za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, przy czym odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Stosownie do art. 688 2 k.c. bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Zgodnie z ustaleniami Sądu Rejonowego, w okresie objętym sporem pozwaną I. Ś. łączyła z J. B. oraz B. B.
W szczególności pozwanej została udostępniona jedynie część lokalu, stąd nie była uprawniona do korzystania z lokalu w takim zakresie, w jakim korzystali z niego jego najemcy, czy osoby pełnoletnie z najemcą mieszkające (art.
Pozwana nie tworzyła również z tymi osobami wspólnego gospodarstwa domowego. Nadto, pozwana była zobowiązana wobec najemców do uiszczania miesięcznie należności za zajmowanie lokalu wraz z synem w wysokości przewyższającej proporcjonalnie liczbę mieszkańców w stosunku do naliczonych przez powódkę opłat. Opłaty związane z zajmowanym lokalem pozwana uiszczała zgodnie z umową najemcom, a nie powódce. Ponadto najemcy uznali, iż pozwana nie musi posiadać wiedzy o istniejącym zadłużeniu wobec powódki, uznając, iż jest to ich sprawa jako najemców lokalu, a pozwanej ta kwestia nie dotyczy. Stosownie do art. 65 § 1 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Zdaniem Sądu Rejonowego, z uwagi na treść łączącej pozwaną z najemcami umowy, zawarli oni umowę podnajmu części lokalu powódki. Bez znaczenia dla oceny stosunku prawnego łączącego pozwaną z najemcami pozostaje natomiast kwestia, czy najemcy uiszczali podatek dochodowy od wpłacanych im przez pozwaną kwot. Bez znaczenia pozostaje również, że najemcy nie mieli zgody powódki na podnajem całości czy części lokalu. Przy czym pozwana I. Ś. nie posiadała wiedzy, iż lokal, którego część podnajmuje, jest zadłużony wobec powódki Gminy G., sumiennie opłacając wynajmującym umówioną kwotę czynszu. Sąd Rejonowy wskazał, że stronami umowy podnajmu lokalu jest dotychczasowy najemca, który korzysta z niego na podstawie umowy najmu zawartej z właścicielem lokalu lub osobą, której przysługuje inne prawo do lokalu, oraz podnajemca. Umowa podnajmu lokalu mieszkalnego jest umową konsensualną. W praktyce oznacza to, że do jej zawarcia wystarczy, aby strony złożyły zgodne oświadczenia woli w dowolnej formie w zakresie zobowiązania dotychczasowego najemcy do oddania podnajemcy określonego lokalu w całości czy w części do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony oraz zobowiązanie podnajemcy do uiszczania na jego rzecz umówionego czynszu. Zawarcie tej umowy wymaga co do zasady uzyskania uprzedniej zgody wynajmującego. W wypadku podpisania umowy pomimo braku zgody, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, nie ma to jednak wpływu na ważność umowy podnajmu lokalu. Ponadto, podnajemca jest odpowiedzialny na równi z najemcą za to, że lokal będzie używany zgodnie z jego przeznaczeniem oraz właściwościami. Konsekwencją zawarcia umowy podnajmu jest to, iż wynajmujący nie może żądać od podnajemcy zapłaty czynszu określonego w podstawowej umowie najmu, gdyż czynsz ten płaci najemca, zarówno najemca, jak i podnajemca są natomiast odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Z uwagi na te rozważania Sąd przyjął, iż pozwana jako podnajemca nie była zobowiązania do zapłaty opłat na rzecz powódki, co zadecydowało o oddaleniu powództwa. O kosztach procesu Sąd postanowił na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Powyższy wyrok zaskarżyła w całości powódka, zarzucając Sądowi błąd w ustaleniach faktycznych polegający na bezpodstawnym przyjęciu, że na podstawie zebranego materiału dowodowego w okresie objętym sporem pozwaną oraz J. i B. B.
art.
k.c. poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, iż w przedmiotowej sprawie nie zachodzi podstawa do obciążania pozwanej należnościami z tytułu czynszu, podczas gdy powódka w toku postępowania wykazała, iż zgodnie z przepisem powyższego artykułu za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, a za taką osobę należy uznać pozwaną; art. 660 k.c. w zw. z art. 74 § 1 k.c. przez jego wadliwe niezastosowanie, i tym samym błędne uznanie przez Sąd, iż dowód ze świadków może zostać przeprowadzony na okoliczność faktu dokonania czynności prawnej w postaci zawarcia umowy podnajmu, podczas gdy okoliczności niniejszej sprawy wskazują, iż jeżeli umowa podnajmu została rzeczywiście zawarta na czas nieokreślony, to wymagało zachowania przez strony umowy formy pisemnej, a jeżeli strony zawarły umowę podnajmu w formie ustnej, to na fakt dokonania czynności prawnej, w której nie zastrzeżono wymaganej formy, nie jest dopuszczalny dowód z zeznań świadków, który to dowód został przez Sąd Rejonowy niezasadnie przeprowadzony i uznany za okoliczność wiarygodną. We wnioskach skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki zgodnie z żądaniem pozwu tj. kwoty 15.617,05 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty 13.384,13 zł od dnia 1 marca 2012 r. do dnia zapłaty, zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania za obydwie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm prawem przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania i zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania za obydwie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że pozwani J. i B. B.
k.c. powołano pogląd doktryny, zgodnie z którym podmiotami solidarnej odpowiedzialności są najemcy lokalu mieszkalnej i stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, które nie muszą być stroną stosunku najmu. Wobec tego powódka stanęła na stanowisku, iż pozwana spełnia przesłanki odpowiedzialności wymienione w art.
k.c., i nie zwalnia jej z odpowiedzialności nawet fakt zawarcia stosunku podnajmu. Odnośnie do naruszenia art. 660 k.c. w zw. z art. 74 § 1 k.c., skarżąca stanęła na stanowisku, że ewentualna umowa podnajmu, zawarta w formie ustnej w 2002 r., jest ważna, lecz powinna zostać potraktowana jako zawarta na czas nieoznaczony, bez względu na wolę stron w tym zakresie. Sąd natomiast winien zastosować art. 74 § 1 k.c., zabraniający przeprowadzania dowodów ze świadków na okoliczność dokonania czynności prawnej, a w konsekwencji pominąć wszelkie dowody na okoliczność zawarcia przez pozwaną umowy najmu lokalu. W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie od powódki kosztów zastępstwa adwokackiego w postępowaniu odwoławczym według właściwych norm. W uzasadnieniu wskazano, że pozwana nie korzystała z całego lokalu, lecz jedynie z części, stanowiącej uprzednio odrębny lokal. Nie prowadziła ona również z najemcami wspólnego gospodarstwa domowego, a na podstawie zawartej z najemcami umowy, uiszczała im opłaty z tytułu najmu części lokalu. Dla oceny odpowiedzialności pozwanej za powstałe względem powódka zadłużenie nie ma znaczenia niezgłoszenie wynajmującej zawarcia umowy podnajmu ani też brak zgody na zawarcie przedmiotowej umowy, gdyż nie wpływa to na ważność zawartej między stronami umowy a jedynie przyznaje powódce prawo do wypowiedzenia umowy najmu. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja powódki jest nieuzasadniona, gdyż zaskarżony wyrok należy uznać za trafny. Powołane w apelacji zarzuty dopuszczenia się błędu w ustaleniach faktycznych, naruszenia przepisów postępowania i prawa materialnego są chybione. Sąd Okręgowy podziela i uznaje za własne zarówno ustalenia faktyczne, jak i prawne poczynione przez Sąd Rejonowy, uznając, że nie ma potrzeby ich ponownego szczegółowego przywoływania. Ustalenia te bowiem znajdują oparcie w zebranym w sprawie materiale dowodowym, które to dowody Sąd ten ocenił w granicach zakreślonych przepisem art. 233 § 1 k.p.c., wbrew twierdzeniom powódki. Wnioski tego Sądu co do faktów w sposób logiczny wynikają z treści dowodów zgromadzonych w sprawie, a zaoferowanych przez obie strony, równocześnie Sąd poddał wnikliwej i należytej ocenie cały materiał dowodowy zebrany w niej. Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów sformułowanych przez skarżącą dotyczących ustaleń faktycznych i oceny materiału dowodowego, wskazać należy, iż stanowią one jedynie nieuzasadnioną polemikę z ustaleniami Sądu Rejonowego. Co do kluczowego dla sprawy ustalenia o wiążącym pozwaną z J. i B. B.
k.c. Zgodnie z art.
za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, przy czym odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Przepis ten ma na celu wzmocnienie pozycji wynajmującego w stosunku najmu lokalu: ułatwia mu bowiem realizację wierzytelności oraz minimalizuje ryzyko niezaspokojenia. Odpowiedzialność mieszkańców powstaje niezależnie od tego, czy zajmują oni lokal za zgodą wynajmującego bądź wywodzą swe uprawnienie do zamieszkiwania z obowiązku alimentacyjnego obciążającego najemcę, czy też pozostają w lokalu bezprawnie, bez zgody wynajmującego. Należy zauważyć, iż przepis ten także nie różnicuje sytuacji osób w nim wymienionych, w zależności od tego, czy nawiązały z najemcą stosunek obligacyjny czy też nie. Jednakże odpowiedzialność osób stale mieszkających z najemcą nie jest odpowiedzialnością bezlimitową i została ograniczona do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Rozszerzenie odpowiedzialności obejmuje ściśle określone podmioty, których nie wiąże z wynajmującym żaden stosunek prawny, lecz które korzystają z przedmiotu najmu wspólnie z najemcą. Mając na względzie ratio legis wspomnianego przepisu oraz jego charakter, nie można uznać, by za osobę pełnoletnią, stale zamieszkującą z najemcą mógł uchodzić podnajemca lokalu, który nie korzysta z całego lokalu, w takim zakresie w jakim korzystają z niego najemcy i osoby korzystające z przedmiotu najmu wspólnie z najemcą. Skoro pozwana korzysta jedynie z około 35 m 2 udostępnionej jej części mieszkania, o łącznej powierzchni 112,58m 2, zatem z jego części stanowiącej niegdyś odrębny lokal, to trudno przyjąć, iż powinna ponosić opłaty tak czynszowe jak i eksploatacyjne za cały lokal i pozostałe cztery osoby z rodziny B. go zajmujące. Przepisy kodeksu cywilnego wprost wskazują obowiązki podnajemcy względem wynajmującego (art. 675 § 1 i 2 k.c.). Wśród tych zobowiązań nie wskazano odpowiedzialności z tytułu opłat za użytkowanie lokalu względem wynajmującego. Podnajemca w tym zakresie ma własne zobowiązanie, wynikające ze stosunku prawnego łączącego go z najemcą. Pozwana wykazała, iż wywiązywała się względem małżonków B. ze swojego zobowiązania. Należy zauważyć, iż oddanie rzeczy najętej w podnajem pozostaje w zasadzie bez wpływu na treść stosunku prawnego łacącego najemcę z wynajmującym. W konsekwencji, zasadnie uznano, iż pozwana jako podnajemca nie odpowiada względem wynajmującego za dochodzone pozwem zobowiązania. Konkludując, zaskarżony wyrok odpowiada prawu, a zarzuty podniesione w apelacji nie mogły odnieść skutku. Z tych względów na podstawie art. 385 k.p.c., apelację powódki oddalono, jako bezzasadną. O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., zasądzając od powódki na rzecz pozwanej kwotę 1.200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego, na które złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej ustalona w oparciu o § 6 pkt 5 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. 2013 poz. 461 z późn. zm.). SSO Barbara Braziewicz
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.