Nota grondbeleid (Diemen)

Nota grondbeleid Het vaststellen van de Nota Grondbeleid per 1-1-2026 en het gelijktijdig intrekken van de Nota Grondbeleid 2019. SAMENVATTING De gemeente heeft per 2019 een geactualiseerde Nota Grondbeleid vastgesteld, waarin de kaders van het gemeentelijke grondbeleid verder uiteengezet zijn. Voor u ligt een nieuwe actualisatie van deze nota: de Nota Grondbeleid per 1-1-2026. Een belangrijk uitgangspunt is dat de gemeente (sinds 2011) de voorkeur geeft aan passief/faciliterend grondbeleid voor het ontwikkelen van projecten. Dit principe blijft ook de komende jaren leidend in het grondbeleid van de gemeente Diemen. Bij het voeren van faciliterend grondbeleid kunnen alle gemeentelijke kosten (in theorie) worden verhaald. Met faciliterend grondbeleid beperkt de gemeente zich tot haar regulerende en publiekrechtelijke taak. Zij stelt daarbij de kaders voor de ontwikkeling vast, maar laat de aankoop en ontwikkeling van gronden over aan private partijen, zoals ontwikkelaars en woningcorporaties. De risico’s van de ontwikkeling liggen daarmee voornamelijk bij deze partijen. Alleen in situaties, waarbij risico’s voldoende beheersbaar zijn, kan actief grondbeleid toegepast worden. Een reden om actief grondbeleid te voeren, kan zijn dat ons bestuur van mening is dat een ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is, maar dat marktpartijen dit project niet kunnen of willen oppakken. Met actief grondbeleid kan de gemeente deze ontwikkeling toch realiseren. De gemeente heeft nog een aantal gronden in bezit die zij de komende jaren actief verkoopt of strategisch in eigendom houdt. Dit betekent dat de gemeente Diemen een situationeel grondbeleid voert: passief waar kan en actief waar moet. Het college maakt een afweging of zij gebruik wil maken van actief of faciliterend/ passief grondbeleid. De keuze voor passief/faciliterend of actief grondbeleid is met name afhankelijk van de gewenste mate van regie en de hoogte van de risico’s die de gemeente bereid is op zich te nemen: Een voordeel van het voeren van actief grondbeleid is de 100% regierol die de gemeente neemt bij het project. De gemeente kan daarbij meer sturen in de vormgeving van de ontwikkeling. Ook heeft zij meer juridische en financiële mogelijkheden om te sturen op de kwaliteit, het programma en het ontwikkeltempo van het gebied. Met actief grondbeleid kan ook worden gestuurd op een programma (‘wat wordt er gebouwd?’) bestaande uit maatschappelijk waardevolle maar minder rendabele ontwikkelingen. Met actief grondbeleid hangen grote financiële risico’s samen, vanwege het vóórfinancieren van (een deel van) de kosten voor het bouwrijp maken. Als de te ontwikkelen gronden nog niet in bezit van de gemeente zijn, maakt zij daarnaast vooraf kosten voor de verwerving van die gronden. Bij actief grondbeleid kunnen nadelige gevolgen ontstaan voor de vermogenspositie van de gemeente door effecten van risicovolle grondaankopen (als zij de gronden nog niet bezit) en de eventuele gevolgen van financiële crises. Uit het bovenstaande volgt dat de gemeentelijke grondbeleidsstrategie voor een locatie wordt bepaald op basis van een breed afwegingskader. Dit kader omvat onder meer: het risico van de ruimtelijke ontwikkeling; de vermogenspositie van de gemeente; de gewenste regierol; de verdeling van private en publieke grondposities; de mogelijkheden voor kostenverhaal. Op basis van deze factoren wordt gekozen voor een actieve, faciliterende of publiek-private samenwerkingsstrategie (PPS). Met de in deze nota uiteengezette beleidskaders wil de gemeente Diemen haar grondbeleid actualiseren en zo inrichten, dat zij een positieve bijdrage kan leveren aan de ruimtelijke kwaliteit en een financieel gezonde gemeente, nu en in de toekomst. Leeswijzer en wijzigingenoverzicht Leeswijzer Deze Nota Grondbeleid is als volgt opgezet: SAMENVATTING Hoofdstuk 1: de aanleiding, het doel en de gemeentelijke situatie Hoofdstuk 2: de kaders van het Diemense grondbeleid (nationale, internationale en regionale wet- en regelgeving komen hierbij aan de orde, evenals Diemense beleidsvelden die van invloed zijn op het gemeentelijke grondbeleid) Hoofdstuk 3: vormen van grondbeleid, samenwerkingsvormen en ontwikkelstrategie Hoofdstuk 4: grondbeleidsinstrumenten die hierbij kunnen worden ingezet, gronduitgifte en grondprijsbepaling Hoofdstuk 5: kostenverhaal en financiële bijdragen, zekerheidstelling Hoofdstuk 6: grondexploitatie en financiële aspecten grondbeleid Diemen: opzet, parameters, winst- en verliesvoorziening, vennootschapsbelasting, de gemeentelijke organisatie op het vlak van grondzaken, de P&C cyclus, reserves en voorzieningen en weerstandsvermogen, risicomanagement en info voorziening en meerjarenperspectief grondzaken (MPG) Tot slot wordt in de bijlagen achtergrondinformatie en nadere toelichting op de kerninhoud van de nota opgenomen. Waar nodig wordt naar de relevante bijlagen verwezen. Wijzigingen in vergelijking met de vorige nota Behalve actualisatie van met name wet- en regelgeving zijn de principes van ons gemeentelijk grondbeleid niet veranderd. Door het vaststellen van een geactualiseerde Nota Grondbeleid, blijft het gepubliceerde beleid in overeenstemming met de huidige werkwijze van de gemeente en met de actuele (juridische) kaders. Enkele aanpassingen zijn: Een groot aantal wetten en regelingen is komen te vervallen met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 2024. Verwijzingen naar verouderde regelingen en (publiekrechtelijke) instrumenten zijn geactualiseerd en waar nodig wordt stilgestaan bij de nieuwe wetgeving. De Hoge Raad heeft eind 2021 het Didam-arrest gewezen. Dit arrest brengt aangescherpte verplichtingen met zich mee inzake het bieden van gelijke kansen bij gronduitgifte. Deze nota bevat een omschrijving van de gevolgen van het Didam-arrest en de manier waarop we daar als gemeente mee omgaan (zie bijlage 3). We zijn de afgelopen jaren aan de slag gegaan met de vormgeving en implementatie van een nieuw erfpachtstelsel voor woondoeleinden, dat in 2020 is vastgesteld. Ook dit is verwerkt in deze nota. Zie bijlage 7 “Eeuwigdurende erfpacht voor woondoeleinden” voor een nadere toelichting. In deze nota worden (bestaande) uitgangspunten beschreven voor de manier waarop we gebruik willen maken van de financiële bijdrage (hoofdstuk 5) en de Regeling Realisatiestimulans (hoofdstuk 6). Tot slot is deze nota aangepast aan de geactualiseerde regelgeving van het BBV. 1Inleiding 1.1Aanleiding De wetgever en het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) stimuleren actieve openheid over het grondbeleid. Zo moet elke gemeente jaarlijks in haar begroting een paragraaf grondbeleid opnemen, waarin wordt toegelicht hoe het grondbeleid wordt vormgegeven en uitgevoerd. Met deze Nota Grondbeleid wil de gemeente Diemen helder maken hoe het grondbeleid wordt gebruikt om ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen en te stimuleren. In de Nota Grondbeleid per 1-1-2026 staan daarom de actuele gemeentelijke doelen, strategieën en beleidskaders voor het toekomstige grondbeleid beschreven. De gewenste ontwikkeling van Diemen op de lange termijn is vastgelegd in de Omgevingsvisie 2040 en andere (sectorale) beleidsnota’s (zie Figuur 1 hieronder). De aanleiding voor deze actualisatie van de Nota Grondbeleid zijn recente ontwikkelingen die effect hebben op het grondbeleid, zoals de inwerkingtreding van de Omgevingswet, het Didam-arrest van de Hoge Raad en de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor woningen in Diemen. Een overzicht van de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de vorige nota vindt u op de vorige pagina. Figuur 1. Sectoraal beleid en Facetbeleid 1.2Doelstellingen van het grondbeleid en doel van deze nota Het formuleren en tot uitvoering brengen van het grondbeleid is geen op zichzelf staand doel. Het grondbeleid is dienstbaar aan de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Diemen. Dit neemt niet weg dat grondbeleid ook eigen doelstellingen kent, op basis waarvan de gemeente ingrijpt op de grondmarkt. Voor uitleg over de doelstellingen van het grondbeleid in algemene zin verwijzen wij u naar bijlage 1 “Grondbeleid algemeen”. Deze Nota Grondbeleid bevestigt de bestaande beleidskaders, zodat het college van burgemeester en wethouders ondernemend kan blijven deelnemen aan en regie kan voeren over de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. De gemeenteraad kan de nota blijven gebruiken als kader om te controleren of het grondbeleid goed wordt uitgevoerd. Daarnaast heeft de Nota Grondbeleid een communicatieve functie: deze nota is openbaar, zodat alle belanghebbenden en geïnteresseerden kennis kunnen nemen van het grondbeleid van de gemeente Diemen. 1.3Toepassingsbereik van deze nota Gezien de ‘dienstbare’ functie van het grondbeleid is een zekere overlap met andere beleidsterreinen onvermijdelijk, in die zin dat soms dezelfde of vergelijkbare instrumenten als die van het grondbeleid worden ingezet om andere beleidsdoelstellingen te verwezenlijken. Vanwege die potentiële overlap is het wenselijk om aan te geven wat het toepassingsbereik van deze nota is. Het uitgangspunt is dat de nota grondbeleid van de gemeente Diemen van toepassing is wanneer de gemeente handelt ten aanzien van: Gronden zonder opstallen, of Gronden met opstallen in transformatie Hierbij kan niet alleen gedacht worden aan woningbouwprojecten en andere projectmatig opgezette ruimtelijke ontwikkelingen, maar ook aan het (kleinschaliger) verwerven of uitgeven van gronden (verkoop, erfpacht, opstalrecht) of het toekennen van andere persoonlijke gebruiksrechten ten aanzien van grond. Zo’n persoonlijk gebruiksrecht kan bijvoorbeeld bestaan uit een verhuur- of bruikleenovereenkomst. In aanvulling op dit uitgangspunt merken wij op dat de Nota Grondbeleid (dus) óók van toepassing is op: Verhuur van ligplaatsen voor boten. Hierbij verhuurt de gemeente namelijk (delen van) percelen bestaande uit water en grond. Contracten met betrekking tot reclame in de buitenruimte. Deze contracten kunnen namelijk worden gezien als contracten waarbij grondverhuur plaatsvindt, in combinatie met het vestigen van een opstalrecht. Onder deze contracten worden niet gerekend de concessieovereenkomsten voor reclame. Beleid hiervoor vloeit voort uit de Nota Reclame in de openbare ruimte 2011. Tenslotte merken wij op dat de Nota Grondbeleid (dus) niet van toepassing is op: Beheer of uitgifte van gemeentelijk vastgoed (opstallen). Hierbij kan gedacht worden aan verhuur of ingebruikgeving van sportzalen of kantines, of ruimtes in De Brede Hoed. Dit onderwerp valt onder het bereik van de toekomstige Nota Vastgoedbeleid, die op dit moment in wording is. Verwerving van grond met opstallen niet met het oog op sloop en transformatie tot bouwrijpe grond. Het beleid voor deze verwervingen zal worden vastgelegd in de Nota Vastgoedbeleid. Verhuur van sportvelden en (aan) sportaccommodaties (gerelateerde voorzieningen) voor verenigingen. Ook dit onderwerp valt onder het bereik van de toekomstige Nota Vastgoedbeleid. Het vestigen van opstalrechten voor sportopstallen valt overigens wel onder de Nota Grondbeleid, omdat de uitgifte van een recht van opstal een aan de grond verbonden recht is. De wenselijkheid van de vestiging van deze opstalrechten volgt echter uit het Sportbeleid. Verhuur van grond t.b.v. standplaatsen (marktkramen etc.), aangezien de uitgifte van de standplaats en huurvergoeding direct gekoppeld is aan de verstrekte vergunning. Het beleid hiervoor wordt omschreven in de Nota Standplaatsenbeleid. Het in zelfbeheer geven van percelen van onderschikt belang (zoals geveltuintjes), aangezien in dit geval de grond zelf niet wordt uitgegeven, maar enkel het beheer door een ander wordt gedaan. De grond behoudt daarmee zijn openbare functie. 1.4Situatie gemeente Diemen De gemeente Diemen bestaat uit woonwijken, bedrijventerreinen en kantorenparken en een deel is groen ingevuld met hoofdzakelijk natuur en recreatieve functies. Omdat de groene functies zeer waardevol zijn voor de regio, kunnen deze naar verwachting niet of nauwelijks worden ingezet voor verdere uitbreiding van het bebouwde gebied, zoals in de Omgevingsvisie 2040 is aangegeven. Bouwmogelijkheden in Diemen concentreren zich daarom voornamelijk op bestaand stedelijk gebied, de zogeheten inbreidingslocaties of transformatielocaties. Deze locaties zijn vaak lastiger te ontwikkelen dan de klassieke vorm van ontwikkelen waarbij locaties aan de rand van grotere steden, meestal weilanden, worden bebouwd met woningbouw, de zogenoemde uitleglocaties. Het kiezen van de juiste ontwikkelstrategie en rol van de gemeente is hierbij van belang voor een goed eindresultaat. Ervaring Plantage de Sniep, Holland Park Bij ruimtelijke ontwikkelingen komen veel verschillende zaken kijken. Het is belangrijk om draagvlak te creëren in de samenleving, omdat er veel belanghebbenden zijn en veel verschillende eigenaren van grond en vastgoed. Dit maakt ontwikkeltrajecten vaak lang en ingewikkeld. Daarnaast zorgen hoge kosten voor het aankopen van grond, veranderende wet- en regelgeving, economische ontwikkelingen (zoals crises) en lastige milieuvraagstukken er regelmatig voor dat projecten duurder worden en niet altijd winst opleveren. Dit is bijvoorbeeld gebleken bij de ontwikkeling van Plantage de Sniep. Doordat daar een financieel tekort is ontstaan, heeft de gemeente besloten om voortaan vooral faciliterend in plaats van actief grondbeleid te voeren. Hierbij worden de risico’s zoveel mogelijk bij de ontwikkelende partijen gelegd. In Holland Park heeft de gemeente voor het eerst in een grote gebiedsontwikkeling faciliterend opgetreden. Zonder grondpositie blijkt de gemeente toch in staat om sturing te geven aan de ontwikkeling van een kwalitatief hoogwaardig gebied. In de afgelopen jaren was in onze lopende projecten zichtbaar dat het huidige grondbeleid goed werkt. De ingezette koers van faciliterend grondbeleid houden wij dus vast. Dit neemt niet weg dat de gemeente nog steeds gronden heeft die zij onder omstandigheden actief tot ontwikkeling kan brengen, bijvoorbeeld om maatschappelijke doelen te realiseren. Dit betekent dat de gemeente Diemen een situationeel grondbeleid voert: passief waar kan en actief waar moet. Het college maakt een afweging of zij gebruik wil maken van actief of faciliterend/passief grondbeleid. Afstemmen van instrumenten op omstandigheden Voor de gemeente Diemen is het steeds weer van belang om na te gaan welke instrumenten uit het grondbeleid zij wil inzetten bij het realiseren van een project. Het gaat hierbij om de vraag “hoe” je bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen wilt faciliteren. In het verleden opgedane ervaringen neemt de gemeente mee bij de beantwoording van die vraag. Bij de beantwoording van de ‘hoe’ vraag spelen zaken als financiële en afzetrisico’s, grondposities, doorlooptijden, ruimtelijke kwaliteit, et cetera een rol. De inzet van instrumenten uit het grondbeleid is daarmee telkens een bewuste keuze. 2Kaders Grondbeleid In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van relevante Europese en Nederlandse wet- en regelgeving, een doorkijk naar toekomstige wet- en regelgeving, beleidskaders van de gemeente Diemen en de taakverdeling tussen gemeenteraad en college van B&W. 2.1Europese en Nederlandse wet- en regelgeving De gemeente Diemen heeft te maken met de geldende Europese en Nederlandse wet- en regelgeving. Op verschillende bestuurlijke niveaus bestaat regelgeving die van invloed kan zijn op het grondbeleid. Het hoogste niveau is dat van de Europese Unie, daarna volgen respectievelijk die van het Rijk, de provincie en de gemeente. 2.1.1Europese regelgeving Qua Europese regelgeving moet vooral rekening gehouden worden met staatssteun. Er is sprake van staatssteun als de overheid eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt aan een onderneming, die deze onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad. Er is alleen sprake van staatssteun als de maatregel voldoet aan een aantal criteria. De wet- en regelgeving op het gebied van aanbesteding en staatssteun is continu in beweging. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de Europese plannen om staatssteun voor de bouw van middenhuurwoningen toe te staan. We volgen deze ontwikkelingen op de voet. In bijlage 2 “Wet- en Regelgeving” wordt nadere toelichting gegeven over aanbesteding en staatsteun. 2.1.2Nederlandse wet- en regelgeving Bij de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid wordt rekening gehouden met diverse privaat- en publiekrechtelijke wet- en regelgeving. Ook wetgeving die niet direct inhoudelijk van toepassing is op het grondbeleid, vormt vaak wel een belangrijk uitgangspunt bij het toepassen van het grondbeleid. In bijlage 2 “Wet- en Regelgeving” wordt nader ingegaan op de relevante wet- en regelgeving. Het Didam-arrest, de BBV-regelgeving, de Vennootschapsbelasting en de Omgevingswet lichten wij hieronder uit. Didam Bij de uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid houdt de gemeente Diemen zich niet alleen aan de geldende wet- en regelgeving, maar ook aan de hierop gebaseerde jurisprudentie. In dat verband is met name het zogeheten ‘Didam-arrest’ van de Hoge Raad van belang. Dit arrest legt regels op voor het toekennen van schaarse rechten, zoals gronduitgiftes. Belangrijk is dat iedereen dezelfde kans krijgt om mee te doen. De gemeente Diemen volgt deze regels en heeft haar werkwijze naar aanleiding van het Didam-arrest aangescherpt. In bijlage 3 wordt meer uitleg gegeven. BBV-regelgeving Voor de verslaglegging rondom grondexploitatiebegrotingen heeft de Commissie Besluit, begroting en verantwoording (hierna te noemen “het BBV”) voor provincies en gemeenten regels opgesteld. In bijlage 12 “Verslaggeving grondexploitatie” wordt hierop nader ingegaan. Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb) Sinds 1 januari 2016 kunnen gemeenten, provincies en waterschappen (lokale overheden) voor een deel van hun activiteiten belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Bij gemeentelijke grondexploitaties kan dit het geval zijn als er over meerdere jaren winst wordt behaald. Op basis van de gezamenlijke resultaten van de grondexploitaties van de gemeente Diemen is op dit moment (nog) geen sprake van een verplichting om vennootschapsbelasting te betalen. Omgevingswet Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is een groot aantal oude regelingen komen te vervallen. Een aantal grondbeleidsinstrumenten dat in deze regelingen was vastgelegd, is – al dan niet in aangepaste vorm – in de Omgevingswet ondergebracht. Zo zijn onder meer de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening, de Grondexploitatiewet en de Wet voorkeursrecht gemeenten vervallen. Voor een groot deel gaat het om ‘neutrale omzetting’ van bestaande regels, waarbij inhoudelijk geen wijzigingen zijn opgetreden. Uitzonderingen hierop vormen bijvoorbeeld de regeling van het voorkeursrecht en de nieuwe regeling nadeelcompensatie (zie bijlage 5). Ook is de terminologie voor sommige instrumenten gewijzigd. Zo is het bestemmingsplan vervangen door het omgevingsplan en de structuurvisie door de omgevingsvisie. Het exploitatieplan als instrument voor kostenverhaal is verdwenen. Kostenverhaalsregels kunnen in plaats daarvan in het omgevingsplan worden opgenomen (zie Hoofdstuk 5). 2.2Doorkijk toekomstige wet- en regelgeving: In de komende jaren zal de landelijke overheid waarschijnlijk belangrijke veranderingen doorvoeren die gevolgen hebben voor het gemeentelijk grondbeleid en de uitvoering van gebiedsontwikkelingen. Het Rijk ontwikkelt nieuwe wetten, regels en hulpmiddelen op het gebied van volkshuisvesting en grondbeleid. Hoewel deze veranderingen nog niet definitief zijn, geven ze wel aan in welke richting het landelijke beleid zich beweegt en binnen welke kaders gemeenten straks moeten werken. We noemen hierbij in het bijzonder het wetsvoorstel ‘Versterking regie volkshuisvesting’ en de algemene inzet van het Rijk om het grondbeleid te vernieuwen. Wet versterking regie volkshuisvesting Op het moment van schrijven ligt de Wet versterking regie volkshuisvesting ter beoordeling bij de Eerste Kamer. De huidige verwachting is dat de wet medio 2026 in werking treedt. Dit wetsvoorstel bevat een aantal relevante regels voor woningbouw en gebiedsontwikkeling, deels afkomstig uit door de Tweede Kamer aangenomen moties en amendementen. Nieuwe potentiële regels en verplichtingen zijn onder meer dat: Minimaal tweederde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn, waarvan 30% sociale huur, onder provinciaal toezicht. De precieze minimumverdeling tussen sociale huur en woningen voor middeninkomens is op gemeentelijk niveau afhankelijk van de hoeveelheid bestaande sociale huur in de woningvoorraad. Minimaal 25% van de nieuwbouw uit betaalbare koopwoningen moet bestaan. Het gemeentelijk voorkeursrecht in alle gevallen voor een termijn van vijf jaar gevestigd kan worden, met mogelijkheid tot eenmalige verlenging. (Bezwaar- en beroeps)procedures bij woningbouwprojecten worden verkort en ingeperkt. Omdat het wetsvoorstel nog niet is aangenomen, is nog niet met zekerheid te zeggen of en zo ja, in welke vorm deze nieuwe wet er komt. De gemeente Diemen volgt de ontwikkelingen in het wetgevingsproces nauwlettend. Rijksinzet modernisering grondbeleid Er zijn landelijke ontwikkelingen op het gebied van grondbeleid die effect kunnen hebben de komende jaren. Het Rijksprogramma STOER (Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving) is eind 2024 door het kabinet gestart om woningbouwprojecten te versnellen door regels en procedures te verminderen. STOER richt zich op het wegnemen van knelpunten in het grondbeleid, zoals het standaardiseren van anterieure overeenkomsten, het verbeteren van het kostenverhaal en het verkorten van procedures. Hierdoor krijgen gemeenten meer ruimte om hun grondbeleid effectief in te zetten en wordt het voor marktpartijen duidelijker welke kosten en verplichtingen zij kunnen verwachten bij gebiedsontwikkeling. Een (gedeeltelijke) uitvoering van de aanbevelingen vanuit STOER kan daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan de modernisering van het grondbeleid. Een kamerbrief van 14 juli 2025 van het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijk Ordening (VRO) bouwt voort op deze uitgangspunten en kondigt concrete maatregelen aan die gemeenten ondersteunen bij zowel actief als faciliterend grondbeleid. Zo komt er een Rijksregeling voor grondverwerving, waarbij het Rijk gemeenten helpt bij het innemen van strategische grondposities en meedeelt in de risico’s van grondaankopen. Daarnaast worden er producten ontwikkeld om het kostenverhaal transparanter en voorspelbaarder te maken, zoals handreikingen en modelovereenkomsten. Deze stappen moeten bijdragen aan het versnellen van woningbouw en het vergroten van de regie van gemeenten op gebiedsontwikkeling. De verwachting is dat nieuwe regelingen in de jaren 2026 en 2027 worden geconcretiseerd. Gemeenten kunnen de komende periode dus rekenen op nieuwe instrumenten en meer ondersteuning vanuit het Rijk om hun grondbeleid te versterken en woningbouw te realiseren. In Diemen houden we deze ontwikkelingen met belangstelling in de gaten en waar nodig passen we onze werkwijze hierop aan. 2.3Invloedrijk beleid gemeente Diemen Ook op gemeentelijk niveau bestaan meerdere beleidsvelden die van invloed zijn op de vormgeving van het gemeentelijk grondbeleid. Veel van de doelstellingen worden geformuleerd in het raads- en collegeprogramma en ook in beleidsnota’s. Deze doelstellingen vertalen zich in gewenst ruimtegebruik. De belangrijkste beleidskaders zijn hierna weergegeven. Omgevingsvisie De “Omgevingsvisie Diemen 2040” vormt de basis voor de ontwikkelingsrichting van Diemen die met behulp van grondbeleid wordt uitgevoerd. In de Omgevingsvisie wordt de keuze gemaakt om voornamelijk te bouwen binnen de bestaande bebouwingsgrens. Ook wordt de nadruk gelegd op het bouwen van voldoende sociale- en middenhuurwoningen. Het groene recreatiegebied wordt als groot goed gezien en blijft behouden. De Omgevingsvisie neemt als uitgangspunt, net als deze nota, dat de gemeente waar mogelijk een passief grondbeleid voert. In het kader van gebiedsontwikkeling onder de Omgevingswet, worden in de Omgevingsvisie verder de volgende uitgangspunten geformuleerd: de voorkeur gaat uit naar een kostenverhaalsmodel van ‘integrale ontwikkeling’ (met tijdvak). Hierbij ligt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling al relatief gedetailleerd vast in vergelijking met de zogeheten ‘organische ontwikkeling’ (zonder tijdvak) en is ook het tijdpad van de ontwikkeling al bepaald (zie bijlage 9); het instrument van de ‘financiële bijdrage’ kunnen we inzetten wanneer de gemeente meewerkt aan een project waarmee voornamelijk vrijesectorwoningen worden gebouwd. De bijdrage kan dan worden ingezet om elders binnen Diemen te compenseren met sociale woningbouw. Zie over deze uitgangspunten uitgebreider Hoofdstuk 5 “Kostenverhaal en financiële bijdragen”. Coalitieakkoord Diemen 2022 - 2026 In mei 2022 is het coalitieakkoord “Diemen met elkaar en voor elkaar”, gesloten tussen de gemeentelijke fracties van GroenLinks, D66, PvdA en Ons Diemen, vastgesteld door de gemeenteraad. Dit akkoord, samen met de begroting 2022 e.v., vormt vooralsnog het structurerend kader waarbinnen gehandeld wordt. Uit zowel vorige coalitieakkoorden als het huidige coalitieakkoord komt naar voren dat de gemeente voortvarend aan de slag wil (blijven) met het bouwen van voldoende betaalbare woningen. De verwachting is dat deze lijn ook in het volgende coalitieakkoord, na de gemeenteraadsverkiezingen in 2026, wordt doorgezet. Woonvisie 2024 In de afgelopen jaren is de woningmarkt in de regio verder onder druk komen te staan. De vraag naar voldoende (betaalbare) woningen blijft groter dan het aanbod. Hierdoor lopen wachttijden voor sociale- en middenhuurwoningen op en stijgen koopprijzen. Met de Woonvisie 2024 zet de gemeente Diemen in op een evenwichtige groei van de woningvoorraad, met ruim 3.200 nieuwe woningen tot 2030, waarvan een substantieel deel in het sociale en middensegment. De visie richt zich op vijf pijlers: voldoende woningen, betaalbaarheid, passende huisvesting voor bepaalde doel- en aandachtsgroepen, duurzaamheid en sterke wijken. Daarbij ligt nadruk op het stimuleren van doorstroming, huisvesting voor starters en ouderen, en goed beheer en verdeling van de bestaande woningvoorraad. Ook flexwoningen krijgen aandacht om snel in te spelen op urgente woonvragen. Naast uitbreiding en een goede verdeling van de bestaande woningvoorraad speelt verduurzaming in de Woonvisie een centrale rol. In dat verband verwijzen wij ook naar de Duurzaamheidsagenda 2020-2025. Diemen wil in 2040 aardgasvrij zijn en werkt aan energieneutrale nieuwbouw, isolatie van bestaande woningen en het tegengaan van energiearmoede. De gemeente stimuleert circulair en natuurinclusief bouwen en sluit hiervoor aan bij regionale afspraken zoals het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw. De Woonvisie vormt het kompas voor prestatieafspraken met corporaties en marktpartijen en bereidt Diemen voor op toekomstige wettelijke verplichtingen, zoals het volkshuisvestingsprogramma. Prestatieafspraken 2025-2028 Hierin heeft de gemeente met woningbouwcorporaties afspraken vastgelegd om bepaalde nieuwbouwontwikkelingen te laten plaatsvinden. Enkele van deze ontwikkelingen zijn niet mogelijk zonder inzet van grondbeleidsinstrumenten. Onderwijshuisvesting Het gemeentelijke beleid op het terrein van onderwijsvoorzieningen is vastgelegd in de ”Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs Diemen 2023”. Daarnaast baseren we het beleid op de langere termijn op het ”Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2024-2034”. Belangrijke ambities zijn het vergroten van flexibiliteit in gebouwen en het voldoen aan duurzaamheidsdoelen zoals aardgasvrij en circulair bouwen. Voor de komende jaren worden investeringen voorzien in nieuwe scholen en zo nodig tijdelijke huisvesting, waarbij deze soms onderdeel zijn van een grotere gebiedsontwikkeling. Oeverlandjes en natuurontwikkeling De gemeente Diemen heeft het beleid om de Oeverlandjes aan de tweede Diem tot natuurgebied om te vormen. Hiertoe heeft zij indertijd een Bestemmingsreserve “Aankoop percelen Oeverlanden” getroffen, waarmee eventuele aankopen mogelijk kunnen worden gemaakt. Deze reserve is inmiddels opgegaan in de Reserve Grondzaken. Kaders gemeente Diemen Naast de inhoudelijke beleidsnota’s zijn er diverse beleidsnota’s die kaders stellen voor het handelen binnen grondzaken, bijvoorbeeld ten aanzien van reserves en voorzieningen, waardering en afschrijving, financiering, rente en treasury, de financiële organisatie en interne controle. Met name als het gaat om grondzaken met veel financiële impact. Denk hierbij aan de Financiële verordening, de Nota reserves en voorzieningen en de Nota integriteitsbeleid. Voor het meest actuele overzicht van deze kaders wordt verwezen naar de jaarlijkse Programmabegroting. 2.4Taakverdeling gemeenteraad en college burgemeester & wethouders Bij het voeren van grondbeleid bestaat er een rolverdeling tussen het college van burgemeester & wethouders en de gemeenteraad. Op hoofdlijnen ziet deze verdeling er als volgt uit: De raad stelt de kaders van het grondbeleid vast en het college voert het grondbeleid uit. Door middel van de Nota Grondbeleid stelt de raad de kaders voor het uitgiftebeleid en de voorwaarden waaronder grond wordt uitgegeven vast. Het college is bevoegd te besluiten tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente en deze uit te voeren. Hierbij kan worden gedacht aan de aan- en verkoop van vastgoed, gronden uitgeven in erfpacht, het sluiten van anterieure overeenkomsten, borg staan voor leningen et cetera. Het college is verplicht om inlichtingen over de voornoemde onderdelen te vertrekken aan de raad. Het college stelt minimaal eens per twee jaar een grondprijzennota vast, waarbij voor verschillende functies de grondprijzen wordt vastgelegd. De raad controleert vervolgens of het college binnen de vastgestelde beleidskaders blijft. De verslaglegging moet zo vormgegeven zijn dat de raad in staat is het college te controleren. Dit gebeurt o.a. door middel van het jaarlijkse MPG en de P&C-cyclus. Regels hieromtrent zijn gegeven in het BBV. Tabel 1 “Taakverdeling gemeenteraad en college van burgemeester & wethouders” geeft de verschillende handelingen en producten van de raad en het college weer.1Basis bron: Handreiking Grondbeleid voor Raadsleden VNG 2013 Gemeenteraad College B&W Grondbeleid Vaststellen Nota Grondbeleid Verwerving en beheer Beschikbaar stellen krediet strategische aankopen Vestigen voorkeursrecht Goedkeuren onteigeningsprocedure Sluiten grondverwervingsovereenkomsten Bouw- en woonrijpmaken Vaststellen inkoop- en aanbestedingsbeleid Aanbesteden en inkopen Uitgifte Vaststellen Nota Grondprijzen Sluiten gronduitgifte-overeenkomsten Kostenverhaal Vaststellen kostenverhaalsregels Omgevingsplan Sluiten (anterieure) overeenkomsten Samenwerking Oprichting rechtspersoon Sluiten PPS-overeenkomsten Grondexploitatie Vaststelling grondexploitatie Uitvoeren grondexploitatie binnen de kaders Financiën Besluiten over toevoeging en onttrekkingen reserves en voorzieningen Handelen binnen financiële ruimte Programma en kwaliteit Vaststellen programma’s Uitvoering programma’s Sturing en verantwoording Vaststellen Jaarrekening Vaststellen MPG Vaststellen voortgangsrapportages projecten Tabel 1. Taakverdeling gemeenteraad en college van burgemeester & wethouders 3Grondbeleid 3.1Vormen van grondbeleid De invloed die de gemeente wil of kan uitoefenen op ruimtelijke ontwikkelingen hangt sterk samen met het bezit van grond in het betreffende gebied. We onderscheiden hierbij grofweg twee vormen van grondbeleid: actief en faciliterend (ook wel passief genoemd). Daarnaast bestaan mengvormen. Bij actief grondbeleid koopt/bezit de gemeente zelf de gronden die ontwikkeld moeten worden. De gemeente maakt deze gronden vervolgens zelf bouwrijp en loopt daarbij ook het financiële risico. Bij passief grondbeleid zijn de gronden in handen van private partijen. De gemeente stuurt in dat geval de ontwikkeling aan via afspraken over kostenverhaal en door het gebruik van juridische instrumenten, zoals vergunningen (BOPA) of het Omgevingsplan. Voor een uitgebreide uitleg over deze vormen van grondbeleid en hun voor- en nadelen verwijzen we naar bijlage 4 “Samenwerkingsvormen en grondbeleid”. 3.2Beleidsmatig gewenste strategie Wanneer de gemeente Diemen besluit om voorstellen uit de diverse beleidsnota’s (zoals wonen, maatschappelijke wensen, economische ontwikkeling, natuurontwikkeling, et cetera) daadwerkelijk te gaan uitvoeren is de vraag waar en hoe dit gerealiseerd moet worden. In deze nota gaat het met name om de vraag hoe een ontwikkeling het beste vormgegeven kan worden en welke ontwikkelstrategie het beste gekozen kan worden bij een bepaalde ontwikkeling. Politieke keuzes, specifieke locatie afhankelijke situaties, de kenmerken van de gewenste ontwikkeling, marktomstandigheden et cetera kunnen ervoor zorgen dat bepaalde strategieën wel of niet toepasbaar zijn. In bijlage 4 “Samenwerkingsvormen en grondbeleid” wordt nader ingegaan op de factoren die relevant zijn voor het bepalen van de ontwikkelstrategie van de gemeente. 3.3Situatie Diemen: passief waar kan, actief waar moet In het verleden heeft de gemeente Diemen veel gebruik gemaakt van actief grondbeleid. Vanwege grote financiële risico’s die hiermee samenhingen, en ook zijn opgetreden, is de voorkeur van de gemeente Diemen sinds 2011 het voeren van een passief grondbeleid geweest bij de ontwikkeling van projecten. Grondbeleid is echter maatwerk. De beste grondbeleidsstrategie wordt per situatie beoordeeld, waardoor in een enkel geval ook actief grondbeleid gevoerd wordt. De risico’s die samenhangen met actief grondbeleid dwingen de gemeente om ook in de toekomst zorgvuldig om te gaan met het voeren van een actief grondbeleid. Uiteraard zijn er ook kansen wanneer actief grondbeleid wordt toegepast. Alleen in die situaties, waarbij de risico’s voldoende beheersbaar zijn, kan actief grondbeleid toegepast worden. Daarnaast kan het zijn dat ons college van mening is dat een ruimtelijke ontwikkeling wenselijk is, maar dat marktpartijen dit niet kunnen of willen oppakken. Op basis van het voorgaande kunnen de volgende beleidsuitgangspunten geformuleerd worden: De gemeente wil in de toekomst een regierol blijven vervullen bij ruimtelijke ontwikkelingen door de inrichting van haar grondbeleid af te stemmen op de situatie die zich voordoet. Per ruimtelijke ontwikkeling weegt de gemeente af welke (regie)rol zij wenst en bepaalt zij op basis van het afwegingskader welke grondbeleidsstrategie hier het beste bij aansluit. In dat geval is het “Stroomschema ontwikkelstrategie” (bijlage 4) een hulpmiddel om de strategie te kunnen bepalen. Indien mogelijk, is faciliterend grondbeleid het uitgangspunt. Daarbij streeft de gemeente er altijd naar dat alle gemeentelijke kosten verhaald worden op de initiatiefnemer. Verhaalbaarheid van de kosten wordt bepaald op basis van de in Bijlage 4 van het Omgevingsbesluit gestelde kostensoorten.2Bijlage 4 van het Omgevingsbesluit bevat de lijst van kostensoorten die gemeenten mogen meenemen bij het verhalen van kosten voor gebiedsontwikkeling. Hierdoor is duidelijk welke kosten (zoals kosten voor planvorming, sloop, bodemsanering, aanleg van infrastructuur etc.) juridisch zijn toegestaan om te verhalen op ontwikkelende partijen. Bij publiekrechtelijk kostenverhaal is deze lijst dwingend. In anterieure overeenkomsten is het volgen van de lijst niet verplicht. De gemeente sluit het voeren van actief grondbeleid niet uit. Actief grondbeleid is mogelijk als sprake is van een positief of neutraal grondexploitatieresultaat, een laag risicoprofiel en voldoende weerstandsvermogen. Actief grondbeleid is ook mogelijk als de gemeente een ruimtelijke ontwikkeling maatschappelijk wenselijk vindt, maar marktpartijen die ontwikkeling niet willen of kunnen oppakken vanuit financieel oogpunt of vanwege de risico’s. In dat geval is actief grondbeleid de oplossing om toch de minder rendabele ontwikkelingen te realiseren. Een negatief grondexploitatieresultaat kan dan bij voldoende maatschappelijk belang ook acceptabel zijn, mits het negatieve resultaat kan worden opgevangen door gemeentelijke reserves. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een grondexploitatie waar enkel sociale huurwoningen worden gerealiseerd, zoals in Buitenlust. De reeds ingenomen gemeentelijke grondposities worden, daar waar mogelijk, ingezet om de regie van de gemeente te versterken. Bij deze ruimtelijke ontwikkelingen blijft het voeren van actief grondbeleid door de gemeente mogelijk. Ook gronden die oorspronkelijk niet zijn verworven voor gebiedsontwikkeling kunnen hiervoor wel worden gebruikt. Holland Park West is daar een voorbeeld van. Inbreidings- en transformatielocaties, die niet als strategische gronden te boek staan, kunnen ook worden ingezet om gebiedsontwikkeling te realiseren. Hiermee wordt optimaal gebruik gemaakt van de gronden die in bezit zijn van de gemeente. We sluiten hierbij aan bij de spelregels van de Omgevingsvisie. Verplichtingen en risico’s die voortvloeien uit bestaande plannen en afspraken worden continu gemonitord. Zo blijven toekomstige grondbeleidsstrategieën goed aansluiten bij de huidige (financiële) situatie. Bij aangaan van verplichtingen toetsen we of de hieruit voortvloeiende (lange termijn/tempo) verplichtingen aansluiten bij de geraamde organisatorische en financiële capaciteit. De gevolgen van eventuele nieuwe verplichtingen zullen afgezet worden tegen (de risico’s van) bestaande afspraken. Belangrijk is dat de gemeente situatieafhankelijk de keus maakt om passief dan wel actief grondbeleid in te zetten. Dit betekent dat de gemeente Diemen in de praktijk een situationeel grondbeleid voert: passief waar kan en actief waar moet. 4Grondbeleidsinstrumenten 4.1Inleiding In het vorige hoofdstuk is vastgesteld dat grondbeleid om maatwerk vraagt. Het is van belang goed na te denken over risico’s en (in te nemen) grondposities. Ook de financiële draagkracht en de kennis en kunde van de gemeentelijke organisatie moeten in de afweging betrokken worden, net als de mate waarin de gemeente wil kunnen sturen in de ruimtelijke ontwikkeling. Afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie kan de gemeente verschillende grondbeleidsinstrumenten inzetten. Tabel 2 “Inzet grondbeleidsinstrumenten” bevat een overzicht van het grondbeleidsinstrumentarium (bij actief, tussenvorm en faciliterend grondbeleid) bij ruimtelijke ontwikkelingen. ACTIEF TUSSENVORM FACILITEREND VERWERVING SAMENWERKINGSVORMEN KOSTENVERHAAL Verwerving Onteigening Voorkeursrecht Tijdelijk beheer Kostenverhaal Financiële bijdrage Nadeelcompensatie Kostenverhaal Financiële bijdrage Nadeelcompensatie-overeenkomst BOUW- EN WOONRIJPMAKEN BOUW- EN WOONRIJPMAKEN Aanbesteden Aanbesteden GRONDUITGIFTE GRONDUITGIFTE Grondprijsbeleid Uitgiftevormen Marktselectie Europese regelgeving en staatssteun Grondprijsbeleid Uitgiftevormen Marktselectie Europese regelgeving en staatssteun Tabel 2. Inzet grondbeleidsinstrumenten Bovenstaande tabel geeft slechts een korte opsomming. Het is niet gezegd dat bij het ontwikkelen van een project via actief grondbeleid alle instrumenten ook daadwerkelijk moeten worden ingezet. We zoeken steeds naar de meest optimale inzet van grondbeleidsinstrumenten. In bijlage 5 “Instrumentarium” wordt een nadere omschrijving gegeven van de verschillende instrumenten. 4.2Situatie gemeente Diemen 4.2.1Verwerving Voor grondverwerving gelden voor de gemeente Diemen de volgende uitgangspunten:3Voor de duidelijkheid: deze uitgangspunten zien op verwerving van gronden binnen het toepassingsbereik van de Nota Grondbeleid. Zie daarvoor paragraaf 1.3. In principe koopt de gemeente geen gronden aan; incidentele aankoop gebeurt alleen als de situatie daarom vraagt. Grondaankopen vinden slechts beperkt plaats en dan vooral via de ‘reguliere’ of ‘anticiperende’ verwervingsvorm (zie bijlage 5). Over verwervingen en uit te voeren taxaties heeft de gemeente Diemen richtlijnen ingesteld. Zie daarvoor bijlage 5 onder ‘Richtlijnen voor verwerving en taxatie’. Voordat het gemeentelijk voorkeursrecht wordt ingezet (Hoofdstuk 9 Omgevingswet) moet een goede afweging worden gemaakt. Bij voorkeur gebruiken we dit instrument zo min mogelijk. De gemeente Diemen heeft in Holland Park Zuid op een aantal gronden een voorkeursrecht gevestigd om haar invloed op de planontwikkeling te vergroten. Onteigening wordt alleen ingezet als laatste redmiddel om een ontwikkeling van de grond te krijgen, en alleen als niet op andere wijze een acceptabel plan tot stand kan komen. Van de onteigeningsprocedure heeft de gemeente Diemen de laatste jaren nauwelijks gebruik gemaakt als instrument. Bij de verplaatsing van een tankstation uit Holland Park is de procedure opgestart, maar is er toch minnelijk overeenstemming bereikt, waarmee de onteigeningsprocedure is gestaakt. 4.2.2Nadeelcompensatie Ten aanzien van nadeelcompensatie (voorheen bekend onder de naam: ‘planschade’) geldt: De gemeente legt bij elke private ontwikkeling in de (anterieure) overeenkomst het risico van nadeelcompensatie en de verrekening hiervan bij de initiatiefnemer neer.4Dit is mogelijk op grond van art. 13.3c en afd. 13.6 Omgevingswet en Bijlage IV van het Omgevingsbesluit. Overigens geldt op grond van de overgangsregeling dat voor een bestemmingsplan dat nog onder de Wet ruimtelijke ordening is vastgesteld, het oude planschaderecht geldt op aanvragen om schadevergoeding, als het schadeveroorzakende besluit vóór de inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 januari 2024) is genomen. Dit geldt ook als het besluit al in voorbereiding was vóór die datum. In de praktijk betekent dit dat het oude recht nog jaren relevant blijft. De verschillen tussen het oude en het nieuwe recht worden omschreven in bijlage 5. Als de gemeente medebelanghebbende/ontwikkelaar is, of bij een traditionele gemeentelijke grondexploitatie, kan onderling worden vastgelegd wie de risicoanalyse voor nadeelcompensatie opstelt en wie financieel verantwoordelijk is voor de nadeelcompensatie. Het uitgangspunt is dat de gemeente Diemen dit neerlegt bij de ontwikkelaar. 4.2.3Gronduitgifte Ten aanzien van gronduitgifte geldt5Ter herinnering: paragraaf 1.3 verduidelijkt welke gronduitgiftes wel en niet onder de Nota Grondbeleid vallen.: De gemeente Diemen geeft gronden uit volgens geldende wet- en regelgeving zoals genoemd in hoofdstuk 2 “Kaders Grondbeleid”. De gemeente Diemen geeft haar gronden uit tegen marktconforme voorwaarden om onder meer te voldoen aan de regels over staatssteun (zie ook bijlage 2 “Wet- en regelgeving”). Uitgangspunt is dat opbrengsten van gronduitgifte voldoende zijn om de ambtelijke en overige publieke investeringen (in openbare ruimte) te kunnen afdekken. De gemeente Diemen hanteert voor de uitgifte van grond diverse methoden, afhankelijk van functie en/of locatie. Kort samengevat hanteert de gemeente de volgende principes per functie: Bij sociale woningbouw wordt in Diemen in principe de grond verkocht. Alleen bij zwaarwegende motieven wordt grond in erfpacht uitgegeven. In de komende jaren moeten de overeenkomsten van al in erfpacht uitgegeven gronden (zowel sociale als reguliere woningbouw) worden vernieuwd, omdat de meeste erfpachttermijnen binnen de komende 7 tot 20 jaar aflopen.6Dit is korter dan de looptijd van de meeste hypotheken, wat problemen kan opleveren bij de verkoop van woningen op erfpacht. Bij heruitgifte van deze gronden kiezen we voor uitgifte in eeuwigdurende erfpacht. Voor dit erfpachtstelsel hebben we in 2020 een nieuw beleid vastgesteld. We gaan hier de komende jaren mee door. Zie bijlage 7 “Eeuwigdurende erfpacht voor woondoeleinden” voor een nadere toelichting. Grond voor commercieel vastgoed op bedrijventerreinen wordt als uitgangspunt verkocht. Alleen in uitzonderlijke gevallen kan van dit principe worden afgeweken. In de praktijk heeft de gemeente nog weinig grondposities op de Diemense bedrijventerreinen. Het betreft her en der een reststrook. De gemeente Diemen staat een passief grondbeleid voor bij het realiseren van kantoorlocaties en/of detailhandel (commercieel vastgoed). Incidenteel vindt een grondverkoop plaats, meestal waar kantoor of detailhandel onderdeel uitmaakt van een grootschalige gebiedsontwikkeling of als ondersteunende voorziening geldt. Bij maatschappelijke functies wordt in principe de grond verkocht. Alleen bij zwaarwegende motieven worden gronden in erfpacht of recht van opstal uitgegeven. Het kan zijn dat maatschappelijke functies commercieel worden gebruikt. Te denken valt aan een tandarts, huisartsenpost et cetera. Ook hiervoor kan een marktconforme prijs worden bepaald. De hoofdregel voor de uitgifte van grond voor deze functies is dat de grond verkocht wordt aan de gebruiker. Voor snippergroen is in de gemeente Diemen per wijk vastgesteld welke stukken openbaar groen verkocht mogen worden. De voorwaarden voor uitgifte zijn vastgesteld door het gemeentebestuur (zie hiervoor bijlage 8 “Snippergroen”). Als grond niet voor verkoop in aanmerking komt, kan de gemeente nog besluiten om kleine stukken groen te verhuren of in gebruik te geven (bijvoorbeeld weidegronden of buurtmoestuinen). Naast de hierboven genoemde principes voor gronduitgifte per gebruiksfunctie, hanteert de gemeente ook nog de volgende algemene uitgangspunten: Er kan worden gekozen voor de verhuur van gronden in die gevallen waarin de gemeente om strategische redenen de grond niet wil verkopen, maar een bepaalde functie op de betreffende locatie niet onmogelijk wil maken. Dit gebruik kent daarom vaak een tijdelijk karakter, bijvoorbeeld een tijdelijk parkeerterrein. In de situatie dat de gemeente grond in eigendom wil houden, kan naast verhuur ook gekozen worden voor een (huurafhankelijk) opstalrecht om een bepaalde functie mogelijk te maken. Omstandigheden die van belang kunnen zijn bij de keuze voor een opstalrecht zijn onder andere de behoefte aan zekerheid van de grondgebruiker en de wens om bebouwing mogelijk te maken op de uitgegeven grond. In bijlage 6 “Gronduitgifte en grondprijsbeleid” is een uitgebreide toelichting van de diverse vormen van gronduitgifte en voorwaarden opgenomen waaronder uitgifte van gronden plaatsvindt. Bij de uitgifte van grond kan de gemeente in principe kiezen voor verkoop, of voor uitgifte in erfpacht of opstal. Ook andere juridische vormen waarbij de gemeente grond beschikbaar stelt voor gebruik aan derden, zoals huur of ingebruikgeving, komen in bijlage 6 aan bod. In bijlage 7 “Eeuwigdurende erfpacht voor woondoeleinden” wordt afzonderlijk ingegaan op de overstap naar en heruitgifte in eeuwigdurende erfpacht van woningen en appartementen. 4.2.4Grondprijsbeleid De gemeente wil consistent zijn in haar grondprijsbeleid en hanteert hiervoor de volgende principes: Nut: iedere functie heeft zijn eigen opbrengstenniveau. Dat wil zeggen dat de waarde van de grond afhangt van de functie die daarop gerealiseerd kan worden en de plek in de gemeente. Zuiverheid: dit betekent dat alleen kosten en waarden die direct aan de grond zijn toe te rekenen worden meegenomen bij de prijsbepaling. Dit voorkomt ‘grondprijsvervuiling’. Gelijkheid: iedere koper wordt op dezelfde manier behandeld en betaalt dezelfde prijs voor vergelijkbare ontwikkelingen. De gemeente Diemen geeft gronden uit tegen marktconforme prijzen op basis van de bestemming van de grond. Voor het bepalen van een grondprijs vinden we het van belang helderheid te geven over de uitgangspunten en de methode waarmee de prijzen worden berekend. Dit geeft ook de mogelijkheid om (zowel vooraf als achteraf) te kunnen toetsen of de prijs correct is bepaald. Voor meer informatie over de diverse methoden om de grondprijs te bepalen, verwijzen wij naar de actuele Grondprijzennota. Belangrijk uitgangspunt om tot een marktconforme prijs te komen en om het vermoeden van staatssteun te voorkomen bij gronduitgifte is het volgen van een juiste procedure. In Diemen volgen we onderstaande systematiek: Indien mogelijk bepalen we op basis van de geldende Grondprijzennota een marktconforme prijs. Als de Grondprijzennota onvoldoende houvast biedt, kiezen we een van de volgende twee opties: Verkoop via een onvoorwaardelijke openbare biedprocedure (een ‘tender’ of aanbesteding). Door deze procedure ontstaat het beste benaderbare marktconforme bod op grond en gebouwen. Gaat de gemeente op een dergelijk bod in, dan zal van voordeel voor een onderneming geen sprake zijn, en is er geen sprake van staatssteun. Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure met taxatie. Bij deze procedure wordt een onafhankelijke deskundige ingeschakeld die een (marktconforme) taxatie uitvoert voorafgaand aan onderhandelingen of als toets van het onderhandelingsresultaat. 5Kostenverhaal en financiële bijdragen 5.1Inleiding Bij gebiedsontwikkeling worden door de gemeente kosten gemaakt voor de aanleg van openbare voorzieningen, plankosten et cetera. Het verhalen van deze kosten is voor de gemeente niet optioneel, maar verplicht (artikel 13.11 Omgevingswet); bij vaststellen van het ruimtelijk besluit (omgevingsplan etc.) moet de gemeente de economische uitvoerbaarheid van het plan kunnen aantonen, waarbij alle publieke kosten zijn verzekerd. Het verhalen van deze kosten gebeurt op hoofdlijnen als volgt: Actief grondbeleid - Dekking gemeentelijke kosten uit grondverkoop Uit de verkoopopbrengst van gemeentelijke kavels worden de kosten van de gemeente in principe gedekt. De grondverkoopovereenkomst is dan ook tegelijk een kostenverhaalsovereenkomst Passief grondbeleid - Gemeentelijk kostenverhaal op initiatiefnemer Indien geen sprake is van actief grondbeleid, en de gemeente geen grondeigendom heeft, verhaalt de gemeente haar kosten op een andere manier. Het kostenverhaal loopt dan via een van de volgende twee routes: Een privaatrechtelijke minnelijke overeenkomst (ook wel anterieure overeenkomst) of via de publiekrechtelijke route (omgevingsplan of BOPA), met als mogelijkheid alsnog een posterieure overeenkomst te sluiten. In bijlage 9 “Kostenverhaal en financiële bijdragen” wordt bovenstaande uitgebreid toegelicht. 5.2Kostenverhaal in Diemen Anterieur heeft de voorkeur In de gemeente Diemen is het uitgangspunt dat, als de gemeente geen eigen grondpositie heeft, alle kosten zo mogelijk anterieur worden verhaald. De gemeente zal hiervoor eerst op minnelijke wijze proberen om een overeenkomst te sluiten. Kosten die daarbij in ieder geval verhaald worden, zijn de gemeentelijke plankosten. Dit geldt voor ieder project, ook bij kleine inbreidingsplannen (bijvoorbeeld Wilhelminaplantsoen - The Post). Bij plannen waar ook de aanleg of hernieuwing van openbaar gebied bij betrokken is, zal de gemeente ook deze kosten anterieur verhalen (bijvoorbeeld Arent Krijtstraat 1), tenzij de ontwikkelaar zelf de aanleg van het openbaar gebied uitvoert op eigen kosten (dit is bijvoorbeeld bij Hof van Saan aan de orde). Bij grote gebiedsontwikkelingen waar forse delen openbaar gebied bij zijn betrokken, maakt de gemeente ook financiële afspraken over de aanleg van openbare voorzieningen (parken, rondwegen et cetera). Dit noemen we de ‘bovenwijkse voorzieningen’ (bijvoorbeeld in Holland Park Zuid). In bijlage 10 wordt hier nader op ingegaan. Handelwijze anterieure overeenkomsten Het college is het bevoegde orgaan dat anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars sluit namens de gemeente (zie tabel 1 in par. 2.4). In veel gevallen zal het college daarbij de raad van tevoren informeren door de overeenkomst ter consultatie aan te bieden. De gemeenteraad kan dan wensen en bedenkingen over de overeenkomst aan het college meegeven. De raad heeft echter twee gevallen aangewezen, waarbij het vooraf raadplegen van de raad niet nodig is.7Raadsbesluit d.d. 27 januari 2022. Het gaat daarbij, kort gezegd, om twee categorieën: Kostenverhaal voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten (BOPA’

1. s)waarbij de raad geen advies- en instemmingsbevoegdheid heeft. Anterieure overeenkomsten met een beperkt financieel belang (bedragen tot maximaal € 100.000). Bij deze twee categorieën zijn vaak de ruimtelijke en financiële impact van de ontwikkeling relatief beperkt. Ondanks dat de raad niet vooraf geconsulteerd wordt, zal ook bij deze gevallen wel altijd achteraf verantwoording worden afgelegd in het Meerjarenperspectief Grondzaken (MPG). Plankostenscan als basis voor berekening gemeentelijke plankosten Voor de berekening van de gemeentelijk plankosten (onderzoek, inzet projectmanagement, toetsing planproducten et cetera), die worden verhaald op de ontwikkelende partij, maakt de gemeente gebruik van de ‘plankostenscan’. Dit geldt zowel voor kostenverhaal via anterieure overeenkomst als bij publiekrechtelijk kostenverhaal. De plankostenscan was vroeger gebaseerd op de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan. Tegenwoordig is deze ondergebracht in Hoofdstuk 13 Omgevingsregeling. In deze regeling staat uitgelegd hoe de gemeente haar gemaakte kosten kan berekenen. Omdat de regeling bij publiekrechtelijk kostenverhaal verplicht geldt, en daarmee zijn schaduw vooruitwerpt, wordt deze in Diemen ook bij anterieure overeenkomsten gebruikt als uitgangspunt. Publiekrechtelijk kostenverhaal als stok achter de deur Hoewel de gemeente de voorkeur geeft aan kostenverhaal via anterieure overeenkomst, kan het in een enkel geval voorkomen dat kostenverhaalsregels via het omgevingsplan of een BOPA worden vastgesteld. Meestal is de stok achter de deur voldoende en komt het niet zover. Daarom is publiekrechtelijk kostenverhaal in Diemen tot nu toe nog niet aan de orde geweest. In het verleden - onder het oude wettelijke regime van het exploitatieplan – zijn voor Holland Park Zuid kostenverhaalsregels opgesteld. Deze zijn echter (nog) niet vastgesteld. Deze regels kunnen worden vastgelegd in het geval dat de gemeente met een ontwikkelaar niet tot overeenstemming over kostenverhaal komt. Onder de Omgevingswet kan de gemeente bij publiekrechtelijk kostenverhaal kiezen voor kostenverhaal met tijdvak (integrale ontwikkeling) of zonder tijdvak (organische ontwikkeling). In Diemen kiezen we – wanneer anterieur kostenverhaal niet mogelijk blijkt - in principe voor het model van integrale ontwikkeling. Deze keuze is ook vastgelegd in de Omgevingsvisie 2040. Bij integrale ontwikkeling wordt het project in meer detail vastgelegd. Dit sluit beter aan bij binnenstedelijk bouwen, waarbij een hogere mate van rechtszekerheid voor omwonenden van belang is. Het organische kostenverhaalsmodel ligt meer voor de hand bij grote gebieden waar de gemeente nog niet precies weet wat waar komt. Zulke projecten zijn in de gemeente Diemen momenteel niet aan de orde. Zie voor meer informatie over kostenverhaal onder de Omgevingswet bijlage 9. 5.3Financiële bijdragen Algemeen Afdeling 13.7 Omgevingswet bevat naast de onder de Wro al bekende vrijwillige financiële bijdrage ook een nieuw instrument: de afdwingbare financiële bijdrage voor ontwikkelingen van een gebied. Technisch gezien betreft het hier geen vorm van kostenverhaal. De financiële bijdrage wordt in rekening gebracht bovenop de langs anterieure of publiekrechtelijke weg verhaalde kosten. Er bestaat ook geen verplichting om deze op te leggen. Een financiële bijdrage mag worden besteed aan de doelen die in het Omgevingsbesluit zijn opgenomen. Voor een nadere toelichting over de voorwaarden voor het opleggen of overeenkomen van financiële bijdragen, zie bijlage 9 “Kostenverhaal en financiële bijdragen”. Toepassing in Diemen De gemeente Diemen wil in de toekomst de mogelijkheid hebben om de (afdwingbare) financiële bijdrage in te zetten om de kosten van de bouw van betaalbare woningen door te rekenen aan die nieuwbouwplannen die onvoldoende betaalbare woningen realiseren. In de Omgevingsvisie Diemen 2040 is dit voornemen ook uitgesproken. Daar werd aangegeven dat een financiële bijdrage zal worden opgelegd wanneer een ontwikkelaar een plan realiseert dat afwijkt van de ‘spelregels’ voor nieuwbouw. Deze spelregels zijn: Bij inbreidingslocaties: 100% sociale huur of 100% middeldure huurwoningen of een mix van die twee. Bij transformatielocaties: minimaal 30% sociale huur en minimaal 25% middeldure huur. Zoals aangegeven houden we het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting in de gaten. Daarin wordt namelijk bij de huidige stand van zaken twee derde betaalbare woningbouw de landelijke opgave. De gemeente Diemen stemt zo nodig haar beleid op dit punt af. Mogelijk zal dit consequenties hebben voor de percentages uit de Omgevingsvisie. Concreet ziet de mogelijke toepassing van de (afdwingbare) financiële bijdrage in Diemen er als volgt uit: wanneer een ontwikkelaar een plan indient waarin niet de gewenste percentages betaalbare woningen worden gehaald, maar de gemeente toch medewerking aan het plan wil verlenen, legt zij een financiële bijdrage op aan de ontwikkelaar. De bijdrage die de ontwikkelaar betaalt voor de ontwikkeling, zet de gemeente dan elders binnen Diemen in om een plan te realiseren waar meer dan de minimaal wenselijke percentages betaalbare woningen worden gebouwd. Aandachtspunt hierbij is dat er een locatie of project moet zijn waar de gemeente de financiële bijdrage in kan zetten (een compensatie-locatie). Ook goed om te vermelden is dat de gemeente de bevoegdheid heeft om dit middel in te zetten, maar niet de plicht. Een ontwikkelaar heeft dus geen ‘recht op afkoop’, waarmee hij de bouw van betaalbare woningen kan omzeilen. Ontvangen financiële bijdragen zullen (eerst) worden toegevoegd aan de Reserve Grondzaken. Toekomst: Nota of Programma Kostenverhaal Voor nu heeft de gemeente Diemen geen concrete voornemens om de financiële bijdrage ook in te zetten voor andere doeleinden dan sociale woningbouw, maar we sluiten niet uit dat dit in de toekomst verandert. Een nadere uitwerking van de manier waarop de gemeente het instrument van de financiële bijdrage uit afdeling 13.7 Omgevingswet in de toekomst wil inzetten, zal worden vastgelegd in een nog op te stellen Nota kostenverhaal of anderszins onder de Omgevingswet. Dit beleidsdocument zal in de aankomende jaren worden opgesteld en vastgesteld door de gemeenteraad. 6Grondexploitatie en financiële aspecten grondbeleid 6.1Inleiding (Actief) grondbeleid vraagt om goede en overzichtelijke informatievoorziening. Daarom is het grondbeleid een vast onderdeel van de jaarlijkse planning- en controlcyclus (P&C-cyclus). Zo houden we grip op risico’s en kunnen we hierover rapporteren. Naast de standaard P&C-documenten delen we extra informatie als dat nodig is, zodat risico’s en projecten goed kunnen worden aangestuurd. Belangrijk zijn het Meerjarenperspectief Grondzaken (MPG), maar ook de nieuwe plannen en actualisaties van Bouwgrond in exploitaties (BIE-grondexploitaties). In Diemen zijn er verschillende grote (her)ontwikkelingsprojecten met actief grondbeleid vormgegeven. Dit kan invloed hebben op de begroting en het weerstandsvermogen. Daarom leggen we in dit hoofdstuk de belangrijkste uitgangspunten vast voor een uniforme en heldere opzet van projecten, zodat deze overzichtelijk en beheersbaar blijven. 6.2Organisatie grondexploitaties 6.2.1Voorgeschiedenis De gemeente Diemen heeft tot en met 2003 een grondbedrijf gehad. Daarna is het grondbedrijf opgeheven; zie ook het rapport “Grondbeleidsplan, organisatie en uitvoering grondzaken, maart 2003”. De activiteiten die voorheen door het grondbedrijf werden uitgevoerd, zijn sindsdien op andere plekken binnen de organisatie ondergebracht. De belangrijkste adviezen uit het rapport zijn de introductie van het projectmatig werken en het introduceren van het 4-ogen principe. De meeste voorstellen zijn letterlijk of in de geest van de adviezen uitgevoerd. Sinds die tijd zijn in de loop der jaren wel organisatiewijzigingen doorgevoerd. 6.2.2Huidige werkwijze Inmiddels zijn de grondbeleidsactiviteiten bij het Team Projecten ondergebracht, waaronder alle projecten met een grondexploitatiebegroting en alle faciliterende projecten. De operationele aansturing van deze projecten en ligt bij de projectmanagers. De projectmanagers zijn ook verantwoordelijk voor overige grondbeleidsactiviteiten voor zover die met het betreffende project samenhangen. Het mandaat van projectmanagers om binnen hun projecten opdrachten te verlenen of facturen af te tekenen, volgt uit de actuele Bevoegdhedenregeling gemeente Diemen, met bijbehorend bevoegdhedenregister. Met name voor het opstellen en bijhouden van grondexploitaties, financiële administratie, en voor grondzaken gerelateerde activiteiten (aankoop- en verkoop) worden de planeconomen/beleidsmedewerkers grondzaken ingeschakeld. De functies planeconoom en beleidsmedewerker grondzaken zijn daarom ook ondergebracht bij het Team Projecten. De concerndirecteur (fysiek domein) is hiërarchisch gezien verantwoordelijk voor de genoemde taken en wordt per kwartaal via de Projectenstaf geïnformeerd over de voortgang en financiën van de fysieke projecten. Het college wordt hierover ook per kwartaal geïnformeerd (los van de P&C-cyclus). De gemeenteraad wordt, buiten de P&C-cyclus en het MPG tenminste jaarlijks geïnformeerd tijdens een informatieve raadsbijeenkomst over projecten. Zie ook paragraaf 6.7 Informatievoorziening. Juridische ondersteuning Voor het opstellen van overeenkomsten wordt veelal een externe vastgoedjurist ingeschakeld. Het gaat met name om complexe aan- en verkopen of complexe anterieure overeenkomsten. Niet complexe, veelal repetitieve, overeenkomsten worden intern door het Team Projecten opgesteld en afgehandeld. Een eigen jurist grondzaken maakt inmiddels onderdeel uit van het eigen team voor o.a. het vestigen van opstalrechten, erfpacht, (tijdelijke) verhuren en het in gebruik geven van grond en/of opstallen. Incidenteel wordt een beroep gedaan op de privaatjuristen van DUO+. Financiële ondersteuning De debiteuren- en crediteurenadministratie en de kassiersfunctie zijn ondergebracht bij team Financiën van DUO+. Daarnaast is vanuit DUO+ een financieel consulent betrokken bij de P&C-producten. Ook de Strategisch Financieel Adviseur is sparringpartner. In de Projectenstaf vindt tussentijds afstemming plaats met de directie en de Strategisch Financieel Adviseur van de gemeente Diemen. Ook het jaarlijks vast te stellen MPG wordt vooraf afgestemd met de Strategisch Financieel Adviseur. 6.3Opstarten van grondexploitatie(
2. s)6.3.1Projectmatig werken en status grondexploitatie In de gemeente Diemen worden projecten behandeld volgens de ‘Leidraad Projectmatig Werken in Diemen’. In de leidraad wordt omschreven hoe in de gemeente Diemen een project wordt vormgegeven en hoe het werkproces in fasen wordt opgedeeld. In elke fase worden de plannen en randvoorwaarden verder uitgewerkt. Elke fase kent zijn eigen financiële producten. Hierbij kunnen de volgende fasen in het ontwikkelproces worden onderscheiden: Start project: projectmelding Initiatieffase: idee Definitiefase: wat Ontwerpfase: hoe Voorbereidingsfase: hoe uit te voeren Realisatiefase: uitvoeren Nazorgfase In deze nota grondbeleid ligt de nadruk op de financiële kant van projectmatig werken. Er zijn vanzelfsprekend veel meer onderwerpen die in projectontwikkeling aan bod komen. Bij de start van een project (initiatief- en definitiefase) worden de plankosten gedekt uit een voorbereidingskrediet. Het voorbereidingskrediet wordt later ingebracht in de grondexploitatie. Als het plan niet doorgaat, moet de gemeente de gemaakte kosten als verlies nemen (ten laste van de Reserve Grondzaken). In de ontwerpfase wordt aangegeven hoe het beoogde resultaat eruit gaat zien. In deze fase wordt bovendien de grondexploitatie opgesteld. Er wordt pas van een grondexploitatie gesproken als deze is vastgesteld door de raad. Een vastgestelde grondexploitatie geldt als dekking voor te maken kosten en opbrengsten (verwervingen, bouwrijp- en woonrijpmaken, verkoop kavels e.d.) voor het project. In het BBV zijn voorschriften opgenomen voor het openen van een grondexploitatie, zie bijlage 11. 6.3.2Basis grondexploitatie(begroting) De grondexploitatie van de gemeente begint altijd met een duidelijk begrensd gebied, waarin het gebruik van de ruimte wordt verdeeld in verschillende onderdelen, zoals bouwgrond, groen, water en verharding. Het deel dat we kunnen uitgeven, bestaat uit het ‘programma’ dat we willen ontwikkelen. Dit kan bijvoorbeeld (verschillende soorten) woningbouw zijn, bedrijven, kantoren, scholen of sportvelden etc. Het ontwerp voor het gebied komt voort uit de beleidskeuzes en plannen die de gemeenteraad heeft vastgesteld. Op basis van dat plan maken we een financiële inschatting. Daarna stellen we een grondexploitatiebegroting op, waarin alle verwachte inkomsten en uitgaven staan, verdeeld over de verschillende fasen van het project. 6.4Actualisatie, winst en verlies, afsluiting van grondexploitaties Jaarlijks worden de grondexploitaties per 1 januari geactualiseerd. Bij het opstellen beoordelen we welke investeringen en opbrengsten in de komende jaren worden meegenomen en welke mutaties hebben plaatsgevonden. 6.4.1Parameters Naast de actuele input qua investeringen en opbrengsten (gerealiseerd en toekomstig) wordt ook gekeken naar de toe te passen parameters. Deze parameters bestaan uit kostenstijging, opbrengstenstijging, rentekosten en renteopbrengsten. De percentages worden gebruikt om de eindwaarde (EW) te bepalen van elke afzonderlijke grondexploitatie. De eindwaarde is de geschatte opbrengst van de grond wanneer alle werkzaamheden (zoals bouwrijp maken) zijn afgerond en de grond wordt verkocht. De EW wordt ‘netto contant’ gemaakt per 1 januari van elk jaar met een discontovoet. Dit is een manier om rekening te houden met rente- en inflatie-invloeden tijdens de looptijd van de afzonderlijke projecten. Ook wordt op deze manier rekening gehouden met mogelijke toekomstige financiële tegenvallers. In bijlage 13 wordt een nadere uitleg gegeven over het begrip “parameters”. 6.4.2Tussentijdse winst- en verliesneming In het BBV zijn regels opgenomen voor het (tussentijds) winst- of verlies nemen, zie daarvoor bijlage 11. Wanneer we verwachten dat een grondexploitatie verlies zal opleveren, maken we een reservering onder “Verlies Voorziening Grondzaken”. Dit is een correctie op het verwachte netto eindresultaat en wordt opgevangen door de “Reserve Grondzaken”. Onder de actuele Notitie Grondbeleid van het BBV is tussentijdse winstneming alleen verplicht gedurende de laatste 10 jaar van de looptijd van een grondexploitatie. De winst wordt per project berekend. Het bedrag dat aan winst uit de grondexploitatie wordt gehaald, voegen we toe aan de “Reserve Grondzaken”; dat versterkt het financiële weerstandsvermogen van de gemeente. 6.4.3Afsluiting van grondexploitaties Wanneer alle werkzaamheden zijn afgerond en alle kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd binnen een grondexploitatie, wordt deze afgesloten. Bij een positief resultaat zal het eventuele resterende resultaat ten goede komen aan de “Reserve Grondzaken”. Bij een negatief resultaat zal dit grotendeels al zijn voorzien in de Verlies Voorziening Grondzaken. Extra verliezen komen ten laste van de Reserve Grondzaken. 6.5Materiele vaste activa (MVA): niet in exploitatie genomen grond Naast gronden die in exploitatie zijn genomen (BIE), heeft de gemeente Diemen ook nog strategische gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen, die we mogelijk in de nabije toekomst in exploitatie willen nemen en verkopen. Deze gronden zijn ondergebracht bij Materiële vaste activa (MVA). Het is niet toegestaan om kapitaalrente toe te voegen aan de boekwaarde van deze gronden. Voor gronden die zijn aangekocht met het oog op toekomstige gebiedsontwikkeling mag – onder strikte voorwaarden – worden uitgegaan van de waarde volgens de toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming. Voorbereidende kosten voor planvorming die zien op de gronden die nog onder de MVA vallen, mogen alleen worden geactiveerd wanneer er een concreet voornemen tot ontwikkeling is, met een bestuurlijk besluit als grondslag. Deze kosten mogen maximaal vijf jaar geactiveerd blijven; daarna moeten ze worden afgeboekt of kan een voorziening worden getroffen. Volgens het BBV mag de boekwaarde van deze gronden niet hoger zijn dan de marktwaarde. We toetsen de waarden van deze gronden jaarlijks (bij het MPG) aan marktconformiteit. Effect van de uitgevoerde toets kan zijn: De actuele marktwaarde overstijgt de boekwaarde Geen consequenties; mogelijk toekomstige winstpotentie, maar voor nu geen effect voor de algemene rekening van de gemeente. Afwaardering huidige boekwaarde Als de boekwaarde de actuele marktwaarde overstijgt betekent dit dat de huidige boekwaarde wordt afgewaardeerd tot de actuele waarde volgens de richtlijnen van het BBV. Als mutaties plaats vinden op strategische grondvoorraad komen deze ten gunste aan of ten laste van de “Reserve Grondzaken”. 6.6Weerstandsvermogen en risicomanagement De paragraaf ‘Weerstandsvermogen en risicobeheersing’ in de jaarrekening laat zien hoeveel financiële ruimte de gemeente heeft om tegenvallers op te vangen. Hierin worden de belangrijkste risico’s benoemd en wordt uitgelegd welk beleid de gemeente voert om deze risico’s te beheersen. Ook staat er op welke manier de risico’s zijn afgedekt en welke kengetallen worden gebruikt om de financiële situatie van de gemeente te beoordelen. Het beleid rondom risico’s staat in de programmabegroting onder het kopje ‘Risico en Weerstandsvermogen’. Voor grondexploitaties maakt de gemeente standaard een risicoanalyse. Daarbij wordt geschat wat de mogelijke financiële gevolgen zijn van de verschillende risico’s. Het gemiddelde effect van alle risico’s en kansen wordt opgenomen in de jaarrekening. Verder kan een gevoeligheidsanalyse duidelijk maken wat het effect is als belangrijke uitgangspunten mochten veranderen. Reserve Grondzaken De Reserve Grondzaken maakt sinds 1 januari 2017 onderdeel uit van de gemeentelijke weerstandscapaciteit. Alle verliesvoorzieningen die voortvloeien uit de grondexploitaties of faciliterende projecten moeten opgevangen kunnen worden door deze reserve. Indien grondexploitaties of faciliterende projecten worden afgesloten met een positief resultaat (winst) of negatief resultaat (verlies), dan wordt het positieve of negatieve resultaat ten gunste gebracht van de Reserve Grondzaken. Daarnaast wordt bij (tussentijdse) winstneming het saldo gevoed door de storting uit de projecten. De Reserve Grondzaken moet dan ook beschouwd worden als de weerstandscapaciteit van grondzaken. Als algemene regel geldt dat we een Reserve Grondzaken in standhouden, die minimaal de grootte heeft van de berekende tekorten. Jaarlijks wordt het saldo van de Reserve grondzaken geactualiseerd bij het verschijnen van de jaarrapportage/MPG van grondzaken. Als blijkt dat het saldo van de Reserve Grondzaken ontoereikend is, dan wordt dit saldo vanuit de Algemene Reserve aangevuld. Realisatiestimulans Dit is een in 2025 geïntroduceerde rijksregeling. Gemeenten ontvangen op basis van de Regeling Realisatiestimulans een vaste bijdrage van (maximaal) €7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw is gestart tussen 1 januari 2025 en 31 december 2029. De stimulans mag de gemeente naar eigen inzicht inzetten. De bijdrage geldt alleen voor woningen die niet eerder via andere Rijksregelingen zijn ondersteund. De gemeente Diemen verwacht de komende jaren bijdragen te ontvangen uit deze regeling, op basis van de geplande woningbouwprojecten. Ontvangen bijdragen aan Realisatiestimulans worden eerst toegevoegd aan de Reserve Grondzaken, conform een raadsvoorstel waarover naar verwachting in januari 2026 is besloten. Deze bijdragen zullen vervolgens in overeenstemming met de daarvoor vastgestelde criteria worden onttrokken aan de Reserve Grondzaken. Mutaties Reserve Grondzaken Samenvattend komen veranderingen van het saldo van de Reserve Grondzaken tot stand door mutaties: in de “Verlies Voorziening Grondzaken” voor te voorziene verliezen van actieve grondexploitaties en faciliterende projecten, verplichtingen (-/-) als gevolg van afsluiting winstgevende grondexploitatiebegrotingen (+) als gevolg van tussentijdse winstneming (-/-) via POC methode (=kostenpost grondexploitatie) als gevolg van incidentele grondverkopen (+) als gevolg van kosten voor projecten in voorbereiding die geen doorgang vinden en daarom worden afgesloten (-/-) in (af)waardering van strategische gronden (MVA) (+ of -/-) als gevolg van incidentele stortingen (+) of onttrekkingen (-/-) ten behoeve van gebiedsontwikkelingen (vrijwillige of afdwingbare financiële bijdragen) als gevolg van stortingen (+) of onttrekkingen (-/-) van ontvangen bijdragen op grond van de Regeling Realisatiestimulans als gevolg van stortingen (+) ten laste of onttrekkingen (-/-) ten gunste van Algemene Reserve (+ = ophoging en -/- = Verlaging) Deze mogelijke mutaties leiden tot de in Figuur 2 weergeven opbouw van het saldo van de Reserve Grondzaken. Figuur 2. Opbouw Reserve Grondzaken 6.7Informatievoorziening De gemeenteraad van Diemen wordt regelmatig geïnformeerd over de financiële ontwikkelingen binnen de verschillende grondprojecten. Dit gebeurt volgens de vaste planning- en controlcyclus, Iedere jaarrekening en begroting bevat verplicht een paragraaf over het grondbeleid. De regels van het BBV bepalen welke informatie in deze paragraaf moet staan. Bij het opstellen van de jaarrekening worden de cijfers van de grondexploitaties bijgewerkt, zodat ze weer aansluiten op het nieuwe jaar. Ook worden de verschillen ten opzichte van het vorige jaar toegelicht. Verder worden de reserves en voorzieningen geactualiseerd; eventuele nieuwe voorzieningen worden meteen verwerkt in de jaarrekening van het afgelopen jaar. Alle resultaten hiervan worden overzichtelijk gepresenteerd in het Meerjarenperspectief Grondzaken (MPG). Mocht er tijdens het jaar sprake zijn van grote veranderingen in de grondexploitaties of in projecten die de gemeente faciliteert, dan ontvangt de raad hierover tussentijds bericht via de kwartaalbrieven. Tot slot krijgen het college en de directie van Diemen vier keer per jaar een voortgangsrapportage over de lopende projecten. Voorafgaand aan deze rapportages overleggen de concerndirecteur, planeconomen, projectmanagers en verschillende (financiële) stafmedewerkers in de projectenstaf, zodat belangrijke ontwikkelingen tijdig en duidelijk worden besproken. Meerjarenperspectief Grondzaken In 2011 is in de gemeente Diemen voor het eerst een Meerjarenperspectief Grondzaken, hierna MPG, opgesteld. Met het MPG worden alle activiteiten met betrekking tot het beheren en exploiteren van gronden in één jaarlijkse rapportage samengevoegd. Het is een product dat als onderbouwing geldt bij de jaarrekening over het voorgaande verslagjaar. Het MPG is geschreven voor de gemeenteraad, het college van burgemeester & wethouders, de directie en het managementteam. Het MPG wordt door de gemeenteraad vastgesteld. Het doel van het MPG is op overzichtelijke wijze een financiële toelichting te geven met betrekking tot: Stand van zaken met betrekking tot de (voorbereidende) grondexploitaties Stand van zaken met betrekking tot ‘gronden niet in exploitatie’ in de MVA (strategische gronden) Stand van zaken met betrekking tot faciliterende projecten en kostenverhaal Stand van zaken met betrekking tot erfpachtgronden Stand van zaken met betrekking tot de hoogte van de Reserve Grondzaken en Verlies Voorziening Grondzaken Stand van zaken met betrekking tot de ontvangsten en uitnamen inzake de Regeling Realisatiestimulans De uitkomsten van de toets voor de Vpb. Het MPG wordt jaarlijks fiscaal getoetst in het kader van de Vpb-plicht Bijlage1Grondbeleid Algemeen Algemeen Het gemeentelijk grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Het ondersteunt andere belangrijke beleidsvelden, zoals woningbouw, economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen. Grondbeleid helpt de gemeente om de gewenste groei en inrichting mogelijk te maken. Daarnaast zorgt een goed doordacht grondbeleid ervoor dat de gemeente de regie houdt over ruimtelijke ontwikkelingen, en waar nodig deze regie kan versterken. In dit kader schreef toenmalig minister Schultz van Hagen in haar brief aan de Tweede Kamer op 25 november 2015 over de visie van het grondbeleid: “Grondbeleid is maatwerk. Het te voeren beleid kan per gebied en per opgave verschillen. Daarom is grondbeleid bij uitstek een gemeentelijke aangelegenheid …”. Het vaststellen van een Nota Grondbeleid is geen wettelijke verplichting voor de gemeente. Het opnemen van een paragraaf Grondbeleid bij de jaarrekening is wel verplicht. Omdat met (het faciliteren van) ruimtelijke ontwikkelingen grote financiële belangen gemoeid zijn met mogelijke gevolgen voor de gemeentelijke financiën wordt wel geadviseerd een Nota Grondbeleid door de gemeenteraad te laten vaststellen. Doelstellingen van het grondbeleid Grondbeleid kent afzonderlijke doelstellingen op basis waarvan de gemeente ingrijpt op de grondmarkt. Deze doelstellingen kunnen de volgende zijn: Het bevorderen van maatschappelijk gewenst ruimtegebruik (realisatie van bestemmingen en beleidsdoelstellingen). Het verhogen van kwalitatief optimaal ruimtegebruik, burgerlijke zeggenschap en marktwerking op de grondmarkt. Het bevorderen van een rechtvaardige verdeling van kosten en ook opbrengsten over gebruikers, eigenaren, ontwikkelaars en overheid. Het voorgaande betekent dat een zorgvuldig uitgevoerd grondbeleid, afgestemd op woningbehoefte en bedrijfslocatiebehoefte, kan bijdragen aan onder meer: voldoende aanbod van kwalitatief goede woning- en bedrijfslocaties; bevorderen van verschillende woningaanbodcategorieën zodat er voor iedereen een passende woonplek is in een aantrekkelijke en duurzame woonomgeving; integrale planontwikkeling en het bevorderen van architectonische en ruimtelijke kwaliteit; zorgen voor een goed vestigingsklimaat, zodat bedrijven zich graag in onze gemeente willen vestigen en we inspelen op kansen en uitdagingen in de regio; genereren van financiële middelen (kostenverhaal en/of gronduitgifte) om publieke investeringen te dekken; bevorderen van duurzaamheid en aandacht voor natuur en milieu; realisatie, goede spreiding en bereikbaarheid van (maatschappelijke) voorzieningen, mobiliteit, recreatie en sport. Kort gezegd is grondbeleid nodig: om helderheid te bieden over hoe de gemeente Diemen haar grondbeleid vormgeeft; ter ondersteuning van de gewenste ruimtelijke inrichting en kwaliteit van de gemeente Diemen; vanwege het streven naar een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten; voor het regelen van de verhouding tussen college en gemeenteraad voor bevoegdheden binnen het grondbeleid; voor het vastleggen van regels omtrent bedrijfsvoering en control cyclus, afgestemd op de BBV-verslagleggingsregels, regelgeving, en de stellige uitspraken en aanbevelingen van de Commissie BBV; voor de juiste inzet van het publiekrechtelijk instrumentarium dat voortvloeit uit de Omgevingswet, met name Afdeling 13.6 en 13.7 over kostenverhaal en financiële bijdragen bij gebiedsontwikkelingen. Deze wetgeving vervangt de voormalige regeling uit Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening. Maatwerk Tot slot kan sprake zijn van incidenteel toepassen van maatwerk. Afspraken worden dan vastgelegd in de te sluiten overeenkomst. Er zijn belangrijke principiële en praktische argumenten om slechts in hele specifieke gevallen maatwerk toe te passen. De principiële argumenten zien met name op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb): de overheid moet voorspelbaar, betrouwbaar en transparant handelen en daarbij iedereen gelijk behandelen. Maatwerk kan bij veelvuldige toepassing leiden tot willekeur. Een praktische argument voor grondbeleid is dat jaarlijks veel overeenkomsten worden aangegaan en dat het onmogelijk is alle gevallen afzonderlijk (bestuurlijk) te beoordelen. Toch zijn de voordelen van maatwerk in specifieke situaties evident. Het grondbeleid maakt daarom incidenteel en beargumenteerd maatwerk mogelijk, mits dit maatwerk past binnen wet- en regelgeving, de kaders van het Didam-arrest en de afgesproken financiële kaders. Bijlage2Wet- en regelgeving Regelgeving Op verschillende bestuurlijke niveaus bestaat regelgeving die van invloed kan zijn op het gemeentelijk grondbeleid. Het hoogste niveau is dat van de Europese Unie, daarna volgen respectievelijk die van het Rijk, de provincie en de gemeente. Hierna volgt een toelichting op de belangrijkste wet- en regelgeving van verschillende bestuursniveaus en de invloed die het kan hebben op het te voeren grondbeleid. Europese regelgeving Er is sprake van staatssteun als de staat eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt aan een onderneming, die deze onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad. Er is alleen sprake van staatssteun als de maatregel voldoet aan een aantal criteria De wet- en regelgeving op het gebied van aanbesteding en staatssteun is continu in beweging Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de Europese plannen om staatssteun voor de bouw van middenhuurwoningen toe te staan. We volgen deze ontwikkelingen op de voet. Daarbij zijn onder meer de volgende twee documenten behulpzaam: De Reiswijzer Gebiedsontwikkeling van de NEPROM uit 2019 met de titel “Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden” (opgesteld door Bouwend Nederland, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, NEPROM (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) en de VNG. Handreiking Staatssteun voor de overheid van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van december 2016, verschenen januari 2017. Aanbestedingsrecht De plicht tot aanbesteding is door veranderde wet- en regelgeving onder voorwaarden veel minder vaak aan de orde. In bijlage 2a “Aanbesteding” wordt hierop nader ingegaan. Aanbesteden betekent onder andere van tevoren nadenken over de te stellen eisen aan de toekomstige opdrachtnemer en de contractvorm. Dit zijn eisen die niet geregeld zijn in het Bouwbesluit of via het stelsel van omgevingsvergunningen. Bij het aanbesteden en het stellen van eisen spelen de volgende zaken een rol: de beste prijs-kwaliteit verhouding, sturen op innovatie en duurzaamheid en het bevorderen van competitie tussen inschrijvers. Hierdoor worden de prijzen scherp en de kwaliteit van het aanbod vergroot, wat betekent dat de besteding van publieke middelen bewust en verantwoord plaatsvindt. Op basis van bovenstaande maakt het college van burgemeester & wethouders, afhankelijk van de situatie die zich voordoet, de afweging voor het opstarten van het aanbestedingsproces. In bijlage 2a “Aanbesteding” wordt uitgebreid op dit onderwerp ingegaan. Aanbestedingsbeleid/ Inkoopvoorwaarden gemeente Diemen De “Algemene Inkoopvoorwaarden DUO-organisaties 2025” zijn van toepassing op offertes, opdrachten en gunningen van de gemeente Diemen. Deze bevatten de eisen en randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden. Uiteraard dient ook de Europese regelgeving omtrent aanbesteding gerespecteerd te worden, zoals eerder in deze nota beschreven en toegelicht. Staatssteun Bij Staatssteun moeten we denken aan overheidsmaatregelen in de zin van artikel 107, eerste lid en artikel 108 lid 3, van het “Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU)”. Sprake van staatssteun Er is sprake van staatsteun als de staat eenzijdig (‘om niet’) een voordeel verstrekt aan een onderneming, die deze onder normale marktomstandigheden niet zou hebben gehad. Anders gezegd, indien de onderneming geen directe tegenprestatie hoeft te verlenen voor het verkregen voordeel, kan er sprake zijn van staatssteun. Hierbij kan worden gedacht aan het aankopen, verkopen, in erfpacht geven, verhuren of bouwrijp maken van grond zonder dat hiervoor een reële marktprijs wordt gevraagd. Ook zaken als subsidies, garanties of leningen tegen gunstige voorwaarden en het verlichten van lasten die normaliter op het budget van een onderneming drukken, vallen onder staatssteun. Criteria Men spreekt van staatssteun als de maatregel voldoet aan de volgende vijf criteria: Is de begunstigde een onderneming, d.w.z. een entiteit die (deels) economische activiteiten verricht? Is de steunmaatregel afkomstig van of toe te rekenen aan de staat? Levert de maatregel een onderneming een economisch voordeel op? Is de maatregel selectief? Leidt de maatregel tot (potentiële) vervalsing van de mededinging en een ongunstige beïnvloeding van de handel tussen lidstaten? Indien aan alle hiervoor opgesomde voorwaarden is voldaan en de overheidsmaatregel staatssteun betekent (gesproken wordt van ‘een steunmaatregel’), kan worden overwogen of de voorgestelde overheidsmaatregel zo kan worden aangepast dat er geen sprake is van staatssteun. Is dat niet mogelijk of wenselijk, dan dient te worden nagegaan of de steunmaatregel zo kan worden vormgegeven, dat deze met de interne markt verenigbaar is. Voorkomen van staatssteun Om staatssteun te voorkomen (bij verkopen van grond en uitgifte in erfpacht) zijn er drie procedures die kunnen worden gevolgd waarbij marktconformiteit uitgangspunt is: Op basis van de geldende Grondprijzennota een marktconforme prijs bepalen. Indien dit niet mogelijk is, kan via optie 2 of 3 een marktconforme prijs worden vastgesteld. Verkoop via een onvoorwaardelijke openbare biedprocedure (een tender c.q. aanbesteding). Door deze procedure ontstaat het beste benaderbare marktconforme bod op grond en gebouwen. Gaat de overheid op een dergelijk bod in dan zal van voordeel voor een onderneming geen sprake zijn, en is er geen sprake van staatssteun. Verkoop zonder onvoorwaardelijke biedprocedure met taxatie. Bij deze procedure wordt een onafhankelijke deskundige ingeschakeld die een (marktconforme) taxatie uitvoert voorafgaand aan onderhandelingen of als toets van het onderhandelingsresultaat. Bij aankopen van onroerend goed schakelt de gemeente een onafhankelijke deskundige in die het betreffende object taxeert (marktconform). Pas met deze taxatie kan worden onderhandeld; hiermee kan worden aangetoond dat er geen staatssteun wordt verleend. Onder omstandigheden kan ook een andere methode gebruikt worden om tot een marktconforme aankoopprijs te komen, zoals de Nota Grondprijzen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij relatief kleine grondaankopen. Voor nadere informatie over staatssteun verwijzen wij naar de regelgeving hieromtrent: https://europadecentraal.nl/onderwerp/staatssteun/algemeen-staatssteun/belangrijkste-wet-en-regelgeving/ en voor meer bijzonderheden wordt verwezen naar de brochures over staatssteun van de ministeries van I&M en BZK. Nederlandse wet- en regelgeving Bij de toepassing van het gemeentelijk grondbeleid wordt onder andere rekening gehouden met diverse privaat- en publiekrechtelijke wet- en regelgeving. De genoemde wetgeving is vaak niet direct inhoudelijk van toepassing op het grondbeleid, maar is wel een belangrijk uitgangspunt bij het toepassen van het grondbeleid. Publiekrechtelijke wet- en regelgeving Met de volgende wet- en regelgeving heeft de gemeente Diemen te maken in het kader van ruimtelijke ontwikkeling en in het verlengde daarvan bij uitvoering van grondzaken: Algemene wet bestuursrecht (Awb) en het Didam-arrest Omgevingswet (o.a. voorkeursrecht, kostenverhaal, nadeelcompensatie, onteigening omgevingsvergunningen en overgangsrecht) Op de Omgevingswet gebaseerde regelgeving (met name Bkl, Bal, Bbl en Omgevingsbesluit) Boek 3 en 5 Burgerlijk Wetboek (vermogens- en goederenrecht, recht van opstal en erfpacht) Boek 6 en 7 Burgerlijk wetboek (verbintenissen en (bijzondere) overeenkomstenrecht, koop, verkoop, huurrecht en het pachtrecht) Milieuwetgeving Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (Bibob) Privacywetgeving (m.n. bij onderhandelingen en verwervingen) Financiële en fiscale wetgeving (het BBV, Belastingwet en compensatiefonds btw, overdrachtsbelasting) Staatssteun (Wet markt en overheid en artikel 107 VWEU) Aanbestedingswet Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb) Wet open overheid (Woo) BBV-regelgeving, Vennootschapsbelasting en de Omgevingswet worden hierna kort toegelicht. Het Didam-arrest wordt toegelicht in Bijlage 3 BBV-regelgeving Ten aanzien van de verslaglegging rondom grondexploitatiebegrotingen gelden regels van de commissie Besluit, begroting en verantwoording (hierna te noemen “het BBV”). In Bijlage 12 “Verslaggeving grondexploitatie” wordt hierop nader ingegaan. Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Vpb) Sinds de invoering van de vennootschapsbelastingplicht (Vpb-plicht) voor overheidsondernemingen per 1 januari 2016 kunnen gemeenten, provincies en waterschappen (lokale overheden) voor een deel van hun activiteiten belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Dit geldt ook voor de aan hen verbonden partijen. De invoering van de Vpb-plicht voor overheidsondernemingen heeft voor lokale overheden en hun verbonden partijen ingrijpende gevolgen voor bijvoorbeeld de administratie, de automatisering en het financieel beleid en beheer. Daarnaast zullen mogelijk afspraken met de Belastingdienst gemaakt moeten worden. Gemeentelijke grondexploitaties kunnen aangemerkt worden als mogelijk Vpb-plichtig als er meerjarig sprake is van winstrealisatie. Op basis van de gezamenlijke resultaten van de gemeentelijke grondexploitaties, is voor de gemeente Diemen vooralsnog de conclusie, dat er geen sprake is van een Vpb-last. Omgevingswet Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is een groot aantal oude regelingen komen te vervallen. Een aantal grondbeleidsinstrumenten dat in deze regelingen was vastgelegd, is in de Omgevingswet ondergebracht. Zo zijn onder meer de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening, de Grondexploitatiewet en de Wet voorkeursrecht gemeenten vervallen. Voor een groot deel gaat het dan om ‘neutrale omzetting’ van bestaande regels, waarbij inhoudelijk geen wijzigingen zijn opgetreden. Uitzonderingen hierop vormen bijvoorbeeld de regeling van het voorkeursrecht en de nieuwe regeling nadeelcompensatie (zie bijlage 5). Ook is de terminologie voor sommige instrumenten gewijzigd. Zo is het bestemmingsplan vervangen door het omgevingsplan en de structuurvisie door de omgevingsvisie. Ook is het exploitatieplan als instrument voor kostenverhaal verdwenen en kunnen kostenverhaalsregels in plaats daarvan in het omgevingsplan worden opgenomen (zie Hoofdstuk 5). De Omgevingswet is de centrale wet voor een samenhangende benadering van de ruimtelijke besluitvorming van Nederland. Voor gebiedsontwikkelingen is met name Afdeling 13.6 over kostenverhaal van belang. Afdeling 13.6 Omgevingswet Kostenverhaal bij bouwactiviteiten Deze afdeling biedt gemeenten instrumenten om kosten van gebiedsontwikkeling bij initiatiefnemers te verhalen. Indien sprake is van een aangewezen bouwactiviteit waarvoor een planologisch besluit (bijvoorbeeld een wijziging van het omgevingsplan, een projectbesluit of een BOPA) nodig is, is de gemeente verplicht om haar kosten op de initiatiefnemer te verhalen. De verhaalbare kostensoorten zijn limitatief opgenomen in de kostensoortenlijst van het Omgevingsbesluit (artikel 8.15 en bijlage IV). Kostenverhaal vindt bij voorkeur plaats via een anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Lukt dat niet, dan worden de kosten publiekrechtelijk verhaald via het omgevingsplan of -besluit. Bijlage2a:Aanbesteding Europa gaat ervan uit dat het aanbestedingsrecht onder voorwaarden van toepassing is op ‘publiekrechtelijke instellingen’. Een publiekrechtelijke instelling kan ook een PPS (publiek private samenwerking) zijn waarin de gemeente een meerderheidsaandeel heeft of een deel financiert c.q. subsidieert, ook wel grondexploitatiemaatschappij (GEM) genoemd. Nu de schaal van de gebiedsontwikkelingen sterk terugloopt door temporisering en fasering, en er een ontvlechting plaatsvindt van publiek en privaat, is de plicht tot Europese aanbesteding veel minder vaak aan de orde. Tegenwoordig heeft de overeenkomst tussen overheid en marktpartij in veel gevallen de vorm hebben van een grondtransactie overeenkomst. Voor een dergelijke marktselectie gelden, onder voorwaarden zoals vermeld in de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling, de Europese aanbestedingsregels naar de huidige inzichten niet. De commerciële functies worden immers los van de grond op de markt gezet. Er is dan geen sprake van een overheidsopdracht en dat betekent dat partijen veel meer vrijheid hebben om afspraken te maken en om de samenwerking via minder dwingende methoden tot stand te brengen. We spreken dan van een (markt)selectie in plaats van een ‘aanbesteding’. Het verhaal is anders als commerciële functies wél als overheidsopdracht worden aangemerkt. Dit is het geval als: de commerciële functies onderdeel uitmaken van een gemengde opdracht waarin ook maatschappelijke functies worden gerealiseerd; (delen van) de grondexploitatie gezamenlijk worden uitgevoerd; de overheid een belang heeft bij de functies (financieel of door risiconeming), én hieraan vergaande eisen stelt én een bouwplicht oplegt. Overigens past hierbij de kanttekening dat de mate waarin overheden in privaatrechtelijke contracten eisen kunnen stellen juridisch is begrensd. Volgens jurisprudentie mogen aanbestedende diensten op grond van artikel 122 van de Woningwet privaatrechtelijk geen zaken regelen die al in het Bouwbesluit of via het stelsel van omgevingsvergunningen zijn geregeld (Rechtbank Breda, 23 mei 2007, zaaknr. 159210/HA ZA 06-651, LJN: BA5601 (Gronduitgifte Breda), TBR 2008/217, p. 1142.) Overheidsopdracht aanbesteding Een overheidsopdracht is doorgaans onderhevig aan het aanbestedingsrecht (zie hiervoor de Reiswijzer, hoofdstuk 7). Dit kan ertoe leiden dat het publieke (of gemengde) werk moet worden aanbesteed volgens een aantal vaste spelregels. Deze zijn verankerd in de Aanbestedingswet 2012. Wanneer sprake is van een overheidsopdracht boven het drempelbedrag moet deze in elk geval Europees worden aanbesteed. Als deze overheidsopdracht onderdeel uitmaakt van een grotere gebiedsontwikkeling die integraal wordt aangepakt, is de totale opgave in beginsel onderhevig aan de aanbestedingsplicht. In de huidige praktijk van de gebiedsontwikkeling zullen veel projecten dus niet als overheidsopdracht worden gekwalificeerd. En als dat wel gebeurt, blijven ze door de kleinere schaal doorgaans onder de drempel voor Europese aanbesteding. Op basis van onder andere het “Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU)” en de nieuwe “Aanbestedingswet” is de overheid wel gehouden aan algemene regels van transparantie en mededinging. Daarnaast beschikken veel gemeenten over een eigen aanvullend inkoop- en aanbestedingsbeleid (Diemen ook zoals in bijlage 2 benoemd) en ook dat kan regels bevatten voor dergelijke situaties. Ook bij aanbestedingen moeten overheden zich uiteraard houden aan de nieuwe Aanbestedingswet, en verder het Aanbestedingsbesluit en de Gids Proportionaliteit. Binnen deze regels moeten samenwerkingsafspraken zo worden ingericht dat ze effectief bijdragen aan de gebiedsontwikkeling. Bijlage3Didam-arrest 1. Inleiding en reikwijdte Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenoemde Didam-arrest gewezen.8Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam-arrest). In dit arrest is bepaald dat overheden zich bij het uitgeven van gronden moeten houden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuurlijk, waaronder het gelijkheidsbeginsel (artikel 3:4 Awb). Dit betekent dat de overheid bij het voornemen tot uitgifte van grond of andere schaarse rechten (zoals verhuur gebouwen) in principe een openbare en transparante selectieprocedure moet hanteren. Hierdoor krijgen alle potentiële geïnteresseerden in de grond of het schaarse recht gelijke kansen. Onder gronduitgifte wordt in dit kader verstaan: verkoop van grond; uitgifte in pacht of erfpacht; vestiging van zakelijk rechten (zoals opstalrechten); verhuur van grond; ingebruikgeving van grond (bruikleen). Het Didam-arrest had betrekking op de verkoop van grond. De rechtsregel uit het arrest geldt echter voor alle vormen van gronduitgifte of toekenning van persoonlijke gebruiksrechten. De juridische vorm waarin grond wordt uitgegeven is hierbij dus niet van belang. De verplichting uit het Didam-arrest is overigens geen nieuwe handelswijze; ook vóór het Didam-arrest moesten overheden zich bij privaatrechtelijk handelen al aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur houden. Dit is ook wettelijk vastgelegd in artikel 3:14 Burgerlijk Wetboek. Het arrest van de Hoge Raad heeft echter wel concreet gemaakt op welke manier de overheid invulling moet geven aan deze taak. De Hoge Raad noemt in haar arrest echter ook een uitzonderingsgrond. Als deze uitzondering van toepassing is, hoeft er in beginsel geen selectieprocedure te worden gevolgd. De gemeente kan dan gemotiveerd besluiten om de grond aan slechts één serieuze gegadigde aan te bieden. Een gemeente heeft de beleidsruimte om zelf criteria vast te stellen over wanneer zij in specifieke gevallen geen selectieprocedure toepast. 2. Openbare selectieprocedure De gemeente Diemen hanteert bij gronduitgifte een openbare selectieprocedure, tenzij sprake is van een situatie waarin slechts één serieuze gegadigde bestaat (zie verderop onder paragraaf 4 en verder). De procedure wordt afgestemd op de aard van de uitgifte en de doelgroep. De selectieprocedure wordt voorafgaand aan de uitgifte gepubliceerd, zodat belangstellenden zich kunnen melden en meedingen. De criteria van deze selectie moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Het vaststellen van de specifieke selectiecriteria die de gemeente in een openbare procedure toepast, is een kwestie van maatwerk. Deze criteria kunnen dus van geval tot geval verschillen, afhankelijk van de kenmerken van de betreffende gronduitgifte. De gemeente stemt de inhoud en wijze van publiceren af op de aard en kenmerken van de onroerende zaak en de voorgenomen gronduitgifte. Dat geldt ook voor de kanalen waarop zij de publicatie verspreid. We kiezen daarbij steeds voor een passende wijze van publiceren via geschikte (online) kanalen. Te denken valt aan het digitale gemeenteblad via officielebekendmakingen.nl, TenderNed, Biedboek, Funda etc. Daarbij worden in ieder geval de selectiecriteria, de termijnen en de wijze van beoordeling van eventuele inschrijvingen vermeld. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van transparantie en gelijke behandeling. 3. Verhouding met het aanbestedingsrecht Het Didam-arrest gaat in de eerste plaats over mededingingsrecht, en niet over aanbestedingsrecht. Het arrest ziet op privaatrechtelijke gronduitgifte en niet op het verstrekken van opdrachten voor werken, leveringen of diensten. Als sprake is van een aanbestedingsplichtige opdracht, dan wordt via de aanbesteding reeds voldaan aan de eis van een openbare selectieprocedure. In dat geval legt het Didam-arrest geen aanvullende gemeentelijke verplichtingen voor het proces van de gronduitgifte op.9 Handreiking implementatie van het arrest Didam, ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, november 2022. 4. Eén serieuze gegadigde Het Didam-arrest laat ruimte voor uitzondering op de verplichting tot openbare selectie. Die verplichting bestaat niet als op objectieve, toetsbare en redelijke gronden vooraf vaststaat of redelijkerwijs aangenomen mag worden dat er slechts één serieuze gegadigde is. De gemeente kan in dat geval besluiten tot onderhandse gronduitgifte. In dat geval moet de gemeente dit voornemen voorafgaand aan de uitgifte openbaar maken, met motivering waarom er slechts één gegadigde is. De omstandigheden die bij een bepaalde voorgenomen gronduitgifte aanleiding kunnen geven om te concluderen dat er slechts één gegadigde is, zijn niet-limitatief. Of een omstandigheid in het concrete geval aanleiding geeft tot één op één gronduitgifte, wordt per situatie door de gemeente beoordeeld. De gemeente Diemen past deze uitzondering toe in specifieke gevallen, waarbij de beslissing en motivering voorafgaand aan de uitgifte openbaar bekendgemaakt worden. Deze openbaarmaking gebeurt via een publicatie in het digitale gemeenteblad. De gemeente legt in de publicatie gemotiveerd uit waarom zij vindt dat er maar één (kring) serieuze gegadigde(
3. n)is. De gemeente biedt daarbij eventuele andere gegadigden de gelegenheid om zich te melden bij de gemeente. Een melding kan schriftelijk worden gericht aan het mailadres info@diemen.nl, ter attentie van het zaaknummer vermeld in de publicatie. Na de publicatiedatum biedt de gemeente gegadigden 20 kalenderdagen om gemotiveerd bekend te maken dat zij het niet eens zijn met het voornemen tot onderhandse uitgifte of dat zij toegelaten willen worden tot de kring van gegadigden.10 Met deze termijn wordt aansluiting gezocht bij de zogeheten ‘standstill-periode’, de wachttermijn voor het definitief contracteren in Europese aanbestedingen, zoals vastgelegd in de Aanbestedingswet 2012. Als zich voor het verstrijken van de reactietermijn partijen melden, zal aan de hand van de in de bekendmaking geformuleerde criteria worden beoordeeld of het inderdaad gaat om serieuze gegadigden. De gemeente beoordeelt de schriftelijke motivering binnen 20 kalenderdagen na het einde van de reactietermijn. Als blijkt dat de gegadigde aan de gestelde criteria voldoet, wordt alsnog een selectieprocedure gestart. Als wordt geconcludeerd dat de andere gegadigde niet aan de criteria voldoet, zal de partij van deze gemotiveerde beslissing in kennis worden gesteld. Als de afgewezen gegadigde zich in het oordeel van de gemeente niet kan vinden, biedt de gemeente deze partij de mogelijkheid binnen 20 kalenderdagen een kortgedingprocedure bij de voorzieningenrechter te starten. 5. Categoriale onderhandse uitgifte De gemeente Diemen hanteert als uitgangspunt dat er bij de volgende categorieën gronduitgifte sprake is van één serieuze gegadigde. De gemeente zal in deze gevallen in de regel overgaan tot het publiceren van een voornemen om gronden één op één uit te geven in het digitale gemeenteblad. Daarbij wordt benadrukt dat onderstaande lijst niet-uitputtend bedoeld is: Gronduitgifte bij aangrenzend eigendom Het komt voor dat bewoners de wens hebben om hun tuin uit te breiden met aangrenzende grond die in eigendom is van de gemeente. In dit geval vindt gronduitgifte uitsluitend plaats volgens het vastgestelde snippergroenbeleid. Uit het beleid volgt wie in welke situatie groen mag aankopen. Daarmee is vooraf duidelijk wie de enige gegadigde is. Het kan ook zijn dat bedrijven de wens hebben om hun aan gemeentegrond grenzende bedrijfspercelen uit te breiden. Wanneer de gemeente in principe bereid is om de grond uit te geven ten behoeve van dit doel, vormt het aangrenzende eigendom van de particulieren of bedrijven een criterium voor onderhandse uitgifte. Dit kan anders zijn als er meerdere particulieren of bedrijven grenzen aan de betreffende grond. Opstalrechten voor transformatorstations of vergelijkbare infrastructuur Liander is de aangewezen netbeheerder in de regio. Liander heeft op grond van de Elektriciteitswet 1998 de wettelijke taak en verplichting om elektriciteitsnetwerken in werking te hebben, aan te leggen, te vernieuwen en uit te breiden. Wanneer bepaalde gronden zijn aangewezen als locaties voor het plaatsen van deze specifieke infrastructuur, zijn er dus in principe geen andere gegadigden. Sociale woningbouw - ‘kring van gegadigden’ De gemeente heeft, in overleg met de op haar grondgebied actieve woningcorporaties, de locaties onder deze corporaties verdeeld die zijn aangewezen voor sociale woningbouw. De gemeente ziet deze partijen als de enige kring van gegadigden voor deze categorie grondverkoop, omdat zij met deze woningcorporaties prestatieafspraken heeft gemaakt. De aard van de beoogde ontwikkeling op het perceel (overwegend sociale huurwoningen), de realisatie van het woonbeleid van de gemeente en de waarborgen die woningcorporaties in dat kader bieden (voortvloeiend uit de Woningwet) zijn objectieve, toetsbare en redelijke criteria om te kiezen om de gronden te verkopen aan een woningcorporatie. Daarom vindt geen openbare selectie plaats.11Deze praktijk is in de rechtspraak al eerder toelaatbaar geacht, zie bijvoorbeeld rb. Noord-Holland, 6 oktober 2022, ECLI:NL:RBNHO:2022:8865. Dominante grondpositie in een plangebied Wanneer in een bepaald te ontwikkelen gebied één partij een aanzienlijk deel van het (aangrenzende) vastgoed in bezit heeft, kan het logisch zijn dat de gemeente haar ondergeschikte grondposities aan deze partij uitgeeft voor de voltooiing van de ruimtelijke ontwikkeling. Reden dat de gemeente in dit geval overgaat tot onderhandse uitgifte van haar eigen gronden kan zijn dat op deze uit te geven gronden geen op zichzelf staande ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Met andere woorden, de ontwikkeling kan niet plaatsvinden zonder medewerking van de partij met de dominante grondpositie. Daarnaast kan het zijn dat het uitgeven van de grond aan een niet-dominante grondeigenaar de uitvoering van een ruimtelijke ontwikkeling onnodige complex maakt. De benodigde gronden van de dominante grondeigenaar in het te ontwikkelen gebied kunnen in die gevallen vaak slechts door onteigening worden verkregen. In de hierboven beschreven situaties vormt het bestaan van een belemmerende vastgoedpositie van marktpartijen voor de realisatie van een (deel van) een ontwikkeling, een objectief, toetsbaar en redelijk criterium op grond waarvan de gemeente de grond onderhands kan uitgeven aan deze partijen. In wetgeving verankerde rechten of gedoogplichten In sommige situaties heeft de gemeente rekening te houden met in wetgeving verankerde rechten of gedoogplichten, bijvoorbeeld op basis van de Belemmeringenwet Privaatrecht. Deze wettelijke regels kunnen een objectief, toetsbaar en redelijk criterium vormen op basis waarvan de gemeente gronden uitgeeft zonder voorafgaande openbare selectieprocedure. Aankoop door de gemeente met voorwaarde ruiling Soms wil de gemeente gronden verwerven die nodig zijn voor de realisatie van een toekomstige ruimtelijke ontwikkeling, zoals woningbouw. In sommige situaties werkt een grondeigenaar alleen mee aan verkoop van zijn of haar gronden onder voorwaarde van ruiling met vergelijkbare gronden die in eigendom zijn van de gemeente. In deze situatie is sprake van ongelijke gevallen, aangezien alleen deze marktpartij gewenste gronden wil verkopen aan de gemeente. Andere gegadigden bij de te ruilen gemeentegrond kunnen geen gewenste grond aan de gemeente aanbieden. Het gelijkheidsbeginsel vormt daarom in dit geval geen belemmering om de ruilgronden van de gemeente onderhands aan de betreffende marktpartij aan te bieden. Er is sprake van een objectief, toetsbaar en redelijk criterium. Zoals eerder aangegeven heeft deze beleidsnota geen betrekking op gemeentelijke gronduitgiftes vanuit andere beleidsterreinen dan grondzaken. Eventuele categorieën voor onderhandse gronduitgifte die gehanteerd worden binnen deze beleidsterreinen, worden hier niet besproken. 6. Bestaande rechten Een ander criterium dat aanleiding kán geven om gronden (opnieuw) onderhands uit te geven, is de aanwezigheid van bestaande rechten of contracten. Bij overeenkomsten die van rechtswege zullen eindigen, ligt het soms in de rede om met dezelfde partij opnieuw een overeenkomst aan te gaan. Hier kan worden gedacht aan heruitgifte in erfpacht aan de zittende erfpachter, verlenging van een bestaand opstalrecht of van een bestaande huurovereenkomst. Het is van belang om hierbij wel altijd een redelijke belangenafweging te maken en te kijken naar de bepalingen in de bestaande overeenkomst of notariële akte. Het kan bijvoorbeeld van belang zijn of er in de lopende overeenkomst een mogelijkheid tot verlenging van het bestaande recht is opgenomen. Relevante omstandigheden kunnen onder andere zijn: de door een partij gedane investeringen in de onroerende zaak, de aan een zittende huurder toekomende huurbescherming of de aan een opstalhouder, erfpachter of huurder gestelde contractuele eisen. Als de gemeente na een belangenafweging meent dat één op één uitgifte mogelijk is, zal ze dit uiteraard eerst publiceren. Bijlage4Samenwerkingsvormen en grondbeleid Algemeen grondbeleid In de omgevingsvisie, beleidsnota’s, en het omgevingsplan legt de gemeente haar ruimtelijk beleid vast. Hoe(veel) invloed de gemeente kan uitoefenen in het ruimtelijk domein heeft in belangrijke mate te maken met het hebben van grondeigendommen. Grofweg kan de gemeentelijke interventie op de grondmarkt worden onderscheiden in actief en faciliterend (ook wel passief) grondbeleid. Er bestaan in de praktijk verschillende vormen van grondbeleid. Actief grondbeleid Bij toepassing van actief grondbeleid voert de gemeente zelf diverse acties uit. De gemeente: Koopt alle gronden aan, of heeft die reeds in bezit, om zelf te ontwikkelen. Zorgt voor transformatie van deze gronden voor eigen rekening en risico naar bouwrijpe kavels en verkoopt deze kavels grond aan derden. Richt het openbare gebied in: voert grondwerkzaamheden uit, legt werken en voorzieningen aan en ontsluit de gronden met nieuwe infrastructuur. De inrichting van het openbaar gebied (woonrijp maken) kan ook door de ontwikkelaar worden gedaan, afhankelijk van de gemaakte afspraken. De nieuw ontstane openbare ruimte in het gebied wordt dan ‘overgedragen’ aan de gemeente voor structureel beheer en onderhoud. Wijzigt (eventueel) het omgevingsplan. Gebruikt de opbrengsten uit kavelverkoop ter dekking van de gemaakte kosten (verwerving, sloop, sanering, bouw- en woonrijpmaken, plankosten, rentekosten). Vertaalt genoemde acties financieel in een gemeentelijke grondexploitatie. Nadrukkelijk wordt niet onder een gemeentelijke grondexploitatiebegroting verstaan het “stapelen van stenen” oftewel de opstalexploitatie. Dit wordt vrijwel altijd verzorgd door marktpartijen/afnemers van de grond. Gemeentelijke grondexploitaties vallen in beginsel onder de voorschriften van de Vennootschapsbelasting. Faciliterend of passief grondbeleid Bij deze vorm van grondbeleid voert de gemeente zelf diverse acties niet uit. De gemeente: laat het verwerven van gronden en uitgifte van bouwrijpe grond over aan derden; stelt vanuit haar publieke taak slechts het omgevingsplan vast (kaderstellend); toetst planproducten vanuit haar publiekrechtelijke bevoegdheid; kan toezicht houden op het uitvoeren van activiteiten door derden (particulieren, bouwers, ontwikkelaars, beleggers), met name als er door derden openbaar gebied wordt aangelegd; kan op verzoek van derden bouw- en woonrijpmaakwerkzaamheden uitvoeren, waarbij de kosten worden verhaald op initiatiefnemer(s)/ opdrachtgever(s); mag, behalve de publiekrechtelijke taak, het project geen geld kosten, want de gemeente heeft bij faciliterende projecten geen rol en dus betaalt de derde partij voor de door hem van de gemeente gevraagde extra werkzaamheden. Het initiatief voor een ontwikkeling komt in dit geval vanuit private ontwikkelaars. De invloed van de gemeente op toekomstige bestemming en inrichting van deze grond loopt niet via het grondeigendom van derden (gemeente is geen eigenaar), maar via het Omgevingsplan, een exploitatieovereenkomst en/of publiekrechtelijk kostenverhaal (zie Hoofdstuk 5 en bijlage 9). De gemeente beperkt zich dan enkel tot haar publiekrechtelijke taken. Bij faciliterend grondbeleid gaat het met name om het verhalen van de door de gemeente gemaakte kosten voor de ontwikkeling van een locatie, zoals de kosten van verwerving en de aanleg van de infrastructuur en voorzieningen in het openbaar gebied. In deze Nota Grondbeleid wordt niet ingegaan op de verslaglegging van faciliterend grondbeleid. Hiervoor wordt verwezen naar de actuele Notitie Grondbeleid van de Commissie BBV. Faciliterende projecten vallen niet onder de voorschriften van de Vennootschapsbelasting. Samenvattend voor- en nadelen actief en passief grondbeleid In onderstaande tabel staan kort samengevat op hoofdlijnen de meest belangrijkste voor- en nadelen van actief en faciliterend grondbeleid opgenomen: Voordelen actief grondbeleid: 100% invloed op kwaliteit, het programma en het bouw-/ontwikkeltempo van een gebied. Mogelijk positief rendement (resultaat). Verplichtingen privaatrechtelijk opnemen in grondverkoopovereenkomst(
4. en)en daarmee afdwingbaar. Voordelen faciliterend grondbeleid: Gemeente voert pas werkzaamheden uit nádat initiatiefnemer heeft betaald (“geen poen, niets doen”). Kostenverhaal geschiedt op basis van een anterieure overeenkomst of kostenverhaalsregels en een eventuele posterieure overeenkomst. Geen investeringsrisico’s (te ontwikkelen gronden zijn in eigendom van private partijen). Geen vermenging van publiek en privaat = toepassing van zuiver grondbeleid wat duidelijkheid geeft. Het planologisch instrumentarium laat wel deels toe dat voor de gemeente te bereiken doelen worden verankerd in de ontwikkeling. Geen afdracht Vpb belasting. Nadelen actief grondbeleid: Investeringsrisico’s (de gemeente investeert grote bedragen vóórdat opbrengsten worden gegenereerd). Afzetrisico’s gronden. Vermenging van publiek en privaat wat procesmatig veel tijd in beslag neemt. Bij positieve rendementen (resultaten) belast met 25% Vpb. Door de complexiteit van een project bestaat de kans dat vertragingen optreden in het ontwikkelproces waardoor in ieder geval ook de kosten voor planontwikkeling en rente kunnen toenemen. Nadelen faciliterend grondbeleid: Verminderde invloed op planvorming en tempo van de ontwikkeling. Het is de vraag of niet rendabele projecten en/of functies wel worden gerealiseerd. Geen rendement op investeringen. Tabel 3 Voor- en nadelen actief en passief grondbeleid Gemengde projecten grondbeleid: Naast de puur actieve grondexploitaties en puur faciliterende exploitaties met hun eigen grondbeleidsstrategie kan ook sprake zijn van gemengde projecten (BBV-term) wat een combinatie is van publiek (gemeentelijk) en privaat (ontwikkelende partij). Publieke en private grondeigendommen zitten in één project, welke gezamenlijk worden ontwikkeld door de gemeente met private partijen. Voordelen gemengde projecten: De gemeente levert tegen vergoeding ondersteuning, bijvoorbeeld de functie van projectleider, aan de ontwikkelende partij. Afrekening met de derde partij vindt plaats op basis van werkelijk gemaakte kosten conform wettelijke uitgangspunten en voorwaarden, immers, de gemeente mag deze ondersteuning geen geld kosten, maar zij mag hier ook geen winst op maken. Afspraken hierover worden vastgelegd in overeenkomst. Nadelen gemengde projecten: De gesplitste administratie: het gemeentelijk deel wordt geadministreerd op de balans onder “Voorraden” en het faciliterende deel van het project wordt geadministreerd onder “Vorderingen” in de gemeentelijke administratie. Cruciaal is hoe het totaal gemengde project wordt gesplitst qua kosten en opbrengsten naar het gemeentelijk en het faciliterende deel. Tabel 4 Voor- en nadelen gemengde projecten Conform het BBV worden eigen ontwikkelingen van de gemeente als ondernemersactiviteit aangemerkt die in beginsel onder de Vennootschapsbelasting (Vpb) wordt gebracht. Het faciliterende gedeelte van ontwikkelingen wordt als uitvoering van een publieke taak aangemerkt die niet in de beschouwingen voor de Vpb wordt betrokken. De splitsing bij gemengde projecten naar gemeentelijk en faciliterend deel is met name van belang vanuit het BBV en vanuit fiscaal oogpunt: Vanuit BBV-oogpunt: Indien winst wordt behaald op het gemeentelijk deel dan is de gemeente verplicht conform de BBV-richtlijnen “Tussentijdse winstneming” af te dragen over de behaalde winst op het gemeentelijk deel van het gemengde project. Vanuit fiscaal oogpunt: De gemeente is verplicht 25% Vennootschapsbelasting af te dragen over het gemeentelijk deel indien dit winstgevend is. De behandeling van een gemengd project ligt dus gecompliceerder dan de behandeling van een reguliere grondexploitatie of afhandeling van een privaat initiatief/ faciliterend project. Samenwerkingsvormen Te hanteren ontwikkelstrategie Hiervoor is het hoofdonderscheid tussen actief en faciliterend grondbeleid uiteengezet. Wanneer de gemeente besluit om voorstellen uit de diverse beleidsnota’s (zoals wonen, maatschappelijke wensen, economische ontwikkeling, natuurontwikkeling, et cetera) daadwerkelijk te gaan uitvoeren is de vraag waar en hoe dit gerealiseerd moet worden. In deze nota gaat het met name om de vraag hoe een ontwikkeling het beste vormgegeven kan worden en welke ontwikkelstrategie het beste gekozen kan worden bij een bepaalde ontwikkeling. In het volgende stroomschema staan vragen opgenomen die voor de gemeente van belang zijn bij het bepalen van de ontwikkelstrategie voor een project. Figuur 3. Stroomschema ontwikkelstrategie Elke ruimtelijke opgave vraagt om maatwerk. Politieke keuzes, specifieke locatie afhankelijke situaties, de kenmerken van de gewenste ontwikkeling, marktomstandigheden et cetera kunnen ervoor zorgen dat bepaalde strategieën wel of niet toepasbaar zijn. Zo ligt het voor de hand dat, wanneer alle vragen in het schema met ‘Ja’ worden beantwoord, over kan worden gegaan tot actief grondbeleid. Als voorgaande situatie niet van toepassing is, dan is een samenwerkingsvorm met een derde partij een logische manier om het project tot ontwikkeling te brengen. De te hanteren ontwikkelingsstrategie bepaalt de inzet van het grondbeleidsinstrumentarium. Om hier verder op in te kunnen gaan zijn de volgende punten van belang: de vermogenspositie van de gemeente; de mate van regie die de gemeente wenst te voeren; de publieke en private grondposities; de huidige plannen en afspraken en het gewenste ontwikkeltempo; het risico van de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen. N.B. deze lijst is niet uitputtend, in de praktijk kunnen meerdere factoren een rol spelen De vermogenspositie Een bestuursvoorstel/raadsvoordracht tot verwerving van gronden (met toebehoren) gaat altijd vergezeld van een paragraaf met de risico’s en de gevolgen voor de vermogenspositie. De mate van regie die de gemeente wenst te voeren. De gemeente voert de regie over alle ruimtelijke ontwikkelingen binnen haar eigen grenzen. Deze regie kan op diverse manieren worden ingevuld. Met de invoering van de Grondexploitatiewet (Wro Afdeling 6.4. Grondexploitatie), waarin voorschriften en eisen zijn opgenomen ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen en berekening/opzet van de exploitatie, is de noodzaak voor het voeren van actief grondbeleid afgenomen. Inmiddels zijn de Grondexploitatiewet en de Wro als geheel vervallen en is kostenverhaal geregeld in Afdeling 13.6 Omgevingswet. Afdeling 13.7 bevat daarnaast regels over financiële bijdragen voor gebiedsontwikkelingen. Faciliterend/passief grondbeleid, waarbij geen sprake is van gemeentelijk grondeigendom en de gemeente in principe geen zeggenschap heeft over deze gronden van derden, is onder de juiste omstandigheden afdoende om kosten te verhalen en het publiek belang te borgen. In het geval dat het voeren van ‘zuiver’ actief (gemeentelijke grondexploitatie) of zuiver faciliterend/passief grondbeleid niet mogelijk of wenselijk is, kunnen betrokken partijen ook kiezen voor enkele andere (tussen)vormen van samenwerking binnen het spectrum van het grondbeleid. Deze vormen worden over het algemeen aangeduid met Publiek Private Samenwerking (PPS). In de literatuur onderscheidt men over het algemeen een drietal PPS-modellen, te weten het: concessiemodel, bouwclaim-model en Joint-Venture model. Zie hierna onder “Samenwerkingsvormen nader toegelicht”. Publieke en private gron