par. 4 k.p.c. udowodniła dołączonymi do akt dokumentami w postaci umowy najmu, z której wynikał obowiązek najemcy zapłaty na jej rzecz czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Fakt zaś niewykonania przez powódkę powyższego obowiązku po opuszczeniu lokalu w kwietniu 2010 r. nie był kwestionowany. Umorzeniu przez potrącenie uległy wierzytelności za czynsz i opłaty eksploatacyjne za okres od maja do lipca 2010 r., były one więc w dacie składania oświadczenia o potrąceniu wymagalne. Cechy wymagalności nie miała wówczas co prawda wierzytelność powódki o zwrot kaucji gwarancyjnej, tym niemniej jednak powołując się na stanowisko doktryny i orzecznictwa Sąd Okręgowy podnosił , że do potrącenia może dojść także wtedy, gdy jedynie wierzytelność potrącającego jest wymagalna, w odniesieniu zaś do wierzytelności przeciwstawnej zachodzi tylko możność zaspokojenia. Reasumując zdaniem sądu I instancji wobec umorzenia wierzytelności powódki o zwrot kaucji, na skutek potrącenia jej z wierzytelnością pozwanej o zapłatę czynszu i opłat eksploatacyjnych wytoczone w niniejszej sprawie powództwo podlegało oddaleniu. Z rozstrzygnięciem powyższym nie zgodziła się strona powodowa wnosząc apelację, w której podniosła zarzuty naruszenia : -art. 65 § 1 i § 2 k.c. w zw. z art. 682 k.c. przez błędną wykładnię postanowień zawartej między stronami umowy najmu i w związku z tym nieuzasadnione przyjęcie , iż zły stan techniczny przedmiotowego lokalu oraz znajdujących się w nim instalacji (wodno-kanalizacyjnej, wentylacji i klimatyzacji itd.) nie stanowił wystarczającej przyczyny do wypowiedzenia przez najemcę umowy najmu w trybie natychmiastowym, zgodnie z dyspozycją § 6 w zw. z § 5 pkt 4 tejże umowy, przy uwzględnieniu treści art. 682 k.c., jako normy prawnej bezwzględnie obowiązującej i mającej zastosowanie w niniejszym stanie faktycznym, - art. 233 § 1 k.p.c. przez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów, w szczególności przez sformułowanie nielogicznych wniosków na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i brak rozpatrzenia materiału dowodowego w sposób wszechstronny; a także przez wybiórczą analizę zeznań świadków oraz niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy; - art. 328 § 2 k.p.c. poprzez niewskazanie przyczyn oraz motywów, z powodu których sąd I instancji niektórym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś inne uznał za w pełni wiarygodne, a także niewskazanie w sposób wyczerpujący i przejrzysty powodów, dla których pominął przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego; - art. 217 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez nieuzasadnione pominięcie wniosku powódki o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego pomimo, iż stanowił on dowód na fakty mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a okoliczności sporne pomiędzy stronami nie zostały wyjaśnione w sposób dostateczny; - art.
w zw. z art. 498 § 1 i 2 k.c. poprzez uwzględnienie spóźnionego zarzutu potrącenia , -art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. w zw. z art. 498 § 1 i § 2 k.c i art.
poprzez wadliwe przyjęcie, iż strona pozwana w sposób należyty udowodniła, że posiadała w chwili wyrokowania wymagalną wierzytelność w stosunku do powoda, która nadawała się do potracenia. Mając powyższe na uwadze apelująca wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku przez uwzględnienie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie tego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi I instancji. Sąd Apelacyjny zważył co następuje: Apelację strony powodowej uznać należało za zasadną jedynie w nieznacznej części. W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że wypowiedzenie przez najemcę w dniu 7 IV 2010 r. umowy najmu nastąpiło na podstawie § 7 pkt 3 tej umowy tj. z powodu niewykonywania przez pozwaną warunków umowy , pomimo wezwania najemcy, a konkretnie obowiązku przeprowadzania czynności (remontów) mających na celu utrzymanie właściwego standardu wynajmowanych powierzchni. Wynika to w sposób jednoznaczny z treści samego wypowiedzenia ( k 16). Jako podstawa rozwiązania stosunku najmu nie został wskazany natomiast art. 682 k.c. ani nie powoływano się na przesłanki wynikające z powyższego przepisu. W tej sytuacji skuteczności dokonanego w dniu 7 IV 2010 r. wypowiedzenia umowy nie można było oceniać z punktu widzenia dyspozycji w/w artykułu , co czyniła strona powodowa w swojej apelacji. Podniesiony zarzut obrazy art. 682 k.c. uznać tym samym należało za całkowicie chybiony. Nie doszło także wbrew stanowisku apelującego do naruszenia przez sąd I instancji art. 65 § 2 k.c. poprzez błędną wykładnię postanowień umowy z dnia 7 VI 2006 r. ( wraz z aneksami) i tym samym nieuzasadnione przyjęcie, iż zły stan techniczny lokalu nie stanowił wystarczającej przyczyny do wypowiedzenia tejże umowy w trybie natychmiastowym. Takiej konkluzji brakuje w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. Sąd I instancji nie kwestionował faktu, że podawane przez powódkę okoliczności mogłyby stanowić podstawę rozwiązania przez najemcę umowy w trybie natychmiastowym, tym niemniej stwierdził, że w niniejszej sprawie zarzucane stronie pozwanej nieprawidłowości nie zaistniały , co stanowiło główną przyczynę oddalenia powództwa . Innymi słowy interpretacja postanowień § 6 ust 1 ( w zw. §5 ust 4 ) jak i § 7 ust 3 umowy najmu nie była w niniejszej sprawie sporna i nie wymagała skorzystania z reguł wykładni określonych w art. 65§ 2 k.c. . Istota sporu sprowadzała się do całkiem innej kwestii, a mianowicie ustalenia, czy istniały podstawy faktyczne do skorzystania przez najemcę z w/w postanowień umownych i wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu. Spór ten Sąd Okręgowy prawidłowo rozstrzygnął. Właściwa tj. zgodna z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocena materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie pozwalała bowiem na poczynienie ustaleń , iż wynajmujący zaniedbywał swoje obowiązki dotyczące utrzymania właściwego standardu przedmiotu najmu, dopuszczając tym samym do wadliwego działania instalacji wentylacyjnej, klimatyzacyjnej, wodno- kanalizacyjnej czy też , że miał obowiązek zapewnienia najemcy odpowiedniego łącza internetowego. Strona powodowa w swojej apelacji zarzuciła sądowi I instancji naruszenie art. 233§ 1 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny dowodów i w efekcie poczynienie błędnych ustaleń faktycznych. Przytoczona na uzasadnienie powyższego zarzutu argumentacja miała jednak w większości charakter ogólnikowy , wręcz teoretyczny. Jedyne konkretne zastrzeżenia dotyczyły wybiórczej analizy zeznań złożonych przez świadków strony powodowej i wskazanych w uzasadnieniu wyroku przyczyn odmówienia im wiary w zakresie w jakim z zeznań tych wynikało, że w wynajętych od pozwanej spółki lokalach wadliwie działała klimatyzacja. Ocena powyższych dowodów osobowych dokonana przez Sąd Okręgowy była jednak prawidłowa. W sprawie zostało przesłuchanych 8 świadków – czterech strony powodowej i czterech strony pozwanej, których zeznania w zakresie dotyczącym czystości, poprawności działania instalacji klimatyzacji diametralnie różniły się między sobą. Należało zatem w tym zakresie dać wiarę jednej albo drugiej grupie świadków. W kontekście pozostałego materiału dowodowego sprawy jak i zasad logiki jako bardziej wiarygodne jawiły się zeznania W. K., K. G. , J. S. i K. T. , które znajdowały potwierdzenie w treści protokołów przeglądów instalacji i wymiany filtrów i w odróżnieniu od zeznań świadków powódki nie nasuwały zastrzeżeń. Z zeznań świadków strony powodowej, nie tylko M. J., co podnosił sąd I instancji , ale także A. M., A. K. oraz K. K. wypływały bowiem wnioski, które nie dawały się pogodzić z zasadami logiki ani doświadczenia życiowego i które nie znajdowały potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy. Przykładowo skoro świadek K. K. twierdził, że kłopoty z klimatyzacją zaczęły się pod koniec 2009 r. , to niezrozumiałym jest dlaczego strona powodowa zwlekała z powiadomieniem o tym fakcie wynajmującego aż do marca roku następnego, kiedy to bez żadnych uprzednich sygnałów wezwała pozwaną do usunięcia wadliwości instalacji po rygorem podjęcia dalszych działań przewidzianych umową ( k 23) . Świadkowie powódki twierdzili co prawda , że wynajmujący był wzywany do usunięcia występujących usterek, ale z materiału dowodowego sprawy wynikało, że pierwszym takim wezwaniem było wskazywane powyżej pismo z 19 III 2009 r.. Świadek K. K. zeznał także, że występowały również awarie instalacji wodno- kanalizacyjnej , że z kanalizacji cały czas wydobywał się nieprzyjemny zapach ( k 217). Po pierwsze zaś sama strona powodowa podawała tylko jeden przypadek awarii instalacji wodno-kanalizacyjnej, który miał miejsce w marcu 2010 r. i został przez stronę pozwaną usunięty. Po drugie nie sposób było pogodzić powyższych zeznań z okolicznością przedłużenia przez powoda w czerwcu 2009 r. umowy najmu na dalszy okres trzech lat jak i z okolicznością wystawienia przez powodową spółkę pozwanej bardzo dobrych referencji , również w czerwcu tego samego roku. Oczywistym jest jak podnosi apelujący, że wady działania instalacji , w tym wodno-kanalizacyjnej mogły pojawić się po dokonaniu przez powódkę powyższych czynności, tym niemniej jednak z zeznań świadka K. wynikało, że nieprzyjemny zapach wydobywał się z kanalizacji cały czas, a zatem także przed czerwcem 2009 r., w którym miały miejsce zdarzenia całkowicie podważające wiarygodność tych zeznań. Z dowodu powyższego wynikało ponadto, że powodowa spółka wykonywała pomiary jakości powietrza w wynajmowanych pomieszczeniach ( k 217), których nie złożyła jednak do akt, co mogło prowadzić tylko do jednego logicznego wniosku, że pomiary te były korzystne dla wynajmującego. Zeznań kolejnego świadka powódki A. K.
w zw. z art. 498§ 1 i 2 k.p.c. poprzez uwzględnienie przez sąd I instancji spóźnionego zdaniem apelującego zarzutu potrącenia. Procesowy zarzut potracenia własnych wierzytelności wynikających z umowy najmu z dochodzoną w niniejszej sprawie wierzytelnością powódki strona pozwana zgłosiła bowiem w ustawowym terminie tj. w odpowiedzi na pozew, co jednoznacznie wynika z treści tego dokumentu : „ pozwany uprawniony był rozliczyć przysługujący mu czynsz najmu i inne należności z kaucji gwarancyjnej złożonej przez powoda” ( k 91) oraz „ ..pozwanemu przysługuje czynsz najmu i był on uprawniony do potracenia wierzytelności z tego tytułu z kaucji gwarancyjnej . Wobec tego roszczenie powoda o jej zwrot jest bezzasadne i podlega oddaleniu.” k 96. W dalszej kolejności w treści odpowiedzi na pozew występowało zdanie, które zostało wyrwane przez stronę apelującą z kontekstu i zacytowane w apelacji , mówiące o tym, że pozwany w odrębnym procesie będzie dochodził zapłaty czynszu zgodnie z umową , co całkowicie wypaczyło sens tej wypowiedzi, który był taki, że pozostałą niezaspokojoną w drodze potrącenia wierzytelności część należnego czynszu pozwana spółka będzie dochodziła w odrębnym procesie ( potwierdza to zresztą treść dołączonych do odpowiedzi na pozew pism pozwanej z 13 V 2010 r. i z 14 VII 2010 r. ( k 106 i 108). Dodać należy, iż do odpowiedzi na pozew dołączone zostało także oświadczenie pozwanej o potrąceniu wierzytelności z dnia 20 IX 2010 r., której okoliczności otrzymania strona powodowa nie kwestionowała ( k 107 w zw. z k 106). Rację częściowo natomiast należy przyznać stronie powodowej, iż pozwana nie udowodniła w sposób wynikający z art.
pełnej wysokości przedstawionej do potrącenia z wierzytelnością powoda własnej wierzytelności, wynikającej z umowy najmu a dotyczącej zapłaty czynszu i innych należnych jej na podstawie tej umowy opłat za miesiące maj , czerwiec i częściowo lipiec 2010 r.. Obowiązek wykazania przez stronę pozwaną tylko za pomocą dokumentów, zarówno istnienia przedstawionej do potrącenia wierzytelności jak i jej wysokości wynikał z faktu, że do potrącenia , na które się powoływała doszło dopiero po otrzymaniu przez nią odpisu pozwu wniesionego w niniejszej sprawie ( k 88 i 107, patrz stanowisko wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 X 2005 III CZP 56/05 ). Zastosowanie tym samym znalazł art.
w brzmieniu obowiązującym do dnia 3 V 2012 r. , który odmiennie jednak niż w przypadku art. 493 § 3 k.p.c. ( odsyłającego do art. 485 k.p.c.) nie określał rodzaju dokumentów jakimi przedstawiona do potracenia wierzytelność pozwanego miałaby być stwierdzona. Dlatego też zdaniem Sądu Apelacyjnego przy ocenie, czy przedstawione do potrącenia roszczenie zostało udowodnione dokumentami w rozumieniu art.
485 k.p.c. mogło mieć znaczenie jedynie pomocnicze (patrz wyrok SA w Warszawie z 4 XII 2012 I ACa 1088/12, wyrok SA w Poznaniu z dnia 7 IX 2011 r., I ACa 664/11). Należy także mieć na uwadze motywy jakimi kierował się ustawodawca wprowadzając do kodeksu postepowania cywilnego w postepowaniu gospodarczym ograniczenia dowodowe związane ze zgłaszanym przez pozwanego zarzutem potracenia. Z uzasadnienia rządowego projektu tychże zmian wynika , że u podstaw takiego unormowania tkwiło założenie , że wymóg udokumentowania wzajemnych wobec powoda wierzytelności pozwanego ma zapobiegać długotrwałemu i obszernemu postepowaniu dowodowemu , w szczególności niedopuszczaniu w tym zakresie do przesłuchiwania świadków i stron oraz do przeprowadzania dowodu z opinii biegłego. Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przedstawiana przez pozwaną w niniejszej sprawie do potracenia wierzytelność mogła być wykazana za pomocą każdego dokumentu w rozumieniu kodeksu postępowania cywilnego, w tym dokumentu prywatnego. Taki zaś dowód niewątpliwie w niniejszej sprawie został przedstawiony, chodzi oczywiście o zawartą przez strony umowę najmu ( k 51) , zmodyfikowaną aneksami , w tym aneksem nr (...) z dnia 19 VI 2009 r. ( k 42) , z którego wynikał obowiązek powódki jako najemcy do zapłaty na rzecz pozwanej jako wynajmującej czynszu w wysokości 23 273,50 zł oraz opłat eksploatacyjnych w kwocie 8368 zł miesięcznie plus należny podatek VAT (§ 2 ust 1 i 7 umowy) jak i innych należności chociażby w postaci opłat za energię elektryczną czy też opłat telekomunikacyjnych ( ust 5,6 § 2 umowy) jak i zmienionej aneksem nr (...) z dnia 13 VIII 2009 r. ( k 101) nakładającym na powódkę obowiązek zapłaty czynszu za wynajętą powierzchnię reklamową na budynku w kwocie 250 zł miesięcznie plus VAT . Wobec przyjętej bezskuteczności dokonanego przez najemcę w dniu 7 IV 2010 r. wypowiedzenia umowy najmu, należało w oparciu o w/w dokumenty uznać , że powódkę jako najemcę w dalszym ciągu po w/w dacie obciążał obowiązek wnoszenia wymienionych w umowie opłat , którego nie realizowała, w związku z czym po stronie pozwanej powstała przedstawiona do potracenia wierzytelność. Wynikający z art.
obowiązek wykazania dokumentami przedstawionej do potrącenia wierzytelności jak już wspomniano dotyczył zarówno udowodnienia istnienia samej wierzytelności jak i jej wysokości. Strona pozwana częściowo nie podołała powyższemu obowiązkowi , gdyż nie udowodniła pełnej wysokości przedstawionej do potrącenia z kaucją gwarancyjną wierzytelności jej przysługującej z tytułu czynszu najmu i innych opłat związanych z wynajmem powierzchni ( k 91, 106, 107). Jak już zostało to podniesione z dokumentów w postaci umowy najmu z dnia 7 VI 2006 r. oraz aneksu nr (...) z dnia 19 VI 2009 r. wynikała jedynie wysokość czynszu oraz opłat eksploatacyjnych , która łącznie z podatkiem VAT wynosiła 38 602,63 zł, a której trzykrotność odpowiadała wysokości uiszczonej przez powódkę kaucji. Aneksem nr (...) z dnia 13 VIII 2009 wysokość czynszu została zwiększona o dalszą kwotę 250 zł plus VAT. Pozwana nie wykazała natomiast jakimikolwiek dokumentami jakie inne konkretne opłaty wynikające z łączącej strony umowy i w jakiej wysokości zostały objęte złożonym przez nią oświadczeniem o potrąceniu . Dlatego też przedstawiony przez nią zarzut potrącenia w związku z treścią oświadczenia z dnia 20 IX 2010 r. należało uwzględnić jedynie do kwoty: 2 x 38 907,63 zł tj. czynsz i opłaty eksploatacyjne brutto za maj i czerwiec 2010 ( 23 273,50 + 8 368 + 250 + podatek 22 % VAT ) plus kwota 35 091,04 zł przedstawiona z tego tytułu do potrącenia za miesiąc lipiec 2010 , łącznie zatem 112 906,30 zł. . Tym samym należało przyjąć, iż tylko w tym zakresie umorzeniu na skutek potrącenia uległa wierzytelność powódki z tytułu zwrotu kaucji wynoszącej 115 808 zł , co oznacza , iż roszczenie pozwu było zasadne co do kwoty 2 901,70 zł .. Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny dokonał zmiany zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kwoty 2 901,70 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 1VII 2012 r. to jest od następnego dnia po zakończeniu obowiązującej do 30 VI 2012 r. umowy najmu, zgodnie z postanowieniami jej § 8 ust 4 . Zmianie nie uległo rozstrzygnięcie o kosztach sądowych, gdyż uwzględnienie powództwa na skutek apelacji nastąpiło jedynie w nieznacznej części ( art. 100 zd. drugie k.p.c.). O kosztach postępowania apelacyjnego również orzeczono na podstawie w/w przepisu.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.