3 podnosząc zarzuty:
oddalenia powództwa, ewentualnie o rozłożenie zasądzonego w pkt 1 wyroku świadczenia na miesięczne raty na okres 10 lat i odstąpienie od obciążania pozwanej kosztami procesu. Powódka zaskarżyła wyrok w pkt 2 i 3 podnosząc zarzuty: - naruszenia przepisów postępowania – art. 233 § 1 k.p.c., art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 65 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c.; - naruszenie przepisów postepowania – art. 664 § 1 k.p.c. poprzez błędne przyjęcie, że wynajmowany lokal posiadał wady oraz że pozwanej przysługuje roszczenie o obniżenie czynszu pomimo tego, że w trakcie trwania najmu nie zgłaszała tych roszczeń co w konsekwencji doprowadziło co ich przedawnienia, ewentualnie wygaśnięcia oraz art. 664 § 3 k.c. poprzez jego niezastosowanie, podczas gdy pozwanej w chwili zawierania aneksu nr (...) znany był stan techniczny lokalu. Wskazując na powyższe zarzuty domagała się pozwana zmiany zaskarżonego wyroku w pkt 2 i zasądzenia roszczenia zgodnie z żądaniem pozwu lub o jego uchylenie w tym zakresie i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji, a ponadto o dopuszczenie dowodów wskazanych w apelacji i zasądzenia kosztów postępowania. W odpowiedzi na apelację powódki pozwana wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego a ponadto w odpowiedzi na apelację pozwanej wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd Apelacyjny zważył: Apelacja powódki nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd Apelacyjny uznaje, że Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, w oparciu o zaoferowane przez strony dowody i przy ich ocenie nie przekroczył uprawnienia do swobodnej oceny dowodów. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może być uwzględniony tylko wyjątkowo. Ocena dowodów należy bowiem do Sądu, a nie do stron. Dla wykazania zasadności tego zarzutu konieczne jest udowodnienie, iż ocena Sądu pierwszej instancji przeprowadzonych dowodów jest wadliwa w tym znaczeniu, że jest ona sprzeczna z zasadami logiki lub doświadczenia życiowego. Nie może być podstawą do uznania za zasadny zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. to, że przeprowadzone dowody można ocenić inaczej, niż to uczynił Sąd pierwszej instancji. Jedynie wówczas, gdy brak jest logiki w wysuwaniu wniosków ze zgromadzonego materiału dowodowego lub gdy wnioskowanie Sądu wykracza poza zasady logiki formalnej, albo wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych związków faktyczno-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. Niezależnie od tego, aby zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. mógł być w ogóle rozpatrywany skarżący obowiązany jest do wskazania dowodów, których ocena według niego została dokonana z przekroczeniem powyższych zasad. Skarżąca w ramach zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. podważyła ocenę Sądu pierwszej instancji co do szeregu dowodów i żaden z tych zarzutów nie spełnia powyższych kryteriów. Nie wykazała powódka, że Sąd pierwszej instancji dokonał niewłaściwej oceny umowy najmu lokalu z 5.03.2001 r., gdyż nie uwzględnił, iż strony zawarły aneks do umowy z 30.12.2010 r. Błędnie wywodzi powódka w ramach zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 65 §
i art. 664 § 3 k.c., iż zawarcie aneksu z 30.12.2010 r. oznacza, że powódka wiedziała o stanie technicznym lokalu i nie negocjowała obniżki czynszu, a zatem nie może domagać się obecnie obniżenia czynszu zgodnie z art. 664 § 3 k.c. Zgodnie z tym przepisem roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wady rzeczy majątkowej nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawierania umowy wiedział o wadach. Zawarcie aneksu dotyczącego wyłączenia stawki czynszu i to przed okresem, za który najemca domaga się obniżenia czynszu pozostaje bez jakiegokolwiek znaczenia dla istnienia zasadności roszczeń najemcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne przedmiotu najmu zgodnie z art. 664 §
Zgodnie z § 3 tego przepisu znaczenie ma tylko i wyłącznie wiedza najemcy w chwili zawarcia umowy. Rękojmią, określoną w powyższym przepisie, objęte są wady przedmiotu najmu istniejące w chwili zawarcia umowy najmu, o których najemca nie wiedział, jak również wady, które ujawniły się w trakcie obowiązywania umowy najmu. Bezzasadne są zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w odniesieniu do oceny zeznań świadków A. K.
są bezzasadne i Sąd Apelacyjny ustalenia Sądu pierwszej instancji przyjmuje jako własne. Bezzasadny jest także zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Zarzut taki może być uwzględniony tylko wtedy, gdy uzasadnienie Sądu pierwszej instancji nie poddaje się kontroli instancyjnej. Taka sytuacja ma miejsce tylko wtedy, gdy treść uzasadnienia całkowicie uniemożliwia dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia. O skutecznym jego postawieniu można mówić tylko wtedy, gdy uzasadnienie wyroku nie zawiera elementów pozwalających na weryfikację stanowiska sądu, a braki uzasadnienia w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych i oceny prawnej muszą być tak znaczne, że sfera motywacyjna orzeczenia pozostaje nieujawniona, bądź ujawniona w sposób uniemożliwiający poddanie jej ocenie instancyjnej. Niezależnie od tego zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. tak jak każdy zarzut naruszenia przepisów postępowania (poza naruszeniem skutkującym nieważnością postępowania) może być skuteczny tylko wtedy, gdy skarżący wykaże, że naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z 20.08.2015 r., II CSK 505/14, niepubl.). W niniejszej sprawie Sądowi pierwszej instancji nie sposób postawić tak zdefiniowanego zarzutu naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. Treść notatki z 1.09.2010 r. Sąd ocenił prawidłowo, uznając na jej podstawie, że z uwagi na remont wewnątrz lokalu we wrześniu 2010 r. pozwana była za ten okres zwolniona z czynszu. W żadnym natomiast razie z treści tej notatki nie sposób wywodzić, iż w dacie jej podpisania pozwana wiedziała o wadach lokalu, które ujawniły się w przyszłości – niedogrzanie lokalu, przeciekanie dachu czy skutkach remontu elewacji lokalu. Sąd pierwszej instancji uznał także, że roszczenie pozwanej o obniżenie czynszu nie uległo przedawnieniu. Uzasadnienie w tej części jest wprawdzie lakoniczne, ale odnosi się do stanowiska powódki, które wprawdzie zarzucała przedawnienie tego roszczenia, ale w istocie z powołaniem się na orzecznictwo sądów powszechnych wskazywała na utratę tego uprawnienia z chwilą ustania stosunku najmu. Problematyka wygaśnięcia uprawnień z tytułu rękojmi za wady przedmiotu najmu ograniczające jego przydatność do umówionego użytku, czy też ewentualnie przedawnienia takiego roszczenia nie była przedmiotem orzecznictwa Sądu Najwyższego. Zgodnie z art. 117 § 1 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Nie budzi wątpliwości, iż takim wyjątkiem były przepisy o rękojmi za wady fizyczne przedmiotu umów sprzedaży, o dzieło czy o roboty budowlane. Zgodnie z art. 568 k.c. (mającym odpowiednie zastosowanie do rękojmi za wady fizyczne dzieła i robót budowlanych) uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają z upływem roku, a gdy chodzi o wady budynku po upływie trzech lat, licząc od dnia kiedy rzecz została kupującemu wydana. Uprawnienia z tytułu rękojmi z umów zawartych przed nowelizacją przepisów Kodeksu cywilnego dokonaną ustawą z 30 maja 2014 r. nie podlegały zatem przedawnieniu, lecz wygasały na skutek upływu terminu zawitego. Po nowelizacji art. 568 k.c. roszczenia z tytułu rękojmi przedawniają się z upływem roku od dnia stwierdzenia wady, przy czym zgodnie z § 1 tego przepisu wada musi być stwierdzona w określonym terminie. Oznacza to, że wprowadzono dwa etapy i rodzaje terminów. Pierwszy (dwu lub trzy letni) termin liczony od dnia wydania rzeczy, po upływie którego sprzedawca nie odpowiada z tytułu rękojmi, a zatem uprawnienia z tego tytułu wygasają i drugi termin – rocznego przedawnienia roszczenia z rękojmi (o ile wcześniej nie wygasło) liczony od daty stwierdzenia wady. Tymczasem art. 664 §
2 k.c. dotyczący uprawnień najemcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy najętej, ani żaden inny przepis kodeksu cywilnego o umowie najmu nie przewiduje wygaśnięcia uprawnień z tego tytułu na skutek upływu terminu, ani nie pozwala na odpowiednie stosowanie przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej (tak jak to czynią przepisy art. 638 k.c. i art. 656 k.c. w odniesieniu do umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane). Nie ma zatem żadnych podstaw, aby także przez analogię te przepisy stosować. Rozważenia zatem wymaga czy uprawnienie z tytułu rękojmi określone w art. 664 § 1 k.c. prawo żądania odpowiedniego obniżenia czynszu jest roszczeniem majątkowym, które przedawnia się zgodnie z art. 118 k.c. Nie budzi bowiem wątpliwości, iż nie wszystkie uprawnienia z tytułu rękojmi mają charakter roszczeń majątkowych. Z całą pewnością nie jest takim roszczeniem uprawnienie do odstąpienia od umowy sprzedaży czy prawo wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 664 § 2 k.c. Wątpliwości co do charakteru prawnego uprawnienia do żądania obniżenia ceny, wynagrodzenia czy czynszu najmu powstają natomiast dlatego, iż ustawodawca w art. 568 k.c. odróżnia roszczenie z tytułu rękojmi – o usunięcie wady lub o wymianę rzeczy na wolną od wad (§ 2), od uprawnienia do odstąpienia od umowy, albo obniżenia wynagrodzenia (§ 3), które wykonywane są w formie złożenia oświadczenia. W przepisie § 2 art. 568 k.c. ustawodawca wskazał jednak tylko, że oświadczenie takie może być złożone w terminie określonym w § 1, ale nie wskazał, iż po upływie tego terminu uprawnienie to wygasa (tak jak brzmiał art. 568 § 1 k.c. przed nowelizacją), czy ulega przedawnieniu. Skoro jednak uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu nie zostało ograniczone żadnym terminem, to uznać należy, że podlega ono przedawnieniu na zasadach ogólnych zgodnie z art. 118 k.c. W żadnym razie nie sposób zaakceptować zarzutu skarżącej, że uprawnienie to wygasa (czy jak lakonicznie wskazuje skarżąca – przedawnia się) z chwilą zakończenia stosunku najmu. Jest oczywiste i na to wskazuje powołane w apelacji orzecznictwa sądów powszechnych, że uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie może być wykonywane po zakończeniu stosunku najmu. Nie można wszak wypowiedzieć umowy już nieistniejącej. Jeśli zaś uznać uprawnienie do żądania obniżenia czynszu najmu za roszczenie majątkowe to podlega ono przedawnieniu. Wymagalność tego roszczenia związana jest z dwoma okolicznościami – stwierdzeniem wady rzeczy najętej i okresem czynszu, za który odpowiada najemca. Skoro zgodnie z art. 664 § 1 k.c. najemca może domagać się obniżenia czynszu najmu za czas trwania wad przedmiotu najmu, to oznacza to, że jego roszczenie z tego tytułu dotyczy tylko należności czynszowych za okres, kiedy wady trwały. Bez względu zatem kiedy wada została stwierdzona, najemca nie może się domagać obniżenia czynszu najmu, kiedy wada jeszcze nie istniała. Oznacza to, że zgodnie z art. 120 § 1 k.c. wymagalność roszczenia o obniżenie czynszu najmu zależy od podjęcia określonej czynności (złożenia oświadczenia) przez najemcę, to bieg terminu przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym najemca mógł najwcześniej takie oświadczenie złożyć. Skoro czynsz najmu z umowy, która wiązała strony był płatny miesięcznie, z góry do 10-go każdego miesiąca, a obniżenie czynszu dotyczy każdego miesięcznego okresu, w którym wady występowały, to najemca mógł złożyć oświadczenie o żądaniu obniżenia czynszu po zakończeniu danego miesiąca. Skoro wady lokalu dotyczyły okresu od stycznia 2011 r., to pozwana najwcześniej 1 lutego 2011 r. mogła wystąpić o obniżenie czynszu za styczeń 2011 r., a zatem od tej daty zgodnie z art. 120 § 1 k.c. rozpoczął się bieg trzyletni terminu przedawnienia roszczenia z art. 664 § 1 k.c. dotyczącego obniżenia czynszu za styczeń 2011 r. Pozwana oświadczenie takie złożyła w sprzeciwie od nakazu zapłaty z 19.08.2013 r. domagając się oddalenia powództwa z uwagi na wady fizyczne lokalu, a w piśmie jej pełnomocnika procesowego z 18 marca 2014 r. jedynie sprecyzowana została podstawa prawna żądania przez wskazanie art. 664 k.c. Oznacza to, że roszczenie pozwanej nie uległo przedawnieniu, a jeśli uznać, że uprawnienie określone w art. 664 § 1 k.c. nie jest roszczeniem majątkowym, to wobec braku terminu ustawowego wygaśnięcia tego uprawnienia, pozwana mogła z niego skorzystać w każdym czasie w odpowiedzi na żądanie zapłaty czynszu najmu. Apelacja powódki jest zatem bezpodstawna i zgodnie z art. 385 k.p.c. podlega oddaleniu. Apelacja pozwanej także nie może zostać uwzględniona. Bezzasadne są zarzuty apelacji pozwanej naruszenia przepisów postępowania – art. 233 k.p.c. w związku z art. 278 § 1 k.p.c. i art. 217 k.p.c. Po pierwsze wskazać należy, iż zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. dotyczy oceny przez Sąd pierwszej instancji przeprowadzonych dowodów (a tej skarżąca nie podważa). W żadnym razie w ramach tego zarzutu nie można podważać orzeczenia w przedmiocie oddalenia wniosku dowodowego. Taki zarzut może być rozpatrzony w ramach zarzutu naruszenia art. 227 k.p.c., ewentualnie art. 217 k.p.c. (i taki zarzut skarżąca podniosła). Zarzut naruszenia art. 217 k.p.c. w związku z art. 278 k.p.c. jest bezzasadny. Zgodnie z art. 227 k.p.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. W niniejszej sprawie dopuszczenie dowodu z opinii biegłych z zakresu kosztorysowania, organizacji i ekonomiki przedsiębiorstwa i zakresu bezpieczeństwa i higieny pracy nie ma jakiegokolwiek znaczenia dla ustalenia faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Sąd pierwszej instancji na podstawie zaoferowanych przez strony dowodów ustalił okres, w jakim występowały wady fizyczne lokalu, który pozwana wynajmowała. Zgodnie z art. 664 § 1 k.c. żądanie obniżenia czynszu najmu jest możliwe tylko za okres, w którym występowały wady przedmiotu najmu. Za okres ten Sąd pierwszej instancji obniżył czynsz – o 90% (I – II 2011 r.) i o 70% (III – VI 2011 r.) i wysokości tego obniżenia skarżąca nie zakwestionowała w apelacji. Bez znaczenia natomiast dla oceny żądania pozwu jest wpływ wad, które istniały w okresie od stycznia do czerwca 2011 r., na funkcjonowanie działalności gospodarczej pozwanej w późniejszym okresie. W tym zakresie skarżąca nie sformułowała roszczeń odszkodowawczych i nie przedstawiła ich do potrącenia z wierzytelnościami powódki dochodzonymi w pozwie. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 5 k.c. Ujęta w art. 5 k.c. klauzula – społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa i zasad współżycia społecznego – należy traktować jako normy społeczne ogólne, odnoszące się do wszystkich możliwych przypadków, gdy powoływanie się na prawo podmiotowe nie stanowi jego wykonywania, lecz jego nadużycia, które nie korzysta z ochrony prawnej. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem istnieje domniemanie, że korzystający z prawa podmiotowego postępuje zgodnie z zasadami współżycia społecznego. Oznacza to, że ciężar dowodu istnienia okoliczności faktycznych uzasadniających zarzut naruszenia art. 5 k.c. obciąża tego, kto ten zarzut podnosi. Skarżąca zarówno na rozprawie przed Sądem pierwszej instancji, jak i w uzasadnieniu apelacji w sposób bezmiernie lakoniczny zarzuciła, że domaganie się czynszu najmu przez powódkę za okres, kiedy nie mogła korzystać z lokalu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i naruszenia tego upatruje także w zwlekaniu z wytoczeniem powództwa w odniesieniu do roszczenia odsetkowego. Tak ogólnych zarzutów nie sposób uznać za udowodnienie okoliczności faktycznych uzasadniających naruszenie art. 5 k.c. Należy zwrócić uwagę, że wady lokalu nie wynikały z winy umyślnej powódki czy jej zaniedbań. W istocie bowiem wady w postaci niedogrzania lokalu, przeciekania dachu, czy utrudnień związanych z remontem elewacji wynikały z zamiaru powódki ulepszenia lokalu wynajętego pozwanej. Odpowiedzialność na podstawie art. 664 § 1 k.c. nie jest związana z winą wynajmującego, ale tylko i wyłącznie z wystąpieniem wad rzeczy najętej. Wykonanie remontu pawilonów handlowych, w których znajduje się lokal wynajęty pozwanej doprowadziło wprawdzie do powstania wad lokalu, ale brak jest jakiegokolwiek dowodu, iż powódka celowo i umyślnie prowadziła remont w taki sposób, aby utrudniać pozwanej prowadzenie działalności gospodarczej. Brak jest zatem jakiegokolwiek dowodu, aby uznać, iż powódka swoim zachowaniem doprowadziła umyślnie do pogorszenia sytuacji majątkowej pozwanej, a tym samym, aby roszczenie o zapłatę czynszu za okres, gdy wady lokalu już nie występowały było sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego, a tym samym, aby Sąd pierwszej instancji naruszył art. 5 k.c. Nie może być także uwzględniony zarzut naruszenia art. 320 k.p.c. poprzez nierozłożenie zasądzonego świadczenia na raty. Należy zwrócić uwagę, że instytucja przewidziana powyższym przepisem, pomimo zamieszczenia w przepisach postępowania ma charakter materialnoprawny, gdyż modyfikuje treść łączącego strony stosunku cywilnoprawnego, w odniesieniu do sposobu i terminu spełnienia świadczenia. Oznacza to, że przepis powyższy ma charakter konstytutywny. Skutkiem rozłożenia na raty jest także zwolnienie pozwanej z obowiązku zapłaty odsetek za opóźnienie w zapłacie świadczenia, gdyż odsetki są naliczane dopiero po upływie terminu płatności kolejnych rat. Oznacza to, że rozłożenie na raty możliwe jest tylko i wyłącznie w wypadkach szczególnie uzasadnionych i w ocenie Sądu Apelacyjnego pozwana takich szczególnych okoliczności nie wykazała. Ani przed Sądem pierwszej instancji w postępowaniu apelacyjnym skarżąca nie przedłożyła żadnego dowodu co do swojej sytuacji majątkowej, wysokości zadłużenia, braku możliwości jednorazowej spłaty należności oraz trudnej sytuacji rodzinnej (choroby małżonka). Te okoliczności skarżąca powinna była nie tylko powołać, ale także zgodnie z art. 6 k.c. udowodnić. Należy zwrócić uwagę, że świadczenia, których domagała się powódka w niniejszej sprawie, miały charakter okresowy, a zatem mogły być spełniane okresowo, w mniejszych kwotach. Pomimo, że należności dotyczą okresu 2011 r. Skarżąca nie zaspokoiła powódki nawet w najmniejszej części, także po wniesieniu pozwu. skarżąca pomimo skierowania stron do mediacji nie podjęła jakiejkolwiek próby zawarcia ugody, nie odbierała korespondencji od mediatora, także po wydaniu zaskarżonego wyroku nie spłaciła nawet części należności. W ocenie Sądu Apelacyjnego brak było zatem podstaw do rozłożenia należności na raty, gdyż ochrona jaką zapewnia dłużnikowi art. 320 k.p.c. nie może być stawiana ponad ochronę wierzyciela. Niezasadny jest także zarzut naruszenia art. 102 k.p.c. W niniejszej sprawie nie zachodzi wyjątkowy przypadek zarówno dotyczący okoliczności związanych z postępowaniem, jak i dotyczący okoliczności zewnętrznych. Nie sposób bowiem uznać, że przemawia za tym charakter roszczenia lub zachowanie powódki. Trudna sytuacja majątkowa nawet stanowiąca podstawę do zwolnienia strony z kosztów sądowych, jeżeli nie znajduje uzupełnienia w innych nadzwyczajnych okolicznościach nie uzasadnia odstąpienia od obciążania strony kosztami postępowania. Z tych przyczyn apelacja pozwanej nie zasługuje na uwzględnienie, i jako bezpodstawna podlega oddaleniu zgodnie z art. 385 k.p.c. SSO del. Dariusz Chrapoński SSA Jadwiga Galas SSA Lucjan Modrzyk
Wyjaśnienie AI na podstawie urzędowego tekstu ustawy. Orientacyjne, nie zastępuje porady prawnej.