W dalszym okresie strony prowadziły rozmowy w kwestii rozliczenia pozostawionych przez powoda nakładów , przy czym część nieruchomości o powierzchni około 5.000 m kw. , została wydzierżawiona nowemu podmiotowi. dowód: oświadczenie o rozwiązaniu umowy z dnia 16.02.2010 r. (k. 106 akt) pismo Gminy z 12.10.2012 r. : k-101 Powód poniósł na wydzierżawioną nieruchomość nakłady zwiększające jej użyteczność w łącznej kwocie 145.637,24 zł, polegające w szczególności na: - zakupie pawilonu konferencyjnego i jego montażu na płycie betonowej , - zakupie i montażu bramy samochodowej wraz z zabezpieczeniami, - przygotowaniu terenu i montażu paneli ogrodzeniowych na cokole betonowym - uregulowaniu należności z tytułu przyłączenia do sieci. - montażu skrzynki budowlanej energetycznej. Pozostałymi poniesionymi przez powoda wydatkami , dotyczącymi sporządzenia projektów budowlanych , nie byli zainteresowani nowi inwestorzy. Dowód: faktura VAT nr (...) z dnia 09.08.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 09.06.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 05.06.2008 r., lista zaksięgowań na kontach syntetycznych z dnia 23.02.2010 r. do konta 083-03, faktura VAT (...) duplikat z dnia 17.10.2008 r., faktura VAT nr (...) r. z dnia 25.07.2008 r., faktura VAT (...) z dnia 12.06.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 20.06.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 14.06.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 30.05.2008 r., faktura VAT (...) z dnia 29.05.2008 r., lista księgowań na kontach syntetycznych z dnia 23.02.2010 r. do konta 083-05 (k. 107 – 118 akt), faktura VAT nr (...) z dnia 15.05.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 16.05.2008 r., faktura VAT nr (...) z dnia 12.05.2008 r. zeznania M. D. : k-413,414 pismo pozwanej gminy z 14 lipca 2010 r. : k-100 pismo pozwanej Gminy z 12 października 2010 r. : k-101 zeznania Burmistrza Gminy Ś. : k-462 Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił na podstawie dokumentów prywatnych oraz urzędowych przedłożonych przez strony, których autentyczność nie była kwestionowana, a ponadto na podstawie dowodu z przesłuchania , w szczególności świadków: J. S. (k. 340-344 akt), M. T. (k. 381-385 akt), M. D. (k. 413-414 akt), W. R. (k. 442 akt) oraz burmistrza pozwanej T. P. , gdyż są one spójne, logiczne i wzajemnie się uzupełniają. Za wiarygodne w szczególności należy uznać zeznania J. S. , który z racji zajmowanego stanowiska dysponował dużą wiedzą w zakresie dotyczącym niniejszej sprawy a jednocześnie nie jest obecnie związany z pozwaną Gminą i nie miał w związku z tym interesu w składaniu zeznań na korzyść jednej ze stron. Sąd nie dał natomiast wiary zeznaniom powoda oraz zawnioskowanych przez niego świadków a przede wszystkim R. K. i G. S. w części dotyczącej składania przez Gminę wiążących zapewnień o możliwości przyłączenia mocy wnioskowanej przez powoda gdyż nie znalazły one potwierdzenia w pozostałym materiale dowodowym , w szczególności zaś w zeznaniach J. S. oraz złożonych w sprawie dokumentach , jak również z uwagi na to , że są sprzeczne z zasadami logiki i doświadczenia życiowego , o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia. S ąd zważył, co następuje : Bezsporne w niniejszej sprawie było, iż w dniu 7 kwietnia 2008 r. strony zawarły umowę dzierżawy gruntu obejmującego działki nr (...); (...) o łącznej powierzchni 21376 m 2 położonego we wsi W. gmina Ś., na terenie (...) Park I w Ś. (§ 1 pkt 1 w/w umowy). Nie było również sporu co do tego, że pozwana pismem z dnia 16.02.2010 r. wypowiedziała w/w umowę dzierżawy bez zachowania terminu wypowiedzenia, jako podstawę wskazując §
pkt 4 przedmiotowej umowy, zgodnie z którym inwestycja miała zostać zrealizowana w terminie do końca 2009 r. Poza sporem pozostaje też okoliczność , iż sporna nieruchomość została ponownie objęta w posiadanie przez Gminę a część nieruchomości została wydzierżawiona nowemu podmiotowi ( por. pismo Gminy na k- 101 ). Należy wskazać , iż pozwana w piśmie z dnia 16.02.2010 r. wskazała, iż zasadność złożonego oświadczenia opiera na §
§ 1 pkt 4 umowy stanowi, iż: „ Inwestycja zostanie zrealizowana do końca 2009 r.”. Powód podniósł, iż zgodnie z brzmieniem § 8 umowy: „Wydzierżawiającemu przysługuje prawo natychmiastowego rozwiązania umowy dzierżawy oraz prawo żądania zwrotu czynszu w wysokości 200% stawki czynszu dzierżawy, określonej w § 3 pkt. 1, za każdy miesiąc bezumownego korzystania z nieruchomości w przypadku niewywiązania się przez Dzierżawcę z obowiązków wynikających § 1 pkt 3 oraz § 4 umowy.”, przy czym w myśl § 1 pkt 3 umowy : „ Grunt może być wykorzystywany wyłącznie do realizacji inwestycji polegającej na budowie hal produkcyjnych, magazynów, biurowca pomieszczeń socjalnych oraz prowadzenia działalności gospodarczej przez Dzierżawcę.”, natomiast § 4 umowy normuje obowiązki dzierżawcy w zakresie poziomu zatrudnienia pracowników przewidziane na okres po zakończeniu inwestycji. W ocenie Sądu, rozwiązanie umowy przez Gminę nie opierało się na przyczynie wskazanej w § 8 ust. 1 , co za tym idzie, nie będzie miał tutaj zastosowania zapis § 8 pkt 2 umowy, w którym uregulowano możliwość wyłączenia prawa dzierżawcy do domagania się zwrotu nakładów poniesionych na zabudowę i urządzenie nieruchomości. Strona powodowa zakwestionowała ponadto okoliczność ponoszenia odpowiedzialności za niezakończenie inwestycji w 2009 roku, z uwagi na to, że to pozwana, jej zdaniem , nie wywiązała się ze składanych zapewnień w zakresie zagwarantowania określonej mocy przyłączeniowej energii na poszczególnych etapach realizacji przedsięwzięcia i z tego tytułu domagała się odszkodowania. Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia roszczeń powoda dotyczących żądanego odszkodowania. Stosownie bowiem do art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Zgodnie zaś z przepisem art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne. Mając na względzie przytoczone reguły dotyczące ciężaru dowodu, co do zasady spoczywa on na powodzie. Powód ma zatem obowiązek wykazać zasadność swojego roszczenia nie tylko co do zasady, ale również co do wysokości. W niniejszej zakresie powód nie sprostał temu wymogowi. Zgodnie z przepisem art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Powód jako osoba dochodząca odszkodowania ma obowiązek wykazania przesłanek tej odpowiedzialności w postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność, szkody oraz normalnego związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem/nienależytym wykonaniem umowy a powstałą szkodą. Powód wskazywał, że pozwana występując w relacjach z powodem w charakterze gospodarza (...) Park I oraz kreatora polityki elektroenergetycznej na tym terenie w trakcie prowadzonych negocjacji wielokrotnie zapewniała go, że wszystkie wymagane warunki techniczno-organizacyjne zostaną spełnione. W opinii strony powodowej Gmina zaakceptowała jego potrzeby energetyczne i zapewniała, iż otrzyma wstępnie prąd budowlany o mocy 150 kW, następnie do końca pierwszego kwartału 2009 r. moc ta wzrośnie do 650 kW, by móc ostatecznie osiągnąć moc docelową równą 1MW. W ocenie Sądu, powód nie wykazał, że pozwana zobowiązała się do zapewnienia określonej mocy przyłączeniowej energii na poszczególnych etapach realizacji przedsięwzięcia. Przede wszystkim nie wynika to z samej umowy dzierżawy z dnia 7 kwietnia 2008 r., ani też z innych dokumentów przedłożonych przez strony. Podkreślić zaś należy, że pozwana Gmina Ś. jako jednostka samorządu terytorialnego działa przez swoje organy , które zobowiązane są do przestrzegania przepisów. I tak dla przykładu art. 14 § 1 k.p.a. wprowadza wymóg załatwiania spraw w formie pisemnej ( tzw. zasada pisemności). Ustne załatwienie sprawy należy traktować jako odstępstwo od zasady pisemnego załatwienia sprawy lub jej załatwienia w formie dokumentu elektronicznego, doręczanego środkami komunikacji elektronicznej. Oczywiście powyższe zasady nie dotyczą działalności gminy w sferze prawa cywilnego , jednak mają znaczenie przy dokonywaniu oceny materiału dowodowego , gdyż wynika z nich jednoznacznie że gmina w drodze ustnej nie podejmuje istotnych decyzji , również w sferze cywilnoprawnej. Te działania muszą być bowiem stosownie dokumentowane. Z ustalonego stanu faktycznego oraz bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa wynika ponadto , że pozwana nie mogła zobowiązać się do dostarczenia w określonych terminach konkretnej mocy przyłączeniowej energii. Wynika to chociażby z faktu , że zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz.U. z 2012 r., poz. 1059 j.t.), budowę i rozbudowę odcinków sieci służących do przyłączenia instalacji należących do podmiotów ubiegających się o przyłączenie do sieci zapewnia przedsiębiorstwo energetyczne, o którym mowa w ust. 1, umożliwiając ich wykonanie zgodnie z zasadami konkurencji także innym przedsiębiorcom zatrudniającym pracowników o odpowiednich kwalifikacjach i doświadczeniu w tym zakresie. W tym kontekście uznać należało, że pozwana – Gmina Ś. nie mogła skutecznie zobowiązać się do zapewnienia stronie powodowej odpowiedniej mocy przyłączeniowej energii, gdyż wykraczało to poza zakres posiadanych przez nią kompetencji. Powód wiedział przy podpisywaniu umowy jaki jest stan infrastruktury i podejmował w tym zakresie działanie na własne ryzyko. Nie zmienia tego fakt , iż Gmina podjęła opisane wyżej kroki mające na celu zwiększenie dostępnej mocy , aby ułatwić inwestorom prowadzenie działalności na terenie Strefy , a także informowała o nich powoda. Te działania nie mieściły się jednak w zakresie jej zobowiązań umownych. Nie może też pozwana ponosić za nie odpowiedzialności. Ponadto powód miał możliwość w 2009 roku uzyskać moc na satysfakcjonującym go poziomie , co wynika chociażby z zeznań T. M. oraz pisma operatora z 22 października 2009 r. Jednakże już wcześniej powód wstrzymał się w 2009 r. z realizacją inwestycji , chociaż sam we wniosku z sierpnia 2008 r. wskazał dla jednego z obiektów na rok 2009 r. jako termin rozpoczęcia poboru energii elektrycznej o mocy 600 kW , nie precyzując przy tym dokładnej daty. Mógł to być więc równie dobrze koniec tego roku. Absolutnie nie znalazły potwierdzenia w materiale dowodowym tezy o zapewnieniu stosownej mocy dla powoda już w I kwartale 2009 roku. W sierpniu 2009 r. istniały techniczne możliwości uzyskania stosownej mocy przyłączeniowej w ciągu kilku miesięcy , jednakże powód nie wystąpił do (...) Operator ze stosownym wnioskiem i nie odpowiedział też na pismo dostawcy energii z października 2009 r. W kontekście zobowiązań powoda zrealizowania inwestycji do końca 2009 r. , nie może on zatem skutecznie domagać się odszkodowania od gminy, gdyż nie udowodnił , iż pozwana nie wywiązała się ze swoich zobowiązań. Sam zaś miał możliwość jeszcze w roku 2009 uzyskać odpowiednią moc przyłączeniową aby kontynuować prace. W tej części powództwo nie mogło być zatem uwzględnione. Co do drugiego z roszczeń alternatywnych zgłoszonych przez powoda , to należy wskazać, iż zgodnie z art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, w tym również art. 676 k.c., który przewiduje, że „ jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”. Jak już wcześniej stwierdzono , Sąd przyjął , iż powodowi należy się co do zasady zwrot owych nakładów. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r. , sygn. akt II CSK 85/10 stwierdził , iż „roszczenie dzierżawcy o zwrot wartości ulepszeń (tzw. nakładów ulepszających) powstaje dopiero po pojawieniu się dwóch zdarzeń: zwrotu przedmiotu dzierżawy (nieruchomości) i wykonaniu przez wydzierżawiającego prawa wyboru określonego w art. 676 k.c. (zatrzymanie ulepszeń za zapłatę ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu dzierżawy). Wspomniane prawo wyboru można określić jako uprawnienie kształtujące przysługujące wydzierżawiającemu, które powinno być wykonane wobec byłego dzierżawcy. Nie wymaga ono żadnej formy i może być dokonane w każdy sposób (art. 60 k.c.).” W niniejszej sprawie , mimo istnienia sporu co do sposobu rozwiązania umowy dzierżawy , wątpliwości nie budziło , iż doszło do ponownego objęcia w posiadanie przez pozwaną spornej nieruchomości a powód zrezygnował z prowadzenia na niej działalności. Miał więc niewątpliwie miejsce zwrot przedmiotu dzierżawy a strony uznały umowę za zakończoną , co potwierdzają chociażby takie okoliczności jak ponowne wydzierżawienie części nieruchomości przez Gminę , jak również wniosek powoda o zawarcie nowej umowy dzierżawy ( por. pismo na k-101 ). Pozwana Gmina nie zakwestionowała poczynionych przez powoda nakładów , nie żądała również ich usunięcia. Wręcz przeciwnie , deklarowała w toku negocjacji pozasądowych przynajmniej częściowy zwrot wartości nakładów. Wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona wprost przez ustne czy pisemne złożenie określonego oświadczenia woli, jak również, o ile ustawa nie stanowi inaczej, w sposób dorozumiany, przez każde zachowanie, w tym także przez milczące zaakceptowanie oświadczenia woli drugiej strony, milczenie jest bowiem jedną z postaci dorozumianego oświadczenia woli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 2010 r., sygn. akt II CSK 210/10, LEX 674200). Należy przyjąć zatem, że pozwana w sposób dorozumiany wyraziła zgodę na zatrzymanie poczynionych przez powoda nakładów na dzierżawioną nieruchomość i zgodziła się na ich spłatę , zaś spór dotyczył tylko ich zakresu. Ulepszeniami rzeczy najętej są dokonane na tę rzecz przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność ( por. G. Kozieł , Komentarz do KC , art. 676 ). W tym kontekście Sąd , za użyteczne uznał jedynie nakłady w łącznej kwocie 145.637,24 zł, polegające na: zakupie pawilonu konferencyjnego i jego montażu na wylanej płycie betonowej ; zakupie i montażu bramy samochodowej wraz z zabezpieczeniami; przygotowaniu terenu i montażu paneli ogrodzeniowych na cokole betonowym ; uregulowaniu należności z tytułu przyłączenia do sieci jak również montażu skrzynki budowlanej energetycznej. Poza sporem pozostaje, że owe nakłady pozostały na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy dzierżawy, co oznacza, że pozwana faktycznie je zatrzymała. Wynika to też z ich charakteru , gdyż trudno sobie wyobrazić np. demontaż ogrodzenia na cokole betonowym i wydanie go powodowi. Sąd przyjął zaś , że nakłady w postaci przede wszystkim projektów budowlanych nie mieszczą się w zakresie wskazanym w art. 676 kc już chociażby z tego tytułu , że nikt z inwestorów nie był i obecnie nie jest zainteresowany prowadzeniem działalności w takim zakresie jak powód ( por. pismo Gminy z 14 lipca 2010 r. ). Nie było to zresztą podważane przez stronę powodową. Na stronie powodowej spoczywał ciężar dowodu, iż poprzez dokonanie niniejszych nakładów doszło do ulepszenia dzierżawionej nieruchomości oraz do wykazania wartości tych ulepszeń. W niniejszej sprawie powód dla wykazania wysokości nakładów i ich charakteru ograniczył się do przedłożenia dowodów z dokumentów rozliczeniowych. Dokumenty rachunkowe przedstawione przez powoda wskazują jedynie na wysokość ponoszonych wydatków. Nie są one zatem tożsame z ustaleniem wartości nakładów istniejących przy zwrocie przedmiotu dzierżawy. Pozwana gmina nie kwestionowała jednak wskazanej przez powoda wysokości i sposobu rozliczenia nakładów , co uprawniało sąd – w myśl art. 229 i 230 kpc , do przyjęcia kwoty nakładów wskazanej przez powoda. Wobec powyższego oraz regulacji zawartej w przepisie art. 676 k.c. w zw. z 694 k.c., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku (pkt 1), oddalając powództwo w pozostałym zakresie jako niezasadne (pkt 2). Na podstawie art. 84 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd zwrócił powodowi kwotę 332,74 zł tytułem niewykorzystanej zaliczki na koszty postępowania (pkt 3 wyroku). O kosztach procesu orzeczono zgodnie z zasadą stosunkowego rozliczenia kosztów określoną w przepisie art. 100 k.p.c. Powód poniósł koszty w wysokości 20.216 zł, pozwana zaś w kwocie 7.217 zł. Powód wygrał sprawę w 56,75%, zaś pozwana - w 43,25%. Ostatecznie pozwana powinna zatem zwrócić powodowi kwotę 8.352 zł (20.216 zł x 56,75% = 11.473 zł; 7.217 zł x 43,25% = 3.121 zł; 11.473 zł - 3.121 zł = 8.352 zł).
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.