o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - pozwany jako członek spółdzielni jest obowiązany wnosić miesięczne opłaty na pokrycie ponoszonych przez spółdzielnie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na jego lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz w zobowiązaniach spółdzielni z innych tytułów
postanowieniem statutu. Opłaty powinny być wnoszone co miesiąc z góry, do 17 dnia miesiąca. (umowa nr (...) z dnia 20.02.2004 r. k. 10 – 12) Szczegółowe zasady rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali normuje regulamin zatwierdzony przez radę nadzorczą powódki na posiedzeniu w dniu 19.12.2005 r.
regulaminu na koszty eksploatacji zasobów własnych powódki składają się: koszty zakupu materiałów, koszty zużycia energii elektrycznej w częściach ogólnego użytku, podatek od nieruchomości i opłata za wieczyste użytkowanie gruntów, ubezpieczenia majątkowe, fundusz płac na rzecz pracowników, różnica zużycia wody zimnej pomiędzy wskazaniami licznika głównego, a sumą wskazań wodomierzy w lokalach i koszty zobowiązań z innych tytułów (inne zobowiązania wobec wierzycieli). Koszty eksploatacji rozliczane są na wszystkie lokale mieszkalne i użytkowe zajmowane na warunkach spółdzielczego prawa do lokalu i najmu. Podstawą do określenia obciążeń poszczególnych lokali kosztami eksploatacji (bez odpisów na fundusz remontowy) jest planowany średni koszt w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni użytkowej, pomniejszony o uzyskane pożytki z tytułu dzierżaw gruntu i wynajmu lokali użytkowych. Rozliczenie kosztów dostawy zimnej wody i odbioru ścieków uregulowane jest w regulaminie rozliczania kosztów zużycia zimnej wody i ciepłej wody. (regulamin rozliczenia kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz ustalania opłat za używanie lokali k. 18 – 32)
regulaminu rozliczania kosztów zużycia zimnej i ciepłej wody w powodowej spółdzielni obowiązującym od 1.10.2004 r. do 13.12.2010 r. - na pokrycie kosztów zużycia wody użytkownicy lokali wyposażonych w wodomierze wnoszą miesięczne opłaty zaliczkowe ustalone na podstawie średniego zużycia przypadającego na dany lokal w poprzednim okresie rozliczeniowym oraz aktualnej ceny dostawy 1 m3 wody i odprowadzania ścieków. W § 14 pkt 3 regulaminu w brzmieniu obowiązującym od 25.08.2008 r. wskazano, że różnica kosztów wynikająca z różnicy pomiędzy wskazaniem wodomierza głównego i sumą zużycia wody w lokalach do niego przyporządkowanych pokrywana jest przez odbiorców wody proporcjonalnie do jej zużycia. (regulamin rozliczania kosztów zużycia zimnej i ciepłej wody w powodowej spółdzielni wraz z aneksem k. 33 – 40) Podobne uregulowanie znalazło się w § 3 regulaminu rozliczania kosztów zużycia zimnej i ciepłej wody uchwalonego przez Radę Nadzorczą powódki w dniu 13.12.2010 r., przy czym w § 4 regulaminu wskazano, że odczytu wodomierzy głównych dokonują (...) i Oczyszczalnia S.A. w obecności przedstawiciela Spółdzielni Mieszkaniowej w B.. (regulamin rozliczania kosztów zużycia zimnej i ciepłej wody w powodowej spółdzielni wraz z aneksem k. 41 – 50) Uchwałą Rady Nadzorczej powódki z dnia 23.02.2010 r. w sprawie zmiany wysokości stawki eksploatacyjnej z dniem 01.06.2010 r. ustalono dla nieruchomości przy ul. (...) stawkę opłaty eksploatacyjnej w wysokości 2,15 zł /m2, wskazując iż zmiana stawki wynika ze wzrostu kosztów zużycia materiałów i usług, energii elektrycznej, podatku od nieruchomości, ubezpieczeń majątkowych. W uzasadnieniu uchwały podano także, że „stawka opłaty eksploatacyjnej obejmuje również bieżące koszty utrzymania nieruchomości oraz część nadwyżki kosztów nad przychodami, związanych ze spłatą zadłużeń spółdzielni (strata z lat 1994 – 1995) przypadających do rozliczenia na dany rok”. (uchwała Rady Nadzorczej powódki nr (...) z dnia 23.02.2010 r. k. 51, 52) Zadłużenie powódki wobec (...) T. dotyczące dostawy energii cieplnej w latach 1994 – 1995 zostało zasądzone na rzecz wierzyciela wyrokiem Sądu Wojewódzkiego w Jeleniej Górze z dnia 30.09.1994 r. sygn. akt V GC 135/94 w wysokości 372.491.000 zł powiększonej o koszty procesu oraz nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 14.07.1995 r. sygn. akt V Ng 801/95 w wysokości 601.970,03 zł powiększonej o odsetki i koszty procesu. Na podstawie ugody z dnia 10.02.1999 r., aneksowanej w dniu 10.01.2001 r. oraz porozumienia z dnia 12.03.2007 r. powódka ustaliła z wierzycielem zasady spłaty należności. (odpisy orzeczeń Sądu i porozumienia pomiędzy powódką a (...) S.A. w B. k. 93 - 100) Obecnie powódka spłaca na rzecz wierzyciela raty w wysokości po 21.425 zł kwartalnie. (potwierdzenie wpłat k. 126 – 128) Sąd zważył, co następuje: Powództwo jako nieudowodnione i nieuzasadnione należało oddalić.
art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119 poz. 1116) członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat
postanowieniami statutu. Powódka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika nie wykazała zasadności swojego roszczenia, stosownie do treści art. 6 kc., a powinna udowodnić nie tylko zasadę powództwa, ale również i jego wysokość. Tymczasem przedłożyła tylko sporządzone przez siebie szczegółowe rozliczenia wysokości należnych opłat za okres od września 2009 r. do marca 2012 r., wskazując iż zadłużenie pozwanych z tytułu czynszu wyniosło 1.562,13 zł, z tytułu opłat za wodę 51,65 zł, z tytułu rozliczenia różnicy pomiędzy wskazaniami licznika głównego, a sumy wskazań podliczników w lokalach 343 zł, co po pomniejszeniu o nadpłatę z tytułu rozliczenia energii cieplnej w wysokości 127, 31 zł dało kwotę należności głównej dochodzonej pozwem (k.67). Dokument ten nie stanowi natomiast dowodu tego, co zostało w nim zaświadczone, gdyż jest to dokument prywatny w rozumieniu art. 245 kpc. Bezsporne w niniejszej sprawie było to, iż pozwani nie uiszczali opłat eksploatacyjnych za mieszkanie i nie regulowali opłat za dostawę wody
zestawieniem sporządzonym przez powódkę. Pozwany negował bowiem sposób obciążenia go różnicą zużycia wody, wynikającą z różnicy pomiędzy wskazaniem – odczytem zużycia wody według wodomierza głównego i sumą wskazań zużycia wody wszystkich zamontowanych w budynku wodomierzy. Niewątpliwie,
regulaminem rozliczania kosztów zużycia zimnej i ciepłej wody obowiązującym u powódki istniała podstawa do obciążenia pozwanych proporcjonalnie taką różnicą i zasady doświadczenia życiowego wskazują, że prawdopodobnie takie różnice występowały. Niemniej jednak wobec zarzutów pozwanego, negującego występowanie takiego faktu, jest niewystarczające by uznać za prawidłowe rozliczenie przedstawione przez powódkę w piśmie procesowym z dnia 17.10.2012 r. zwłaszcza wobec nieudowodnienia wysokości występującego ubytku wody wykazanego według wskazań wodomierza głównego. Skoro nawet z treści regulaminu rozliczania kosztów zużycia zimnej i ciepłej wody w powodowej spółdzielni wynika, że odczytów wodomierzy głównych dokonują (...) i Oczyszczalnia S.A. w obecności przedstawiciela Spółdzielni Mieszkaniowej w B., to powódka wykazując inicjatywę dowodową mogła udowodnić wysokość zużycia wody według wskazań wodomierza głównego i tym samym prawidłowość sporządzonego przez siebie naliczenia kosztów. Powódka nie wykazała również zasadności obciążenia pozwanych opłatą eksploatacyjną. Pozwany podnosząc zarzut nieprawidłowości rozliczeń powódki z tytułu spłaty zadłużenia na rzecz (...) T., de facto w sposób pośredni kwestionował ustalenia dotyczące wysokości opłaty eksploatacyjnej. Wbrew bowiem twierdzeniom powódki podwyższenie opłat eksploatacyjnych było związane ze spłatą zadłużenia wobec (...) T., co wynika nawet z uzasadnienia uchwały rady nadzorczej powódki nr (...) z dnia 23.02.2010 r., gdzie podano że „stawka opłaty eksploatacyjnej obejmuje również bieżące koszty utrzymania nieruchomości oraz część nadwyżki kosztów nad przychodami, związanych ze spłatą zadłużeń spółdzielni (strata z lat 1994 – 1995) przypadających do rozliczenia na dany rok”. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroków z dnia 17.11.2004r. IV CK 215/04 i IV CK 220/04 - jeżeli członek spółdzielni mieszkaniowej kwestionuje obciążenie go opłatami związanymi z używaniem lokalu, to nie ma on obowiązku udowodnienia, jaka powinna być prawidłowa wysokość tych opłat, lecz obowiązek wykazania tej okoliczności spoczywa na spółdzielni mieszkaniowej. Opłaty za korzystanie z lokali powinny być tak ustalone, by odpowiadały rzeczywistym kosztom eksploatacji, przy czym obowiązek udowodnienia, że wysokość opłat została prawidłowo określona obciąża spółdzielnię. Ponadto w orzecznictwie dominujący jest pogląd, iż członek spółdzielni w procesie o zapłatę należności z tytułu opłat eksploatacyjnych może kwestionować decyzje organu spółdzielni dotyczące wysokości opłat eksploatacyjnych, gdyż uchwała rady nadzorczej nie ma charakteru wiążącego. (uchwała SN z dnia 5.12.1991 r. III CZP 127/91) O kosztach procesu orzeczono stosownie do treści art. 98 kpc, gdyż powódka przegrała proces, a zatem pozwanemu reprezentowanym przez adwokata należy się zwrot kwoty 600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego
w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej urzędu. Mając powyższe na uwadze, należało orzec, jak w sentencji wyroku.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.