w zw. z art.
a k.p.c. poprzez uznanie, że dowód z płyty CD, zawierającej zdjęcia regałów stanowiących własność powoda, został zgłoszony za późno przez pozwanego; Zarzuciła również sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału poprzez przyjęcie, że podnajęta jej hala magazynowa nie posiadała wady ograniczającej jej przydatność do umówionego użytku w postaci zmniejszenia powierzchni możliwej do wykorzystania przez pozwanego oraz błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę wyroku, polegający na uznaniu, że:
w zw. z art.
a k.p.c.). W ocenie Sądu Apelacyjnego, zarzut naruszenia przepisu art. 233 § 1 k.p.c. był całkowicie niezasadny. Zważyć należało, iż wykazanie przez stronę, że doszło do naruszenia tego przepis oraz że fakt ten mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, nie może być zastąpione odmienną interpretacją dowodów zebranych w sprawie, chyba że strona jednocześnie wykaże, iż ocena dowodów przyjęta przez Sąd za podstawę rozstrzygnięcia przekracza granice swobodnej oceny dowodów (por. wyrok SN z dnia 10.04.2000 r., V CKN 17/00, OSNC 2000/10/189, Biul. SN 2000/6/13, Wokanda 2000/7/10). Oznacza to, że postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego przyjętego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów; skarżący może tylko wykazywać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że Sąd rażąco naruszył ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów i że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14.01.2000 r., I CKN 1169/99, OSNC 2000/7-8/139, Biul. SN 2000/5/11 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 07.01.2005 r., IV CK 387/04, Lex nr 1771263). Wskazać należało, iż Sąd pierwszej instancji ma obowiązek wyprowadzenia z zebranego w sprawie materiału dowodowego wniosków logicznie prawidłowych. Reguła ta, współokreślająca granice swobodnej oceny dowodów, nie będzie zachowana jedynie wtedy, gdy wnioski wyprowadzone przez Sąd przy ocenie dowodów nie układają się w logiczną całość, zgodną z doświadczeniem życiowym, lecz pozostają ze sobą w sprzeczności, a także, gdy nie istnieje logiczne powiązanie wniosków z zebranym w sprawie materiałem dowodowym (por. wyrok SN z dnia 09.12.2009 r., IV CSK 290/09, Lex nr 560607). Apelująca poprzestała jedynie na zanegowaniu wiarygodności i mocy dowodowej zeznań świadków: I. S., Z. N., K. Z. oraz relacji prezesa strony powodowej, prezentując subiektywną ocenę przekazów, płynących od wskazanych osób i odwołując się do ich pojedynczych, wyrwanych z kontekstu, sformułowań i jednostkowych wypowiedzi. Nadto, nie sposób było również przypisać Sądowi Okręgowemu naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów przez częściowe zdyskredytowanie relacji prezesa pozwanej spółki, T. S.. Sąd Apelacyjny uznaje za w pełni trafną jego ocenę, że relacja T. S. w zakresie dotyczącym ograniczenia możliwości korzystania z przedmiotu najmu z uwagi na pozostawienie w nim przez stronę powodową regałów, była selektywna, a nadto jednostronna i niespójna. Przed wszystkim należało podkreślić, że informacje prezesa strony pozwanej dotyczące rzeczywistej powierzchni wynajmowanej hali oraz jej stanu fizycznego musiały być traktowane jako bardzo powierzchowne już choćby z tego względu, że w spornej hali bywał wyłącznie na początku współpracy stron i to jedynie sporadycznie. Nadto, Sąd Apelacyjny miał też na uwadze, że relacja prezesa strony pozwanej dotycząca całkowitej (ogólnej) powierzchni przedmiotu najmu okazała się niezgodna z rzeczywistością – prezes strony pozwanej wywodził, iż wynajmowana hala ma o około 310 m² powierzchni mniej niż wskazano w umowie (k: 274), co pozostawało w oczywistej sprzeczności z wynikami oględzin i pomiaru przedmiotu najmu, wskazujących jednoznacznie, że rzeczywista powierzchnia wynajmowanej hali jest większa od powierzchni wskazanej w umowie, a stanowiącej podstawę obliczenia czynszu (3.443,98 m² zamiast 3.400 m²). Okoliczność ta wystarczyła do podważenia wiarygodności prezesa strony pozwanej w zakresie przedstawionego przezeń sposobu i zakresu korzystania przez stronę pozwaną z przedmiotu najmu. Nadto, prezes strony pozwanej wskazywał, że przyczyną złożenia przez stronę pozwaną oświadczenia o wypowiedzeniu miały być przypisywane stronie powodowej „niedomówienia co do obliczania czynszu”, co nie znajdowało potwierdzenia, ani w rzeczywistej powierzchni hali (większej od tej, w oparciu o którą naliczano czynsz), ani też w treści oświadczenia o wypowiedzeniu, w którym strona pozwana powołała się jedynie na ogólną umowną możliwość wypowiedzenia umowy najmu w każdym czasie. Dodatkowo, prezes strony pozwanej konsekwentnie przeczył korzystaniu przez jego pracowników z pomieszczeń socjalnych strony powodowej, co pozostawało w sprzeczności choćby z treścią protokołu zdawczo – odbiorczego ( k. 107). W tej sytuacji trafny okazał się wniosek Sądu pierwszej instancji, co do tego, że relacja prezesa strony pozwanej była wybiórcza i stronnicza, ukierunkowana jedynie na osiągnięcie założonego przez stronę pozwaną celu procesowego i w związku z tym zasługiwała na wiarę jedynie w takiej części, w której wytrzymywała konfrontację z pozostałymi przeprowadzonymi w sprawie dowodami. Nie można było przy tym podzielić stanowiska apelującej, co do tego, że podstawą zanegowania wiarygodności relacji prezesa strony pozwanej było oparcie się przez Sąd na dowodzie z przesłuchania prezesa strony powodowej, albowiem wniosek taki pozostawał nieuprawniony w świetle wyjaśnionych przez Sąd Okręgowy przyczyn uznania za wiarygodne jego zeznań. Przekaz prezesa strony powodowej pozostawał spójny i skorelowany z treścią zeznań świadków zawnioskowanych w toku procesu, a zatem ocena wiarygodności jego relacji nie budziła wątpliwości i nie naruszała art. 233 § 1 k.p.c. Nie sposób było również przypisać Sądowi pierwszej instancji wadliwej oceny materiału dowodowego dotyczącego wpływu pozostawienia przez stronę powodową regałów na możliwość wykorzystywania najmowanej powierzchni zgodnie z celem działalności gospodarczej strony pozwanej. Sąd Apelacyjny podzielił poczynione przez Sąd Okręgowy ustalenia, że pozostawienie regałów w najmowanej hali zostało uzgodnione przez strony, a ich składowanie podczas trwania stosunku najmu pozostawało bez wpływu na prowadzoną przez stronę powodową działalność gospodarczą. Okoliczności te wynikały ze zgodnych w tym zakresie i jednolitych zeznań świadków: P. M. (którego zeznania były szczególnie istotne z uwagi na pełnioną u strony pozwanej funkcję kierownika magazynu), M. C. oraz relacji prezesa strony powodowej. Nadto, zeznania wskazanych świadków, wbrew twierdzeniom strony pozwanej, nie dawały podstaw do stwierdzenia, że pozostawienie przez stronę powodową regałów ograniczało możliwość korzystania z przedmiotu najmu zgodnie z jego przeznaczeniem. Świadek P. M. zeznał jedynie: „wszystko związane z tym magazynem ustalał prezes. Na początku nie wiedziałem, jaką powierzchnię wynajmujemy w magazynach, teraz już wiem. Ja z własnej inicjatywy nie zgłaszałem żadnych zastrzeżeń do tego magazynu. Od samego początku w magazynie były regały, były to regały wysokiego składowania, które były demontowane w trakcie naszego wspólnego korzystania z naszego magazynu, w okresie 2 – 3 tygodni, gdy my się tam zainstalowaliśmy, to powodowa spółka demontowała te regały, wywoziła swój towar. Część regałów zostało wywiezionych, a część była nadal składowana. Nikt z nas na początku nie sprawdzał, na jakiej części były regały, ale później na polecenie prezesa sprawdziliśmy to, było to ok. 171 – 175 m² powierzchni” ( k. 251). Z kolei M. C. zeznał: „w magazynie znajdowały się regały, były to regały powodowej spółki, ja mierzyłem te regały na polecenie naszego prezesa, to było we wrześniu/ październiku 2010 r., tych regałów było ok. 140 m². Znajdowały się tam od samego początku. Wiem ze słyszenia, że jak wynosiliśmy się stamtąd, to jakaś firma przyjechała i zabrała te regały” ( k. 253) . Obaj świadkowie podali zatem niekwestionowaną obecnie okoliczność, że w najmowanej hali strona powodowa pozostawiła swe regały. Strona pozwana nie wykazała jednak wskazanymi dowodami, jaką powierzchnię zajmowały regały, co było kluczowe dla oceny wpływu tej okoliczności na możliwość założonego przez nią przy zawieraniu umowy korzystania z przedmiotu najmu. Sąd Apelacyjny podzielił wyrażony przez Sąd pierwszej instancji pogląd o tym, że różnice w wartościach (nawet traktowanych szacunkowo), jakie pojawiły się w zeznaniach wymienionych świadków oraz w relacji prezesa strony pozwanej, dyskwalifikowały przekaz każdej z tych osób. W rezultacie Sąd pierwszej instancji trafnie uznał, że strona pozwana, mimo spoczywającego na niej w tej mierze ciężaru dowodu, nie wykazała powierzchni zajmowanej przez regały, a tym samym – nie udowodniła przywoływanych przez siebie ograniczeń w korzystaniu z przedmiotu najmu i tym samym w prowadzeniu działalności gospodarczej. Przywołany na wskazaną okoliczność dowód w postaci nagrania na płycie dvd był spóźniony. Sąd Apelacyjny w całości podzielił obszernie przedstawiony pogląd Sądu Okręgowego, dotyczący możliwości wcześniejszego przedstawienia przez stronę pozwaną inicjatywy dowodowej w tym zakresie. Skoro strona pozwana już w sprzeciwie od nakazu zapłaty wywodziła, że z uwagi na zajęcie części powierzchni magazynowej przez regały zasadne jest żądanie przez nią obniżenia czynszu, to już w złożonym środku zaskarżenia winna zaoferować Sądowi dowód z płyty, wskazany dopiero w piśmie procesowym z dnia 10.12.2010 r. Nie można też było zgodzić się ze stroną pozwaną co do tego, że potrzeba powołania tego dowodu pojawiła się dopiero w dniu 10.12.2010 r. Skoro strona powodowa już w odpowiedzi na sprzeciw ( k. 141) zaprzeczyła przywoływanym przez stronę pozwaną okolicznościom, stanowiącym podstawę jej żądania obniżenia czynszu, to wniosek dowodowy strona pozwana winna zgłosić najpóźniej w replice na stanowisko strony powodowej, czyli w piśmie procesowym z dnia 28.07.2010 r. ( k. 156), w którym strona pozwana poprzestała jedynie na podtrzymaniu dotychczasowego stanowiska. Wobec obiektywnej możliwości przedłożenia Sądowi dowodu ze zdjęć i istniejącej już wówczas potrzebie jego zaoferowania (wynikającej z twierdzeń strony pozwanej, zaprzeczonych przez stronę powodową), wniosek dowodowy, złożony dopiero w dniu 10.12.2010 r., musiał zostać uznany za sprekludowany. Oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu ze zdjęć na płycie nastąpiło zatem bez naruszenia przepisu art.
w zw. z art.
a k.p.c. Nadto, nie sposób było stwierdzić na podstawie informacji podanych przez świadków M. C. i P. M., że pozostawienie regałów przez stronę powodową wpływało (i w jaki sposób) na działalność strony pozwanej. Z samym pozostawieniem regałów w najmowanej hali i zajęciem w niej bliżej nieokreślonej powierzchni nie łączyło się domniemanie ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej przez stronę pozwaną. Do odmiennych wniosków nie mogło też prowadzić równoległe najmowanie przez pozwaną spółkę innych powierzchni magazynowych, skoro decyzja taka była spowodowana ówczesnym dynamicznym rozwojem strony pozwanej oraz skalą jej działalności, na co wskazywały zeznania świadków M. C. i P. M.. Brak było jednocześnie podstaw do tego, aby związać konieczność równoległego wynajmowania powierzchni magazynowych z faktem pozostawienia w spornej hali regałów, skoro strona pozwana nie wykazała nie tylko, jaką powierzchnię zajmowały regały, ale również, że najmowała dodatkowo powierzchnię analogicznej wielkości jak zajęta przez przedmioty stanowiące własność strony powodowej. Hipotetyczne jedynie w tej kwestii zeznania świadka P. M. ( k. 252) nie zasługiwały zatem na wiarę, tym bardziej, że świadek ten zeznał, iż obecnie strona pozwana zadowala się powierzchnią magazynową wielkości 1800 m² (czyli prawie dwukrotnie mniejszą niż najmowana od strony powodowej), a jednocześnie nie ograniczyła zakresu swej działalności (o czym świadczyło choćby jej przekształcenie ze spółki z .o.o. w spółkę akcyjną). Sąd Apelacyjny nie podzielił też zastrzeżeń apelującej, co do poczynionych przez Sąd pierwszej instancji ustaleń faktycznych, dotyczących chęci nabycia regałów przez stronę pozwaną oraz ustaleń stron, dotyczących możliwości korzystania przez stronę pozwaną z pomieszczenia socjalnego strony powodowej. Pierwsza z wymienionych okoliczności pozostawała irrelewantna z punktu widzenia przedmiotu sporu, gdyż decydujące było to, że pozostawienie regałów w hali nastąpiło za wiedzą i zgodą strony pozwanej, bez względu na to, czy z tymi sprzętami wiązała ona plany jakichkolwiek transakcji. Druga z wymienionych okoliczności, tj. uzgodnienie przez strony możliwości korzystania przez pracowników pozwanej spółki z przylegających do hali pomieszczeń socjalnych, została trafnie ustalona w oparciu o zeznania wszystkich przesłuchanych w sprawie świadków oraz protokół zdawczo – odbiorczy ( k. 107). Wbrew twierdzeniom apelującej, nie miało znaczenia to, czy pracownicy strony pozwanej mieli wyłączny dostęp do tych pomieszczeń, czy też korzystali z nich wespół z pracownikami strony powodowej, czy czynili to stale, czy okazjonalnie i jak często korzystali ze wskazanych pomieszczeń. Decydujące okazało się, że pomieszczenia te zostały udostępnione stronie pozwanej nieodpłatnie i niezależnie od treści umowy (tzn. bez wpływu na jej treść i przedmiot), co pozwalało przyjąć, iż uzgodnienie takie – niestanowiące zmiany umowy – strony poczyniły, dążąc do stworzenia stronie pozwanej rekompensaty za pozostawienie w hali regałów strony powodowej. Natomiast kwestia rzeczywistego wykorzystania oddanych do dyspozycji strony pozwanej pomieszczeń socjalnych pozostawała bez wpływu na ocenę trafności dokonanych w tej mierze ustaleń faktycznych. Reasumując – Sąd pierwszej instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, w oparciu postępowanie dowodowe przeprowadzone bez naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. oraz art.
w zw. z art.
a k.p.c. Przechodząc do rozpoznania zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego, na wstępie należało podkreślić, iż Sąd pierwszej instancji nie przypisał stronom dokonania zmiany umowy najmu przez jej rozszerzenie o najem powierzchni pomieszczeń socjalnych. Apelująca trafnie podniosła, że w umowie strony zastrzegły, iż wszelkie zmiany jej treści wymagają zachowania formy pisemnej. Sąd pierwszej instancji również miał to na uwadze, co znalazło odzwierciedlenie w rozważaniach (str. 19 uzasadnienia). Zgodnie z objętym zarzutem apelacji przepisem art. 76 zd. 1 k.c. jeżeli strony zastrzegły w umowie, że określoną czynność prawna między nimi powinna być dokonana w szczególnej formie, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu zastrzeżonej formy. Strony dokonały uzgodnień dotyczących udostępnienia stronie pozwanej pomieszczeń magazynowym w związku z sytuacją zaistniałą w trakcie wykonywania umowy najmu (pozostawienie regałów), lecz bez modyfikacji jej postanowień dotyczących przedmiotu najmu. Pomieszczenia socjalne nie stanowiły przedmiotu najmu, lecz zostały użyczone stronie pozwanej nieodpłatnie, w związku z zaistnieniem niedogodności, stanowiących wynik pozostawienia w najmowanej hali regałów strony powodowej. Skoro nie doszło do zmiany umowy najmu, to kwestia formy dokonywanych przez strony uzgodnień, z uwagi na ich charakter, pozostawała obojętna. Przepis art. 76 zd. 1 k.c. nie znajdował zatem zastosowania, a Sądowi pierwsze instancji nie można było przypisać jego naruszenia. Apelująca niezasadnie podniosła również zarzut naruszenia art. 664 § 1 k.c. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Powołany przepis konstytuuje odpowiedzialność wynajmującego za wady przedmiotu najmu w ramach instytucji rękojmi. Odpowiedzialność ta obejmuje wady fizyczne i prawne, ograniczające przydatność rzeczy do umówionego użytku lub też stwarzające niebezpieczeństwo dla najemcy. Apelująca pominęła przy konstruowaniu zarzutów apelacji, że Sąd pierwszej instancji rozważył dwie sytuacje: wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż umowna oraz ograniczenie dostępności części powierzchni na skutek pozostawienia na niej regałów strony powodowej. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ( k. 328) Sąd trafnie wskazał, że wydanie najemcy przedmiotu najmu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie stanowi wadę przedmiotu najmu w rozumieniu przepisu art. 664 § 1 k.c., uzasadniającą roszczenie najemcy o obniżenie czynszu. Uwagę tę jednak odniósł do całkowitej (ogólnej) powierzchni hali, która okazała się jednakże być większą niż powierzchnie określona w umowie, stanowiąca podstawę obliczenia czynszu. Natomiast w dalszej części swych wywodów ( k. 328) Sąd Okręgowy wyraźnie odróżnił tak rozumianą wadę przedmiotu najmu od nienależytego wykonania ciążącego na wynajmującym obowiązku wydania przedmiotu najmu w stanie zdatnym do umówionego użytku ( art. 662 § 1 k.c.), co nie stanowi wady przedmiotu najmu, a jedynie uzasadnia wystąpienie przez najemcę z roszczeniem o obniżenie czynszu. Należyte wykonanie obowiązku, o którym mowa w przepisie art. 662 § 1 k.c., polega na przekazaniu najemcy przedmiotu najmu w stanie umożliwiającym korzystanie z niego zgodnie z jego właściwością i przeznaczeniem. Skarżąca niezasadnie zrównała, wbrew jednoznacznej argumentacji Sądu pierwszej instancji, obie sytuacje, błędnie zarzucając sprzeczność rozważań Sądu i poprzestając na przywołaniu fragmentu jego rozważań, wyrwanego z kontekstu, w którym zostały poczynione. Przedstawioną przez Sąd pierwszej instancji w tym zakresie argumentację Sąd Apelacyjny całkowicie popiera. Wobec jej jednoznacznego wyjaśnienia i prawidłowego rozróżnienia wady przedmiotu najmu i nienależytego wykonania zobowiązania umownego, ciążącego na wynajmującym, zbędne stawały się rozważania Sądu pierwszej instancji, dotyczące hipotetycznego zakwalifikowania pozostawienia w hali regałów jako wady rzeczy najętej. Nadto, jak wskazano we wcześniejszej części rozważań, pozostawienie regałów w najmowanej hali zostało dokonane za zgodą i wiedzą strony pozwanej, co w świetle przepisu art. 664 § 3 k.c. wykluczało dopuszczalność żądania przez nią obniżenia czynszu. Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c., oddalił apelację strony pozwanej jako bezzasadną. Już jedynie na marginesie należy wskazać, że apelujący żądając zmiany zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, przytoczył na jego uzasadnienie zarzuty odnoszące się jedynie do niemożności korzystania z całości najmowanej powierzchni, ze względu na składowanie tam regałów przez stronę powodową. Zarzut ten podniesiony był przez stronę pozwaną w ramach sprzeciwu od nakazu zapłaty(wśród szeregu innych zarzutów, które już nie zostały podtrzymane na tym etapie postępowania) i wiązała z nim roszczenie o obniżenie czynszu najmu i pozostałych opłat wynikających z łączącej strony umowy o 20%. Przypomnieć przy tym należy, że wówczas wskazywała, iż te regały składowane były na powierzchni około 255 m 2 . W toku procesu jej pracownicy, którzy mieli dokonać obmiaru tej pow. zeznali, że wynosiła ona w granicach 140 – 175 m 2 . Mając na uwadze, że w wyniku wizji lokalnej ustalono, że powierzchnia wynajmowanego magazynu była o około 44 m 2 większa niż wskazana w umowie, to faktycznie ten zarzut mógł być uzasadniony jedynie w połowie (teoretycznie). W związku z tym, że w odniesieniu do roszczeń strony powodowej wywodzonych z umowy najmu, za czas poprzedzający sporny w niniejszej sprawie okres, zapadły już prawomocne rozstrzygnięcia, zarzut pozwanej o obniżenie czynszu ostatecznie mógł odnosić się zatem jedynie do 10% wartości dochodzonego roszczenia tj. kwoty niewiele ponad 21 tyś. Zauważyć zatem należy, że w zakresie żądania oddalenia powództwa ponad tą należność brak było jakichkolwiek merytorycznych zarzutów. Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego wydano stosownie do jego wyniku i zgodnie z żądaniem strony powodowej zgłoszonym w odpowiedzi na apelację, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z § 6 ust. 7 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) mw
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.