Volkshuisvestingsprogramma 2026-2035 gemeente Berkelland (Berkelland)

(2024)staat de langetermijnvisie voor de fysieke leefomgeving. Het omvat doelen en richtlijnen voor ruimtelijke ordening, milieu, infrastructuur en andere aspecten van de leefomgeving. Onze omgevingsvisie dient als basis voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en beleidsprogramma's zoals dit volkshuisvestingsprogramma. Het volkshuisvestingsprogramma beschrijft de maatregelen die bijdragen aan de in de visie genoemde doelstellingen. In de omgevingsvisie staat dat gemeente Berkelland voor alle kernen wil toewerken naar genoeg woonruimte, waarbij behoefte en aanbod op elkaar aansluiten. Het doel is een gebalanceerde woningvoorraad die past bij het aantal en type huishoudens, zodat de kernen vitaal blijven. Meer belangrijke algemene punten uit de omgevingsvisie zijn:

1. Landschap en natuur: De visie benadrukt het behoud en de versterking van het karakteristieke coulisselandschap en de beekdalen.
2. Wonen en leefbaarheid: Er wordt gestreefd naar een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de behoeften van verschillende doelgroepen, inclusief starters en ouderen.
3. Duurzaamheid: De gemeente zet in op duurzame ontwikkeling, met aandacht voor energietransitie en klimaatadaptatie.
4. Participatie: Inwoners en belanghebbenden worden actief betrokken bij de planvorming en uitvoering van projecten. 1.2.2 Van woonvisie naar volkshuisvestingsprogramma Het lokale woonbeleid van de gemeente was vastgelegd in de Woonvisie 2020–
5. Deze visie wordt opgevolgd door dit volkshuisvestingsprogramma vanaf het moment dat dit in werking treedt. Dit programma gaat inhoudelijk dieper en breder dan de woonvisie. Waar de woonvisie vooral beleidsmatig van aard is, richt het volkshuisvestingsprogramma zich meer nadrukkelijk ook op de uitvoering. Het bevat concrete maatregelen en acties die bijdragen aan het realiseren van de woningbouwopgave, met aandacht voor aandachtsgroepen, leefbaarheid en duurzaamheid. 1.2.3 Kaders en afspraken vanuit Rijk, provincie en gemeenten De landelijke volkshuisvestingsdoelen, die vastgelegd zijn in onder andere het nationaal ruimtelijk kader zoals de ontwerp Nota Ruimte, de Nationale Woon- en Bouwagenda en de Nationale Omgevingsvisie, zijn vertaald als uitvoeringsbeleid in Volkshuisvestingsprogramma's van gemeenten. Het Rijk heeft met de provincies in 2022 afspraken gemaakt over het aantal te bouwen sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Ook de Nationale Prestatieafspraken (NPA) vormen een landelijk kader voor dit volkshuisvestingsprogramma. Gemeenten zijn wettelijk verplicht de afspraken over woningbouw, betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid en samenwerking, lokaal te vertalen in prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties. Op basis van het nationale beleid stelt de provincie een eigen programma op – in dit geval het Gelders programma. Op dit moment bevindt het Gelders programma zich in de ontwikkelfase, waardoor volledige afstemming nog niet mogelijk is. We stellen het Volkshuisvestingspro-gramma af op landelijke kaders en regionale afspraken. Later kan dit gemeentelijk programma worden aangepast, mocht het provinciale programma hier aanleiding toe geven. Regio Achterhoek In de Regio Achterhoek werkt gemeente Berkelland op het gebied van wonen bestuurlijk en ambtelijk samen met de gemeenten Aalten, Bronckhorst, Doetinchem, Montferland, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk. Deze samenwerking vindt plaats binnen het samenwerkingsverband 8RHK ambassadeurs, waarin ook maatschappelijke organisaties, woningcorporaties, onderwijsinstellingen en ondernemers vertegenwoordigd zijn. De landelijke afspraken uit 2022 over het aantal te bouwen woningen zijn in 2023 in het hele land vertaald naar regionale woondeals. Zo ook in de regio Achterhoek. Op 7 maart 2023 heeft de gemeenteraad van Berkelland ingestemd met de Regionale woonagenda Achterhoek 2023–
6. De woonagenda vormt de inhoudelijke basis voor de woonopgaven in de regio. De thematafel Wonen & Vastgoed Achterhoek is het uitvoeringsplatform voor de woonagenda en volgt de voortgang via de Woon- en vastgoedmonitor. De Regionale Woondeal Achterhoek is gebaseerd op de regionale woonagenda. De eerste woondeal stamt uit
7. Deze woondeal is in 2025 geactualiseerd, met een regionale ambitie van 15.110 woningen, te realiseren tussen 2025 en
8. De laatste 1.361 woningen worden na afloop van deze periode gerealiseerd in 2035, dus tot en met 2035 totaal 16.471 woningen. Wat dit allemaal betekent voor de opgave van Berkelland werken we uit in de hoofdstukken 2 en
9. Regionale Wonen Welzijn en Zorg (WWZ) afspraken In lijn met de woondeal hebben Achterhoekse gemeenten, woningbouwcorporaties en zorgorganisaties een Achterhoekse ‘Aanpak wonen, welzijn en zorg’ opgesteld. Deze regionale visie is het resultaat van een meerjarig proces waarin gemeenten, woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties en andere betrokken partijen samenwerken aan gedeelde ambities en afspraken. De afspraken hebben als doel een integrale aanpak van de opgaven op het snijvlak van wonen, welzijn en zorg in de regio en zijn op 13 januari 2026 door de gemeenteraad vastgesteld. Hoofdstuk 5 gaat verder op deze aanpak in. 1.3 Proces en participatie Gemeente Berkelland heeft dit volkshuisvestingsprogramma opgesteld met een projectmatige aanpak. Een multidisciplinair team, ondersteund door diverse interne adviseurs, werkte samen aan de inhoud, participatie en communicatie. Het proces bestond uit drie hoofdsporen:
10. Bestuurlijke besluitvorming Het college van burgemeester en wethouders heeft een ontwerp volkshuisvestingsprogramma vastgesteld om na de terinzagelegging daarvan - de termijn waarin inwoners en belanghebbenden formeel kunnen reageren - het definitieve Volkshuisvestingsprogramma 2026-2035 te kunnen vaststellen. De gemeenteraad heeft inhoudelijk richting gegeven met een startnotitie en is tussentijds geïnformeerd.
11. Participatie Participatie is één van de vier kernpunten in de Omgevingsvisie en een belangrijk, verplicht onderdeel van het volkshuisvestingsprogramma. Er is onderzocht welke informatie recentelijk nog is opgehaald bij de verschillende stakeholders en of die informatie nog bruikbaar was voor het volkshuisvestingsprogramma. Zo kon er worden vastgesteld welke vragen nog gesteld moesten worden en aan wie. Er is vervolgens informatie opgehaald via verschillende kanalen:
12. Vier themasessies voor verdiepende gesprekken met stakeholders
13. Een enquête voor alle inwoners om meningen en behoeftes met betrekking tot volkshuisvestelijke aspecten in beeld te brengen
14. Gesprekken met partners binnen bestaande overlegstructuren De opgehaalde informatie was over het algemeen eenduidig en in lijn met de Omgevingsvisie. Dit vormt een stevige basis voor het programma (zie bijlage Participatieverslag).
15. Schrijfproces Interne beleidsadviseurs verwerkten de uitgangspunten, kaders en participatie-uitkomsten in het programma. Er is voor het schrijfwerk geen gebruik gemaakt van externe bureaus. 1.4 Leeswijzer Dit volkshuisvestingsprogramma is opgebouwd uit acht hoofdstukken. De hoofdstukken 2 tot en met 6 volgen steeds dezelfde opbouw:
16. Inzichten: de huidige situatie In het eerste deel van elk van deze hoofdstukken geven we inzicht in de huidige situatie. De inzichten geven een beeld van de uitdagingen die er zijn op het gebied van volkshuisvesting in Berkelland. In dit eerste deel nemen we ook op wat we door middel van participatie hebben opgehaald in de samenleving.
17. Welke doelen hebben we: de gewenste situatie In het tweede deel beschrijven we de richting die we op willen: wat zijn onze ambities en welke doelen streven we na?
18. Hoe gaan we die doelen bereiken: welke strategie Tot slot noemen we in het derde deel de instrumenten die we inzetten en de afspraken die we maken met onze partners om deze doelen te bereiken. Alle gegevens en cijfers in dit programma zijn gebaseerd op de meest actuele informatie die beschikbaar was in de zomer van 2025 of zoals vermeld staat. Voor de analyses maken we zoveel mogelijk gebruik van de meest nauwkeurige bronnen, zoals de basisregistratie adressen en gebouwen (BAG). Het komt voor dat er andere bronnen zijn gebruikt bij analyses, daardoor kunnen er afwijkingen zitten in vergelijkbare aantallen. Wanneer we andere bronnen gebruiken, wordt dat bij de gegevens vermeld. Hoofdstuk 7 behandelt aandachtspunten waarmee we rekening moeten houden bij de uitwerking van plannen. In hoofdstuk 8 gaan we in op de wijze waarop de doelen en acties uit dit volkshuisvestingsprogramma worden gemonitord. Ook beschrijven we hoe we omgaan met eventuele koerswijzigingen vanuit het Rijk en provincie en hoe we onze inwoners en stakeholders geïnformeerd houden. Er zijn 4 bijlagen: een bijlage met een begrippenlijst, alle figuren en tabellen, de geraadpleegde bronnen en een samenvatting van het participatieverslag. De begrippenlijst (dit was in het ontwerp volkshuisvestingsprogramma bijlage 9.1) maakt als hoofdstuk 9 deel uit van het formele gedeelte van dit programma op het Omgevingsloket / Regels-op-de-kaart (zie voetnoot bij paragraaf 9.1). 2 Woningbouw 2.1 Inzichten in woningbouw 2.1.1 Woningvoorraad Voldoende woningaanbod is essentieel om alle inwoners van Berkelland passende huisvesting te bieden. Of het nu gaat om gezinnen, alleenstaanden, ouderen of starters: iedereen moet de mogelijkheid hebben om een geschikte woning te vinden. Het aantal beschikbare woningen speelt daarbij een cruciale rol, zowel vanuit sociaal als economisch perspectief. Een tekort aan beschikbare woningen heeft directe gevolgen: het drijft de prijzen op, verlengt wachttijden en kan uiteindelijk leiden tot woningnood. Daarom is het van groot belang dat het woningaanbod in Berkelland aansluit bij de vraag. Alleen dan kunnen we voorzien in de woonbehoeften van onze inwoners. Een belangrijke knop om aan te draaien in de beschikbaarheid van woningen is het toevoegen van nieuwe woningen. Om te beoordelen of het aantal woningen in Berkelland aansluit bij de behoefte, analyseren we in dit hoofdstuk eerst het huidige woningaanbod: hoeveel woningen er zijn, welke typen woningen het zijn en hoe ze ruimtelijk verdeeld zijn over de gemeente. Type en grootte van de woningen In de hele gemeente Berkelland zijn in totaal 20.045 woningen. De woningvoorraad is opgebouwd uit 55% rijwoningen, 11% appartementen en 33% vrijstaande woningen (figuur 1.3, bijlage Figuren en tabellen). Een traditionele eengezinswoning in Nederland heeft gemiddeld een gebruiksoppervlak van circa 120 vierkante meter. In Berkelland is het gemiddelde gebruiksoppervlak van een woning 155 vierkante meter (figuur 1.4, bijlage Figuren en tabellen). Nultredenwoningen Volgens de Regionale woonzorganalyse van de samenwerkende onderzoeksbureaus HHM en In.Fact.Research beschikken we in onze gemeente momenteel over 2.100 nultredenwoningen. We gaan hier in hoofdstuk 5 verder op in. Locatie van woningen Figuur 8.1 Woningen verdeeld over de kernen incl. bijbehorend buitengebied 70% van alle woningen in Berkelland staat in de grotere kernen: Eibergen, Neede, Borculo en Ruurlo. Woningen in het buitengebied Berkelland is één van de grootste plattelandsgemeenten van Nederland. De totale oppervlakte van Berkelland bedraagt 26.021 hectare. Het buitengebied beslaat een aanzienlijk deel van het grondoppervlak: ongeveer 92% van het totale gemeentelijke oppervlak. Het buitengebied van Berkelland wordt hoofdzakelijk gebruikt door de agrarische sector. Het buitengebied kenmerkt zich daarnaast door de aanwezigheid van natuur en biodiversiteit. Ook vinden andere functies hun plek in het buitengebied zoals de opwek van duurzame energie, recreatie en toerisme. Verschillende grote maatschappelijke opgaven, zoals het behouden en versterken van natuur en biodiversiteit en het veranderende klimaat (droogte versus extreme piekbuien), hebben impact op de kwaliteit en leefbaarheid van het buitengebied. Deze urgente uitdagingen kunnen niet los van elkaar worden gezien en leiden tot een grote, complexe en integrale ruimtelijke puzzel die het belang van zorgvuldig ruimtelijk beleid, waarbij de balans tussen bebouwing, landschap en leefbaarheid centraal staat, benadrukt. Omdat het landschap, de natuur en biodiversiteit onder druk staan hanteren we in het buitengebied al jaren een beleidsmatige focus gericht op het behoud en het versterken van het (agrarisch) landschap en de natuur, met haar unieke waarden en kwaliteiten. Ook is er in het beleid aandacht voor het toenemende aantal stoppende agrariërs, omdat deze ontwikkeling leidt tot een grote opgave als het gaat om vrijkomende agrarische bebouwing. Wanneer gebouwen te lang leeg staan en er niet naar om wordt gekeken verpaupert het landschap en ligt ondermijning op de loer. Tot slot zijn er veel grote asbestdaken die leiden tot een risico voor de volksgezondheid. De woningen die in het buitengebied worden toegevoegd via bijvoorbeeld woningsplitsing of Rood voor Rood zijn daarom altijd ingestoken vanuit een ruimtelijk opgave (verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit) in plaats van de volkshuisvestelijke opgave. In het buitengebied van Berkelland zijn verschillende recreatiewoningen te vinden. Regelmatig laait de discussie op of permanente bewoning van recreatiewoningen mogelijk moet zijn. In Berkelland hanteren we het beleid dat het niet is toegestaan om permanent in een recreatiewoning te wonen. Koop of huur Van het totale aantal woningen in Berkelland wordt ongeveer 31% verhuurd. Het grootste deel hiervan bestaat uit sociale huurwoningen die worden aangeboden door toegelaten instellingen (woningcorporaties). De particuliere huurwoningen bevinden zich voornamelijk in het midden- en hogere prijssegment. Aandeel sociale huurwoningen In gemeente Berkelland is het aandeel sociale huurwoningen van woningcorporaties ongeveer 23% van de totale woonvoorraad. Woningcorporaties die actief zijn in de gemeente Berkelland zijn ProWonen, Habion en De Woonplaats. ProWonen is de grootste woningcorporatie in gemeente Berkelland. Ongeveer 20% van alle woningen in gemeente Berkelland is in eigendom van deze woningcorporatie. Het aandeel van Habion en De Woonplaats in Berkelland is beperkt. Ruurlo heeft procentueel gezien een lager aandeel sociale huurwoningen (21% tegenover circa 30% in de overige grote kernen). In de kleinere kernen ligt het aandeel sociale huurwoningen nog lager, namelijk rond de 9%. Zie figuren 1 tot en met 7, bijlage Figuren en tabellen. 2.1.2 Aanbod Inzicht in de woningvoorraad geeft een beeld van het aantal woningen in Berkelland, maar dat zegt nog weinig over de kansen voor woningzoekenden. Pas wanneer een woning daadwerkelijk vrijkomt, ontstaat er een mogelijkheid om te verhuizen. Een grote voorraad betekent niet automatisch dat er veel keuze is, zeker niet als woningen langdurig bewoond worden. Daarom kijken we niet alleen naar het aantal woningen, maar ook naar het aantal mutaties: de wisselingen van bewoners. Deze mutaties geven een realistischer beeld van de beschikbaarheid op de woningmarkt. Hoe vaker woningen vrijkomen, hoe groter de kans dat woningzoekenden daadwerkelijk kunnen slagen in hun zoektocht naar een passende woning. Aanbod koopwoningen Volgens marktinformatie van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) is in het eerste kwartaal van 2025 het aanbod van te koop staande woningen in de Achterhoek met 8,8% toegenomen ten opzichte van dezelfde periode in
19. Landelijk nam het aanbod van koopwoningen toe tot 32.226 woningen, een stijging van 23,1% ten opzichte van het eerste kwartaal van
20. Hoewel er geen specifieke cijfers beschikbaar zijn van het aanbod van koopwoningen voor Berkelland, wijzen regionale analyses van de NVM erop dat de krapte in Oost-Nederland toeneemt. Dit betekent dat het woningaanbod in Berkelland relatief beperkt blijft, wat de kansen voor woningzoekenden verkleint. Aanbod huurwoningen Thuis in de Achterhoek is het centraal woningplatform voor sociale huurwoningen in de Achterhoek. Het is een samenwerkingsverband van zes woningcorporaties in de regio, waaronder ook die actief zijn in gemeente Berkelland. ProWonen en De Woonplaats adverteren woningen op deze website. 2.1.3 Behoefte Er is geen uniforme manier om de behoefte aan woningen in een gemeente te meten en te duiden. We bepalen voor dit volkshuisvestingsprogramma niet de precieze kwantitatieve vraag naar woningen binnen onze gemeente. Omdat we onze doelen afstemmen op de regionale afspraken, waarbij de behoefte is bepaald door het Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek. Wel kijken we voor Berkelland naar een aantal factoren. We richten ons op het aantal inwoners, bevolkingsgroei, huishoudensamenstelling en vergrijzing. De woningbehoefte wordt in dit programma niet afzonderlijk gekwantificeerd op basis van wat we zien, omdat onze aanpak de regionale woonopgave volgt, zoals vastgelegd in de woondeal die Achterhoek-breed is overeengekomen als kader. Daarmee richten we ons op de kwalitatieve en kwantitatieve behoeften die binnen de regio spelen, passend bij onze schaal en karakter.We sluiten hiermee aan bij de regionale visie, die richting geeft aan woningtypen, doelgroepen (zoals starters, senioren, sociale huur) en de omvang van de bouwopgave. De uiteindelijke doelstellingen per kern en doelgroep werken we lokaal verder uit, binnen de provinciale en regionale uitgangspunten. In dit programma geven wij richting aan de lokale woningbehoefte, waarbij we op basis van het inzicht in de behoefte in Berkelland toetsen of deze aansluit bij de regionale opgave (zie paragraaf 1.2.3). Inwoners Volgens de basisregistratie personen (BRP) is het aantal inwoners in juli 2025 43.
21. Eibergen is met 11.179 inwoners de grootste kern qua inwonertal, gevolgd door Neede, Borculo en Ruurlo. Onze kleine kernen (Gelselaar, Geesteren, Haarlo, Rekken, Rietmolen, Noordijk en Beltrum) hebben een kleinere inwonersomvang waarbij Beltrum de grootste ‘kleine’ kern is met 2.851 inwoners. Bevolkingsgroei Bevolkingsgroei kan veranderen door geboorte, sterfte, immigratie en emigratie. Berkelland kent een sterfteoverschot. De beperkte groei wordt veroorzaakt door migratie. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is vanaf ongeveer 2004 de bevolking gedaald. Vanaf 2018 zien we een stabilisatie rond de 44.000 personen (figuur 8.3, bijlage Figuren en tabellen). De prognoses (figuur 8.4) voor de bevolkingsgroei in Berkelland laten voor de komende jaren een verdere daling zien naar 42.600 personen in
22. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) behoren gemeenten in de Achterhoek, waaronder Berkelland, tot de regio’s waar de bevolking naar verwachting niet verder groeit. Naast de lage geboortecijfers, zijn er ook veel jongeren die naar stedelijke gebieden vertrekken. Hierdoor is er minder vraag naar gezinswoningen. Prognoses worden deels gebaseerd op historische input zoals lagere woningbouwproductie. Nu onze woningbouwaantallen toenemen, zullen de prognoses naar verwachting ook bijgesteld worden. Huishoudens Hoewel het bevolkingsaantal daalt, is een gematigde groei te zien in het aantal huishoudens in Berkelland in de jaren 2015 tot
23. Dit wordt veroorzaakt doordat huishoudens gemiddeld kleiner worden, onder andere door vergrijzing of jongeren die vaker alleen blijven wonen. Ook neemt het aantal eenpersoonshuishoudens toe als gevolg van scheidingen. In 2015 waren er ongeveer 19.500 huishoudens. Volgens de meest recente cijfers van het CBS telt gemeente Berkelland op 1 januari 2025 ongeveer 20.300 huishoudens. De lichte groei van het aantal huishoudens past bij ons type plattelandsgemeente. Figuur 8.5 Verdeling huishoudens Berkelland In Berkelland bestaan in de huidige situatie de huishoudens voor 70% uit 1 of 2 personen. Het CBS geeft aan dat een gemiddeld huishouden in Berkelland uit 2,2 personen bestaat in
24. Dit gemiddelde ligt iets onder het landelijke gemiddelde en weerspiegelt de landelijke trend van kleinere huishoudens. In 2010 waren er gemiddeld 2,3 en in 2000 gemiddeld 2,4 personen per huishouden. Ook in Berkelland zien we dat de huishoudens kleiner worden (figuur 8.5). De woningvoorraad bestaat voor meer dan 60% uit grote eengezinswoningen. Dit is een mismatch. Vergrijzing De bevolkingspiramide van Berkelland (figuur 8.6, bijlage Figuren en tabellen) laat zien dat het aandeel ouderen op dit moment in verhouding erg groot is. Volgens het CBS is in 2025 de gemiddelde leeftijd in Berkelland ongeveer 47 jaar. Het aandeel 65-plus-inwoners in Berkelland ligt boven het landelijk gemiddelde, mede doordat er weinig geboorten zijn in de gemeente, jongeren vertrekken naar stedelijke gebieden en relatief veel ouderen blijven wonen in de gemeente. Zie hiervoor ook paragraaf 5.1.
25. Door de vergrijzing neemt de behoefte aan kleinere levensloopbestendige woningen toe. Een klein deel van de groeiende behoefte aan deze woningen kan worden opgevangen met nieuwbouwwoningen, maar een veel groter deel van deze behoefte kan opgevangen worden door een aanpassingsopgave binnen de bestaande woningvoorraad. We kijken in hoofdstuk 4 naar de bestaande voorraad en in hoofdstuk 5 naar de opgave van de levensloopbestendige woningen. Wachttijden voor sociale huur Woningzoekenden in gemeente Berkelland kunnen zich gratis inschrijven bij woonzoekplatform Thuis in de Achterhoek. Ze kunnen daar op aangeboden huurwoningen van de meewerkende corporaties in de regio reageren. Het aantal woningzoekenden dat in het werkgebied van ProWonen actief op woningen reageert is in 2024 ten opzichte van 2023 toegenomen tot
26. Dit zijn woningzoekenden die minimaal 1 keer per jaar reageren op een woning. Het aantal actief woningzoekenden is vanaf 2021 met bijna 60% toegenomen (zie figuur 8.2, Bijlage Figuren en tabellen). Wanneer het aanbod lager is dan de behoefte ontstaan er lange wachttijden voor sociale huur en stijgen de urgentieaanvragen. In Berkelland is de gemiddelde inschrijftijd voor een huurwoning bij ProWonen rond de 7 jaar en iets lager (6.4 jaar) wanneer de woningen ook via loting worden toegewezen. Figuur 8.7 Gemiddelde inschrijftijd en zoekduur Een hoge zoektijd is een duidelijke indicator voor een overspannen markt. De inschrijftijd is echter geen goede maatstaaf om als werkelijke zoekduur te beschouwen. Hiervoor kijken we naar de actieve zoektijd. Bij ProWonen is de gemiddelde zoektijd de afgelopen jaren ongeveer 1,5 jaar De actieve wachttijd (zoektijd) voor een sociale huurwoning in Nederland varieert enorm per gemeente, maar ligt gemiddeld tussen de 5,8 en 11,6 jaar (afhankelijk van de bron). Figuur 8.8 Gemiddeld aantal reacties op een huurwoning Het gemiddeld aantal reacties per sociale huurwoning bij ProWonen is van 2021 tot 2024 bijna verdubbeld (figuur 8.8, bijlage Figuren en tabellen). Met name jonge huishoudens hebben nog onvoldoende wachttijd opgebouwd en moeten langer wachten op een sociale woning. 2.1.4 Uit de samenleving Inwoners Veel inwoners van Berkelland geven bij de participatiemomenten aan dat ze woningbouw het belangrijkste woononderwerp vinden. 44% van de participanten geeft aan dat ze eraan denken te verhuizen, vooral jongeren onder de 35 jaar. Redenen van alle participanten voor de verhuiswens zijn vaak een te grote woning, persoonlijke omstandigheden of gezondheidsredenen. Toch lukt verhuizen niet altijd, door een tekort aan woningen of financiële beperkingen. De meeste mensen willen blijven wonen in hun huidige kern of buitengebied, met voorkeur voor vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen of appartementen. Zie het participatieverslag in de bijlage voor meer informatie. Bijeenkomsten stakeholders Zoals aangegeven in paragraaf 1.3 zijn er vier themasessies voor verdiepende participatie gesprekken met stakeholders gehouden voorafgaand aan het schrijven van dit programma. In de sessie over wonen in de kernen met de dorpsraden van Berkelland wordt positief gereageerd op de geplande woningbouw, maar er zijn ook zorgen. Vooral jongeren kunnen moeilijk een betaalbare woning vinden. Er is behoefte aan meer flexibiliteit in regels, snellere procedures en betere communicatie over bouwmogelijkheden. Er wordt gepleit voor de bouw van kleinere woningen en sociale koopwoningen. Daarnaast wordt op kleine schaal gevraagd om, ondanks de beperkingen in de omgevingsvisie, ook bouwen in het buitengebied en het mogelijk maken van knooperven toe te staan. Dit komt niet terug uit de brede bewonersenquête. De oproep is om beleid te maken vanuit het perspectief: “hoe kan het wél?”. Makelaarsgesprekken In het najaar van 2024 en het voorjaar van 2025 zijn ter voorbereiding op het volkshuisvestingsprogramma diverse gesprekken gevoerd met verschillende makelaars in gemeente Berkelland. Voornamelijk om kennis en praktijkinformatie op te halen. Uit de gesprekken kwamen een aantal aandachtspunten. Senioren worden gezien als sleutelgroep: verhuizen van 55+’ers kan de doorstroming bevorderen. Er is behoefte aan betaalbare levensloopbestendige woningen met een kleine tuin. En er is veel behoefte aan betaalbare woningen voor starters. Om de woningmarkt te stabiliseren is er volgens de makelaars overall meer aanbod nodig van woningen. Makelaars pleiten voor meer ruimte voor woningbouw en flexibiliteit in het buitengebied ondanks de beperkingen in de omgevingsvisie. 2.1.5 Conclusie Het huidige woningaanbod bestaat grotendeels uit ruime eengezinswoningen, geschikt voor meerpersoonshuishoudens. De totale woningvoorraad bestaat uit 23% sociale huur, vooral in bezit van woningcorporatie ProWonen. In de grotere kernen is het percentage sociale huur ongeveer 30%. Alleen in Ruurlo en in de kleine kernen is het percentage lager. Er is krapte op de woningmarkt. Het aanbod voor kleinere huishoudens en senioren is beperkt, terwijl juist daar de grootste vraag ligt. De toekomstige groei van de woningbehoefte wordt voornamelijk gedreven door een toename van het aantal kleine huishoudens, in plaats van door bevolkingsgroei. Dit vraagt om een gerichte bijstelling van het woningbouwprogramma, met meer aandacht voor passende woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens en ouderen. 2.2 Welke doelen hebben we voor woningbouw? 2.2.1 De opgave in aantallen Om tegemoet te komen aan de woonbehoefte in Berkelland in aantallen, richten we ons op het toevoegen van het juiste aantal woningen, op de goede plek en de passende kwalitatieve woningen. We baseren onze opgave op regionale afspraken. Voor de woningbouwopgave in de woondeal tellen alle gerealiseerde zelfstandige woningen mee. Zo tellen bijvoorbeeld ook zorgwoningen en ‘Rood-voor-Rood’- woningen in beginsel dus mee, wanneer het daarbij gaat om zelfstandige woningen. We voegen gemiddeld 100-120 woningen per jaar toe De Woondeal 1.1 van de regio Achterhoek biedt een helder kader voor de woningbouwopgave in Berkelland. Op 16 juni 2025 hebben Rijk, provincie en gemeenten afgesproken in de Achterhoek 15.110 woningen in de periode 2025–2034 toe te voegen. Gemeente Berkelland levert hieraan een bijdrage van 1.240 woningen tot 2035 en nog 80 in 2035 (buiten looptijd van de Woondeal). We willen hoge pieken en dalen in de woningbouwtoevoegingen voorkomen en streven naar gemiddeld een toevoeging van 100 tot 120 woningen per jaar. Zie Woondeal 1.1 regio Achterhoek 2025 – 2034 en hoofdstuk 7 over de gestelde randvoorwaarden voor de provincie voor het behalen van de opgave. Waar is de opgave op gebaseerd De opgave is regionaal onderzocht en afgestemd. Deze opgave is geland in de regionale woonagenda en vervolgens in de Woondeal met het Rijk en provincie. Allereerst is geanticipeerd op de Primos trendprognose van
27. Dit vormt een antwoord op ontwikkelingen als huishoudensverdunning, toename van ouderen, woningtekort onder starters en de huisvesting van bijzondere doelgroepen. We hebben in de Achterhoek een grotere ambitie dan alleen te bouwen voor de Primos prognose. Om onze (maak)industrie te kunnen laten ontwikkelen zijn mensen nodig, die willen ook hier wonen. We verdubbelen bijna daarom de Primos prognose en voegen extra woningen toe, bestemd voor reguliere arbeidskrachten en voor de huisvesting van arbeidsmigranten die hier werken maar nog niet wonen. Daarbovenop accommoderen we de bovenregionale vraag met nog eens 50% van de Primos prognose. Daarmee willen we ruimte bieden voor met name jonge huishoudens en gezinnen van buiten de regio. Het Rijk en de provincie hebben ermee ingestemd dat de Achterhoek meer dan 300% van de Primos prognose als ambitie heeft. Ondertussen wordt de bevolkingsontwikkeling en marktsituatie gemonitord, met het oog op bijstellingen van de programmeringsafspraken in de toekomst. Onze plancapaciteit is 130% van de opgave In de praktijk valt 30% van de bouwplannen uit, of vertraagt. Daarom sturen we op een hogere plancapaciteit van 130% van de woningbouwopgave. Deze buffer van 30% is nodig om de afgesproken aantallen daadwerkelijk te realiseren. We creëren door deze buffer flexibiliteit bij veranderende vraag. Het maakt inspelen op nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Van 2025 tot en met 2035 sturen we dus op: (Woondeal 1.1 opgave + extra opgave Achterhoek in 2035) met 30% buffer = (1.240 + 80) x 1,3 = 1.716 woningen. Een woningbouwontwikkeling van idee tot oplevering kost gemiddeld zeven jaar. Vanwege de acute hoge vraag, streven we ernaar de doorlooptijd van projecten zo kort mogelijk te houden en zo de toevoeging van 100 tot 120 woningen per jaar te halen. Spreiding van de opgave Voor de spreiding van de opgave over de kernen, volgen we de Omgevingsvisie. Hierin is opgenomen dat we een gebalanceerde woningvoorraad willen, passend bij huishoudensgrootte, om kernen vitaal te houden. We richten ons op evenwichtige groei per kern door verdeling van de nieuwbouwopgave op basis van het aantal huishouden (met het aantal huishoudens van het bijbehorend omliggend buitengebied meegerekend). In de ‘krimpperiode’ zijn er weinig woningen toegevoegd. Inmiddels zijn we weer vol op stoom in de planuitvoering. Maar niet alle ontwikkelingen gaan even snel. Zo is er in de ene kern al flink gebouwd en komen in de andere kern ontwikkelingen net van de grond. Om deze reden is de plancapaciteit in vijf kleine kernen waar de afgelopen jaren nog weinig woningen zijn toegevoegd, iets verhoogd. Zie voor verdere details over de verdeling van de opgave over de kernen 2.3.
28. Gemeente Berkelland wil de verdeling van de woningbouwopgave binnen de gemeente over de kernen wel enigszins flexibel houden, zodat de gemeente kan inspelen op kansen. Tegelijkertijd hanteert de gemeente richtlijnen in bandbreedtes voor aantallen per kern om te zorgen voor een evenwichtige en eerlijke verdeling door de tijd heen. Deze richtlijnen zijn niet hard of bindend. Het is dus mogelijk dat in de ene kern meer wordt gebouwd dan in een andere, maar we bieden wel een stuurrichting, zodat alle kernen op een passende manier kunnen blijven meegroeien. Bandbreedte voor woningtoevoeging per kern Het is in de praktijk onmogelijk om op een strak getal per kern te sturen. Dit komt vooral doordat we afhankelijk zijn van initiatieven van ontwikkelaars en particuliere grondeigenaren, het tempo dat zij maken en externe factoren zoals netcongestie. Hierdoor ontstaat er een zekere mate van spontane groei, waarbij sommige kernen sneller ontwikkelen dan andere, afhankelijk van marktvraag, beschikbare grond en investeringsbereidheid. Hoewel we afhankelijk zijn van initiatiefnemers, sturen we als gemeente op woningtoevoeging via beleidsmatige programmering, locatiekeuzes en het actief faciliteren van gewenste ontwikkelingen, door actieve grondpolitiek (actief gronden aankopen, ontwikkelen en verkopen). We werken met een bandbreedte voor het aantal toe te voegen nieuwbouwwoningen per kern om de ruimte aan te geven, hoeveel woningen er per kern kunnen worden bijgebouwd. We monitoren en sturen bij als de projecten per kern achterblijven of temporiseren als de aantallen de bandbreedte overschrijden. 2.2.2 Woningtype Gezien het feit dat de trend van afnemende huishoudensgrootte zich zal voortzetten, is het verstandig om in te zetten op kleinere woningen dan die we nu vooral hebben in Berkelland. De uitbreiding van de woningvoorraad zal zich dan ook vooral richten op kleinere huishoudens van één of twee personen. Hierbij is de betaalbaarheid (zie hoofdstuk 3) leidend. Wanneer een grotere woning, voor dezelfde prijs, mogelijk is, is dat uiteraard welkom. 2.2.3 Kwaliteit Wij streven naar toekomstbestendige nieuwbouw. De bouw is namelijk hèt moment om duurzaamheid direct goed te regelen. Hiermee behouden we een duurzame leefomgeving, met minimale CO₂-uitstoot, gekenmerkt door haar circulair materiaalgebruik, klimaatadaptieve inrichting en gezonde woonkwaliteit. Zo worden extra investeringen over de levensloop geminimaliseerd. De Berkellandse ambitie om toekomstbestendig te bouwen sluit aan bij afspraken vastgelegd in de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023–2030 en onze Omgevingsvisie. Daarnaast willen we de komende tijd onderzoeken of de afspraken uit het Convenant Toekomstbestendig Bouwen (CTB) en de Handreiking Toekomstbestendig Bouwen van provincie Gelderland in de praktijk kunnen brengen. De regio Achterhoek heeft in de Woondeal 2025–2035 afgesproken om toekomstbestendig te bouwen volgens het Gelders kader, met aandacht voor duurzaamheid, circulariteit en klimaatadaptatie. Gemeenten en partners zetten in op biobased en circulaire bouwmaterialen, en streven naar een goede balans tussen snelheid, betaalbaarheid en kwaliteit. Zo wordt gewerkt aan een woningvoorraad die niet alleen voldoet aan de huidige vraag, maar ook toekomstbestendig is. 2.2.4 Het buitengebied Van oudsher is het buitengebied niet de geëigende plek voor woningbouw. Aansluitend op deze lijn is in de Omgevingsvisie

(2024)daarom het volgende opgenomen over wonen in het buitengebied: "Woonvormen in het buitengebied staan we toe hoofdzakelijk via functieverandering, in combinatie met sloop (Rood voor Rood), met als hoofddoel landschappelijke kwaliteitswinst van het buitengebied" (pagina 47-48 van de Omgevingsvisie). Omdat er in het buitengebied veel grote en complexe ruimtelijke opgaven samenkomen, zoals in paragraaf 2.1 al beschreven, zien we geen reden om de volkshuisvestelijke doelstellingen ook nog in het buitengebied te laten landen. Het realiseren van woningen in het landschap (los van de kernen) is mogelijk, maar alleen als daarbij bestaande (agrarische) bebouwing wordt gesloopt en de kwaliteit van het omringende landschap wordt verbeterd. Deze beleidsinsteek maakt dat het niet mogelijk is om ‘maar zo’ woningen in bestaande gebouwen te realiseren of nieuwe woningen te bouwen in het buitengebied zonder een bijdrage te leveren aan het behoud en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Dat wil echter niet zeggen dat er helemaal geen mogelijkheden zijn en het buitengebied op slot zit als het gaat om het toevoegen van woningen. Via de volgende twee instrumenten kunnen initiatiefnemers onder voorwaarden een woning toevoegen in het buitengebied:

1. Rood voor Rood Deze regeling maakt het mogelijk om in ruil voor de sloop van vrijkomende (agrarische) bebouwing een nieuwe woning in het buitengebied te realiseren. De huidige regeling is sinds 2022 opengesteld en wordt eind 2025 inhoudelijk geëvalueerd.
2. Woningsplitsing buitengebied Binnen deze regeling is het mogelijk om één bestaand gebouw met een ‘verblijfsobject met woonfunctie’ in twee ‘verblijfsobjecten met woonfunctie’ te splitsen. Ook aan deze regeling zit een sloopverplichting. Daarnaast werken we aan een pilot om praktijkervaringen op te doen met innovatieve woonvormen in het buitengebied. Deze pilot onderzoekt nieuwe woonconcepten zoals tiny houses en collectief wonen in het landelijk gebied. Het doel van deze pilot is om de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit te verbeteren. De verwachting is dat deze pilot, die gelinkt is aan de evaluatie van het Rood voor Rood beleid, begin 2026 wordt opengesteld. Erfeigenaren bepalen, binnen de spelregels van beide regelingen, zelf hoe zij invulling geven aan de woning die wordt toegevoegd op hun erf. Ook als het gaat om de betaalbaarheid van de woning(en). In de praktijk betekent dit dat de ene erfeigenaar er bijvoorbeeld voor kiest om een zo groot mogelijke Rood voor Rood woning te realiseren op het erf om daarmee financieel gezien zoveel mogelijk uit de ontwikkeling te halen. De ander kiest er daarentegen misschien juist voor om via de woningsplitsingsregeling het mogelijk te maken dat zijn of haar zoon of dochter als starter op de woningmarkt op het erf kan komen wonen door de eigen woning te splitsen. Wonen in het buitengebied is over het algemeen niet weggelegd voor starters of mensen met lage (of misschien wel gemiddelde) inkomens. Dat komt door zowel de grootte van de woningen als de grootte van de percelen en de ligging in het buitengebied die maken dat de woningen meestal in hogere prijsklassen vallen. Voor oplossingen voor wonen met zorg in het buitengebied verwijzen we naar de paragrafen 5.2.4 en 5.3.
3. 2.2.5 Conclusie Het doel is het realiseren van de regionaal afgestemde woningbouwopgave. Hiervoor wordt een plancapaciteit aangehouden, deze is ruimer dan de prognose en we hebben een extra buffer voor planuitval. De spreiding over de kernen gebeurt naar rato van het aantal huishoudens volgens kaders van de Omgevingsvisie. Het buitengebied is, met uitzondering van de randen van kernen, niet nodig om de volkshuisvestelijk doelen te behalen. Onder voorwaarden is het in het buitengebied mogelijk woningen toe te voegen met als uitgangspunt de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit 2.3 Hoe gaan we de doelen bereiken voor woningbouw 2.3.1 Planvoorraad De inzichten (paragraaf 2.1), de richting die we op willen in Berkelland en de opgave uit de regionale afspraken (aanbod passend bij behoefte paragraaf 2.2), maken het nodig dat we sturen. We willen regie voeren om een ander woningaanbod te realiseren: kleinere en levensloopbestendige woningen. Als we kijken naar de huidige planvoorraad, liggen we qua aantallen op koers. Toch is het belangrijk dat we sturen op woningbouwprojecten. Zonder regie zien we dat initiatiefnemers vooral bouwen wat commercieel aantrekkelijk is, zoals dure grote koopwoningen. Ook moeten we letten op de spreiding van nieuwbouw en woningtypen; in elke kern moet worden gebouwd. En we zijn afhankelijk van externe factoren zoals netcongestie en de stikstofproblematiek. Die factoren zullen er mogelijk voor zorgen dat we (tijdelijk) toch andere keuzes moeten maken in bijvoorbeeld spreiding, aantallen of woningtypen. Daarover meer in hoofdstuk
4. Regie nemen doen we door gebruik te maken van verschillende beleidsinstrumenten die we hieronder nader toelichten. We sturen op het aantal nieuwbouwwoningen, de juiste type woningen die gebouwd worden en de betaalbaarheid (zie voor betaalbaarheid hoofdstuk 3). Hieronder benoemen we de wijze waarop de regie wordt ingezet. We gaan in deze paragraaf met name in op de beleidsinstrumenten die bijdragen aan woningbouw. Daarbij maken we onderscheid tussen instrumenten die zijn bedoeld om de woningbouwopgave te behalen en instrumenten waarbij woningbouw als middel wordt ingezet voor een ander doel. Denk daarbij aan versterking van het buitengebied en zorg. Met de Regionale woondeal (zie paragraaf 2.2.1) als basis stuurt de gemeente op de uitbreiding van de woningvoorraad in Berkelland. Op het moment van schrijven, zomer 2025, zijn er in gemeente Berkelland meerdere nieuwbouwplannen voor ongeveer 1.137 woningen in de periode 2025 tot en met
5. Dit betekent dat we met een opgave van 1.320 toe te voegen nieuwbouwwoningen tot en met 2035 nog moeten sturen op de realisatie van 183 woningen. De gewenste plancapaciteit is 130% van de opgave, namelijk 1.716 woningen, omdat we rekening houden met plannen die kunnen uitvallen. De huidige plancapaciteit van 1.137 nieuwbouwwoningen bestaat op het moment van schrijven uit 894 harde en zekere plannen en 243 zachte plannen (zie begrippenlijst) tot en met het jaar
6. Deze staan in de planvoorraad. Daarnaast zien wij in Berkelland nog mogelijkheden op potentiële locaties voor het toevoegen van 350 tot 400 woningen. Een potentiële locatie komt op de planningslijst zodra een plan op de initiatieftafel als wenselijk initiatief wordt gezien. 2.3.2 Sleutelprojecten Om onze woningbouwopgave te realiseren hebben wij in onze vier grote kernen zogenoemde sleutelprojecten. Sleutelprojecten zijn belangrijke, grootschalige bouwprojecten die door de overheid worden aangemerkt als prioriteit om de woningbouw te versnellen. Onze sleutelprojecten vormen een aanzienlijk deel (circa 35%) van de totale woningbouwprogrammering en zijn bedoeld om de bouw van nieuwe woningen op gang te brengen en stimuleren. Voor drie sleutelprojecten (Borculo, Neede en Ruurlo), hebben wij van het Rijk een subsidie vanuit het instrument Woningbouwimpuls (Wbi) ontvangen. De stand van zaken van de sleutelprojecten op het moment van schrijven, najaar 2025:
7. Leusinkbrink Zuid in Ruurlo Het project Leusinkbrink-Zuid betreft de uitbreiding van een bestaande woonwijk in Ruurlo. Het gaat hierbij om een gedifferentieerd programma van 72 woningen. De ontwikkeling van Leusinkbrink-Zuid betreft een actieve gemeentelijke grondexploitatie. De gemeente is eigenaar van de gronden in het plangebied en zal zelf investeren in het bouw- en woonrijp maken en ook de bouwkavels uitgeven. De planologische procedure is nagenoeg voltooid en de herziening van het bestemmingsplan is vastgesteld.
8. E-Coldstore in Neede Dit betreft de transformatie van de solitaire bedrijfslocatie van E-Coldstore aan de Rapenburg tot een nieuwe woonwijk. De initiatiefnemer ziet mogelijkheden tot hervestiging van bedrijfsactiviteiten op het bestaande bedrijventerrein binnen de gemeente Berkelland. Op hoofdlijnen is ambtelijk overeenstemming over het gewenste woningbouwprogramma en de stedenbouwkundige opzet. We koersen op een gedifferentieerd woonprogramma van circa 145 woningen in twee fasen. De eigenaar zal het plan zelf realiseren, de gemeente zal de ontwikkeling faciliteren door mee te werken aan de benodigde ruimtelijke procedures.
9. RWZI in Borculo Voor de herontwikkeling van de voormalige rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI)locatie in Borculo is een Intentieovereenkomst gesloten. We zijn al geruime tijd met het Waterschap Rijn en IJssel in onderhandeling over de aankoop van de locatie. Parallel aan dit aankooptraject bereiden we een tenderprocedure voor waarbij we de beoogde partners voor het te realiseren woningbouwprogramma willen selecteren. Opzet is dat deze partners gezamenlijk het masterplan voor de gebiedsontwikkeling gaan opstellen. We koersen op een gedifferentieerd woon- en zorgprogramma van circa 150 woningen.
10. Vrijersmaat in Eibergen Om aan de behoefte van woningbouw in Eibergen te kunnen voldoen is een grotere nieuwbouwlocatie in Eibergen gewenst. Wij zijn bezig met een haalbaarheidsonderzoek voor het gehele plangebied Vrijersmaat/Eibergen Zuid. Onderzoek naar de hindercontouren van naastgelegen bedrijfsterrein De Kiefte en het waterhuishoudkundig onderzoek hebben langere tijd in beslag genomen. De resultaten hebben invloed op de hoeveelheid beschikbare grond en daarmee het te realiseren aantal woningen. Uit de haalbaarheidsstudie zal blijken of we tot een kwalitatief en financieel haalbaar plan kunnen komen. We zetten in op een gedifferentieerd woonprogramma van circa 100 woningen. 2.3.3 Transformatie, inbreiding en uitbreiding In de Omgevingsvisie wordt de lijn gehanteerd waarbij we prioriteit geven aan transformatie van bestaande bebouwing, gevolgd door inbreiding binnen de kernen, en pas daarna uitbreiding aan de randen van de kernen.
11. Transformatie We hebben voorkeur voor transformatie van leegstaande gebouwen binnen kernen om meerdere strategische, ruimtelijke en maatschappelijke redenen. Transformatie benut bestaande bebouwing en infrastructuur, waardoor er geen extra ruimte buiten de kern nodig is. Leegstaande gebouwen kunnen leiden tot verpaupering en een gevoel van onveiligheid. Door ze te transformeren wordt de vitaliteit van de kern versterkt. Transformatie van bijvoorbeeld kerken, scholen of solitaire bedrijfslocaties draagt bij aan het behoud van cultureel erfgoed en de identiteit van een dorp of wijk. Zie hiervoor ook hoofdstuk 3 bestaande voorraad. Vanwege maatschappelijke ontwikkelingen en lokale behoeften maken wij voor de zorgkernen in Rekken (omgeving Panovenweg - dr. W. Slotlaan) en Klein Borculo (terrein Leo Stichting) een gemotiveerde uitzondering op het beleid dat woningbouw in het buitengebied uitsluit. Woningbouw is hier mogelijk mits het plaatsvindt als transformatie van bestaande bebouwing of als herontwikkelingslocaties, gekoppeld is aan zorg of bijzondere woonconcepten, passend is binnen de ruimtelijke context en geen onderwijs omvat. Deze aanpak draagt bij aan zorgnabijheid, duurzaam ruimtegebruik en het behoud van leefbaarheid in het buitengebied.
12. Inbreiding Na transformatie geven we de voorkeur aan inbreiding binnen de kernen. Inbreiding benut bestaande infrastructuur waardoor er geen extra ruimte in het buitengebied nodig is. Door te bouwen binnen de bestaande structuur wordt de kern versterkt. Dit bevordert de leefbaarheid, sociale cohesie en het gebruik van voorzieningen zoals winkels, scholen en openbaar vervoer. Te grote inbreidingsprojecten kunnen echter gevolgen hebben voor de groene infrastructuur. Dit gaat ten koste van biodiversiteit, waterbeheer en verhoogt de kans op hittestress.
13. Uitbreiding aan rand van kernen Wanneer binnen de bestaande bebouwde kom geen geschikte locaties meer beschikbaar zijn voor woningbouw – bijvoorbeeld door een gebrek aan ruimte of beperkte mogelijkheden voor transformatie of inbreiding – kan uitbreiding aan de rand van de kern een alternatief zijn. Uitbreiding aan de rand van een kern moet zorgvuldig worden afgewogen. Het gaat hierbij om locaties die goed aansluiten op de bestaande structuur van het dorp of de wijk, waarbij landschappelijke inpassing, bereikbaarheid, voorzieningen en leefkwaliteit belangrijke randvoorwaarden zijn. Ook moet er rekening worden gehouden met de uitgangspunten van de Omgevingsvisie en de regionale afspraken over verstedelijking en woningbouwprogrammering. 2.3.4 Verdeling van de opgave over de kernen Het totale aantal toe te voegen nieuwbouwwoningen wordt over de kernen op basis van het aantal huishoudens verspreid. Het doel is om woningbouw geleidelijk te laten plaatsvinden met behoud van het karakter van kernen, om de leefbaarheid en doorstroming te verbeteren. Bij het toevoegen van te grote aantallen woningen per kern of per locatie kan de leefbaarheid van de kern door leegloop van de kern naar het nieuwe randgebied, in gevaar komen. Te veel aanbod ineens kan leiden tot leegstand of prijsdruk op bestaande woningen. Omdat de woningbehoefte en de ruimtelijke structuur per kern kan verschillen, past de gemeente waar nodig maatwerk toe bij nieuwbouwontwikkelingen. Voor iedere kern wordt daarbij afzonderlijk per nieuwbouwproject bepaald welke typen woningen het best bijdragen aan de lokale behoefte, zoals bijvoorbeeld starterswoningen of levensloopbestendige woningen, zodat de nieuwbouwwoningen een optimale toevoeging vormen op de bestaande woningvoorraad en de gewenste kwaliteitsverbetering in de kern. Figuur 8.9a Bewoonde adressen per kern Figuur 8.9b Woningbouwopgave 2025-2034 per kern Figuur 8.9c Bandbreedte plancapaciteit najaar 2025 Figuur 8.9a toont het aantal bewoonde adressen per kern en figuur 8.9b laat de woningbouwopgave 2025-2034 per kern zien. Figuur 8.9c laat de verdeling van de totale woningbouwopgave over de kernen in bandbreedtes zien. Bij de verdeling is rekening gehouden met de woningen in de planvoorraad en de reeds gerealiseerde woningen vanaf 2022 (zoals toegelicht in paragraaf 2.2.1 Opgave in aantallen). Dit maakt per kern inzichtelijk hoeveel woningen er nog gerealiseerd moeten worden om de opgave te behalen. 2.3.5 Grondbeleid Actief grondbeleid De wijze waarop de gemeente invulling geeft aan haar grondbeleid is vastgelegd in de Nota Grondbeleid
14. Daarbij heeft de gemeenteraad op 24 juni 2025 een motie aangenomen waarbij is uitgesproken om proactief te willen sturen bij urgente maatschappelijke opgaven. Er is onder meer aandacht gevraagd voor het versnellen van woningbouw, met bijzondere aandacht voor betaalbare woningbouw voor starters, senioren en andere aandachtgroepen. Het voeren van een actief grondbeleid kan daaraan bijdragen. Actief grondbeleid houdt in dat een gemeente zelf grond aankoopt, ontwikkelt en uitgeeft om optimaal regie te voeren over ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente beschikt hiervoor over (wettelijke) instrumenten zoals onteigening of het vestigen van een voorkeursrecht om de ruimtelijke doelen uit de Omgevingsvisie te halen. Financiën Met het vaststellen van de Nota Grondbeleid is een krediet van € 2 miljoen beschikbaar gesteld voor strategische grondaankopen om waar nodig daadkrachtig en sneller te kunnen handelen. Daarmee is het mogelijk om actief in te kunnen spelen op kansen die zich kunnen voordoen. Kostenverhaal Woningbouwplannen kunnen zowel door de gemeente als door particuliere initiatiefnemers ontwikkeld worden. Voor particuliere ontwikkelingen geldt dat de kosten die gemeente moet maken voor het plan verhaald worden op de initiatiefnemer (kostenverhaal). Dit moet geregeld zijn voor (anterieure overeenkomst) of met de vaststelling van het omgevingsplan. Bij wijziging van het omgevingsplan moet het kostenverhaal verzekerd zijn. De gemeente stelt hiervoor een grondexploitatie op en legt deze voor aan de raad ter vaststelling waarmee het kostenverhaal is verzekerd. De grondexploitaties kennen een eigen reserve grondexploitaties. Als er winst is bij een project, gaat dat naar de reserve. Als er verlies is, wordt dat uit diezelfde reserve betaald. In uitzonderlijke gevallen, bijvoorbeeld bij herstructurering in bebouwd gebied met sloop en sanering of de bouw van zorggeschikte woningen in het sociale segment, kan overwogen worden om een deel van het kostenverhaal te laten vallen of te participeren in de ontwikkeling. De raad dient dan wel vooraf hiervoor krediet beschikbaar te stellen om het kostenverhaal te verzekeren. Een van de aandachtspunten hierbij is wel het voorkomen van ongeoorloofde staatssteun en de regelgeving rondom eerlijke mededinging. Subsidies De gemeente spant zich in om provinciale of landelijke subsidiemogelijkheden te benutten. Denk hierbij aan regelingen als Steengoed Benutten, Woningbouwimpuls en Realisatiestimulans. Binnen de gemeente en in de huidige begroting is geen structureel budget beschikbaar voor het verlenen van subsidie of het verstrekken van cofinanciering voor woningbouwplannen van ontwikkelaars. Een eventueel beroep op een gemeentelijke bijdrage vergt daarom per situatie een afzonderlijk raadsbesluit. - Steengoed Benutten Het is een subsidieprogramma van de Provincie Gelderland en richt zich op het aanpakken van verouderde en verloederde gebieden en leegstaand vastgoed. Mogelijke acties zijn herbestemming, transformatie, sloop en herontwikkeling (De regeling is zowel voor gemeente als particulieren). - Woningbouwimpuls (Wbi) De Wbi is een rijkssubsidie die gemeenten helpt om de bouw van betaalbare woningen te versnellen en uit te breiden. Voor deze subsidie geldt een minimumaantal nieuwe woningen van 200 meteen aandeel van minimaal 50% betaalbare woningen (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop en de bijdrage bedraagt maximaal 50% van het publieke financiële tekort van het project (deze regeling is uitsluitend voor gemeenten). We hebben een Wbi bijdrage ontvangen van het Rijk van € 2.054.071, een cofinanciering van de provincie Gelderland van € 352.000 en het gemeentelijke aandeel is € 1,75 miljoen. - De Realisatiestimulans Deze realisatiestimulans keert aan gemeenten vanaf 2026 een generieke bijdrage uit van € 7.000 voor elke gestarte betaalbare woning waarvoor niet eerder een rijksbijdrage is verstrekt. Deze bijdrage, die jaarlijks tot en met 2030 wordt uitgekeerd, moet de bouw van betaalbare koop- en huurwoningen, inclusief flexwoningen en transformaties, stimuleren. Gemeenten registreren de start van de bouw om in aanmerking te komen voor deze stimuleringsregeling (deze regeling is uitsluitend voor gemeenten en de gelden zijn voor de gemeente vrij inzetbaar). 2.3.6 Beleidsregel Woningbouw in tuinen Woningbouw in tuinen is een beleidsregel van de gemeente Berkelland uit 2025, die inwoners binnen de bebouwde kom van kernen de mogelijkheid biedt om op grotere percelen een extra woning toe te voegen. Dit initiatief speelt in op de groeiende behoefte aan woningen, vooral geschikt voor ouderen en starters. De beleidsregel wordt na twee jaar geëvalueerd. 2.3.7 Faciliteren van kwaliteit bij nieuwbouwinitiatieven Een aanvraag voor een nieuwbouwplan is hèt moment waarop we als gemeente actief sturen op woningkwaliteit via toetsing aan onze beleidskaders en ruimtelijke uitgangspunten. Bestaande wet- en regelgeving stuurt op toekomstbestendige bouw. Toch wordt zij in Berkelland nog te weinig in de praktijk gebracht. Dit is te verklaren door de kostprijs van kwaliteit tijdens ontwikkeling. Deze kosten zullen door de eigenaar tijdens de levensloop van een gebouw stapsgewijs worden terugverdiend. Om ontwikkelaars aan te moedigen toekomstbestendig te bouwen, nodigen wij hun uit om met ons over de volgende kwaliteitsthema's in gesprek te gaan. Netvriendelijke nieuwbouw Nieuwbouw in Berkelland moet zoveel als mogelijk netbewust worden ontworpen. Woningen wekken hun eigen energie op en hebben een lage energievraag, waardoor de druk op het elektriciteitsnet beperkt blijft. Voor projecten met meer dan 20 units verwachten wij een warmteconcept. Initiatieven van deze omvang zonder concept moeten een argumentatie aanleveren waarom deze richting niet is onderzocht. Het maken van bewuste keuzes ten aanzien van het bestaande elektriciteitsnet moet woningbouw en utiliteitsbouw mogelijk houden, ook bij beperkte netcapaciteit. Deze aanpak sluit aan bij de aanbevelingen uit de provinciale Handreiking Toekomstbestendig Bouwen en draagt bij aan de robuustheid van de energie-infrastructuur in de regio. Een verlaagde materiaalimpact Via de Woonagenda Achterhoek hebben we afgesproken dat we vanaf 2025 inzetten op herbruikte en biobased grondstoffen voor bouw initiatieven. Dit komt overeen met onze Omgevingsvisie waarin we stellen dat we de landelijke, provinciale en regionale richtlijnen over duurzaam, biobased, en circulair bouwen volgen. Om dit in de praktijk te brengen zullen we samen met woningcorporaties en bouwpartijen hiervan de consequenties onderzoeken. Onze interne kennis versterken via netwerken zoals de Cirkelregio Achterhoek en Samenbiobased Bouwen. Klimaatbestendige en natuurvriendelijke nieuwbouw Wij werken toe richting een aantoonbaar klimaatbestendige nieuwbouw. Deze moet bijdragen aan biodiversiteit en een gezonde leefomgeving. Ontwerpen worden ingericht zodat water, hitte en droogte lokaal worden opgevangen, zonder overlast. Dit wordt onderbouwd via het Convenant Toekomstbestendig Bouwen (CTB)-toetsingskader of een gelijkwaardig instrument. Biodiversiteit en natuurinclusiviteit worden concreet ingevuld met nestvoorzieningen, groene gevels en groen-blauwe structuren. Elk project levert een netto-natuurwinst op, conform de CTB-indicator natuurinclusiviteit. Daarnaast garanderen gebouwen en buitenruimte een gezond binnenklimaat, beperken ze geluidsoverlast en stimuleren ze beweging, zoals vastgelegd in de CTB-indicator gezonde leefomgeving. Deze uitgangspunten zijn ook verankerd in de Omgevingsvisie Berkelland 2.3.8 Versnelling Gemeenten kunnen ondersteuning krijgen van provinciale en landelijke teams, zoals via het programma Versnelling Woningbouw. Deze teams helpen bij het oplossen van knelpunten zoals stikstofbeleid, netcongestie en bouwen voor aandachtsgroepen. De Wvrv steekt in op het versnellen van de woningbouw door een combinatie van strategische, beleidsmatige en praktische maatregelen. Daarbij worden mogelijkheden van versnelling gezien in de vereenvoudiging van procedures van vergunningverlening, het versnellen van doorlooptijden en het schrappen of versoepelen van regels die daarbij belemmerend werken. Dit laatste is voor een gemeente echter alleen mogelijk binnen de kaders die hogere wet- en regelgeving stellen. Daarbij gaat het dan niet alleen om procedurele eisen, maar zeker ook om soms vergaande onderzoeksverplichtingen die gelden voor de voorbereiding van woningbouwplannen en voortkomen uit landelijke wetgeving. Als de landelijke overheid schrapt in regels, zoals bij het programma Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving (STOER), wil de gemeente actief kijken wat daaruit voor versnelling gebruikt kan worden. Initiatieftafel Gemeente Berkelland zet sinds 2024 zelf in op versnelling bij het toetsen van bouwplannen door inzet van een initiatieftafel. Dit is een vooroverleg waarin het plan van een initiatiefnemer wordt getoetst door een intern ambtelijk team op wenselijkheid en aansluiting bij beleid en regelgeving. De initiatieftafel versnelt het proces van idee tot uitvoering doordat plannen vroegtijdig en integraal worden besproken, met een 'Ja, mits’ houding. Door directe afstemming met alle betrokken partijen ontstaat snel duidelijkheid, worden knelpunten vroeg gesignaleerd en verloopt het vervolgtraject efficiënter en met minder vertraging. Door de start van de initiatieftafel, werken we niet meer met principeverzoeken. De eerste resultaten zijn veelbelovend. Heldere communicatie vooraf aan initiatieven We stellen een duidelijke handreiking op voor initiatiefnemers. Wanneer onze beleidskaders niet bekend zijn, ontstaan plannen die niet aansluiten bij de lokale woonbehoefte of ruimtelijke visie. Door vooraf duidelijk te communiceren over ambities en prioriteiten, vergroten we voorspelbaarheid en samenwerking. Initiatiefnemers weten waar ze aan toe zijn en verspillen geen tijd aan onwenselijke plannen. Dit versnelt besluitvorming en voorkomt langdurige trajecten. Bovendien draagt transparantie bij aan het vertrouwen van inwoners: het wordt inzichtelijk waarom bepaalde plannen wel of niet doorgaan en hoe ze passen binnen het bredere beleid. 2.3.9 Adaptief programmeren nieuwbouw Adaptief programmeren bij nieuwbouw betekent dat we ontwikkelpaden en scenario’s vragen van de ontwikkelaar die ruimte bieden om bij te sturen in woningaantallen als omstandigheden veranderen. Hierdoor kunnen we meebewegen met ontwikkelingen, zoals demografische veranderingen, migratie, economie, stikstofruimte of netcapaciteit. Een adaptieve aanpak is ook belangrijk voor de regionale afspraak. De adaptiviteit zal verder worden uitgewerkt door een regionale ambtelijke werkgroep. Deze werkgroep zal zich richten op de volgorde en timing van grootschalige nieuwbouwprojecten, het borgen dat in grotere woningbouwplannen gewerkt wordt met een fasering en een divers en risicobewust grondbeleid. 2.3.10 Prestatieafspraken Er worden vanaf 2026 op basis van dit volkshuisvestingsprogramma, de Regionale Woonagenda 2023–2030 en de bijbehorende vernieuwde Woondeal Achterhoek 2025–2034, regionale meerjarige prestatieafspraken lokaal per gemeente uitgewerkt in concrete tweejarige uitvoeringsagenda’s. Gemeente Berkelland geeft met ProWonen als grootste woningcorporatie, huurdersvereniging Borculo-Ruurlo en huurdersvereniging De Naobers, lokale invulling aan de meerjarige prestatieafspraken. Deze afspraken gaan over concrete doelen op het gebied van volkshuisvesting. Deze prestatieafspraken zijn van toepassing in dit hoofdstuk op de nieuwbouw en de navolgende hoofdstukken 3 tot en met
15. Ze omvatten afspraken over betaalbaarheid van huurwoningen (hoofdstuk 3), verduurzaming van woningen (hoofdstuk 4), huisvesting van bijzondere doelgroepen (hoofdstuk 5) en leefbaarheid in wijken (hoofdstuk 6). 2.3.11 Conclusie De gemeente Berkelland is goed op weg om de woningbouwdoelen te realiseren. Een groot deel van de gewenste woningbouw zit al in de planvoorraad, met enkele sleutelprojecten als dragers van de opgave. De ideale ontwikkelvolgorde is: eerst transformatie, daarna inbreiding, en pas als laatste uitbreiding aan de rand van de kernen. Bij onvoldoende initiatief vanuit de markt zetten we actief grondbeleid in. We maken gebruik van subsidies en versnellingsinstrumenten. De regie op het aantal sociale huurwoningen wordt geborgd via prestatieafspraken met de woningcorporatie en huurdersorganisaties. 3 Betaalbaarheid 3.1 Inzichten in betaalbaarheid 3.1.1 Betaalbaarheid van woningen De betaalbaarheid van woningen is cruciaal voor de balans in de woningvoorraad om meerdere redenen. Betaalbare woningen zorgen ervoor dat mensen met verschillende inkomens in de gemeente kunnen wonen. De vestiging van mensen met essentiële beroepen voor de lokale bedrijven versterkt de economische vitaliteit en verbetert de dienstverlening in de gemeente. Wanneer de betaalbaarheid niet juist is, kunnen te hoge woonlasten leiden tot stress, schulden en zelfs gezondheidsproblemen. Bij de fysieke woningvoorraad spelen meerdere factoren een rol in de betaalbaarheid van woningen. We analyseren de betaalbaarheid door te kijken naar de WOZ-waarde, verkoopprijzen en huurprijzen. Daarna kijken we of de inkomens van inwoners daarmee in verhouding staan. WOZ-waarde van de woningen De woningen in Berkelland hebben voor een groot deel (42%) een Waardering Onroerende Zaken (WOZ) die hoger ligt dan € 370.000,-, 20% van de woningvoorraad heeft een WOZ-waarde onder de € 260.000,-. De indeling naar deze prijsgrenzen staat toegelicht in hoofdstuk 3.3.
16. Figuur 8.10 Verdeling WOZ-waarde klasse 2024 De WOZ-waarde geeft geen actuele stand van de waarde maar loopt een jaar achter omdat deze altijd wordt vastgesteld op basis van de woningwaarde op 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde is ook niet gelijk aan de potentiële verkoopwaarde. Berkelland in Cijfers geeft aan dat de gemiddelde WOZ-woningwaarde in de gemeente Berkelland is gegroeid van €255.000 in 2020 tot €385.000 in 2025 (dat is een toename van 51%). De gemiddelde stijging was 8,8% per jaar over deze hele periode. Het CBS geeft aan dat de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Nederland is gegroeid van €270.000 in 2020 tot €398.000 in 2025 (dat is een toename van 47%). De waardes en de stijging verschilt in Berkelland dus niet veel van de landelijke WOZ-gemiddelden. Verkoopprijzen De NVM geeft aan dat de gemiddelde koopsom in Berkelland in 2024 gemiddeld € 427.645 bedroeg. In het eerste kwartaal van 2025 daalde deze tijdelijk naar € 401.000, maar in het tweede kwartaal steeg de gemiddelde verkoopprijs weer naar € 442.
17. In het eerste kwartaal van 2025 bedroeg de gemiddelde koopprijs in de Achterhoek € 479.
18. Ter vergelijking: in Twente lag de gemiddelde verkoopprijs op € 428.
19. Landelijk kwam de gemiddelde verkoopprijs uit op € 495.
20. Opvallend is dat in het tweede kwartaal van 2025 meer dan de helft van de woningen werd overboden in Berkelland met meer dan 5% tijdens de onderhandelingen. Deze cijfers zijn gebaseerd op transacties van makelaars die zijn aangesloten bij de NVM. Er zijn ook makelaars actief in Berkelland waarvan geen verkoopgegevens beschikbaar zijn, waardoor het beeld mogelijk niet volledig is. Hoewel dit de druk op de woningmarkt laat zien, zijn woningen lager geprijsd in vergelijking met andere delen van Nederland. Huurprijzen De grootste sociale verhuurder in Berkelland, ProWonen, verhuurt momenteel bijna alle woningen onder de sociale huurgrens. Woningen met een aanvangshuur onder deze grens vallen onder gereguleerde huur (sociale huur of middenhuur). In 2025 is deze grens vastgesteld op een sociale huur van € 900,07 per maand en een middenhuur van € 1.184,82 per maand. Om mensen met een laag inkomen een passende woning toe te wijzen, hanteert ProWonen het principe van passend toewijzen. Woonruimteverdeling en toewijzing ProWonen werkt met een inschrijfsysteem waarbij woningzoekenden reageren op het aanbod op het centrale woningplatform voor sociale huurwoningen in de Achterhoek: Thuis in de Achterhoek (zie ook paragraaf 1.1.2). Toewijzing gebeurt op basis van inschrijfduur, urgentie of loting, afhankelijk van het woningtype en de doelgroep. Om woonruimteverdeling en toewijzing te reguleren kan een gemeente met een huisvestingsverordening op basis van de Huisvestingswet 2014 verschillende instrumenten inzetten, vooral bij schaarste. Op dit moment heeft Berkelland nog geen huisvestingsverordening, maar er wordt aan gewerkt, mede op basis van de regionale kaders. Deze wordt echter verplicht met het ingaan van de Wvrv. Zie paragraaf 4.3.
21. Er is een groeiende groep woningzoekenden in Berkelland die tussen wal en schip valt: zij verdienen te veel om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar te weinig om een koopwoning te kunnen betalen. Dit probleem raakt vooral mensen met een middeninkomen. De middeldure tot dure huurwoningen zijn laag in aantal en er is een afnemend aanbod in de particuliere huursector. Door overheidsmaatregelen, zoals huurprijsregulering, het verbod op tijdelijke contracten en belastingdruk verkopen investeerders hun huurwoningen, waardoor het aanbod in de vrije sector krimpt. Dit maakt huren in het middensegment moeilijker. Wie boven de inkomensgrens voor sociale huur zit, komt niet voor sociale huurwoningen in aanmerking, terwijl vrije sector huur vaak te duur is. Het gevolg is dat middeninkomens klem komen te zitten: ze kunnen niet kopen, maar ook niet huren. 3.1.2 Inkomens en betaalbaarheid Volgens het CBS ligt het gemiddelde bruto jaarinkomen per inwoner in Berkelland tussen de € 33.000 en € 35.000 per jaar. Voor huishoudens komt dit neer op een gemiddeld inkomen van ongeveer € 55.000 per jaar. Maar liefst 65% van de huishoudens in Berkelland moet in 2025 rondkomen van een laag tot middeninkomen (€ 25.000 tot €45.000). Door de relatief hoge leeftijd van de bevolking zijn veel inwoners afhankelijk van pensioeninkomsten. Dit kan leiden tot een daling van de koopkracht, vooral bij ouderen. Koopwoningen passend bij inkomen Op basis van het gemiddeld huishoudinkomen van € 55.000 kunnen huishoudens in 2025 een hypotheek krijgen van ongeveer € 247.500 (4,5 keer hun bruto jaarinkomen). Zoals blijkt uit hoofdstuk 3.1.1 ligt de gemiddelde koopprijs in Berkelland echter hoger, waardoor veel huishoudens buiten de boot vallen op de koopmarkt. Huurwoningen passend bij inkomen Mensen met een inkomen onder de € 49.669 bruto per jaar voor een éénpersoonshuishouden en € 54.847 bruto voor een meerpersoonshuishouden komen in aanmerking voor een sociale huurwoning (huur tot € 900,07) (genoemde bedragen met prijspeil 2025). Wanneer we het gemiddelde inkomen van een huishouden rond de € 55.000 per jaar in Berkelland hiertegen afzetten, wordt het duidelijk dat de sociale huurwoningen erg belangrijk zijn voor de huisvesting van inwoners in Berkelland. Figuur 8.12 Verdeling inkomens per huishoudens 3.1.3 Uit de samenleving Inwoners In de participatiegesprekken met jongeren en de enquêtes wordt betaalbaarheid van woningen als een belangrijk knelpunt genoemd. Vooral jongeren lopen vast: hun gezamenlijke inkomen is vaak te hoog voor sociale huur, maar te laag om een woning te kopen. Er is een tekort aan betaalbare woningen. Beleidsregels en prijssegmenten mogen niet te star zijn; er wordt gepleit voor meer flexibiliteit en maatwerk per locatie. Ook wordt gewaarschuwd dat ontwikkelaars afhaken als betaalbaarheid niet haalbaar blijkt. Kortom, betaalbaarheid vraagt om meer variatie, realistische kaders en een oplossingsgerichte benadering. Sociale koop wordt als aantrekkelijker gezien dan sociale huur. Het is duidelijk dat jongeren graag kopen in plaats van huren. De reden is vaak van psychologische aard. Ze hebben een negatief gevoel bij huren. Huren wordt vaak gezien als ‘weggegooid geld’, zeker als de huurprijzen hoog zijn en er weinig uitzicht is op doorstroming. Vaak is het ook een gevoel dat vanuit de ouders wordt doorgegeven. Makelaarsgesprekken Zoals eerder in hoofdstuk 2 aangegeven zijn er in het najaar van 2024 en het voorjaar van 2025 zijn ter voorbereiding op het volkshuisvestingsprogramma diverse gesprekken gevoerd met verschillende makelaars in gemeente Berkelland. De meeste makelaars geven aan dat er een brede vraag is naar woningen in alle prijsklassen. Financiële drempels en onbekendheid met hypotheekmogelijkheden spelen vaak een rol. Om betaalbaar bouwen voor starters te bevorderen, worden door de makelaars instrumenten voorgesteld zoals een anti-speculatiebeding (met een termijn van 10 jaar), een zelfbewoningsplicht en regelingen als Koopgarant of Koopstart. 3.1.4 Conclusie De woningmarkt in Berkelland staat onder druk. De WOZ-waarde en verkoopprijzen van woningen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen, vergelijkbaar met landelijke trends. Toch liggen de prijzen in Berkelland iets lager dan in andere delen van Nederland. Middeninkomens vallen buiten de boot. Het gemiddelde huishoudinkomen ligt rond de €55.000, daarmee is een koopwoning vaak niet haalbaar, en is de sociale huurvoorraad van groot belang. Betaalbaarheid vraagt om gerichte maatregelen, variatie in woningaanbod voor met name starters en ouderen. 3.2 Welke doelen hebben we voor betaalbaarheid 3.2.1 Sturen op sociale huur In de omgevingsvisie geven we aan dat we streven naar een gevarieerd woningaanbod dat aansluit bij de behoeften van verschillende doelgroepen, inclusief starters en ouderen. Er moeten voldoende woningen beschikbaar zijn, maar dat een woningzoekende een woning kan betalen is het belangrijkste onderdeel of een woning passend is. De prijsklassenverdeling uit de Woondeal (66% betaalbaar, waarvan 30% sociale huur) geldt als norm voor alle woningbouwprojecten. In de Woondeal 1.1 hanteren we regionaal vanaf 2030 een minimum van 23% sociale huur. In 2027 of 2028 wordt regionaal een nieuw en gedegen behoefteonderzoek uitgevoerd voor de periode na
22. We sturen erop dat sociale huurwoningen door toegelaten instellingen worden verhuurd. Corporaties zijn wettelijk gebonden aan hun kerntaak bij het verhuren van het sociale segment. Voor niet-corporaties kunnen bij andere prijssegmenten, zoals goedkope huur of middenhuur, bij nieuwbouw afspraken worden gemaakt over de aanvangshuur. Een garantie dat de huurprijs in het afgesproken segment blijft, is echter lastig te borgen. 3.2.2 Duurdere nieuwbouwwoningen bevorderen doorstroming Wanneer we voor een deel ruimte geven aan duurdere nieuwbouw stimuleren we doorstroming op de woningmarkt. Huishoudens die een volgende stap willen zetten, bijvoorbeeld naar een grotere of luxere woning, laten betaalbare woningen achter voor starters of mensen met een lager inkomen. Deze verhuisketen zorgt ervoor dat bestaande woningen beter benut worden en dat er meer beweging ontstaat op de woningmarkt. 3.2.3 Conclusie Gemeente Berkelland heeft als doel een gevarieerd woningaanbod dat betaalbaar is voor verschillende huishoudens, met speciale aandacht voor starters en ouderen. Betaalbaarheid is essentieel voor passende huisvesting. De norm uit de Woondeal wordt toegepast op nieuwbouwprojecten. Hiermee hebben we als doel om voldoende betaalbare woningen in de woningvoorraad te realiseren. Door ook ruimte te geven aan duurdere woningen wordt doorstroming gestimuleerd. 3.3 Hoe gaan we de doelen bereiken voor betaalbaarheid 3.3.1 Inzet van Instrumenten Regie op prijsklassen Alle bouwprojecten moeten aan de verdeling van prijsklassen uit de Woondeal (66% betaalbaar waarvan 30% sociale huur) voldoen. We verwachten van initiatiefnemers dat zij bij aanvang met ProWonen in overleg gaan over de mogelijkheden. Bij bouwinitiatieven kleiner dan 20 woningen, waarbij ProWonen beargumenteerd afziet van deelname, kan in overleg maatwerk toegepast worden in percentages en sociale koop. De afspraken leggen we vast in anterieure overeenkomsten. Het Achterhoekse streven is om over de hele regio 10% sociale koop (tot € 260.000) toe te voegen. Deze sociale koopwoningen kunnen in projecten landen van minder dan 20 woningen waar sociale huur niet haalbaar of wenselijk is, dit is dus onderdeel van eventueel maatwerk. We kunnen bij gemeentelijke gronden zelf sturen op sociale koop wanneer nodig. Ook kunnen er alternatieven gevonden worden in bijvoorbeeld een wooncoöperatie. De initiatiefnemer is altijd aan zet voor het bieden van een realistisch en gelijkwaardig alternatief. De prijzen worden jaarlijks geïndexeerd op basis van de Consumenten Prijs Index (CPI) van het Rijk. Voor indexatie van sociale huur, middenhuur en betaalbare koop, volgen we de jaarlijkse indexatie van het Rijk. De prijzen stemmen we regionaal af en worden jaarlijks in een collegebesluit vastgelegd in een beleidsregel. Figuur 8.13 Prijssegmenten woningbouwprogrammering 2025 Achterhoekse betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen Volgens het landelijk uitgangspunt spreken we over een betaalbare koopwoning tot €405.
23. De Achterhoekse betaalbaarheidsgrens is tot stand gekomen in de context van de regionale Woondeal en vastgesteld op maximaal €370.000 voor een betaalbare koopwoning (voor beide bedragen geldt prijspeil 2025). Met deze grenzen wil de regio beter aansluiten op de lokale inkomensverhoudingen en woonbehoeften van starters. 3.3.2 Betaalbaarheid van nieuwbouwwoning in de huidige planning Op het moment van schrijven (najaar 2025) van het ontwerp-volkshuisvestingsprogramma hadden we 1.137 woningen in de planvoorraad. Hiervan zijn 399 sociale huurwoningen (35 %) waarvan 309 van ProWonen, 484 koopwoningen met een koopprijs onder de Achterhoekse betaalbaarheidsgrens (42,6%) en 254 dure koopwoningen (22,3%) (openbare en niet openbare plannen). Zie ook hoofdstuk 1.3.
24. 3.3.3 Startersleningen De gemeente Berkelland werkt samen met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) en biedt inwoners de mogelijkheid een Starterslening aan te vragen als een aanvullende lening. Deze lening is bedoeld om het verschil te overbruggen tussen de maximale hypotheek die iemand kan krijgen en de totale kosten van de woning. De Starterslening is bedoeld voor mensen die op basis van hun inkomen niet voldoende kunnen lenen om een woning te kopen, maar wel voldoende draagkracht hebben om op termijn de lasten te dragen. Door deze aanvullende lening kunnen zij tòch een woning kopen die anders buiten bereik zou liggen. De maximale lening in Berkelland is € 25.000, maar niet meer dan 20% van de koop-/aanneemsom inclusief verbouwingskosten of meerwerk. De maximale koopsom bedraagt € 337.500,- inclusief verbouwing of meerwerk (prijspeil 2025). 3.3.4 Zelfbewoningsplicht en verbod op verkoop onbebouwde kavel van onroerende zaken

(2018)van toepassing verklaard. Daarin is onder meer opgenomen dat de koper de woning minimaal twee jaar zelf bewoont. Ook is bepaald dat een koper de gekochte kavel van de gemeente niet onbebouwd kan verkopen maar dan eerst moet aanbieden aan de gemeente. Met deze voorwaarden beogen we dat de verkochte kavels (enige tijd) beschikbaar blijven voor de betreffende doelgroep. Bij verkoop van gemeentelijk onroerend goed gelden de algemene voorwaarden waarin we een anti-speculatiebeding en een zelfbewoningsplicht hebben opgenomen voor een periode van 2 jaar. 3.3.5 Grondprijzen Gemeente Berkelland hanteert grondprijsbeleid om de grondprijzen te bepalen voor nieuwbouwwoningen. Dit instrument wordt toegepast bij de verkoop van gemeentelijke gronden. In de concept Nota Grondprijsbeleid 2025-2029, naar verwachting in 2025 aangeboden aan de raad, is beschreven hoe de marktconforme uitgifteprijzen worden bepaald. Voor zover grondprijzen niet residueel worden berekend per project, worden de hiermee bepaalde grondprijzen jaarlijks geactualiseerd in de grondprijsbrief. Het college stelt deze prijzen vanaf 2026 jaarlijks vast in de grondprijsbrief. 3.3.6 Conclusie Gemeente Berkelland voert regie op bouwprojecten om te voldoen aan de Woondeal-verdeling, met ruimte voor maatwerk bij kleinere projecten. Sociale koop wordt gestimuleerd, vooral bij projecten waar sociale huur niet haalbaar is. Starters kunnen gebruikmaken van een aanvullende Starterslening. Gemeentelijke gronden worden verkocht met voorwaarden. Grondprijzen worden marktconform vastgesteld en jaarlijks geactualiseerd. De Achterhoekse betaalbaarheidsgrens voor koopwoningen ligt op €370.000 (prijspeil 2025), afgestemd op lokale inkomens. Met deze maatregelen wil Berkelland betaalbaarheid structureel borgen in de woningbouwplanning. 4 Bestaande woningen 4.1 Inzichten in de bestaande woningen 4.1.1 Kwaliteit van de woning Volkshuisvesting gaat niet alleen om het toevoegen van nieuwe woningen, maar ook om het behouden en verbeteren van wat er al staat. Circa 94% van de benodigde woningen in 2035 is immers al gebouwd. In dit hoofdstuk beschrijven we kort de huidige staat van de bestaande woningvoorraad. Dit doen we vanuit twee perspectieven: de bouwkundige staat in relatie tot wet- en regelgeving en hoe zij aansluit bij de woonwensen van onze inwoners. Vervolgens gaan we in op onze visie en de daaraan verbonden inzet die wij plegen om de fysieke kwaliteit van woningen, en het daarbij passende gebruik, te stimuleren. In hoofdstuk 2 hebben we het belang beschreven van een gevarieerd woningaanbod dat bij de behoeften van verschillende doelgroepen aansluit. Ook beschreven we in hoofdstuk 1 de trend van kleiner wordende huishoudens. Beide hebben gevolgen voor de samenstelling van een passende woningvoorraad. Behalve deze trends op het gebied van wensen, komen er ook steeds meer en strengere bouwkundige eisen. Zo zijn de aanwezigheid van asbest, energieverbruik en recentelijk koeling belangrijke factoren om prettig en gezond te wonen. We kijken voor de kwaliteit van de woningen als eerste naar de ouderdom. Het bouwjaar zegt veel over de kwaliteit van een woning omdat het een indicatie geeft van de gebruikte bouwmaterialen, bouwtechnieken en de geldende bouwnormen op dat moment. Oudere woningen zijn vaak minder goed geïsoleerd, hebben verouderde installaties en kunnen gebreken vertonen door slijtage. Nieuwere woningen voldoen meestal aan strengere eisen op het gebied van energiezuinigheid, veiligheid en comfort waardoor ze vaak van hogere fysieke kwaliteit zijn. Figuur 8.11 Verdeling van woningvoorraad naar bouwjaar In Berkelland is het grootste gedeelte van de woningen gebouwd tussen 1950 en 1980, de zogenoemde naoorlogse periode. In totaal is 60% van de woningen gebouwd voor

1. Veel van deze woningen zijn technisch en energetisch verouderd. Hierdoor hebben bewoners of verhuurders hoge onderhoudskosten en kan het zijn dat de indeling niet meer passend is bij de hedendaagse woonwensen. Er ligt daarom een duidelijke opgave in het moderniseren, verduurzamen, levensloopgeschikt en asbestvrij maken van deze woningen. De energieprestatie geeft de mate van isolatie en aanwezigheid van duurzame installaties aan (zie bijlage Figuren en tabellen, figuren 9.1, 9.2, en 9.3). Woningen met een laag energielabel zijn duurder in gebruik, wat de woonlasten verhoogt. 4.1.2 Asbest dakbeschot Veel gebouwen in de gemeente Berkelland die voor 1994 zijn gebouwd, hebben nog asbesthoudende dakbedekking. Dit betreft ook woningen. Asbestdaken die blootstaan aan de elementen kunnen bij beschadiging (denk aan storm, hagel of brand) gevaarlijke vezels vrijlaten. Dit vormt een risico voor de volksgezondheid. De precieze aantallen woningen met asbestdaken hebben we niet. 4.1.3 Woonwensen Verouderde woningen zijn in veel gevallen niet geschikt voor doelgroepen met specifieke wooneisen. Denk hierbij aan ouderen of mensen met een beperking. Renovatie of aanpassing van woningen is een punt van aandacht om te zorgen dat ook deze doelgroepen goed in Berkelland kunnen wonen. 4.1.4 Verduurzaming Energieverbruik en de verduurzaming van woningen wordt een steeds belangrijker thema in de volkshuisvesting. Enerzijds komt dit door de energietransitie. We vervangen vervuilende fossiele energiebronnen met schonere hernieuwbare energie, ook in de gebouwde omgeving. Daarnaast stijgen de energieprijzen flink, mede vanwege geopolitieke spanningen. De Europese afhankelijkheid van goedkoop Russisch aardgas is bijvoorbeeld al flink afgebouwd. Dit heeft echter directe gevolgen gehad voor de betaalbaarheid van energie. Een consequentie van deze twee ontwikkelingen is dat de groep die moeite heeft haar energierekening te betalen, groeit. De laatste cijfers van TNO stellen dat 1 op de 20 huishoudens in Berkelland vanwege een combinatie van een laag inkomen, een slecht geïsoleerde woning en een hoge energierekening aan energiearmoede leidt. Deze groep bestaat voornamelijk uit alleenstaanden, ouderen met een eigen woning, of gezinnen in huurwoningen met slechte energielabels. TNO stelt ook dat er een aanzienlijke risicogroep is die door veranderingen in hun situatie tot deze groep zou gaan behoren. De in eerdere hoofdstukken besproken trends met betrekking tot vergrijzing en kleiner wordende huishoudens zijn hierin aandachtspunten. Met betrekking tot de energetische staat van woningen nemen we enkele trends waar in Berkelland. De woningen in bezit van corporaties zijn in betere staat dan woningen in particulier eigendom. Huurwoningen, zowel van particuliere verhuurders als corporaties, mogen na 2028 geen E, F of G label meer hebben, tenzij ze een monumentale status hebben of er sloop gecommuniceerd is. Vanuit de data van ProWonen komt naar voren dat nog slechts 1,9% van de woningen in hun bezit een E, F of G label heeft. 4.1.5 Conclusie De woningvoorraad in Berkelland staat onder druk door veranderende woonwensen, vergrijzing en kleinere huishoudens, terwijl veel woningen technisch en energetisch verouderd zijn. Vooral woningen van vóór 1980 kampen met hoge onderhoudskosten, slechte isolatie en asbestrisico’s. Dit maakt ze vaak ongeschikt voor doelgroepen met specifieke behoeften, zoals ouderen. Tegelijkertijd groeit door stijgende energieprijzen en slechte energielabels de groep huishoudens in energiearmoede. Verduurzaming, modernisering en aanpassing van woningen zijn daarom urgente opgaven, zeker bij particuliere verhuurders en in het buitengebied, waar de kwaliteit het laagst is. 4.2 Welke doelen hebben we voor bestaande woningen 4.2.1 Asbestsanering De verwijderingsplicht die in 2024 in zou gaan, is door de Rijksoverheid geschrapt. Vanwege de risico’s voor de volksgezondheid blijven wij streven naar asbestvrije daken. Proactief handelen kan voorkomen dat asbestdaken beschadigd raken. Een beschadigd dak kan een pand minder bruikbaar of onbruikbaar maken en sanering na beschadiging is zeer kostbaar. 4.2.2 Doorstroming en passend wonen Doorstroming houdt in dat huishoudens verhuizen naar een woning die beter past bij hun levensfase, woonwensen of financiële situatie. Dit proces is essentieel voor een goed functionerende woningmarkt, omdat het woningen vrijmaakt voor andere doelgroepen zoals starters, gezinnen en senioren. Niet alleen nieuwbouw kan bijdragen aan het realiseren van woningen die passend zijn voor deze doelgroepen. 4.2.3 Energieverbruik verminderen Voor zowel de energietransitie als de bestrijding van energiearmoede zullen de energetische prestaties van de Berkellandse woningvoorraad moeten worden verbeterd. In Europese wetgeving is vastgelegd dat in 2050, dus over 25 jaar, de woningvoorraad in zijn geheel aardgasvrij zal moeten worden verwarmd. Ook hebben we ons als gemeente via het Akkoord van Groenlo verbonden dat wij gezamenlijk met de regio energieneutraal zullen zijn. Om hieraan te voldoen zullen voor de komende 10 jaar met name bouwkundige (lees: isolatie) ingrepen moeten worden gedaan om zoveel mogelijk energie te besparen. Dit komt mede door de ruimte op het elektriciteitsnet. Inzet binnen deze kaders draagt positief bij aan de bestrijding van energiearmoede en de energietransitie. Pas na 2035 is het aannemelijk dat grote installatietechnische ingrepen worden gedaan. De specifieke doelen worden opgenomen in het Warmte-/Koudeprogramma. 4.2.4 Conclusie Voor de bestaande woningvoorraad in Berkelland richten we ons op drie hoofdopgaven: het saneren van asbestdaken vanwege gezondheidsrisico’s, het bevorderen van doorstroming zodat huishoudens kunnen verhuizen naar woningen die beter passen bij hun situatie, en het verbeteren van de energieprestaties om bij te dragen aan de energietransitie en het terugdringen van energiearmoede. Deze doelen zijn essentieel voor een veilige, toekomstbestendige en sociaal passende woonomgeving. 4.3 Hoe gaan we de doelen bereiken voor bestaande woningen 4.3.1 Asbest We blijven de eigenaren van asbestdaken voorlopig ondersteunen. Wij zetten de gemeentelijke instrumenten die bijdragen aan asbestsanering door. De huidige subsidieregeling ‘Subsidieregeling sanering asbestdaken’ loopt tot eind
2. Wanneer deze afloopt gaan we de inzet van dit instrument evalueren. Informatievoorziening voor verdachte daken verloopt via de provincie. Via de asbestdakenkaart Gelderland kunnen onze inwoners een eerste inzicht krijgen over de mogelijke aanwezigheid van asbest op hun eigen dak. 4.3.2 Intensiveren van de voorraad In de bestaande woningvoorraad liggen kansen om deze effectiever en efficiënter te gebruiken zodat meer huishoudens op hetzelfde grondgebruik kunnen wonen. We richten ons op herstructurering en transformatie van de bestaande woningvoorraad. De focus bij herstructurering ligt op straten en buurten met verouderde woningen. Zoals in paragraaf 4.1.1 al benoemd bij ‘kwaliteit van de woning’, is 60% van de woningen ouder dan 40 jaar. Deze opgaven worden aangepakt in samenwerking met partners zoals ProWonen. We blijven alert op de mogelijkheden van transformatie om de bestaande bebouwing anders te benutten. Daarnaast kan bijvoorbeeld door optoppen van gebouwen of het splitsen van woningen de bestaande omgeving beter worden gebruikt. Hiermee voegen we extra woningen toe zonder nieuwbouw op een aparte locatie. Herstructurering In een wijk in Noordoost Neede vindt op dit moment herstructurering plaats. In dit project komt een mix van betaalbare huur- en koopwoningen. Dit project draagt bij aan doorstroming en wijkvernieuwing. We passen een wijkgerichte aanpak toe. In de wijkontwikkeling worden ook de openbare ruimte en sociale basis meegenomen. Herstructurering in Berkelland richt zich dus niet alleen op het verbeteren, verkleinen of vergroten van woningen, maar ook op het versterken van wijken als geheel. Met aandacht voor duurzaamheid, leefbaarheid en sociale samenhang. Gemeente Berkelland werkt als regisseur van de integrale wijkaanpak en investeerder in de openbare ruimte samen met woningcorporatie ProWonen. ProWonen neemt hierbij de verantwoordelijkheid voor het verbeteren en verduurzamen van het woningaanbod. Optoppen De provincie heeft een optopkansenkaart ontwikkeld, waarmee per gebouw kan worden bekeken of het geschikt is voor optoppen. Momenteel zijn we samen met ProWonen aan de hand van deze kaart de mogelijkheden aan het onderzoeken voor optoppen in de gemeente Berkelland. Andere verwante mogelijkheden zijn ondertoppen (transformatie van de plint, ofwel de 1e woonlaag van een appartementencomplex) of aanplakken (aan de zijkant van een appartementencomplex een kolom aanbouwen). Optopkansen zijn in onze gemeente niet talrijk. Woningsplitsing & transformatie Bij zowel optoppen als woningsplitsing zijn zowel bouwkundige, omgevings- als sociale factoren van belang. Niet elke woning is bouwkundig geschikt om te splitsen. Daarnaast moeten we er rekening mee houden dat extra woningen kunnen leiden tot praktische knelpunten zoals: parkeerdruk, gebrek aan ruimte voor extra bergingen of onvoldoende capaciteit voor afvalcontainers. Extra woningen (en bewoners) kunnen ook gevolgen hebben voor sociale cohesie of draagvlak. We kijken scherp naar mogelijkheden in de kernen om transformatie toe te passen. Eventueel met actief grondbeleid (zie paragraaf 2.3.4). We hebben een beleidsregel voor woningsplitsing in de kernen (en ook een voor het buitengebied). Deze beleidsregel maakt het mogelijk om leegstaande panden in de kernen van Berkelland om te zetten naar woningen of bestaande woningen te splitsen. De gemeente beoordeelt elk verzoek op ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en aansluiting bij lokaal woonbeleid. Zo stimuleert Berkelland duurzame woningtoevoeging en voorkomt ongewenste versnippering van functies. Deze beleidsregel versoepelen we op het gebied van minimale woningomvang. Samen met ProWonen voeren we een pilot uit om woningen te splitsen. Als deze succesvol blijkt, kunnen we dit breder toepassen. ProWonen experimenteert in 2025 en 2026 met een aantal proefsplitsingen van woningen. Op basis hiervan bepaalt ProWonen in 2026 hoeveel woningen ze vanaf 2027 ‘hard of zacht’ wil splitsen. Ook transformatie- en herstructurering van bestaande bouw willen we verkennen. Eén tendens is het veranderd straatbeeld: de vraag naar winkelruimte neemt af. Buiten het kernwinkelgebied van kernen, is de basishouding van transformatie van winkelruimte naar wonen ‘ja, mits’. We zetten ons om de twee ontwikkelingen te verbinden. Doorstroming stimuleren We willen sturen op doorstroming. Dat kan op verschillende manieren, bijvoorbeeld door senioren te stimuleren om te verhuizen. Dit doen we door actief het gesprek aan te gaan over woonwensen. De gemeentelijke Voormekaar-teams organiseren hiervoor preventieve, informatieve huisbezoeken bij senioren die zelfstandig wonen. Hierbij krijgen ouderen informatie over verschillende onderwerpen zoals zorg, welzijn, vervoer, veiligheid in en om het huis en toekomstplanning (zoals levensloopbestendig wonen). Deze bezoeken zijn kosteloos en worden verzorgd door vrijwilligers (‘seniorenhuisbezoekers’). Goede communicatie en bewustwording zijn cruciaal om barrières weg te nemen en mensen te ondersteunen in hun wooncarrière. Daarbij is doorstroming een gedeelde prioriteit van gemeente en woningcorporatie. 4.3.3 Duurzaamheid De gemeente regisseert de uitvoering van de warmtetransitie. Deze regierol betekent in de praktijk dat we kaders stellen en gebouweigenaren faciliteren bij het investeren in hun woning. Dit doen we via instrumenten zoals informatievoorziening, advies, subsidiëring en leningen. De precieze instrumenten, fasering, communicatie en participatie rondom onze inzet richting een aardgasvrije gebouwde omgeving en een betaalbare energietransitie beschrijven we in het Warmte-/Koudeprogramma. De uitgangspunten van onze inzet zijn opgenomen in het Energie uitvoeringsprogramma (EUP) van de gemeente Berkelland. De kern daarvan is dat elke gebouweigenaar perspectief verdient in de verduurzaming van de woning. Dat betekent dat de door ons ingerichte dienstverlening, via het Energieloket Achterhoek, zich per doelgroep richt op activiteiten die aansluiten op ieders leefsituatie. Naast dat we inwoners op individuele basis ondersteunen, zullen we in de komende tien jaar steeds meer gebiedsgericht gaan werken. In veel gebieden willen we de aardgaslevering voor 2050 al stoppen. Hiervoor moeten we zorgen dat per leveringsgebied iedereen met een alternatief wordt bediend. De woningcorporaties spelen hier een belangrijke rol in. Wij zoeken daarom samenwerking in gebiedsaanpakken met ProWonen. Deze samenwerking leggen we vast in de prestatieafspraken. Bij deze gebiedsaanpak hebben wij rekening te houden met de ecologische voetafdruk van werkzaamheden in de wijk. Gebouweigenaren hebben bij het laten uitvoeren van werkzaamheden een zorgplicht ten aanzien van gebouwgebonden dieren. Om hierin te helpen, stellen we een Soortenmanagementplan (SMP) op. Dit onderzoek moet leiden tot een gebiedsdekkende flora- en faunavergunning van de provincie. Wij gaan over het delen van deze vergunning in gesprek met ProWonen. 4.3.4 Conclusies Om de doelen voor bestaande woningen te bereiken, zet Berkelland in op asbestsanering via subsidies en informatievoorziening, intensivering van de woningvoorraad door herstructurering, transformatie, optoppen en woningsplitsing, en het stimuleren van doorstroming via communicatie en inkomensafhankelijke huurmaatregelen. Daarnaast regisseert de gemeente de verduurzaming van woningen met ondersteuning via het Energieloket, gebiedsgerichte aanpakken en samenwerking met ProWonen, waarbij ook ecologische aspecten worden meegenomen via een Soortenmanagementplan. 5 Aandachtsgroepen 5.1 Inzichten in aandachtsgroepen 5.1.1 Wie rekenen we tot een aandachtsgroep? Doel van dit volkshuisvestingsprogramma is een passend antwoord te hebben op de woonbehoeftes van inwoners nu en in de toekomst. Dat geldt ook voor zogeheten ‘aandachtsgroepen’. Hierbij gaat het om groepen mensen die extra aandacht nodig hebben bij het vinden van een woning en soms ook voor het vinden van de juiste zorg en ondersteuning. Ook voor deze woningzoekenden is het lastig om een passend thuis te vinden. Bij dit woonvraagstuk gaat het erom of de woningen passen bij de behoeftes van inwoners die zich om verschillende redenen in een meer afhankelijke situatie bevinden. Bijvoorbeeld van mantel- of professionele zorg. De woonbehoeftes gaan daarbij niet alleen om prijsklassen of vierkante meters. Bij de aandachtsgroepen ligt de passendheid vanwege de afhankelijke situatie ook in het woningtype of in de samenhang van zelfstandig wonen, welzijn en/of zorg. Vanuit het nationaal programma Een thuis voor iedereen worden gemeenten gestimuleerd beleid te voeren op passende woonruimte voor mensen met een specifieke woonvraag of mensen die zich in een kwetsbare positie bevinden. Tijdens de ter inzage legging van het ontwerp Volkshuisvestingsprogramma wordt ook de Achterhoekse aanpak Wonen, Welzijn en Zorg ter besluitvorming aangeboden aan de gemeenteraad. Naar verwachting is deze vastgesteld op het moment dat het definitieve Volkshuisvestingsprogramma wordt vastgesteld. Als uitwerking van de Achterhoekse aanpak Wonen, Welzijn en Zorg worden er regionaal afspraken gemaakt over ouderenhuisvesting in het Afsprakenkader Ouderenhuisvesting Achterhoek en over urgente doelgroepen in de Regionale afspraken evenwichtige verdeling huisvesting urgente aandachtsgroepen Achterhoek. In dit programma sluiten we aan op deze drie documenten waarvan de laatste twee zijn vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Wie we tot een aandachtsgroep rekenen is regionaal afgesproken in de Achterhoekse aanpak Wonen, Welzijn en Zorg. Daarin worden de volgende groepen inwoners aangeduid als aandachtsgroepen. In de begrippenlijst zijn de beschrijvingen van de aandachtsgroepen opgenomen. a. Mantelzorg ontvangers of verleners b. Mensen met een lichamelijk, verstandelijke of zintuigelijke beperking of psychische kwetsbaarheid die wegens ernstige chronische en medische redenen andere huisvesting nodig hebben c. Uitstromers uit de maatschappelijke opvang waaronder: dakloze mensen, slachtoffers huiselijk geweld (‘vrouwenopvang’) en slachtoffers mensenhandel d. Uitstromers na intramuraal verblijf waaronder: uitstromers uit een Beschermd Wonen instelling en klinisch geestelijke gezondheidszorg e. Woningzoekenden tussen de 18 en 23 jaar uit de jeugdhulp f. Woningzoekenden uit de (jeugd)detentie g. Deelnemers aan het uitstapprogramma voor stoppende sekswerkers h. Statushouders (via taakstelling) i. Arbeidsmigranten j. Studenten: In onze gemeente of buurgemeenten hebben we geen vervolgonderwijsinstelling. Wel studeren veel inwoners uit onze gemeente op het MBO, HBO of aan een universiteit. Omdat er geen specifieke vraag naar studentenhuisvesting in Berkelland is, gaan we verder niet op deze doelgroep in. Uiteraard richten we ons wel op de doelgroep jongeren. k. Mensen met een woonwagencultuur l. Ouderen. De groepen a tot en met g zijn tevens landelijk verplichte urgente groepen. Zij hebben voorrang op een sociale huurwoning. De uitvoering hiervan regelen we in een regionale huisvestingsverordening. Deze urgente groepen behandelen we in dit programma gezamenlijk. Voor een deel van de groepen hebben we inzicht in de te verwachte aantallen die woningzoekend zijn in Berkelland, of waarvoor we een taakstelling van het Rijk hebben. Voor een deel van de groepen is dit (nog) niet het geval, om verschillende redenen. Daar waar cijfers bekend zijn, nemen we deze op. 5.1.2 Ontwikkelingen in de zorg Afhankelijkheid De gemene deler in eerdergenoemde groepen is niet zozeer dat zorg te allen tijde nodig is. Wel speelt afhankelijkheid een rol. Die afhankelijkheid zit voor een deel van de groepen in het kunnen vinden van passende woon- en leefruimte (bijvoorbeeld senioren, woonwagenbewoners en arbeidsmigranten). Een ander deel van de groepen heeft, tijdelijk dan wel structureel, contact met anderen, ondersteuning of zorg nodig (bijvoorbeeld senioren of uitstromers uit een zorginstelling). Dit kan zelfstandig thuis betekenen of in een andere passende woning, meer of minder zelfstandig met eventueel zorg aan huis of juist 24-uurs zorg bij een zorgorganisatie. Welzijn: omgeving, sociale basis en mantelzorg Om te kunnen voldoen aan ‘zelf als het kan, thuis als het kan en digitaal als het kan’ wordt de ruimtelijke en sociale omgeving van aandachtsgroepen steeds belangrijker. Dit merken we in landelijk en regionaal beleid maar ook als we in gesprek zijn met inwoners en professionals actief in onze gemeente. De ruimtelijke omgeving moet uitnodigend zijn om te bewegen en te ontmoeten. Voorzieningen voor basiszorg en boodschappen zijn nabij. Het idee is dat inwoners vanuit een positieve gezondheid zo lang mogelijk vitaal zijn om zichzelf en samen te redden in de alledaagse zaken. In het Denkkader Sociale Basis wordt sociale basis uitgelegd als: ‘een samenspel van informele sociale verbanden (zoals buurten, verenigingen, families) aangevuld en ondersteund door organisaties, diensten en basisvoorzieningen. De sociale basis raakt alle aspecten van het dagelijks leven (zoals onderwijs, inkomen, gezondheid, bewegen en cultuur). De sociale basis zorgt ervoor dat inwoners zich fysiek en mentaal gezond (blijven) voelen en heeft daarmee een preventieve werking’. Cruciaal in de zelf- en samenredzaamheid bij aandachtsgroepen is ondersteuning en zorg van naasten: mantelzorg. Mantelzorgers kunnen inwoners zijn die wegens het langdurige karakter van de mantelzorg behoefte hebben aan een andere woonruimte zodat zij mantelzorg kunnen verlenen of ontvangen. In de toekomst zal het aantal potentiële mantelzorgontvangers sterk toenemen, terwijl het aantal potentiële mantelzorgverleners zal afnemen. Er zal meer aanspraak worden gemaakt op mensen die mantelzorg kunnen verlenen. Dat vergt naast faciliterend beleid vooral een verandering in de maatschappij. Ondersteuning en zorg Als zelf- en samenredzaamheid niet genoeg bieden, is er ondersteuning en zorg nodig. Voor aandachtsgroepen gelden verschillende wetten als basis voor deze ondersteuning en zorg. Hierbij geldt dat afhankelijk van de zorgvraag, andere financiering en andere uitvoerende organisaties betrokken zijn. Als gemeente hebben we ons, als het gaat om de relatie met wonen, vooral te verhouden tot de Wmo en Wlz. In de zorg dreigen personeelstekorten door enerzijds de groeiende vraag en anderzijds oudere werknemers en minder instroom van nieuwe medewerkers. In onze regio is sprake van hoge aantallen oudere zorgmedewerkers, 41% is ouder dan 50 jaar tegenover 25% in heel Nederland. Om in de toenemende zorgvraag te voorzien zouden in 2040 landelijk 1 op de 4 werknemers in de zorg moeten werken en zouden we 19 tot 21% van ons inkomen aan zorg moeten besteden (WRR rapport ‘Kiezen voor houdbare zorg’). Het Rijk acht dat niet realistisch en wenselijk. 5.1.3 Urgente groepen Met urgente aandachtsgroepen bedoelen we het deel van de mensen uit de aandachtsgroepen waarvoor het verkrijgen van huisvesting dringend noodzakelijk is. Het gaat hier om kwetsbare inwoners die wegens het gebrek aan huisvesting ook op andere levensgebieden in de knel komen of hierdoor langer dan nodig in een instelling of opvang verblijven. De urgente groepen zijn onderdeel van onze gemeente. Ze verkeren in een situatie waarin ze extra ondersteuning nodig hebben en prioriteit bij het vinden van een veilig en stabiel thuis. Vanuit het rijksprogramma Een thuis voor iedereen ligt er een opdracht om voor een evenwichtige verdeling van de huisvesting van aandachtsgroepen tussen gemeenten in de regio te zorgen. Met het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting wordt gewerkt aan deze huisvesting. De urgente doelgroepen worden in de Huisvestingswet 2014 als verplichte urgentiecategorieën opgenomen, waarmee zij voorrang krijgen bij de toewijzing van woonruimte. Voor de verdeling van huisvesting van deze wettelijk vastgelegde urgente aandachtsgroepen moeten regionale afspraken gemaakt worden. In de Achterhoek gaat het om ongeveer 700 mensen per jaar. Woningen moeten passend, betaalbaar en op maat zijn. Als samenwerkingspartners in de Achterhoek hebben we een wettelijke opgave om urgente aandachtsgroepen die moeten uitstromen naar (on)zelfstandige woonvormen of reguliere woningen, te huisvesten. De meeste aandachtsgroepen zijn 1- of 2-persoonshuishoudens en hebben een laag inkomen. Doordat de sociale huurvoorraad in de Achterhoek niet evenwichtig is verdeeld, zijn deze aandachtsgroepen ook niet evenwichtig verdeeld. Voor het met voorrang kunnen toewijzen van sociale huurwoningen aan urgente doelgroepen is een huisvestingsverordening nodig. De huisvestingsverordening is een verplicht onderdeel uit de Wvrv. Deze verordening bepaalt welke woningzoekenden voorrang krijgen bij toewijzing van woonruimte. Het zorgt ervoor dat kwetsbare groepen sneller toegang krijgen tot passende huisvesting. In gemeente Berkelland is nog geen huisvestingsverordening van kracht. Naar verwachting worden gemeenten per 1 januari 2027 verplicht een huisvestingsverordening vast te stellen onder de Wvrv. Deze verordening moet ook een urgentieregeling bevatten voor woningzoekenden. Hier wordt gezamenlijk in de Achterhoek aan gewerkt op basis van de regionale kaders. 5.1.4 Statushouders De gemeente krijgt elk half jaar van de minister een taakstelling in te huisvesten statushouders. Halfjaarlijks wisselt de taakstelling. Het voorgenomen verbod op het geven van een urgentiestatus aan statushouders in het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting staat recht tegenover de verplichte taakstelling van het Rijk. We constateren daarmee dat het (voorgenomen) rijksbeleid inconsistent is. Statushouders hebben doorgaans geen of een laag inkomen en vallen onder de doelgroep voor een sociale huurwoning. In 2024 heeft ProWonen 20,7% van de woningen direct toegewezen aan de aandachtsgroepen: 6,7% hiervan is toegewezen aan statushouders, 14% aan andere aandachtsgroepen. In 2023 was dit 19,6% voor aandachtsgroepen waarvan 7,3% aan statushouders. Ons beleid tot nu toe is dat statushouders gehuisvest worden in kernen met ten minste een basisschool en supermarkt. In de praktijk betekent dit dat statushouders gehuisvest worden in Beltrum, Borculo, Eibergen, Neede en Ruurlo. Hierdoor is er minder sprake van een gewenste spreiding dan mogelijk zou zijn. De ervaring leert dat de meeste kinderen van statushouders in Haarlo naar school gaan, naar de taalklas en veelal boodschappen doen in andere kernen. We constateren dat met name het huisvesten van (hele) grote gezinnen, een uitdaging is. Figuur 8.14 Gehuisveste statushouders 5.1.5 Arbeidsmigranten Landelijke context In Nederland waren in 2022 1.231.107 arbeidsmigranten werkzaam. 984.169 zijn reguliere arbeidsmigranten, 246.938 zijn te duiden als kennismigrant. 40% van de huisvesting voor arbeidsmigranten in Nederland is zonder nadere regels van gemeenten geschikt volgens de norm (conform keurmerk Stichting normering flexwonen) in het rapport van het Rijk 'Geen tweederangs burgers’

(2020). Dit rapport benadrukt het belang van adequate huisvesting voor arbeidsmigranten en stelt normen vast om hun leefomstandigheden te verbeteren. 65% van de uitzendorganisaties heeft een tekort aan huisvestingsplaatsen, er is dus nog steeds een aanzienlijke behoefte aan geschikte huisvesting voor arbeidsmigranten. Rijksoverheid neemt verschillende maatregelen om de werk- en leefomstandigheden en de rechtspositie van arbeidsmigranten in Nederland te verbeteren. In 2020 stelde de overheid het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten aan (“commissie Roemer”). Doel van dit aanjaagteam was om voorstellen te doen over verbeterende maatregelen. Het aanjaagteam heeft 50 aanbevelingen gedaan. Daar waar wij als gemeente een rol hebben bij de aanbevelingen, is er in dit programma aandacht voor. Regionale context Om de kwaliteit van de huisvesting en leefomstandigheden van arbeidsmigranten in de regio Achterhoek te verbeteren is in juli 2024 een regionaal convenant gesloten door betrokken partijen. Dit zijn onder andere verblijfsaanbieders, uitzendbureaus, werkgevers en gemeenten. Het regionale convenant heeft betrekking op: a. Registratie en informatie b. Voldoende aanbod en nabijheid c. Kwaliteit huisvesting d. Sociaal (voorkomen dakloosheid, bevorderen gezondheid en zelfredzaamheid) e. Voorkomen dakloosheid f. Bevorderen gezondheid en zelfredzaamheid Het convenant is ondertekend door betrokken partijen. Dit zijn onder andere verblijfsaanbieders, uitzendbureaus, werkgevers en gemeenten. Daar waar wij als gemeente een rol hebben bij bovenstaande thema’s, is er in dit programma aandacht voor. Op de Laarberg heeft de gemeente Oost Gelre inmiddels een positief principebesluit genomen over een migrantenhotel. Het is de verwachting dat het vergunningtraject eind 2025 is afgerond. De capaciteit van dit hotel biedt mogelijk ook kansen voor Berkellandse ondernemers die hun arbeidsmigranten willen huisvesten. De huisvesting is bedoeld voor arbeidsmigranten werkzaam bij bedrijven op respectievelijk Laarberg, binnen de gemeente Oost Gelre en de regio Achterhoek. Euregionale context Arbeidsmigranten werkzaam in onze omgeving kunnen woonachtig zijn in Duitsland, of andersom. Bijzondere situaties ontstaan langs de grens, waar arbeidsmigranten regelmatig in dienst treden bij Nederlandse bedrijven, om vervolgens over de grens in Duitsland gehuisvest te worden. Dergelijke constructies maken het ingewikkeld voor de instanties die verantwoordelijk zijn voor controle en toezicht om grip te krijgen op uitzendbureaus die zich schuldig maken aan uitbuiting. Lagere vastgoedprijzen in Duitsland spelen een rol in de keuze van Nederlandse uitzendbureaus om arbeidsmigranten over de grens te huisvesten. Ook het gebrek aan een efficiënte afstemming tussen Nederlandse en Duitse overheden maakt dat het aantrekkelijk is voor uitzendbureaus om de grens op te zoeken. Aantal arbeidsmigranten in Berkelland Het is lastig om een goed beeld over het aantal arbeidsmigranten in Berkelland te vormen. Uit handhavingsacties blijkt namelijk dat inschrijving lang niet altijd geregeld is. Ook is het lastig om via werkgevers een beeld te vormen. Berkelland kent geen werkgevers waar arbeidsmigranten op grote schaal op één vaste plek werken. Op het moment van schrijven van het volkshuisvestingsprogramma zijn we daarom in afwachting van een onderzoek vanuit Provincie Gelderland. Dit onderzoek moet ons meer duidelijkheid geven over het aantal arbeidsmigranten in onze gemeente. Om voor nu toch een (voorlopig) beeld te hebben, is met hulp van de Bedrijvenkring Berkelland een vragenlijst onder lokale ondernemers uitgezet. Daarnaast hebben we onze handhavingscijfers geanalyseerd. Hieruit komt grofweg het volgende beeld naar voren: 20-25 arbeidsmigranten verblijven in Berkelland en zijn hier ook werkzaam, 50-60 arbeidsmigranten verblijven in Berkelland en zijn elders werkzaam en 5-6 arbeidsmigranten verblijven elders maar zijn hier werkzaam We schatten kortom dat er 70 tot 85 arbeidsmigranten in onze gemeente verblijven en er 25 tot 31 werkzaam zijn. Hiermee bedoelen we geen ontheemde Oekraïners die in onze gemeente werken en in de gemeentelijke opvang verblijven. Arbeidsmigranten verblijven op verschillende manieren als we het hebben over de duur van een periode. De Engelse termen tussen haken zijn termen die de verblijfssector hanteert: a. Kort verblijf (short-stay): Arbeidsmigranten die tot 4 maanden verblijven. De werkgever van de arbeidsmigrant is verantwoordelijk voor de huisvesting. De gemeente is verantwoordelijk voor de kaders en vergunningverlening. Onze inschatting is dat 75% (53 tot 68 personen) momenteel in Berkelland kort verblijft. b. Middellang verblijf (mid-stay): Arbeidsmigranten die 4 tot 12 maanden verblijven. De werkgever van de arbeidsmigrant is verantwoordelijk voor de huisvesting. De gemeente is verantwoordelijk voor de kaders en vergunningverlening. Onze inschatting is dat 8% (5 tot 6 personen) momenteel in Berkelland middellang verblijft. c. Lang verblijf (long-stay): Arbeidsmigranten die langer dan 12 maanden verblijven of zich permanent willen vestigen. Arbeidsmigranten zijn zelf verantwoordelijk voor het vinden van een woning. Zij zijn regulier woningzoekende en aangewezen op de bestaande woningmarkt door een woning te kopen of huren. Onze inschatting is dat 15% (11 tot 14 personen) momenteel in Berkelland lang verblijft. 5.1.6 Mensen met een woonwagencultuur Het Europees verdrag voor de rechten van de mens (EVRM) (en in navolging daarvan het Rijks Beleidskader gemeentelijke woonwagen- en standplaatsenbeleid) bepaalt dat gemeenten zich in moeten spannen voor de huisvesting van mensen met een woonwagencultuur. In 2018 heeft het ministerie van BZK het gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid opgesteld. Als onderdeel van bovenstaande ontwikkelingen is in november 2023 het oude gemeentelijke woonwagen(uitsterf)beleid ingetrokken en is in maart 2024 een nieuw toewijzingsbeleid voor standplaatsen ingegaan. Het nieuwe beleid maakt de ruimtelijke realisatie van woonwagenstandplaatsen mogelijk. Belangstellenden voor een woonwagenstandplaats kunnen zich sindsdien formeel registreren middels een inschrijfformulier. Op basis van de gegevens op het inschrijfformulier wordt gekeken of er voldaan wordt aan de voorwaarden die gesteld zijn in het toewijzingsbeleid. Belangstellenden die hieraan voldoen staan definitief ingeschreven als belangstellende voor een woonwagenstandplaats. De gemeente Berkelland heeft momenteel 3 officiële woonwagenstandplaatsen. Twee in Borculo en één in Ruurlo. Deze zijn in eigendom van- en beheer door de gemeente. Wij hebben op dit moment 10 belangstellenden op de lijst. 4 uit de gemeente Berkelland en 6 van buiten de gemeente Berkelland. 5.1.7 Ouderen In hoofdstuk 2 is onder ‘context en opgave’ ingegaan op de ontwikkelingen rondom vergrijzing in Berkelland. In Berkelland zijn momenteel ongeveer 2.100 nultredenwoningen, waarvan het grootste deel in de sociale huur (1.700 woningen). Volgens de regionale woonzorganalyse van bureau HHM zijn van de in totaal 20.045 woningen circa 15.800 woningen toekomstbestendiger te maken. In de huidige planvoorraad zijn volgens de gemeentelijke Basisregistratie adressen en gebouwen 444 woningen opgenomen die levensloopbestendig zijn en daarmee geschikt voor senioren. Dit komt overeen met 39% van de totale woningbouwopgave. 5.1.8 Uit de samenleving Uit het participatieproces rondom wonen met zorg in Berkelland komt naar voren dat inwoners behoefte hebben aan kleinschalige, passende woonvormen die aansluiten bij hun zorgvraag en bij de schaal van de kern waarin ze wonen. Er is nadrukkelijk aandacht gevraagd voor meer levensloopbestendige woningen, zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen in hun vertrouwde omgeving. Ouderen hebben nu onvoldoende kennis van beschikbare voorzieningen en zorgtechnologie. Daarnaast blijkt uit de participatie dat inwoners waarde hechten aan nabijheid van zorgvoorzieningen, goede bereikbaarheid en sociale samenhang. 5.1.9 Conclusie In Berkelland is er een groeiende behoefte aan passende huisvesting voor diverse aandachtsgroepen. Voor urgente groepen geldt wettelijke voorrang, waarvoor vanaf 2027 een huisvestingsverordening verplicht wordt. Passende woonruimte, vaak in combinatie met zorg of ondersteuning, is essentieel voor hun welzijn en zelfredzaamheid. Door vergrijzing en personeelstekorten neemt de druk op mantelzorg toe. Regionale samenwerking is noodzakelijk om aandachtsgroepen evenwichtig te huisvesten. De huisvesting van statushouders en arbeidsmigranten vraagt om maatwerk, betere spreiding en duidelijke afspraken, mede vanwege inconsistent rijksbeleid en beperkte registratie. 5.2 Welke doelen hebben we voor aandachtsgroepen 5.2.1 Urgente groepen Voor sommige mensen die zich in een kwetsbare situatie bevinden, is het lastig om woonruimte te vinden. Deze mensen hebben niet alleen een dak boven hun hoofd nodig, vaak hebben zij ook behoefte aan zorg en/of ondersteuning. Er ligt voor de Achterhoek een opgave in het zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor alle aandachtsgroepen, met een evenwichtige verdeling over gemeenten en met de juiste zorg, ondersteuning en begeleiding. Ook wel ‘fair share’ genoemd. Het streven naar een ‘fair share’ impliceert een rechtvaardige verdeling van beschikbare woningen, waarbij rekening wordt gehouden met de diverse behoeften van verschillende groepen in de samenleving. In de Regionale afspraken evenwichtige verdeling huisvesting urgente aandachtsgroepen Achterhoek is afgesproken dat Berkelland ongeveer 100 mensen per jaar uit de urgente doelgroep huisvest. De verdeling in type urgente doelgroep moet verder uitgewerkt worden. Ook is deze huisvesting afhankelijk van voorwaarden, bijvoorbeeld van financiële tegemoetkoming voor mogelijke extra zorg- en/of welzijnskosten die we als gemeente moeten maken. Het doel is vooral dat passende huisvesting voor de doelgroep wordt gerealiseerd. 5.2.2 Statushouders We huisvesten in samenwerking met ProWonen jaarlijks via de taakstelling van het Rijk toegewezen statushouders. Het voornemen van het Rijk om voorrang voor statushouders te verbieden achten we onwenselijk, onrealistisch en averechts. 5.2.3 Arbeidsmigranten In het regionale convenant is d