Sygn. akt XII Ga 235/15 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 października 2015 r. Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział XII Gospodarczy – Odwoławczy w następującym składzie: Przewodniczący- Sędzia: SO Bożena Cincio-Podbiera Sędzia: SO Beata Kozłowska-Sławęcka Sędzia: SO Agata Pierożyńska Protokolant: St. sekretarz sądowy Ewa Janas po rozpoznaniu w dniu 30 października 2015 r. w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa(...)w O. przeciwko I. S. o zapłatę na skutek apelacji wniesionej przez pozwaną od wyroku Sądu Rejonowego dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie z dnia 28 lipca 2014 r., sygn. akt V GC 220/14/S I. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddala; II. zasądza od strony powodowej (...)w O. na rzecz pozwanejI. S.koszty procesu w kwocie 2.417,00 zł (dwa tysiące czterysta siedemnaście złotych); III. zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanej koszty postępowania apelacyjnego w kwocie 2.796,0 zł (dwa tysiące siedemset dziewięćdziesiąt sześć złotych). UZASADNIENIE Pozwem z dnia 7 listopada 2013 roku strona powodowa (...)w O. domagała się zasądzenia od pozwanej I. S.kwoty 31 913 zł i 25 gr z odsetkami ustawowymi od dat wymagalności poszczególnych należności czynszowych. W uzasadnieniu pozwu wskazano ,iż pozwana była najemcą lokalu użytkowego -pawilonu handlowego w W. osiedle (...) i z tego tytułu obowiązana była płacić powódce czynsz najmu i opłaty za używanie lokalu. Pozwana jednak nie płaciła czynszu i opłat za okres od maja 2012 roku do lipca 2013 roku. Do pozwu strona powodowa dołączyła umowę najmu oraz faktury obejmujące należności czynszowe i związane z najmem lokalu w opłaty. W sprzeciwie od wydanego w sprawie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu. Wskazała, iż umowa najmu łączyła strony w okresie od 28 lutego 2007 roku do 31 sierpnia 2012 roku i obejmowała najem dwóch pomieszczeń tj. sali handlowej i zaplecza magazynowego. Lokal miał być otwarty w celu prowadzenia w nich działalności handlowej jednak wykorzystywane było tylko zaplecze na cele magazynowe gdzie składowano kable . Dalej pozwana podniosła, iż w październiku 2011 roku strona powodowa rozpoczęła remont lokalu, który zakończył się 26 stycznia 2012 roku, a polegał na przebudowie ścian zewnętrznych i innych pracach ogólnobudowlanych w magazynie. Pozwana w tym czasie nie mogła wykonywać działalności gospodarczej w przedmiotowym magazynie zwłaszcza, że część handlowa utraciła dla niej znaczenie wobec braku zaplecza. Po przeprowadzonym przez stronę powodową remoncie w magazynie doszło do odcięcia wszystkich mediów ,także w części handlowej ,a to przyłączy wodociągowych, kanalizacji, sieci energetycznej, zdemontowano również instalacje alarmową. Lokal zatem nie nadawał się do umówionego użytku, ponadto ze ścian wystawały odcięte kable, a część kabli zwisała niezabezpieczona, stwarzając zagrożenie dla przebywających tam osób. Nadto zdjęto armaturę ,brak było przyłączy oraz zniszczono wewnętrzne przegrody budowlane. Na tą okoliczność pozwana oprócz zeznań świadków zaoferowała dokumentację fotograficzną wskazując, iż na części zdjęć widnieje błędna data to jest rok 2007 ,co wynika z błędów ustawieniu daty w aparacie fotograficznym. Dalej pozwana wywiodła ,że tak ona jak i jej pełnomocnik, syn M. S. zwracali się wielokrotnie do S.aby doprowadziła zaplecze do stanu umożliwiającego prowadzenie działalności magazynowej, jednakże bez efektu. Do czasu upływu okresu wypowiedzenia S. naliczała pozwanej czynsz ,nie oferując jednak w zamian umówionego wzajemnego świadczenia. W dniu 31 sierpnia 2012 roku umowa najmu uległa rozwiązaniu. Tymczasem strona powodowa domaga się zasądzenia należności czynszowych również za okres od 31 sierpnia 2012 roku, kiedy to stron żadna umowa nie łączyła. Pismem procesowym z dnia 18 lutego 2014 roku powodowa S. sprecyzowała ,iż tytułem czynszu najmu i opłat wynikających z umowy najmu domaga się kwoty 7457 zł 55 gr z ustawowymi odsetkami ,zaś za okres od sierpnia 2012 roku do lipca 2013 roku domaga się od pozwanej odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 24 455 zł i 70gr. , wskazując iż odszkodowanie obliczono poprzez pomnożenie okres jedenastu miesięcy przez miesięczny, umowny czynsz najmu. Odwołała się też strona powodowa do akt sprawy V GC 1820 /12/S, przecząc aby lokal nie nadawał się do umówionego użytku. Sąd Rejonowy po przeprowadzeniu zaoferowanych dowodów osobowych oraz dowodów z dokumentów wyrokiem z dnia 28 lipca 2014 roku uwzględnił powództwo w całości. Sąd Rejonowy ustalił, iż powodowa S. przeprowadziła remont lokalu w okresie od października 2011 roku do stycznia 2012 roku, który polegał na przebudowie ścian zewnętrznych i innych pracach ogólnobudowlanych, w tym wymianie okien. Instalacja elektryczna po zakończeniu remontu nie była przymocowana do ściany jednakże nie zagrażała bezpieczeństwu ,ściany nie były otynkowane co nie stanowiło jednak przeszkody do używania magazynu. Dalej, Sąd Rejonowy ustalił ,iż pozwana nie prowadziła działalności gospodarczej, a jedynie magazynowała towary. Ustalił także Sąd ,iż pismem z dnia 25 maja 2012 roku strona powodowa wypowiedziała pozwanej umowę najmu z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Przedmiot najmu był zajmowany do dnia 2 kwietnia 2014 roku, mimo wezwań do jego zwrotu . Sąd Rejonowy wskazał ,iż stanu lokalu strona pozwana nie dokumentowała wnioskiem o przeprowadzenie oględzin, zaś dokumentacja fotograficzna nie stanowi miarodajnego dowodu w sprawie z uwagi na znajdujące się na niej mylne daty. W ocenie Sądu Rejonowego pozwana nie wykazała by istniały wady, które mogły skutkować obniżeniem czynszu. Nigdy też nie składała żadnych reklamacji , a zatem podnoszone zarzuty nie mogą odnieść zamierzonego skutku. Wskazał też Sąd ,że pozwana mogła wypowiedzieć umowę czego nie uczyniła. Nie wykazała też pozwana aby lokal po remoncie nie nadawał się dało użytku. W ocenie Sądu to pozwana podnosząc, iż powódka dowolnie naliczyła odszkodowanie za okres bezumowny , w wysokości odbiegającej od stawek rynkowych, winna była przedstawić na tę okoliczność dowody, których w sprawie zabrakło. W apelacji od tego wyroku pozwana zarzuciła Sądowi Rejonowemu naruszenie art. 224 § 2 k.c. poprzez przyjęcie, że sam dostęp do lokalu bez faktycznego korzystania z niego stanowi podstawę do naliczenia odszkodowania za okres bezumowny oraz na skutek nieprawidłowego obliczenia wynagrodzenia ,które miałyby powodowi przysługiwać z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, w szczególności przyjęcie, że za właściwą kwotę wynagrodzenia można uznać stawkę czynszu wynikającą z umowy najmu łączącej strony do sierpnia 2012 roku, powiększoną przy tym o kwoty podatku VAT. Dalej apelanka zarzuciła Sądowi Rejonowemu naruszenie art. 6 k.c. w związku z art. 232 zdanie pierwsze k.p.c. poprzez przyjęcie ,iż strona powodowa przedstawiła dowody wykazujące wysokość rzekomo służącego jej wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu przez pozwaną oraz że to na pozwanej ciążył obowiązek podważenia tych dowodów, art. 233 § 1 i art. 230 kpc poprzez odmowę dania wiary dowodom w postaci fotografii magazynu mimo, iż S. nie kwestionowała prawdziwości tych fotografii ,a fakt pojawienia się błędnej daty był wyjaśniony już sprzeciwie i niekwestionowany przez stronę powodową, art. 233 § 1 k.p.c. przez odmowę dania wiary zeznaniom świadka M. S. odnośnie stanu lokalu mimo ,że były one spójne z zeznaniami innych świadków ,a w związku z tym przyjęcie, że przebywanie w lokalu było bezpieczne i możliwe. W uzasadnieniu apelacji wskazano,iż Sąd Rejonowy naruszył art. 6 kc w związku z art. 232 zdanie pierwsze kpc uznając, że strona powodowa wykazała przesłanki przyznania jej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną z lokalu. Pozwana bowiem przeczyła faktowi bezumownego korzystania z lokalu ,a po nadto strona powodowa nie wykazała podstaw do zasądzenia tej kwoty skoro obliczono ją przez pomnożenie miesięcznego czynszu najmu razy 11 (11 miesięcy) . Tymczasem z matematycznych obliczeń wynika ,że kwota ta jest niezgodna z wartością przedmiotu sporu ,wskazaną przez stronę powodową. Wywiodła także apelantka ,iż dopiero na zarzut podniesiony w sprzeciwie strona powodowa wskazała, że za okres od sierpnia od września 2012 roku do lipca 2013 roku dochodzi odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu. Zatem zgodnie z art. 6 kc to strona powodowa winna była wykazać istnienie przesłanek zasądzenia wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, w tym wykazać, że stawki wynikające z umowy najmu zawartej z pozwaną były stawkami rynkowymi w okresie od sierpnia 2012 roku do lipca 2013 roku. Przerzucenie na pozwaną obowiązku powoływania dowodu na te okoliczności było sprzeczne z art. 6 kc i art. 232 kpc jako, że co do zasady nie istnieje obowiązek dowodzenia okoliczności negatywnych. Skarżąca wskazała, że S. nie powołała żadnych dowodów na okoliczność prawidłowości obliczenia przez siebie kwoty odszkodowania, a dowody w postaci faktur zostały przez Sąd dopuszczone tylko na okoliczności wskazane w pozwie ,a więc na okoliczność wysokości czynszu i rzekomej zaległości z tego tytułu po stronie pozwanej, nie zaś na okoliczność wysokości rynkowej stawki czynszu za ten lokal. Zdaniem skarżącej ciężar dowodu w tym zakresie ciążył na stronie powodowej i dowód taki nie został przez nią wskazany. Nadto wywiedziono ,iż doszło do naruszenia art. 233 § 1kpc i art. 230 kpc poprzez odmowę dania wiary dowodowi w postaci fotografii lokalu . Strona powodowa bowiem nie kwestionowała prawdziwości tych fotografii zatem zgodnie z art. 232 kpc należało przyjąć ,że dokumentują one stan lokalu w określonym przez pozwaną czasie. Nie podważono też nigdy by zdjęcia wykonane przez pozwaną nie były zdjęciami wykonanymi w tym lokalu. Z okoliczności tych wynika ,że zdjęcia te wykonane były po remoncie przeprowadzonym przez stronę powodową i winny być uznane za wiarygodny dowód. Za błędne ustalenie uznawała apelantka to, iż Sąd przyjął za wykazany fakt korzystania przez pozwaną z lokalu w okresie, za który strona powodowa domagała się odszkodowania. Pozwana wszak wywodziła, że ze względu na zniszczenia dokonane w wyniku remontu nie miała faktycznej możliwości korzystania z lokalu, nadto na żadnym etapie procesu S. nie wykazała aby dochodziło do takiego korzystania ,zaś z zeznań świadków wynika, iż korzystanie z tego lokalu nie miało miejsca. Zarzuciła też pozwana, iż Sąd nie wziął pod uwagę braku ekwiwalentności świadczeń wzajemnych ,który zaistniał z chwilą zakończenia remontu i zdewastowania istniejących w magazynie instalacji. A. podkreślała, że z toku postępowania wynika, iż nie prowadziła w lokalu tym żadnej działalności gospodarczej. Tymczasem Sąd nie dał wiary zeznaniom świadków A. W. i K. K., którzy zeznali na tę okoliczność. Samo zaś posiadanie kluczy do lokalu nie może być traktowane jako używanie pomieszczeń albowiem stanowisko takie narusza materialne podstawy zasądzenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Pozwana nadto nie tylko nie korzystała ,ale nie była nawet posiadaczem lokalu w okresie od września 2012 roku do lipca 2013 roku albowiem umowa najmu już stron nie obowiązywała, strona powodowa miała zagwarantowany dostęp do lokalu, a więc jej władztwo nad lokalem nie było żaden sposób wyłączone ,co potwierdza notatka służbowa z dnia 4 lutego 2014 roku, pozwana nie zachowywała się tak jakby posiadała prawo do lokalu ,w szczególności zaniechała prowadzenia w nim jakichkolwiek działalności, zaś samo zajmowanie lokalu nie może być uważane ani za posiadanie zależne ,ani tym bardziej samoistne. Podkreślała nadto, że w żadnym miejscu Sąd Rejonowy ,ani strona powodowa nie odwołują się do tego jak przedstawione przez powódkę obliczenia odszkodowania mają się do rynkowej wartości czynszu za korzystanie z lokalu w przedmiotowym okresie. Na tą okoliczność nie przedstawiono bowiem żadnego dowodu. Nie można zatem przyjąć aby ta kwota była właściwą rynkową kwotą czynszu, w tym biorąc pod uwagę jego stan techniczny. Stan techniczny lokalu natomiast uniemożliwiał prawidłowe z niego korzystanie. W apelacji zawarto także zarzut domagania się odszkodowania w kwocie brutto ,to jest razem z podatkiem VAT ,który to wniosek Sąd uwzględnił, zasądzając należność odszkodowawczą w kwotach brutto. Z taką argumentacją pozwana domagała się zmiany wyroku i oddalenia powództwa. Sąd Okręgowy zważył co następuje. Apelacja jest uzasadniona, a podniesione w niej zarzuty naruszenia prawa materialnego i procesowego są usprawiedliwione. Wstępnie wskazać należy, iż roszczenie strony powodowej składa się z dwóch części, przy czym część pierwsza obejmuje należności czynszowe za okres do końca sierpnia 2012 roku, natomiast część druga odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu w okresie od września 2012 roku do lipca 2013 roku. Zaznaczyć trzeba ,iż dopiero w odpowiedzi na sprzeciw strona powodowa sprecyzowała, że domaga się odszkodowania za 11 miesięcy, w którym to czasie pozwana miała bezumownie zajmować lokal czyli dopiero w odpowiedzi na sprzeciw strona powodowa (choć niebezpośrednio) wskazała na obowiązującą w tym zakresie podstawę prawa materialnego. Rozważając zaś zasadność żądania w zakresie należności czynszowych, to jest za okres, w którym strony były związane jeszcze umową najmu wskazać trzeba ,iż zgodnie z art. 659 kc umowę najmu należy traktować jako umowę wzajemną. Konsekwencją tej okoliczności pozostaje to, iż każda ze stron winna zaoferować drugiej stronie swoje świadczenie wzajemne. Oznacza to, iż najemca winien regulować umówiony czynsz ,natomiast wynajmujący winien wydać i utrzymywać lokal w stanie nadającym się do umówionego użytku/art.662 par. 1 kc/. W tym przypadku jednak strona powodowa jako wynajmujący nie wykonała swojego zobowiązania. Jak wynika z przedstawionych dowodów, które Sąd Okręgowy ocenia w sposób odmienny niż sąd pierwszej instancji, lokal w trakcie remontu oraz po zakończenia remontu nie nadawał się do umówionego użytku. Z dowodów przedstawionych w sprawie w postaci zdjęć i zeznań świadków wynika ,iż w lokalu, a szczególnie w magazynie, pozostawały niesprawne instalacje, brak było toalety, bieżącej wody ,brak armatury i zdemontowany został alarm. Fakty te determinują ocenę tego lokalu jako niezdatnego do użytku, odbiegającego zasadniczo od stanu w jakim uprzednio wydano go pozwanej. Oczywiste jest bowiem, że możliwość korzystania z lokalu ,w którym instalacja elektryczna pozostaje niesprawna jest wykluczona. Nadto ,co dokumentuje materiał zdjęciowy ,w lokalu pozostały zwisające przewody elektryczne, trudno zatem przyjąć aby taki stan rzeczy był zgodny BHP, czy choćby z podstawowymi zasadami bezpieczeństwa i dozwalał na przebywanie w magazynie osób ,chcących z tego pomieszczenia korzystać. Wynajmujący winien jest zapewnić przynajmniej najbardziej podstawowe wyposażenie lokalu przez co rozumieć należy wyposażenie go w sprawnie działającą instalację elektryczną oraz wodno-kanalizacyjną. Jednakże w wyniku remontu pierwotny stan magazynu odbiegał od tych podstawowych wymogów. Tu zaznaczyć należy ,iż Sądowi Rejonowemu znany był materiał zdjęciowy zawarty w aktach sprawy V GC 1820/12/S, gdzie zdjęcia lokalu dokumentują stan rzeczy opisany wyżej. A nie tylko możliwością sądu ,ale i powinnością sądu pozostawało z materiału tego skorzystać tym bardziej ,że do zawartości tych akt odwołuje sam Sąd i strona powodowa. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 czerwca 2015r., III CSK 430/13, w przypadku gdy przemawia za tym charakter sprawy sąd meriti winien dopuścić dowody z dokumentów ex officio, zwłaszcza gdy są one bezpośrednio dostępne Sądowi i nie wymagają szczególnych ich poszukiwań. Taka sytuacja miała miejsce w tej sprawie bowiem ten sam Sad orzekał w sprawie 1820/12/S, w której w materiale dowodowym zawierały się zdjęcia magazynu, powiązanego w zapleczem, z właściwą datą. Rozważając na tle tego materiału dowodowego zeznania świadka S.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.