonder 10 Achterbos Vinkeveen bijzonder 11 Recente woongebieden Vinkeveen regulier 12 Waverveen bijzonder 13 Kleine kernen bijzonder 14 Uitbreiding kleine kernen regulier 15 Woongebied wederopbouw regulier 16 Uitbreidingen jaren ‘60 - ’70 regulier 17 Uitbreidingen jaren ‘80 regulier 18 Bedrijventerreinen regulier 19 Sport en recreatie regulier 20 Stacaravans en chalets regulier 20a Seriematige recreatiewoningen regulier 20b Individuele recreatiewoningen regulier 20c Individuele recreatiewoningen regulier 21 Kassengebied regulier 22 Langs de rivieren bijzonder 23 Droogmakerijen bijzonder 24 Bovenland bijzonder 25 Open linten Wilnis en Vinkeveen bijzonder 26 Donkereind en Demmerik bijzonder centrum Mijdrecht (beschrijving) gebied 1 Hoofdlijnen Het centrum is het met woningen, winkels en voorzieningen verdichte deel van het historisch lint van Mijdrecht. Centraal ligt de Dorpsstraat met de dwarsstraten, het Burgemeester Haitsma- en het Raadhuisplein. In het westen grenst het gebied aan de wijken in polder de Derde Bedijking, in het oosten is de ringvaart met de groene oevers de grens. In het noorden eindigt het centrum bij rotonde Dukaton-Hofland. Waar de Rondweg Bozenhoven, het verlengde van de Dorpsstraat ontmoet, eindigt het centrum in het zuiden. Onbebouwde ruimte De openbare ruimte wordt vooral bepaald door de dijk van polder de Derde Bedijking met de Kerkvaart en Kerkstraat, Prins Bernardlaan en Proostdijlaantje in het westen, Rondweg en ringvaart in het oosten en het centrale lint bestaande uit Hofland, Dorpsstraat en Bozenhoven. Het karakter van de Dorpsstraat is veelal stenig maar zorgvuldig gedetailleerd met eenvormige bestrating en meubilair. Er zijn behalve de bomen in Hofland geen doorgaande structurerende elementen langs het lint. Bij de zijstraten en de lintuiteinden wordt het groen deels bepaald door privétuinen (bij Bozenhoven bijvoorbeeld) en openbaar groen, zoals aan de Raadhuislaan. Op het Raadhuis- en Burgemeester Haitsmaplein staan bomen. Reclameuitingen en luifels in en rond de Dorpsstraat geven het straatbeeld soms een wat rommelig karakter. Bebouwing De bebouwing langs de Dorpsstraat vormt een vrijwel gesloten front van individuele panden. De rooilijn in de Dorpsstraat heeft kleine verspringingen. Bij de overige bebouwing zijn de verspringingen veelvuldiger en groter. Oudere panden bestaan uit één tot twee bouwlagen en een al dan niet samengestelde kap die soms schuilgaat achter een hoog front. Nieuwere panden zijn vaak drie tot vijf bouwlagen hoog en plat afgedekt, maar ook golvende, schuine en afgeronde daken zijn te vinden. Eigentijdse laagbouw met winkelfuncties komt soms in de Dorpsstraat voor. Nokrichtingen staan veelal haaks op of evenwijdig aan de weg. Panden hebben gevels met vaak zowel een horizontale als verticale geleding. Ramen zijn veelal staand. De horizontale geleding komt bij oudere panden tot uitdrukking in de gevels met in kleur- of materiaal contrasterende banden in het metselwerk of opvallende daklijsten. Bij traditionele panden met een winkel doorbreekt de winkelpui met reclames en luifels veelal de oorspronkelijke gevelindeling. Gevels van nieuwere panden zijn vaak geleed door onder meer traveeaccenten, zonweringen, luifels of winkelpuien. De detaillering is meestal zorgvuldig, met uitzondering van een aantal recente panden. Oudere panden hebben soms rijke details zoals bijvoorbeeld siermetselwerk, versierde daklijsten en kozijnen, natuurstenen gevelelementen of muurankers. Gevels zijn veelal van baksteen, soms geverfd of gestuct. Plaatmateriaal komt bij de latere bouw voor. Kozijnen zijn van hout of kunststof. Hellende daken zijn meestal bedekt met keramische pannen. Bijzondere gebouwen in het centrum zijn onder meer het oude notarishuis, het Raadhuis en de Nederlands Hervormde kerk. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De waarde van de kern ligt onder meer in de historische structuur met de afwisselende, vaak individuele bouw. De openbare ruimte is enigszins stenig. Beleid is behoud/versterking van het dorpse karakter. Voor de kern staat een aantal ontwikkelingen op stapel. Beleid voor de bebouwing is geleidelijke vernieuwing met respect voor cultuurhistorie. Aanvullend beleid Voor het centrum van Mijdrecht is het concept van de Structuurvisie Mijdrecht gemaakt. Hierin is het beleid het geleidelijk vernieuwen van het centrum op strategisch gekozen plekken. centrum Mijdrecht (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de afwisselende en individuele bebouwing in de historische structuur van lint, dijk en vaarten geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria: Onbebouwde ruimte doorzichten op het omringende landschap behouden en eventueel versterken een duidelijke onderscheid in de bestrating tussen de verkeersstromen is gewenst straatmeubilair en eventuele bomen in de Dorpsstraat in een zone met afwijkend type bestrating, of afwijkende kleur aanbrengen eenvormigheid in gebruik verhardingen, straatmeubilair en beplanting verticale structurerende elementen langs gehele lintweg kunnen de hoofdstructuur versterken reclame over maximaal 60% van een traverse laten lopen reclame opnemen in de gevelindeling en ruim onder de onderzijde van de kozijnen op de eerste verdieping houden bij nieuwbouw in de Dorpsstraat reclame-uitingen integreren in horizontale lijst Ligging gebouwen met de voorgevel richten op de belangrijkste weg rooilijnen van hoofdmassa's enigszins ten opzichte van elkaar laten verspringen bestaande rooilijnen handhaven in oriëntatie, ritme en ontsluiting aanpassen aan belendingen bijgebouwen achter het hoofdgebouw plaatsen Massa afwisseling en individualiteit zijn gewenst de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden gebouwen in principe opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap gebouwen buiten de Dorpsstraat kunnen plaatselijk tot vijf bouwlagen hoog zijn op- en aanbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa zo min mogelijk gesloten wanden op straatniveau Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren, van eenvoudig tot rijk de bestaande breedte van de enkele en dubbele panden is in de Dorpsstraat uitgangspunt wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt bijgebouwen eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa Materiaal- en kleurgebruik gevels bij voorkeur uitvoeren in baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen hellende daken van woningen voorzien van keramische pannen een terughoudend kleurgebruik is gewenst Bozenhoven en hofland mijdrecht (beschrijving) gebied 2 Hoofdlijnen Hofland en Bozenhoven zijn de noordelijke en zuidelijke uitlopers van het lint in Mijdrecht met afwisselende en individuele bebouwing aan weerszijden van de lintweg. Het deelgebied Hofland ligt tussen de rondweg en het punt waar Hofland overgaat in de N
4. Het deel van Bozenhoven dat tussen Molenland en de kruising met de rondweg ligt vormt het deelgebied Bozenhoven. Het overige deel van Bozenhoven ligt in het centrum. De rijtjeswoningen aan de Industrieweg worden vanwege hun vergelijkbare samenstelling tot dit gebied gerekend. Onbebouwde ruimte Centraal in de gebieden ligt de lintweg. De ringvaart loopt hieraan parallel en vormt de oostgrens. In het westen wordt Hofland omrand door een groene dijk en Bozenhoven begeleid door het met groen omlijste voetpad van het Proostdijlaantje. Langs lintwegen liggen trottoirs en in Hofland staan bomen langs de weg in een blok van onderbeplanting. Veel panden in Bozenhoven hebben een voortuin die het profiel groen maken. Soms is er vanaf het lint zicht op de achtererven. De ringvaart heeft groene taluds en heeft soms een bomenrand. De bebouwing staat hier met de achterkant naar het water. De groenstructuur van de grenzen van het lint en het lint zelf kan worden verhelderd door meer eenvormigheid en stroomlijning van het groen, door bijvoorbeeld dichtslibben tegen te gaan en het vergroten van het zicht op de ringvaart. Bebouwing De bebouwing ligt iets terug van de lintweg in een verspringende rooilijn, die evenwijdig aan de weg of haaks op het slotenpatroon loopt. De bebouwing staat veelalvrij op de kavel met de voorgevel naar de weg gericht. Langs de lintwegen staan voornamelijk vrijstaande of dubbele woonhuizen maar ook kantoren en kleine bedrijfjes die vaak in de tweede lijn staan en een aantal voorzieningen komen voor. Bijgebouwen staan meestal achter het hoofdgebouw. Deze individuele en afwisselende bebouwing geeft de linten een gevarieerd beeld. De meeste panden bestaan uit één tot twee lagen met meestal een schild-, mansarde-, of zadeldak. Bij de wat nieuwere panden komen, voornamelijk op de tweede lijn ook platte daken voor. Sommige wat grotere panden zijn opgebouwd uit samengestelde volumes en kappen. De hoofdvorm van de overige bebouwing is meestal eenvoudig. De nokrichting is veelal haaks op of evenwijdig aan de hoofdweg. Voorgevels hebben vaak staande ramen die horizontaal gelijnd zijn. Dakkapellen, dakramen en luifels komen regelmatig voor. De detaillering varieert en is veelal zorgvuldig. Bij de traditionele panden komen soms verzorgde daklijsten met houten gootklossen voor en versierde lijsten rond dakkapellen. Een aantal panden heeft een plint in een afwijkende kleur metselwerk. Bij nieuwere panden is de detaillering vaak soberder maar in het algemeen zorgvuldig. Het materiaal- en kleurgebruik is terughoudend. Traditionele panden zijn hoofdzakelijk opgebouwd uit baksteen in bruintinten en hebben meestal een dakbedekking van donkere pannen. Bij latere panden komen materialen als hout en staal voor. Kozijnen zijn veelal van hout. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Het historisch lint met de afwisselende gemengde bebouwing is cultuurhistorisch waardevol. Verharding van groen dient tegengegaan te worden. Het openbare ruimtebeleid is gericht op behoud/versterking van het groene karakter. Incidentele vernieuwing en enige inbreiding zijn te verwachten bouwontwikkelingen. Het beleid is hier gericht op beheer en conservering van het gemengde karakter in de beperkte dichtheden. Aanvullend beleid Voor Bozenhoven en Hofland geldt geen aanvullend beleid. Bozenhoven en hofland mijdrecht (criteria) Bijzonderwelstandsregime Voor de historische structuur met de gevarieerde bebouwing geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria: Onbebouwde ruimte eenvormigheid boombestand en onderbeplanting per weg/groenzone aandacht voor de overgang van de achterkanten naar de groenzone doorzichten behouden en waar mogelijk versterken aandacht voor de gevels die gericht zijn naar de ringvaart zicht op de ringvaart vergroten Ligging één hoofdmassa bepaalt het beeld van het erf of de kavel het hoofdgebouw met de voorgevel richten naar de belangrijkste weg rooilijnen parallel aan de weg of haaks op het slotenpatroon laten lopen de rooilijnen van hoofdmassa’s terugleggen en ten opzichte van elkaar laten verspringen bijgebouwen achter het hoofdgebouw plaatsen of ernaast zetten en deel uit laten maken van de straatwand Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een zadel-, schild- of piramidedak appartementen, bedrijven en voorzieningen kunnen vier lagen hoog zijn en een plat dak hebben op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren, van eenvoudig tot gevarieerd wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bebouwing in de tweede lijn eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als het hoofdgebouw bijgebouwen waaronder schuren eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa Materiaal- en kleurgebruik gevels bij voorkeur uitvoeren in baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen eventueel met hout hellende daken bij voorkeur voorzien van donkere pannen een terughoudend kleurgebruik dat niet sterk afwijkt van belendende panden is gewenst plinten in afwijkende kleur of materiaal vormgeven Wickelhof I & II Mijdrecht (beschrijving) gebied 3 Hoofdlijnen Wickelhof I en II bestaan uit rijen, geschakelde en vrijstaande woningen evenals appartementengebouwen en woontorens in een heldere stedenbouwkundige opzet. Wickelhof I ligt ten westen van Proostdijland en wordt uitgebreid met Wickelhof II. Onbebouwde ruimte De openbare ruimte wordt grotendeels bepaald door de randen en het stratenpatroon dat de verschillende buurtjes ontsluit. Bij Wickelhof I is de zuidwestelijke randzone een openbaar groengebied. Ten westen van Wickelhof II wordt een park aangelegd en in de wijk zelf een siertuin. Het beeld van het groen verandert geleidelijk door de groei van het groen en de verdere bebouwing van Wickelhof II in het grasland dat grenst aan Wickelhof I. Het groenbeheer, de wijkranden en de overgang naar het landschap verdienen bijzondere aandacht. Bebouwing De bebouwing van Wickelhof I en II is gebaseerd op herhaling in clusters of rijen. Door variatie tussen rijen en clusters is het beeld afwisselend. In Wickelhof II is de wijk verdeeld in zones met elk een eigen woningtype. De vaak ruime voor-en achtertuinen geven ruimte aan de wijk. Woningen zijn meestal met de voorzijde gericht op de belangrijkste openbare ruimte. De architectuur van de woningen is in het algemeen verzorgd. Huizen bestaan veelal uit een onderbouw van één of twee lagen met een kap. Hoekwoningen van de rijen zijn soms verbijzonderd met een extra woonlaag en een plat dak. De woontorens zijn vijf tot zes lagen hoog en veelal plat afgedekt. De detaillering is eenvoudig tot verzorgd. Gevels zijn in het algemeen opgetrokken uit baksteen. Vaak zijn meerdere kleuren naast elkaar gebruikt. Deuren, kozijnen en ramen hebben een accentuerende kleur. Woningen in Wickelhof II kunnen drie verdiepingen hebben en de daken kunnen sterk in vorm en oriëntatie verschillen. De woontorens hebben bij voorkeur een dak in een ‘petvorm’. Patiowoningen dienen aan de achterzijde met elkaar verbonden te zijn door een doorlopende muur en bij de twee-onder-één-kappers is de onderbouw aan de straatkant gekoppeld. Voor het gevelmateriaal is een kleurenpalet samengesteld. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Kenmerkend voor Wickelhof I en II is de heldere stedenbouwkundige opzet met de verzorgde architectuur. Er zijn geen bijzondere cultuurhistorische waarden. Het beeld van de openbare ruimte verandert nog door onder meer het onvolgroeide groen. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud van het groene karakter en het groenareaal met aandacht voor de oorspronkelijke ontwerpuitgangspunten. Wickelhof II is nog in ontwikkeling. Het beleid voor de bebouwing is terughoudend en gericht op beheer. Aanvullend beleid Voor Wickelhof II is een beeldkwaliteitplan opgesteld met daarin onder meer richtlijnen voor bouwvormen en een kleurenpalet. Wickelhof I & II mijdrecht (criteria) Regulier welstandsregime Voor de uitbreidingen Wickelhof I en II met de heldere opzet en de wooneenheden in een verzorgde architectuur geldt een regulier welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria: Onbebouwde ruimte verlichtingsarmaturen van Wickelhof I en II hetzelfde uitvoeren bruggen in Wickelhof II open houden en opbouwen uit metaal/staal bruggen in het park terughoudend vormgeven in bijvoorbeeld hout aandacht voor de overgang van openbaar naar privé; overgangen van bebouwing naar het park en het omringende landschap en van gevel naar voorerf of -tuin, trottoir en weg bestrating van Wickelhof II uitvoeren in grijstinten Ligging woningen richten op de belangrijkste openbare ruimte rooilijnen aan de voorzijde van rijen behouden in oriëntatie, ritme en ontsluiting aanpassen aan belendingen overige gebouwen kunnen vrij op het kavel staan Massa gebouwen bij voorkeur opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met zadeldak danwel drie lagen met een plat of flauw hellend dak woontorens kunnen tot vijf bouwlagen hoog zijn gebouwen in maat en schaal aanpassen aan belendingen op- en aanbouwen per woningtype in hetzelfde model uitvoeren bijgebouwen onderschikken aan de hoofdmassa zo min mogelijk gesloten wanden op straatniveau Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren gebouwen aanpassen aan belendingen bij een herhaald woningtype dezelfde gevelritmiek en dakopbouw toepassen traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt Materiaal- en kleurgebruik gevels in principe uitvoeren in baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen hellende daken van woningen voorzien van donkere pannen, die van bijgebouwen bij voorkeur ook op, aan- en uitbouwen van een herhaald woningtype qua kleur en materiaal afstemmen op het hoofdgebouw bijgebouwen kunnen uitgevoerd worden in hout een terughoudend kleurgebruik dat niet sterk afwijkt van de belendingen is gewenst Wickelhof II mijdrecht (aanvullende criteria) BeeldkwaliteitsplanWickelhof II In het beeldkwaliteitsplan Wickelhof zijn per woningtype richtlijnen opgesteld die onder meer betrekking hebben op stedenbouwkundige aspecten, architectuur, materialen en situering van de parkeerplaatsen. Opvallend is het uitgebreide kleurenpalet dat voor de kleuren van de gevels is opgesteld. Ligging de parkeerlokaties, deels op eigen erf en deels in openbaar gebied opgelost, wordt beschreven in het beeldkwaliteitsplan Wickelhof II bij de Kerkvaartzone het karakter van het boerenerf behouden Massa laagbouw opbouwen tot drie lagen, met of zonder kap woontorens zijn tot zes lagen hoog met een dak in ‘pet-vorm’ bij de zones met de vrijstaande, twee-onder-één-kap-, patio- en rijenwoningen één dakvorm per maximaal twee woningen toepassen Architectonische uitwerking ·bij rijenwoningen forse uitstraling van straatgevels behouden Materiaal- en kleurgebruik dak en gevel uitvoeren in duurzaam, weinig milieubelastend materiaal- voor gevelkleuren is een kleurenpalet gemaakt; zie bkp Wickelhof II Kleine plannen erfafscheidingen ·grenzen tussen zijerf en openbaar gebied op water na voorzien van gebouwde, gefundeerde en privacy biedende erfafscheidingen met gemetselde onderkant en eventueel een lichter uitgevoerde bovenkant vergroting hoofdgebouwen/bijgebouwen woningen onder de maximale grootte, mogen worden vergroot tot bestemmingsplanhoogte en -massa voor relevante uitbreidingen zijn in het bouwplan opties meeontworpen waaraan aanvragen kunnen worden getoetst bij woningen met een voortuin dieper dan 5,00 m., is een schets of type gewenst voor carports ter stimulans van de uniformiteit centrum wilnis (beschrijving) gebied 4 Hoofdlijnen Het centrum van Wilnis bestaat uit verdichte lintbebouwing langs de Dorpsstraat en een deel van de Herenweg en de dwarsstraten met gevarieerde en deels historische panden op kleine kavels. Het centrum maakt deel uit van het lint dat tussen de linten van Mijdrecht en Vinkeveen ligt. De westgrens wordt gevormd door de Pieter Joostenlaan, de oostgrens door de Ingenieur Enschedeweg. In het noorden eindigt het centrum bij de nieuwere uitbreidingen in polder Groot-Mijdrecht en in het zuiden bij de dijk van polder Wilnis-Veldzijde. Onbebouwde ruimte Centraal in de kern ligt de lintweg. Parallel hieraan loopt de groene dijk van de polder Wilnis-Veldzijde in het zuiden. Samen met de vaart die hier dwars op staat vormen zij de hoofdgroenstructuur van de kern van Wilnis. In het centrum is weinig openbaar groen en het straatmeubilair met de bestrating is sober. Bebouwing In het centrum van Wilnis staat overwegend gevarieerde, afwisselende bebouwing met voornamelijk woonfuncties en een aantal winkels. In het algemeen is de bebouwing kleinschalig en vrijstaand. Ook enkele korte rijtjes komen voor. Het noordelijk deel van het lint heeft meer grootschalige bebouwing. De rooilijnen van de panden verspringen en lopen evenwijdig aan de weg of staan haaks op het slotenpatroon. De panden staan wisselend met de top- of langsgevel gericht naar de weg. Sommige kavels aan de Dorpsstraat hebben in de tweede lijn bedrijfjes of bijgebouwen. Panden hebben in het algemeen een eenvoudige hoofdvorm. Ze zijn meestal opgebouwd uit één tot twee lagen met een kap die veelal als schild- of zadeldak is vormgegeven. De nokrichting staat haaks op of loopt evenwijdig aan het slotenpatroon of de belangrijkste weg. Een aantal panden hebben dakkapellen waarbij de afstand tot de daknok groter is dan die tot de dakvoet. De gevels hebben vaak zowel een horizontale als verticale geleding met staande begane grondramen die horizontaal gelijnd zijn en nadrukkelijke dakgoten. De winkels zijn vaak uitgerust met een zeer aanwezige luifel en opvallende reclame. De panden zijn in het algemeen zorgvuldig gedetailleerd, van eenvoudig tot rijk. Bij de traditionele panden komen onder meer versierde daklijsten, gootklossen en windveren voor. Ook siermetselwerk is te vinden. Meer recente woningen en sommige bedrijfspanden zijn zeer sober gedetailleerd. Het materiaal- en kleurgebruik is meestal traditioneel. Panden zijn merendeels opgebouwd uit rode baksteen. Sommige gevels zijn gestuct in een lichte kleur. Daken zijn meestal gedekt met donkere keramische pannen. Panden hebben meestal houten kozijnen. Samen met het andere houtwerk van onder meer de dakkapellen en dakgoot zijn deze veelal geschilderd in een lichte kleur. Bij een aantal panden zijn meer eigentijdse materialen gebruikt. Het centrum wordt in het oosten beëindigd door de Nederlands Hervormde kerk. Deze is evenals de Gereformeerde kerk en het voormalig Raadhuis een bijzonder element en beeldbepalend voor Wilnis. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De bebouwing van de kern van Wilnis staat in een historische structuur. Er zijn geen bijzondere ontwikkelingen. Het beleid voor de openbare ruimte is onder meer gericht op vergroting van het openbaar groen en voor de bebouwing op bescheiden vernieuwing of vervanging en het stimuleren van bedrijvigheid waar dat mogelijk is. Aanvullend beleid Voor de kern van Wilnis geldt geen aanvullend beleid. centrum wilnis (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de gevarieerde, deels historische bebouwing in de cultuurhistorisch waardevolle structuur geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria: Onbebouwde ruimte eenvormigheid boombestand (leilinden) en onderbeplanting in de Dorpsstraat, met uitzondering van de monumentale plataan op het Raadhuisplein aandacht voor de overgang van het lint naar het achterliggende landschap straatmeubilair aansluiten op het dorpse karakter herbestrating eenvoudig en doeltreffend uitvoeren met heldere verschillen tussen verschillende verkeersstromen doorzichten behouden en waar mogelijk versterken Ligging één hoofdmassa bepaalt het beeld van het erf of de kavel het hoofdgebouw met de voorgevel richten naar de belangrijkste weg rooilijnen parallel aan de weg of haaks op het slotenpatroon laten lopen bijgebouwen achter het hoofdgebouw plaatsen Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel een sterke onderlinge samenhang tussen rijen/clusters is gewenst de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren, van eenvoudig tot gevarieerd wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume gevels zowel horizontaal als verticaal geleden traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bebouwing in de tweede lijn eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als het hoofdgebouw bijgebouwen waaronder schuren eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa Materiaal- en kleurgebruik gevels bij voorkeur uitvoeren in baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen hellende daken bij voorkeur voorzien van donkere of rode keramische pannen een terughoudend kleurgebruik dat niet sterk afwijkt van belendende panden is gewenst houtwerk bij voorkeur in lichte kleuren schilderen dubbellint herenweg wilnis (beschrijving) gebied 5 Hoofdlijnen Op het bovenland tussen polder Groot-Mijdrecht in het noorden en Wilnis-Veldzijde in het zuiden ligt het dubbellint van de Heren- en Burgemeester Padmosweg met veelal afwisselende bebouwing. Vanaf de Burgemeester Padmosweg worden de boerderijen en overige bebouwing in polder Wilnis-Veldzijde ontsloten. Het dubbellint gaat in het westen over in Bozenhoven en in het oosten in het centrum van Wilnis. Onbebouwde ruimte De noordelijk gelegen ringvaart vormt samen met het Herenweglint en het zuidelijke Burgemeester Padmosweglint de hoofdgroenstructuur. Beide linten hebben een asymmetrisch profiel. Bijzonder is het verschil tussen de dichte bouw ten noorden van de Burgemeester Padmosweg en de geringe bebouwing in de open polder. Bij de Herenweg ligt aan de zuidkant een bermsloot en daarachter de door bruggen ontsloten kavels. De panden liggen terug, veelal achter voortuinen. Panden aan de noordkant hebben meestal kleine voortuinen. Bebouwing De bebouwing bestaat overwegend uit woningen. Ten noorden van de Burgemeester Padmosweg komen bedrijfjes voor, ten zuiden ervan bestaat de bebouwing onder meer uit enkele boerderijen. De bebouwing is veelal gevarieerd en vrijstaand, met rooilijnen die de middeleeuwse verkaveling en het waterpatroon volgen en soms verspringen. Er staan ook enkele rijtjes. De panden zijn met de top- of langsgevel gericht naar de weg en hebben vaak een bijgebouw dat op enkele recente bouwwerken na achter het hoofdgebouw staat. De meeste panden hebben een eenvoudige hoofdvorm tot twee lagen, merendeels afgedekt met een zadeldak. De nokrichting loopt evenwijdig aan de weg of staat er haaks op. Nieuwere panden hebben soms een samengestelde onderbouw en vaak zware dakvorm. De gevels hebben veelal grotere, horizontaal gelijnde raampartijen op de begane grondlaag en kleinere op de verdieping. Een enkele woning heeft een erker of aanbouw aan de zij- of achtergevel. Panden zijn overwegend zorgvuldig gedetailleerd, van eenvoudig tot rijk. Bij traditionele panden komen versierde dakgoten, gootklossen en windveren voor. Bij naoorlogse panden zijn soms ter hoogte van het dak muurornamenten gemetseld en een aantal recente panden is overdadig gedetailleerd met onder meer frontons, leunend op zuiltjes of zware raamlijsten. De detaillering van bedrijven is veelal sober. Het materiaal- en kleurgebruik is in het algemeen traditioneel en terughoudend. De meeste gevels zijn van baksteen, soms in combinatie met houten delen. Sommige panden hebben een plint in een ander materiaal of andere kleur. Een aantal nieuwere panden heeft gestucte gevels. De kozijnen zijn meestal van hout, geschilderd in een lichte kleur. De daken zijn grotendeels afgedekt met donkere of rode, keramische pannen. Daken van recente panden zijn vaak met riet bedekt. Bij de recente bedrijven is de detaillering vaak soberder met eigentijdse materialen. Bijzondere elementen zijn de kerk en de pastorie op het Driehuisplein. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Het dubbellint volgt de historische structuur. Met name langs de Herenweg worden nieuwe, grootschalige panden gebouwd. In de bocht van de ringvaart ligt een gebied dat als ontwikkelingslokatie is aangegeven. De overgang van de linten naar het landschap verdient aandacht. Met name de asymmetrie van het zuidelijke lint dient behouden en soms te worden versterkt. Het beleid voor de bebouwing is gericht op behoud van het gevarieerde karakter. Aanvullend beleid Voor het dubbellint geldt geen aanvullend beleid. dubbellint herenweg wilnis (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de gevarieerde, deels historische bebouwing in de cultuurhistorisch waardevolle structuur geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria: Onbebouwde ruimte eenvormigheid boombestand en onderbeplanting per lint asymmetrisch profiel van de linten behouden of versterken aandacht voor de overgang van de linten naar het achterliggende landschap doorzichten behouden en waar mogelijk versterken Ligging één hoofdmassa bepaalt het beeld van het erf of de kavel het hoofdgebouw met de top- of langsgevel richten naar de belangrijkste weg rooilijnen parallel aan de weg of haaks op het slotenpatroon laten lopen bijgebouwen bij voorkeur achter het hoofdgebouw plaatsen Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel een sterke onderlinge samenhang tussen rijen/clusters is gewenst de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren, van eenvoudig tot gevarieerd wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen bebouwing in de tweede lijn eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als het hoofdgebouw bijgebouwen waaronder schuren eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa Materiaal- en kleurgebruik gevels bij voorkeur uitvoeren in baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen eventueel met hout hellende daken bij voorkeur voorzien van donkere of rode keramische pannen, of riet een terughoudend kleurgebruik dat niet sterk afwijkt van belendende panden is gewenst plinten in afwijkende, terughoudende kleur of ander materiaal vormgeven bij bedrijven grote vlakken opbouwen uit materialen met een structuur als bijvoorbeeld baksteen of uit gevelelementen die een structuur vormen het materiaal- en kleurgebruik is terughoudend veenzijde III a wilnis (beschrijving) gebied 6 Hoofdlijnen Veenzijde IIIa is de meest recente uitbreidingswijk van Wilnis met vrijstaande woningen, twee-onder-één-kappers, rijen en appartementen in een heldere stedenbouwkundige structuur. De wijk ligt in polder Groot-Mijdrecht ten noorden van de wijk Veenzijde II. Onbebouwde ruimte De wijk is ontsloten vanaf de Veenweg. Het stratenpatroon van Veenzijde IIIa is helder opgezet en verdeelt de woningen in buurtjes. De openbare ruimte is zorgvuldig vormgegeven waarbij de verkeersfuncties zijn gescheiden door groenstroken of door verschil aan te brengen in kleur, materiaal en patroon van de bestrating. Bebouwing Het merendeel van de buurtjes is opgebouwd uit rijen en gekoppelde twee-onder-één-kapwoningen. In het noorden liggen vrijstaande woningen, aan de zuidzijde staat een cluster appartemententorentjes en een aantal scholen De bebouwing van Veenzijde IIIa is gebaseerd op het per cluster of rij herhalen van het woningtype. De woningen zijn in het algemeen gericht op en hebben de rooilijn evenwijdig aan de belangrijkste weg of het water. Bijgebouwen staan in principe achter de woning. De meeste twee-onder-één-kapwoningen zijn geschakeld door de garages die in dezelfde rooilijn staan. Bij een aantal rijen zijn de hoeken verbijzonderd door verdraaiing van de hoekwoning, een doorlopende begane grondlaag, of vervanging van de kaplaag door een woonlaag met plat dak. De hoofdvorm van de woningen is veelal eenvoudig en bestaat in het algemeen uit twee lagen met een schild-, zadel- of piramidedak, waarvan de nokrichting meestal haaks op of evenwijdig aan de rooilijn loopt. Bij een aantal woningen is de entree teruggelegd of juist naar voren geschoven. De appartementen hebben een onderbouw van vijf vergelijkbare bouwlagen en een zesde bouwlaag die plat is afgedekt en terugspringt. Opvallend zijn de in de hoeken van het rechthoekig volume geplaatste balkons met transparante hekjes. De gevelgeleding van de rijenwoningen is vaak horizontaal. Dit komt door het verschil in materiaal of kleur tussen het geveldeel van de begane grond en die van de verdiepingslaag. Bij sommige woningen zorgen uitstekende daken of nadrukkelijke luifels voor een horizontale accentuering. De detaillering is in het algemeen verzorgd. Gevels zijn meestal opgebouwd uit baksteen. Vaak zijn meerdere, terughoudende kleuren baksteen naast elkaar gebruikt. Sommige gevels hebben deels ook houten gevelelementen. De bovenste laag van de appartemententorentjes is grotendeels opgebouwd uit glas. De kozijnen zijn overwegend van hout. Samen met de deuren hebben ze veelal accentuerende, rustige kleuren. Bij de hellende daken zijn keramische pannen, in een donkere of rode kleur uitgangspunt. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid Veenzijde IIIa bestaat uit herhaalde woningen in een helder stedenbouwkundig patroon. Er zijn plannen voor de uitbreidingswijk Veenzijde IIIb ten oosten van Veenzijde IIIa. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud van het groene karakter en het groenareaal met aandacht voor de oorspronkelijke ontwerpuitgangspunten en het bijbehorend beheer. Het beleid voor de bebouwing is terughoudend en gericht op beheer. Aanvullend beleid Voor de uitbreidingswijk Veenzijde IIIa geldt geen aanvullend beleid. veenzijde III a wilnis (criteria) Regulier welstandsregime Voor de uitbreiding Veenzijde IIIa met de herhaalde bebouwing in een heldere stedenbouwkundige opzet geldt een regulier welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria: Onbebouwde ruimte aandacht voor de overgang van openbaar naar privé; overgangen van gevel naar voorerf of -tuin, trottoir en weg behouden groenareaal Ligging woningen richten op de belangrijkste openbare ruimte rooilijnen aan de voorzijde van rijen behouden in oriëntatie, ritme en ontsluiting aanpassen aan belendingen bijgebouwen achter het hoofdgebouw plaatsen Massa gebouwen bij voorkeur opbouwen uit twee lagen met een kap hoekwoningen kunnen drie lagen hoog zijn en plat afgedekt appartementen kunnen zes lagen hoog zijn en plat afgedekt gebouwen in maat en schaal aanpassen aan belendingen op- en aanbouwen per woningtype in hetzelfde model uitvoeren bijgebouwen onderschikken aan de hoofdmassa zo min mogelijk gesloten wanden op straatniveau Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren gebouwen aanpassen aan belendingen bij een herhaald woningtype dezelfde gevelritmiek en dakopbouw toepassen traditioneel Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt Materiaal- en kleurgebruik gevels in principe uitvoeren in baksteen, vergelijkbare steenachtige materialen, hout of glas bij hellende daken zijn donkere of rode keramische pannen uitgangspunt op, aan- en uitbouwen van een herhaald woningtype qua kleur en materiaal afstemmen op het hoofdgebouw een terughoudend kleurgebruik dat niet sterk afwijkt van de belendingen is gewenst. centrum Vinkeveen (beschrijving) gebied 7 Hoofdlijnen Het centrum bestaat uit lintbebouwing aan de Herenweg en wisselende bebouwing met voorzieningen in het gebied rond de Kerklaan en heeft een uitloper op het eerste deel van de Baambrugse Zuwe. Het deel van het lint tussen Baambrugse Zuwe en De Heul hoort bij het centrum. De ringvaart van polder Groot Mijdrecht is de westgrens en de Vinkeveense plassen vormen de oostgrens van het centrum. Onbebouwde ruimte Het Herenweglint heeft een asymmetrisch profiel met aan de oostkant een brede bermsloot, groene oevers en doorzichten op groene kavels. Het Kloosterplein en de ruimte voor Mariaoord aan het lint zijn vooral verkeersruimten zonder verblijfskwaliteit. De kruising van de N201 met de Herenweg onderbreekt het lint. Ten westen van de Herenweg is de bebouwing dicht en lopen de straten gelijk aan de sloten. Bebouwing aan de ringvaart is van het water afgekeerd. Bebouwing Aan de Herenweg staan veelal individuele, afwisselende panden in een verspringende rooilijn evenwijdig aan de sloten. De voorgevel is meestal naar de weg gericht. Panden aan de oostzijde bestaan veelal uit boerderijen met erachter de bijgebouwen. De bebouwing aan de westkant vormt deels een wand. Panden zijn meestal tot twee lagen hoog met een kap en een nokrichting evenwijdig aan- of haaks op de weg. Gevels hebben in principe horizontaal gelijnde, staande ramen met houten kozijnen. De traditionele gevelindeling van veel winkelpanden is doorbroken door de winkelpui. Gebouwen zijn veelal zorgvuldig, soms rijk gedetailleerd met onder meer versierde houten daklijsten en ankers. Gebouwen bestaan meestal uit baksteen en zijn soms in een lichte kleur gestuct of geverfd. Daken zijn hoofdzakelijk van keramische pannen of riet. Bijgebouwen zijn veelal van baksteen of hout en zorgvuldig gedetailleerd. Sommige panden wijken af door bijvoorbeeld een plat dak of doorlopende reclame. Aan de Kerklaan staan eengezins- en dubbele woningen veelal in dezelfde rooilijn en individuele gebouwen in een wisselende rooilijn. Panden aan de noordkant hebben samenhang en een gedifferentieerde vorm met accenten als dakkapellen en erkers. Ze bestaan uit één laag met een nadrukkelijke kap. De nokrichting is evenwijdig aan- of haaks op de weg. Gevels zijn veelal horizontaal geleed door luifels, daklijsten en banen in een lichte, kleur die contrasteert met de bakstenen gevels en keramische dakpannen. De houten kozijnen hebben een lichte kleur. De zuidkant van de kern bestaat uit gevarieerde bebouwing in een wisselende rooilijn. Er staan veel voorzieningen zoals winkels en een school. Bijzonder is het traditionele St. Aloysiuspatronaat. Verder zijn het vooral grootschalige, vrijstaande gebouwen. Ze hebben tot drie bouwlagen, variëren in vorm en zijn vaak opgebouwd uit eigentijdse materialen. Voorbeelden zijn het complex Vinkenoord, wooncomplex Kerkelanden en de bibliotheek. Bijzonder zijn onder meer de Nederlands Hervormde kerk in de as van de Baambrugse Zuwe en de Katholieke kerk aan de Kerklaan. De monumenten aan de Herenweg vormen bijzondere accenten. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De heldere structuur en afwisselende bebouwing met accenten zijn cultuurhistorisch waardevol. De openbare ruimte kent geen bijzondere ontwikkelingen. Het beleid is gericht op behoud en versterking van het dorpse karakter. Er zijn plannen voor het ontwikkelen van een woongebied ten noorden van de Heulweg. Het beleid voor de bebouwing is gericht op een betere relatie tussen Herenweg en achterland. Aanvullend beleid Voor vervangende nieuwbouw en verbouw aan de Herenweg staan richtlijnen in beeldkwaliteitsplan ‘de linten van Vinkeveen’, waarin onder meer is geadviseerd op eigentijdse wijze te vernieuwen. centrum Vinkeveen (beschrijving) Bijzonder welstandsregime Voor de afwisselende bebouwing van de kern van Vinkenveen met onder meer de bijzondere panden aan het historisch lint geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria: Onbebouwde ruimte eenvormigheid in gebruik van verhardingen, straatmeubilair en beplanting aan de Herenweg nastreven a-symmetrisch profiel Herenweg benadrukken door indeling van de groene oevers aan de oostkant en trottoirs met verlicting aan de westkant te handhaven, versterken doorzichten naar het oosten behouden en waar mogelijk versterken verblijfskwaliteit Kloosterplein en plein Mariaoord versterken een onderzoek naar de mogelijkheden voor een betere aansluiting van de N201 op de Herenweg is gewenst Ligging gebouwen met de voorgevel richten op de belangrijkste openbare ruimte rooilijnen aan de Herenweg parallel aan of haaks op het slotenpatroon laten lopen bestaande rooilijnen handhaven in oriëntatie, ritme en ontsluiting aanpassen aan belendingen bijgebouwen achter het hoofdgebouw plaatsen of deel uit laten maken van de straatwand Massa afwisseling en idividualiteit zijn gewenst de hoofdvorm van gebouwen in principe eenvoudig houden de begane grondlaag van het gebouw in principe afstemmen op de geleding, ritmiek en stijl van de gevel bij gebouwen aan de noordzijde van de Kerklaan is een horizontale geleding wenselijk gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een kap grootschalige voorzieningen/complexen kunnen een plat dak hebben op-, aan- en uitbouwenals erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als een toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa schaalvergroting door bijvoorbeeld samenvoeging of grote aanbouwen is ongewenst zo min mogelijk gesloten wanden op straatniveau Architectonische uitwerking zorgvuldig detailleren, van eenvoudig tot rijk wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten kozijnen en profileringen vormen het uitgangspunt bijgebouwen eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa Materiaal- en kleurgebruik gevels bij voorkeur uitvoeren in baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen gevels van grote complexen kunnen accenten in eigentijdse materialen hebben hellende daken van woningen voorzien van donkere of rode keramische pannen boven gevelopeningen bij voorkeur gemetselde lateien toepassen een terughoudend kleurgebruik is gewenst Vinken- en Groenlandsekade (beschrijving) gebied 8 Hoofdlijnen De Groenlandse- en Vinkenkade zijn linten aan de Vinkeveense plassen met gevarieerde, deels recreatieve bebouwing. Het zijn van oorsprong waterscheidingen tussen de Vinkeveense- en de Angstelontginningen. Ze liggen tegen de A2 en vormen de oostgrens van de plassen. Onbebouwde ruimte De meeste bebouwing staat aan de kant van de plassen en is gericht op de plassen. Vanaf de linten zijn de plassen in het algemeen echter nauwelijks waarneembaar. Vergroting van de visuele relatie is gewenst. De Vinkenkade heeft een groen en ruim wegprofiel, deels begeleid door bomen. De Groenlandsekade is smaller. Beide kades worden aan de oostkant geflankeerd door boom groepen tussen de A2 en het lint. Eenvormigheid van beplanting, een duidelijk onderscheid tussen de private groene muren en de bomenschermen evenals het laaghouden van de begroeiing rond de bermsloten houdt de profielen leesbaar. De relatie tussen bebouwing en openbare ruimte varieert. Bebouwing De bebouwing staat veelal in een verspringende rooilijn evenwijdig aan de lintweg of de sloten. De oriëntatie van de panden verschilt. Sommige gebouwen zijn door bruggen ontsloten. De bebouwing langs de lintwegen is in het algemeen zeer gevarieerd, afwisselend en vrijstaand. Traditionele woonhuizen, oude boerderijen en recente gebouwen wisselen elkaar af. De wat traditionelere panden hebben veelal een eenvoudige hoofdvorm. De massa bestaat in het algemeen uit één tot twee lagen met een kap die meestal in mansarde- of zadeldakvorm voorkomt. De nokrichting is vrijwel altijd evenwijdig aan of haaks op de rooilijn. Gevels zijn voornamelijk opgebouwd uit staande ramen die horizontaal gelijnd zijn. De detaillering is in het algemeen zeer zorgvuldig en het kleurgebruik rustig. De panden zijn meestal opgebouwd uit baksteen of hout. Daken zijn bedekt met dakpannen of riet. Kozijnen zijn meestal van hout. Modernere panden bestaan voornamelijk uit rechthoekige volumes. Baksteen of ander steenachtig materiaal en hout zijn veel voorkomende materialen. De recreatieve bebouwing is afwijkend. Recreatiewoningen zijn eenvoudig van opbouw en hebben onderlinge samenhang. De grotere recreatieve voorzieningen zijn veelal opgebouwd uit rechthoekige volumes. De detaillering is in het algemeen sober maar zorgvuldig. Het materiaalgebruik is bij de recreatiewoningen vooral traditioneel en bij de grotere voorzieningen eigentijds. Opvallend element is het hotel aan de zuidkant van de Groenlandsekade. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De ligging van de kades aan de Vinkeveense plassen en de gevarieerde, afwisselende bebouwing en groene ruimte aan de lintwegen maken de Vinken-en Groenlandsekade tot landschappelijke waardevolle elementen. De begroeiingen van de erfgrenzen zorgen voor een verdere verdichting van de lintwegen. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op het versterken van het karakter van de linten door onder andere een betere relatie met de plassen. Er zijn veel aanvragen voor uitbreidingen en vernieuwingen. Het beleid voor de bebouwing is gericht op beperking van de verdichting. Aanvullend beleid Voor de linten van Vinkeveen is het beeldkwaliteitsplan ‘de linten van Vinkeveen’ gemaakt waarin onder meer de vorm van een pand en het materiaalgebruik wordt voorgeschreven. Vinken- en Groenlandsekade (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de Vinken-en Groenlandsekade met de gevarieerde bebouwing in de historische structuur geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria: Onbebouwde ruimte eenvormigheid van het groen langs de lintweg is gewenst doorzichten behouden en waar mogelijk versterken boomschermen zoveel mogelijk door laten lopen langs de lintwegen het plaatsen van rijen knotwilgen vergroot het verblijfskarakter herinrichten Groenlandsekade met parkeerstrook (zie bkp) bij voorkeur smalle gevels naar het lint op kavels langs de Vinkenkade smaller dan 30,00 m. afstemmen op belendingen bouwvorm van panden aan de Vinkenkade heeft verwantschap met de ernaast gelegen woning Ligging één hoofdmassa bepaalt het beeld van het erf of de kavel het hoofdgebouw zowel richten op de hoofdweg als op de plas rooilijnen van bouwmassa's variëren tussen evenwijdig aan de weg en parallel aan de sloten de rooilijnen van hoofdmassa’s terugleggen en ten opzichte van elkaar laten verspringen de nokrichting evenwijdig aan of haaks op de rooilijn plaatsen bijgebouwen achter of naast het hoofdgebouw plaatsen op kavels smaller dan 40,00 m. alleen in de diepterichting naar de plas uitbreiden Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel hoofdvorm van traditionele panden eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen met een zadel-, schild- of plat dak op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen onderschikken en vormgeven als toegevoegd element of opnemen in de hoofdmassa geen geschakelde of gestapelde woningen bebouwing is minstens één meter smaller dan hoog Architectonische uitwerking de architectuur is vrij zorgvuldig detailleren bijgebouwen waaronder schuren eenvoudiger maar net zo zorgvuldig detailleren als de hoofdmassa wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume traditionele Hollandse houten profileringen vormen het uitgangspunt voor kozijnen Materiaal- en kleurgebruik gevels van traditionele panden in hoofdzaak opbouwen uit baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen hellende daken bij voorkeur voorzien van dakpannen of riet een terughoudend kleurgebruik, dat niet sterk afwijkt van de belendingen, is gewenst. baambrugse zuwe (beschrijving) gebied 9 Hoofdlijnen De Baambrugse Zuwe loopt door de Vinkeveense plassen en bestaat uit een groen lint met afwisselende bebouwing. Het lint ligt tussen Vinkeveen in het westen en de Vinken- en Groenlandsekade in het oosten. Onbebouwde ruimte De Baambrugse Zuwe wordt aan beide zijden omgeven door plassen. Vanaf het lint zijn de plassen echter nauwelijks te zien door de dichtbegroeide particuliere erven. Dit is een gegeven dat hoort bij het ruimtelijk beeld van de Baambrugse Zuwe. Aan de zuidkant liggen enige groene, openbare pleintjes. Behoud van deze pleintjes en de sloot aan beide zijden van de weg zijn de enige delen waar de gemeente (en het waterschap) ruimtelijk kunnen sturen. Bebouwing De bebouwing staat veelal in een verspringende rooilijn evenwijdig aan de weg of de sloten. De oriëntatie verschilt. Klassieke en moderne villa’s zijn meestal zowel gericht op de plas als op de weg en andere panden richten zich of op de plas of op de weg. De meeste woningen zijn door bruggen ontsloten. De bebouwing is veelal gevarieerd en vrijstaand. Klassieke en moderne villa’s, verveningswoningen en recreatieve voorzieningen wisselen elkaar af. De traditionele panden hebben veelal een eenvoudige hoofdvorm. Ze bestaan in het algemeen uit één tot twee lagen met een kap, meestal in de vorm van een schild- of zadeldak. De nokrichting is vrijwel altijd evenwijdig aan of haaks op de rooilijn. Gevels zijn voornamelijk opgebouwd uit staande ramen die horizontaal gelijnd zijn. Klassieke panden hebben symmetrische gevels met in het midden accenten als balustrades of tympanen. De detaillering is veelal zorgvuldig, het kleurgebruik rustig. Panden bestaan meestal uit baksteen. Plinten hebben een afwijkende kleur of zijn van een ander materiaal. Daken zijn bedekt met dakpannen of riet. Kozijnen zijn meestal van hout met soms een roedeverdeling. Modernere panden bestaan voornamelijk uit rechthoekige volumes met accenten van schijven en kolommen. Gevels zijn vaak horizontaal geleed. Baksteen, natuursteen en glas zijn veel voorkomende materialen. Recreatieve voorzieningen zijn veelal opgebouwd uit rechthoekige volumes. De detaillering is in het algemeen zorgvuldig en het materiaalgebruik eigentijds. Aan de westkant van de Baambrugse Zuwe staan woningen met onderlinge samenhang. Het zijn twee-onder-één-kapwoningen, aan de zuidkant aangevuld met korte rijtjes aan pleintjes. Ze zijn opgebouwd uit één tot twee lagen met een zadeldak waarvan de nokrichting de weg volgt. Gevels zijn van baksteen en soms geschilderd, daken hebben pannen. Woningen aan de noordkant hebben een uitkragende daklijst. Kozijnen zijn veelal van hout. De detaillering is zorgvuldig. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De ligging aan de plassen en de gevarieerde, afwisselende bebouwing en groene ruimte maakt de Baambrugse Zuwe landschappelijk waardevol. Begroeiing van erfgrenzen zorgt voor een verdichting van het lint. Delen van de bermsloot zijn gedempt. Het beleid voor de openbare ruimte is onder meer gericht op een betere relatie met de plassen. Sommige recreatieve voorzieningen wensen uit te breiden. Het beleid voor de bebouwing is gericht op beperking van de verdichting. Aanvullend beleid Voor de linten van Vinkeveen is het beeldkwaliteitsplan ‘de linten van Vinkeveen’ gemaakt waarin onder meer de vorm van een pand en materiaalgebruik wordt voorgeschreven. baambrugse zuwe (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de Baambrugse Zuwe met de gevarieerde bebouwing in een historische structuur geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria: Onbebouwde ruimte doorzichten behouden en waar mogelijk versterken ontsluiting van panden bij voorkeur door bruggen verharding in één tint houden en door optische wegversmalling het landelijk karakter versterken behouden groene pleintjes en bermsloten Ligging één hoofdmassa bepaalt het beeld van het erf of de kavel rooilijnen van bouwmassa's evenwijdig aan de weg of de sloten laten lopen de rooilijnen van hoofdmassa’s terugleggen en laten verspringen hoe groter het volume van het gebouw hoe verder de voorgevelrooilijn uit de wegas ligt de nokrichting evenwijdig aan of haaks op de rooilijn plaatsen bijgebouwen achter of teruggelegen naast het hoofdgebouw plaatsen bij functies met een relatie tot de plas, deze relatie in functionele en visuele zin versterken beperkte verdichting en ontwikkeling aan de oostkant op enkele kavels met een minimale breedte van 30 m. en met de aanleg van een minimaal 10 m. brede sloot tot aan de Zuwe Massa panden en ensembles zijn afwisselend en individueel hoofdvorm van traditionele panden eenvoudig houden gebouwen opbouwen uit een onderbouw tot twee lagen op-, aan- en uitbouwen als erkers en dakkapellen dienen ondergeschikt te zijn en vormgegeven als toegevoegd element of opgenomen in de hoofdmassa losse- en twee-onder- één-kap woningen aan de westkant van schuine kappen voorzien bij kavels tot 1200 m2 de bouwvorm aanpassen aan belendingen Architectonische uitwerking de architectuur is bij voorkeur eigentijds met een relatie tot de plas zorgvuldig detailleren wijzigingen en toevoegingen in stijl, maat en schaal zorgvuldig afstemmen op het hoofdvolume bij panden aan de westkant de architectonische details van dakranden, goten erkers, dakkapellen en dergelijke in wittinten uitvoeren de architectuur van de landhuizen is vrij Materiaal- en kleurgebruik gevels van traditionele panden in hoofdzaak opbouwen uit rode baksteen of vergelijkbare steenachtige materialen hellende daken bij voorkeur voorzien van dakpannen of riet een terughoudend kleurgebruik is gewenst Kleine plannen erfafscheidingen ·aan de weg geen uniforme erfafscheiding langs de bermsloot maar een die ‘s winters transparant is achterbos vinkeveen (beschrijving) gebied 10 Hoofdlijnen Het Achterbos is het meest noordelijke, sterk verdichte deel van het Vinkeveense lint met afwisselende bebouwing die voor een deel is gericht op de watersport. In het oosten grenst het Achterbos aan de Vinkeveense plassen en in het westen aan het bovenland. Onbebouwde ruimte Hoofdelement van het Achterbos is de lintweg. Aan weerszijden hiervan liggen legakkers die aan de oostkant in de Vinkeveense plassen eindigen en in het westen worden begrensd door de ringvaart. Op de legakkers staat bebouwing. Het lint heeft een asymmetrisch profiel met een brede bermsloot aan de oostzijde en een kade met grasstroken. Hier heeft de bebouwing vaak ruime voortuinen. De betontegels van het trottoir aan de westkant en het asfalt lijken in elkaar over te lopen door de delen afgevlakt trottoirband en de nagenoeg gelijke kleur. Bijzonder zijn de enkele brede bermsloten richting plassen. Bebouwing De bebouwing langs het lint bestaat uit woningen, boerderijen en op de recreatie en watersport gerichte bebouwing. De bebouwing stamt uit verschillende perioden en is overwegend vrijstaand en gevarieerd. De middeleeuwse verkaveling en het waterpatroon zijn de basis voor de verkaveling. De meeste panden staan met de rooilijn haaks op het slotenpatroon en liggen iets terug. De panden aan de oostkant worden veelal ontsloten door bruggen. Hier staan de meeste boerderijen. Gebouwen zijn veelal één tot twee lagen hoog en hebben in het algemeen een eenvoudige hoofdvorm met een kap die in verschillende vormen voorkomt. De nokrichtingen staan haaks op of lopen evenwijdig aan het slotenpatroon. Gevels hebben meestal zowel een verticale als horizontale geleding door de veelal staande ramen die horizontaal gelijnd zijn. Sommige panden hebben erkers en dakkapellen. De bebouwing is in het algemeen zorgvuldig gedetailleerd en een groot aantal van de wat oudere panden waaronder de boerderijen hebben rijk vormgegeven details. Daklijsten met windveren, gootklossen en dakkappellen met versierde lijsten zijn hiervan enkele voorbeelden. De gevels zijn hoofdzakelijk opgebouwd uit baksteen, dat soms is gestuct of geverfd. Daken zijn in het algemeen bedekt met rode of donkere keramische pannen en ook wel met riet. De meeste kozijnen evenals de rijk versierde details zijn uitgevoerd in hout. De recente bebouwing zoals de bedrijfjes en de nieuwere (recreatie)woningen wijken sterk af van de meer traditionele bebouwing. Ze bestaan voornamelijk uit één laag en een plat dak. Gevels hebben vaak veel glas en zijn verder meestal opgebouwd uit baksteen. De detaillering is veelal eenvoudig en het kleurgebruik gevarieerder. Bijzondere elementen zijn de houten veenarbeiderswoningen. Waardebepalingen, ontwikkelingen en beleid De gevarieerde, verdichte lintbebouwing aan het Achterbos volgt de historische structuur. Het lintprofiel dreigt de autodruk niet altijd aan te kunnen en op een aantal kavels ontstaan parkeerterreinen. Het beleid voor de openbare ruimte is gericht op behoud van onder meer de waardevolle boombeplanting en hier en daar versterking van het lintkarakter. De toenemende vraag naar recreatiewoningen legt een druk op het sterk verdichte lint. Het beleid voor de bebouwing is gericht op het behoud van het historisch karakter. Aanvullend beleid Voor de linten van Vinkeveen is het beeldkwaliteitsplan de linten van Vinkeveen gemaakt waarin onder meer de vorm van een pand en het materiaalgebruik wordt voorgeschreven. achterbos vinkeveen (criteria) Bijzonder welstandsregime Voor de historische structuur met de gevarieerde bebouwing van het Achterbos geldt een bijzonder welstandsregime. Er zal worden beoordeeld op de uit het beleid volgende criteria: Onbebouwde ruimte eenvormigheid in gebruik van verhardingen en straatmeubilair differentiatie tussen weg en trottoir is gewenst asymmetrisch profiel van het lint benadrukken door indeling van de groene kades aan de oostkant en trottoirs met verlichting aan de westkant te handhaven, versterken doorzichten naar het oosten behouden en waar mogelijk versterken de individuele kavels ontsluiten met smalle bruggen Li