postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Aby uznać dane postanowienie umowne za niedozwolone, muszą być łącznie spełnione następujące przesłanki: 1) postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie, nie podlegało negocjacjom 2) ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami 3) ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta 4) postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia. Pierwsza przesłanka dotyczy braku indywidualnych uzgodnień przedmiotowego postanowienia z konsumentem. Istnieje w tym zakresie domniemanie, które zgodnie z art.
może zostać obalone przez pozwaną. W niniejszym przypadku pozwana nie udowodniła, że kwestionowane postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie. Stwierdzić więc należy, że konsumenci nie mieli wpływu na brzmienie postanowienia. Kolejną kwestią jest, czy przedmiotowe postanowienie dotyczy głównych świadczeń stron. Należą do nich tylko takie elementy konstrukcyjne umowy, bez których uzgodnienia nie doszłoby do jej zawarcia (essentialia negotii). W niniejszym przypadku chodzi o umowę pośrednictwa, a więc regulacja dotycząca przysługującej wysokości wynagrodzenia na skutek zdarzenia zaistniałego po ustaniu stosunku umownego, pozostaje poza głównymi świadczeniami stron. Do rozstrzygnięcia pozostało, czy przedmiotowe postanowienie, kształtuje prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumenta. „Dobre obyczaje” to reguły postępowania zgodne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Jako sprzeczne z dobrymi obyczajami należy rozumieć działania, które zmierzają do dezinformacji lub wywołania błędnego mniemania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, ukształtowania stosunku zobowiązaniowego, niezgodnie z zasadą równorzędności stron (tak W. Popiołek Komentarz KC t.I 2005). Rażące naruszenie interesów konsumenta zachodzi wówczas, gdy w sposób znaczący zostaną naruszone jego interesy ekonomiczne, ale również zostanie spowodowany jego dyskomfort, wynikający z naruszenia jego prywatności, doznania zawodu, niedogodności organizacyjnych, straty czasu, wprowadzenie w błąd i.t.p., czyli dojdzie do istotnej i nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta. Przenosząc powyższe na okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, co następuje: Umowa pośrednictwa obrotu nieruchomościami zgodnie z jej ustawową definicją zawartą w art. 180 i 181 ustawy o gospodarowania nieruchomościami zobowiązuje pośrednika jedynie do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez kontrahenta umowy zbycia/nabycia nieruchomości. Co nie oznacza, że strony nie mogą rozszerzyć obowiązków pośrednika na dalsze działania polegające na aktywnym uczestniczeniu pośrednika w kształtowaniu warunków umowy i jej zawarciu. Celem działania pośrednika nie jest zatem wywołanie określonego skutku prawnego (zawarcie umowy zbycia) lecz stworzenie przez pośrednika takich warunków które doprowadzą zainteresowanych do zawarcia umowy głównej. Istotę umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 2004 r. (ICK 270/04, Lex 339711), wskazując, że „pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia umowy głównej, z zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku”. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy podniósł, że „decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia umowy przez kontrahentów umowy kupna- sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy”. Zastrzeżenie prawa do całości wynagrodzenia na rzecz pośrednika w przypadku gdy doszło do zawarcia umowy sprzedaży , po rozwiązaniu umowy pośrednictwa bez udziału pośrednika jest zastrzeżeniem świadczenia w oderwaniu od jego wartości majątkowej i niemajątkowej wyrażającej się w konkretnych staraniach pośrednika. Tym samym druga strona tak kształtowanego stosunku prawnego (konsument) jest zobowiązana do uiszczenia wynagrodzenia jako świadczenia nieekwiwalentnego tj. nie odpowiadającego rozmiarowi stopnia nakładu pracy i zaangażowania środków majątkowych tego pośrednika. Ciężar dowodu wykazania, że do zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości doszło na skutek działań pośrednika spoczywa właśnie na nim. Z punktu widzenia charakteru i istoty umowy pośrednictwa nie ma znaczenia czy do zwarcia umowy doszło w czasie trwania umowy pośrednictwa, cz też po jej rozwiązaniu lecz wykazanie, że to właśnie ten pośrednik stworzył możliwości zawarcia umowy w sposób i na warunkach jakich określiła druga strony umowy o pośrednictwo. Samo wskazanie przez tego pośrednika osoby z którą strona może zawrzeć umowę, gdzie jedynym kryterium jest cena, nie jest z punktu widzenia zakreślonych obowiązków pośrednika kryterium w oparciu o który, można żądać całości wynagrodzenia za wykonaną usługę. Nie wykluczone bowiem jest, że strona (konsument) może stworzyć właściwsze dla siebie warunki do zawarcia umowy, niż tylko przez samo wskazanie osoby gotowej zapłacić określoną cenę w tej transakcji. Nie jest wykluczone, że po rozwiązaniu umowy pośrednictwa, inny pośrednik również może wskazać tę samą osobą co poprzednik a stworzyć lepsze warunki do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jego własnym staraniem. W tym wypadku klauzula wyłączności nie ma żadnego znaczenia, ponieważ oznacza ona tyle, że okresie związania umową, druga strona zobowiązuje się do tego iż w tym czasie nie będzie związywać się analogiczną umową z innym pośrednikami w zakresie oferty sprzedaży tej samej nieruchomości. W takich okolicznościach trudno jest przychylić się do twierdzeń pozwanej iż należy się jej całość przysługującego wynagrodzenia. Wymienione przyczyny wskazują zdaniem Sądu, na ukształtowanie obowiązków konsumenta w spornym postanowieniu w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, który rażąco narusza interesy tego konsumenta (art.
) w szczególności jego interesy ekonomiczne i dlatego na podstawie art. 479 42 § 1 k.p.c. zakazał jego wykorzystywania. Zgodnie z treścią przepisu art.26 ust 1 pkt 6 w zw. z art. 113 ust. 1 oraz 96 ust.1 pkt 3 i art. 96 ustawy z dnia 28 lipca 2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Nr 167 poz. 1398) rozstrzygnięto odnośnie wysokości opłaty sądowej i obciążeniu pozwanych obowiązkiem jej uiszczenia. Rozstrzygnięcie o kosztach procesu oparto na mocy art.98 § 1 i 3 k.p.c. zasądzając od pozwanych na rzecz powoda koszty zastępstwa procesowego w minimalnej stawce wynagrodzenia radcy prawnego w wysokości 360 zł określonej w § 14 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. Nr 163 poz.1349 ze zm.). Publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym zarządzono na podstawie art.479 44 k.p.c. SSO Magdalena Sajur - Kordula
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.