Sygn. akt VI ACa 838/12 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 12 grudnia 2012 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący - Sędzia SA–Regina Owczarek-Jędrasik
§ 1
k.c., zgodnie z którym postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. W wyroku z dnia 13 lipca 2005 r. (I CK 832/04) Sąd Najwyższy stwierdził, że „rażące naruszenie interesów konsumenta” oznacza nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na jego niekorzyść w określonym stosunku obligacyjnym. Na osobie, która żąda uznania postanowienia umownego za niedozwolone, spoczywa ciężar dowodu, że kwestionowane postanowienie kształtuje prawa lub obowiązki konsumenta w sposób rażąco naruszający jego interesy i zarazem sprzeczny z dobrymi obyczajami (art. 6 k.c.). Nie jest przy tym możliwe ustalenie pewnych ogólnych kryteriów, których spełnienie w każdej sytuacji automatycznie będzie prowadzić do uznania, że interesy danego konsumenta zostały rażąco naruszone. Poza klauzulami umownymi sprzecznymi z bezwzględnie obowiązującymi lub semiimperatywnymi przepisami prawa, w zasadzie wszelkie inne klauzule umowne nie są niedozwolone „same z siebie”, lecz ze względu na to, że w określonym układzie praw i obowiązków, jakie wynikają dla stron w świetle postanowień danego wzorca umownego, kształtują sytuację konsumenta na jego niekorzyść, w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Konsekwencją abuzywności klauzuli jest jej bezskuteczność. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko pozwanego, że zawarta w pkt 10 kara umowna w wysokości podwójnego wynagrodzenia należnego pośrednikowi liczonego od ceny ofertowej, jest rażąco wygórowana. Narusza dobre obyczaje, kształtując stosunek zobowiązaniowy niezgodnie z zasadą równorzędności stron, prowadzi do nadużycia zaufania konsumenta w imię troski pośrednika o ochronę własnych interesów na koszt drugiej strony umowy. Taka sytuacja wyczerpuje treść klauzuli generalnej niedozwolonego postanowienia umownego zdefiniowanej w art.
§ 1k.c.
Postanowienie umowne stanowiące klauzulę niedozwoloną nie wiąże konsumenta, który zawarł umowę z profesjonalistą. Powyższy wyrok został zaskarżony w części uwzględniającej powództwo przez pozwanego, który wniósł o zmianę orzeczenia w zaskarżonej części i oddalenie powództwa w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej części wyroku i przekazanie sprawy w tym zakresie do ponownego rozpoznania. Zaskarżonemu wyrokowi pozwany zarzucił: 1) błąd w ustaleniach faktycznych, będących podstawą wydania zaskarżonego wyroku, mający istotny wpływ na wynik sprawy, polegający na uznaniu przez Sąd, że:
- a)pozwany L. D. wyraził świadomie zgodę na taką, a nie inną treść przedstawionej mu przez powoda umowy (umowa pośrednictwa sprzedaży na zasadach wyłączności zawarta w dniu 3 czerwca 2006 r.) oraz, że pozwany zdawał sobie sprawę z tego, jakiego rodzaju konsekwencje dla jego osoby mogą powstać w wyniku zawarcia i realizacji umowy;
- b)powód J. K. wykonał ciążące na nim obowiązki, wynikające z umowy pośrednictwa sprzedaży na zasadach wyłączności zawartej w dniu 3 czerwca 2006 r., skutkiem czego stworzył warunki do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości pomiędzy pozwanym i małżonkami P. i D. O.
(1); 2) naruszenie przepisów prawa materialnego, przez jego niewłaściwe zastosowanie, a konkretnie art.
§ 1
k.c., polegające na uznaniu, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki ku temu, aby uznać, iż winien mieć on zastosowanie, pomimo, że jak przyznał powód i co zostało przyjęte za fakt przez Sąd, powód nie uzgadniał indywidualnie z pozwanym postanowień łączącej strony umowy (umowa pośrednictwa sprzedaży na zasadach wyłączności zawarta w dniu 3 czerwca 2006 r.). W odpowiedzi powód wniósł o oddalenie apelacji. Sąd Apelacyjny zważył, co następuje: Apelacja jest zasadna. Podstawą rozstrzygnięcia Sądu I instancji jest uznanie, że nie zostały udowodnione zarzuty, iż strona powodowa nie wywiązała się z umowy pośrednictwa z dnia 3 czerwca 2006 r. Dalej Sąd ten stwierdza, że niewątpliwie powód nie skojarzył pozwanego z D. i P. O.. Wskazać jednak należy, że bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy będzie możliwe. Pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadziły do zawarcia takiej umowy. Pozwany nie wyjaśnił jak znalazł nabywców nieruchomości. Podpisał przedwstępną umowę sprzedaży w dacie obowiązywania umowy z powodem, którego działania, takie jak umieszczenie oferty sprzedaży nieruchomości w Internecie, rozesłanie informacji do innych agencji pośrednictwa, stworzyły warunki do zawarcia umowy. Cytowany stanowisko Sądu Okręgowego obarczone jest błędem. Na wstępie rozważań należy zatem wyjaśnić istotę umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 listopada 2004 r. (I CK 270/04, LEX nr 339711) dokonał takowego wyjaśnienia, wskazując, że „pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku”. W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy podniósł również, że „decydujące dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia jest stworzenie przez niego sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jeżeli rzeczywiście w wyniku tego doszło do zawarcia takiej umowy. Ciężar zaś wykazania, że pośrednik dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającym sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku”. W ocenie Sądu Apelacyjnego na gruncie okoliczności faktycznych przedmiotowej sprawy powód nie wykazał powyższej przesłanki, a wręcz przyznał, że o sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przez pozwanego P. O. i D. O.
(2)nie wiedział (k.130), nie twierdził także, że w jakikolwiek sposób jego działania doprowadziły do skojarzenia kontrahentów. Natomiast jak wynika z cytowanego wyżej fragmentu rozważań Sąd I instancji przyjął, że ciężar dowodu wykazania, że strona powodowa nie wywiązała się z obowiązków umowy spoczywa na pozwanym, a pozwany w rozpoznawanej sprawie nie wyjaśnił jak znalazł nabywców nieruchomości. Nie budzi wątpliwości, że tak sformułowany podział obowiązków procesowych nie jest trafny. Powód dochodzący wynagrodzenia z umowy pośrednictwa (ostatecznie bowiem Sąd I instancji zasądził wynagrodzenie na podstawie pkt 3 w związku z pkt 6 umowy stron) był obowiązany, zgodnie z art. 6 k.c., wykazać, że to on faktycznie stworzył sprzedającemu (pozwanemu) sposobność do zawarcia umowy sprzedaży. Powód takiej okoliczności jako uzasadnienie żądania nie sformułował, a w konsekwencji nie przedstawiał żadnych dowodów, które uprawniałby ustalenie takiego elementu stanu faktycznego sprawy. Powód wskazał jedynie, że oferta sprzedaży nieruchomości pozwanego została zamieszczona w Internecie i rozesłana została informacja do innych agencji pośrednictwa, jak również nieruchomość była oglądana przez klientów, lecz nie wywodził i nie wykazywał, że czynności te skutkowały skojarzeniem kontrahentów, tj. pozwanego i P. O. oraz D. O.. Nie ma natomiast podstaw do przyjęcia, że wynagrodzenie określone w umowie stron, ustalone w tak znacznej wysokości, przysługiwało za samo podjęcie czynności polegających na zamieszczeniu ogłoszeń i wysłaniu korespondencji. Przeczy temu treść pkt 1 umowy, w którym powód zobowiązał się do wyszukiwania osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości. W tym miejscu zatem raz jeszcze należy powrócić do zagadnienia istoty umowy pośrednictwa, która jest regulowana w art. 179 - 181 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zakres obowiązków pośrednika, który można wywieść z samej ustawy, sprowadza się do wykonywania czynności zmierzających do zawarcia przez kontrahenta umowy zbycia i nabycia nieruchomości; obowiązki pośrednika polegają na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert, tak, by mógł on zawrzeć stosowną umowę, czyli na stworzeniu warunków, „nastręczeniu sposobności do zawarcia umowy” (por. m.in. wyroki SN: z dn. 18.06.2003 r., II CKN 240/01, z dn. 23.11.2004 r., I CK 270/04 i z dn. 20.12.2005 r., V CK 295/05). Zasadnicze znaczenie dla ukształtowania konkretnego stosunku zobowiązaniowego ma jednak umowa stron. Znajduje to także wyraz w art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiącym, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, zawarta - pod rygorem nieważności - w formie pisemnej. Umowa jest więc podstawowym źródłem określenia obowiązków pośrednika (por. wyrok SN z dn. 12.01.2007 r., IV CSK 267/06, OSNC-ZD 2008/1/14), przy czym strony mogą swobodnie ułożyć między sobą ten stosunek umowny, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się naturze stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 1 k.c.). Tak więc ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika następuje na podstawie zakresu czynności pośrednika ustalonego w umowie. W realiach sprawy do zakresu obowiązków powoda należało wyszukiwanie osób zainteresowanych nabyciem nieruchomości (pkt 1 umowy), a wynagrodzenie pośrednikowi miało zostać zapłacone najpóźniej przy zawarciu umowy sprzedaży (pkt 4 umowy). Nie budzi zatem wątpliwości, że obowiązki powoda w ramach zawartej przez strony umowy polegały na wyszukaniu i przedstawieniu kontrahentowi odpowiednich ofert, tak, by mógł on zawrzeć stosowną umowę sprzedaży i wówczas pośrednik nabywał prawo do zapłaty wynagrodzenia. Wyżej już zostało wyjaśnione, że brak podstaw do przyjęcia, iż powód stworzył sprzedającemu (pozwanemu) sposobność do zawarcia umowy sprzedaży z P. O. oraz D. O.. W realiach sprawy należy również podnieść, że zgodnie z pkt 2 umowy pozwany powierzył powodowi wyłączne pośrednictwo w okresie 12 miesięcy, co jak strony ustaliły, oznaczało obowiązek zawarcia transakcji sprzedaży za pośrednictwem powoda bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. Natomiast z pkt 6 umowy wynika, że strony umowę pośrednictwa uznają za zrealizowaną w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży lub umowy sprzedaży w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa, nawet wówczas, gdy nieruchomość zostanie sprzedana bez udziału powoda. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, cytowany pkt 6 umowy został sformułowany z przekroczeniem granic swobody umów i w konsekwencji nie może stanowić o prawach i obowiązkach stron. Skoro istotą umowy pośrednictwa jest stworzenie przez pośrednika sposobności i możliwości zawarcia przez kontrahentów umowy kupna-sprzedaży nieruchomości i wówczas nabywa on prawo do wynagrodzenia, w sprzeczności z właściwością stosunku prawnego pozostawałoby uznanie za dopuszczalne przyznania prawa do wynagrodzenia pośrednikowi w przypadku każdej transakcji z jakimkolwiek kontrahentem pozostającym poza zakresem działań pośrednika. Brak w takiej sytuacji podstawowego elementu właściwego umowie pośrednictwa, tj. skojarzenia kontrahentów. Skoro jak wyżej już Sąd odwoławczy ustalił i wyjaśnił - umowa nie została wykonana przez powoda, nie przysługuje mu roszczenie stanowiące ekwiwalent jego działań, tj. umówione wynagrodzenie. Wyrok Sądu I instancji podlegał więc zmianie przez oddalenie powództwa. Dodatkowo jedynie wskazać należy, że w pkt 2 umowy pozwany powierzył powodowi wyłączne pośrednictwo w okresie 12 miesięcy, co jak strony ustaliły, oznaczało obowiązek zawarcia transakcji sprzedaży za pośrednictwem powoda bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. Należy zatem przyjąć, że postanowienie to ma charakter klauzuli mającej zapewnić powodowi odszkodowanie w sytuacji, gdy pozwany naruszy umówioną zasadę wyłączności. Odszkodowanie może przysługiwać w oparciu o przepis art. 471 k.c., tj. w przypadku spełnienia przesłanek w nim przewidzianych. Powód w niniejszej sprawie nie dochodzi odszkodowania, zatem kwestia ta pozostaje poza rozważaniami Sądu. Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania postanowiono stosownie do treści art. 98 § 1 i 3 k.p.c.