k.c., gdyż incydentalna kontrola treści postanowień umownych powinna odbywać się w pierwszej kolejności w oparciu o w/w przepis. Dopiero wątpliwość zrodzona przy ocenie na podstawie art.
k.c., dokonanej w oparciu o art. 385 2 k.c. pozwala zastosować normę interpretacyjną z przepisu art. 385 3 k.c. Wymienione w przepisie art. 385 3 k.c. klauzule nie mogą zostać uznane za niedozwolone postanowienia umowne w sytuacji, gdy były przedmiotem indywidualnych uzgodnień lub dotyczyły jednoznacznie określonych świadczeń stron. W toku postępowania ustalono, że poza ceną powód nie negocjował innych postanowień umownych, oraz że umowa w podpisanej przez powoda postaci była stosowana przez pozwanego w stosunku do innych klientów – konsumentów. Oznacza to, zdaniem Sądu pierwszej instancji, że zawartym pomiędzy stronami postępowania umowom można przypisać charakter wzorców umownych. W doktrynie przyjmuje się, że konsument zawierający umowę z profesjonalnym podmiotem, w szczególności w formie stale stosowanego przez ten podmiot wzorca umownego, nie ma możliwości negocjowania zawartych w tym wzorcu postanowień, gdyż stawiany jest z reguły w sytuacji wyboru danej oferty, albo skorzystania z oferty innego podmiotu. Przy przyjęciu takiego założenia, zdaniem tego Sądu, należałoby uznać, że powód nie miał możliwości negocjowania określonego w § 9 ust. 8 umów postanowienia. Sąd Okręgowy wskazał, iż mając na uwadze powyższe kolejną, podlegającą rozważeniu kwestią było ustalenie, czy odstępne w wysokości 4% ceny lokalu brutto w myśl art. 385 3 pkt 17 k.c. jest rażąco wygórowane. Pełnomocnik powoda wskazywał, że przy uwzględnieniu przedmiotu umów tj. lokali, w sytuacji, gdy ceny mieszkań są wysokie, odstępne w wysokości 4% (ok. 16 000 zł za każdy lokal) należy uznać za rażąco wygórowane i dodał, że ustalenie odstępnego na poziomie 1-2% (ok. 8 000 - 4 000 zł za każdy lokal) byłoby akceptowalne, niemniej nie podał argumentów, dla których ta wysokość byłaby bardziej uzasadniona. Wprawdzie w wyroku, na który powołał się powód (z dnia 22 grudnia 2004 r., sygn. akt XVII AmC 99/03), SOKiK wskazał, że postanowienia umowne, które zastrzegają obowiązek zapłaty przez konsumenta na rzecz dewelopera kwoty 5 000 zł są abuzywne, niemniej orzeczenie to stanowi o konkretnej kwocie, zatem nie może, zdaniem Sądu Okręgowego, mieć zastosowania w niniejszej sprawie. Ponieważ ustawodawca nie definiuje pojęcia kary/odstępnego rażąco wygórowanego, jak również nie wprowadza kryteriów, według których należałoby te rażące wygórowanie ustalić, ocenę stopnia wygórowania, zdaniem Sądu Okręgowego, należy każdorazowo odnieść do okoliczności faktycznych sprawy. Wprawdzie sam pozwany przewidział możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy bez podania przyczyn w ciągu 2 lat od dnia jej zawarcia, jednak nie można uznać, by zapewnienie takiej możliwości stanowiło wyłącznie wyraz jego dobrej woli, czy też było wkalkulowane w ryzyko prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Prawo odstąpienia od umowy nie jest prawem nieograniczonym w czasie, a możliwość jego realizacji powinna wynikać ze zwłoki kontrahenta, czy nienależytego wykonania umowy, co nie miało miejsca w niniejszej sprawie, mimo to powód złożył oświadczenie o odstąpieniu od umów i to w dacie, w której „zamówione” lokale były już gotowe, co niewątpliwie godzi nie tylko w zaufanie do kontrahenta, ale również w dobre obyczaje. W ocenie Sądu Okręgowego umożliwienie skorzystania z odstąpienia od umowy w tak wydłużonym czasie, w którym ceny lokali mogły ulec znacznemu zróżnicowaniu, wymagało ze strony pozwanego, w celu zachowania zrównoważonej gospodarki prowadzonego przez siebie przedsiębiorstwa, zastosowania pewnej asekuracji tj. ustalenia odstępnego w wysokości 4 %. Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd pierwszej instancji uznał, że ustalenie odstępnego w kwestionowanej przez powoda wysokości tj. 4% ceny brutto, nie jest rażąco wygórowane i z tego względu powództwo w zakresie kwoty 49 208,30 zł oddalił. Uznając za zasadne żądanie odsetek Sąd Okręgowy wskazał, iż zasądził od pozwanego na rzecz powoda zwrot zaległych od zwróconej w dniu 12 czerwca 2013 r. kwoty 73 442,32 zł odsetek za okres od 13 kwietnia 2012 r. do dnia 12 czerwca 2013r. Pozwany odebrał wezwanie do zapłaty w dniu 10 kwietnia 2012r., przy uwzględnieniu terminu zakreślonego przez powoda (3 dni), odsetki od w/w kwoty stały się wymagalne dopiero od dnia 14 kwietnia 2012r., a nie od dnia 13 kwietnia 2012r. Sąd Okręgowy wskazał, iż o kosztach orzekł w oparciu o art. 98 k.p.c. Apelację od powyższego wyroku złożył powód zaskarżając wyrok w zakresie pkt II i III. Podniósł zarzut naruszenia art.
z art. 385 3 pkt 17 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji niezastosowanie w niniejszej sprawie, poprzez uznanie, iż zastrzeżenie przez pozwanego w umowach przedwstępnych sprzedaży lokali nr (...) odstępnego w wysokości 4% ceny brutto poszczególnych lokali nie stanowi niedozwolonego postanowienia umownego, w konsekwencji czego jest wiążące dla powoda w niniejszej sprawie. W konsekwencji wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części i uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego za I i II instancję. Pozwany wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja nie jest zasadna. Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne, jak i ich ocenę prawną dokonaną przez Sąd Okręgowy. Zgodnie z przepisem art.
k.c., kryterium oceny decydującym o uznaniu klauzuli za niedozwoloną jest kształtowanie praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Uznanie konkretnej klauzuli umownej za niedozwolone postanowienie umowne wymaga więc stwierdzenia łącznego wystąpienia obu przesłanek – „sprzeczności z dobrymi obyczajami" oraz „rażącego naruszenia interesów konsumenta" (por. wyrok SN z dnia 29 sierpnia 2013 r., I CSK 660/12, LEX nr 1408133). W piśmiennictwie oraz judykaturze dominuje pogląd, że klauzula dobrych obyczajów, podobnie jak klauzula zasad współżycia społecznego, nakazuje dokonać oceny w świetle norm pozaprawnych, przy czym chodzi tu o normy moralne i obyczajowe, powszechnie akceptowane albo znajdujące szczególne uznanie w określonej sferze działań, na przykład w obrocie profesjonalnym, w określonej branży, w stosunkach z konsumentem itp. W stosunkach z konsumentami szczególne znaczenie mają te oceny zachowań podmiotów w świetle dobrych obyczajów, które odwołują się do takich wartości jak: szacunek wobec partnera, uczciwość, szczerość, zaufanie, lojalność, rzetelność i fachowość. Im powinny odpowiadać zachowania stron stosunku, także w fazie przedumownej. Postanowienia umów, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta, nie pozwalając na realizację tych wartości, będą uznawane za sprzeczne z dobrymi obyczajami. Tak w szczególności kwalifikowane są wszelkie postanowienia, które zmierzają do naruszenia równorzędności stron stosunku, nierównomiernie rozkładając uprawnienia i obowiązki między partnerami umowy. W wyroku z dnia 3 lutego 2006 r. (I CK 297/05, Wokanda 2006, nr 7–8, s. 18) SN stwierdził, że przepis art.
jest odpowiednikiem art. 3 ust. 1 dyrektywy nr 93/13/WE, stanowiącym, że klauzulę umowną, która nie została uzgodniona indywidualnie, należy uznać za niedozwoloną, jeżeli naruszając zasadę dobrej wiary, powoduje istotną i nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków kontraktowych na niekorzyść konsumenta, przy czym rzeczą sądu jest ocena, czy nierównowaga jest „istotna", czyli „rażąca" w rozumieniu odpowiedniego przepisu prawa polskiego. Dla uznania klauzuli za niedozwoloną, zgodnie z przepisem art.
k.c., poza kształtowaniem praw i obowiązków konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, musi ona rażąco naruszać jego interesy. Nie jest więc wystarczające ustalenie nierównomiernego rozkładu praw i obowiązków stron umowy (sprzeczność z dobrymi obyczajami), lecz konieczne jest stwierdzenie prawnie relewantnego znaczenia tej nierównowagi (rażące naruszenie interesów konsumenta). Należy uwzględnić nie tylko interesy o wymiarze ekonomicznym, ale inne, zasługujące na ochronę dobra konsumenta, jak jego zdrowie, czas, dezorganizacja zajęć, prywatność, poczucie godności osobistej czy satysfakcja z zawarcia umowy o określonej treści (por. M. Bednarek (w:) System prawa prywatnego, t. 5, s. 768–769). Przyjmuje się, że postanowienia umowy rażąco naruszają interes konsumenta, jeżeli poważnie, znacząco odbiegają od sprawiedliwego wyważenia praw i obowiązków stron. W wyroku z dnia 13 lipca 2005 r. (I CK 832/04, Pr. Bank. 2006, nr 3, s. 8) SN stwierdził, że „rażące naruszenie interesów konsumenta" oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym. Ocena stopnia naruszenia powinna być dokonywana z uwzględnieniem kryteriów przedmiotowych (np. dotyczących wielkości świadczeń), jak i podmiotowych (np. profesjonalista-lider w branży, konsument-senior). Zwraca się szczególną uwagę na niedopuszczalność poprzestania na ocenie formalnej (np. wielkości świadczeń), ponieważ dla ustalenia rzeczywistej dysproporcji praw i obowiązków należy dokonać jej materialnej oceny, a więc w odniesieniu do strony stosunku (por. M. Bednarek (w:) System prawa prywatnego, t. 5, s. 769). Porównanie miejsca, czasu lub wielkości świadczenia konsumenta i przedsiębiorcy będzie właściwe dopiero po uwzględnieniu osoby dłużnika i wierzyciela. Zgodnie z art. 383 3 pkt 17 k.c. w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które m.in. nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Samo zastrzeżenie odstępnego jest zgodne z prawem, w prawie cywilnym uregulowana jest instytucja umownego odstąpienia od umowy w art. 395 i 396 k.c., z możliwością zastrzeżenia odstępnego tj. obowiązku zapłaty oznaczonej sumy dla skuteczności odstąpienia. Nie można też uznać, aby jej zastosowanie co do zasady naruszało dobre obyczaje. Klauzula taka jest często stosowana w tego typu umowach. Celem odstępnego jest wzmocnienie osłabionej prawem odstąpienia więzi między stronami. Zmusza to uprawnionego do odstąpienia, do liczenia się z wydatkiem. Natomiast druga strona, której rachuby na utrzymanie umowy zawiodły, otrzymuje odstępne na pokrycie ewentualnych kosztów zawarcia zniweczonej umowy. Odstępnemu przypisuje się funkcję odszkodowania za niedojście umowy do skutku. Zgodnie z art. 385 2 k.c. oceny zgodności postanowienia umowy z dobrymi obyczajami dokonuje się według stanu z chwili zawarcia umowy, biorąc pod uwagę jej treść, okoliczności zawarcia oraz uwzględniając umowy pozostające w związku z umową obejmującą postanowienie będące przedmiotem oceny. W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy dokonał szczegółowej analizy przedmiotowego postanowienia umownego pod kątem ww. przesłanek i Sąd Apelacyjny ocenę tę podziela. W szczególności należy zwrócić uwagę na fakt, iż strony zastrzegły w kwestionowanym postanowieniu dosyć długi okres na skorzystanie z prawa odstąpienia od umowy – tj. 2 lata. W tak długim okresie czasu wiele okoliczności może ulec zmianie. Wysokość odstępnego musiała więc równoważyć dotychczasowe koszty poniesione w związku z zawarciem umowy z powodem, zabezpieczać interes ekonomiczny przedsiębiorcy finansującego budowę z kredytu, ewentualny spadek cen mieszkań w tym okresie, koszty poszukiwania nowego nabywcy. Należy też zwrócić uwagę na fakt, iż poza zaliczkami, powód nie płacił w okresie budowy kolejnych rat w celu bieżącego finasowania umowy, jak to bywa w wielu umowach deweloperskich, ale była ona finansowana przez pozwaną. W tej sytuacji wysokość odstępnego nie może być uznana za rażąco wygórowaną, tym bardziej, iż powód skorzystał z prawa odstąpienia w końcowym dopuszczalnym okresie, tj. już po wybudowaniu lokalu i wezwaniu go do jego odbioru, mając świadomość konieczności poniesienia kosztów odstępnego. Nie można w tej kwestii kierować się samymi stawkami procentowymi odstępnego wynikającymi z klauzul wpisanych do rejestru klauzul niedozwolonych. Nie wiadomo bowiem na jakich warunkach było w tamtych sprawach zastrzeżone prawo odstąpienia od umowy. Jak wynika z uchwały składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2015 r. sygn. akt III CZP 17/15 (publ. na stronach internetowych SN), wyrok prawomocny uznający daną klauzulę za niedozwoloną, również po wpisaniu go do rejestru klauzul niedozwolonych, ma skutek wobec osób trzecich, ale tylko w odniesieniu do tego samego przedsiębiorcy, którego dotyczyła wpisana klauzula. Żadna z klauzul cytowanych w apelacji nie dotyczyła strony pozwanej, a zatem nie może być automatycznie zastosowana w niniejszej sprawie. Wprawdzie odstępne w wysokości 4% ceny to wysokie odstępne, ale w okolicznościach niniejszej sprawy nie można uznać, aby było rażąco wygórowane. Należy też zauważyć, iż przedmiotowa umowa zawiera postanowienia uprawniające nabywcę lokalu do domagania się zapłaty przez sprzedawcę kary umownej wynoszącej 4% wartości lokalu w przypadku odstąpienia od umowy z powodu opóźnienia z winy sprzedawcy w zawarciu umowy przyrzeczonej (§9 pkt 4 umowy), a zatem nie można mówi tu również o nierównowadze zastrzeżonych praw i obowiązków stron. Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 385 k.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108§1 k.p.c.
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.