Taki sam obowiązek ciążył na pozwanym również w przypadku wszystkich innych przypadkach zakończenia stosunku prawnego wynikającego z zawartej przez strony umowy dzierżawy. W § 3.5 umowy mowa jest zarówno o rozwiązaniu, jak i wygaśnięciu umowy łączącej strony, tym niemniej, zapis przewidujący wstąpienie w stosunek poddzierżawy innego podmiotu ma sens jedynie wówczas, gdy stosunek poddzierżawy został rozwiązany na skutek wypowiedzenia czy porozumienia stron, a nie wygaśnięcia tej umowy. Oznacza to, że użycie określenia „wygaśnięcie umowy” w tym postanowieniu umowy jest swoistym superfluum. Zdaniem Sądu Apelacyjnego stanowisko Sądu Okręgowego, iż pod pojęciem rozwiązania umowy należy przyjmować jedynie rozwiązanie umowy na skutek czynności prawnej nie jest w pełni uprawniony. Termin „rozwiązanie umowy” jest używany w prawie cywilnym w różnych znaczeniach. Mówi się o rozwiązaniu umowy wskutek wypowiedzenia (np. art. 730 k.c.), o rozwiązaniu umowy wskutek odstąpienia (przepisy rozdziału 8, nieobowiązującej już ustawy z dnia 1 grudnia 1961 r. - Kodeks morski, jedn. tekst: Dz. U. z 1998 r. Nr 10, poz. 36 ze zm. w związku z tytułem wymienionego rozdziału), o rozwiązaniu umowy przez sąd (np. art. 901 i 913 § 2 k.c.), o rozwiązaniu się umowy wskutek śmierci strony (art. 645 § 1 k.c.) lub zaistnienia innego zdarzenia (np. art. 668 § 2 i 823 § 2 k.c.) - także upływu określonego czasu (art. 814 § 2 k.c.) oraz o rozwiązaniu umowy za zgodą obu stron (art. 77 k.c.). W klasycznej cywilistyce rozwiązanie umowy jest wręcz utożsamiane z porozumieniem stron o treści niejako przeciwnej do zawarcia umowy (contrarius consensus). Można zatem wyróżnić szerokie znaczenie terminu „rozwiązanie umowy”, obejmujące różnorodne sytuacje, i wąskie, obejmujące rozwiązanie umowy za zgodą stron, tj. w drodze nowej, odrębnej umowy (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94, OSNC 1995, nr 3, poz. 42). W niektórych z sytuacji objętych szerokim znaczeniem terminu „rozwiązanie umowy” można wyodrębnić uprawnienia cywilnoprawne, a mianowicie uprawnienie do wypowiedzenia umowy, uprawnienie do odstąpienia od umowy, uprawnienie do żądania od sądu wydania określonego orzeczenia i wobec tego rozpatrywać, czy uprawnienia te - tak jak roszczenia o odsetki i inne przykładowo wymienione wyżej uprawnienia - należą do kategorii praw związanych z przelaną wierzytelnością w rozumieniu art. 509 § 2 k.c., czy też nie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2003 r. II CK 16/02). Przenosząc te uwagi na grunt niniejszej sprawy uznać należy, iż pomimo posługiwania się pojęciem zarówno rozwiązania umowy, jak i wygaśnięcia umowy, z uwagi na niekonsekwencje stron w posługiwaniu się tymi pojęciami, przyjąć należy, iż strony pod pojęciem rozwiązania umowy miały na uwadze szerokie znaczenie tego terminu, a więc nie zawężone do ustania stosunku prawnego na skutek czynności prawnej, jak wskazuje pozwany. Już zatem na marginesie powyższych rozważań wskazać należy, nawet gdyby istniały podstawy do podzielenia interpretacji prezentowanej przez pozwanego, iż pod pojęciem rozwiązania umowy strony rozumiały jedynie zakończenie stosunku prawnego na skutek czynności prawnej, to wskazać należy, iż obowiązek zapłaty kary umownej w wysokości 2/30 stawki czynszu,
.3 umowy dzierżawy, nie został wprost powiązany z obowiązkiem zwrotu przedmiotu dzierżawy,
.3 umowy, zwłaszcza że w § 7 uregulowane zostały różne kwestie, nie tylko kwestia zwrotu przedmiotu dzierżawy. Przyjąć zatem należy iż dotyczy on każdego naruszenia obowiązku zwrotu przedmiotu dzierżawy niezależnie do tego czy obowiązek ten wynika z faktu zakończenia stosunku prawnego na skutek wypowiedzenia umowy czy też na skutek wygaśnięcia umowy. Reasumując powyższe uznać należy, iż wygaśnięcie umowy dzierżawy łączącej powoda z(...) W. oznaczało również ustanie stosunku dzierżawy łączącego powoda z pozwanym. W ocenie Sądu Apelacyjnego co do zasady słuszne są również zarzuty apelacji kwestionujące stanowisko Sądu Okręgowego, iż żądanie wydania przedmiotu dzierżawy było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. W ocenie Sądu Apelacyjnego co do zasady jedynie nadzwyczajne okoliczności mogłyby uzasadniać uznanie takiego żądania za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, lecz za takowe nie może być uznany wyłącznie fakt, iż sam powód nadal korzystał z przedmiotu dzierżawy, łączącej go wcześniej z(...) W.. Skoro stosunek dzierżawy ustał, zaktualizował się obowiązek zwrotu przedmiotu tej dzierżawy. Poza tym nie można pominąć faktu, iż na sprzeczność żądania z zasadami współżycia społecznego może powoływać się podmiot, który sam tych zasad nie narusza. Tymczasem pozwany, po pierwsze, aktywnie działał w stowarzyszeniu, które samo chciało zawrzeć umowę dzierżawy z(...). W. i podejmowało wrogie w stosunku do powoda działania. Po drugie, po wygaśnięciu umowy dzierżawy pozwany nadal korzystał z przedmiotu dzierżawy, nie uiszczając na rzecz powoda żadnych należności. Jeśli natomiast chodzi o społeczno-gospodarczym przeznaczeniu tego prawa, to w sytuacji, gdy pozwany zawierając umowę dzierżawy godził się na powiązanie okresu trwania tej umowy z okresem trwania umowy dzierżawy łączącej powoda z (...) W., nie można uznać, że żądanie wydania przedmiotu dzierżawy po ustaniu obydwu umów, jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Trzeba mieć bowiem na uwadze, iż po wygaśnięciu umowy dzierżawy co prawda powód nie dokonał zwrotu nieruchomości, ale nie miał żadnych gwarancji co do tego, że(...) W. z powodem zawrze kolejną umowę dzierżawy, zwłaszcza że do właściciela gruntu były kierowane oferty zawarcia umowy dzierżawy również od innych podmiotów. Powracając do kwestii skutków prawnych zakończenia stosunku prawnego wynikającego z łączącej strony umowy dzierżawy, wskazać należy, iż ustanie stosunku dzierżawy łączącego powoda z pozwanym nie oznaczało, iż od momentu zakończenia umowy dzierżawy łączącej strony, po stronie pozwanego automatycznie aktualizował się obowiązek zapłaty kary umownej, o której mowa w § 7.3 umowy. Po pierwsze, w postanowieniu tym mowa jest wyraźnie o zwłoce w zwrocie terenu. Zwłoka, jak słusznie podnosił pozwany, oznacza zawinione niewykonanie obowiązku zwrotu przedmiotu dzierżawy. Aby zatem pozwanemu przypisać winę w niewykonaniu tego obowiązku, koniecznym jest ustalenie, że miał on świadomość ustania stosunku dzierżawy i tym samym obowiązku zwrotu przedmiotu dzierżawy, zwłaszcza w sytuacji, gdy w umowie zawartej przez strony brak jest jakichkolwiek informacji o tym, iż umowa dzierżawy łącząca powoda z(...) W., z której ustaniem powiązane zostało ustanie łączącego strony stosunku prawnego, jest umową zawartą na czas oznaczony. Powód w toku całego postępowania nie twierdził, iż zapoznał pozwanego z treścią umowy dzierżawy łączącej go z (...) W.. Jeśli natomiast chodzi o informacje kierowane do pozwanego, to powód przedłożył wezwanie do wydania terenu z dnia 25 lipca 2008 r., a więc skierowane do pozwanego po upływie okresu, za jaki powód dochodzi kary umownej. Tym niemniej, w ocenie Sądu Apelacyjnego zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy daje podstawy do uznania, iż pozwany już wcześniej, tj. najpóźniej w dniu 9 stycznia 2007 r. posiadał wiedzę o rozwiązaniu umowy dzierżawy (...) łączącej powoda z(...) W.. Otóż, z pisma z dnia 9 stycznia 20087 r. (k. 29) skierowanego m.in. przez pozwanego do powodowej spółki wynika, iż pozwany odniósł się w tym piśmie m.in. do skierowanego przez powoda żądania opuszczenia nieruchomości i wskazywał na utratę przez powoda tytułu prawnego do władania sporną nieruchomością. Również aktywna działalność pozwanego w stowarzyszeniu, które z uwagi na zakończenie stosunku najmu łącznego powoda z (...) W. podejmowało próby zawarcia umowy dzierżawy z (...). W., daje podstawy do przyjęcia domniemania faktycznego, iż pozwany przed otrzymaniem wezwania z dnia 25 lipca 2008 r. posiadł wiedzę o wygaśnięciu umowy dzierżawy (...), a tym samym wygaśnięciu umowy dzierżawy łączącej go z powodem. Reasumując, na gruncie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, zdaniem Sądu Apelacyjnego, można przyjąć, iż o zwłoce pozwanego w wydaniu terenu można mówić poczynając od dnia 9 stycznia 2007 r. Powód w swej apelacji podniósł zarzut naruszenia art. 6 k.c. w związku z art. 233 § 1 k.p.c. Naruszenia tego powód upatruje w przerzuceniu na niego ciężaru dowodu w zakresie wiedzy pozwanego co do zakończenia obowiązywania umowy dzierżawy(...), w sytuacji, gdy pozwany, jako przedsiębiorca profesjonalista, w obrocie zawarł z powodem umowę dzierżawy, odwołującą się w zakresie okresu obowiązywania do okresu obowiązywania umowy(...)i z rzekomej niewiedzy o jej zakończeniu wyciąga pozytywne dla siebie skutki prawne, a dowody przedstawione w sprawie i same oświadczenia pozwanego wskazywały, że pozwany był świadomy zakończenia umowy(...) pomiędzy powodem a(...) W.. Co do zasady zarzut ten, zdaniem Sądu Apelacyjnego, jest niezasadny. Otóż, w sytuacji, gdy w treści umowy łączącej strony brak było jakiejkolwiek informacji o terminowości umowy dzierżawy (...) łączącej powoda z(...) W., to powód, w myśl art. 6 k.c. winien był wykazać, że pozwany miał wiedzę o wygaśnięciu umowy dzierżawy (...), bo to powód z faktu tego wywodzi skutki prawne. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy dawał podstawę do przypisania pozwanemu takiej wiedzy najwcześniej z dniem 9 stycznia 2007 r. W pozostałym zakresie powód nie podołał obowiązkowi z art. 232 k.p.c., tj. obowiązkowi wskazania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodził skutki prawne. Powód naliczył i zażądał w niniejszym postępowaniu kary umownej za 1045 dni zwłoki pozwanego w zwrocie przedmiotu dzierżawy, tj. za okres od 15 września 2005 r. do 25 lipca 2008 r. Mając jednakże na uwadze, iż o zwłoce pozwanego, jak zostało to wyżej wskazane, można mówić poczynając od dnia 9 stycznia 2007 r., przyjąć należy, iż kara umowna co do zasady mogła być naliczona łącznie za 563 dni zwłoki, tj. za okres od 9 stycznia 2007 r. do 15 lipca 2008 r. (356 dni zwłoki w 2007 r. i 207 dni zwłoki w 2008 r.). Tym niemniej, w ocenie Sądu Apelacyjnego, w sytuacji, gdy sam pozwany w istocie nie miał obowiązku zwrotu nieruchomości, i co więcej, sam po wygaśnięciu umowy (...) nie płacił(...) W. wyższych należności, iż czynsz ustalony w łączącej go wcześniej z(...) W. umowie, pomimo zastrzeżonego § 13.3 tej umowy na rzecz (...) W. prawa żądania równowartości trzykrotności czynszu w przypadku niedokonania zwrotu przedmiotu dzierżawy, karę umowną w wysokości żądanej przez powoda od pozwanego w niniejszym postępowaniu, tj. w wysokości w istocie podwójnej stawki czynszu, należy uznać, jak słusznie wskazywał pozwany w toku postępowania, za wygórowaną. Zdaniem Sądu Apelacyjnego kara umowna należna powodowi winna podlegać miarkowaniu, tj. obniżeniu do 1/30 stawki czynszu za każdy dzień zwłoki. Mając powyższe na uwadze przyjąć należy, iż należna powodowi kara umowna za okres od 9 stycznia 2007 r. do 25 lipca 2008 r. winna wynosić 29.452, 59 zł (1/30 x 1569,41 x 563= 29.452,59). W tym stanie rzeczy w oparciu o art. 386 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok z punkcie I w ten sposób, iż zasądził od J. M. na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. 29 452,59 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 28 sierpnia 2008 r. do dnia zapłaty. Konsekwencją zmiany rozstrzygnięcia w przedmiocie roszczenia głównego była zmiana rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów procesu. Powód przegrał w 73 %, powinien zatem ponieść 73 % kosztów procesu. Pozwany przegrał w 23 %, winien ponieść 27 % kosztów procesu. Koszty procesu wyniosły w niniejszej sprawie łączne 30.801zł. Powód poniósł koszty 24 501 zł. Kwota ta obejmuje opłatę od pozwu w kwocie 5 467 zł, opłatę od apelacji od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 24 marca 2009 r., opłatę od skargi kasacyjnej w kwocie 5 467 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone w oparciu o § 2, § 6 pkt 6 i § 12 ust.1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (3600 zł w pierwszej instancji, w postępowaniu apelacyjnym 2700 zł, a w postępowaniu kasacyjnym 1800 zł). Koszty procesu poniesione przez pozwanego, to wynagrodzenie jego pełnomocnika w łącznej kwocie 6300 zł (3600 zł w pierwszej instancji, w postępowaniu apelacyjnym 2700 zł). Przy łącznej kwocie kosztów procesu 30.801 zł 73 % tych kosztów to kwota 22 484,73 zł, a powód poniósł koszty 24 501 zł, czyli powodowi przysługuje od pozwanego zwrot kwoty 2 016,27 zł. Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok również w punkcie II w ten sposób, że zasądził od J. M. na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. 2 016,27 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Jeśli natomiast chodzi o koszty postępowania apelacyjnego, wszczętego apelacją powoda od zaskarżonego wyroku, to wyniosły one łącznie 10 867 zł. Kwota ta obejmuje koszty poniesione przez powoda, które wyniosły łącznie 8167 zł i obejmują opłatę od apelacji w kwocie 5467 zł i 2700 zł wynagrodzenia pełnomocnika. Pozwany poniósł koszty w kwocie 2700 zł, obejmujące wynagrodzenie jego pełnomocnika. Powód powinien ponieść 73% tych kosztów, czyli 7 932,91 zł, a poniósł 8167 zł. Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny na podstawie art. 100 k.p.c. zasądził od pozwanego na rzecz powoda 234,09 zł tytułem zwrotu kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.