małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Przepis ten wprowadzony został do Kodeksu cywilnego na mocy art. 26 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dopiero w roku 2001, jednakże stosownie do art. 27 ust. 1 tejże ustawy jej postanowienia znalazły zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. Treść przywołanego art.
jednoznacznie wskazuje, iż małżonkowie wspólnie zajmujący lokal, oboje są jego najemcami niezależnie od tego, czy stosunek najmu lokalu łączył jednego z nich, czy też umowę zawarli oboje. Bez znaczenia w tej sytuacji pozostaje również fakt wiedzy wynajmującego o zawarciu przez małżonków związku małżeńskiego, bowiem stają się oni najemcami z mocy prawa, bez konieczności podejmowania dodatkowych czynności. Mimo dyskusji w doktrynie i judykaturze (por. między innymi postanowienie Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 1996, sygn. akt I CRN 55/96 (niepublikowane); F. Zoll: Najem lokali mieszkalnych. Kraków 1997, s. 129; J. Kaspryszyn: Skutki wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego tylko jednemu z małżonków. Przegląd Sądowy numer 10 z 2000, s. 18; G. Bieniek: Zasoby mieszkaniowe zakładów pracy (problematyka prawna), cz. III. Najem mieszkań. Praca i Zabezpieczenia Społeczne numer 5 z 1995, s.48) przyjmuje się, iż małżonkom wspólnie zajmującym lokal przysługuje wspólne, niepodzielne prawo najmu. Zawarte w przepisie art.
rozwiązanie ma istotne znaczenie dla trybu jaki musi być zachowany aby skutecznie wypowiedzieć małżonkom stosunek najmu wspólnie zajmowanego przez nich lokalu. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dodatkowo zmodyfikowały kodeksową regulację w zakresie wypowiadania umowy najmu lokalu mieszkalnego. Art. 11 ust. 2 pkt 2 przywołanej ustawy przewiduje możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego w przypadku gdy zaległości z zapłatą czynszu lub innych opłat osiągną co najmniej trzy pełne okresy płatności, a zadłużenie oraz bieżące opłaty nie zostaną uiszczone pomimo wyznaczenia na piśmie dodatkowego miesięcznego terminu. W sytuacji zatem, gdy najem lokalu przysługuje z mocy przepisu art.
k.c. lub z mocy umowy obojgu małżonkom, aby skutecznie dokonać wypowiedzenia przysługującego im stosunku najmu procedura opisana w art. 11 ust. 2 pkt 2 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z wszystkimi jej elementami musi być bezwzględnie spełniona wobec obojga małżonków. Pominięcie w procedurze jednego z małżonków, tzn. niedoręczenie mu wezwania do zapłaty zaległości z zastrzeżeniem wypowiedzenia, jak i samego wypowiedzenia umowy najmu prowadzi do nieskuteczności tej czynności. Sam fakt, że małżonkowie są (współ-) najemcami, nie oznacza, iż można kierować pisma tylko do jednego z nich tak, by wywoływały one skutek w zakresie praw obojga, po zapoznaniu się przez współmałżonka z treścią pisma. Skoro Ustawodawca w treści przepisu art. 11 ust. 2 pkt 2 cytowanej ustawy posłużył się zwrotem „lokator” jako oznaczenie podmiotu, którego należy wezwać do zapłaty zaległych należności wyznaczając mu dodatkowy, miesięczny termin, to w przypadku współlokatorów takie czynności powinny być dokonane wobec każdego z osobna (bądź co najmniej wobec obojga łącznie), ponieważ istotą takiego stosunku prawnego jest to, że jedno prawo przysługuje dwóm podmiotom. Stąd wniosek, że do skutecznego unicestwienia stosunku najmu przysługującego obojgu małżonkom wymagane jest wypowiedzenie wobec obojga małżonków z zachowaniem procedury związanej z wezwaniem do zapłaty i wyznaczaniem miesięcznego terminu także względem obojga małżonków. Wypowiedzenie najmu tylko jednemu z małżonków nie rodzi żadnych skutków prawnych zarówno w stosunku do niego, jak i drugiego z małżonków. Spełnienie procedury określonej w treści przepisu art. 11 ust. 2 pkt 2 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego tylko w stosunku do jednego z podmiotów niepodzielnego prawa jest wadliwym złożeniem oświadczenia woli. Nie można bowiem zakończyć częściowo niepodzielnego stosunku najmu wypowiadając stosunek najmu jednemu z małżonków wspólnie zamieszkujących lokal (tak też J. K.: Skutki wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego jednemu z małżonków. Przegląd Sądowy numer 10 z 2000, s. 18). Przedstawionej wykładni treści przepisu art. 11 ust. 2 pkt 2 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i art.
k.c. (co do skutków wypowiedzenia stosunku najmu jednemu z małżonków) nie zmienia przyjęcie odmiennego, od prezentowanego wyżej, poglądu, co do charakteru prawnego stosunku najmu przysługującego obojgu małżonkom wspólnie zamieszkującym lokal. Nawet gdyby przyjąć, iż każdemu z nich przysługuje samodzielne prawo najmu lokalu, niezależne od prawa drugiego z małżonków – wypowiedzenie najmu w stosunku do jednego z małżonków de iure nie spowoduje wygaśnięcia tego prawa w stosunku do tego małżonka, jeśli wspólnie zajmuje wynajmowany lokal z drugim z małżonków. Małżonkowi, któremu nie wypowiedziano najmu nadal będzie przysługiwać stosunek najmu. Zgodnie z treścią przepisu art.
k.c. małżonek, wobec którego przeprowadzono procedurę wypowiedzenia stosunku najmu stanie się ex lege nadal najemcą tego lokalu, albowiem zajmuje lokal z małżonkiem, któremu przysługuje przymiot najemcy. Nie ulega wątpliwości, iż umowę najmu przedmiotowego lokalu pierwotnie zawarł powód jedynie z B. G.
kryteria i z chwilą wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stała się współnajemcą lokalu położonego przy ulicy (...). Od daty tej wypowiedzenie umowy najmu lokalu dla swojej ważności wymagało złożenia przez powoda oświadczenia woli w tejże materii zarówno B. G.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.