WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ 08 sierpnia 2013 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący SSO Dominika Romanowska Protokolant Dorota Nitkiewicz po rozpoznaniu na rozprawie 01 sierpnia 2013 r. we Wrocławiu sprawy z powództwa (...) Spółki z o.o. z siedzibą we W. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi W. o ustalenie I. ustala wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną geodezyjnie numerem (...), obręb G., o powierzchni 10.150 m 2, położonej we W. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu IV Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...), pozostającej w wieczystym użytkowaniu (...) Spółki z o.o. z siedzibą we W. obowiązującą od 01 stycznia 2010 r. na kwotę 74.880 zł ( siedemdziesiąt cztery tysiące osiemset osiemdziesiąt złotych), z tym, że: - za rok 2010 opłata wynosi 46.284 zł ( czterdzieści sześć tysięcy dwieście osiemdziesiąt cztery złote), - za rok 2011 opłata wynosi 60.582 zł ( sześćdziesiąt tysięcy pięćset osiemdziesiąt dwa złote), - za rok 2012 i kolejne opłata wynosi 74.880 zł ( siedemdziesiąt cztery tysiące osiemset osiemdziesiąt złotych); II. oddala dalej idące powództwo; III. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 2.694,49 zł tytułem kosztów procesu. UZASADNIENIE Strona powodowa (...) spółka z o.o. z siedzibą we W. wniosła o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego działkę położoną we W., przy ul. (...), o powierzchni 10.150 m 2, począwszy od 01 stycznia 2010 r., jest nieuzasadniona. W uzasadnieniu swojego żądania powód podniósł, że aktualizacja opłaty rocznej nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa i stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego powodowej spółki, obowiązywać miała od 01 stycznia 2010 r. i dokonana została przez Prezydenta W.pismem z 12 października 2009 r. ((...) (...)- (...)). Spółka zakwestionowała nową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ustaloną przy zachowaniu dotychczasowej 3% stawki, na podstawie wyceny wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste gruntów. Podniosła, iż nowa opłata w wysokości 103.450,83 zł jest zawyżona. W ocenie powoda wartość nieruchomości oszacowana w operacie stanowiącym podstawę do wypowiedzenia dotychczasowej opłaty jest w rzeczywistości znacznie niższa, zaś na wynik uzyskany przez rzeczoznawcę wpływ miało przyjęcie do porównania nieruchomości o odmiennych parametrach. W ocenie organ szacując aktualną wartość nieruchomości wybrał do porównania nieruchomości, które w żaden sposób nie są do siebie podobne i które odbiegają wartością od szacowanej nieruchomości. Cenna określona przez biegłego nie jest w ocenie powoda ceną transakcyjną możliwą do uzyskania za nieruchomości przemysłowe w tej części miasta. Ceny transakcyjne takich nieruchomości zdaniem powoda oscylują w granicach 150 zł a ponadto wobec zastoju na rynku nieruchomości są praktycznie niesprzedawalne. Biegły w ocenie powoda zawyżył wartość gruntu niezasadnie przedstawiając jego charakterystykę, podczas gdy nieruchomość położona jest w znacznym oddaleniu od ciągów komunikacyjnych, wymaga olbrzymich nakładów inwestycyjnych i dostępu do drogi, zaś budynki wymagają kapitalnego remontu z powodu całkowitej amortyzacji, nie są funkcjonalne. W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa, reprezentowany przez Prezydenta Miasta W., wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o ustalenie, że należna od powoda opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa położonej we W.przy ul. (...), o powierzchni 10.150 m 2, wynosi, począwszy od 01 stycznia 2010 r. 103.450,83 zł. Pozwany wniósł także o zasądzenie na rzecz Skarbu Państwa – reprezentowanego przez Prezydenta W.zastępowanego przez (...), kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Nieruchomość położona we W. przy ulicy (...), o powierzchni 10.150m 2, oznaczona geodezyjnie jest jako działka numer (...), obręb G., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) jest zabudowana obiektami o małej gęstości kubaturowej, pełniącymi funkcję magazynowo – warsztatową. Nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa i pozostaje do 05 grudnia 2089 r. w użytkowaniu wieczystym (...) Spółki z o.o. z siedzibą we W.. ( dowód: okoliczności bezsporne) Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego 30 grudnia 2004 r. na mocy uchwały Rady Miejskiej W. nr (...), tereny przemysłowe, na których znajduje się sporna nieruchomość, położone na obszarze byłych zakładów (...), przeznaczone są na cele aktywności gospodarczej (AG), w szczególności pod obsługę firm, finanse, naukę, kulturę, sport, służbę zdrowia, produkcję, handel hurtowy, transport, obsługę komunalna i administrację. ( dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości dr. inż. R. A. k. 73 - 115) Pismem z 12 października 2009 r., Skarb Państwa, działając przez Prezydenta W. dokonał wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego we W. przy ulicy (...), o powierzchni 10.150 m 2, oznaczonego geodezyjnie jako działka numer (...), obręb G., która wynosiła 23.142 zł. (dowód: wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu z 12 października 2009 r. k- . 4) Jednocześnie Prezydent W. zaproponował użytkownikowi wieczystemu opłatę w nowej wysokości wynoszącej 103.450,83 zł. Nowa opłata miała obowiązywać od 01 stycznia 2010 r. (dowód: wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania gruntu z 12 października 2009 r. k- . 4) Nową kwotę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ustalono przy zastosowaniu dotychczasowej 3 % stawki na podstawie aktualnego operatu szacunkowego nieruchomości, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. R. 02 kwietnia 2009 r. Z ustaleń tego operatu szacunkowego wynika, że łączna wartość prawa własności gruntu położonego we W. przy ul. (...), o powierzchni 10.150 m 2, oznaczona geodezyjnie jako działka numer (...), obręb G., wynosiła 3.448.361 zł. (dowód: operat szacunkowy z 02 kwietnia 2009 r. określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej położonej we W. przy ul. (...) - k. 6 - 17) Pismem z 27 października 2009 r. (...) sp. z o.o. z siedzibą we W. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. wniosek o ustalenie, że podwyższenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki położonej we W. przy ul. (...), o powierzchni 10.150 m 2, oznaczonej geodezyjnie jako działka numer (...), obręb G., jest nieuzasadniona. We wniosku spółka zarzuciła miedzy innymi, że stanowiący podstawę aktualizacji opłatę rocznej operat szacunkowy użytkowanej nieruchomości jest nierzetelny i nieprawidłowy, a określona w nim wartość spornej nieruchomości została znacznie zawyżona. Spółka podkreśliła, że nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę do porównania nie są do siebie w żaden sposób podobne zaś cena ustalona przez biegłego nie jest możliwą do uzyskania ceną transakcyjną. Zarzuciła, iż ceny transakcyjne gruntów o charakterze przemysłowym oscylują wokół 150 zł, a ponadto na ogół nie są one „sprzedawalne”. Ponadto w jej ocenie dokonana przez biegłą charakterystyka gruntu odbiega od rzeczywistości. ( dowód: wniosek o ustalenie z 27 października 2009 r. - k. 18-19) Orzeczeniem z 14 grudnia 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. ustaliło opłatę roczną od użytkowania wieczystego nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) na kwotę 87.933,20 zł, obowiązującą od 01 stycznia 2010 r. Za podstawę orzeczenia kolegium przyjęło wartość nieruchomości ustaloną przez biegłą E. R., obniżając ustaloną na jej podstawie opłatę o 15 %. (dowód: orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z 14 grudnia 2010 r. wraz z uzasadnieniem k. 24-26) Pismem z 18 lutego 2011 r. (...) Sp. z o.o. z siedzibą we W. wniosła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z 14 grudnia 2010 r., podnosząc, że zaproponowana opłata roczna jest w całości nieuzasadniona. (dowód: sprzeciw (...) Sp. z o.o. z siedzibą we W. z 08 lutego 2011 r. k. 27 -30) Pismem z 18 maja 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. przekazało akta wraz ze sprzeciwem Sądowi Rejonowemu dla Wrocławia – Fabrycznej, który po sprawdzeniu i ustaleniu wartości przedmiotu sporu na kwotę 80.308,93 zł przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu we Wrocławiu. (dowód: pismo SKO z 18 maja 2011 r. - k. 3, postanowienie – k. 61) Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), o powierzchni 10.150 m 2, oznaczonej geodezyjnie jako działka numer (...), obręb G., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), na 12 października 2009 r. wynosiła 2.496.000 zł. Zgodnie z obowiązującym na datę aktualizacji opłaty rocznej od użytkowania wieczystego tereny przemysłowe po byłych zakładach (...) przeznaczone są na cele aktywności gospodarczej (AG), a w szczególności pod obsługę firm, finanse, naukę, kulturę, sport, służbę zdrowia, produkcję, handel hurtowy, transport, obsługę komunalną i administrację. brak było w odniesieniu do nieruchomość miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w świetle studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskie W. z 06 lipca 2006 r., grunty te stanowią część składową zespołu urbanistycznego – o charakterze handlowo – usługowym, obejmującego swym zakresem: handel detaliczny, gastronomię, rozrywkę, biura, kulturę oraz usługi drobne. Aktualnie nieruchomość zabudowana jest obiektami o małej gęstości zabudowy kubaturowej, pełniącymi funkcję bazy magazynowo-warsztatowo-składowej firmy budowlanej. (dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości dr. inż. R. A. k. 73-115, opinie uzupełniające – k. 145-154, ustna opinia uzupełniająca – k.242 i 324). Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Powództwo w części zasługiwało na uwzględnienie. W świetle przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego Sąd ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...), dokonana przez pozwanego pismem z 12 października 2009 r. jest uzasadniona do kwoty 74.880 zł, z tym, że za rok 2010 opłata wynosi 46.284 zł, za rok 2011 - 60.582, zaś w roku 2012 i następnych - w kwocie 74.880 zł. Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił wyłącznie o dowody z dokumentów, a to akta postępowania prowadzonego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) oraz pisemną opinię główną i uzupełniającą sporządzoną przez biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości dr. inż. R. A. a także jego wyjaśnienia złożone na rozprawie. Zgodnie z art. 78 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 j.t. z późn. zm.) organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien w oznaczonym czasie wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, przesyłając równocześnie ofertę co do nowej wysokości opłaty wraz ze wskazaniem sposobu jej obliczenia i informacją o wysokości oszacowania stanowiącego podstawę żądania nowej opłaty. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy. Jeżeli nie dojdzie do ugody kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub ustaleniu nowej opłaty (art. 79 ust. 3). Od orzeczenia kolegium strony mogą wnieść sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Wniosek o ustalenie, o którym mowa w art. 78 ust. 2 ustawy, zastępuje pozew. W razie skutecznego wniesienia sprzeciwu orzeczenie kolegium traci moc (art. 80 ust. 1, 2 i 3). W związku z powołanymi wyżej przepisami wskazać należy, że spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 k.p.c. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania, uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 k.p.c.), przy czym wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to, w chwili skutecznego wniesienia sprzeciwu, traci moc. Żądanie zawarte w pozwie nie jest bowiem skierowane na skontrolowanie indywidualnej decyzji administracyjnej, lecz zmierza do ustalenia określonej okoliczności. Postępowanie sądowe nie jest kontynuacją postępowania administracyjnego, sąd prowadzi niezależne postępowanie i nie jest związany orzeczeniem samorządowego kolegium odwoławczego. Przedmiotowe postępowanie sprowadza się w gruncie rzeczy do tego, że sąd na nowo ustala wartość nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wieczystego (na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty rocznej) i w oparciu o te dane weryfikuje zasadność ustalonej przez organ administracyjny opłaty rocznej. Sąd zatem nie jest również związany dowodami przeprowadzonymi w postępowaniu administracyjnym i samodzielnie dokonuje ustaleń, nie wyłączając dopuszczenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. W rozpoznawanej sprawie organ Skarbu Państwa wypowiedział powodowej spółce dotychczasową opłatę roczną i powołując się na wzrost wartości nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym powoda, zaoferował spółce opłatę w wysokości 103.450,83 zł rocznie począwszy od 01 stycznia 2010 r. W następstwie wniosku powoda o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu jest bezzasadna, Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło, że aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w wysokości 87.933,20 zł. Od orzeczenia Kolegium powód wniósł sprzeciw, co było równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Zatem w niniejszej sprawie Sąd rozpoznawał powództwo o ustalenie, że wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego we W. przy ul. (...), określona w wypowiedzeniu z 12 października 2009 r. przez Skarb Państwa – Prezydenta W. na kwotę 103.450,83 zł jest nieuzasadniona. W ocenie strony powodowej, która podtrzymywała stanowisko wyrażone we wniosku z 27 października 2009 r. wypowiedzenie było nieuzasadnione i powinna nadal obowiązywać dotychczasowa opłata w wysokości 23.142 zł. Zgodnie z treścią art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67, przy czym przepis art. 72 ust. 3 cytowanej ustawy stanowi, że wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określenia w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Podstawową stawką opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie nieruchomości jest stawka 3% mająca zgodnie z art. 72 ust. 4 pkt 5 zastosowanie do wszystkich nieruchomości nieposiadających przeznaczenia określonego w pozostałych punktach cytowanego ustępu (między innymi cele mieszkalne, rolne i inne). Znowelizowany ustawą z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami i innych ustaw (Dz. U. z 2011 r., nr 187. poz. 1110) przepis art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W związku z powyższym istotne dla oceny zasadności żądania powoda, a tym samym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, było ustalenie wartości spornej nieruchomości gruntowej, bowiem roczna opłata za użytkowanie wieczyste tej nieruchomości, jaka obowiązywała dotychczas, zgodnie z obowiązującymi, na dzień zawarcia umowy przepisami, stanowi 3% jej wartości, co z resztą w niniejszej sprawie było bezsporne. W niniejszej sprawie przeprowadzony został dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, którego zakresem objęte zostało ustalenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w W., przy ul. (...), według stanu i cen na październik 2009 r. Oczywiste jest, iż ustalenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, w świetle regulacji prawnej wynikającej z art. 278 k.p.c., wymagało wiadomości specjalnych. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej według stanu i cen nieruchomości na dzień dokonania przez pozwanego aktualizacji opłaty rocznej, to jest na 12 października 2009 r. wynosi 2.496.000 zł. W ocenie Sądu Okręgowego, biegły sądowy dr inż. R. A. w sposób precyzyjny i szczegółowy opisał i uzasadnił zastosowaną w operacie metodę szacowania wartości nieruchomości, w sposób logiczny dokonał doboru nieruchomości do porównania w obszarze badanego rynku, stanowiącego dla badanej nieruchomości rynek lokalny: miasto W. – obręb G., rozszerzając ten rynek o pozostałe obręby miasta W., z uwagi na specyficzny charakter szacowanej nieruchomości. W okresie od marca 2006 r. do stycznia 2012 r. odnotowano na terenie (...) transakcji sprzedaży gruntów niezabudowanych, przeznaczonych na cele działalności gospodarczej o profilu zbliżonym do działalności strony powodowej (produkcyjno-magazynowo-składowym). Do bezpośredniej analizy porównawczej biegły ostatecznie przyjął 12 transakcji sprzedaży gruntów podobnych, pochodzących z okresu od lutego 2008 r. do września 2011 r. Biegły określił jednostkowe ceny gruntu którymi posłużył się przy wycenie (tablica nr 2), uzasadniając konieczność skorygowania cen transakcyjnych nieliniowym trendem czasowy. Ta nieliniowość trendu wymagała uśrednienia cen, dzięki czemu zostały one sprowadzone do poziomu z dnia oszacowania, czyli 12 października 2009 r. W ocenie Sądu, operat szacunkowy nieruchomości sporządzony jest rzetelnie, odpowiada podstawowym cechom dowodu z opinii biegłego, a wnioski z niego płynące są logiczne i spójne. Wskazać trzeba nadto, że przy sporządzaniu opinii biegły uwzględnił transakcje nieruchomościami pochodzące z okresu dokonania wypowiedzenia opłaty rocznej, biorąc pod uwagę transakcje mające miejsce w latach 2008 – 2011, przy czym największa ilość mających znaczenie w niniejszej sprawie transakcji pochodziła z roku 2008
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.