I C 1335/12

Sygn. akt I C 1335/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 6 maja 2014 r. Sąd Rejonowy w Kłodzku, I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Ewa Karp Protokolant: Ewelina Świrta po rozpoznaniu w dniu 6 maja 2014 r. w Kłodzku sprawy z powództwa (...)w B. przeciwko M. S. o zapłatę 1532 zł oddala powództwo. Sygn. akt I C 1335/12 UZASADNIENIE Powodowa (...)w B.wniosła pozew przeciwko pozwanej M. S.o zapłatę kwoty 1531,28 zł, z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, tytułem opłat eksploatacyjnych, związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego, położonego w B., przy ul. (...). Referendarz sądowy w Sądzie Rejonowym w Kłodzku wydał nakaz zapłaty, a pozwana w terminie wniosła sprzeciw. W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zarzuciła, że powodowa (...) obciąża kosztami zarządzania, niezgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, bez uregulowań prawnych i finansowych oraz ukrywanymi stratami w stawce eksploatacyjnej. Zarzuciła, że opłaty eksploatacyjne reguluje co miesiąc przed ustawowym terminem, a jej żądanie uzasadnienia kosztów, naliczanych przez (...), pozostało bezskuteczne. Podniosła, że jako właścicielka lokalu, w dalszym ciągu obciążana jest opłatami na podstawie uchwały Rady Nadzorczej nr 25 z dnia 10.04.2001r., mimo że pismem z dnia 4.03.2008r. wystąpiła o zmianę stanu prawnego posiadania i sposobu zarządzania nieruchomością. Podniosła też, ze po analizie faktur i rachunków, udostępnionych w powodowej (...), stwierdziła, że wszystkie koszty zarządzania swojej nieruchomości pokryła w płaconej przez siebie stawce eksploatacyjnej w kwocie 1,16 zł/m

1. Pozwana zauważyła wiele nieprawidłowości w dokumentacji finansowej (...), której zarzuciła prowadzenie„kreatywnej księgowości“. Wskazała, że od 2007r. do 2010r. płaciła opłatę eksploatacyjną w stawce 1,16 zł/m2, a od stycznia 2011r. - w stawce 1,24 zł/m
2. W opłacie eksploatacyjnej, którą płaci, nie ujęła pozycji „koszty wspólne“ w kwocie 0,27 zł/m2, i „pozostałe usługi“ w kwocie 0,06 zł/m2, ponieważ w dokumentach źródłowych nie znalazła żadnych faktur, dotyczących w.w. pozycji na swojej nieruchomości, co potwierdziło jej stanowisko o księgowaniu wirtualnych kosztów. Wskazała, ze zwracała się o wyjaśnienie tych kwot, które w skali rocznej dają sumę 27.797 zł wpływów, ale odpowiedzi nie otrzymała. W piśmie procesowym z dnia 2 stycznia 2012r. (k-67) strona powodowa wskazała, że dochodzone roszczenie dotyczy zadłużenia z tytułu opłat czynszowych za okres od dnia 1 października 2007r. do dnia 31 października 201l r. W październiku 2007r., z należnej opłaty w kwocie 216,26 zł, pozwana wpłaciła tylko 94,99 zł, i od tego momentu jej zadłużenie stale ulegało zwiększeniu. Podała, że dochodzone opłaty czynszowe składają się z następujących składników: opłata na pokrycie kosztów zarządzania, określona w uchwałach Rady Nadzorczej; fundusz remontowy, koszty co i cwu, zużycie wody i ścieków, wywóz nieczystości stałych i konserwacja domofonów. Strona powodowa wskazała, że do należności głównej doliczyła w pozwie odsetki ustawowe w kwocie 153,93 zł, wg stanu na dzień 31.08.2011 r. Strona powodowa przyznała zarazem, że nienależnie pobierała opłaty w wysokości 0,13 zł/m2 oraz 0,15 zł/m2 na pokrycie wyższych kosztów od dochodów i tytułem środków na spłatę kredytów i odsetek od kredytów, co wynika z powołanego w sprzeciwie wyroku Sądu Okręgowego w Świdnicy w sprawie II Ca 668/
3. Strona powodowa wskazała, że powyższe opłaty były pobierane w okresie od 1.10.2007r. do 30.09.2008r, nienależnie pobrana kwota z w.w. tytułów wynosi miesięcznie 10,54 zł, a za cały okres - 126,48 zł. Wobec tego strona powodowa ograniczyła żądanie do kwoty 1.404,80 zł, cofając pozew co do kwoty 126,48 zł ze zrzeczeniem się roszczenia. Nadto strona powodowa wskazała, co składa się na opłaty, określone jako „koszty wspólne“ i „pozostałe usługi“, oraz, że dotyczą one całego zasobu mieszkaniowego powoda. Łączne koszty z tego tytułu są rozksięgowane na poszczególne nieruchomości powoda, proporcjonalnie do powierzchni użytkowej budynków, obciążają one wszystkich lokatorów, w tym właścicieli lokali mieszkalnych, bez względu na członkostwo w Spółdzielni. Sąd na podstawie ustalonego stanu faktycznego umorzył postępowanie w zakresie ograniczonego żądania zapłaty kwoty 126, 48 zł, zasądził od pozwanej kwotę 169, 35 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 9 listopada 2011 roku i oddalił powództwo w pozostałej części. Na skutek apelacji strony powodowej Sąd Okręgowy rozpoznając apelację zważył, że apelacja jest uzasadniona a jej zarzuty dotyczące naruszenia przepisów prawa materialnego - przepisów art. 4 i art. 4 ust. 64 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz. U. 2003.119.1116 ze zm.) dalej u.s.m. są trafne. Sad Okręgowy podniósł., że o ile rację ma Sąd Rejonowy, że pozwana jako właścicielka lokalu mieszkalnego i osoba, która nie jest członkiem powodowej spółdzielni mieszkaniowej jest zobowiązana, stosownie do art. 4 ust 4 u.s.m., uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem swojego lokalu, nieruchomości wspólnej oraz uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu, jak również, że to na stronie powodowej ciąży obowiązek wykazania zasadności i wysokości opłat związanych z używaniem lokalu, jednakże uniemożliwił jej wykazanie słuszności dochodzonego za okres od marca 2008r. do listopada 2011 r. roszczenia, oddalając wnioski dowodowe zgłoszone w piśmie procesowym z dnia 29 marca 2012r. Tym samym trafny jest także zarzut apelacji dotyczący obrazy przepisu art. 233 k.p.c, poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego przez Sąd materiału dowodowego i oparcia rozstrzygnięcia na niepełnej dokumentacji przedłożonej przez powódkę, bez jej weryfikacji w oparciu o dokumenty źródłowe przedstawiające wysokość i rodzaj kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości przeznaczonych do wspólnego korzystania. W sytuacji gdy pozwana kwestionowała zasadność obciążenia jej w ramach opłaty eksploatacyjnej „kosztami wspólnymi” i „pozostałymi usługami”, zarzuciła spółdzielni prowadzenie „kreatywnej księgowości” i bezpodstawne obciążanie jej kosztami zarządzania całymi zasobami mieszkaniowymi spółdzielni i rzeczą Sądu było zbadanie tych zarzutów, a nie bezkrytyczne danie im wiary bez przeprowadzenia dowodów wnioskowanych przez powódkę, które Sąd niesłusznie uznał za nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd Okręgowy wskazał, że zebrany dotychczas materiał nie daje również podstaw do stwierdzenia, że pozwana była obciążona opłatami eksploatacyjnymi na takich samych zasadach i w tym samym zakresie co członkowie spółdzielni nie dysponujący prawem własności do lokalu oraz że z uwagi na fakt oddalenia przez Sąd Rejonowy wniosków dowodowych powódki oraz to, że zgromadzone dowody nie dają wystarczających podstaw do ewentualnej zmiany zaskarżonego wyroku istnieje konieczność uchylenia tego wyroku w części oddalającej powództwo i w orzeczeniu o kosztach procesu i przekazania sprawy w tym zakresie do ponownego rozpoznania. Sąd Okręgowy zalecił, by przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy wyjaśnił czy strona powodowa zasadnie obciążała pozwaną w okresie od marca 2008r. do listopada 2011 r. opłatami w częściach obejmujących „koszty wspólne” i „pozostałe usługi i koszty zarządzania” w świetle przepisów art. 4 ust. 4 u.s.m., jakiego rodzaju koszty utrzymania nieruchomości wspólnej powódka ujęła pod tymi pojęciami, przeprowadzając dowody wskazane przez obie strony, w szczególności oddalone uprzednio dowody z zeznań głównej księgowej spółdzielni A. P.i z opinii biegłego z zakresu księgowości i rachunkowości a następnie winien porównać wysokość prawidłowo wyliczonych opłat eksploatacyjnych z wysokością opłat dokonywanych przez pozwaną i tym samym zbadać zasadność roszczenia powódki co do wysokości kwoty dochodzonej pozwem. Dodał także, że w aktach sprawy znajdują się uchwały Rady Nadzorczej powódki w sprawie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania dla poszczególnych nieruchomości wraz z kalkulacją za okres objęty żądaniem pozwu, co do których Sąd Rejonowy w ogóle się nie odniósł a jedynie stwierdził, że powódka nie prowadzi wyodrębnionej dla każdej nieruchomości ewidencji kosztów, do czego jest zobowiązana w myśl art. 4 ust 41 u.s.m. Wobec powyższych uchybień Sąd Okręgowy uchylił zaskarżony wyrok w pkt. III i IV i sprawę w tym zakresie przekazał Sądowi Rejonowemu w Kłodzku do ponownego rozpoznania z wyłączeniem przepisów o postępowaniu uproszczonym, skoro w tym postępowaniu nie stosuje się przepisów oddziału 4 „opinia biegłych”. Sąd rozpoznając sprawę po uchyleniu ustalił dodatkowo następujący stan faktyczny; Powódka M. S.jest właścicielką zajmowanego lokalu, a od października 2007 do lutego 2008 roku była członkiem powodowej (...). W listopadzie 2011 roku strony zawarły mowę przeniesienia na pozwaną prawa własności udziału w gruncie i własności lokalu. Dowód: umowa K- 10-
4. Funkcję Głównego Księgowego Strony powodowej (...)w K.pełni A. K.od 1 lipca 2012 roku. Od tej daty Księgowość strony powodowej dysponująca od 2005 roku programem komputerowym, wykorzystuje go do obliczania kosztów w stosunku do wszystkich i wybranych nieruchomości i informowania właścicieli lokali i mieszkańców o kosztach i dochodach przypadających na poszczególne nieruchomości. Poprzednia główna księgowa (...) nie przekazała aktualnej Księgowej dokumentów i (...)nie jest w stanie powiedzieć jak było wcześniej. Poprzednia księgowa nie umiała posługiwać się posiadanym programem komputerowym i nie przekazała biegłej badającej koszty w innej sprawie dotyczącek kosztów, ich kalkulacji ani dokumentów. Aktualna Główna księgowa wykonała rozliczenie za okres objęty pozwem, ale pozwana M. S.tego rozliczenia nie otrzymała i go nie zna. Nieruchomość, w której znajduje się lokal pozwanej, w okresie objętym pozwem była nieprawidłowo obciążana kosztami przestoju lokali mieszkalnych. Wysokość opłaty eksploatacyjnej była nieprawidłowa i była księgowa pokrywała nadwyżkę ze sprzedaży lokali użytkowych, a straty na (...). Pozwana była nieprawidłowo obciążana kosztami przestoju lokali mieszkalnych. Rzeczywiste koszty dotyczące takich osób jak pozwana tj, właścicieli nie będących członkami (...)księgowane są prawidłowo od lipca 2012 roku. W latach 2008-2011 była nieprawidłowo ustalana zaliczka na podstawie błędnie zaksięgowanych kosztów. Regulamin kosztów eksploatacji i ustalania opłat na ich pokrycie nadal nie jest dostępny nawet na stronie internetowej (...). Pozwana nie ma go do chwili obecnej.Główna Księgowa nie sprawdzała dostępności regulaminu, który , jak dowiedziała się od informatyka (...)jest tam od października 2012 roku. (...)tak samo traktuje wszystkich- członków i nie-członków i nie rozróżnia zasad dla członków i nie-członków. W dacie rozprawy 119 lutego 2013 roku ani pozwana ani inni członkowie i nie-członkowie(...)nie otrzymali właściwych kalkulacji kosztów. Księgowa nie ma czasu by weryfikować kosztów za poprzednie lata. Koszty rzeczywiste za okres objęty pozwem i późniejsze w odniesieniu zarówno do pozwanej jak i innych nie są jeszcze znane. Dowód: - przesłuchanie świadka A. K. K- 358-360 Pozwana obciążana była podatkiem i spłatą kredytu, a koszty te dotyczą tzw. kredytu lądeckiego, a podatek płaci sama pozwana. Lustracja w (...)w B.wykazała, że w (...) brak unormowań dotyczących statusu osób będących i nie będących członkami i brak zasad i planów finansowych, które podlegałyby ocenie biegłego . Dowód: - przesłuchanie pozwanej K- 360-361 Kalkulacja kosztów jest podstawą podjęcia przez Radę Nadzorczą uchwały o wysokości opłat i podstawą do uiszczania opłat. Pozwana nie otrzymała od (...)opisanych zasad, a Prezes(...), która sprawuje te funkcje od 1 lipca 2012 roku jest zaskoczona dlaczego nie została sporządzona ani złożona Sadowi kalkulacja kosztów dla pozwanej. Prezes (...) nie wie dlaczego pozwana nie otrzymuje odpowiedzi na swoje pisma i nie potrafi wskazać co składa się na koszty żądane od pozwanej.Spółdzielnia jednakowo obciążała kosztami członków i nie-członków(...). Dowód: przesłuchanie Prezesa strony powodowej K- 463-465 Strona powodowa złożyła w dniu 22 marca rozliczenie za rok 2009, , kalkulacje i rozliczenia za rok 2010 i 2011.kalkulacja za 2009 roku nie została złożona, a wyliczenia i rozliczenia nie rozróżniają członków i nie członków(...). Dowód: kalkulacje i rozliczenia K- 471-475, załącznik K- 491-493 Na wniosek strony powodowej Sąd zawiesił postępowanie w sprawie do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie I C 651/11, w której powołany został biegły , a które dotyczy opłat za lata 2009-2011 postanowieniem z dnia 10 maja 2013 roku i podjął postępowanie po zakończeniu wskazanej sprawy./ postanowienia K- 502, 535/ W zakończonej prawomocnie sprawie I C 651/ 11 Sąd oddalił powództwo i wskazał w uzasadnieniu orzeczenia, że (...) – niezgodnie z powołaną ustawą – obciążała pozwane poza kosztami, związanymi z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w części przypadającej na ich lokale, także kosztami, związanymi z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, stanowiących mienie (...)(całego zasobu). Jak wynika z opinii biegłego sądowego L. F., kalkulacja stawki na pokrycie kosztów zarządzania dla nieruchomości pozwanej była naliczana zgodnie z przepisem art. 4 ust. 1 1 ustawy z dnia 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych, który to przepis nie ma zastosowania do pozwanych T. S.i I. M.. Pozwane w spornym okresie były właścicielkami lokali i do nich stosuje się przepis art. 4 ust. 4 u.s.m. Przepis art. 4 ust. 1 1 u.s.m. odnosi się zaś do osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali i ich ustawowy obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości jest szerszy, niż w przypadku pozwanych. Przepis art. 4 ust. 1 u.s.m. nakłada na członka dwa rodzaje obowiązków. Ma on przede wszystkim pokrywać taką część kosztów, związanych z utrzymaniem i eksploatacją jego nieruchomości, jaka pozostaje w proporcji do jego lokalu (do którego ma spółdzielcze prawa). Chodzi tu więc o opłaty, nazywane zwyczajowo eksploatacyjnymi, ale związane tylko z tą nieruchomością, w skład której wchodzi lokal, używany przez członka. Opłaty te pokrywają zarówno koszty eksploatacji i utrzymania lokalu, używanego bezpośrednio przez danego członka, jak i koszty eksploatacji i utrzymania pozostałych części nieruchomości, o ile oczywiście koszty te nie są pokrywane bezpośrednio przez użytkowników lokali w oparciu o umowy zawarte przez nich z dostawcami usług, lecz są pokrywane za pośrednictwem spółdzielni. Oprócz tego członek spółdzielni, dysponujący spółdzielczym prawem do lokalu, uczestniczyć ma w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni. Członkowie spółdzielni, którzy są właścicielami lokali, mają takie same obowiązki z zakresie pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowej, jak w przypadku osób - członków, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali. Właściciel lokalu, będący dodatkowo członkiem spółdzielni, ma, zgodnie z art. 4 ust. 2 usm, obowiązek: uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem jego lokalu, oraz uczestniczyć w wydatkach, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Jednakże w spornym okresie pozwane były właścicielkami przedmiotowych lokali i jednocześnie nie były członkami Spółdzielni, co w ogóle nie znalazło odzwierciedlenia w wymiarze opłat naliczanych przez Spółdzielnię. Z zeznań świadka jak i z opinii biegłego L. F., wynika jednoznacznie, że pozwane były obciążane opłatami na takich samych zasadach i w tej samej wysokości, co inni „lokatorzy“, będący członkami Spółdzielni i posiadający ograniczone prawa do lokali, co stoi w sprzeczności z powołanymi przepisami ustawy. Sąd wskazał , że to na stronie powodowej spoczywał ciężar udowodnienia, że opłaty, których żąda od pozwanych, dotyczą kosztów, związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali i nieruchomości wspólnej (tj. w przypadku T. S. budynku przy ul. (...), a w przypadku I. M. budynku przy ul. (...)) oraz nieruchomości, przeznaczonej do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w danym budynku (art. 4 ust. 4 u.s.m.). Tymczasem z zarówno z zeznań świadka jak i z opinii biegłego wynika, że pozwane były obciążane tymi opłatami w takim samym zakresie i wysokości, jak członkowie Spółdzielni, na podsatwie tych samych uchwał organów spółdzielni (poza wspomnianym już podatkiem od nieruchomości, co jednak wynika z przepisów odrębnych). Tymczasem członkowie spółdzielni, jak wyżej wskazano, pokrywają koszty utrzymania wszystkich nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, a więc w większym zakresie, niż właściele lokali niebędący członkami. Rozwiązania, dotyczące pokrywania kosztów, związanych z nieruchomością wspólną przez właścicieli lokali, przewidziane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, są analogiczne jak w ustawie z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j. Dz.U.2000.80.903 ze zm.), dalej: u.w.l., według której każdy właściciel obowiązany jest pokryć część kosztów proporcjonalną do jego udziału we własności. Przepis art. 27 ust. 1 u.s.m. odsyła do u.w.l. w sprawach dotyczących własności lokali. które nie są uregulowane w u.s.m. Należy przyjąć, że opłaty związane z pokrywaniem kosztów eksploatacji i utrzymania lokali, stanowiących odrębną własność, mają być takie same, jak w świetle u.w.l. Ponadto, gdyby jakieś koszty eksploatacji, bądź utrzymania lokalu, stanowiącego indywidualną własność członka spółdzielni, opłacane były za pośrednictwem spółdzielni (co najczęściej może dotyczyć mediów, dostarczanych do lokalu, takich jak ciepło lub woda), to właściciel zobowiązany jest, w świetle powołanego przepisu, pokryć odpowiednią część tych opłat, przypadającą na jego lokal, a należne kwoty powinien wpłacać do spółdzielni. Zgodnie z art. 13 ust. 1 u.w.l., każdy właściciel lokalu ma obowiązek ponoszenia pełnych kosztów, związanych z utrzymaniem jego lokalu, oraz utrzymywania swojego lokalu w należytym stanie, a zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l., każdy właściciel lokalu jest zobowiązany do ponoszenia części wydatków i ciężarów, związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach ze wspólnej nieruchomości, zwanych kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Część ta ma być proporcjonalna do jego udziału we współwłasności (w nieruchomości wspólnej), a zatem statut spółdzielni nie może zawierać innych postanowień na ten temat, gdyż byłyby one sprzeczne z u.w.l. Należy zwrócić uwagę, że właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby m2 powierzchni użytkowej ich lokali, jak odbywa się to w powodowej Spółdzielni, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Należało więc przyjąć, że koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych, w rozumieniu art. 4 ust. 4 u.s.m., są tożsame z kosztami zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu u.w.l. Do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, które obciążają właścicieli lokali - każdego w odpowiedniej ułamkowej części - zalicza się, zgodnie z art. 14 u.w.l.: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawy energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. W „zwykłych“ wspólnotach mieszkaniowych na pokrycie tych kosztów, zgodnie z art. 15 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali uiszczają zaliczki, w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Przepis ten jednak nie działa w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych, gdyż właściciele lokali w spółdzielni mają obowiązek uiszczać opłaty w terminach, zgodnych z art. 4 ust. 62 u.s.m., tj. z góry do dnia 10 każdego miesiąca, przy czym art. 4 ust. 62 u.s.m. pozwala dodatkowo na wydłużenie tego terminu, poprzez umieszczenie w statucie odpowiedniego postanowienia na ten temat. Statut powodowej Spółdzielni przewiduje termin uiszczania opłat do dnia ostatniego każdego miesiąca (§ 128). W „zwykłych“ wspólnotach mieszkaniowych sposób ustalania i wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zależy od decyzji właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 3 u.w.l.). Wysokość miesięcznej zaliczki może być różna (ze względu na inne koszty utrzymania każdej nieruchomości) i albo wynika ona wprost z uchwały właścicieli lokali, albo z innych decyzji wspólnoty, podejmowanych w oparciu o art. 30 ust. 2 pkt 1 u.w.l. Kwota zaliczki, jaką uiszczać powinni właściciele, powinna być ustalana w relacji do kosztów, ponoszonych na utrzymanie nieruchomości wspólnej, gdyż pokryciu tych tylko kosztów służyć ma wpłacana przez właścicieli lokali zaliczka (art. 15 ust. 1 u.w.l.). Taki sposób ustalania zaliczek nie ma jednak zastosowania w spółdzielniach mieszkaniowych aż do czasu, gdy w wyniku ustanowienia odrębnej własności wszystkich lokali w danej nieruchomości przestanie obowiązywać u.s.m., albo podjęta zostanie uchwała, o której mowa w art. 241 u.s.m., albo też spółdzielnia przestanie istnieć (art. 26 ust. 1 u.s.m.). Do tego czasu, opłaty, wnoszone przez właścicieli lokali, mające służyć pokryciu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, ustalane są przez spółdzielnię w procedurach spółdzielczych. Opłaty te powinny jednak odpowiadać ponoszonym kosztom (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2007r., III CSK 439/2006, LexPolonica nr 1192703). Obowiązki właścicieli lokali, którzy nie są członkami spółdzielni, różnią się od obowiązków tych właścicieli, którzy są członkami. Właściciele lokali, którzy nie są członkami spółdzielni mają, zgodnie z art. 4 ust. 4 u.s.m., tak samo, jak właściciele, będący członkami, uczestniczyć w pokrywaniu kosztów, związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali oraz z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Jednak ich pozostałe obciążenia finansowe na rzecz spółdzielni są inne. Zamiast uczestniczyć w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, mają oni (od 31 lipca 2007r.) uczestniczyć w pokrywaniu wydatków, związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby, zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Nie chodzi przy tym o wszystkie nieruchomości, przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, ale tylko te spośród nich, które są przeznaczone do korzystania przez mieszkańców ich domu lub osiedla. A zatem, oprócz kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wymienionych w art. 14 u.w.l., właściciele lokali, którzy nie są członkami spółdzielni, mają opłacać także inne koszty, związane z eksploatacją i utrzymaniem niektórych nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni - tych, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu, o ile w ogóle takie koszty są. Koszty zarządu nieruchomością wspólną (koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej) opłacane przez właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni (w tym przez każdego z nich w ułamkowej części proporcjonalnej do udziału we własności nieruchomości wspólnej) są jednak mniejsze, gdy z ich nieruchomości wspólnej osiągane są przychody lub pożytki. Te przychody i inne pożytki służą bowiem, zgodnie z art. 5 u.s.m., pokrywaniu wydatków, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a jeżeli byłyby większe od tych wydatków, to nadwyżkę dzieli się pomiędzy właścicieli lokali w proporcji do ich udziałów we własności nieruchomości wspólnej, gdyż stanowi ona ich wspólną własność. Niedopuszczalnym jest, wby nadwyżki przychodów, powstałe w przypadku konkretnej nieruchomości, gdzie zostały wyodrębnione lokale, służyły pokryciu wydatków całego zasobu mieszkaniowego (...). Opisane obowiązki właścicieli lokali w zakresie ponoszenia opłat, związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, nie są jedynymi ich obowiązkami w tym zakresie. Bowiem brzmienie art. 4 ust. 2 oraz art. 6 ust. 3 u.s.m., jakie zostało nadane tym przepisom nowelizacją u.s.m. z 3 czerwca 2005r., wprowadziło dodatkowy obowiązek na właścicieli lokali wnoszenia wpłat na fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej, przeznaczony na remonty zasobów mieszkaniowych. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje, czym są koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości, ani nie rozróżnia szczegółowo pojęć "koszty eksploatacji nieruchomości" od "kosztów utrzymania nieruchomości". Oba te rodzaje kosztów są jednak bez wątpienia związane z nieruchomością i z tego względu, do kosztów takich nie można zaliczyć niczego, co nie jest związane bezpośrednio z nieruchomością. Biorąc pod uwagę zasadę samodzielności finansowej spółdzielni mieszkaniowej, należy zatem przyjąć, że w skład kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wchodzą wszystkie koszty usług, dostarczanych do nieruchomości (dostawy wody, energii, odbioru ścieków, oczyszczania itp.), koszty bieżącej konserwacji, napraw i remontów (wraz z kosztami odpowiedniej dokumentacji i odpowiednimi kosztami administracyjnymi, opłatami lub podatkami), koszty utrzymania i konserwacji urządzeń technicznych, położonych w obrębie nieruchomości, zieleni i urządzeń małej architektury, konserwacji i oczyszczania dróg, placów i chodników, podatek od nieruchomości, opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów oraz koszty zarządzania nieruchomością, które jednak nie są tożsame ze wszystkimi kosztami funkcjonowania administracji spółdzielni(tak: Ewa Bończak-Kucharczyk, Ibidem). Ponoszone przez spółdzielnię koszty, które nie są bezpośrednio związane z nieruchomościami (np. koszty procedur i postępowania wewnątrzspółdzielczego albo koszty związane z działalnością gospodarczą spółdzielni), nie mogą być pokrywane przez ogół osób, którym przysługują jakiekolwiek prawa do lokali w zasobach spółdzielni na jednakowych zasadach, a już na pewno nie ma jakiegokolwiek uzasadnienia prawnego dla obciążania tymi kosztami właścicieli lokali, którzy nie są członkami. Biorąc powyższe pod uwagę, należało uznać za zasadne zarzuty, podniesione przez pozwane. W spornym okresie, kiedy pozwane były właścicielkami swoich lokali, nie będąc zarazem członkami powodowej(...), obciążane była opłatami „eksploatacyjnymi“ na takich samych zasadach i w tym samym zakresie, co członkowie (...)nie dysponujący prawem własności do lokalu, co było niezgodne z powołanymi przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Bezspornym było, że pozwane – realizując swoje prawo, przewidziane w art. 4 ust. 6