Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Wyrokiem z dnia 26.03.2014 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy uchylił §
przy (...), z dnia 12.07.2013 r. oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. W motywach orzeczenia Sąd Okręgowy, odnosząc się do zarzutów pozwanej Wspólnoty, wskazał że miejsce postojowe w ogóle nie pozostają fizycznie wyodrębnione w budynku jako izba. Garażem jest całe pomieszczenie podziemne, w którym znajdują się poszczególne miejsca garażowe. Garaż jest jeden, a wiele jest miejsc garażowych niemających rozwiązań konstrukcyjnych, bo takimi nie są linie oznaczone na podłodze garażu, wydzielające poszczególne stanowiska samochodów właścicieli lokali mieszkalnych. Pomieszczeniem przynależnym może być inny samodzielny lokal lub część budynku niestanowiąca samodzielnego lokalu, jednakże w każdym z tych przypadków pomieszczenie przynależne musi mieć pewne fizyczne wyodrębnienie, czego brak w odniesieniu do miejsca garażowego. Nie można więc utożsamiać miejsca postojowego z garażem, którym jest całe pomieszczenie, a nie poszczególne znajdujące się w nim miejsca postojowe. Miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu stanowiącego określoną nieruchomość, nie jest zatem pomieszczeniem przynależnym w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali. Osoby dysponujące miejscami postojowymi w garażu wielostanowiskowym są współwłaścicielami garażu wielostanowiskowego będącego odrębną nieruchomością budynkową. Dalej Sąd wskazał, że nie istnieje przepis prawa, który zezwalałby wspólnocie na składanie oświadczenia woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele lokali mieliby obowiązek się podporządkować. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wprowadzająca taki obowiązek musi być uznana za sprzeczną z prawem i podlega uchyleniu. Zakaz sprzedawania czy wydzierżawiania miejsc postojowych dla osób spoza członków wspólnoty jest więc sprzeczny z prawem, bo nakłada na stronę powodową obowiązek, któremu miałaby się ona podporządkować. Podjęta uchwała ingeruje nadto w prawo własności powódki do miejsc postojowych. Zgoda większości właścicieli na tzw. „operacje handlowe” dotyczące miejsc postojowych będących własnością strony powodowej pozostaje w sprzeczności z prawem, ponieważ nakłada na stronę powodową obowiązek, któremu miałaby się podporządkować ingerując przy tym, jak wskazano, w prawo własności strony powodowej. Dlatego §
Powyższy wyrok zaskarżyła apelacją pozwana Wspólnota, zarzucając naruszenie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali przez przyjęcie, że miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym, przydzielone w ramach podziału quoad usum może być przedmiotem oddzielnej sprzedaży oraz art. 47 kc przez przyjęcie, że miejsca postojowe w garażu wielostanowiskowym nienależące do konkretnego lokalu, mogą być przedmiotem najmu. W oparciu o przywołane zarzuty skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa. W odpowiedzi na apelację strona powodowa wnosiła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja nie jest zasadna. W pierwszym rzędzie stwierdzić należy, iż aktualnie poza sporem pozostaje, że pomieszczenie garażowe usytuowane w przyziemiu wielorodzinnego budynku mieszkalnego położonego w P. przy (...) stanowi samodzielny lokal niemieszkalny lokali, którego współwłaścicielem jest strona powodowa. Niewątpliwie nie wchodzi on zatem w skład nieruchomości wspólnej budynku, a przy tym zakres korzystania z tejże nieruchomości niemieszkalnej został przez jej współwłaścicieli określony poprzez ustalenie podziału do korzystania ( quoad usum), co zostało zapisane w księdze wieczystej lokalu nr (...), prowadzonej w Sądzie Rejonowym w K.. Po wtóre przypomnieć należy, że kontrola sądu w przypadku zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej, ogranicza się jedynie do zbadania prawidłowości uchwały pod kątem podstaw wymienianych w art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, tj. stwierdzenia czy dana uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali lub czy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interes właściciela. Przenosząc powyższe uwagi natury ogólnej na realia rozpoznawanej sprawy podzielić należy pogląd Sądu Okręgowego, iż zaskarżona uchwała nr (...) w treści §
, które rozpatrywać należy łącznie, pozostaje w niezgodności z przepisami prawa i narusza interesy strony powodowej. Uchwała owa, wprowadza zakaz sprzedaży i wydzierżawiania miejsc postojowych osobom z poza właścicieli lokali w nieruchomości przy (...)w P. niewątpliwie ma charakter władczy. Nie istnieje jednakże żaden przepis prawa, który zezwalałby wspólnocie mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele lokali mieliby się obowiązek podporządkować. Uchwały wprowadzające tego rodzaju obowiązek – do których zaliczyć należy uchwałę nr (...) w zaskarżonej części – muszą być uznane za sprzeczne z prawem i z tej przyczyny podlegać muszą uchyleniu. Bezsprzecznie takiej treści uchwała wkraczała również w sposób nieuprawniony w prawo własności (współwłasności) lokalu użytkowego, który jest lokalem samodzielnym, naruszając normę art. 140 kc, w tym w zakresie wynikającym z tego przepisu, dopuszczalnych uprawnień do korzystania z rzeczy i rozporządzania nią przez właściciela. Jakkolwiek zgodzić należy się ze skarżącym, iż miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, które nie zostało wydzielone, nie może być przedmiotem sprzedaży, wobec braku wypełnienia przesłanek z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, to nie ma racji apelujący twierdząc, ze w ogóle nie może ona być przedmiotem obrotu, w tym zakresie – chociażby umów obligacyjnych najmu. Po pierwsze decyzja w tym przedmiocie należałaby do współwłaścicieli samodzielnego lokalu niemieszkalnego jakim jest garaż wielostanowiskowy podejmowanej w ramach zarządu, a nie do poznanej Wspólnoty, po wtóre nie może znikać z pola widzenia fakt, iż współwłaściciele owego samodzielnego lokalu niemieszkalnego dokonali jego podziału do użytkowania ( quoad usum), co na tle okoliczności tego rodzaju konkretnego podziału wymagałoby rozważenia czy wynajęcia przez współwłaściciela otrzymanej do wyłącznego korzystania części nieruchomości w ogóle stanowi czynność o zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Reasumując stwierdzić trzeba, iż uchwała w zaskarżonej części narusza także interes strony powodowej, w zakresie w jakim bez podstawy prawnej miałoby ja ograniczać, w zakresie wynikającym z art. 140 kc, z korzystania i rozporządzania nieruchomością, w ramach przepisów obowiązujących ustaw. Z tych przyczyn, przedstawione w apelacji zarzuty naruszenia przepisów ustawy o własności lokali i kodeksu cywilnego nie mogły odnieść pożądanego rezultatu, co w konsekwencji skutkowało oddaleniem apelacji (art. 385 kpc). bp
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.