Należy podkreślić, że w postępowaniu o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone Sąd dokonuje abstrakcyjnej oceny wzorca celem ustalenia, czy zawarte w nim klauzule mają charakter niedozwolonych postanowień umownych w rozumieniu art.
k.c. Niedozwolone postanowienia umowne określają przepisy art.
– 385 3 k.c., mające na celu ochronę konsumenta przed niekorzystnymi postanowieniami umowy łączącej go z profesjonalistą. W myśl art.
k.c., za niedozwolone postanowienia umowne uznaje się postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Z przytoczonego uregulowania wynika zatem, że możliwość uznania danego postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowanie go z praktyki stosowania zależna jest od spełnienia następujących przesłanek: 1) postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie, a więc nie podlegało negocjacjom; 2) ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami; 3) ukształtowane we wskazany sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta; 4) postanowienie umowy nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia. Powyższe przesłanki muszą zostać spełnione łącznie, natomiast brak jednej z nich skutkuje tym, iż Sąd nie dokonuje oceny danego postanowienia pod kątem abuzywności. Sąd przeanalizował zatem zakwestionowane przez powodów postanowienie w oparciu o w/w kryteria. Zgodnie z art.
kc nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. W oparciu o zgromadzonym w sprawie materiał dowodowy Sąd przyjął, że konsumenci generalnie nie mieli wpływu na jego treść, a zatem należało uznać, że postanowienie nie było z nimi uzgadniane indywidualnie. W tym miejscu należy wskazać, iż strona pozwana nie udowodniła, że zakwestionowana umowa, a zwłaszcza zakwestionowany zapis był w całości indywidualnie uzgadniany, co powinna była uczynić zgodnie z treścią przepisu art.
kc, stanowiącym, iż ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. Okolicznością bezsporną jest wyłącznie, że powodom udało się nakłonić reprezentantkę Spółki jedynie do dodania na końcu § 6 aktu notarialnego zwrotu „i gwarancji”, podczas gdy „projekt umowy” tegoż zwrotu nie przewidywał. Podkreślenia jednak wymaga, iż należy zgodzić się z powodami, że nawet fakt negocjowania warunku, czy części postanowienia nie wpływa na uznanie o negocjowaniu całości umowy, jeżeli ogólna ocena umowy wskazuje na to, że została ona sporządzona w formie uprzednio sformułowanej umowy standardowej, co potwierdza art. 3 ust. 2 Dyrektywy Rady 93/13/EWG z dnia 05 kwietnia 1993r. w sprawie nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich (Dz.U.UE.L.93.95.29), której celem jest zbliżenie przepisów ustawowych, wykonawczych i administracyjnych Państw Członkowskich odnoszących się do nieuczciwych warunków umownych w umowach zawieranych pomiędzy sprzedawcą lub dostawcą a konsumentem (art. 1 ust. 1 dyrektywy). Ponadto zauważyć trzeba, że w niniejszym postępowaniu przedmiotem oceny Sądu jest jedynie wzorzec umowny analizowany abstrakcyjnie, w oderwaniu od okoliczności zawarcia konkretnej umowy, stąd nieskutecznym w niniejszym postępowaniu jest twierdzenie strony pozwanej, że negocjowała z powodami, czy też, iż zmieniła § 6 aktu notarialnego dotyczącego ustanowienia odrębnej własności lokalu. Istotnym jest bowiem, że pozwany nie udowodnił, że generalnie negocjował treść zakwestionowanego postanowienia z konsumentami. Wręcz przeciwnie, członek zarządu Spółki (...) wskazała, że na pewno w bardzo wielu umowach zawarty był zapis § 6, co potwierdza tezę o wzorcu oraz braku indywidualnego uzgodnienia. Z kolei oświadczenia wymienionej, iż zgadzała się na usunięcie przedmiotowego zapisu nie można uznać za wiarygodne z uwagi na fakt, że nie wyraziła zgody na jego usunięcie w przypadku powodów, mimo, że domagali się wykreślenia § 6 aktu notarialnego. Dla powodów kwestia ta miała istotne znaczenie ze względu na posiadanie roszczenia wobec Spółki, natomiast dla Spółki korzystne było pozostawienie przedmiotowego zapisu. Przedmiotowe postanowienie nie reguluje także zdaniem Sądu świadczenia głównego wynikającego z umowy, wskazując jedynie, że zawarta umowa wyczerpuje całość roszczeń stron z jednym wyjątkiem. Do rozstrzygnięcia pozostała zatem jedynie kwestia, czy zakwestionowane przez powoda postanowienia kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Należy wskazać, że „dobre obyczaje” to reguły postępowania niesprzeczne z etyką, moralnością i aprobowanymi społecznie obyczajami. Za sprzeczne z dobrymi obyczajami można uznać także działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności, a więc o działanie potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesów konsumenta” należy rozumieć szeroko, nie tylko jako interes ekonomiczny, mogą tu wejść w grę także inne aspekty: zdrowia konsumenta (i jego bliskich), jego czasu zbędnie traconego, dezorganizacji toku życia, przykrości, zawodu itp. Naruszenie interesów konsumenta wynikające z niedozwolonego postanowienia musi być rażące, a więc szczególnie doniosłe. Pojęcie „dobrych obyczajów” (w szczególności w stosunkach umownych między profesjonalistą a konsumentem) zdefiniowała judykatura - w orzeczeniu SN z 13 lipca 2005 r., I CK 832/04, IC Biul. SN 2006, nr 2, s. 86 wskazano, iż za „sprzeczne z dobrymi obyczajami” należy uznać wprowadzenie klauzul godzących w równowagę kontraktową, zaś „rażące naruszenie interesów konsumenta” polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta w określonym stosunku umownym. W świetle powyższego Sąd uznał, że kwestionowana przez powoda klauzula o treści „Strony oświadczają, że wobec zawarcia niniejszej umowy nie zgłaszają wobec siebie żadnych roszczeń finansowych oraz, że umowa niniejsza wyczerpuje całość roszczeń związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu podziemnym, wielostanowiskowym z wyjątkiem roszczeń przysługujących Kupującemu z tytułu rękojmi”. stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.
Sąd stwierdził, że zakwestionowane postanowienie bez wątpienia spełnia przesłanki określone w art. 385 3 pkt 2 kc. Stosownie do powołanego przepisu w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Podobnie będąca przedmiotem sporu klauzula, z uwagi na zawarte w niej oświadczenie o nie zgłaszaniu i wyczerpaniu całości roszczeń stron, pozbawia konsumenta możności dochodzenia swoich praw powstałych w związku z niewłaściwym wykonaniem zobowiązania przez przedsiębiorcę. Nie ma przy tym znaczenia dla stwierdzenia abuzywności klauzuli, czy klauzula wyłącza bądź istotnie ogranicza odpowiedzialność przedsiębiorcy, a tym samym, jak w niniejszym wypadku, pozbawia konsumenta prawa do występowania z roszczeniami z uwagi na niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, które może nastąpić ze strony przedsiębiorcy w przyszłości, czy też takie, które już wystąpiło. Zakwestionowany zapis bez wątpienia zatem, w ocenie Sądu, kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy. Z tych względów Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, że zakwestionowane postanowienie wzorca umownego stosowanego przez pozwanego w obrocie z konsumentami stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art.
i zakazał jego stosowania na podstawie art. 479 42 k.p.c. O wysokości wpisu od pozwu i obciążeniu nim pozwanego na rzecz Skarbu Państwa orzeczono na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 w zw. z art. 113 ust. 1 oraz art. 96 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2010r. Nr 90, poz. 594 ze zm.). Publikację prawomocnego wyroku na koszt pozwanego zarządzono na podstawie art. 479 44 k.p.c. /-/ SSO Maria Witkowska
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.