ustaleniami po zakończeniu całej inwestycji udziały w prawie wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością lokali usytuowanych w budynkach handlowych miały zostać sprzedane poszczególnym kupcom. Powód podał, że środki przeznaczone na zakup gruntu i realizację inwestycji zostały zgromadzone przez wszystkich kupców. Konsekwencją ustaleń pozwanej i kupców było zawarcie pomiędzy powodem a pozwaną spółką w dniu 17 września 2002 r. przedwstępnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Na podstawie tej umowy strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie po upływie 10 lat od uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego przez spółkę, nie wcześniej jednak niż po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenie inwestycji polegającej na budowie obiektu handlowo-usługowego. Strony ustaliły, że pozwana spółka sprzeda powodowi prawo wieczystego użytkowania działki nr (...) położonej w S. przy ul. (...). Kwota wskazana jako cena nabycia została uiszczona przed zawarciem umowy przedwstępnej. Umowa ta spełnia wymogi wynikające z art. 389 § 1 k.c. Pozwolenie na użytkowanie obiektu zostało wydane decyzją z 7.07.2003 r., zaś kredyt inwestycyjny został spłacony przez spółkę w październiku 2012 r., zawarcie umowy przyrzeczonej było więc możliwie od 7.07.2013 r. Pomimo upływu tego termin pozwana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Z tych też względów powodowi przysługuje roszczenie wywodzone z art. 390 § 2 k.c. Powód podkreślił, że wolą stron było sprzedanie udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z własnością budynków, a nie samego prawa, bowiem celem umowy o prowadzenie wspólnej inwestycji było wybudowanie centrum handlowego, a do kwestii udziału we własności budynku nie odniesiono się w umowie przedwstępnej jedynie z uwagi na fakt, że wówczas budynki jeszcze nie istniały. Przesądza o tym również okoliczność, że zgromadzenie wspólników wyraziło zgodę na sprzedaż udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z odpowiednim udziałem w centrum handlowym, a nadto pozwana składała deklaracje o przeniesieniu udziału w prawie wieczystego użytkowania w momencie kiedy grunt był już zabudowany. W piśmie przygotowawczym z dnia 12 czerwca 2014 r. (k. 71), precyzującym żądanie pozwu, powód wniósł o zobowiązanie pozwanej do złożenia oświadczenia woli o treści wskazanej w pozwie przy uwzględnieniu łącznej ceny sprzedaży w wysokości 308.240 zł brutto, która została zapłacona w całości. W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej z powodem było wyłącznie zobowiązanie do przeniesienia udziału w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu wskazanej w pozwie. Wobec posadowienia na tym gruncie budynku i braku uregulowania kwestii przeniesienia udziału w tym budynku w umowie przedwstępnej nie jest możliwe żądanie jej wykonania w zakresie szerszym niż w umowie. Pozwana stwierdziła, że zgromadzenie wspólników nie podjęło uchwały wyrażającej zgodę na zawarcie umowy sprzedaży obejmującej udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału w budynku, stanowiącym odrębny przedmiot własności, a wymóg taki wynika z art. 228 k.s.h. i § 17 ust. 1 lit. l) umowy spółki. Pozwana wskazała, że czynność prawna obejmująca rozporządzenia prawem użytkowania wieczystego, która nie obejmuje znajdujących się na gruncie budynków, czy też rozporządzająca tylko budynkami jest nieważna, nie ma więc znaczenia uprzednie istnienie umowy przedwstępnej zobowiązującej do sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego. Oznacza to, że nie jest możliwe wydanie wyroku zobowiązującego ją do złożenia oświadczenia woli o tej treści. Pozwana wskazała również, że uwzględnienie żądania pozwu doprowadzi do niedopuszczalnego rozporządzenia niewyodrębnioną nieruchomością lokalową, stanowiącą odrębny i nadrzędny przedmiot wobec własności nieruchomości wspólnej, ewentualnie prowadziłoby do niedopuszczalnego rozporządzenia udziałem w nieruchomości wspólnej. Pozwana podniosła również fakt ustanowienia odrębnej własności trzech lokali w ramach nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą nr (...). W ocenie pozwanej uwzględnienie żądania pozwu oznaczałoby niedopuszczalne rozporządzenie, m.in. nie wyodrębnioną nieruchomością lokalową, stanowiącą przy tym przedmiot odrębny i nadrzędny wobec własności nieruchomości wspólnej, ewentualnie stanowiłoby rozporządzenie wyłącznie udziałem do nieruchomości wspólnej, co również jest niedopuszczalne. Własność lokalu stanowi bowiem prawo nadrzędne nad prawem wieczystego użytkowania i własności budynku. Powództwo o przeniesienie wyłącznie udziału w nieruchomości wspólnej nie zasługuje więc na uwzględnienie w sytuacji, gdy istnieją już wyodrębnione i niewyodrębnione lokale, dla których udział w nieruchomości wspólnej jest tylko prawem związanym. Pozwana w piśmie z 21 stycznia 2015 r. (k. 167) wniosła o zawieszenie na podstawie art. 177 § 1 k.p.c. niniejszego postępowania, do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy z powództwa D. K.
l) umowy spółki zgromadzenie wspólników podejmowało uchwały przede wszystkim w sprawie nabycia i zbycia nieruchomości (prawa użytkowania) albo udziału w nieruchomości (prawie użytkowania wieczystego). (dowód: tekst jednolity umowy pozwanej spółki k. 25-27) Powód i inni kupcy nabyli po jednym udziale w kapitale zakładowym pozwanej spółce. (niesporne) Pozwana nabyła prawo użytkowania wieczystego działki gruntu na podstawie umowy objętej aktem notarialnym z dnia 16.04.2002 r., Rep. A nr 795/2002, za kwotę 1.927.000 zł. Prawo to dotyczyło działki o nr (...) o powierzchni 5.135 m 2, położonej w S. przy ul. (...), opisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Szczecinie pod numerem (...). Cena działki gruntu została uiszczona z wpłat dokonanych przez kupców (w tym powoda) na rzecz spółki oraz z kredytu. Wielkość wpłat była uzależniona od przyszłej powierzchni użytkowej lokalu. (dowód: odpis zupełny księgi wieczystej nr (...) k. 44-67, zeznania świadków M. O. k. 227-230, od 00:10:03 do 00:46:18, J. T. k. 232-233, od 01:17:39 do 01:31:46, A. R. k. 230-232, od 00:49:12 do 01:11:39, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00, część zeznań członka zarządu pozwanej M. Z. k. 269, od 00:47:07 do 01:20:26) Na zakupionej nieruchomości pozwana wzniosła pięć budynków, w tym cztery handlowo-usługowe i jeden o innym przeznaczeniu. (niesporne) Powódka zawierała z kupcami umowy dzierżawy nabytej nieruchomości. Kupcy (wspólnicy pozwanej), w tym powód, decydowali się zawrzeć umowy dzierżawy, aby zagwarantować środki na obsługę kredytów oraz funkcjonowanie pozwanej spółki. Wysokość czynszu została ustalona na początku na kwotę 200 zł, a następnie na 40 zł/m 2. Wspólnicy pozwanej spółki ustalili, że 20 zł z tego czynszu za m kw. będzie przeznaczane na spłatę kredytu, a pozostałe 20 zł na koszty funkcjonowania spółki. (dowód: protokół rozprawy z 12.01.2015 r. w sprawie VIII GC 326/14 k. 211-217, zeznania świadków J. T. k. 232-233, od 01:17:39 do 01:31:46, A. R. k. 230-232, od 00:49:12 do 01:11:39, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00) W dniu 22 lipca 2002 r. Centrum Handlowe (...) spółka z o.o. zawarła z powodem (jako inwestorem) umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji. W umowie strony oświadczyły, że polega ona na wybudowaniu - na nieruchomości położonej w S. przy ul. (...), a stanowiącej część działki (...) o powierzchni 2.000 m 2 - budynku handlowego (centrum biurowe) w zabudowie pasażowej, w którym wyodrębniony zostanie
projektem na rzecz inwestora lokal handlowy o powierzchni 80 m 2, lokalizacja w projekcie inwestycji nr 45, 45A,
umową sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego w realizacji przedwstępnej umowy (§ 1 ust. 1 brzmieniu nadanym aneksem nr (...)). Umowa przyrzeczona (ostateczna) sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania oraz umowa sprzedaży udziału we współwłasności budynku Centrum Handlowe (...) określająca sposób korzystania z tej nieruchomości wspólnej (centrum handlowego) – przekazująca na wyłączne korzystanie inwestorowi lokal handlowy nr (...) (wyłączająca zniesienie współwłasności przez okres 5 lat z możliwością przedłużenia na dalszy okres z zastrzeżeniem prawa pierwokupu przez udziałowca pozwanej i pozwaną), miały być zawarte po 10 latach od zakończenia realizacji inwestycji (a w szczególności od uzyskania pozwolenia na użytkowanie) nie wcześniej niż po spłacie kredytu udzielonego przez Bank na tę inwestycję. (§ 1 ust. 2 umowy w brzmieniu nadanym aneksem nr (...)). Dalej strony postanowiły, że udział inwestora w realizacji całej inwestycji wynosić będzie w udziale 1.500/100.000 części w prawie wieczystego użytkowania i we współwłasności centrum handlowego (§ 1 ust. 3 umowy w brzmieniu nadanym aneksem nr (...)). Inwestor zastępczy ( spółka Centrum Handlowego (...)) zobowiązał się wybudować za pośrednictwem wybranego wykonawcy na opisanej nieruchomości budynek handlowy w zabudowie pasażowej i oddać go do eksploatacji w terminie uzgodnionym w wykonawcą. Inwestor zobowiązał się partycypować we wszystkich kosztach związanych z przedmiotową inwestycją proporcjonalnie do swojego udziału, w części, co odpowiadało kwocie 700 zł + VAT za m 2 lokalu handlowego, stanowiąc część kwoty wybudowania przedmiotowego budynku odpowiadającą udziałowi inwestora w realizowaniu przedmiotowej inwestycji (§ 2 ust. 1 umowy). W § 6 umowy ustalono, że inwestor będzie współwłaścicielem centrum handlowego ze wskazaniem lokalu handlowego, który stanowić będzie jego własność i w którym będzie prowadził działalność gospodarczą oraz po zawarciu umowy sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, nie później niż w terminie 10 lat od oddania centrum do użytkowania, współużytkownikiem w prawie wieczystego użytkowania gruntu w udziale równym udziałowi w centrum handlowym/wybudowanego i wyodrębnionego lokalu handlowego w części nieruchomości opisanej w § 1 niniejszej umowy. Udział mógł ulec zmianie. Strony mogły zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży udziału w gruncie na koszt inwestora. (dowód: umowa o prowadzenie wspólnej inwestycji z 22.07.2002 r. wraz z aneksami k. 21-24, zeznania powoda k. 268-269, od 00:20:29 do 00:47:00, część zeznań członka zarządu pozwanej M. Z. k. 269, od 00:47:07 do 01:20:26) W dniu 17 września 2002 r. pozwana i S. W.
cena została ustalona przez strony na kwotę 77.000 zł i powód wpłacił tytułem zaliczki kwotę 77.000 zł na rzecz pozwanej, co pozwana potwierdziła. Strony stwierdziły, że wydanie udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem umowy już nastąpiło (§ 6 umowy). Kupujący wyraził zgodę na budowę centrum handlowego
pozwoleniem na budowę wskazanym w § 2 aktu i ustanowienie hipoteki tytułem zabezpieczenia kredytu bankowego na realizację tej inwestycji (§ 7 umowy). Pozwolenie to zostało wskazane w § 2 aktu notarialnego obejmującego przedwstępną umowę sprzedaży. W § 8 umowy strony określiły sposób korzystania z prawa wieczystego użytkowania działki i współwłasności wybudowanego obiektu handlowego (centrum handlowego) w ten sposób, że S. W.
umową 31 października 2012 r. (niesporne) Pismem z dnia 14 listopada 2012 r. pozwana poinformowała kupca A. R.
art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. W myśl zaś art. 1047 § 1 k.p.c. jeżeli dłużnik jest obowiązany do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, prawomocne orzeczenie sądu zobowiązujące do złożenia oświadczenia zastępuje oświadczenie dłużnika. Przepis art. 64 k.c. zawierający materialnoprawną regulację skutków wyroku sądowego stwierdzającego obowiązek złożenia oświadczenia woli, co do zasady może znaleźć zastosowanie, gdy osoba zobowiązana do złożenia oznaczonego oświadczenia woli uchyla się od jego złożenia, przy czym uchylanie takie występuje gdy podmiot zobowiązany wyraźnie odmawia jego złożenia albo zachowuje się biernie, pomimo ciążącego na nim obowiązku w tym zakresie. Pomimo, że wspomniany przepis nie jest samoistną podstawą dla tworzenia obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli, stanowi podstawę prawną do przymusowej realizacji obowiązku, który wynika z innego źródła (por. orzeczenie SN z dnia 29.01.1999 r., I CKU 86/98, LEX 405604; wyrok SA w Warszawie z dnia 23.11.2010 r., VI ACa 373/10, LEX nr 736250; wyrok SN z dnia 26.10.2011 r., III CSK 16/11, LEX nr 1101659). Źródłem powstania takiego obowiązku może być z kolei czynność prawna, ustawa czy akt administracyjny. Niewątpliwie wśród czynności prawnych kreujących obowiązek złożenia oświadczenia woli podstawowe znaczenie odgrywa umowa przedwstępna uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego (art. 389-390). Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 k.c. oraz art. 1047 k.p.c.). Jeżeli więc oświadczenie woli ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy. Nie dotyczy to jednak zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej (art. 390 § 2 k.c.) oraz wypadków, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie
żądaniem strony powodowej, w takich wypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę (por. uchwała SN z dnia 7.01.1967 r., III CZP 32/66, OSNC 1968/12/199). Kwestią sporną w niniejszym postępowaniu było, czy na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży z 17 września 2002 r. powstał po stronie pozwanej, w związku z tą umową, obowiązek przeniesienia na powoda udziału we własności budynków odpowiadającego udziałowi w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu wskazanego w umowie, a tym samym czy po stronie powoda istnieje uzasadnione roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej o treści wskazanej w pozwie. W myśl art. 390 § 2 k.c., z którego powód wywodzi swoje roszczenia, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast art. 389 § 1 k.c. stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Elementami koniecznymi do uznania zawartej przez strony umowy jako przedwstępnej umowy sprzedaży są określenie stron tej umowy i role określone w stosunku prawnym oraz określenie przedmiotu wzajemnych świadczeń stron, tj. określenie przedmiotu sprzedaży i ceny sprzedaży. W pierwszej kolejności należy wskazać, że umowa przedwstępna została zawarta przez strony postępowania w formie aktu notarialnego, co oznacza, że zostały spełnione przesłanki formalne zawarcia umowy przyrzeczonej, albowiem przeniesienie prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 237 k.c. w zw. z art. 158 k.c.). Umowa przedwstępna określa również termin, w którym umowa ma być zawarta oraz prawa i obowiązki stron tej umowy, w tym określenie obowiązku pozwanej do sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego i udziału w prawie własności budynku, który miał zostać wybudowany na tej działce i skorelowany z nim obowiązek powoda do zapłaty ceny. Przy czym pozwana uchyla się od zawarcia tej umowy. W ocenie Sądu bezpodstawne i niezasadne są stwierdzenia pozwanej, że przedmiotem umowy przedwstępnej zawartej przez strony był jedynie udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o nr (...) bez udziału we współwłasności budynku, który na tej działce miał zostać wybudowany. Wprawdzie ma rację pozwana twierdząc, że z § 3 umowy z dnia 17 września 2002 r. wynika, że zobowiązała się sprzedać poprzednikom prawnym prawo wieczystego użytkowania działki o nr (...) w udziale do 1.500/100.000 części, jednakże zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy wskazuje, że zamiar stron zawierających umowę przedwstępną obejmował również sprzedaż współwłasności udziałów w budynkach, które na tym gruncie zostaną posadowione, co zostanie szczegółowo omówione poniżej. W myśl art. 65 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje (§ 1 ). W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (§ 2). Wynikające z tego przepisu reguły wykładni oświadczeń woli stron odnoszą się także do umów zawartych w formie aktu notarialnego; dla określenia zgodnej woli stron wymagana jest analiza tekstu całej umowy, a nie jedynie jej wybranego fragmentu. Prowadzenie dowodu z zeznań świadków oraz wyjaśnień stron w celu ustalenia woli stron w drodze wykładni, rozumienia treści umowy a także towarzyszących jej zawarciu uzgodnień - nie stanowi naruszenia zakazu prowadzenia dowodu przeciwko osnowie dokumentu, o jakim mowa w art. 247 k.p.c. ( vide wyrok SN z 4 lipca 2014r., II CSK 612/13, LEX nr 1489234). Strony postępowania były zgodne co do tego, że w § 3 umowy przedwstępnej pozwana zobowiązała się sprzedać powodowi określony udział w prawie użytkowania wieczystego działki numer (...) położonej w S. przy ul. (...) o powierzchni 5 135 m 2 ujawnionej w księdze wieczystej numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Szczecinie, a powód oświadczył, że zobowiązuje się ten udział kupić. Strony określiły, w jakim terminie zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną oraz wskazały wysokość ceny, która tytułem zaliczki została uiszczona przez powoda na rzecz pozwanej, co ta potwierdziła. Nadto, strony oświadczyły, że wydanie udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości będącej przedmiotem umowy już nastąpiło. Jakkolwiek z literalnego brzmienia § 3 umowy może wynikać, że dotyczyła ona jedynie udziału w prawie użytkowania wieczystego działki nr (...), to nie można pominąć faktu, że umowa ta zawierała szereg postanowień dotyczących bezpośrednio obiektu handlowego (obiektów handlowych), który miał zostać na tej działce wzniesiony. Podkreślenia wymaga, że w czasie zawierania niniejszej umowy budynki wskazane w umowie nie istniały, a ze zgromadzonych dowodów wynika, że strony umowy nie wiedziały (nie były pewne) jak ostatecznie będzie wyglądała zabudowa tej działki (czy będzie to jeden, czy kilka budynków). Co prawda w umowie wskazane zostało, że załącznik do niej stanowi decyzja Urzędu Miejskiego w S. nr (...) w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę (§ 2 tiret 2 umowy), jednak powyższe nie jest równoznaczne z wniesieniem budynku, albowiem strony mogą zmienić projekt budowlany i wystąpić o zatwierdzenie tych zmian. Okoliczność ta była oczywista dla stron, które jej w niniejszym postępowaniu nie kwestionowały. Z uwagi na to wszelkie postanowienia umowne dotyczyły nieruchomości budynkowych, które mają dopiero powstać. W konsekwencji termin zawarcia umowy przyrzeczonej został uzależniony od uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego przez spółkę, nie wcześniej jednak jak po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenia inwestycji. Kupujący wyraził również zgodę na budowę centrum handlowego
pozwoleniem na budowę wskazanym w akcie notarialnym. Pozwolenie to, wydane zostało pozwanej w dniu 26.07.2002 r., decyzją nr (...) Urzędu Miejskiego w S., co wynika z treści aktu notarialnego z 17 września 2002 r. Powód zgodził się również na ustanowienie hipoteki tytułem zabezpieczenia kredytu bankowego na realizację inwestycji. S. W.
umowy przedwstępnej wynika, że strony tej umowy określiły sposób współkorzystania z działki i współwłasności wybudowanego obiektu handlowego, co przemawia za tym, że zamiarem stron niniejszej umowy było zawarcie umowy przenoszącej również własność budynku posadowionego na działce gruntu o nr (...). Natomiast paragrafy 9 i 10 umowy określające kwestie zawarcia umowy wyłączającej zniesienie współwłasności budynku oraz prawa użytkowania wieczystego, jak również regulujące kwestię prawa pierwokupu udziału we współwłasności wybudowanego obiektu handlowego wskazują, że zamiarem stron niniejszej umowy było objęcie nią również prawa własności budynku, który zostanie wybudowany na tej działce. Skoro strony nie zamierzały zawierać umowy przedwstępnej sprzedaży, która obejmowałaby również udział w budynku, to zbędne byłoby zawarcie w treści umowy wyżej przywołanych postanowień. W kontekście twierdzeń pozwanej, że zawarta z powodem umowa nie miała wszystkich cech umowy przedwstępnej, które umożliwiałyby zawarcie umowy przyrzeczonej, gdyż brak w niej uzgodnień co do ceny Sąd stanął na stanowisku, że w umowie przedwstępnej strony ustaliły cenę, za jaką powód miał nabyć udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu i budynków na nim wzniesionych. Cena ta została w sposób jednoznaczny ustalona na kwotę 77.000 zł, a pozwana potwierdziła jej zapłatę. W toku postępowania żadna ze stron nie przedstawiła dowodów na to, aby cena udziału w użytkowaniu wieczystym i w budynkach wzniesionych na działce objętej tym prawem była inna. Powód, podobnie jak inni wspólnicy pozwanej, płacił na tyle wysoki czynsz, aby środki w ten sposób pozyskane przez pozwaną spółkę były wystarczające nie tylko na jej funkcjonowanie i zapewnienie właściwej eksploatacji wzniesionych budynków, lecz również na spłatę wcześniej zaciągniętych zobowiązań bankowych. W świetle treści § 4 umowy przedwstępnej wskazującego, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojść mogło dopiero po spłacie kredytu bankowego udzielonego spółce na prowadzenie inwestycji oczywistym jest, że środki na spłatę kredytu pozwana spółka uzyskiwała z czynszów uiszczanych przez jej wspólników, jako dzierżawców i najemców nieruchomości. Również wolą wspólników spółki, ujawnioną w umowie o prowadzenie wspólnej inwestycji, była właśnie taka forma pozyskania środków przez spółkę, która jednocześnie porządkowała kwestię przyszłego podziału nieruchomości i umożliwiała prowadzenie działalności gospodarczej. Wysoki czynsz był niewątpliwie akceptowany przez wspólników pozwanej spółki, w tym powoda z tej przyczyny, że świadomi byli, że służy on obsłudze zadłużenia pozwanej, związanego ze wzniesieniem budynków, których mieli być współwłaścicielami po spłacie zadłużenia i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Czynszu w części, w jakiej był przeznaczany na spłatę zadłużenia nie można traktować jako ceny nieruchomości, do jakiej prawa pozwana zobowiązała się przenieść na powoda. Podkreślić należy, że cenę jednoznacznie oznacza umowa przedwstępna, a jej wysokość została ukształtowana w sposób zgodny z wolą stron, w ramach swobody umów, o jakiej stanowi art. 353 1 k.c. Nadto, powód, jak i inni kupcy jest wspólnikiem pozwanej spółki. Uiszczany przez niego czynsz przeznaczany był na realizację celu spółki, dla którego została powołana, tj. wzniesienia określonych budynków. Tym samym uiszczany przez powoda czynsz nie stanowił ceny nieruchomości budynkowej, tak jak i inne nakłady ponoszone przez powoda na poczet wzniesienia określonych budynków. Strony umowy nie umawiały się, że powód zobowiązany będzie do zapłaty innej kwoty tytułem ceny nieruchomości niż 77.000 zł. Tym samym inne wpłaty noszą cechy wkładu wspólnika umożliwiającego realizację celu spółki, do którego wniesienia powód zobowiązała się na innej podstawie niż umowa z 17 września 2002 r., która jego do tego nie obligowała. Postanowienia zawarte w paragrafach 8 - 10 umowy przedwstępnej członek zarządu pozwanej spółki (...), próbował tłumaczyć tym, że dotyczyły one przyznania powodowi lokalu na wyłączność. Powyższa okoliczność nie wynika jednak z innych zgormadzonych w niniejszej sprawie dowodów. Nadto stanowisko członka zarządu pozwanej było odosobnione. Z zeznań wszystkich przesłuchanych świadków, w tym sporządzającej projekt przedwstępnej umowy sprzedaży - notariusz M. O.
właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
tego przepisu przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Przepis ten wprowadza wyjątek od zasady superficies solo cedit. Wynika z niego bowiem, że budynki (inne urządzenia) znajdujące się na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym, stanowiąc własność użytkownika wieczystego, nie są częściami składowymi, lecz odrębnymi od gruntu nieruchomościami budynkowymi. Jednakże okoliczność, że pozostają one w gospodarczym związku z użytkowaniem wieczystym, ma wpływ na ich status prawny. Prawo własności budynków i innych urządzeń znajdujących się na użytkowanym gruncie jest
art. 235 § 2 k.c. prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, co oznacza, że własność tych budynków (innych urządzeń) dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Mogą więc one być przenoszone tylko łącznie, zbycie zaś prawa użytkowania wieczystego odnosi się także do budynków i innych urządzeń. Umowa przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu zabudowanego, nie zawierająca postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest więc nieważna jako sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.). Przedstawiona koncepcja prawna nie mogła umknąć uwadze notariusza M. O.
art. 228 pkt 4 k.s.h. uchwały wspólników wymaga m.in. nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej. Z kolei stosownie do treści art. 17 § 1 k.s.h. jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia bądź rady nadzorczej, czynność prawna dokonana bez wymaganej uchwały jest nieważna. Zgoda może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej (art. 17 § 2 k.s.h.). W niniejszej sprawie powód jako strona umowy przedwstępnej (art. 64 k.c.) ma roszczenie o zwarcie umowy przenoszącej udział w użytkowaniu wieczystym i taki sam udział w prawie własności budynków związanych z gruntem, którego dotyczy użytkowanie wieczyste. W ocenie Sądu przyjęcie, że dopuszczalne jest zawarcie przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości bez zgody wspólników, skutkuje koniecznością uznania, że zgoda taka nie jest również konieczna w przypadku dochodzenia przed sądem wykonania umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, czyli zawarcia umowy przenoszącej własność.
art. 64 k.c. i art. 1047 k.c. orzeczenie sądu, stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Orzeczenie to ma charakter konstytutywny i samo w sobie nie jest oświadczeniem woli pozwanej spółki. Dla jego skuteczności nie jest więc konieczna uchwała wspólników, wymagana w świetle art. 228 k.s.h. dla złożenia ważnego oświadczenia woli przez samą spółkę (tożsamy pogląd został wyrażony w judykaturze: wyrok SA w Warszawie z dnia 22.11.2012 r., I ACa 516/12, a także w doktrynie: M. Safjan [w:] Kodeks Cywilny Tom I, pod red. K. Pietrzykowskiego s. 281-282). Przyjęcie stanowiska pozwanej, że skuteczność roszczenia powoda o zwarcie umowy przyrzeczonej uzależniona jest od uzyskania zgody wspólników pozwanej, powodowałoby, że z punktu widzenia powoda, mimo zobowiązania w umowie przedwstępnej, zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione byłoby wyłącznie od woli pozwanej spółki. Nie można bowiem zapomnieć, że wspólnicy wyrażający zgodę, o jakiej mowa w art. 228 k.s.h., w tym wypadku działają nie jako podmiot zewnętrzny w stosunku do spółki (osoba trzecia), ale jako organ tej spółki. W konsekwencji, powodowi nie przysługiwałoby skuteczne roszczenie o zwarcie umowy przenoszącej własność mimo spełnienia wszystkich przesłanek. Tezy takiej podzielić nie sposób (por. wyrok SA w Warszawie z 26.02.2014 r., I ACa 1347/13). Wskazując na istnienie przeszkód uniemożliwiających zawarcie żądanej przez powoda umowy pozwana podniosła także zarzut polegający na tym, że w dniu 20 października 2014 r. zawarła z dwiema osobami umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży. Uwzględnienie żądania pozwu oznaczałoby więc niedopuszczalne rozporządzenie, między innymi nie wyodrębnioną nieruchomością lokalową, stanowiącą przy tym przedmiot odrębny i nadrzędny wobec własności nieruchomości wspólnej, ewentualnie stanowiłoby rozporządzenie wyłącznie udziałem do nieruchomości wspólnej, co również jest niedopuszczalne. Zdaniem Sądu powyższego poglądu nie można podzielić. Otóż
art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U.2000.80.903 j.t. ze zm., dalej u.w.l.) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (ust. 1). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (ust 2). Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust 3). Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych (ust 4). Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (ust 5). Biorąc pod uwagę stan faktyczny niniejszej sprawy oraz treść wyżej wskazanych przepisów ustawy o własności lokali nie sposób uznać za okoliczność wykluczającą istnienie roszczenia powoda i fakt wyodrębnienia w budynkach trzech samodzielnych lokali, jak również ich sprzedaż na rzecz innych podmiotów. Norma przepisu art. 3 u.w.l. stanowi, że z prawem do lokalu związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości, co oznacza, że nie mogą być one przedmiotem odrębnego obrotu, a nadto wyłączona jest możliwość żądania zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej do czasu trwania odrębnej własności lokali. Sąd podkreśla przy tym, że nieruchomością wspólną nie jest cały budynek lub cała nieruchomość, w której ustanowiono odrębną własność lokali.
art. 3 ust 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Należy wskazać zatem, że w chwili sprzedaży pierwszego lokalu w danej nieruchomości zostaje ona pod względem własności podzielona i od tej chwili składa się: - z indywidualnej własności nabywcy, którą stanowi zakupiony przez niego lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi do tego lokalu, przy czym w razie sprzedaży następnych lokali ta indywidualna własność składa się także z lokali wszystkich następnych nabywców; - z indywidualnej własności dotychczasowego właściciela całej nieruchomości, składającej się z niesprzedanych przez niego lokali oraz z pomieszczeń przynależnych do tych lokali, przy czym lokale te mogą być wyodrębnione jako przedmiot odrębnej własności dotychczasowego właściciela nieruchomości lub mogą nie być wyodrębnione, stanowiąc łącznie jego własność; - z nieruchomości wspólnej, stanowiącej współwłasność dotychczasowego właściciela nieruchomości i nabywcy lokalu w tej nieruchomości, a w razie sprzedaży kolejnych lokali – stanowiącej także współwłasność właścicieli wszystkich kolejnych sprzedanych lokali w tej nieruchomości. Uwzględniając ustalenia faktyczne poczynione w niniejszej sprawie i treść żądania procesowego powoda, należy zauważyć że jego roszczenie dotyczy praw objętych aktualnie indywidualną własnością dotychczasowego właściciela, tj. określonego udziału do gruntu i budynków, które aktualnie przysługują pozwanej. Powód nie domaga się zniesienia części wspólnej nieruchomości; jego roszczenie nie dotyczy również praw podmiotów trzecich, które uzyskały odrębną własność lokali wyodrębnionych na nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że art. 3 ust. 1 u.w.l. nie ogranicza możliwości dysponowania przez dotychczasowego właściciela nieruchomością, która pozostaje jego własnością. Na marginesie należy wskazać, że przyjmując czysto hipotetycznie, że zawarte w dniu 20 października 2014 r. przez pozwaną umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży stanowiłyby przeszkodę, o jakiej twierdzi pozwana, to zastosowanie znajdowałby przepis art. 192 ust 3 k.p.c. stanowiący, że z chwilą doręczenia pozwu zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa, objętych sporem, nie ma wpływu na dalszy bieg sprawy. W ocenie Sądu Najwyższego wyrażonej w uchwale z 17 czerwca 2010 r. (III CZP 38/10), z którą Sąd orzekający w niniejszej sprawie się zgadza - wskazany przepis ma zastosowanie w wypadku zbycia nieruchomości przez dłużnika w toku sprawy o zobowiązanie go do złożenia oświadczenia woli o zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży tej nieruchomości (OSNC 2011/1/3, LEX nr 578585). Odnosząc się do wniosku o zawieszenie postępowania zawartego w piśmie pozwanej z dnia 21.01.2015 r. wyjaśnić należy, że wskazane przez pozwaną postępowanie sądowe nie ma wpływu na wynik niniejszej sprawy, a w związku z tym brak przesłanki zawieszenia postępowania w oparciu o treść art. 177 § 1 k.p.c. To czy inny Sąd orzeknie o uchyleniu, czy też nie uchwały dotyczącej wyrażenia zgody na ustanowienie przez zarząd pozwanej spółki w budynkach nr (...), 4a, 4b położonych w S. przy ul. (...) odrębnej własności lokali niemieszkalnych i ich zbycie wraz z odpowiednim udziałem w częściach wspólnych i urządzeniach budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania spornej nieruchomości - jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Wyodrębnienie i sprzedaż lokali, czego dokonała pozwana, nie stanowi przeszkody do wydania orzeczenia żądanego przez powódkę. W konsekwencji uchylenie uchwały spółki wyrażającej zgodę na taką sprzedaż również jest bez znaczenia, tak samo jak oddalenie powództwa w tym przedmiocie. Reasumując, podkreślić należy, że wersja wskazywana przez przedstawicieli pozwanej spółki, iż zgodny zamiar stron obejmował jedynie umożliwienie powódce korzystanie z pawilonów handlowych jest niewiarygodna. Poza zeznaniem członka zarządu pozwanej okoliczność ta nie została potwierdzona w jakikolwiek sposób. Nie jest zdaniem Sądu wiarygodne - w świetle normy art. 235 k.c. - aby powód partycypował jedynie w zakupie gruntu bez zapewnienia sobie współwłasności wybudowanych na gruncie pawilonów. Przedstawiony powyżej stan faktyczny został ustalony w oparciu o dowody pisemne załączone przez strony postępowania do składanych przez nie pism procesowych. Treść dokumentów prywatnych nie była kwestionowana przez żadną ze stron, to zaś pozwala uznać nie tylko to, że osoby, które je podpisały, złożyły oświadczenia zawarte w tych dokumentach (art. 245 k.p.c.), ale też że treść tych dokumentów odzwierciedla rzeczywisty stan rzeczy. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości dokumentów i uznał, że stanowiły one podstawę do poczynienia ustaleń faktycznych w istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy kwestiach. Nie były również kwestionowane dokumenty urzędowe korzystające z domniemania prawdziwości zawartych w nich treści (art. 244 k.p.c.). Czym innym jest natomiast rozbieżność stron w ocenie przedłożonych dokumentów i ich wymowy w kontekście dochodzonego roszczenia. Forma dowodów jest jasna, logiczna i spójna. Dowód z zeznań świadków oraz przesłuchania powoda nie zastępuje przy tym treści aktu notarialnego mającego szczególne znaczenie, a stanowi wyjaśnienie postanowień umowy przedwstępnej. Podobne znaczenie mają dowody z dokumentów w postaci umowy o prowadzenia wspólnej inwestycji, umowy spółki, faktur wystawionych powódce przez pozwaną oraz dowodów wpłat. Jako niewiarygodne w przeważającej części Sąd ocenił zeznania członka zarządu pozwanej spółki (...), które pozostawały w sprzeczności z pozostałymi zebranymi w sprawie dowodami, tj. zarówno z zeznaniami świadków, jak i powoda, a także dowodami z dokumentów. Zeznania reprezentanta pozwanej nie korelowały z innymi dowodami w zakresie przesłanek zawarcia z powodem, a także innymi kupcami, przedwstępnej umowy sprzedaży oraz woli i zamiaru jakie towarzyszyły stronom przy zawieraniu umowy, a w konsekwencji znaczeniu poszczególnych jej postanowień. Odnosząc się do dowodu z faktury VAT nr (...) wskazać należy, że faktura jest jedynie dokumentem księgowym, którego rolą jest udokumentowanie zdarzenia relewantnego z punktu widzenia prawa podatkowego, kwalifikowanym nadto na gruncie Kodeksu postępowania cywilnego jako dokument prywatny. Dowód taki podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, a więc w płaszczyźnie całokształtu materiału dowodowego zaoferowanego przez strony – nie zaś w oderwaniu od niego. Tymczasem z pozostałych dowodów z dokumentów, zeznań świadków oraz powoda wynika, że wpłacona przez powoda kwota tytułem ceny stanowiła zapłatę również za udział w budynkach posadowionych na tej nieruchomości. Mając na uwadze całokształt powyższych wywodów Sąd uwzględnił powództwo. Przy czym jeśli chodzi o cenę, za którą to nabycie ma nastąpić, to chociaż w żądaniu pozwu wskazana została kwota 308.240 zł brutto jako cena nabycia przez powoda udziału, to Sąd nie znalazł jednak podstaw, aby w świetle postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży uwzględnić cenę inną niż ta, którą tam wskazano. W umowie z dnia 17 września 2002 r. strony wskazały kwotę 77.000 zł, stąd ta kwota powinna się znaleźć w oświadczeniu stron co do przeniesienia udziału zarówno w gruncie, jak i w budynkach na tym gruncie posadowionych. Do tego zagadnienia w ostatnim wystąpieniu nawiązywał pełnomocnik powoda, wskazując, że kwestia wysokości ceny jest kwestią drugorzędną, że w zasadzie powinna być cena z aktu notarialnego z umowy przedwstępnej. Nie oznacza to jednak uznania, że powód przegrał spór w części nieuwzględniającej powództwa ponad wyżej wskazaną kwotę, albowiem żądaniem, którego dochodził powód było uzyskanie zastępczego oświadczenia woli pozwanej spółki, przenoszące na niego udział w prawie użytkowania wieczystego działki wraz z takim samym udziałem we współwłasności budynków posadowionych na tej działce. W niniejszej sprawie to żądanie uzyskało ochronę prawną. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. i art. 98 § 1 i 2 k.p.c. oraz przepisów Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, przy założeniu, że powód jest stroną wygrywającą proces w całości. Na koszty procesu zasadzone na rzecz strony powodowej składa się opłata sądowa od pozwu w kwocie 15.412 zł, koszty zastępstwa procesowego w wysokości 7.200 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa - 17 zł.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.