obowiązujących przepisów. Powód dołączył do pisma projekt aneksu nr (...) do umowy i zwrócił się do pozwanego o jego podpisanie. Projekt ten zawierał postanowienie, że dzierżawca będzie płacić wydzierżawiającemu miesięczny czynsz netto w wysokości 6 500 zł oraz podatek od nieruchomości obciążający przedmiot dzierżawy
obowiązujących stawek. / dowód: pismo – k. 18; projekt aneksu nr (...) – k. 12-13 / W interpretacji indywidualnej przepisów prawa z dnia 01.06.2009 r., nr (...) (...) (...), Prezydent W.uznał, że (...)we W.posiadające w trwałym zarządzie nieruchomości będące własnością jednostki samorządu terytorialnego jest podatnikiem podatku od nieruchomości. Organ podatkowy wskazał, że sytuacja ta nie zmienia się również wtedy, gdy trwały zarządca oddaje nieruchomość w posiadanie zależne na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innych. / dowód: interpretacja z uzasadnieniem – k. 124-128 / Powód wystawił obciążające pozwanego B. D. faktury VAT, w których do kwoty netto czynszu w wysokości 6 500 zł doliczał kwotę podatku od nieruchomości ustaloną na dany rok przez Radę Miejską W.: - nr (...) (...)/09 z dnia 06.02.2009 r. na kwotę 6 688, 07 zł netto, 8 159, 45 zł brutto – skorygowaną fakturą (...)na kwotę 8 587, 37 zł brutto, - nr (...) (...)/09 z dnia 31.03.2009 r. na kwotę 7 038, 83 zł netto, 8 587, 37 zł brutto, - nr (...) (...)/09 z dnia 30.04.2009 r. na kwotę 7 038, 83 zł netto, 8 587,37 zł brutto, - nr (...) z dnia 31.08.2009 r. na kwotę 7 038, 83 zł netto, 8 587,37 zł brutto, - nr (...) z dnia 30.10.2009 r. na kwotę 7 038, 83 zł netto, 8 587,37 zł brutto, - nr (...) z dnia 29.12.2009 r. na kwotę 7 038, 83 zł netto, 8 587,37 zł brutto, - nr (...)/(...)/10 z dnia 29.01.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) (...)/10 z dnia 26.02.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) (...)/10 z dnia 31.03.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) (...)/10 z dnia 30.04.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) (...)/10 z dnia 28.05.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) (...)/10 z dnia 28.06.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) (...)/10 z dnia 31.07.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) (...)/10 z dnia 27.08.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) z dnia 28.09.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) z dnia 29.10.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) z dnia 24.11.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) z dnia 27.12.2010 r. na kwotę 7 095, 86 zł netto, 8 656,95 zł brutto, - nr (...) (...)/11 z dnia 31.01.2011 r. na kwotę 7 128, 17 zł netto, 8 767,65 zł brutto, - nr (...) (...)/11 z dnia 25.02.2011 r. na kwotę 7 128, 17 zł netto, 8 767,65 zł brutto, - nr (...) (...)/11 z dnia 29.03.2011 r. na kwotę 7 128, 17 zł netto, 8 767,65 zł brutto, - nr (...) (...)/11 z dnia 27.05.2011 r. na kwotę 7 128, 17 zł netto, 8 767,65 zł brutto, - nr (...) (...)/11 z dnia 27.06.2011 r. na kwotę 7 128, 17 zł netto, 8 767,65 zł brutto, - nr (...) (...)/11 z dnia 29.07.2011 r. na kwotę 7 128, 17 zł netto, 8 767,65 zł brutto, - nr (...) (...)/11 z dnia 30.08.2011 r. na kwotę 7 128, 17 zł netto, 8 767,65 zł brutto.. / dowód: faktury VAT – k. 21-29, 49-67, 239-247; uchwała RM z dnia 03.12.2009 r. – k. 30-31; uchwała RM z dnia 06.12.2010 r. – k. 32-33; zestawienia – k. 47-48 / Pozwany B. D. w trakcie dzierżawy przeprowadził szereg prac związanych z przygotowaniem obiektu do prowadzenia działalności gospodarczej. Wykonał m.in. instalację gazową, instalację elektryczną, oświetlenie kortów, wloty powietrza, hale pneumatyczne, nawierzchnię z kostki brukowej, drenaże i ogrodzenie oddzielające korty, a także obrzeża i chodniki betonowe oraz zabudowania. Pozwany zakupił także kotwy do balonów, piłkochwyty oraz siatki na korty. Posadowiony budynek kasy z magazynkiem sprzętu oraz budynek portierni mogły ulec demontażowi. / dowód: operat szacunkowy wraz z kosztorysem – k. 68-110; opis do projektu – k. 264-273; dokumentacja zdjęciowa – k. 274-280; zeznania świadka R. K. – e- protokół z dnia 28.11.2012 r. 14:02-22:31 – k. 354-355 / Pozwany B. D.nie uiszczał terminowo należności czynszowych. Uiścił na rzecz (...)następujące kwoty: - w dniu 15.05.2009 r. – 8 159, 45 zł z tytułem płatności „FV nr (...)”, - w dniu 16.06.2009 r. – 8 587, 37 zł z tytułem płatności „(...)” (potwierdzenie zawiera skreślenie tytułu wskazanego w przelewie i dopisek pismem ręcznym: F. (...)+ (...) (...)), - w dniu 28.07.2009 r. – 8 587, 37 zł z tytułem płatności „FV (...)” (potwierdzenie zawiera skreślenie tytułu wskazanego w przelewie i dopisek pismem ręcznym: F. (...)”, - w dniu 27.10.2009 r. – 8 587, 37 zł z tytułem płatności „FV (...)”, - w dniu 15.02.2010 r. – 8 587, 37 zł z tytułem płatności „za kolejną FV”, - w dniu 15.04.2010 r. – 8 656, 95 zł z tytułem płatności „kolejna FV” (potwierdzenie zawiera dopisek pismem ręcznym: F. (...), - w dniu 07.11.2010 r. – 8 656, 65 zł z tytułem płatności „opłata za zaległą FV”, - w dniu 08.12.2010 r. – 10 000 zł z tytułem płatności „częściowa spłata zadłużenia” (potwierdzenie zawiera dopisane odręcznie adnotacje z numerami: F. (...)), - w dniu 03.01.2011 r. – 9 000 zł z tytułem płatności „spłata zaległości”, - w dniu 14.02.2011 r. – 9 000 zł z tytułem płatności „spłata części zaległości”, / wyciąg z rachunku bankowego – k. 129-139, 248-257 / Pismem z dnia 23.03.2011 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty 80 891,15 zł z tytułu należności odsetkowych oraz zaległości w zapłacie czynszu od lipca 2010 do lutego 2011 r. / dowód: wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem odbioru – k. 34-35 / Pismem z dnia 15.03.2011 r. powód odmówił pozwanemu umorzenia zaległości z tytułu dzierżawy nieruchomości, wskazując, że jego zadłużenie przekracza wyznaczoną Uchwałą Rady Miejskiej kwotę 50 000 zł. Dodał jednocześnie, że tylko Prezydent Miasta W. upoważniony jest do umorzenia zaległości przekraczających tę kwotę. Pismem z dnia 06.04.2011 r. powód wezwał pozwanego do udzielenia informacji, czy zwrócił się on o udzielenie pomocy do prezydenta miasta, jeżeli tak, to kiedy miało to miejsce i na jakim etapie jest obecnie sprawa. W odpowiedzi pismem z dnia 18.04.2011 r. pozwany wskazał, że wystąpił z wnioskiem o udzielenie pomocy finansowej oraz o umorzenie zadłużenia oraz zwrócił się do (...) z prośbą o odroczenie terminu wypowiedzenia umowy, tak, aby mógł podjąć działania w celu uregulowania zadłużenia. / dowód: pismo – k. 141; pismo – k. 142; pismo – k. 143 / Na podstawie uchwały Rady Miejskiej W.z dnia 19.05.2011 r. (...)we W.zostało przekształcone we (...). / dowód: statut – k. 225-227 / Umowa dzierżawy z dnia 21.03.2005 r. została rozwiązana. W lipcu 2011 r. pozwany nadal prowadził działalność na terenie dzierżawionej nieruchomości. Pismem z dnia 15.07.2011 r. powód wyznaczył pozwanemu dzień 02.08.2011 r. do protokolarnego odbioru nieruchomości oraz przygotowania dokumentacji eksploatacyjnej. W dniu 10.08.2011 r. strony podpisały protokół zdawczo-odbiorczy. Przekazanie objęło następujące obiekty: - część działki nr (...) przy ul. (...) o powierzchni 7 677 m 2, - pięć kortów mineralnych, - domek kortowy o powierzchni 10 m 2, - budynek wiatę o powierzchni 74 m 2, - ogrodzenie nieruchomości, - książkę obiektu budowlanego prowadzoną dla domku kortowego. W protokole strony opisały, że dzierżawca na własne ryzyko i odpowiedzialność pozostawił na przekazanym terenie, bez zgody wydzierżawiającego, mienie, w tym nakłady stanowiące ulepszenia przedmiotu dzierżawy oraz elementy wyposażenia kortów tenisowych stanowiące rzeczy ruchome. Dzierżawca zobowiązał się do usunięcia mienia oraz do przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed dokonania ulepszeń w termie do 17.08.2011 r. W części dotyczącej opisu stanu nieruchomości strony wskazały, że korty są w dobrym stanie, położone prawidłowo. Zaznaczyły, że dzierżawca zamontował płotki i piłkochwyty. Stan domku kortowego został określony jako dobry. Strony wskazały, że dzierżawca dokonał ulepszeń położenia gładzi, płyt warstwowych, pomalowania, położenia kafli, doprowadzenia prądu, zamontowania oświetlenia oraz grzejnika, z zewnątrz domek został ocieplony, otynkowany i zamontowano w nim okno. Stan budynku wiaty został określony jako dobry. Strony wskazały, że dzierżawca doprowadził prąd oraz zainstalował lampy, systematycznie konserwował budowlę. Stan ogrodzenia został określony jako dostateczny. W protokole strony wymieniły następujące składniki mienia pozostawionego na ternie kortów tenisowych przez pozwanego dzierżawcę nieruchomości na jego koszt i ryzyko: - 150 sztuk kotew do mocowania hal pneumatycznych; prefabrykaty betonowe z uchwytem kotwiącym do hal pneumatycznych, - wloty powietrza zapewniające doprowadzenie powietrza do hal pneumatycznych, - 8 słupów oświetleniowych o wysokości 7 m oraz 28 projektów oświetleniowych wraz z okablowaniem, - siatki oddzielające poszczególne korty, wykonane z słupków stalowych (36 szt) i kurtyny siatkowo-tkaninowe (...) (100 m 2), - piłkochwyty, - nawierzchnię z kostki brukowej granitowej na podsypce cementowo-piaskowej (90 m 2), - drenaż odprowadzający wodę z kortów (rura drenarska o śr. 100 mm i łącznej długości 180 m), - obrzeża betonowe o wymiarach 30 x 8 cm na podsypce cementowej (122 mb), - chodniki betonowe (50 m 2 * 0, 2 – 10 m 3), - tunel prowadzący do hali pneumatycznej; konstrukcja z profili stalowych kryta trzywarstwową folią PCV z wewnętrzną warstwą bąbelkową (126 m 2); montaż pionowych paneli winylowych (86, 40 m 2) oraz 7 lamp oświetleniowych, - hala pneumatyczna (...)na 4 korty; 3 warstwowa powłoka PCV, z drzwiami obrotowymi i kompletem oświetlenia, - hala pneumatyczna (...) na 1 kort, 1 warstwowa powłoka PCV, z kompletem oświetlenia, wlotami powietrza, - budynek z płyt warstwowych o wymiarach 4, 60 x 1, 63 m, - budynek z płyt warstwowych o wymiarach 2, 20 x 3, 60 m, - murowaną część łazienki o wymiarach 3, 5 x 2, 6 = 9,1 m 2, - kontenery biurowo-socjalne w standardzie wyposażenia (...) kontenery o łącznej powierzchni 61, 20 m 2), - przyłącze gazowe (zgodnie z wykazem środków trwałych), - instalację elektryczną (zgodnie z wykazem środków trwałych), - komplet siatek, linii i słupków do kortów tenisowych firmy (...) (5 kompletów), - plac zabaw dla dzieci. / dowód: pismo – k. 140; protokół zdawczo-odbiorczy – k. 144-145; zeznania świadka R. B. – e-protokół z dnia 12.09.2012 r. 05:24-19:50 – k. 290-292 / W dniu 12.08.2011 r. powód zawarł ze Stowarzyszeniem (...)reprezentowanym przez żonę pozwanego B. D.– E. A. D.umowę udostępnienia pięciu kortów tenisowych wraz z budynkiem kortowym oraz wiatą. W dniu 16.08.2011 r. B. D. zawarł ze Stowarzyszeniem (...) reprezentowanym przez E. D. umowę, którą oddał w najem wyposażenie kortów tenisowych. Działalność była prowadzona do końca kwietnia 2011 r. W akcie notarialnym z dnia 22.08.2011 r. E. D. działając w imieniu Stowarzyszenia wyraziła zgodę na prowadzenie egzekucji w przypadku opóźnienia w zapłacie czynszu z tytułu udostępnienia kortów tenisowych przekraczającego kwotę 6 642 zł. W dniu 16.03.2012 r. powód wystąpił z wnioskiem egzekucyjnym przeciwko Stowarzyszeniu (...). / dowód: akt notarialny z dnia 22.08.2011 r. w aktach KM 925/12; wniosek egzekucyjny w aktach KM 925/12; umowa najmu – k. 148-152 / W piśmie z dnia 03.10.2011 r. Dyrektor (...)nie wyraził zgody na nabycie jakiegokolwiek mienia dzierżawcy pozostawionego na nieruchomości przy ul. (...)we W., w tym dokonanych przez niego ulepszeń i zgodnie z art. 676 kc zażądał przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego – czyli sprzed podpisania umowy. / dowód: pismo – k. 146-147 / W toku postępowania egzekucyjnego w sprawie KM E. D., która użytkowała korty tenisowe, zgodziła się dobrowolnie wydać nieruchomość. Pozwany B. D. w dniu 13.04.2012 r. zobowiązał się przed prowadzącym egzekucję komornikiem sądowym M. S. do usunięcia wszystkich należących do niego ruchomości. Przez kolejne dni pozwany usunął z terenu ścieżki, krawężniki, linie taśmowe na kortach, część instalacji elektrycznej (włączniki i wyłączniki). Na terenie nieruchomości pozostały: ogrodzenie kortów, budynek o powierzchni około 12 m, drugi budynek o powierzchni ok. 18 m 2, odrębny budynek obejmujący łazienkę z toaletą, tunel z elementów stalowych i powłoki PCV, podłączenie gazu i prądu, kotwy w ziemi do zamocowania, drenaż kortów, rośliny ogrodowe, śmietnik i chodniki. Przy demontowaniu szeregu urządzeń doszło do szeregu zniszczeń. W dniu 02.05.2012 r. po wcześniejszym usunięciu rzeczy ruchomych pozwanego B. D., nieruchomość została wydana powodowi. W protokolarnym przekazaniu nieruchomości uczestniczyli: pozwany, pełnomocnicy stron, komornik sądowy M. S., A. R., R. K. oraz J. B.. / dowód: protokoły z dnia 02.05.2012 r. – k. 21 i 23 akt KM 925/12; dokumentacja zdjęciowa – k. 321-331; zeznania świadków: R. B. – e-protokół z dnia 12.09.2012 r. 05:24-19:50, H. M. – e-protokół z dnia 28.11.2012 r. – 22:38-26:40 – k. 354- 355, M. B. – e-protokół z dnia 28.11.2012 r. 26:41- 29:08 – k. 354-355, A. R. – e-protokół z dnia 28.11.2012 r. 04:37-11:00 – k. 353, 355, J. B. – e-protokół z dnia 28.11.2012 r. 11:01-14:00 – k. 353, 355, M. B. – e-protokół z dnia 28.11.2012 r. 29:09-31:48 – k. 354-355; / Dnia 05.06.2012 r. w sprawie toczącej się przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków (I C 926/11), pełnomocnik pozwanego oświadczył, że usunięte zostały rzeczy nie związane z gruntem. / dowód: protokół z dnia 05.06.2012 r. – k. 212-213 / Sąd zważył, co następuje. Powództwo zasługuje na uwzględnienie w przeważającej części. Powoda i pozwanego łączyła umowa dzierżawy. Zgodnie z art. 693 § 1 kc przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy jest umową konsensualną, dwustronnie zobowiązującą, wzajemną, odpłatną i kreującą zobowiązaniowy stosunek prawny o charakterze trwałym (ciągłym). Powodowa Gmina oddała pozwanemu w dzierżawę teren położony przy ul. (...) we W. przeznaczony na korty tenisowe wraz z zapleczem. Strony uzgodniły w umowie z dnia 21.03.2005 r. przedmiot umowy dzierżawy oraz wysokość miesięcznego czynszu. Czynsz ten miał wynosić 6 500 zł oraz podatek VAT. Tym samym do końca 2010 r. miesięczna wartość czynszu brutto wynosiła 7 930 zł (6 500 zł + 22 % VAT), a od dnia 01.01.2011 r. w związku ze zmianą stawki podatku od towarów i usług 7 995 zł (6 500 zł + 23 % VAT). Powodowa Gmina dochodzi od pozwanego zapłaty czynszu za okres od czerwca 2010 r. do lutego 2011 r. Między stronami nie było w istocie sporu co do tego, że za wskazany okres czynsz dzierżawny nie został przez pozwanego zapłacony. Pozwany nie przedłożył żadnych dowodów wpłat czy przelewów wskazujących na pokrycie należności za okres objęty pozwem. Przedstawione potwierdzenia i wyciągi z rachunków bankowych wskazują, że pozwany w ostatnim okresie dzierżawy uiszczał należności czynszowe nieregularnie, z przekroczeniem terminów płatności, w różnych kwotach, a także dokonując kolejnych płatności wielokrotnie nie precyzował, za jaki konkretnie okres następuje zapłata. Podawał takie tytuły płatności, jak: „opłata za zaległą FV”, „częściowa spłata zadłużenia”, „spłata zaległości”, „spłata części zaległości”. Wskazuje to, że pozwany nie dokonywał spłat należności bieżących, odnoszących się do kolejnych miesięcy dzierżawy. Kwestią sporną była natomiast wysokość należności czynszowej w zakresie, w jakim powód twierdził, że została ona zwiększona o wartości podatku od nieruchomości, a także kwestia przysługiwania pozwanemu wzajemnych roszczeń z tytułu nakładów na dzierżawiony teren. Sąd wziął pod uwagę dokumenty przedstawione przez strony, a także zeznania świadków przesłuchanych w dniach 12.09.2012 r. i 28.11.2012 r. Ponieważ powód wezwany na dzień 24.05.2013 r. nie stawił się, natomiast – jak wynika z informacji prasowych – dyrektor (...) J. P.został odwołany i brak jest na razie następcy, sąd pominął dowód z przesłuchania stron. W pierwszej kolejności należy zatem rozważyć wysokość należności z tytułu czynszu dzierżawy w okresie objętym żądaniem pozwu. Wysokość czynszu oznaczona w umowie dzierżawy wynosiła od dnia 01.05.2005 r. 6 500 zł netto miesięcznie + podatek VAT w stawek 22 % do końca 2010 r. i 23 % od początku 2011 r. Pozwany w odpowiedzi na pozew przyznał, że w taki właśnie sposób czynsz powinien być liczony. Niesłuszne było stanowisko powoda, jakoby czynsz mógł zostać zwiększony o kwotę podatku od nieruchomości. Nie doszło bowiem do skutecznego zawarcia stosownego aneksu do umowy dzierżawy. Umowa dzierżawy z dnia 21.03.2005 r. zawiera w § 14 postanowienie, iż wszelkie zmiany tejże umowy wymagają formy pisemnej „pod rygorem nieważności”. Zgodnie z art. 76 kc jeżeli strony zastrzegły w umowie, że określona czynność prawna między nimi powinna być dokonana w szczególnej formie, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu zastrzeżonej formy; jednakże gdy strony zastrzegły dokonanie czynności w formie pisemnej, nie określając skutków niezachowania tej formy, poczytuje się w razie wątpliwości, że była ona zastrzeżona wyłącznie dla celów dowodowych. Strony umowy dzierżawy z dnia 21.03.2005 r. jednoznacznie i stanowczo przewidziały formę pisemną dla zmiany tejże umowy. Strony oświadczyły wprawdzie, że forma ta została zastrzeżona pod rygorem nieważności, jednakże nieważność czynności prawnej jest sankcją jej sprzeczności z prawem lub z zasadami współżycia społecznego – art. 58 § 1 i 2 kc, wobec czego strony czynności prawnej nie mogą swoim działaniem stworzyć podstawy do takiego skutku niezachowania formy. Z tego powodu zastrzeżenie wymogu dokonania zmiany treści zawartej na piśmie umowy również w drodze oświadczenia woli złożonego na piśmie oznacza zastrzeżenie przez strony formy czynności prawnej ad eventum, czyli dla wywołania określonego skutku prawnego. Strony posługując się formułą nieważności wyraźnie zmierzały bowiem do nadania zmianie umowy dokonanej w należytej formie stanowczego znaczenia, wskazując, że bez zachowania formy pisemnej zmiana ta nie nastąpi. Niezachowanie formy pisemnej dla oświadczenia woli mającego stanowić zmianę treści umowy oznacza zatem, że zmiana taka nie została skutecznie przeprowadzona, inaczej mówiąc nie został uzyskany skutek zmiany. Zmiana umowy oznacza złożenie przez jej strony zgodnego oświadczenia woli wyrażającego stanowczy zamiar modyfikacji dotychczasowych postanowień umowy. Wymagane jest zatem oświadczenie obu stron oraz istnienie pomiędzy nimi zgodnego zamiaru – konsensu wskazującego cel oświadczenia woli. Jeżeli zmiana umowy w drodze porozumienia stron ma nastąpić na piśmie, to obie strony muszą złożyć oświadczenia w takiej właśnie formie. Umowa z dnia 21.03.2005 r. była dwukrotnie zmieniana. W dniach 30.04.2007 r. oraz 01.08.2007 r. strony zawarły na piśmie aneksy nr (...). Miały zatem świadomość, że konieczne jest podpisanie takiego dokumentu w celu wprowadzenia modyfikacji do treści umowy i osiągnęły w tym zakresie porozumienie. Nie doszło natomiast do trzeciej modyfikacji. Powód zaproponował zmianę do umowy i przedstawił pozwanemu projekt aneksu nr (...). Nie doszło jednakże do jego podpisania. Tym samym nie można mówić o skutecznej i wiążącej strony zmianie umowy. Nie została zachowana przewidziana w umowie dzierżawy forma pisemna wymagana dla osiągnięcia skutku w postaci zmiany treści stosunku prawnego łączącego strony. Tym samym brak jest uzasadnionych podstaw do twierdzenia, że czynsz dzierżawy – oznaczony w umowie z dnia 21.03.2005 r. na 6 500 zł netto – uległ podwyższeniu o jakąkolwiek kwotę. Skutecznej zmiany umowy wymagającej zawarcia porozumienia przez strony w formie pisemnej nie mogą zastąpić żadne inne działania stron. Nie można podzielić stanowiska powoda, jakoby pozwany miał zaakceptować zmianę wysokości czynszu dokonując zapłaty. Pozwany dwukrotnie - w dniach 15.04.2010 r. i 07.11.2010 r. uiścił wyższą wpłatę – 8 656, 65 zł wskazując tytuły płatności „kolejna FV” i „opłata za zaległą FV”. Nie oznacza to jednakże, że umowa dzierżawy została wiążąco i skutecznie aneksowana w zakresie wysokości czynszu. Możnabyrozważać taki efekt, gdyby pozwany płacił czynsz w wyższym rozmiarze regularnie, zgodnie z terminami, za każdy kolejny miesiąc. Tak się jednakże nie działo, dwie chaotyczne, oderwane od innych wpłaty nie uprawniają do wniosku, że umowa została zmodyfikowana w sposób prezentowany przez powoda. Brak jest ponadto podstaw do twierdzenia, że czynsz najmu czy dzierżawy musi w ogóle uwzględniać podatek od nieruchomości. Z reguły ma to miejsce w przypadku opłat eksploatacyjnych w spółdzielni mieszkaniowej, natomiast w przypadku czynszów najmu czy dzierżawy ich wysokość może uwzględniać obciążenie wynajmującego czy wydzierżawiającego takim podatkiem (podobnie jak opłatą z tytułu użytkowania wieczystego), jednakże nie musi, zwłaszcza że sam wynajmujący czy wydzierżawiający nie musi być płatnikiem tego podatku, tak jak nie musi być właścicielem rzeczy. Wreszcie nie sposób nie zauważyć, że uiszczanie przez powoda podatku od nieruchomości w ogóle jest co najmniej dziwne. Stroną umowy dzierżawy z dnia 21.03.2005 r. jest od początku Gmina W., zmieniała się jedynie jednostka organizacyjna Gminy wykonująca jej prawa w ramach stosunku dzierżawy. Aktualnie zawiadujące terenem (...)jest jednostką organizacyjną Gminy W.. Zupełnie niezrozumiała i sprzeczna z wszelką logiką jest sytuacja, w której jednostka organizacyjna Gminy płaci Gminie, czyli w istocie Gmina rozlicza się sama ze sobą. Inaczej przedstawiałaby się sytuacja, gdyby powód miał w trwałym zarządzie nieruchomość należącą do zasobu innej gminy. Wówczas nie zachodziłaby tożsamość podatnika i jednostki samorządowej uprawnionej do poboru podatku. Tym samym nieopłacone należności z tytułu czynszu dzierżawnego obciążającego pozwanego obejmują: - czynsz w kwocie 7 930 zł – za czerwiec 2010 r. – płatny do 21.07.2010 r., - czynsz w kwocie 7 930 zł – za lipiec 2010 r. – płatny do 21.08.2010 r., - czynsz w kwocie 7 930 zł – za sierpień 2010 r. – płatny do 21.09.2010 r., - czynsz w kwocie 7 930 zł – za wrzesień 2010 r. – płatny do 21.10.2010 r., - czynsz w kwocie 7 930 zł – za październik 2010 r. – płatny do 22.11.2010 r., - czynsz w kwocie 7 930 zł – za listopad 2010 r. – płatny do 21.12.2010 r., - czynsz w kwocie 7 930 zł – za grudzień 2010 r. – płatny do 21.01.2011 r., - czynsz w kwocie 7 995 zł – za styczeń 2011 r. – płatny do 21.02.2011 r., - czynsz w kwocie 7 995 zł – za luty 2011 r. – płatny do 21.03.2011 r. Pozwany w odpowiedzi na pozew przyznał w istocie, iż z zapłatą takich właśnie należności zalega. Umowa dzierżawy przewidywała płatność należności czynszowych do 14 dnia miesiąca. Powód jednakże wystawiając kolejne faktury wskazywał w nich termin płatności do 21 dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który przypadał czynsz objęty fakturą. Oznacza to, że udzielił pozwanemu zwłoki w regulowaniu kolejnych płatności. Termin spełnienia świadczenia jest zastrzeżony na korzyść dłużnika. Wierzyciel może zawsze taki termin przedłużyć, co jest działaniem również na korzyść dłużnika. Wskazanie terminu płatności dłuższego od pierwotnie przewidzianego oznacza również odstąpienie przez wierzyciela od żądania odsetek za przekroczenie terminu płatności wynoszącego 14 dni ale w granicach końcowego terminu 21 dni. Sąd zasądził zatem od pozwanego na rzecz powoda 71 500 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi w sposób następujący: - od kwoty 7 930 zł od dnia 22.07.2010 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 7 930 zł od dnia 22.08.2010 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 7 930 zł od dnia 22.09.2010 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 7 930 zł od dnia 22.10.2010 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 7 930 zł od dnia 23.11.2010 r. do dnia zapłaty – dzień 21.11.2010 r. był dniem wolnym od pracy, wobec czego termin zapłaty uległ wydłużeniu do 22.11.2010 r., - od kwoty 7 930 zł od dnia 22.12.2010 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 7 930 zł od dnia 22.01.2011 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 7 995 zł od dnia 22.02.2011 r. do dnia zapłaty, - od kwoty 7 995 zł od dnia 22.03.2011 r. do dnia zapłaty. Brak było podstaw do uwzględnienia zgłoszonego przez pozwanego zarzutu potrącenia. Pozwany zgłosił do potrącenia wartość nakładów, jakie miał poczynić na nieruchomość. Jednakże nie przysługuje mu w ogóle roszczenie o zwrot nakładów. Zgodnie z art. 694 kc do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Dotyczyć to będzie również art. 676 kc (wyrok SN z dnia 08.07.2010 r., II CSK 85/10), zgodnie z którym, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może
swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Ulepszenia w rozumieniu art. 676 kc oznaczają nakłady, które w chwili wydania rzeczy zwiększają jej wartość lub użyteczność (wyrok SN z dnia 30.06.1999 r., III CKN 271/98). Przepis art. 676 kc ma charakter normy dyspozytywnej. Znajduje zastosowanie wyłącznie wówczas, gdy umowa najmu lub dzierżawy nie zawiera stosownych postanowień w kwestii nakładów na rzecz najętą oraz zwrotu czy też rozliczenia tychże nakładów – wyroki SN z, z dnia 22.04.1999 r., II CKN 296/98, z dnia 30.06.1999 r., III CKN 271/98, z dnia 19.11.2003 r., V CK 457/02, z dnia 26.06.2008 r., II CK 69/08, z dnia 28.11.2006 r., IV CSK 217/06, dnia 08.07.2010 r., II CSK 85/10. Jeżeli umowa reguluje kwestię rozliczenia nakładów, to prawo najemcy (dzierżawcy) do żądania zwrotu nakładów, względnie prawo wynajmującego (wydzierżawiającego) do żądania przywrócenia stanu poprzedniego albo utrzymania ulepszenia bez obowiązku wyrównania ich wartości, podlegają ocenie
treści umowy – wyrok SN z dnia 19.11.2003 r., V CK 457/02. Umowa z dnia 21.03.2005 r. zawiera postanowienia dotyczące nakładów pozwanego na dzierżawioną nieruchomość.
.1 pozwany zobowiązał się do wykonania na własny koszt:
.2 pozwany był zobowiązany we własnym zakresie uzyskać wszelkie uzgodnienia i decyzje z pozwoleniem na budowę.
w przypadku rozwiązania umowy pozwany zobowiązany był przekazać przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym, a wszelkie usterki i uchybienia wynikłe w czasie przekazania przedmiotu dzierżawy miały zostać usunięte na jego koszt. Wreszcie zgodnie z § 9 wszelkie zmiany dotyczące przeróbek adaptacyjnych dzierżawionej powierzchni winny uzyskać akceptację wydzierżawiającego na piśmie i miały być wykonane na koszt pozwanego; bez zgody wydzierżawiającego nie wolno było dokonywać żadnych zmian. Zatem od samego początku pozwany miał świadomość, że winien dokonać remontu kortów oraz ich ulepszenia w postaci wykonania zaplecza szatniowo-sanitarnego i pokrycia namiotowego. Umowa w tym zakresie zawiera wyraźne postanowienie, iż ma to nastąpić na koszt pozwanego. Również wszelkie inne zmiany i przeróbki miały odbywać się na koszt pozwanego. Wprawdzie umowa dzierżawy nie mówi wprost o losie nakładów po jej zakończeniu, jednakże nie może zatem być mowy o żadnym roszczeniu pozwanego wobec powoda jako wydzierżawiającego mającym za przedmiot rozliczenie nakładów, skoro koszt wykonania remontów, poprawek, adaptacji czy innych zmian spoczywał od samego początku na pozwanym. Na dokonanie zmian pozwany winien był uzyskać zgodę powoda na piśmie. Pozwany początkowo prowadził prace bez uzyskania stosownych decyzji i uzgodnień, później powód wyraził zgodę na posadowienie budynków. Prace, jakie pozwany wykonał na terenie dzierżawionego obiektu, zostały przewidziane w umowie dzierżawy: zabudowania wraz z instalacjami to zaplecze socjalno-sanitarne, zaś oświetlenie, ogrodzenia czy siatki to remont kortów poprawiający ich wartości użytkowe. Wszystkie te roboty miały zostać przeprowadzone przez pozwanego i miał ponieść ich koszt. Pozwany jako przedsiębiorca prowadzący profesjonalną działalność winien był tak skalkulować koszty, aby mogły zostać pokryte z przychodów uzyskiwanych z realizowanej na obiekcie działalności zarobkowej. Pozwany po ustaniu umowy dzierżawy odebrał ruchomości, usunął ścieżki, krawężniki, linie taśmowe na kortach, część instalacji elektrycznej (włączniki i wyłączniki). Na terenie nieruchomości pozostały: ogrodzenie kortów, budynki, tunel z elementów stalowych i powłoki PCV, podłączenie gazu i prądu, kotwy w ziemi do zamocowania, drenaż kortów, rośliny ogrodowe, śmietnik i chodniki. Pozwany odebrał zatem część nakładów. Ponadto roszczenie o zwrot nakładów przewidziane w art. 676 kc jest uzależnione od dwóch czynników: zwrotu rzeczy oraz dokonania przez wynajmującego (wydzierżawiającego) ustawowego prawa wyboru i złożenia przez niego oświadczenia o zatrzymaniu ulepszeń – wyroki SN z dnia 26.01.2006 r., V CK 405/04, z dnia 28.11.2006 r., IV CSK 217/06, i z dnia 08.07.2010 r., II CSK 85/
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.