Sygn. akt: I C 581/14 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 3 listopada 2015 r. Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Wiesław Kasprzyk Protokolant: sekr. sądowy Martyna Pańkowska po rozpoznaniu w dniu 22 października 2015 r. w Olsztynie na rozprawie sprawy z powództwa W. T. przeciwko D. U. o zapłatę
- zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 150 000 ( sto pięćdziesiąt tysięcy ) zł z ustawowymi odsetkami od dnia 15 marca 2014 r.
- zasadza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 11 117 zł tytułem zwrotu kosztów procesu
- nakazuje ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa ( kasa Sądu Okręgowego w Olsztynie ) kwotę 520 zł 70 gr tytułem zwrotu wypłaconych należności za czynności tłumacza Sygn. akt I C 581/14 UZASADNIENIE Powód – W. T. ( obywatel Norwegii ) wniósł o zasądzenie od pozwanego kwoty 150 000 zł . W uzasadnieniu pozwu wskazał , iż w dniu (...) pozwany D. U. oraz jego żona , jako sprzedający , zawarli z powodem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości R.. W wykonaniu tej umowy powód uiścił pozwanemu sumę 150 000 zł. tytułem zadatku. Pismem z dnia 26 sierpnia 2013 r. pozwany powołując się na zapis § 3 i 4 umowy wypowiedział ją, ze skutkiem na dzień 31 sierpnia 2015 r. wobec tego , że nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy powód wezwał pozwanego do zwrotu kwoty zadatku. Ponadto powód podniósł , że umowa przedwstępna z uwagi na brak podpisu żony pozwanego jest nieważna. W dniu 14 sierpnia 2014 r. Sąd Okręgowy w Gdańsku wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym zgodnie z żądaniem powoda. W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany D. U. wniósł o oddalenie powództwa w całości. W ocenie pozwanego do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie powodowej a tym samym nie ma obowiązku zwrotu zadatku. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W dniu (...) r. pozwany D. U. zawarł z powodem oraz J. G. umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości położonej w miejscowości R., zabudowanej dwoma budynkami magazynowymi o pow. 1,0428 ha. Sprzedający - pozwany zobowiązał się zbyć przedmiotową nieruchomość za kwotę 300 000 zł. Z kolei powód zobowiązał się do wpłacenia zadatku w wysokości 150 000 zł. Pozostała część ceny zapłacona miała być w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony ustaliły też , że w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego zadatek zostanie zwrócony powodowi w podwójnej wysokości. W przypadku niewykonania umowy przez kupującego zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Strony nie określiły terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. W & 6 strony ustaliły, że po otrzymaniu zadatku sprzedający nieodpłatnie umożliwi powodowi ograniczone korzystanie z przedmiotu umowy . dow. umowa k. 10 -11 akt sprawy Przedmiotowa nieruchomość stanowi własność pozwanego oraz jego żony B. U. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej . bezsporne Żona pozwanego nie podpisała umowy przedwstępnej bowiem miała zastrzeżenia do treści § 6 umowy. Zastrzeżenia sprowadzały się do umożliwienia potencjalnym nabywcom nieodpłatnego korzystania z części nieruchomości, po zapłaceniu zadatku , bez uregulowania konsekwencji na wypadek niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. bezsporne, fakt przyznany przez pozwanego k. 29 akt. Powód w dniu zawarcia umowy przedwstępnej wpłacił pozwanemu zadatek w wysokości 150 000 zł . bezsporne. Sąd zważył , co następuje: Żądanie powoda jest uzasadnione w całości. Ustalony natomiast stan faktyczny wynika wprost z przedstawionych sądowi dokumentów które nie budzą wątpliwości , nie były kwestionowane też przez żadną ze stron i stanowią wystarczający materiał dla merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. Poza sporem jest zatem fakt , że przedmiot umowy przedwstępnej stanowi własność pozwanego i jego żony i objęty jest ustawową wspólnością majątkową. Poza sporem jest także i ta okoliczność , że żona pozwanego nie wyraziła zgody na zawarcie umowy przedwstępnej bowiem nie akceptowała jednego z zapisów w jej treści. Powodem więc braku podpisu pod treścią umowy , a także powodem braku wyrażenia zgody na jej zawarcie był sprzeciw żony pozwanego wobec jej treści. Zgodnie z treścią przepisu art. 37 . § 1 k.r.o zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania: 1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; 2)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; 3)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa; 4)darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych. §
- Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. §
- Druga strona może wyznaczyć małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedni termin do potwierdzenia umowy; staje się wolna po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu. §
- Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna. Niewątpliwie zawarta umowa przedwstępna w chwili jej zawarcia miała w zamiarze stron prowadzić do zbycia powodowi tej nieruchomości. Świadczy o tym zapłata zadatku przez powoda oraz konsekwentne w procesie stanowisko pozwanego który potwierdza chęć zbycia nieruchomości. Jak już wyżej wskazano ta czynność prawna dokonana została bez zgody małżonka pozwanego a także nie została przez niego potwierdzona , stosownie do wymogu art. 37§ 2 kro. W konsekwencji umowa przedwstępna dotknięta jest sankcją nieważności. Dalszą konsekwencją tego stanu rzeczy musi być przyjęcie , że wpłacony przez powoda zadatek ma charakter świadczenia nienależnego / art. 410 kc/. Uprawnienie powoda do żądania jego zwrotu wynika z treści art. 405 kc. Nieważność umowy przedwstępnej i skutki z tego faktu wynikające sprawiają , że nieaktualne stają się pozostałe zarzuty formułowane zarówno przez powoda jak i pozwanego. Nie ma więc potrzeby ustosunkowywania się do nich w drodze analizy przedstawionych dowodów. Jedynie podniesiony przez pozwanego zarzut potrącenia wymaga uwagi. Jednakże podnieść należy , iż nie jest on uzasadniony bowiem po stronie pozwanej nie istnieje wierzytelność która mogłaby być przedmiotem potrącenia. W ocenie sądu nieważność umowy przedwstępnej , z powodów wyżej wskazanych, nie oznacza , że nie zawiera ona treści regulujących kwestie nie związane ze sprzedażą nieruchomości. Treść & 6 reguluje zatem zasady korzystania z nieruchomości przez powoda. Cechą tej regulacji jest nieodpłatność, wyraźnie wskazana w tym zapisie. W ocenie sądu pozwala to na przyjęcie , że strony zawarły umowę użyczenia spornej nieruchomości , a to sprawia , że po stronie pozwanego nie powstaje wierzytelność z tytułu korzystania z niej przez powoda . Podstawą orzeczenia o kosztach procesu jest przepis art. Art. 98 kpc. Sędzia Wiesław Kasprzyk