Sygn. akt II Ca 1863/14 POSTANOWIENIE Dnia 18 marca 2015 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie następującym : Przewodniczący: Sędzia SO Beata Stachowiak (spr.) Sędziow

§ 2k.c.

poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nieustalenie przebiegu umownej służebności gruntowej w oparciu o zamiar stron i cel umowy, co ma szczególne znaczenie w sytuacji, gdy brzmienie § C ust. 1 umowy sprzedaży z dnia 29 grudnia 2005 r. (akt notarialny, Rep. A nr (...) nie zawiera precyzyjnego określenia położenia pasa objętego służebnością drogi koniecznej, a pomiędzy stronami okoliczność przebiegu tej służebności jest sporna, zgodnie natomiast z art. 65 §

§ 2k.c.

oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, przy czym w umowach badać należy, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu;

1. b)art. 145 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i: - obciążenie służebnością drogi koniecznej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę oznaczoną numerem (...) w sytuacji, gdy działka ta nie jest objęta zakresem wykonywania służebności gruntowej zgodnie z zaznaczeniem kolorem czerwonym na projekcie przebiegu służebności w opinii biegłego sądowego mgra inż. T. K. z dnia 19 kwietnia 2012 r., stanowiącej integralną część skarżonego postanowienia; - niezasadne przyjęcie, że w sprawie o ustanowienie drogi koniecznej wszczętej na wniosek właściciela nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej pomimo istnienia umownej służebności gruntowej, która ten dostęp z założenia powinna zapewniać, Sąd nie może dokonywać zmiany umownie ustanowionej służebności gruntowej, podczas gdy w sprawie opartej o art. 145 § 1 k.c. Sąd I instancji nie jest związany wnioskiem wnioskodawcy i w każdym przypadku stwierdzenia braku odpowiedniego dostępu do drogi publicznej zobowiązany jest poszukiwać wariantów tej drogi zgodnie z art.145 § 2i § 3k.c.;
2. c)art. 145 § 2 zd. 1 k.c. i art. 145 § 3 k.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i niezasadne przyjęcie, że ustanowienie służebności drogi koniecznej zaznaczonym na mapie zasadniczej załączonej do opinii biegłego sądowego z kwietnia 2014 r. nastąpi z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które c ma prowadzić i uwzględnia interes społeczno-gospodarczy, podczas gdy ustanowienie służebności zgodnie z tą opinią na działce nr (...) oraz na działkach nr(...) nie stanowi — jak błędnie przyjął Sąd I instancji — uzupełnienia umownej służebności gruntowej, (która nigdy nie była wykorzystywana, a droga na niej nie była urządzona), zaś przyjęcie jej przebiegu w sposób wskazany przez ustanowienie służebności na działkach nr (...) w sposób opisany punktach I i II skarżonego postanowienia doprowadzi do znacznego obciążenia działek objętych służebnością drogi koniecznej, będzie skutkowało podziałem aż czterech działek uczestniczki, przy czym trzy z nich zostaną podzielone w istocie na dwie równe części, pozbawiając uczestniczkę możliwości wykorzystania ich znacznej części — pasa o szerokości 10,5 metrów, znajdującego się pomiędzy ustanowioną drogą konieczną a południową granicą działek obciążonych, to jest ich granicą z działką nr (...) (stanowiącą obszar kolejowy) i co będzie skutkowało również znacznym obniżeniem wartości tych działek, ryzykiem wystąpienia w przyszłości sporów pomiędzy uczestnikami, a nadto jest sprzeczne z interesem społeczno-gospodarczy, o którym mowa w art. 145 § 2 k.c.; 3) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, to jest art. 278 § 1 k.p.c., w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez oddalenie postanowieniem Sądu Rejonowego dla Wrocławia — Fabrycznej z dnia 5 czerwca 2014 r. wniosku a dopuszczenie dowodu z pisemnej uzupełniającej opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji i (...) na okoliczność ustalenia przebiegu drogi koniecznej jak w punkcie 3 pisma uczestniczki z dnia 27.03.2014 roku (to jest w pasie o szerokości 5(pięciu) metrów na działkach uczestniczki oznaczonych numerami (...) oraz (...), położnym w odległości 4(czterech metrów od południowej granicy tych działek, czyli od granicy z działką numer (...), przy założeniu, że pas ten na działce numer (...), począwszy od istniejącej bramy wjazdowej na tę działkę w kierunku ul. (...) będzie rozszerzał się, tak, by objąć całą szerokość zjazdu do ulicy (...)) oraz oddalenie wniosku uczestnika o dopuszczenie dowodu z pisemnej uzupełniającej opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji i (...) na okoliczność ustalenia innych wariantów przebiegu drogi koniecznej przez działki nr (...) (postanowieniem z dnia 5 listopada 2013 r.) i tym samym pozbawienie uczestnika możliwości udowodnienia okoliczności mających istotne znaczenie dla merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, w tym udowodnienia istnienia wariantu drogi konieczne, spełniającego dyrektywy art. 145 § 2 i§ 3 k.c. i skutkującego obciążeniem gruntów, przez które droga konieczna ma prowadzić mniejszym aniżeli wariant drogi koniecznej wskazany opinii biegłego z dnia 19.04.2012 r. oraz uwzględniającego interes społeczno-gospodarczy, w szczególności wobec faktu, iż opinia ta była niepełna i zawierała luki, a biegły sądowy T. K. wbrew tezie dowodowej sformułowanej przez Sąd I instancji w postanowieniu z dnia 02 stycznia 2012 r. nie ustalił możliwości przebiegu drogi koniecznej, a ograniczył się jedynie do wyznaczenia według własnej oceny przebiegu umownej służebności gruntowej i uzupełniania jej na działce (...) oraz na obszarze całego zjazdu do ul. (...). Na podstawie przepisu art. 518 k.p.c. w zw. z art. 368 § 1 pkt 5 k.p.c. skarżący wniósł o: I. uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd I instancji, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego, w tym kosztach zastępstwa prawnego w tym postępowaniu; ewentualnie o: II. dopuszczenie dowodu z pisemnej uzupełniającej opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji i (...), na okoliczność ustalenia przebiegu drogi koniecznej w pasie o szerokości 5(pięciu) metrów na działkach uczestniczki oznaczonych numerami (...) oraz (...) ((...), (...) - S.), położonym w odległości 4 (czterech) metrów od południowej granicy tych działek, czyli od granicy z działką numer (...) (stanowiącą obszar kolejowy), przy założeniu, że pas ten na działce numer (...), począwszy od istniejącej bramy wjazdowej na tę działkę w kierunku ul. (...) będzie rozszerzał się, tak, by objąć całą szerokość zjazdu do. ulicy (...) oraz III. zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez ustanowienie: - w miejsce umownej „służebności gruntowej nieodpłatnej i nieograniczonej w czasie na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (...) — S., polegającej na prawie przechodu i przejazdu właściciela nieruchomości władnącej wszelkich osób i pojazdów przez działki nr (...) — S. — w pasie o szerokości 5 metrów wzdłuż betonowego ogrodzenia od jego południowej strony do działki gruntu nr (...) — S. w celu właściwego prowadzenia działalności gospodarczej na działce władnącej” - służebności gruntowej nieograniczonej w czasie na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (...) — S., polegającej na prawie przechodu i przejazdu właściciela nieruchomości władnącej wszelkich osób i pojazdów przez działki nr (...) i (...) (...) (...) — S. — w pasie o szerokości 5 metrów położonym w odległości 4 (czterech) metrów od południowej granicy działek nr (...) z działką numer (...), przy czym pas ten na działce numer (...), począwszy od bramy wjazdowej na tę działkę w kierunku ul. (...) będzie rozszerzał się, tak, by objąć całą szerokość istniejącego zjazdu do ulicy (...); IV. zasądzenie od wnioskodawczyni na rzecz uczestniczki postępowania kosztów postępowania w pierwszej i drugiej instancji, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja nie jest zasadna. Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, na tej podstawie poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy przyjął za swoje, oraz sformułował trafne wnioski prawne. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż kognicją Sądu Rejonowego był objęty wniosek o ustanowienie drogi koniecznej sprecyzowany w piśmie wnioskodawcy z dnia 17 lipca 2014 r. Wniosek ten zmierzał do ustanowienia służebności drogi koniecznej na działce nr (...) oraz na działce nr (...) przy ul.(...) na całej szerokości zjazdu w taki sposób by możliwe było korzystanie przez wnioskodawcę z ustanowionego ograniczonego prawa rzeczowego tj. służebności przejazdu i przechodu przez działki nr (...) po stronie południowej wzdłuż betonowego ogrodzenia. Słusznie, zatem Sąd pierwszej instancji uznał, iż tak określone żądanie zmierzało do ustanowienia służebności, która niejako uzupełni już istniejącą drogę konieczną, z której korzystanie stało się niemożliwe po nabyciu przez uczestnika postępowania działki nr (...). Przedmiotem badania Sądu była, więc okoliczność czy ustanowiona umową z dnia 29 grudnia 2005.r. służebność drogi koniecznej zapewnia nieruchomości wnioskodawców dostęp do drogi koniecznej. Niewątpliwie zasadnicze znacznie dla rozstrzygnięcia sprawy było ustalenie przebiegu służebności drogowej wpisanej w księdze wieczystej nr (...), jako ograniczone prawo rzeczowe na rzeczy właściciela nieruchomości opisanej w księdze wieczystej (...) należącej obecnie do wnioskodawcy. W toku postępowania poza sporem między stronami stała się okoliczność, iż służebności drogi koniecznej ustanowiona w umowie z dnia 29 grudnia 2005 r. przebiega po stronie południowej wzdłuż betonowego ogrodzenia. Uczestnik postępowania zmierzał do wykazania, iż służebność ta przebiega, „wzdłuż” ale granicy działek nr (...) a działką nr (...). Odnosząc się do pierwszego z zarzutów apelacyjnych wskazać należy ,iż zarzucając Sądowi pierwszej instancji błąd w ustaleniach faktycznych dotyczących przebiegu służebności umownej uczestnik postępowania nie wskazał na naruszenie art.233 k.p.c. Tymczasem zdaniem Sądu drugiej instancji błąd w ustaleniach faktycznych mógł być następstwem błędu w ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego. Za niezasadny także uznać należało zarzut naruszenia art.65 §

2 k.c. Jak to już wskazano w pierwszej kolejności należało mieć na uwadze treść ograniczonego prawa rzeczowego wpisanego w księdze wieczystej kw nr (...). Dopiero gdyby treść tego prawa pozostawiała wątpliwości należałoby sięgnąć do wykładni umowy z dnia 29 grudnia 2005 r. Wbrew zarzutom apelacji Sąd pierwszej instancji dokonał wykładni określenia ”wzdłuż ogrodzenia” słusznie uznając, iż określenie to jest sformułowaniem jednoznacznym, które oznacza, iż służebność drogowa ustanowiona na rzecz wnioskodawcy przebiega równolegle w odległości 5 m od istniejącego na działkach nr (...) betonowego ogrodzenia, a nie jak zarzuca to uczestnik postępowania wzdłuż granicy tych działek z granicą działki nr (...). W pierwszej kolejności Sąd zasadnie zwrócił uwagę na fakt, iż to betonowe ogrodzenie było punktem odniesienia dla określenia przebiegu służebności. Uczestnik postępowania początkowo kwestionował stanowisko wnioskodawcy jedynie, co do strony ogrodzenia, po której przebiega służebność umowna , a dopiero w trakcie postępowania wskazał na inny przebieg drogi koniecznej –jego zdaniem- wzdłuż granicy działek nr (...) z działką nr(...). Podkreślić przy tym wymaga, iż dla takiej interpretacji treści ograniczonego prawa rzeczowego ,a co za tym idzie zapisu umowy uczestnik postępowania nie przedstawił żadnego dowodu, a wykładnia treści umowy miałaby polegać jedynie na przyjęciu za wiarygodne jego twierdzeń. Podstawową rolę przy wykładni oświadczeń woli złożonych w formie pisemnej stanowi dokument, w którym nadano określone brzmienie interpretowanym oświadczeniom woli. W procesie wykładni oświadczeń woli złożonych w formie pisemnej zasadnicze znaczenie należy, zatem nadać językowym regułom znaczeniowym. Wykładnia oświadczeń woli nie może pomijać jej zwerbalizowanej treści ani prowadzić do wyników z nią sprzecznych. Napisane sformułowania i pojęcia, a także sama systematyka i struktura aktu umowy są, bowiem jednym z istotnych wykładników woli stron, które powinny rozumieć tekst umowy zgodnie z zasadami składniowymi i znaczeniowymi języka, w którym ten dokument został sporządzony. Ustalając znaczenie oświadczenia woli należy zacząć od sensu wynikającego z reguł językowych z tym, że przede wszystkim należy uwzględnić zasady, zwroty i zwyczaje językowe używane w środowisku, do którego należą strony, a dopiero potem ogólne reguły językowe. Wykładnia umowy, zwłaszcza zawartej między przedsiębiorcami, nie powinna prowadzić do wniosku, iż zamiarem stron było zawarcie odmiennych istotnych postanowień od tych, które zostały wyrażone na piśmie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 25.03.2011r.,IV CSK 377/10 ,Lex nr 1107000 ;z dnia 16 .11.2011 r. ,V CSK 528/10 ,LEX nr 1096049 ; z dnia 9.02.2012 r.,III CSK 179/11,LEX nr 1165079) . Mając na uwadze powyższe nie może ulegać wątpliwości ,iż skoro strony za punkt odniesienia przebiegu służebności przyjęły betonowe ogrodzenie to służebność ta miała przebiegać nie tylko równolegle do niego ale też obok tego ogrodzenia. Mając na uwadze podstawowe synonimy słowa „wzdłuż” czyli „blisko” ,”obok” „równolegle” to gdyby przebieg drogi koniecznej miał być taki jak wskazał to uczestnik postępowania to strony odwołały niewątpliwie odwołałyby się do przebiegu granicy z działek nr (...) z działką nr (...) . Podkreślić przy tym należy ,iż nie można dokonać w ramach wykładni (art. 65 k.c.) takiego "przekształcenia" umowy, które stworzyłoby nową, odmienną umowę, o zupełnie innej relacji między stronami .Tymczasem proponowana przez uczestnika postępowania interpretacja treści zapisów księgi wieczystej jest jedynie nieskuteczną próbą zmiany przebiegu służebności umownej ,bez zachowania trybu wynikającego z art.294 k.c. Zdaniem Sądu Okręgowego brak również podstaw do formułowania wobec zaskarżonego orzeczenia zarzutu naruszenia prawa materialnego ,a to art.145 §

§ 2

zd.

art.145 §3 k.c. Niewątpliwie w sytuacji , gdy ustalona umownie służebność drogi koniecznej okazała się niewystarczająca dla zapewnienia właściwego dostępu nieruchomości władnącej do drogi publicznej, właścicielowi tej nieruchomości służy prawo wystąpienia z wnioskiem opartym na przepisie art. 145 § 1 k.c. o ustanowienie w trybie art. 626 k.p.c. odpowiedniej drogi koniecznej dla nieruchomości. Sąd drugiej instancji podziela w tym zakresie stanowisko wyrażone w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 18.03. 2005 r., II CK 447/04,Lex nr 197623 , iż w sytuacji, gdy istniejący dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, regułą powinno być przystosowanie go do prawidłowego użytku zamiast ustanowienia służebności drogi koniecznej innym szlakiem chyba, że przystosowanie dostępu do drogi publicznej byłoby niemożliwe lub wymagałoby niewspółmiernych. Z opinii biegłego sądowego T. K. wynika jednoznacznie, iż najprostszym sposobem przystosowania istniejącej służebności drogowej do prawidłowego użytku jest ustanowienie służebności dodatkowych na działce nr (...) oraz poszerzenia wjazdu na ul.(...). Takie rozwiązanie odpowiada również zasadzie wynikającej z art. 145§2 k.c., który wskazuje na poprowadzenie służebności drogowej w pierwszym rzędzie przez działki ,które były przedmiotem czynności prawnej ,w następstwie, której konicznym stało się ustanowienie drogi koniecznej . Sąd drugiej instancji podzielił stanowisko Sądu Rejonowego, że skoro istnieje już służebność gruntowa umowna, to jej przystosowanie w taki sposób by mogła zapewnić odpowiedni dostęp do drogi publicznej nie narusza interesu społeczno-gospodarczego, bowiem interes ten strony miały już na uwadze ustanawiając umownie to ograniczone prawo rzeczowe. Nie można przy tym przyjąć ,iż na skutek zaskarżonego orzeczenia dochodzi do przeprowadzenie nowej drogi koniecznej przez grunt, który był przedmiotem czynności prawnej, ale jedynie do przystosowania już istniejącej służebność .Nie powoduje to, zatem dla gruntu uczestnika większego uszczerbku niż wynikającej z dotychczasowego obciążenia. Natomiast przeprowadzenie drogi koniecznej tak jak wnioskował to uczestnik w istocie musiałoby się wiązać ze zniesieniem istniejącej służebności umownej ,a z żądaniem wynikającym z art.294 k.c. uczestnik nie wystąpił, zmierzając do osiągnięcia takiego skutku jedynie poprzez dokonanie wykładni § 6 umowy niezgodnie z jego treścią. Zasadnie, zatem Sąd pierwszej instancji oddalił wniosek dowodowy uczestnika postępowania o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego sądowego T. K. . Brak jest także podstawy do przyjęcia by służebność umowna w wygasła na skutek jej niewykonywania przez lat 10 . Z niekwestionowanych ustaleń Sądu pierwszej instancji wynika, bowiem że wnioskodawca od 2005 r. nie mógł wykonywać przysługującego mu prawa rzeczowego na skutek tego ,iż uczestnik postępowania został właścicielem działki nr (...) i która to działka nie była obciążona służebnością drogową, a zachowanie uczestnika postępowania wykluczyło możliwość korzystania z tej działki w sposób bezumowny. Za chybiony uznać należało także zarzut naruszenia art.145§1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i obciążenie służebnością drogi koniecznej nieruchomość gruntową stanowiącą działkę oznaczona nr (...) w sytuacji ,gdy działka ta nie została objęta zakresem wykonywania służebności gruntowej zgodnie z oznaczeniem kolorem czerwonym na projekcie przebiegu służebności w opinii biegłego sądowego mgr inż. T. K. z dnia 19 kwietnia 2012 r. Zgodnie z art. 145 k.c., jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej - drogi koniecznej. Służebność ta jest jedną z postaci służebności gruntowej. Jest więc prawną formą ograniczenia wyłącznej sfery władztwa każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej w celu ułatwienia gospodarczej eksploatacji nieruchomości władnącej. Z definicji tej jednoznacznie wynika, że drogę konieczną ustanawia się na nieruchomości obciążonej. Zatem wymienienie działki nr (...) jako części nieruchomości obciążonej objętej księgą wieczystą kw nr (...) było prawidłowe . Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd Okręgowy apelację oddalił . O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono zgodnie z art.520§ 2 k.p.c. w zw. z § 8 pkt 3 i §13 ust.1 pkt rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U . z 2013 r.,poz.461 ) . Interesy stron w niniejszym postępowaniu były sprzeczne, przy czym z uwagi na przedmiot sporu i stopień złożoności sprawy wynagrodzenie pełnomocnikowi wnioskodawcy przyznano w podwójnej stawce .