Sygn. akt I ACa 1808/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 9 czerwca 2015 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący : SSA Joanna Walentkiewicz – Witkowska Sędziowie : SSA Alicja Myszkowska ( spr .) del . SSO Paweł Hochman Protokolant: st. sekr. sąd. Julita Postolska po rozpoznaniu w dniu 9 czerwca 2015 r. w Łodzi na rozprawie sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Lokali Użytkowych, położonych w Ł. przy ul. (...)/(...) przeciwko Miastu Ł. o zapłatę na skutek apelacji strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 27 października 2014 r. sygn. akt II C 1057/13 1. oddala apelację; 2. zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej Lokali Użytkowych, położonych w Ł. przy ul. (...) (...)c na rzecz Miasta Ł. kwotę 2.700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Sygn. akt I ACa 1808/14 UZASADNIENIE Zaskarżonym wyrokiem z 27 października 2014 r. Sąd Okręgowy w Łodzi oddalił powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej Lokali Użytkowych położonych w Ł. przy ul. (...) (...)c przeciwko Miastu Ł. o zapłatę i orzekł o kosztach procesu. Wyrok ten zapadł na podstawie ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego, których istotne elementy przedstawiają się następująco: 18 marca 2004 r. Stowarzyszenie (...) w Ł. wystąpiło do Urzędu Miasta Ł. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości położonej przy ul. (...) (przy (...) Handlowym (...)), w związku z zamierzoną budową obiektu handlowego wraz z przyłączem wody, kanalizacji, energii elektrycznej, miejsc postojowych oraz dojść i wjazdów do obiektu. Do wniosku załączono projekt koncepcyjny Targowiska (...). 7 kwietnia 2005 r. Miasto Ł., wówczas jedyny właściciel nieruchomości, zawarło ze Stowarzyszeniem (...) w Ł. umowę dzierżawy. Przedmiotem umowy było używanie i pobieranie pożytków z wydzielonej części nieruchomości, stanowiącej własność Miasta Ł. położonej w Ł. przy ulicy (...), oznaczonej, jako działka numer (...), dla której prowadzona była księga wieczysta Kw (...) - o powierzchni 754 m2. Umowa została zawarta na czas określony od 15 maja 2005 r. do 14 maja 2020 r. Aneksem z 17 czerwca 2013 r. strony przedłużył czas trwania umowy do 14 maja 2034 r. W paragrafie 7 umowy ustaliły, że Dzierżawca nie może bez zgody Wydzierżawiającego wyrażonej na piśmie wznosić jakichkolwiek obiektów. W paragrafie 10 Dzierżawca zobowiązał się do usunięcia naniesień budowlanych i innych urządzeń dokonanych na dzierżawionym gruncie po zakończeniu dzierżawy – na żądanie Wydzierżawiającego. Stowarzyszenie (...) uiszcza na rzecz Miasta Ł. ustalony umową czynsz dzierżawny. Na przedmiotowej nieruchomości usytuowany jest (...) handlowy (...) oraz trzy pawilony handlowe. W pozostałej części sporny teren był nieuporządkowanym targowiskiem. Stowarzyszenie (...) w Ł. przystąpiło do modernizacji targowiska. Decyzją z 14 lipca 2005 r. Prezydent Miasta Ł. ustalił lokalizację dla inwestycji celu publicznego polegającej na budowie targowiska (...). W sierpniu 2006 r. Stowarzyszenie (...), jako inwestor sporządziło projekt budowlano – wykonawczy budynku handlowego Targowiska (...). W maju 2007 r. Stowarzyszenie przystąpiło do budowy hali. Budowa została ukończona pod koniec 2007 r. Pozwolenie na użytkowanie obiektu wydano w styczniu 2008 r. Hala targowa znajduje się pod adresem Ł. ul. (...). Budynek hali ma numer 664. Pismem z 11 sierpnia 2009 r. Stowarzyszenie (...) zwróciło się do Urzędu Miasta Ł. z wnioskiem o wykup gruntu położonego w Ł. przy ul. (...) obejmującego działkę nr (...) w obrębie (...) wskazując, że na przedmiotowym terenie Stowarzyszenie sfinansowało budowę hali targowej, na której użytkowanie uzyskało decyzję nr (...) z 18 stycznia 2008 r. 20 lutego 2009 r. nieruchomość położona w Ł. przy ulicy (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta Kw (...) (obecnie (...)), oznaczona na mapie do celów prawnych nr ew. (...) jako działka o numerze (...), w obrębie G-17 została podzielona. Z w/w nieruchomości wyodrębniono m.in. działkę (...) o powierzchni 0,7971 ha. Wskazana powyżej część nieruchomości oddana w dzierżawę na mocy umowy z 7 kwietnia 2005 r., znalazła się w obrębie działki (...). Wskutek wniosków najemców lokali użytkowych usytuowanych w trzech pawilonach handlowo-usługowych oznaczonych jako budynki nr (...) przygotowano sporną nieruchomość do zbycia, po uprzednim sporządzeniu koncepcji zagospodarowania terenu oraz na jej podstawie, wydaniu w roku 2009 decyzji o podziale nieruchomości. Zaświadczeniem z 13 października 2010 r. Referat Urbanistyki i Administracji (...) Delegatury Urzędu Miasta Ł. stwierdził, że lokale użytkowe nr A, B, C, D, E, F, G, H, I w budynku handlowo – usługowym przy ul. (...) w Ł., lokale użytkowe nr A, B, C, D, E w budynku handlowo – usługowym przy ul. (...) w Ł. oraz lokale użytkowe nr A, B, C w budynku handlowo – usługowym przy ul. (...) w Ł. spełniają warunki samodzielności w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali. 13 października 2010 r. Prezydent Miasta Ł. wydał zaświadczenie, w którym stwierdził, że budynek handlowy przy ul. (...) w Ł. spełnia warunki samodzielności w rozumieniu art. 2 ustawy o własności lokali. Zaświadczenie to dotyczy hali targowej przy ul. (...), która figuruje w ewidencji budynków pod numerem (...). Jej powierzchnia użytkowa wynosi 598,11 m2. Zarządzeniem Nr (...) z 29 października 2010 r. Prezydent Miasta Ł. przeznaczył do sprzedaży na rzecz dotychczasowych najemców lokali użytkowych lokale użytkowe w liczbie 17 wraz z gruntem, położone w Ł. przy ul. (...) (...)c, o łącznej powierzchni użytkowej 5.580,62 m2. Przy sprzedaży lokali, udziały w nieruchomości liczone były od łącznej powierzchni użytkowej wszystkich pawilonów i hali targowej, tj. 6.178,73 m 2. Przed sprzedażą poszczególnych lokali Miasto Ł. oraz nabywcy sporządzali protokół w sprawie sprzedaży w drodze bezprzetargowej samodzielnego lokalu użytkowego. Każdy z tych protokołów w paragrafie 3 zawiera zgodę nabywców na wyłączne korzystanie przez Miasto ze znajdującej się na działce nr (...) hali targowej. Miasto Ł. uznało, że zawarcie takiego porozumienia jest konieczne w celu zachowania umowy dzierżawy z 7 kwietnia 2005 r. i jej należytego wypełnienia. Zastrzeżenie, że prawo do korzystania ze znajdującej się na działce nr (...) hali targowej przysługiwać będzie wyłącznie Miastu znalazło się także w niektórych umowach notarialnych. Do 1 października 2013 r. sprzedano 9 lokali (wszystkich jest 17) o łącznej pow. 2.263,80 m 2, co stanowi 36,6% całej powierzchni. W chwili obecnej udziały Miasta wynoszą (...), tj. 63%. Pismem z 4 sierpnia 2010 r. Stowarzyszenie (...) zwróciło się do Urzędu Miasta Ł. z wnioskiem o wykup lokalu użytkowego stanowiącego budynek handlowy wybudowany przez Stowarzyszenie na podstawie decyzji nr (...) Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł.. 18 sierpnia 2010 r. Urząd Miasta Ł. poinformował wnioskodawcę, że rozważana jest sprzedaż na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Pismem z 4 października 2010 r. Urząd Miasta Ł. wystąpił do Delegatury Ł., o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego stanowiącego budynek handlowy położony na nieruchomości w Ł. przy ul. (...) na działce gruntu nr (...) w obrębie (...). Pismem z 17 listopada 2010 r. Urząd Miasta Ł. poinformował Stowarzyszenie (...), iż Prezydent Miasta Ł. podjął decyzję o nie przeznaczaniu do sprzedaży nieruchomości, na których zorganizowane są targowiska miejskie. 19 kwietnia 2011 r. działka (...) została wyłączona z księgi wieczystej Kw (...) i została założona dla niej księga wieczysta Kw nr (...). 1 marca 2011 r. zarejestrowana została Wspólnota Mieszkaniowa Lokali Użytkowych przy ul. (...)/91C. Pismem z 17 grudnia 2012 r. strona powodowa wezwała pozwaną do dobrowolnego rozliczenia pobranych pożytków z nieruchomości wspólnej. Pozwana odmówiła. Ujawniona w kartotece budynków powierzchnia użytkowa nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej Lokali Użytkowych przy ul. (...) (...)c do 13 października 2014 r. wynosiła 5.580,62 m2 i wynikała z załącznika do Zarządzenia nr (...) Prezydenta Miasta Ł. z 29 października 2010 r., zatem nie uwzględniała powierzchni budynku (...) Stowarzyszenia (...), która według projektu technicznego hali targowej wynosi 598,11 m2. Obecnie wynosi ona 6.178,73 m2. W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał powództwo za bezzasadne. Powodowa Wspólnota domagała się zasądzenia na swoją rzecz od Miasta Ł. kwoty 77.344,15 zł tytułem rozliczenia pożytków pobranych z nieruchomości wspólnej w postaci czynszu dzierżawnego płaconego przez Stowarzyszenie (...). Sąd I instancji wskazał, iż stosownie do treści art. 12 ust. 1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”), właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z kolei w myśl art. 3 ust. 2 cytowanej ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Następnie Sąd Okręgowy odwołał się do definicji współwłasności zawartej w art. 195 k.c. oraz art. 206 i 207 k.c., z których wynika, że żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do jej fizycznie określonej części; przeciwnie, każdy ze współwłaścicieli niezależnie od wielkości przysługujących im udziałów we współwłasności ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem innych współwłaścicieli ora jednakowe prawo do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy wspólnej. Zdaniem Sąd I instancji przepisy art. 206 lub art. 207 k.c. mają charakter dyspozytywny, w związku z czym nie wyłączają odmiennego uregulowania przez współwłaścicieli zakresu i sposobu posiadania wspólnej rzeczy lub korzystania z niej i wzajemnych rozliczeń z tego tytułu. Powyższe regulacje nie znajdują zastosowania w sytuacji, gdy współwłaściciele dokonali umownego podziału rzeczy quoad usum albo też, jeśli taki podział został dokonany przez sąd. Korzystanie z rzeczy, bowiem /połączone ze współposiadaniem/ może odbywać się według wzoru ustawowego lub według indywidualnego rozwiązania umownego, a w skrajnych przypadkach formę korzystania z rzeczy może również określić sąd na wniosek zainteresowanych współwłaścicieli. W takim wypadku zakres uprawnionego korzystania z rzeczy wspólnej przez każdego ze współwłaścicieli określa umowa lub to orzeczenie. W razie naruszenia wynikających z nich zasad współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej byłoby to działanie bez podstawy prawnej; również, więc w tym wypadku może powstać problem rozliczeń pomiędzy współwłaścicielami. Umowa o korzystanie (współkorzystanie) z rzeczy wspólnej zawierana jest przez współwłaścicieli, którzy składają zgodne oświadczenie woli w sprawie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej (współposiadanej). Umowa taka wiąże współwłaścicieli, a jej brak powoduje konieczność stosowania zwykłych reguł ustawowych (art. 206 k.c.). Treść zawieranej umowy zależy od woli stron oraz od rodzaju i przeznaczenia rzeczy. Często stosowany jest też fizyczny podział rzeczy do korzystania (quoad usum). W wyniku dokonanego podziału współwłaściciele, pozostając współposiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej, uzyskują posiadanie zależne części rzeczy. Analizując problem dopuszczalności zawarcia umowy quoad usum w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, Sąd I instancji stwierdził, że kwestie postępowania ze współwłasnością we wspólnotach mieszkaniowych reguluje przede wszystkim ustawa o własności lokali, która w odniesieniu do zarządu nieruchomością wspólną dopuszcza stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o współwłasności tylko w przypadku małych wspólnot, w których właściciele lokali sprawują bezpośrednio zarząd nieruchomością wspólną. Również w art. 1 ust. 2 u.w.l. przewiduje się stosowanie przepisów kodeksu cywilnego w zakresie nieuregulowanym w ustawie o własności lokali. Zawarcie umowy quoad usum w odniesieniu do nieruchomości wspólnej (w rozumieniu ustawy o własności lokali) jest dopuszczalne, podobnie jak dopuszczalne jest wydanie przez sąd orzeczenia w tej sprawie i wobec tego umowa taka może również zostać zmieniona z woli wszystkich właścicieli lokali albo przez sąd. Sąd Okręgowy ustalił w niniejszej sprawie, że właściciele wyodrębnionych lokali przez zawarciem notarialnych umów kupna – sprzedaży, zawarli z pozwanym porozumienie określające inny od ustawowego sposób korzystania z nieruchomości, godząc się na określony sposób korzystania z fizycznej części nieruchomości. W podpisanych przez nabywców protokołach, stanowiących następnie podstawę sporządzenia umów notarialnych, zawarto zastrzeżenie, że prawo do korzystania ze znajdującej się na działce nr (...) hali targowej przysługiwać będzie wyłącznie Miastu. Wprawdzie w protokołach tych w paragrafie 3 mowa jest o korzystaniu z hali targowej, jednak nie sposób przyjąć, że sformułowanie to dotyczy budynku a nie gruntu objętego umową z 7 kwietnia 2005 r. Skoro hala targowa stanowiła i stanowi samodzielny lokal użytkowy, jeszcze nie wyodrębniony, Gmina nie potrzebowała zgody przyszłych wówczas współwłaścicieli na dysponowanie tym lokalem i czerpania z niego korzyści. Stosownie, bowiem do art. 4 u.w.l., dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują, co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Chociaż formalnie jest współwłaścicielem nieruchomości, którego tytuł własności (współwłasności) nie jest przypisany do określonych lokali (te pozostają, bowiem nadal niewyodrębnione), ustawodawca wyposażył go w prawa właściciela, który może rozporządzać nie tylko swoim udziałem (jako całością), ale przede wszystkim może samodzielnie dokonywać dalszych wyodrębnień (jednostronnych lub umownych), a właściciele lokali wyodrębnionych nie są stronami tych aktów. Właściciele lokali wyodrębnionych mają tylko udział związany z własnością swego lokalu i tylko co do nieruchomości wspólnej. Miasto ma zatem prawo rozporządzać niewyodrębnionymi lokalami według własnego uznania w sposób zgodny z prawem. Stąd też, w ocenie Sądu I instancji, zgoda zawarta w paragrafach 3 porozumień odnosi się do korzystania z części nieruchomości objętej umową dzierżawy. Zdaniem Sądu Okręgowego w przedmiotowej sprawie nie doszło do zawarcia klasycznej umowy quoad usum, gdyż nie każdy ze współwłaścicieli otrzymał „swoją” część nieruchomości do użytkowania. Należy tu mówić raczej o umowie określającej prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli, która w swej treści jest analogiczna do umowy quoad usum. Sąd I instancji uznał za chybiony zarzut strony powodowej, iżby zapisy dotyczące wyłącznego korzystania przez Miasto z hali targowej, zawarte w protokołach uzgodnień godzą w zasadę nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet. Podział do użytkowania dokonany przez współwłaścicieli nie wyklucza bowiem możliwości oddania przez współwłaściciela wydzielonej dla niego części nieruchomości w posiadanie zależne jeszcze innemu podmiotowi na podstawie umowy dzierżawy. Owo użytkowanie i korzystanie przez współwłaściciela polega w tym wypadku na pobieraniu czynszu dzierżawnego, dzierżawca zaś fizycznie korzysta z nieruchomości. Podobnie Sąd I instancji nie zgodził się z twierdzeniem strony powodowej, że Miasto Ł. nie legitymuje się prawem do rozporządzania budynkiem hali targowej albowiem przedmiotem dzierżawy jest niezabudowana część nieruchomości, a strony umowy przewidziały obowiązek usunięcia naniesień po zakończeniu dzierżawy. Zauważył, że strony umowy z 7 kwietnia 2005 r. przewidziały w paragrafie 10 obowiązek usunięcia naniesień budowlanych i innych urządzeń tylko na żądanie wydzierżawiającego. Ponadto hala targowa została wybudowana zanim został wyodrębniony pierwszy lokal użytkowy na nieruchomości, w czasie, gdy jedynym właścicielem nieruchomości było Miasto Ł.. Działo się to za wiedzą i zgodą Miasta. Hala stanowi samodzielny lokal użytkowy i jej powierzchnia użytkowa została uwzględniona przy obliczaniu łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali na przedmiotowej nieruchomości, a tym samym uwzględniona przy ustalaniu ułamków we współwłasności nieruchomości. Dlatego niewątpliwym jest, że pozwany legitymuje się prawem do rozporządzania budynkiem hali targowej, która stanowi samodzielny, niewyodrębniony lokal użytkowy. Reasumując Sąd I instancji uznał, że powódka nie ma prawa do żądania rozliczenia się ze stroną pozwaną z tytułu wyłącznego korzystania z hali targowej. W przedmiotowej sprawie nie doszło do zawarcia klasycznej umowy quoad usum. Mamy tu do czynienia z umową określającą prawo wyłącznego korzystania z części nieruchomości przez jednego ze współwłaścicieli. Zawarte z nabywcami lokali porozumienia uprawniają Miasto Ł. do wyłącznego korzystania z części nieruchomości o powierzchni 754 m2, objętej umową dzierżawy z 7 kwietnia 2005 r. Zawarte porozumienia nie zawierają określenia zasad pobierania i ewentualnego podziału pożytków z części nieruchomości przeznaczonej do wyłącznego korzystania przez Gminę, co oznacza, że pożytki te przypadają wyłącznie Miastu Ł.. W tej sytuacji powództwo podlegało oddaleniu, jako bezzasadne. Apelację od powyższego wyroku wniosła powodowa Wspólnota Mieszkaniowa, zaskarżając go w całości i zarzucając: 1. Naruszenie przepisu art. 233 § 1 k.p.c.:
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.