Ts 88/08 | Europaius

86/2/B/2010 POSTANOWIENIE z dnia 20 kwietnia 2010 r. Sygn. akt Ts 88/08 Trybunał Konstytucyjny w składzie: Mirosław Wyrzykowski – przewodniczący Marek Kotlinowski – sprawozdawca Teresa Liszcz, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym zażalenia na postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 września 2009 r. o odmowie nadania dalszego biegu skardze konstytucyjnej Danuty i Adama G., postanawia: nie uwzględnić zażalenia. UZASADNIENIE W skardze konstytucyjnej z 20 marca 2008 r. zakwestionowana została zgodność art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.; dalej: ustawa o własności lokali lub u.w.l.) z art. 2, art. 32, art. 64, art. 71 ust. 1 oraz art. 75 ust. 1 Konstytucji. W odniesieniu do zakwestionowanego przepisu sformułowano szereg zarzutów. Po pierwsze, w skardze zakwestionowano nieuzasadnione różnicowanie sposobu powstania prawa do odrębnej własności lokalu w zależności od tego, czy deweloperem jest spółdzielnia, czy też inny podmiot. Zróżnicowanie pozycji i uprawnień osób zlecających budowę narusza, według skarżących, ich prawo do równego traktowania, wyrażone w art. 32 Konstytucji, przez niezasadne uprzywilejowanie tych, którzy zlecili budowę spółdzielni. Ponadto, skarżący twierdzą, że nastąpił brak zapewnienia równej dla wszystkich ochrony prawnej takich samych praw, poprzez odmienną ochronę, jakiej ustawa udziela osobom finansującym budowę budynku i lokali w ramach budownictwa spółdzielczego, czyli w przypadkach, gdy deweloper posiada status spółdzielni. Strona skarżąca uważa także, że doszło do naruszenia jej konstytucyjnego prawa do własności i innych praw majątkowych (art. 64 Konstytucji). W dalszej kolejności skarżący podnieśli, że przyjęty za podstawę rozstrzygnięcia sądów art. 9 u.w.l. skutkował utratą przez ich rodzinę wybudowanego z własnych środków lokalu mieszkalnego, co prowadzić może do naruszenia dobra rodziny, podlegającego ochronie na mocy art. 71 ust. 1 Konstytucji. Ponadto, skarżący twierdzą, że rozstrzygnięcie oparte na art. 9 u.w.l. godzi w prawo obywatela do uzyskania własnego mieszkania, a tym samym narusza art. 75 ust. 1 Konstytucji. Postanowieniem z 10 września 2009 r. Trybunał Konstytucyjny odmówił nadania dalszego biegu skardze konstytucyjnej, gdyż nie spełniała ona wymogów przewidzianych przez ustawę z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. Nr 102, poz. 643, ze zm.; dalej: ustawa o TK). W pierwszej kolejności Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że podstawą rozstrzygnięcia sądów obu instancji w sprawie skarżących nie była, jak twierdzili, ustawa o własności lokali, lecz rozporządzenie Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. – Prawo upadłościowe (Dz. U. Nr 93, poz. 834, ze zm.; dalej: prawo upadłościowe), a ściślej – jego art. 28 § 1, który nie został zaskarżony. Trybunał Konstytucyjny przypomniał, że istotnym aspektem rozpatrywania skarg konstytucyjnych jest zwrócenie uwagi na zabezpieczenie interesów prawnych skarżących. Jednakże jest to możliwe dopiero po wykazaniu przez nich minimalnej choćby staranności w trosce o zabezpieczenie tychże interesów. Poziom staranności został wyznaczony poprzez określenie wymogów dopuszczalności wniesienia skargi konstytucyjnej. Trybunał niejednokrotnie podkreślał, że skarga nie może być wykorzystywana jako instrument służący korygowaniu zaniedbań popełnionych w postępowaniu poprzedzającym jej wniesienie (zob. m.in. postanowienia TK z: 16 października 2002 r., SK 43/01, OTK ZU nr 5/A/2002, poz. 77 oraz 17 marca 1998 r., Ts 27/97, OTK ZU nr 2/1998, poz. 20). Skarga konstytucyjna, stanowiąca w istocie zarzut przeciw prawu, jest ultima ratio – ostatnią szansą dochodzenia praw i wolności naruszonych przez zastosowanie kwestionowanego w skardze przepisu. Nie może ona jednak zastępować zwykłych środków odwoławczych, czy też środków zaskarżenia. Poza oceną Trybunału Konstytucyjnego muszą zatem pozostawać również te sytuacje, w których utrata prawa do rozpoznania skargi konstytucyjnej następuje – tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie – w rezultacie uchybień popełnionych przez skarżącego na wcześniejszych etapach postępowania (por. postanowienie TK z 3 lipca 2007 r., SK 4/07, OTK ZU nr 7/A/2007, poz. 83). Jak zauważył Trybunał w postanowieniu z 10 września 2009 r., skarżący pomiędzy 18 grudnia 1997 r., kiedy to odebrali lokal oraz garaż (w wykonaniu części postanowień umowy zawartej pomiędzy nimi a Przedsiębiorstwem Państwowym – Biuro Usług Inwestycyjnych „DiM-BUD”), a 25 września 2003 r., gdy została ogłoszona upadłość tego przedsiębiorstwa, nie podjęli działań, aby ujawnić w księdze wieczystej swoje roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa bądź o ustanowienie na rzecz skarżących odrębnej własności lokalu. Zaniechanie to skutkowało włączeniem do masy upadłości lokalu oraz garażu zajmowanych przez skarżących oraz ich sprzedażą przez syndyka w celu zaspokojenia wierzycieli upadłego. Niekorzystne ukształtowanie sytuacji prawnej skarżących nastąpiło z uwagi na ich działania i zaniechania, a nie ze względu na niekonstytucyjną treść kwestionowanego art. 9 u.w.l. Pismem z 20 września 2009 r. pełnomocnik skarżących wniósł zażalenie na postanowienie Trybunału Konstytucyjnego z 10 września 2009 r. o odmowie nadania dalszego biegu skardze konstytucyjnej, które oparł na dwóch zarzutach. Po pierwsze, skarżący odrzucają argument o niepodjęciu wszystkich możliwych działań, zmierzających do ujawnienia w księdze wieczystej swoich roszczeń o ustanowienie odrębnej własności lokali i o przeniesienie tego prawa bądź o ustanowienie na rzecz skarżących odrębnej własności lokalu. W zażaleniu podniesiono, że w prawie polskim podstawę wpisu praw do księgi wieczystej mogą mieć tylko roszczenia wynikające z wyroków lub aktów notarialnych, a skarżący nie mieli żadnej możliwości ujawnienia swojego roszczenia w księdze wieczystej, zaś sądy obydwu instancji orzekające w sprawie skarżących nie sformułowały zarzutu niedbałości po ich stronie. Po drugie, zdaniem skarżących, w sprawie, w związku z którą wystąpiono ze skargą konstytucyjną, podstawą oddalenia powództwa był art. 9 u.w.l. a nie art. 28 § 1 (w oryginale zażalenia mylnie przywołany przez pełnomocnika jako „art. 29 § 1”) prawa upadłościowego. W ich opinii, wejście rzeczy do masy upadłości nie było wynikiem rozstrzygnięcia sądowego, lecz następowało z mocy prawa i wskazany przepis prawa upadłościowego nie stanowił w sprawie skarżących podstawy prawnej orzeczenia o oddaleniu żądania ustanowienia prawa do odrębnej własności lokalu, a ustalenie w trakcie postępowania sądowego, że będące we władztwie skarżących lokal oraz garaż weszły do masy upadłości, jest konsekwencją zastosowania art. 9 u.w.l. Trybunał Konstytucyjny zważył, co następuje: Złożone zażalenie nie podważyło zasadności zaskarżonego postanowienia i dlatego nie zasługiwało na uwzględnienie. Odnosząc się do wniesionego zażalenia, Trybunał Konstytucyjny za zasadne uznał przypomnienie istniejących reguł prawa cywilnego dotyczących ustanawiania odrębnej własności lokali. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy (art. 7 i art. 8 u.w.l.), na podstawie jednostronnej czynności prawnej (art. 7 i art. 10 u.w.l.) lub na mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność (art. 7 i art. 11 u.w.l.). Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jednostronna czynność prawna w tym przedmiocie wymagają zachowania formy aktu notarialnego (art. 7 ust. 2 u.w.l. w zw. z art. 158 k.c.) i we wszystkich tych sytuacjach do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.). Przewidziane w art. 7 ust. 1 u.w.l. wyliczenie jest wyczerpujące, co oznacza, że inny sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu nie wchodzi w rachubę (zob. wyroki SN z: 26 lipca 2000 r., sygn. akt I CKN 869/00, OSNC z 2001 r., nr 1, poz. 15 oraz 29 lutego 2008 r., sygn. akt II CSK 463/07, „Lex” nr 463366). Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi odpowiadać wymaganiom określonym w art. 8 ust. 1 u.w.l., tj. określać w szczególności rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Zgodnie z zaskarżonym art. 9 u.w.l., odrębna własność lokalu może powstać również w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Ważność takiej umowy uzależniona jest jednak od spełnienia następujących wymagań:

(1)strona podejmująca się budowy musi być właścicielem lub wieczystym użytkownikiem gruntu (art. 9 ust. 2 w związku z art. 9 ust. 3 u.w.l.), na którym dom ma być wzniesiony,

(2)wskazana strona musi mieć pozwolenie na budowę,

(3)roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa musi być ujawnione w księdze wieczystej. W wypadku wykonywania takiej umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela lub wieczystego użytkownika gruntu (art. 9 ust. 3 u.w.l.). Umowa deweloperska jest więc szczególną umową zobowiązującą do wybudowania domu, ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tego lokalu na drugą stronę umowy. Pełna realizacja zobowiązania dewelopera wymaga późniejszego zawarcia umowy o skutku rozporządzającym, w której deweloper przeniesie na rzecz nabywcy własność wyodrębnionego lokalu. W polskim prawie cywilnym przeniesienie własności nieruchomości, zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.; dalej: k.c.), wymaga formy aktu notarialnego. Każde więc zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości powinno mieć formę aktu notarialnego, także w przypadku umowy deweloperskiej. Jak podnoszą przedstawiciele doktryny prawa cywilnego „należy opowiedzieć się za dopuszczalnością zawierania, jeszcze przed wzniesieniem budynku, umów zobowiązujących do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu (rozporządzenie) po jego wybudowaniu. Umowa taka musi być zawarta w formie przewidzianej w art. 158 k.c., tj. w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności”, co prawda „możliwe jest zawarcie umowy deweloperskiej w zwykłej formie pisemnej, co może jednak pozbawić nabywcę lokalu możliwości sądowego dochodzenia jej wykonania ze względu na treść art. 390 § 1 k.c. (A. Jedliński, Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu, „Przegląd Sądowy” 2004, nr 4, s. 60). Niedochowanie formy aktu notarialnego przy przenoszeniu własności nieruchomości skutkuje nieważnością zobowiązania. Dotyczy to również umowy deweloperskiej, zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia go na nabywcę. Wyrażone w formie pisemnej zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości jest nieważne i nie może być podstawą do domagania się stwierdzenia przez sąd obowiązku złożenia przez podmiot zobowiązany oświadczenia o przeniesieniu własności nieruchomości na wierzyciela (zob. J. Grykiel, Glosa do wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 20 kwietnia 2006 r., sygn. akt I ACa 1282/05, „Monitor Prawniczy” 2008, nr 9, s. 493). W doktrynie prawa cywilnego dopuszcza się wprawdzie możliwość konwersji nieważnej (z uwagi na brak wymaganej formy) umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości na ważną umowę przedwstępną. Jednakże byłaby to umowa o „słabszym” skutku, której niewykonanie przez dłużnika – zgodnie z art. 390 § 1 k.c. – uprawniałoby wierzyciela jedynie do roszczeń odszkodowawczych i to z reguły w granicach ujemnego interesu umowy. W sprawie skarżących podstawowe znaczenie dla ukształtowania ich sytuacji prawnej miał pośrednio art. 158 k.c. oraz bezpośrednio art. 28 § 1 prawa upadłościowego. Trybunał Konstytucyjny podkreśla, że umowa deweloperska, o której mowa w art. 9 u.w.l., nie jest jedyną dopuszczalną formą umów o wybudowanie domu. Niezależnie jednak od formy, skuteczność roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu zależy (przed ogłoszeniem upadłości) od zachowania formy aktu notarialnego, a po nim (dodatkowo) od wpisu roszczenia do księgi wieczystej, co wymaga uprzedniego dochowania formy czynności prawnej przewidzianej w art. 158 k.c. Skoro, zawierając umowę deweloperską, skarżący nie dochowali formy aktu notarialnego, to umowę tę należy kwalifikować jedynie jako umowę przedwstępną o skutku słabszym, umożliwiającym dochodzenie odszkodowania zasadniczo w ramach ujemnego interesu umownego. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że – wbrew twierdzeniom skarżących – nie dysponowali oni roszczeniem o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W konsekwencji należy również podkreślić, że skarżący nie wskazali przysługującego im i naruszonego prawa podmiotowego. Podnoszony przez skarżących problem dotyczy zagadnienia formy prawnej przeniesienia własności, której niedochowanie spowodowało – zgodnie z art. 28 § 1 prawa upadłościowego – brak możliwości wyłączenia z masy upadłości spornej nieruchomości, ukształtowanie sfery praw i obowiązków skarżących nie wynikało zatem z zakwestionowanego art. 9 u.w.l. Analizując problem podważenia w skardze zgodności z Konstytucją podstawy prawnej ostatecznego orzeczenia wydanego wobec skarżącego, należy zwrócić uwagę, że za taką podstawę mogą być uznane tylko te przepisy, które wyrażają normy prawne bezpośrednio określające sytuację prawną skarżącego w chwili wydania ostatecznego orzeczenia. Z art. 79 ust. 1 Konstytucji jednoznacznie wynika, że przedmiotem skargi konstytucyjnej może być wyłącznie przepis, który stanowił podstawę prawną orzeczenia organu władzy publicznej, które kształtowało sferę praw skarżącego, a ponadto musi ono – ze względu na niekonstytucyjną treść przepisu – być źródłem naruszenia tych praw (zob. postanowienia TK z: 24 stycznia 1999 r., Ts 124/98, OTK ZU nr 1/1999, poz. 8; 1 października 2001 r., Ts 84/01, OTK ZU nr 1/B/2002, poz. 70). Nie ulega wątpliwości, że stwierdzenie – koniecznego w świetle przesłanek skargi konstytucyjnej – związku pomiędzy kwestionowanym unormowaniem a ostatecznym orzeczeniem, z którego wydaniem wiąże skarżący zarzut naruszenia jego praw, opierać się musi na analizie rozstrzygnięć sądowych lub administracyjnych wskazywanych przez skarżącego. Trzeba jednak podkreślić, że powołanie przez sąd lub organ administracji publicznej w sentencji bądź też w uzasadnieniu konkretnej decyzji procesowej określonych przepisów nie przesądza jeszcze samo przez się, że przepisy te należy uznać za podstawę prawną wydanego rozstrzygnięcia. Trybunał Konstytucyjny jest każdorazowo zobligowany do ustalenia, czy w świetle zarzutów skargi konstytucyjnej kwestionowany akt normatywny w istocie stanowił podstawę orzeczenia, w związku z którym skarżący powołuje się na ochronę swoich konstytucyjnych wolności lub praw (zob. postanowienie TK z 15 lipca 2002 r., Ts 5/02, OTK ZU nr 3/B/2002, poz. 216). Sąd Okręgowy w Łodzi na podstawie – rozumianego a contrario – art. 28 § 1 prawa upadłościowego (z uwagi na art. 158 k.c.) oddalił powództwo skarżących, co następnie zostało potwierdzone, jako prawnie zasadne, przez Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z 18 października 2007 r. (sygn. akt I ACa 674/07). Przepisy te jednak nie stanowiły przedmiotu skargi konstytucyjnej i dlatego nie mogła być ona merytorycznie rozpoznana. Trybunał Konstytucyjny zwraca również uwagę skarżących, że nawet hipotetyczne stwierdzenie niekonstytucyjności art. 9 u.w.l. nie zmieni ich sytuacji prawnej. W dalszym ciągu bowiem będą istniały przepisy o formie umowy przenoszącej i ustanawiającej odrębną własność lokalu (art. 7 u.w.l.). Nawet przy założeniu, że nieważna (z uwagi na brak formy aktu notarialnego) umowa uległaby konwersji w ważną umowę przedwstępną, to i tak – zgodnie z art. 390 § 1 i 2 k.c. – nie mogłaby wywołać skutku silniejszego w postaci uzyskania roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Za nieadekwatne należy uznać rozważania zawarte w środku odwoławczym zmierzające do porównywania sytuacji prawnej spółdzielni kooperujących z deweloperami oraz osób fizycznych – kontrahentów dewelopera. Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że na podmiocie zarzucającym naruszenie tej zasady równości wobec prawa spoczywa obowiązek wskazania cechy relewantnej podmiotów niekonstytucyjnie dyskryminowanych bądź faworyzowanych. Trudno jednak uznać, że spółdzielnie mieszkaniowe oraz osoby fizyczne legitymują się tą samą cechą prawnie istotną. Reasumując, należy raz jeszcze stwierdzić, że w prawie polskim nie istnieją normy pozwalające na powstanie odrębnej własności lokalu po ogłoszeniu upadłości. Nie istnieje też możliwość przekształcenia roszczeń o charakterze zobowiązującym w odrębną własność lokalu. Biorąc pod uwagę powyższe Trybunał Konstytucyjny nie uwzględnia zażalenia.

🔗 Do źródła urzędowego

Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.