fygn. akt XVII AmC 113/07 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 12 listopada 2007r. Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w składzie: Przewodniczący: SSO Bogdan Gie

§ 1k.c, 2.

„Rozwiązanie Umowy przez Inwestora, w przypadkach o których mowa w ust. 3 powyżej, Strony uznają za rozwiązanie Umowy z przyczyn leżących po stronie Kupującego. W powyższych przypadkach Inwestor zwróci Kupującemu dokonane przez Kupującego wpłaty, pomniejszając je o wpłacony zadatek oraz karę umowną w wysokości odsetek za opóźnienie, naliczonych przez Inwestora od kwot niewpłaconych w terminie określonym Umową. Zwrot, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym nastąpi w terminie 3 miesięcy od dnia rozwiązania Umowy" - jako sprzecznego z art. 385 3pkt 16 k.c, 3. „Termin, określony w ust 1 może ulec zmianie z powodów niezależnych od Inwestora, w szczególności w przypadku zaistnienia okoliczności, wymagających akceptacji instytucji lub urzędów (np. wydanie zgody na użytkowanie Budynku), a także z powodu klęsk żywiołowych lub opóźnienia w uiszczeniu ceny kupna przez Kupującego. Przesunięcie terminu do trzech . miesięcy nie stanowi zwłoki Inwestora" - jako sprzecznego z art.

§ 1k.c.

oraz art. 385 3pkt 2 k.c, • 4. „W razie niestawienia się Kupującego w wyznaczonym terminie Inwestor dokona odbioru samodzielnie, jednostronnie sporządzi protokół odbioru i udostępni Kupującemu klucze do Lokalu, pozostawiając je do odbioru w swojej siedzibie. Przeprowadzenie powyższych czynności będzie jednoznaczne z odbiorem Lokalu przez Kupującego i wykonaniem przez Inwestora umowy w tym zakresie" jako sprzecznego z art.

§ 1k.c, .

„Inwestor zwróci Kupującemu dokonane przez Kupującego wpłaty w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia oświadczenia o rezygnacji, pomniejszone o:

1. a)zadatek wpłacony przez Kupującego,
2. b)opłatę manipulacyjną w wysokości (...) łącznej wysokości wpłaconych kwot (w tym zadatku),
3. c)ewentualnie naliczone Kupującemu przez Inwestora odsetki za opóźnienie" jako sprzecznego z art. 385 3 pkt 16 oraz art. 385 3 pkt 17 k.c, . „Strony ustalają, że w przypadku, gdy ze względu na przebieg procesu budowlanego powierzchnia lokalu mieszkalnego ulegnie zmianie o więcej niż (...) w stosunku do powierzchni wskazanej w ust. IV-tym niniejszej umowy z zastrzeżeniem ust. (...) lit. „(...)", cena lokalu mieszkalnego ulegnie odpowiedniemu stosunkowemu zmniejszeniu lub zwiększeniu o różnicę pomiędzy ceną lokalu wynikającą z rzeczywistej powierzchni lokalu a ceną lokalu określoną w niniejszej umowie, wyliczoną wg ceny 1 m

§ 1k.c.

oraz art. 385 3 pkt 20 k.c, . „Strony tej umowy postanawiają nadto, że termin wydania lokalu w posiadanie stronie zobowiązanej do zakupu może ulec zmianie na skutek okoliczności za które strona zobowiązana do sprzedaży nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności w przypadku zaistnienia okoliczności, wymagających akceptacji instytucji lub urzędów (np. wydanie zgody na użytkowanie budynku), a także z powodu klęsk żywiołowych lub opóźnienia w uiszczeniu ceny sprzedaży przez stronę zobowiązaną do zakupu; przesunięcie terminu do trzech miesięcy nie stanowi zwłoki strony zobowiązanej do sprzedaży" jako sprzecznego z art.

§ 1k.c.

oraz art. 385 3 pkt 2 k.c, „Strony tej umowy postanawiają nadto, że z odbioru technicznego lokalu mieszkalnego zostanie sporządzony odpowiedni protokół, niestawiennictwo strony zobowiązanej do zakupu nie będzie stanowić przeszkody do sporządzenia protokołu odbioru technicznego lokalu mieszkalnego i w takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży sporządzi jednostronny protokół odbioru technicznego, który wraz z kluczami pozostawiony zostanie do odbioru w biurze sprzedaży Spółki - przeprowadzenie powyższych czynności będzie jednoznaczne z odbiorem lokalu przez stronę zobowiązaną do zakupu i wykonaniem przez stronę zobowiązaną do sprzedaży umowy w tym zakresie" - jako sprzecznego z art.

§ 1k.c, 9.

„Strony postanawiają, że stronie zobowiązanej do sprzedaży przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy, w formie pisemnego oświadczenia doręczonego stronie zobowiązanej do zakupu w terminie do 60 dni licząc od dnia zaistnienia przyczyny odstąpienia - w przypadku następujących naruszeń umowy przez stronę zobowiązaną do zakupu: - nie wpłacenia przez stronę zobowiązaną do zakupu pierwszych rat w terminie wskazanym w ust. (...) tej umowy - czyli do dnia - opóźnienia większego niż 30 dni w dokonaniu wpłaty którejkolwiek raty z płatności określonych w niniejszej umowie. 1 W przypadku odstąpienia strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do zakupu wpłacone przez nią kwoty w wysokości nominalnej - pomniejszone o zadatek - w terminie do 3 miesięcy licząc od dnia odstąpienia od umowy, zaś strona zobowiązana do zakupu zobowiązana będzie zapłacić zryczałtowane wynagrodzenie za usługi świadczone przez stronę zobowiązaną do sprzedaży w toku procesu inwestycyjnego do dnia zaistnienia przyczyny odstąpienia, które strony określają i na kwotę: 5.000, -zł (pięć tysięcy złotych) - w przypadku, gdyby odstąpienie nastąpiło do końca 3 miesiąca obowiązywania niniejszej umowy, 7.500,-zł (siedem tysięcy pięćset złotych) - w przypadku, gdyby odstąpienie nastąpiło od 4 do końca 6 miesiąca obowiązywania niniejszej umowy, 15.000,-zł (piętnaście tysięcy złotych) - w przypadku, gdyby odstąpienie nastąpiło od 7 do końca 12 miesiąca obowiązywania niniejszej umowy. Powyższe wynagrodzenie może zostać potrącone przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z kwot wpłaconych zgodnie z harmonogramem do dnia odstąpienia od umowy, a w ich braku lub gdy suma wpłaconych kwot okaże się niewystarczająca strona zobowiązana do zakupu ma obowiązek zapłacić kwotę wynagrodzenia w terminie 30 dni licząc od wezwania jej do zapłaty" - jako sprzecznego z art. 385 3 pkt 16 oraz art. 385 3 pkt 17 k.c,

1. „Strony postanawiają, że stronie zobowiązanej do zakupu przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy - w każdym terminie do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży -za zapłatą odstępnego w wysokości: - stanowiącej sumę kwoty 5.000,-zł oraz (...) wysokości wpłaconych - na poczt ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego - do dnia odstąpienia kwot lub, - stanowiącej kwotę 5.000,-zł - w przypadku, gdy strona zobowiązana do zakupu wskaże stronie zobowiązanej do sprzedaży nowego nabywcę na lokal będący przedmiotem tej umowy. W przypadku odstąpienia przez stronę zobowiązaną do zakupu od niniejszej umowy strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do zakupu wszystkie wpłacone przez nią kwoty w wysokości nominalnej - w terminie do 6 miesięcy licząc od dnia odstąpienia w przypadku, gdy strona zobowiązana do zakupu nie przedstawi nowego nabywcy lokalu - lub w terminie do 6 miesięcy licząc od dnia podpisania umowy przedwstępnej z nowym nabywcą lokali - przedstawionym przez stronę zobowiązaną do zakupu - z tym, że nie późnię^ niż w terminie do 9 miesięcy od dnia odstąpienia. Wykonanie prawa odstąpienia następuje poprzez złożenie pisemnego oświadczenia stronie zobowiązanej do sprzedaży przez stronę zobowiązaną do zakupu oraz zapłatę odstępnego, przy czym strony postanawiają, że zapłata odstępnego nastąpi przez potrącenie przez stronę zobowiązaną do sprzedaży swojej wierzytelności o zapłatę odstępnego z wierzytelnością strony zobowiązanej do zakupu o zwrot wpłaconych kwot. W przypadku odstąpienia od niniejszej umowy przez stronę zobowiązaną do zakupu i wskazania przez nią nowego nabywcy lokalu, strony zobowiązanej do sprzedaży nie będą wiązać postanowienia niniejszej umowy (w szczególności odnośnie ceny) - przy zawieraniu umowy z nowym nabywcą przedmiotowego lokalu" - jako sprzecznego z art. 385 3pkt 16 oraz art. 385 3 pkt 17 k.c,
2. „ Strony postanawiają że wszelka korespondencja pomiędzy stronami odbywać się będzie za pomocą listów poleconych kierowanych na w/w adresy. Strony zobowiązane są do zgłaszania drugiej stronie każdą zmianę adresu. Strony postanawiają, że w przypadku niewykonania tego zobowiązania korespondencja skierowana na adres wskazany w niniejszej umowie lub ostatni wskazany adres, która nie zostanie odebrana w terminie, uważana będzie za doręczoną z upływem ostatniego dnia, w którym możliwe było jej podjęcie z urzędu pocztowego" ■ jako sprzecznego z art.

§ 1k.c.

Powód wniósł ponadto o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu według norm ■przepisanych. Swoje roszczenie powód oparł na fakcie, że pozwana w obrocie prawnym posługuje się rn.in. dwoma wzorcami umów przedwstępnych sprzedaży: dla inwestycji przy ul (...) oraz dla inwestycji przy ul. (...), które określają prawa i obowiązki jego klientów, w tym przede wszystkim konsumentów. W ocenie powoda, zakwestionowane przez niego postanowienia stanowią niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art.

§ 1

k.c, albowiem kształtują one prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z obowiązującymi przepisami oraz dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy. Zdaniem powoda, pozwany zamieścił w przedmiotowych wzorcach postanowienia sprzeczne z obowiązującymi przepisami w oczekiwaniu, że konsumenci — których świadomość prawna z reguły nie jest wysoka - nie odkryją iż wiążące ich postanowienia umowy zawierają uregulowania sprzeczne z prawem i nie będą dochodzić należnych im roszczeń. Takie działanie - wykorzystujące brak wiedzy konsumentów — należy, w opinii powoda, uznać za szczególnie rażące naruszenie dobrych obyczajów. Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o:

1. oddalenie powództwa w części objętej żądaniami pozwu oznaczonymi w pozwie numerami 1, 3, 6, 7, 9 i 10,
2. oddalenie jednego spośród żądań oznaczonych w pozwie numerami 4 i 8, to jest w przypadku zasądzenia żądania oznaczonego nr 4 — oddalenie żądania oznaczonego nr 8, zaś w przypadku zasądzenia żądania oznaczonego nr 8 — oddalenie żądania oznaczonego nr 4, a to w związku z jednoznacznym brzmieniem odnośnych klauzul umownych,
3. zasądzenie na rzecz pozwanej od powoda kosztów postępowania w części oddalonego roszczenia oraz roszczenia uznanego przez pozwanego, wzajemne zniesienie kosztów lub obciążenie pozwanego kosztami postępowania. W uzasadnieniu pozwana podniosła, że przed zawiśnięciem przedmiotowego sporu a nawet przed wytoczeniem powództwa w sprawie, zaprzestała stosowania klauzul zakwestionowanych przez powoda. W ocenie pozwanej, zakazywanie jej stosowania poszczególnych postanowień których sama zaprzestała stosować jest bezprzedmiotowe. Jej zdaniem, skoro zmieniła ona treści wzorców umów przed wytoczeniem powództwa, następnie zaś w wymienionych w odpowiedzi na pozew postanowień wzorców (tj. częściowo) uznaje powództwo, powinna ona w tej części skorzystać z dobrodziejstwa art. 101 k.p.c. W przypadku, gdyby Sąd uznał, iż w przedmiotowym postępowaniu wyrok jest niezbędny dla ukształtowania stosunku prawnego, pozwana powinna skorzystać z dobrodziejstwa analogicznie stosowanego art. 104 k.p.c. i uzyskać wzajemne zniesienie kosztów w zakresie Uznanej części roszczenia. Zdaniem pozwanej, może ona wreszcie uzyskać zwolnienie od j nieobciążania jej kosztami uznanej części roszczenia, na zasadach słuszności. W każdym jednak tazie obciążanie jej w pełni kosztami postępowania w zakresie postanowień wycofanych ze Stosowania niezwłocznie po otrzymaniu zaleceń organu administracji publicznej, następnie S objętych uznaniem roszczenia przed Sądem stanowiłoby, naruszenie konstytucyjnych wolności jj prowadzenia działalności gospodarczej oraz podważałoby zaufanie obywatela do państwa, {przez co byłoby niezgodne z konstytucyjnym standardem demokratycznego państwa prawnego. Odnośnie zakwestionowanego przez powoda postanowienia wskazanego w pkt 1 pozwu pozwana podniosła, że nie stanowi ono niedozwolonej klauzuli wzorca. W jej ocenie, skoro j strony w umowie przewidziały zadatek dany przez kupującego, niewykonanie umowy przez i którąkolwiek ze stron upoważnia drugą do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu. Zdaniem pozwanej, kwestionowana klauzula wypełnia standard ochrony praw konsumenta równorzędny do określonego w przepisach względnie obowiązujących. Co do postanowienia wskazanego w pkt 2 pozwu, pozwana oświadczyła, że uznaje żądanie pozwu w tym zakresie. Odnośnie klauzuli wskazanej w pkt 3 i 7 pozwu pozwana jest zdania, że odpowiadają one ustawowym przesłankom odpowiedzialności ex contractu. W opinii pozwanej, należyta wykładnia przedmiotowych postanowień wzorców prowadzi do wniosku, iż wszelkich ewentualnych przyczyn usprawiedliwionego opóźnienia w oddaniu lokali w użytkowanie, należących do otwartego, przykładowo opisanego katalogu, należy poszukiwać odpowiednio w zbiorze zdarzeń „niezależnych" od pozwanego i wynikłych z przyczyn, za które pozwany nie ponosi odpowiedzialności, ponieważ wyliczenie w obu wzorcach zdarzeń egzoneracyjnych jest bezsprzecznie wyliczeniem przykładowym takich właśnie zdarzeń „niezależnych" od pozwanej. Taka właśnie prawidłowa, zdaniem pozwanej, wykładnia przedmiotowych postanowień, prowadzi do wniosku o nienaruszaniu przez powyższe postanowienia zbiorowych interesów konsumentów. Pozwana zwróciła przy tym uwagę, iż przedmiotowe klauzule posługują się nieco inną składnią oraz nazewnictwem, jednak w istocie stanowią jedną i tą samą klauzulę umowną. Jej zdaniem, żądanie równoczesnego uznania za niedozwolone jednoznacznych klauzul umownych należy ocenić jako niezasadne oraz zbędne z punktu widzenia zbiorowych interesów Konsumentów, przede wszystkim zaś niezgodne z ustawową konstrukcją kontroli wzorców tumów w obrocie konsumenckim, która powinna mieć na celu kontrolę treści stosunków prawnych, które są lub mogą być nawiązywane z konsumentami, nie zaś słów, które opisują te Stosunki. W opinii pozwanej, w przypadku, kiedy pozew nie zostanie w toku postępowania sprecyzowany, jedno z wyżej wskazanych żądań winno zostać oddalone, lub potraktowane jako skonsumowane przez zasądzenie uznania za niedozwoloną klauzuli równoznacznej. Pozwana oświadczyła jednocześnie, że uznaje roszczenie procesowe powoda co do uznania za niedozwolone wskazanej w pkt 3 i 7 pozwu w części: „Przesunięcie terminu do trzech miesięcy nie stanowi zwłoki Inwestora". Odnośnie klauzul wskazanych w pkt 4 oraz 8 pozwana oświadczyła, że uznaje roszczenie powoda co do uznania ich za niedozwolone. Pozwana zwróciła jednak uwagę, że stanowią one |co do meritum jedną i tą samą regulację umowną. Wobec tego żądanie dwukrotnego uznania ich za niedozwoloną klauzulę nie może mieć miejsca. Pozwana jest zdania, że w przypadku kiedy pozew nie zostanie w toku postępowania sprecyzowany, jedno z wyżej wskazanych żądań winno zostać oddalone, lub potraktowane jako skonsumowane przez zasądzenie uznania za niedozwoloną klauzuli równoznacznej. Co do postanowienia wskazanego w pkt 5 pozwu pozwana oświadczyła, że uznaje I roszczenie pozwu. Odnośnie klauzuli wskazanej w pkt 6 pozwu, pozwana wnosi o oddalenie żądania pozwu w tym zakresie. W opinii pozwanej, ocena postanowień wzorca umowy nie może się obyć bez rozważenia okoliczności zawierania umowy. Zdaniem pozwanej, w przedmiotowym przypadku okolicznością o podstawowym znaczeniu jest zawieranie umowy przedwstępnej na bardzo wczesnym etapie budowy budynku, kiedy niemożliwe jest oszacowanie ostatecznej powierzchni poszczególnych lokali. Z drugiej strony powszechną praktyką rynkową zarówno w ramach prowadzenia i rozliczania inwestycji budowlanych pomiędzy inwestorem a wykonawcą a przede wszystkim w ramach pierwotnego i wtórnego obrotu lokalami, jest kalkulowanie ich ceny wedle powierzchni użytkowej. Pozwana wskazała, że cena l m 2 powierzchni użytkowej lokalu jest kwotowo, jednoznacznie umieszczona w umowie. Wobec tych uwarunkowań należy jej zdaniem ocenić, że ceny podane w umowie - tj. „całkowita" cena lokalu i cena przeliczeniowa lm 2 tego lokalu mają charakter równorzędny. Nie tylko cena „całkowita" ale i cena lm 2 powierzchni użytkowej lokalu winna być traktowana jako świadczenie główne z umowy. Skoro strony umawiają się zarówno na cenę łączną jak i na cenę lm 2, wyrównanie ceny lokalu w przypadku zmiany jego powierzchni nie godzi w prawnie chroniony interes konsumenta. Zdaniem pozwanej ostateczna Cena lokalu będzie adekwatna do jego rzeczywistej powierzchni. W takim stanie nie sposób jej [daniem kwalifikować odnośne postanowienia wzorca jako niedozwolone. Odnośnie klauzuli wskazanej w pkt 9 pozwu pozwana oponuje przeciwko uznaniu jej za niedozwoloną. Jej zdaniem, w przypadku dania przy zawieraniu przez strony umowy zadatku, dyspozycja art. 394 § 1 k.c. zezwala wprost, w formule przepisu względnie obowiązującego, na możliwość odstąpienia od umowy bez wyznaczania dodatkowego terminu spełnienia Świadczenia. Oparcie się na ustawowej konstrukcji zadatku uzasadnia, w ocenie pozwanej, możliwość stosowania powyższego trybu rozwiązania umowy. Pozwana zwraca uwagę na istnienie komplementarnego, wynikającego wprost z art. 394 §1 k.c. prawa strony zobowiązanej do zakupu - do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego - w przypadku niewykonania umowy przez pozwanego. Pozwana wskazała także, że co do zasady uprawnienie do naliczania wynagrodzenia za usługi świadczone w toku wykonania umowy przysługuje mu na mocy art. 395 § 2 zd. 2 k.c, Przy czym wynagrodzenie to nie ma charakteru kary umownej. Z kolei zgodnie z postanowieniem pkt (...) lit. (...) oraz w związku z zastrzeżeniem przez strony zadatku, nie sposób twierdzić, jakoby wyłącznie na stronie zobowiązanej do zakupu ciążyło ryzyko poniesienia konsekwencji finansowych w związku z rozwiązaniem umowy. Pozwana twierdzi, że zryczałtowane kwoty wynagrodzenia nie są rażąco wygórowane. Jej zdaniem, strona zobowiązana na sprzedaży ponosi istotne koszty w związku z obsługą klientów nabywających lokale. Usługi te stanowią istotne obciążenie dla pozwanego, wobec czego w razie rozwiązywania umowy z przyczyn leżących po stronie kupującego - pozwany winien mieć j prawo do godziwego wynagrodzenia z tego tytułu. Ponadto, zdaniem pozwanej, obowiązujące przepisy nie ograniczają prawa przedsiębiorcy do potrącania (rozliczania) zobowiązań wobec konsumentów z należnościami (wierzytelnościami) wobec nich. Termin do dokonania ewentualnej dopłaty (30 dni) nie jest rażąco krótki i odpowiada terminom stosowanym powszechnie, w tym w obrocie konsumenckim. Odnośnie postanowienia wskazanego w pkt 10 pozwu, pozwana nie podziela wniosków woda, zawartych w pozwie. Wskazuje, iż świadczenie pieniężne tytułem odstępnego wysokości (...) wpłaconych kwot nie było dotąd piętnowane przez Sąd jako klauzula abuzywna. Odstępne w tej wysokości w ocenie pozwanego nie jest rażąco wygórowane. Biorąc pod uwagę, że przedmiotowe postanowienie nie dotyczy przypadków odstąpienia od umowy z przyczyn jej nienależytego wykonywania, odstąpienie na podstawie zastrzeżonego jak wyżej prawa odstąpienia może wiązać się z koniecznością zapłaty odstępnego. Z uwagi na sposób finansowania inwestycji przez pozwanego, dla zabezpieczenia terminowości ukończenia budowy szczególnie istotne jest ograniczenie możliwości dowolnego, z przyczyn za które odpowiedzialności nie ponosi pozwany, rezygnowania przez klientów z inwestycji. Z tej również przyczyny pozwany premiuje istotną obniżką odstępnego klientów którzy odstępując od umowy wskażą nowego nabywcę lokalu. Pozwana podniosła przy tym, że postanowienie o braku związania pozwanego oraz jrzyszłego nabywcy warunkami umowy z dotychczasowym klientem wynika wprost z natury więzi obligacyjnej, zaś przypadek wejścia następcy w pozycje kontraktową kupującego został uregulowany w pkt. XIV lit. d wzorca. Co do postanowienia określonego w pkt 11 pozwu, pozwana oświadczyła, że uznaje roszczenie procesowe zawarte w pozwie w tym zakresie. Sad Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił następujący stan faktyczny: Bezsporne w sprawie jest, że pozwana - (...) Sp. z o.o. z siedzibą w K. prowadzi działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług deweloperskich. Bezspornym jest także, że pozwana posługiwała się w obrocie z konsumentami wzorcami umownymi, które zawierają zakwestionowane przez powoda postanowienia. Pozwana nie zarzuciła niezgodności kwestionowanych postanowień z treścią stosowanych wzorców umownych, dlatego okoliczność tą należało uznać za udowodnioną na podstawie art. 230 k.p.c. Nie została także zakwestionowana przez pozwaną wiarygodność dołączonych do pozwu wzorców umownych. Ponadto, należy podkreślić, że dla rozpoznania niniejszej sprawy nie ma znaczenia także fakt, że pozwana nie stosuje już wzorca umowy zawierającego zakwestionowane przez powoda postanowienia. Stosownie bowiem do treści art. 479 39 k.p.c. z żądaniem uznania postanowień wzorca linowy za niedozwolone można wystąpić również wtedy, gdy pozwany zaniechał jego losowania, jeżeli od tego zaniechania nie minęło jednak sześć miesięcy. Pozwana w odpowiedzi na pozew wskazała jedynie, że „zaprzestała, przed zawiśnięciem przedmiotowego sporu a nawet przed wytoczeniem powództwa w sprawie stosowania klauzul pomieszczonych w pozwie" k. 34 akt sprawy). Nie wykazała natomiast, kiedy zaniechała losowania przedmiotowego wzorca i czy to zaniechanie nastąpiło przed terminem określonym part. 479 39 k.p.c. Z tych względów zakwestionowane przez powoda postanowienia wzorców umownych Stosowanych przez pozwanego podlegają ocenie Sądu. W tym stanie faktycznym Sad Okręgowy w Warszawie — Sąd Ochrony Konkurencji Konsumentów zważył, co następuje: Analizując treść postanowienia wskazanego przez powoda w pkt 1 pozwu Sąd uznał, iż nie stanowi ono niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art.

§ 1

k.c, bowiem nie kształtuje praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Należy zważyć, że powód zakwestionował wskazane postanowienie umowne powołując 'się na regulację art. 491 § 1 k.c. Zdaniem powoda przedmiotowe postanowienie umowne nie [uwzględnia wskazanego przepisu przez co jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. W ocenie Sądu, słuszne jest stanowisko pozwanej, że z uwagi na fakt, iż strony w umowie przewidziały instytucję zadatku, stąd w zgodzie z tą instytucją będzie pozostawała sytuacja, w której niewykonanie umowy przez którąkolwiek ze stron upoważnia drugą do odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu. Należy stwierdzić, że na gruncie przedmiotowej umowy strony zastrzegają wniesienie zadatku, przy czym instytucji tej strony nie nadają odmiennego znaczenia. Z tego względu zastosowanie w przedmiotowym stosunku prawnym znajduje konstrukcja prawna ukształtowana zgodnie z przepisem art. 394 § 1 k.c, w myśl którego w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może 'ać sumy dwukrotnie wyższej. Uwzględniając zastrzeżenie zadatku, pozwana nie zamieszcza w przedmiotowym wzorcu stanowienia sprzecznego z obowiązującymi przepisami prawa w zakresie w jakim wyłącza zastosowanie przepisu art. 491 § 1 k.c. Istotą zadatku jest bowiem możliwość odstąpienia od umowy bez wyznaczenia dodatkowego terminu do wykonania umowy. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że przedmiotowa klauzula nie jest sprzeczna z art. 5 1 § 1 k.c. W ocenie Sądu postanowienie umowne wskazane w pkt 2 pozwu stanowi niedozwolone stanowienie umowne w rozumieniu art.

§ 1k.c, bowiem narusza dyspozycję art.

385 3 116 k.c. W myśl przepisu art. 385 3 pkt 16 k.c. niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy. Przedmiotowy zapis kwestionowanej umowy należy uznać za kształtujący prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszający jego interesy w zakresie w jakim wyłącza zobowiązanie pozwanej do ponoszenia konsekwencji finansowych w postaci określonych wypłat na rzecz konsumenta w przypadku niewykonania umowy z jego winy. W ocenie Sądu, pozwana poprzez zakwestionowany zapis wprowadza obowiązek konsumenta zapłaty określonej sumy w przypadku rozwiązania umowy nie zastrzegając jednocześnie analogicznego uregulowania dotyczącego obowiązku zapłaty określonej sumy pieniężnej zastrzeżonego na korzyść konsumenta. Zgodzić się zatem należy z argumentem strony powodowej, iż w takim stanie rzeczy konsument może jedynie stracić a pozwany jedynie zyskać. W ocenie Sądu zapis taki powoduje rażącą nierówność stron i niesymetryczność łączącego je stosunku zobowiązaniowego co uzasadnia, w ocenie Sądu, uznanie powyższego postanowienia umownego jako sprzecznego z art.

§ 1k.c.

oraz art. 385 3 pkt 16 k.c. Odnośnie postanowienia wskazanego w pkt 3 pozwu Sąd stanął na stanowisku, że również stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.

§ 1k.c, bowiem narusza dyspozycję art.

385 3 pkt 2 k.c. W myśl przepisu art. 385 3 pkt 2 k.c. niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Przedmiotowy zapis kwestionowanej umowy należy uznać za kształtujący prawa i owiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszający jego interesy w zakresie w jakim wyłącza odpowiedzialność pozwanej za nienależyte wykonanie umowy. Należy także zważyć, że przedmiotowe postanowienie w znacznej mierze ma charakter ogólnikowy. Takie ukształtowanie umowy może prowadzić do ograniczenia odpowiedzialności ozwanej za opóźnienia w realizacji inwestycji spowodowane okolicznościami zewnętrznymi, przy czym dotyczy to okoliczności zarówno zależnych od Inwestora (np. akceptacja instytucji lub urzędów) jak również całkowicie niezależnych (klęski żywiołowe). Mając na uwadze fakt, iż Inwestor jest profesjonalistą, którego działalność polega na świadczeniu usług deweloperskich, powinien on w umowach z konsumentami wskazywać itealny termin realizacji inwestycji, uwzględniający również kwestie formalne takie jak np. uzyskanie stosownych zezwoleń, co w dużej mierze zależy od działań Inwestora. Wyłączenie ub ograniczenie odpowiedzialności za okoliczności zależne od Inwestora godzi w interesy konsumenta. Termin realizacji inwestycji ma bowiem dla konsumenta niebagatelne znaczenie, a ego zmiana może powodować określone skutki dla konsumenta, zwłaszcza w sferze finansowej. Takie ukształtowanie umowy godzi tez w sferę dobrych obyczajów, wyłącza nowiem zaufanie klienta co do rzetelności i terminowości działań Inwestora. W ocenie Sądu, klauzula wskazana w pkt 4 pozwu nie stanowi niedozwolonego postanowienia umownego, gdyż nie spełnia przesłanek z art.

§ 1k.c.

Przedmiotowe postanowienie przewiduje, że Inwestor dokona samodzielnego odbioru Lokalu, w przypadku gdy Kupujący nie stawi się w wyznaczonym terminie. Należy wskazać, że jednym z podstawowych obowiązków Kupującego wynikających z umowy sprzedaży jest odebranie lokalu. W przypadku gdy Kupujący tego nie uczyni w wyznaczonym terminie uprawnienie do samodzielnego odbioru Lokalu przechodzi na Inwestora. Takie uregulowanie nie narusza interesów, w ocenie Sądu, praw konsumenta, gdyż nie pozbawia go uprawnienia do odebrania lokalu, ani też nie wpływa negatywnie na jakiekolwiek inne prawa konsumenta związane np. z odpowiedzialnością z tytułu rękojmi za wady, a jedynie w przypadku jego zachowania (lub jego braku) pociąga określone umową skutki. Nawet w przypadku ziszczenia się przedmiotowej sytuacji, nie zostaną naruszone interesy klienta, gdyż klucze do lokalu zostaną pozostawione do odbioru w siedzibie Inwestora, gdzie konsument będzie je mógł odebrać w każdej chwili. Należy zatem podkreślić, że samodzielne odebranie Lokalu przez Inwestora nie pociąga za sobą jakichkolwiek negatywnych skutków w sferze praw i obowiązków konsumenta. Analizując postanowienie wskazane w pkt 5 pozwy Sąd stanął na stanowisku, że stanowi o niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.

§ 1k.c, bowiem narusza dyspozycję art.

385 3 pkt 16 i 17 k.c. Stosownie do art. 385 3 pkt 16 k.c. niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy. Natomiast zgodnie z przepisem art. 385 3 pkt 17 cc niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te które nakładają na konsumenta, który lnie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary I umownej lub odstępnego. W ocenie Sądu przedmiotowe postanowienie umowne w zakresie żądania od konsumenta opłaty manipulacyjnej w wysokości (...) łącznej wysokości wpłaconych kwot (w tym zadatku) w przypadku rezygnacji z zawarcia umowy przyrzeczonej nie znajduje podstaw iw obowiązujących przepisach prawa i zasadach współżycia społecznego. Instytucjami, które Imają na celu zabezpieczenie interesów Inwestora są: zadatek oraz ewentualne odsetki za ( !)opóźnienie, których rola w stosunku zobowiązaniowym jest znana obu stronom umowy. W przypadku zaś (...) opłaty manipulacyjnej Inwestor nie wskazuje, jakie ubytki w sferze interesów Inwestora ma ona rekompensować, w związku z czym konsument nie ma świadomości za co zobowiązany jest do zapłaty dodatkowych kosztów. Instytucja opłaty manipulacyjnej zawartej w umowie nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa ani też w zasadach uczciwego obrotu. Dodatkowo konsumuje ona cześć zadatku ((...)), który również zostaje zatrzymany przez Inwestora. Naliczanie dodatkowej opłaty na niekorzyść konsumenta powoduje znaczne obciążenie finansowe konsumenta, w przypadku gdy Inwestor nie poniesie tak znacznych kosztów. Suma wszystkich kosztów konsumenta przekracza uzasadnione koszty pozwanej związane z niedojściem umowy do skutku. W umowie brak jest ponadto analogicznego uregulowania dotyczącego obowiązku zapłaty określonej sumy pieniężnej zastrzeżonego na korzyść konsumenta. Postanowienie wskazane w pkt 6 pozwu stanowi w ocenie Sądu niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.

§ 1k.c, bowiem narusza art.

385 3 pkt 20 k.c. Stosownie do treści art. 385 3 pkt 20 k.c. niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny pub wynagrodzenia po zawarcia umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od f umowy. Przedmiotowy zapis kwestionowanej umowy pozbawia konsumenta prawa do odstąpienia od umowy w razie zmiany ceny Lokalu w przypadku zmiany jego powierzchni. Konsument ma prawo oczekiwać, że Inwestor wykona zobowiązanie zgodnie z jego treścią w szczególności dotyczy to elementów przedmiotowo istotnych umowy. Ma prawo oczekiwać, że Inwestor wybuduje Lokal o powierzchni wskazanej w umowie, zgodnie z projektem. W konkretnym przypadku konsument, który podpisuje umowę przedwstępną decyduje się na kupno lokalu o określonej powierzchni, z którą skorelowana jest łączna cena za lokal. Zmiana powierzchni o więcej niż (...) w stosunku do powierzchni pierwotnej, określonej w umowie przedwstępnej, może spowodować znaczny wzrost ceny w stosunku do pierwotnie określonej, której zapłata może być dla konsumenta niemożliwa lub znacznie utrudniona do uiszczenia, przez co może on być narażony na znaczny uszczerbek w sferze swoich interesów związany np. z zapłatą określonych sum w związku z niewykonaniem bądź nieterminowym wykonaniem umowy. Niezależnie od powyższego, Inwestor nie wskazuje w wyniku jakich okoliczności powierzchnia lokalu może ulec zmianie o więcej niż (...). Należy także zaznaczyć, że próg (...) w stosunku do powierzchni wskazanej w umowie jest, w ocenie Sądu, określony na zbyt wysokim poziomie przez co stawia konsumenta na pozycji strony bardzo niepewnej rzetelności ''świadczenia kontrahenta. Biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do (...) inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora może być wynikiem wyłącznie błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. Ponadto należało zważyć, że z treści przedmiotowego postanowienia wynika, że konsument jest zobligowany do dopłacenia za lokal w przypadku jego większej od umówionej i większej o ponad (...) powierzchni lub też do zaakceptowania lokalu o mniejszej powierzchni. W takim przypadku umowa powinna przewidywać, że konsumentowi przysługuje prawo odstąpienia od umowy, które zabezpieczy interesy konsumenta przed jego rażącym naruszeniem. Analizując treść postanowienia wskazanego przez powoda w pkt 7 pozwu Sąd uznał, iż stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.

§ 1k.c, bowiem narusza dyspozycję art.

385 3 pkt 2 k.c. Stosownie do treści art. 385 3 pkt 2 k.c. za niedozwolone postanowienia umowne uznaje (c postanowienia, które wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. W ocenie Sądu słuszne jest stanowisko powoda, że charakter okoliczności zewnętrznych, na które sprzedający nie miał wpływu będzie zawsze oceniany pod kątem wysokich mierników staranności właściwych profesjonaliście uznając go za nieprzekonywający. Zgodnie z treścią art. 355 § 2 k.c. należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Pozwany, jako profesjonalny podmiot działający na rynku usług budowlanych winien określić w sposób dokładny i realny termin realizacji przedsięwzięcia, mając na uwadze wszelkie okoliczności wpływające na ewentualne opóźnienie oddania lokali w posiadanie. Sposób sformułowania tegoż postanowienia w zakresie okoliczności, które miałyby "wpływać na wyłączenie odpowiedzialności pozwanego kształtuje, w ocenie Sądu, prawa konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego interesy. Próba wyłączenia odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie zobowiązania, przez zmianę terminu wydania lokalu w posiadanie wyczerpuje dyspozycje art. 385 3 pkt 2 k.c. Sąd nie podzielił twierdzeń powoda, jakoby wszelkich ewentualnych przyczyn usprawiedliwionego opóźnienia w oddaniu lokali w użytkowanie, należących do otwartego, przykładowo opisanego katalogu, należy poszukiwać odpowiednio w zbiorze zdarzeń „niezależnych" od pozwanego i wynikłych z przyczyn, za które pozwany nie ponosi odpowiedzialności. W ocenie Sądu, wyliczenie w obu wzorcach zdarzeń egzoneracyjnych jest bezsprzecznie wyliczeniem przykładowym takich właśnie zdarzeń „niezależnych" od pozwanego. Owe przykładowe wyliczenie zdarzeń egzoneracyjnych jest, w opinii Sądu, nieprawidłowe. W związku z powyższym, przedmiotowe postanowienie wskazujące okoliczności, za które pozwany nie ponosiłby odpowiedzialności wraz z okolicznościami, które stanowiłyby podstawę do pociągnięcia do odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy tanowi niedozwolone postanowienie umowne. Należy podkreślić, że pozwana jako przedsiębiorca działający profesjonalnie na rynku budowlanym i sprzedaży lokali mieszkalnych, powinien przy określaniu terminu realizacji inwestycji mieć na względzie typowe okoliczności zewnętrzne, które mogą wpływać na przedłużenie okresu prowadzenia robót budowlanych. Niezależnie od możliwości zaistnienia takich okoliczności pozwana, mając duże doświadczenie w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej powinna określić w umowie realny termin wykonania zobowiązania. Sformułowanie niniejszego postanowienia pozwala natomiast pozwanej na wyłączanie Odpowiedzialności za wszelkie opóźnienia spowodowane zaniedbaniem pozwanego, w tym wynikające z działań organów administracyjnych, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonywanie robót budowlanych oraz innych niezależnych od pozwanego przeszkód. Odnośnie postanowienia wskazanego w pkt 8 pozwu Sąd uznał, że nie stanowi ono niedozwolonego postanowienia umownego w rozumieniu art.

§ 1k.c.

W ocenie Sądu, jednostronny odbiór lokalu przez stronę zobowiązaną do zakupu z powodu niestawiennictwa przy sporządzaniu protokołu odbioru technicznego lokalu mieszkalnego nie wiąże się z jakimikolwiek negatywnymi sankcjami dla konsumenta, w szczególności w postaci odstąpienia od umowy. Możliwość odbioru kluczy wraz z protokołem, w każdym innym terminie, w biurze sprzedaży Spółki nie narusza interesów konsumenta oraz jest zgodne z wypracowanymi zwyczajami w zakresie jednostronnego odbioru lokalu. W związku z powyższym Sąd postanowił nie uwzględnić żądania pozwu w tym zakresie. Analizując treść postanowienia wskazanego w pkt 9 pozwu Sąd stanął na stanowisku, że stanowi ono niedozwolone postanowienie umowne, gdyż narusza dyspozycję art. 385 3 pkt 16 oraz art. 385 3 pkt 17 k.c. Zgodnie z treścią art. 385 3 pkt 16 k.c. jako niedozwolone postanowienie umowne uznaje się te, które nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy. Przepis ten zakazuje stosowania obowiązku zapłaty sumy pieniężnej przez konsumenta, jeżeli tożsamy obowiązek nie został nałożony na przedsiębiorcę. Z kolei art. 385 3 pkt 17 k.c. zakazuje nakładania na konsumenta, który nie wykonał Zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązku zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. W ocenie Sądu, przedmiotowe postanowienie wprowadza nierówność stron, gdyż w 'konsekwencji pozwany nie został obciążony obowiązkiem zapłaty kary na rzecz konsumenta oraz innymi realnymi dolegliwościami w razie odstąpienia od umowy lub jej niewykonania. Pozwana, obciążając konsumenta obowiązkiem zapłaty kary pieniężnej w przypadku odstąpienia od umowy, powinna przyjąć na siebie tożsame obowiązki. Sąd nie uznał za uzasadnione twierdzeń powoda jakoby, co do zasady uprawnienie do naliczania wynagrodzenia za usługi świadczone w toku wykonania umowy przysługuje mu na mocy art. 395 § 2 zd. 2 k.c, przy czym wynagrodzenie to nie ma charakteru kary umownej. W opinii Sądu postanowienie to nakłada na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanego zryczałtowanego wynagrodzenia za usługi świadczone przez stronę zobowiązaną do sprzedaży w toku procesu inwestycyjnego. Sąd zważył, iż przedmiotem umowy jest wybudowanie obiektu, zaś wynagrodzenie za usługi świadczone przez pozwanego są zawarte w cenie lokalu. Brak jest zatem, w ocenie Sądu, podstaw do nakładania na konsumenta dodatkowych opłat za niewyodrębnione usługi, zważywszy na fakt, iż konsument ponosi konsekwencje finansowe w postaci utraty zadatku. Odnośnie postanowienia wskazanego w pkt 10 pozwu, Sąd uznał je jako klauzulę abuzywną, sprzeczną z art. 385 3 pkt 16 oraz art. 385 3 pkt 17 k.c. W ocenie Sądu, przedmiotowe postanowienie rażąco narusza interes konsumenta oraz kształtuje jego obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, przez co wypełnia dyspozycję art.

§ 1k.c.

Pozwany stwierdził, iż z uwagi na sposób finansowania inwestycji przez pozwanego, dla zabezpieczenia terminowości ukończenia budowy szczególnie istotne jest ograniczenie możliwości dowolnego, z przyczyn za które odpowiedzialności nie ponosi pozwany, rezygnowania przez klientów z inwestycji. Z tej również przyczyny pozwany premiuje istotną obniżką odstępnego klientów którzy odstępując od umowy wskażą nowego nabywcę lokalu. Sąd nie podzielił stanowiska powoda w tym zakresie. Postanowienie to, w opinii Sądu, nakłada na zobowiązanego do zakupu obowiązek zapłaty odstępnego w wysokości 5000 zł w razie odstąpienia od umowy, powiększonego o (...)wysokości wpłaconych, do dnia odstąpienia, na poczet ceny sprzedaży kwot w razie niewskazania pozwanemu nowego nabywcy lokalu, będącego przedmiotem umowy. Równowartość 10 % wpłaconych kwot stanowi w istocie karę za nieprzedstawienie nabywcy deweloperowi. W ocenie Sądu, kara ta jest rażąco Wygórowana oraz niewspółmierna w stosunku do środków, które poświęci pozwany na poczet poszukiwania nabywcy. W związku z powyższym Sąd uznał przedmiotowe postanowienie umowne za niedozwolone. W ocenie Sądu, postanowienie wskazane w pkt 11 pozwu jest sprzeczne z art.

§ 1k.c.

%ą niedopuszczalne należy bowiem uznać przeniesienie bezpośrednio przepisów szczególnej regulacji procesowej do stosunków między stronami umowy. Instytucja doręczenia zastępczego, uregulowana w Kodeksie postępowania cywilnego w art. 138 i art. 139, nie może być powielana stosunkach miedzy stronami umowy. Doręczenie zastępcze jest wyrazem nadrzędności oraz władczości Sądu w stosunku do uczestników postępowania cywilnego. Przeniesienie owej -regulacji na grunt stosunków cywilnych między podmiotami równouprawnionymi pozostaje w sprzeczności z dobrymi obyczajami oraz narusza interes konsumenta, wobec czego przedmiotowe postanowienie Sąd uznał za niedozwolone. Z tych względów orzeczono jak w sentencji, uznając za niedozwolone i zakazując stosowania w umowach z konsumentami postanowień wymienionych w pkt 2, 3, 5, 6, 7, 9, 10 i 11 pozwu na podstawie art. 479 42 k.p.c. i oddalając powództwo w pozostałej części jako bezzasadne. O kosztach postępowania postanowiono stosownie do wyniku sporu na podstawie art. 98 i 99 k.p.c. O wysokości opłaty stałej od pozwu i obciążeniu nią pozwanej na rzecz Skarbu Państwa orzeczono na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 w zw. z art. 113 ust. 1 oraz art. 96 ust. 1 pkt 3 i art. 94 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Nr 167, poz. 1398). Publikację prawomocnego wyroku w Monitorze Sądowym i Gospodarczym na koszt pozwanej zarządzono na podstawie art. 479^ k.p.c. SSO Bogdan Gierzyński