I C 92/14

Sygn. akt IC 92/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 10 kwietnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Anna Hübscher Protokolant : Karolina Kołodziejczyk po rozpoznaniu w dniu 28 marca 2014 r. w Świdnicy sprawy z powództwa J. G. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul.(...) w W. o uchylenie uchwały nr (...) I. uchyla uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach 01-10 października 2013r.; II. zasądza od pozwanej Wspólnoty na rzecz powoda kwotę 200zł tytułem zwrotu poniesionych kosztów procesu. Sygn. akt I C 92/14 UZASADNIENIE Powód J. G.wniósł o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)w W.. W uzasadnieniu pozwu powód podał, że powyższa uchwała w sprawie ocieplenia strychu została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 1 do 10 października 2013 roku. O podjętej uchwale powód został powiadomiony w dniu 12 grudnia 2013 roku. Powód podał, że uchwałę w sprawie ocieplenia strychu postanowiły przeforsować lokatorki z II piętra budynku Wspólnoty. W tej sprawie nie odbyły się żadne konsultacje z pozostałymi lokatorami. Inicjatorki uchwały nie wykazały zasadności dokonania takich prac oprócz stwierdzenia, że płacą wysokie rachunki za ogrzewanie. Ponadto powód zarzucał, że pominięta została kwestia dokonania audytu energetycznego poszczególnych mieszkań oraz całej nieruchomości, co w sposób bezsporny pozwoliłoby wykazać miejsca ubytku ciepła. Nie dokonano wstępnych ustaleń w jaki sposób obciążenie więźby dachowej wpłynie na konstrukcję dachu i ściany oraz strop budynku, który w kilku miejscach jest już popękany. Nadto nie skonsultowano z firmami zajmującymi się takimi pracami zasadności oraz metody dokonania planowanych ociepleń, a wręcz pominięto rady właściciela firmy budowlanej zajmującej się remontami dachów, który na prośbę jednej z wnioskodawczyń dokonał oględzin strychu i dachu. Powód podnosił również, że inicjatorzy chcąc dokonać planowanego ocieplenia strychu nie dokonali żadnego rozpoznania ofert remontu co najmniej 3 – 4 różnych firm, a jedynie wstępnie porozumieli się z właścicielem firmy (...), który jest członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty. Arbitralnie razem z właścicielem firmy (...) ustalili koszty materiałowe oraz koszty wykonania planowanych prac. Przy okazji naruszone zostały przepisy mówiące o tym, że wykonawca nie musi posiadać polisy ubezpieczeniowej wymaganej w zlecanych przez (...) Sp. z o. o. umowach na rzecz zarządzanych wspólnot. Powód wnosił o uchylenie uchwały z uwagi na błędy prawne charakteryzujące się działaniem na szkodę innych lokatorów wspólnoty oraz widocznym poplecznictwem w załatwianiu swoich partykularnych interesów przy wykorzystaniu zaistniałych powiązań towarzysko – rodzinnych. Strona pozwana, Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul.(...) w W., wniosła o oddalenie powództwa. Swoje stanowisko argumentowała tym, że zarówno wniosek współwłaścicieli nieruchomości z prośbą o ocieplenie strychu jak i podjęta uchwała nr (...)nie mają na celu działania na szkodę Wspólnoty i w szerokim zakresie dbają o dobro wspólne. Ocieplenie poddasza kształtuje oszczędności energii cieplnej całego obiektu nie wspominając o korzyściach środowiskowych wskutek zmniejszenia emisji ciepła. Zdaniem pozwanej mieszkaniec poddasza może złożyć pisemny wniosek do Wspólnoty będąc jednocześnie członkiem zarządu. Zarząd wspólnoty wybierany jest spośród mieszkańców i to bez względu na lokalizację mieszkania w którym zamieszkuje. Z prośbą o specjalistyczne uzasadnienie konieczności wykonania remontu wystąpił A. B.dokonując wpisu na uchwale nr (...). Z tego względu zwołano zebranie sąsiedzkie w celu omówienia sprawy remontu i kosztów z nim związanych. Zostały omówione oferty firmy (...)i P. S., o którą wystąpiła jedna z lokatorek, a także oferty ze stron internetowych. Uzgodniono wówczas, że do oględzin dachu pod kątem fachowej oceny jego bezpieczeństwa oraz oceny termiczności poproszony zostanie inspektor nadzoru budowlanego z ramienia zarządcy nieruchomości. Uznano, że ta forma będzie korzystniejsza, choćby pod kątem finansowym w porównaniu z audytem energetycznym. Uczestnicząca na spotkaniu osoba ze strony rodziny B.zgodziła się z tą propozycją. Oferta firmy (...)okazała się najtańsza, stąd wybór tego wykonawcy. Pozwana przyznała, że właściciel firmy budowlanej (...)jest jednocześnie członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty, jednakże zdaniem pozwanej nie jest to niezgodne z prawem. Firma ta wykonuje prace remontowe na terenie całego kraju, w tym wielokrotnie na posesji Wspólnoty. Robotom tym zawsze towarzyszyły umowy o roboty budowlane pod patronatem zarządcy nieruchomości i przy udziale inspektora nadzoru budowlanego. Pozwana zarzucała, że dotychczas fakt ten powodowi nie przeszkadzał, gdyż opowiadał się za przyjęciem uchwał w sprawie wykonawstwa tejże firmy. Pozwana podnosiła również, że nieprawdziwe jest stwierdzenie jakoby sporządzona przez zarządcę nieruchomości uchwała nr (...), a podpisana przez właścicieli obarczona była „oczywistymi błędami prawnymi”, gdyż podjęta została zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali. Zarząd wspólnoty kierował się sytuacją finansową określając wydatki związane z ociepleniem strychu na współmierne z ilością zgromadzonych środków pieniężnych. Sąd Okręgowy ustalił co następuje: Właściciele lokali usytuowanych na ostatniej kondygnacji nieruchomości przy ul. (...) w W., w piśmie z dnia 16 sierpnia 2013 roku do zarządu Wspólnoty zwrócili się z prośbą o zlecenie wykonania ocieplenia dachu. W uzasadnieniu podali, że ściany budynku są ocieplone, a dach nie, co ma znaczenie dla utrzymania ciepła w budynku. Podali, że nieruchomość ogrzewana jest centralnie, a mieszkania wyposażone są w pomierniki ciepła. Lokale usytuowane na poddaszu ponoszą duże straty ciepła, co przekłada się na zwiększone dopłaty do kosztów centralnego ogrzewania. (...) rozliczania ciepła winien dokonywany być w porównywalnych warunkach. Zdaniem wnioskodawców wpłynęłoby to korzystnie na zmniejszenie strat ciepła całej nieruchomości. Pod pismem podpisało się trzech właścicieli lokali. (dowód: pismo z dnia 16.08.2013 r., k. 10) Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...)w W.podjęła uchwałę(...)w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 1 do 10 października 2013 roku w sprawie wykonania ocieplenia strychu. Uchwała decydowała, że prace wykona firma (...) K. C.. Wartość materiału do wykonania remontu określona została na kwotę 6.245 zł brutto (+/- 10% wartości), zaś wartość robocizny 6.500 zł (ryczałt). Uchwała decydowała również o odstąpieniu od przedłożenia polis ubezpieczeniowych od firmy (...) K. C.wymaganych w umowie zawieranej z (...) Sp. z o. o.w W., działającej w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej (...). Uchwała została podjęta większością głosów właścicieli lokali, reprezentujących 69,09% udziałów. Przeciwko uchwale głosowało dwóch właścicieli z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej wynoszącej 17,78%, w tym powód. (dowód: uchwała (...), k. 36 – 36v.; oferta (...) K. C. z 01.10.2013 r., na ocieplenie strychu dla Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości S. (...) w W.z materiałów inwestora, k. 38) Sześciu członków pozwanej Wspólnoty (w tym powód) w piśmie z dnia 15 października 2013 roku zwróciło się do zarządu wspólnoty mieszkaniowej o pisemne uzasadnienie proponowanych robót remontowych mających na celu ocieplenie pomieszczenia strychu posesji i potwierdzenie ich stosownym certyfikatem energetycznym uprawnionego specjalisty. (dowód: pismo z dnia 15.10.2013 r., k. 9) Kosztorys ofertowy z 11 listopada 2013 roku na docieplenie strychu – podłogi przedstawił P. S.. Wartość kosztorysowa robót według powyższego kosztorysu wyniosłaby 25.263,25 zł. (dowód: kosztorys ofertowy z 11.11.2013 r., k. 39 – 40) K. C. (właściciel lokalu nr (...))jest członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty i zarazem jest właścicielem Firmy (...), która dwukrotnie przeprowadzała prace budowlane na rzecz pozwanej Wspólnoty. Dotychczas żaden z właścicieli lokali nie opowiedział się przeciwko uchwałom, które były podejmowane w sprawach prac budowlanych prowadzonych przez firmę (...). Zlecone prace wykonywał dobrze. (dowód: uchwała nr (...)Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)w W., k. 47 – 47v.; uchwały nr(...), (...)i (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...)w W., k. 41 – 43v.) Pismem z dnia 12 grudnia 2013 roku powód został powiadomiony o treści uchwały nr (...) w sprawie wykonania ocieplenia budynku, podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów w dniach od 1 do 10 października 2013 roku. (dowód: pismo Miejskiego Zarządu (...) Sp. z o. o. w W. z 12.12.2013 r., k. 8) Pismem z dnia 31 grudnia 2013 roku powód zwrócił się do zarządcy nieruchomości o wyjaśnienie dlaczego dotychczas nie uzyskał odpowiedzi na wniosek zawarty w piśmie z dnia 15 października 2013 roku. Zarządca nieruchomości w odpowiedzi na pismo powoda podał, że w sprawie uzasadnienia proponowanych robót remontowych (ocieplenie dachu) stosownym certyfikatem energetycznym dla budynku (...), zostanie rozpisany konkurs na opracowanie świadectwa charakterystyki energetycznej (certyfikatu energetycznego) dla budynku (...). Po otrzymaniu wyników konkursu powód zostanie poinformowany o terminie zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej w celu wyboru oferty wykonawcy ww. usługi. (dowód: pismo powoda z dnia 31.12.2013 r., k. 78; pismo Miejskiego Zarządu (...) Sp. z o. o. w W. z 03.01.2014 r., k. 79) Miejski Zarząd (...) Sp. z o. o.w W.w piśmie z dnia 20 lutego 2014 roku do zarządu wspólnoty potwierdził, że po otrzymaniu podpisanej przez właścicieli uchwały nr (...)w sprawie ocieplenia strychu z adnotacją jednego z właścicieli A. B.dotyczącą specjalistycznego uzasadnienia konieczności wykonania remontu, została zorganizowana wizja w budynku (...), w której uczestniczył Inspektor Nadzoru Budowlanego zatrudniony w (...) Sp. z o. o. (...)w celu dokonania fachowej oceny stanu technicznego dachu oraz konieczności wykonania jego ocieplenia. Inspektor nadzoru A. S.