KC. Niedozwolone postanowienia umowne to konstrukcja przewidziana w art. 385 3 KC mające na celu ochronę konsumenta przed niekorzystnymi postanowieniami umowy łączącej go z profesjonalistą. Dokonywana przez Sad ocena kwestionowanych klauzul prowadzona jest w oderwaniu od konkretnego stosunku umownego z określonym konsumentem, a jej przedmiotem jest badanie samych tylko klauzul wzorca, a nie praktyki i konsekwencji ich stosowania w umowach z konsumentami. Zgodnie z art.
KC za niedozwolone postanowienia umowne uznaje się postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Oznacza to, że dla uznania określonego postanowienia umownego za niedozwolone i wyeliminowanie go z praktyki stosowania z konsumentami, konieczne jest stwierdzenie, że spełnia ono łącznie następujące przesłanki:
KC została uzupełniona listą niedozwolonych postanowień umownych zamieszczoną w art. 385 3 KC. Obejmuje ona najczęściej spotykane w praktyce klauzule uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami, zarazem rażąco naruszające interesy konsumenta. Ich wspólną cechą jest nierównomierne rozłożenie praw, obowiązków lub ryzyka między stronami, prowadzące do zachwiania równowagi kontraktowej. Są to takie klauzule, które jedną ze stron (konsumenta) z góry, w oderwaniu od konkretnych okoliczności, stawiają w gorszym położeniu. Wyliczenie to ma charakter niepełny, przykładowy i pomocniczy. Funkcja jego polega na tym, że zastosowanie we wzorcu umowy postanowień odpowiadających tym z katalogu znacząco ułatwić ma wykazanie, że spełniają one przesłanki niedozwolonych postanowień umownych objętych klauzulą generalną art.
Analizując kwestionowane klauzule umowne Sąd nie dopatrzył się ich sprzeczności z dobrymi obyczajami i aby rażąco naruszały interesy konsumentów. Postanowienie 2.2.5 wzorca umowy wprowadza instytucję zadatku w oparciu o definicję ustawową z art. 394 k.c., a ponadto ustala wartość zadatku jako równowartość 5% ceny. Dalsza część postanowienia to jest jego zdanie drugie nie została objęta żądaniem pozwu. W ocenie Sądu omawiana klauzula może być przedmiotem merytorycznej oceny, ponieważ nie jest wpisana do urzędowego rejestru postanowień niedozwolonych wzorca umowy prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Klauzula ta nie jest abuzywna. Wbrew stanowisku powodów nie może być uznana za karę umowną, gdyż jej treść wprost nawiązuje do instytucji zadatku unormowanej w Kodeksie cywilnym, a nie do instytucji kary umownej zdefiniowanej w art. 483 k.c. Ponadto odwoływanie się przez powodów do kar umownych jest niezasadne również ze względu na odmienne funkcje zadatku mającego na celu zabezpieczenie wykonania umowy i silniejszego związania jej stron węzłem obligatoryjnym i kary umownej, której celem jest zrekompensowanie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania niepieniężnego obciążającego w praktyce niniejszej sprawy wyłącznie pozwanego jako wykonawcę inwestycji. W sprawie nie może być także mowy o odstępnym z art. 396 k.c., to jest umownym prawie do odstąpienia za zapłatą płatną przy złożeniu oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy. Sąd nie dostrzega abuzywności w zapisie wzorca umowy wprowadzającym do stosunku prawnego instytucji zadatku. Identyczne jest stanowisko Sądu odnośnie do zakwestionowanego w pozwie wysokości zadatku. Ustalenie jej na poziomie 5% ceny sprzedaży jest dopuszczalne także w obrocie z konsumentami. Zadatek w tej wysokości nie jest bowiem rażąco wygórowany i znajduje uzasadnienie w charakterze działalności pozwanego, który ponosi ryzyko gospodarcze związane z realizacją inwestycji budowlanej. Należy też wziąć pod uwagę dyscyplinującą obie strony rolę zadatku, a w tym niewątpliwie jego znaczącą w stosunku do wartości kontraktu wysokość, dla utrzymania trwałości zawartej umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z 18 maja 2000 r. sygn. akt III CKN 245/00, Lex nr 51830). Planujący odstąpienie od umowy powinien rozważyć celowość takiej decyzji przez porównanie korzyści i straty stąd wynikających. W założeniu więc utrata kwoty stanowiącej 5% wartości ceny sprzedaży mieszkania musi być dla odstępującego mniej dolegliwa od korzyści wynikających z odstąpienia od umowy. Ma to niewątpliwie na celu zapobieżenie odstąpieniu pochopnemu czy też z błachych, nieistotnych przyczyn. Biorąc to pod uwagę należało przyjąć, że ustanowienie zadatku w wysokości 5% ceny nie narusza dobrych obyczajów w obrocie konsumenckim nieruchomościami, który to obrót powinien cechować się trwałością stosunku prawnego dotyczącego najczęściej życiowych, a wiec kluczowych, o dużej wartości majątkowej decyzji ekonomicznych konsumenta. Natomiast analiza drugiego z objętych pozwem postanowień czyli pierwszego zdania postanowienia 2.3.1 wzorca umowy, nie wpisanego do urzędowego rejestru klauzul niedozwolonych, daje podstawę do uznania go za niedozwolone w obrocie z konsumentami. Zapis w brzmieniu: „w razie zapłacenia przez kupującego ceny lub jej części (…) sprzedawca będzie mógł odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek”, stanowi realizację zasady swobody umów i w świetle treści art. 394 § 1 k.c. jest zastrzeżeniem umownym modyfikującym w stosunkach stron zasadę wyrażoną w tym samym przepisie.. Według niej zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jak jednak wiadomo zasada swobody umów doznaje ograniczeń poprzez przepisy bezwzględnie obowiązujące, a w obrocie konsumenckim również przez treść art.
definiującego niedozwolone w tym obrocie postanowienie umowy i wzorca umowy. Przedstawiona wyżej modyfikacja, w wyniku której tylko kupujący (konsument) traci zadatek po odstąpieniu od umowy przez przedsiębiorcę, podlega ocenie pod kątem abuzywności z art.
Należało zważyć, że we wzorcu pochodzącym od przedsiębiorcy nie przewidział on sytuacji utraty przez niego zadatku i konieczności zapłaty równowartości w wyniku odstąpienia od umowy przez konsumenta z powodu niewywiązania się przez przedsiębiorcę ze swojego świadczenia głównego – wydanie przedmiotu umowy. Przedsiębiorca nie przewidział również w treści wzorca umowy przejścia po odstąpieniu od umowy na ogólną zasadę rozliczenia zadatku wskazaną w art. 394 k.c. Właśnie ten brak symetrii w obowiązkach stron umowy poprzez uprzywilejowanie przedsiębiorcy jako silniejszej strony kontraktu narusza dobre obyczaje w obrocie i interes majątkowy konsumenta. Przesądza to o abuzywności analizowanego postanowienia wzorca umowy w świetle treści art.
pkt 16 k.c., ponieważ nałożono w nim wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z wykonania umowy. Usunięcie z wzorca tego postanowienia da możliwość stosowania zasady ogólnej zwrotu zadatku wyrażonej w art. 394 k.c. Sąd wziął również pod uwagę, że nie jest związany wyrokiem wydanym w sprawie o sygn. akt Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów XVII AmC 2212/10, w którym oddalono powództwo innych podmiotów w stosunku do (...) SA oparte na zbieżnych sensem i treścią klauzulach wzorca umowy. Nie jest też związany wydanym przez sąd drugiej instancji wyrokiem oddalającym apelację powodów w tej sprawie. Prawomocny wyrok oddalający powództwo nie wywiera bowiem skutku wobec osób trzecich (art. 479 43 k.p.c. a contrario). Nie zachodzi też w sprawie powaga rzeczy osądzonej z art. 365 § 1 k.p.c., ponieważ powodowie nie uczestniczyli w procesie w sprawie XVII AmC 2212/10. Ponadto uwzględniono również i to, że bezwzględnie obowiązujące normy ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), która weszła w życie w dniu 28 kwietnia 2012 r. nie obowiązywały jeszcze w czasie, gdy pozwany już posługiwał się wzorcem umowy z postanowieniami objętymi żądaniem pozwu. Z tych wszystkich powodów orzeczono jak w pkt I i II sentencji. Koszty zastępstwa procesowego zniesiono między stronami na zasadzie art. 100 k.p.c. zdanie pierwsze – w pkt III wyroku. W pkt IV wyroku nakazano pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 300 zł tj. połowę opłaty sądowej od pozwu, od której powodowie byli zwolnieni z mocy prawa – art. 100 k.p.c. zdanie pierwsze – zasada rozdzielenia kosztów i art. 13 ust. 1 ustawy jak niżej. W pkt V przejęto połowę opłaty od pozwu w ciężar Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Warszawie – art. 100 k.p.c. i art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 r. W pkt VI wyroku orzeczono na podstawie art. 479 44 § 2 k.p.c. SSO Andrzej Turliński
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.