k.c. Ustalono, że strony zawarły umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, która uregulowana była w art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązującym w dacie podpisania umowy, zgodnie z którym pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów między innymi nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia (ust. 4). Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach (ust. 5). Art. 181 ust. 1. cytowanej ustawy nakładał na pośrednika w obrocie nieruchomościami obowiązek wykonywania czynności wymienionych w art. 180 zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Był on także obowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje te czynności. Sąd Rejonowy uznał, że zawartą przez strony umowę należy zatem ocenić przez pryzmat zawodowego charakteru działalności pośrednika i zasad wynikających z cytowanych przepisów, które obowiązywały w dacie podpisania przez strony umowy. Odwołując się do stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy, wskazano, że umowa pośrednictwa jest rodzajem umowy nazwanej, która w swej istocie jest umową starannego działania, jednak strony w ramach autonomii swojego działania mogą przekształcić ją w umowę rezultatu i stanowi ona nowy typ umowy nazwanej (wynika to z art. 180 ust. 3 u.g.n.), co z kolei powoduje, że nie można do niej stosować (powołując się na art. 750 k.c.) przepisów o umowie zlecenia. Nie ma przy tym znaczenia, czy pośrednik wykonuje jedną czynność kojarzącą strony, czy kilka takich czynności. Tak więc umowa pośrednictwa jest co do zasady umową starannego działania za wynagrodzeniem. Dopiero wprowadzenie przez strony do takiej umowy postanowień uzależniających obowiązek zapłaty wynagrodzenia od doprowadzenia do zawarcia umowy przez klienta z nabywcą zamienia tę umowę w umowę rezultatu. Wprowadzenie takich postanowień do umowy nie zmienia jednak charakteru umowy pośrednictwa wynikającego z omawianych przepisów. Wyjaśniono, że pośrednictwo polega na dokonywaniu czynności faktycznych, a nie prawnych, pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego. Bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy jest możliwe, ale już tylko z udziałem samych zainteresowanych; pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku, który z reguły nie ma nawet prawa do zwrotu poniesionych wydatków. Przy tym umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami opiera się na stosunku wzajemnego zaufania stron. Podkreślono, że w przypadku umów rezultatu wymagalność roszczenia o zapłatę wynagrodzenia zależy od chwili spełnienia świadczenia (tj. z reguły od dnia zawarcia umowy), natomiast w przypadku umów starannego działania świadczenie zostaje spełnione w chwili wykonania czynności, do których wykonania pośrednik zobowiązał się w umowie. Wskazano, że chodzi nie tylko o doprowadzenie do sprzedaży, ale także o inne zdarzenia w rodzaju skojarzenia stron (nawet jeśli dokonał tego sam zamawiający) lub stworzenia przez pośrednika możliwości zawarcia umowy. Przy tym wszelkie teorie, które próbują uzasadnić pobranie przez pośrednika wynagrodzenia w przypadkach, gdy nie ma bezpośredniego związku między wysiłkami pośrednika a osiągnięciem rezultatu w postaci zawarcia umowy, nie znajdują żadnego oparcia w przepisach i wydają się krzywdzące dla zamawiających usługi pośrednika. Co do wynagrodzenia pośrednika wynikającego z umowy pośrednictwa na wyłączność stwierdzono, iż uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności, przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku. Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3 a u.g.n. w zw. z art. 550 k.c., nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika. Wobec poczynionych uwag Sąd Rejonowy stwierdził, że strony zawarły umowę pośrednictwa, która jest zarówno umową starannego działania, jak i rezultatu, jak wynika bowiem z treści umowy pkt. 4 wynagrodzenie należne powodowi wynika zarówno z podjęcia samych działań w zakresie pośrednictwa - 30 złotych za każdy rozpoczęty miesiąc pośredniczenia, jak i za doprowadzenie do zbycia nieruchomości – 10.990 złotych netto niezależnie do ceny uzyskanej za rzeczoną nieruchomość. Ponadto w sytuacji uzyskania ze sprzedaży/zbycia kwoty ponad 190.000 zł nadwyżka miała zostać podzielona pomiędzy Zamawiającego i Przedsiębiorcę - jako dodatkowa zapłata. Wskazano, ze zawierając z pozwanymi umowę powód posłużył się wzorcem umowy, o czym świadczą zeznania stron i załączona do akt umowa, przy czym z samej treści umowy wynika, że jej postanowienia zostały uzupełnione przez działającego z ramienia powoda W. G.
k.c., że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy – z wyjątkiem postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeśli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny, a wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób. Podkreślono, że określona w art.
przesłanka nieuzgodnienia indywidualnego postanowień umowy zawieranej przez przedsiębiorcę z konsumentem odnosi się do tych postanowień, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu, zwłaszcza w sytuacji, gdy przejęte zostały z wzorca umowy zaproponowanego przez przedsiębiorcę. Przy tym zwrot "postanowienia umowy", zawarty w art.
użyty został w znaczeniu potocznym, a zatem obejmuje zarówno postanowienia objęte porozumieniem stron danej czynności prawnej, jak i postanowienia wzorców umownych, które nie są postanowieniami umowy w ścisłym znaczeniu, ale kształtują także treść nawiązywanego stosunku prawnego. Nie można zatem przyznawać decydującego znaczenia temu, czy łączący strony stosunek cywilnoprawny ukształtowany został postanowieniami przyjętymi ze standardowych wzorców, czy też nie, ponieważ zarówno w odniesieniu do jednych, jak i drugich postanowień istnieje obowiązek uzgadniania ich treści. Podkreślenie, objęte art.
2 k.c., związane jest z tym, że standardowy wzorzec umowy, z reguły wyłącza możliwość wpływania przez drugą stronę na treść zawartych w nim postanowień. Szczególna ochrona zasady swobody kształtowania treści i zawierania umów z konsumentem, wyrażona w art. 385 k.c., oparta jest na domniemaniu braku indywidualnego uzgodnienia postanowień wzorca. Obalenie tego domniemania i łączącego się z nim reżimu ochronnego obciąża przedsiębiorcę posługującego się wzorcem umowy. Stosownie do art.
k.c., warunkiem niezwiązania konsumenta postanowieniami, które nie zostały indywidualnie uzgodnione jest stwierdzenie, że ukształtowanie jego praw i obowiązków dokonane zostało w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza jego interesy. Ugruntowane zostało w orzecznictwie, że za sprzeczne z obyczajami należy uznać wprowadzenie do umowy klauzul godzących w równowagę kontraktową. Rażące naruszenie interesów konsumenta polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na jego niekorzyść. Obydwa te kryteria powinny być spełnione łącznie. Odnosząc powyższe do umowy zawartej przez strony Sąd Rejonowy stwierdził, że umowa ta budzi szereg zastrzeżeń i wątpliwości, w tym szczególności zakresie postanowień, o które uzupełniony został wzorzec umowy. Zaznaczono, iż mimo że część zarzutów kierowanych przez pozwanych dotyczyła wysokości wynagrodzenia, to zważywszy jednak, że przepis art.
nie może odnosić się do wynagrodzenia, postanowienie dotyczące wysokości prowizji musi być uznane za wiążące strony, aczkolwiek nie zmienia to oceny, że w tym konkretnym przypadku ustalenie wynagrodzenia na poziomie 10.990 złotych plus 23% VAT oraz 30 złotych za każdy rozpoczęty miesiąc pośredniczenia wydaje się być wynagrodzeniem wygórowanym. Wskazano, że pozwani swoje zarzuty kierowali przede wszystkim do postanowienia umowy określającego wymagalności zapłaty wynagrodzenia także w przypadku zbycia nieruchomości przez komornika. Uznano, że postanowienie to nie może być uznane za określające główne świadczenia stron, zaś jakkolwiek dotyczy wynagrodzenia, to nie odnosi się do jego wysokości, ponadto zostało sformułowane w sposób niejednoznaczny. Należy wiec uznać, że jako takie, które nie zostało uzgodnione indywidualnie oraz jest niejednoznaczne podlega ocenie z punktu widzenia art.
i podlega ocenie, czy to postanowienie nie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami lub czy rażąco narusza interesy konsumenta. Sąd pierwszej instancji stwierdził, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, któremu Sąd dał przymiot wiarygodności, w postaci załączonego do akt egzemplarza umowy pośrednictwa sprzedaży na zasadzie wyłączności pośredniczenia nr (...) zeznań świadka M. Ż.
ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie spoczywa na tym, kto się na to powołuje, przy czym do udowodnienia, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, nie wystarczy samo wykazanie, iż postanowienia tego dotyczyły negocjacje stron. Może bowiem dojść do sytuacji, gdy postanowienie umowy nie uległo zmianie w trakcie negocjacji - wówczas przepis art.
znajdzie zastosowania, chyba że przedsiębiorca wykaże, iż zaakceptowanie klauzuli przez strony było oparte na rzetelnych i wyrównanych negocjacjach a powód obowiązkowi temu nie sprostał. Wskazano dalej, że Sąd Rejonowy nie dał tym samym wiary zeznaniom zeznających w imieniu powoda W. G.
k.c., iż postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeśli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Szczególna ochrona zasady swobody kształtowania treści i zawierania umów z konsumentem, wyrażona w art.
k.c., oparta jest na domniemaniu braku indywidualnego uzgodnienia postanowień wzorca. Obalenie tego domniemania i łączącego się z nim reżimu ochronnego obciąża przedsiębiorcę posługującego się wzorcem umowy. Warunkiem niezwiązania konsumenta postanowieniami, które nie zostały indywidualnie uzgodnione, jest stwierdzenie, że ukształtowanie jego praw i obowiązków dokonane zostało w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza jego interesy. Prawidłowo stwierdził Sąd Rejonowy, że za sprzeczne z obyczajami należy uznać wprowadzenie do umowy klauzul godzących w równowagę kontraktową a rażące naruszenie interesów konsumenta polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na jego niekorzyść (por. powołany już wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 czerwca 2004r., I CK 635/03 i wyrok z dnia 13 lipca 2005 r., I CK 832/04, niepubl.). Pozwani swoje zarzuty kierowali przede wszystkim do postanowienia umowy określającego wymagalności zapłaty wynagrodzenia także w przypadku zbycia nieruchomości przez komornika. Wyniki postępowania dowodowego – wbrew zarzutowi powoda – nie pozwalają na pozwalają na stwierdzenie, że powód wykazał, iż to szczególne postanowienie zostało w sposób wyraźny i jednoznaczny uzgodnione z pozwanymi z wyjaśnieniem także wszelkich konsekwencji dla pozwanych w wyniku sprzedaży licytacyjnej. Słusznie uznano, że niezależnie od dowodów osobowych za uznaniem postanowienia za niewiążące wobec braku wykazania indywidulanego uzgodnienia i naruszenia dobrych obyczajów oraz interesu konsumenta przemawia również forma postanowień, o które został uzupełniona umowa, zwracając uwagę, że oba dopiski sporządzone zostały odręcznie poza punktami stanowiącymi formularz umowy, jeden pomiędzy punktami, drugi zaś na marginesie dokumentu. Stąd zasadna była dokonana przez Sąd Rejonowy dalsza ocena, czy to postanowienie zobowiązujące zamawiającego (czyli pozwanych) nie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami lub czy rażąco narusza interesy konsumenta i prawidłowa jest konstatacja Sądu Rejonowego, że postanowienie umowy w okolicznościach niniejszej sprawy, a także w świetle innych postanowień umowy musi być uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami, a także naruszające interesy konsumenta, a w konsekwencji nie wiążące. Nałożenie na pozwanych obowiązku zapłaty całości wynagrodzenia powodowi w każdej sytuacji, w której dochodzi do zbycia nieruchomości – w tym także w trybie egzekucyjnym – narusza interesy tych pierwszych, ponadto musi być ocenione jako kształtujące prawa i obowiązki stron umowy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, bowiem w zdecydowanie lepszej sytuacji stawia pośrednika niż konsumenta, to pośrednik bowiem niezależnie od przyczyny osiągnięcia zamierzonego celu przez drugą stronę umowy pośrednictwa zawsze uzyskuje pełne wynagrodzenie. Zasadnie podkreślono, że pośrednik ma działać starannie, profesjonalnie, zgodnie z zasadami etyki zawodowej i kierować się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje czynności a takie ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy pośrednictwa nie zasługuje na aprobatę. W wyroku z dnia 13 lipca 2005 r. (I CK 832/04) Sąd Najwyższy wskazał, że rażące naruszenie interesów konsumenta można rozumieć jako nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym. Natomiast działanie wbrew dobrym obyczajom (w zakresie kształtowania treści stosunku obligacyjnego) oznacza tworzenie przez partnera konsumenta takich klauzul umownych, które godzą w równowagę kontraktową stron takiego stosunku. Tak w szczególności kwalifikowane są wszelkie postanowienia, które zmierzają do naruszenia równorzędności stron stosunku, nierównomiernie rozkładając uprawnienia i obowiązki między partnerami umowy. Właśnie brak równowagi kontraktowej jest najczęściej wskazywanym przejawem naruszenia dobrych obyczajów drogą zastosowania określonych klauzul umownych. Przy ocenie interesów konsumenta należy uwzględnić nie tylko interesy o wymiarze ekonomicznym, ale inne, zasługujące na ochronę dobra konsumenta, jak jego czas, prywatność, poczucie godności osobistej czy satysfakcja z zawarcia umowy o określonej treści. Sprzeczne z dobrymi obyczajami są działania wykorzystujące niewiedzę, naiwność czy brak doświadczenia konsumenta, naruszające zasadę równorzędności stron umowy, zmierzające do dezinformacji, wywołujące błędne przekonanie konsumenta. Chodzi więc o działania określane jako nieuczciwe, nierzetelne i odbiegające na niekorzyść konsumenta od przyjętych standardów postępowania. Tak właśnie ocenić należało zastrzeżenie dopisane do treści umowy przez powoda co do obowiązku zapłaty wynagrodzenia także w sytuacji zbycia nieruchomości przez komornika, skoro zbycie nastąpiło poza umową w reżimie egzekucji sądowej, o której toku wiadomym było już na etapie zawierania umowy. Uwzględniając profesjonalny charakter działalności powoda i obowiązek działania w interesie zlecającego zawarcie umowy na takich warunkach i z takim zastrzeżeniem pozostawało także w kolizji z normą art. 930 § 1 k.p.c., zastrzegającą, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a w każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Skutki tego unormowania co do biegu postępowania wyrażają się w zasadzie, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Oznacza to, że postępowanie egzekucyjne toczy się tak, jakby do rozporządzenia w ogóle nie doszło, a więc że dłużnik jest nadal właścicielem zajętej nieruchomości, a czynności egzekucyjne są ważne zarówno w stosunku do dłużnika, jak i do nabywcy. Rozporządzenie takie pozostaje bezskuteczne w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli lub przyłączyli się do egzekucji i nie wywiera żadnego wpływu na postępowanie egzekucyjne. Z wyjaśnień stron nie wynika, aby ten aspekt umowy był przedmiotem jakichkolwiek wyjaśnień ze strony powoda jako profesjonalisty, co poza omówionym powyżej uznaniem zastrzeżenia za niewiążące jako naruszające dobre obyczaje i interes pozwanych, mogło prowadzić także do sankcji karnych związanych z podjęciem czynności zmierzających do utrudniania egzekucji. Niewątpliwie strony mogą swobodnie ukształtować łączący je stosunek umowny, jednakże zasada swobody umów nie jest zasadą nie doznającą żadnych ograniczeń, gdyż jego treść lub cel nie mogą sprzeciwiać się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 1 k.c.). Ustalenie zapłaty wynagrodzenia pośrednika za zbycie w sytuacji zbycia nieruchomości w trybie egzekucji sądowej jest w sposób oczywisty sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, narusza interes konsumenta i sprzeczne jest z dobrymi obyczajami. Tym samym jako niewiążące nie mogło prowadzić do uwzględnienia żądania w tym zakresie a zarzuty apelacji są bezzasadne. Z przedstawionych przyczyn Sąd Okręgowy oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach procesu za drugą instancję Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 12 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 6 pkt 5 i § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jedn. Dz. U. 2013r poz.460).
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.